Cơ sở lý luận và thực tiễn
Cơ sở lý luận về công tác quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở
2.1.1 Một số khái niệm về công tác quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở
Quản lý là một công việc mà người lãnh đạo luôn học hỏi và không bao giờ cảm thấy nhàm chán, đồng thời cũng là nền tảng cho những gì họ nghiên cứu Nó không chỉ là nhiệm vụ của một nhà lãnh đạo thực thụ mà còn phản ánh sự đa dạng trong cách định nghĩa và giải thích về quản lý, tùy thuộc vào từng phong cách lãnh đạo khác nhau.
Quản lý là quá trình mà chủ thể quản lý có ý thức tác động lên đối tượng quản lý để chỉ huy và điều hành các hoạt động xã hội, cũng như hành vi cá nhân, nhằm đạt được mục tiêu chung và tuân thủ các quy luật khách quan (Nguyễn Đức Lợi, 2008).
Chỉ huy và điều hành xã hội của các cơ quan nhà nước, bao gồm lập pháp, hành pháp và tư pháp, là quá trình thực thi quyền lực Nhà nước thông qua các văn bản quy phạm pháp luật.
2.1.1.3 Quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở
Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất là sự tác động có tổ chức của Nhà nước thông qua pháp luật đối với các hoạt động đấu giá, nhằm duy trì và phát triển mối quan hệ xã hội cũng như trật tự pháp luật trong lĩnh vực đất đai Điều này góp phần thực hiện hiệu quả các chức năng và nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, hỗ trợ công cuộc xây dựng và bảo vệ đất nước.
Hiện nay ở nước ta đang quản lý bán đấu giá QSDĐ ở đất thông qua các hình thức như:
- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở và tổ chức thực hiện các văn bản đó
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua đó phát triển thị trường đất đai bằng hình thức đấu giá QSDĐ ở
- Quản lý việc tổ chức thực hiện đấu giá theo trình tự thủ tục quy định
- Quản lý tài chính trong việc thực hiện đấu giá QSDĐ
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trúng đấu giá
2.1.1.4 Một số thuật ngữ liên quan
Đấu giá là hình thức bán hàng mà trong đó người mua sẽ lần lượt đưa ra mức giá cao hơn Người nào trả giá cao nhất sẽ trở thành người trúng giá và được công nhận là chủ sở hữu tài sản được đấu giá.
- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng
Định giá là quá trình ước lượng giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ thể dưới dạng tiền tệ, nhằm phục vụ một mục đích nhất định tại một thời điểm cụ thể.
Định giá đất là quá trình ước tính giá trị quyền sử dụng đất dưới dạng tiền tệ, phục vụ cho mục đích sử dụng cụ thể và tại một thời điểm nhất định.
Giá cả, thị trường, giá thành và giá trị là những khái niệm liên quan chặt chẽ mà người định giá cần phân biệt rõ ràng khi thực hiện việc định giá đất Việc hiểu đúng các khái niệm này giúp tối ưu hóa quy trình định giá và đảm bảo tính chính xác trong các giao dịch bất động sản.
Giá cả hình thành từ quá trình mua bán và thường phản ánh các điều kiện thị trường tại thời điểm giao dịch, là khoản thanh toán mà người mua và người bán thỏa thuận Môi trường giao dịch có thể bị ảnh hưởng bởi yếu tố địa lý, sản xuất, số lượng người tham gia thị trường và các điều kiện vận hành khác Đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản là sự phụ thuộc vào loại hình, vị trí, khả năng sinh lợi, hình thức đầu tư, và mong muốn của các bên tham gia giao dịch.
Giá thành đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến quá trình sản xuất, không chỉ để giao dịch mà còn để phân tích hiện trạng Do đó, cần phân biệt rõ ràng giữa các loại giá thành như giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và giá thành phát triển.
Giá thành trực tiếp của một công trình bao gồm chi phí lao động và nguyên vật liệu cần thiết, thường được gọi là “giá thành cứng” Ngoài ra, tiền hoa hồng hợp đồng và lợi nhuận cũng được tính vào giá thành trực tiếp.
Giá thành gián tiếp bao gồm các chi phí không liên quan trực tiếp đến lao động và nguyên vật liệu, như chi phí quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm quyền lợi trong xây dựng và tiền thuê Loại chi phí này thường được gọi là “giá thành mềm”.
Giá thành phát triển bất động sản là tổng chi phí cần thiết để nâng cấp và đưa tài sản vào trạng thái sử dụng, bao gồm cả chi phí đất đai Điều này khác với giá thành xây dựng, vốn bao gồm cả lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà đầu tư trong dự án.
Mối quan hệ giữa giá cả, thị trường và giá thành tạo nên khái niệm giá trị, và giá trị này có nhiều nghĩa tùy thuộc vào mục đích sử dụng Trên thị trường, giá trị thường được coi là dự báo lợi nhuận trong tương lai, phản ánh giá tiền của hàng hóa, tài sản hoặc dịch vụ tại một thời điểm cụ thể Để tránh nhầm lẫn, người định giá sử dụng các thuật ngữ như "giá trị thị trường", "giá trị sử dụng", "giá trị đầu tư" và "giá trị ước định" Trong đó, giá trị thị trường là tiêu điểm và mục đích chính của hầu hết các hoạt động định giá.
2.1.2 Cơ quan quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở
Chính phủ và UBND các cấp đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất, góp phần vào sự phát triển toàn diện của xã hội Họ chịu trách nhiệm thực hiện các nội dung liên quan đến quản lý đấu giá, đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong lĩnh vực này.
Cơ sở thực tiễn về quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở
2.2.1 Kinh nghiệm quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,4 triệu km² và dân số hơn 300 triệu người, trong đó đất đô thị chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích Là một quốc gia phát triển, Mỹ sở hữu hệ thống pháp luật về đất đai rất tiên tiến, giúp điều chỉnh các quan hệ xã hội đa dạng Luật đất đai Mỹ công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân, được bảo vệ chặt chẽ như một quyền cơ bản của công dân, góp phần nâng cao giá trị và hiệu quả sử dụng đất Tuy nhiên, luật cũng khẳng định vai trò quan trọng của Nhà nước trong quản lý đất đai, bao gồm quyền quyết định quy hoạch, xử lý tranh chấp và thu hồi đất cho lợi ích công cộng với đền bù công bằng Quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở Mỹ tương đương với quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
2.2.1.2 Kinh nghiệm của Trung Quốc
Từ ngày 01/07/1997, Trung Quốc đã tổ chức lãnh thổ của mình thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chính đặc biệt, Hồng Kông Luật quản lý Bất động sản được Quốc hội khóa 8 thông qua vào ngày 5/7/1994 và có hiệu lực từ 1/1/1995, quy định rằng Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định Việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất hàng năm Xuất nhượng quyền sử dụng đất từ UBND cấp Huyện trở lên để xây dựng nhà ở cần căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất hàng năm của UBND cấp Tỉnh, đồng thời phải báo cáo và được phê chuẩn bởi Chính phủ hoặc UBND Tỉnh Quy trình xuất nhượng phải thực hiện theo kế hoạch của UBND cấp Huyện, với việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng và thời hạn do các cơ quan quản lý cấp Huyện phối hợp xây dựng phương án theo quy định của Chính phủ Đối với quyền sử dụng đất xuất nhượng, việc chuyển nhượng bất động sản phải đáp ứng các điều kiện cụ thể.
+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất để phát triển dự án xây dựng nhà ở, cần đảm bảo đã đầu tư trên 25% tổng mức đầu tư Đối với các dự án phát triển đất, cần có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác.
Theo Luật đấu giá tài sản của nước Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Trung Hoa năm 1996, đấu giá viên là người chủ trì cuộc bán đấu giá và phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 15.
- Có bằng tốt nghiệp đại học và kinh nghiệm chuyên môn về bán đấu giá;
- Đã làm việc cho doanh nghiệp bán đấu giá từ hai năm trở lên;
- Có tư cách đạo đức tốt
Những cá nhân đã bị sa thải, những người có Thẻ đấu giá viên bị tịch thu trong vòng năm năm, và những ai đang thi hành án hình sự vì các tội danh cố ý sẽ không đủ điều kiện để trở thành Đấu giá viên.
Để trở thành đấu giá viên, những người đủ tiêu chuẩn cần tham gia và vượt qua cuộc thi tuyển chọn do Hiệp hội bán đấu giá tổ chức Nếu đạt yêu cầu, họ sẽ được cấp chứng chỉ Đấu giá viên từ Hiệp hội.
Về trình tự, thủ tục mở phiên đấu giá:
Cuộc bán đấu giá tài sản do đấu giá viên chủ trì, người bán phải công bố nội quy và các vấn đề cần thiết trước khi tiến hành Trong quá trình bán đấu giá, biên bản sẽ được lập và ký bởi người lập biên bản cùng đấu giá viên Khi cuộc đấu giá thành công, người mua tài sản sẽ ký vào biên bản.
Khi tài sản đấu giá yêu cầu thực hiện các thủ tục như thay đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu, người ủy quyền bán và người mua cần tuân thủ quy định và thực hiện các thủ tục cần thiết dựa trên văn bản bán đấu giá và các tài liệu liên quan.
Cơ quan quản lý bán đấu giá tài sản:
Cơ quan quản lý bán đấu giá tài sản trên toàn quốc chịu trách nhiệm trực tiếp trước chính phủ, trong khi Sở Công nghiệp và Thương mại cấp giấy phép kinh doanh cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này Hiệp hội bán đấu giá tài sản, với tư cách là tổ chức xã hội có pháp nhân, giám sát các doanh nghiệp và đấu giá viên, đồng thời có quyền tổ chức thi tuyển chọn và cấp chứng chỉ cho đấu giá viên (Điều 17…) (Hoàng Thị Quỳnh, 2014).
2.2.1.3 Kinh nghiệm của Nhật Bản
Tại Nhật Bản, đấu giá bất động sản chủ yếu diễn ra đối với tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc theo quyết định của toà án Sau khủng hoảng kinh tế, thị trường đấu giá quyền sử dụng đất bị ảnh hưởng, khiến các nhà kinh doanh bất động sản, con nợ và toà án tập trung vào việc giải quyết bất động sản bị ngân hàng cầm cố Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của cá nhân không thanh toán được nợ và tiến hành bán, số tiền thu được sẽ được sử dụng để thanh toán các khoản nợ.
Trình tự đấu giá đất ở Nhật Bản như sơ đồ sau:
Hình 2.2 Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản
Tòa án Người tham gia đấu giá
Quảng cáo bất động sản
Lựa chọn bất động sản
Làm thủ tục tham gia Điều tra bất động sản
Quyết định cho phép bán
Thông báo hạn nộp tiền Đăng ký
(Chuyển nhượng quyền sở hữu)
Yêu cầu giao BĐS (Trong trường hợp có người chiêm)
- Trường hợp đấu giá thành công mà không trùng đấu giá thì người tham gia sẽ được trả lại tiền
- Trường hợp đặc biệt không bán được sẽ có các cách xử lý tài sản cụ thể riêng
Bỏ giá cho bất động sản
Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học kỹ thuật, đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng gia đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng hiệu quả hơn (Hoàng Xuân Phương - Vũ Văn Hải, 2015)
Quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất được giám sát trực tiếp bởi Viện kiểm sát, điều này đảm bảo tính minh bạch và khách quan trong tổ chức, thực hiện, cũng như quản lý thu chi.
2.2.2.1 Chủ trương đường lối của Đảng và nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở
Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phát triển thị trường bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất Điều này nhằm bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển đổi thành hàng hóa một cách thuận lợi, giúp đất đai trở thành nguồn vốn cho phát triển Đồng thời, thị trường bất động sản trong nước cần nâng cao sức cạnh tranh so với thị trường khu vực và thu hút các nhà đầu tư.
Đại hội toàn quốc lần thứ XI nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh Cần hoàn thiện luật pháp và chính sách về đất đai, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển hóa đất đai thành nguồn lực quan trọng, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
- Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm Ban chấp hành trung ương Đảng khóa
