Nghiên cứu sự biến động giá đất ở dưới tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới trên địa bàn xã đa tốn, huyện gia lâm, thành phố hà nội Nghiên cứu sự biến động giá đất ở dưới tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới trên địa bàn xã đa tốn, huyện gia lâm, thành phố hà nội Nghiên cứu sự biến động giá đất ở dưới tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới trên địa bàn xã đa tốn, huyện gia lâm, thành phố hà nội
Tính c p thi t c ấ ế ủa đề tài
Trong bối cảnh dân số gia tăng, sự phát triển đô thị mạnh mẽ trở thành yêu cầu thiết yếu cho sự phát triển xã hội Nhiều trung tâm hành chính và kinh tế được hình thành, kèm theo các dự án đầu tư phát triển nhà ở phục vụ cho cả người thu nhập cao và thấp Những dự án này không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở mà còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế của từng địa phương Đặc biệt, sự thay đổi về giá đất là một trong những tác động mạnh mẽ từ các dự án đầu tư, khi giá đất khu vực thường tăng cao sau khi có dự án so với mức giá ban đầu.
Thủ đô Hà Nội, trung tâm chính trị và văn hóa của Việt Nam, đang chứng kiến sự gia tăng dân số nhanh chóng, đi kèm với sự phát triển đô thị để đáp ứng nhu cầu của người dân Quy hoạch chung của thành phố đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã được xây dựng, trong đó hàng năm Hà Nội lập kế hoạch sử dụng đất để điều chỉnh quy hoạch phù hợp với thực tiễn Thành phố chú trọng xây dựng các trung tâm vùng ngoại thành và cải thiện mạng lưới giao thông, giúp giảm áp lực dân số và nâng cao chất lượng sống Các trung tâm được đầu tư xây dựng với chất lượng tốt và giá cả hợp lý, nhận được sự ủng hộ mạnh mẽ từ người dân Điều này cho thấy tiềm năng phát triển đô thị của Hà Nội là rất lớn và hứa hẹn sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong tương lai.
Huyện Gia Lâm, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của thành phố Hà Nội, đang trải qua quá trình đô thị hóa nhanh chóng Với mục tiêu trở thành quận nội thành vào năm 2022, huyện Gia Lâm đang nhận được nhiều đầu tư cho phát triển toàn diện Vị trí chiến lược của huyện, là cửa ngõ của Hà Nội và nơi giao nhau của các tuyến đường huyết mạch, càng làm tăng tính cấp thiết của việc đầu tư vào khu vực này Nhiều dự án đầu tư đã được triển khai, bao gồm các lĩnh vực kinh tế, y tế, giáo dục, văn hóa và giao thông, đặc biệt là phát triển cơ sở hạ tầng, nhà ở và các khu đô thị mới nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho cư dân trong huyện và giải quyết vấn đề nhà ở cho thành phố.
Dự án Vinhomes Ocean Park của Tập đoàn Vingroup, tọa lạc tại xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, là một trong những dự án đầu tư phát triển bất động sản nổi bật Với tiềm năng cao và được thành phố cấp phép xây dựng, dự án đã hoàn thành và đi vào sử dụng, mang lại những tác động tích cực cho khu vực Sự hình thành của Vinhomes Ocean Park đã làm thay đổi đời sống cư dân địa phương, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo nên một diện mạo mới cho huyện Gia Lâm Đặc biệt, sự thay đổi về giá đất ở xã Đa Tốn là một trong những tác động rõ rệt nhất, khi giá đất đã tăng đáng kể giữa hai thời điểm trước và sau khi dự án triển khai Nguyên nhân của sự thay đổi này phụ thuộc vào nhiều yếu tố, cả chủ quan lẫn khách quan.
Khóa luận này tập trung vào nghiên cứu sự biến động giá đất tại xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội, dưới tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới Nghiên cứu nhằm phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và đưa ra những nhận định về xu hướng phát triển trong tương lai.
M c tiêu nghiên c u ụ ứ
- Tìm hi u s phát triể ự ển đô thị trên địa bàn huy n Gia Lâm, Thành ph Hà ệ ố Nội, c ụthể ại khu vực xã Đa Tốn trong giai đoạn 2015-2020 t
Bài viết này sẽ làm rõ cấu trúc giá đất ở (giá thị trường) và đánh giá sự biến động của giá đất ở tại xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, dưới tác động của dự án khu đô thị mới, đặc biệt là dự án Vinhomes Ocean Park.
N i dung nghiên c u ộ ứ
- Nghiên cứu cơ sở khoa h c và pháp lý v ọ ề giá đất, những yếu t ố ảnh hưởng đến giá đất;
Nghiên cứu phát triển đô thị tại huyện Gia Lâm và xã Đa Tốn là một phần quan trọng trong quy hoạch chung của thành phố Hà Nội Việc này không chỉ giúp nâng cao chất lượng cuộc sống của cư dân mà còn thúc đẩy kinh tế địa phương Quy hoạch cần chú trọng đến hạ tầng, dịch vụ công cộng và bảo vệ môi trường để đảm bảo sự phát triển bền vững cho khu vực.
Nghiên cứu sự biến động giá đất ở xã Đa Tốn dưới tác động của dự án Vinhomes Ocean Park, cụ thể là phân tích biến động giá đất theo bảng giá do UBND Thành phố Hà Nội ban hành và giá thị trường tại khu vực nghiên cứu Từ đó, bài viết đưa ra nhận xét, đánh giá tình hình và đề xuất một số kiến nghị nhằm cải thiện quản lý giá đất trong khu vực.
- Phạm vi không gian: Xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, trong đó tập trung nghiên c u khu v c lân c n d án Vinhomes Ocean Park bao g m 3 thôn: ứ ự ậ ự ồ Đào Xuyên, Lê Xá, Ngọc Động
- Phạm vi th i gian: S ờ ốliệu giá đất ở được thu thập để đánh giá biến động tại hai thời điểm năm 2015 và 2020
Phương pháp thu thập thông tin và tài liệu liên quan đến giá đất bao gồm việc thu thập các quy định pháp lý như Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản dưới luật, cùng với quy định của UBND thành phố Hà Nội về giá đất tại huyện Gia Lâm Đồng thời, cần thu thập thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sự phát triển đô thị tại khu vực nghiên cứu, từ đó tổng hợp tài liệu một cách đầy đủ và chính xác.
8 liệu và k ếthừa k t qu nghiên c u cế ả ứ ủa các đề tài nghiên cứu khoa h c có ọ liên quan v khu v c nghiên c u; ề ự ứ
- Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường: tiến hành điều tra dữ liệu giá đất ở thị trường t i khu vạ ực xã Đa Tốn bằng phiếu điều tra;
Phương pháp so sánh và phân tích được sử dụng để đánh giá giá đất trên thị trường và giá đất theo bảng giá của UBND thành phố Hà Nội Qua đó, chúng ta có thể làm rõ sự chênh lệch và biến động giá, từ đó rút ra những nhận xét và đánh giá quan trọng.
Ngoài ph n mầ ở đầu và ph n k t lu n, n i dung cầ ế ậ ộ ủa Khóa luận được cấu trúc làm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan vần đề nghiên cứu
Chương 2 phân tích sự biến động giá đất ở xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội, dưới tác động của dự án Vinhomes Ocean Park Chương 3 đánh giá chi tiết về sự thay đổi giá đất tại khu vực này, nhằm cung cấp cái nhìn tổng quan về ảnh hưởng của dự án đến thị trường bất động sản địa phương.
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở khoa h c v ọ ề giá đất
Giá đất là chỉ số phản ánh giá trị kinh tế trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp Giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm loại và hạng đất, cũng như cung cầu trên thị trường Sự hình thành giá đất còn chịu ảnh hưởng từ chiến lược kinh tế của khu vực, lợi ích kinh tế - xã hội, và nhu cầu quản lý đất đai Do đó, giá đất là kết quả của sự tương tác phức tạp giữa các yếu tố này một cách hợp lý và cạnh tranh trong một khung pháp lý nhất định.
Theo quy định tại Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Giá đấ t là giá tr ị c ủ a quy n s d ng ề ử ụ đấ t tính trên m ột đơn vị di ện tích đất.” [10]
1.1.2 Cơ sở khoa h c ọ hình thành giá đất
Địa tô được hình thành từ việc chuyển hóa một phần giá trị thặng dư và yêu cầu sự tách rời giữa sở hữu và sử dụng Lý luận địa tô liên quan đến sở hữu đất đai, giá hàng hóa sản xuất trên đất và sự hình thành giá trị đất đai, do đó, trong nghiên cứu thị trường đất đai, không thể bỏ qua khái niệm “địa tô tư bản hóa” của C.Mac Nếu xét đất đai như một sản phẩm tự nhiên, trước khi có con người, nó không có giá trị Tuy nhiên, qua lao động xã hội, đất đai đã được khai thác và chuyển đổi từ trạng thái hoang hóa sang trạng thái sử dụng, khiến nó mang giá trị Giá trị mà đất đai chuyển đổi trên thị trường bất động sản được gọi là “Giá đất”, và bản chất của giá đất phản ánh sự tác động của lao động con người dưới những hình thức cụ thể khác nhau.
Lãi suất tiền gửi ngân hàng trong năm ảnh hưởng lớn đến giá cả đất đai Khi lãi suất ngân hàng tăng, số lượng người mua đất giảm, vì gửi tiền vào ngân hàng mang lại lợi nhuận cao hơn, dẫn đến giá đất giảm Ngược lại, khi lãi suất giảm, giá đất có xu hướng tăng, vì người bán sẽ đòi giá cao hơn để thu được lợi nhuận lớn hơn từ việc giữ đất Do đó, người bán đất thường dựa vào lãi suất ngân hàng để xác định giá trị bất động sản của mình.
Giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quy luật cung cầu đóng vai trò quan trọng Do tính cố định của đất đai về vị trí và diện tích, tổng cung đất không thay đổi Khi nhu cầu tăng lên, giá đất cũng sẽ tăng theo Mối quan hệ cung cầu tại một khu vực cụ thể quyết định giá đất, và khi cung cầu cân bằng, giá đất sẽ chịu ảnh hưởng từ địa tô và lãi suất ngân hàng Nếu cung cầu không cân bằng, giá đất sẽ khác nhau tùy thuộc vào loại đất.
1.1.3 Những y u t ế ố ảnh hưởng đến giá đất
Pháp lý đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị và giao dịch mua bán đất Để đảm bảo tính minh bạch, các giấy tờ pháp lý như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất, giấy phép xây dựng, và bản vẽ thiết kế cần được rõ ràng Tình trạng pháp lý của mảnh đất, bao gồm các hạn chế về quyền sử dụng, cho thuê, thế chấp, và tranh chấp quyền sở hữu, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng giao dịch và tính thanh khoản của bất động sản Việc nắm rõ các quy định và tình trạng pháp lý sẽ giúp người mua và bán thực hiện giao dịch một cách dễ dàng và hiệu quả hơn.
- Vị trí của khu đất: là y u tế ố ảnh hưởng trực tiếp đến giá tr cị ủa khu đất
Vị trí thu n lậ ợi, đẹp, g n nhi u ầ ề các tiện ích, d ch v xã h i thì giá tr càng ị ụ ộ ị cao và ngược lại
Vị trí đẹp thu hút khách hàng: Địa điểm nằm ngay tại trung tâm đô thị hoặc khu vực đông dân cư, gần các khu công nghiệp và trung tâm thương mại, thường có giá trị cao hơn so với bất động sản cùng loại ở các vùng ven trung tâm.
Bất động sản có vị trí đẹp, nằm tại các ngã 4 hoặc ngã 3 đường giao thông, thường có giá trị cao hơn so với những bất động sản ở nơi khác như trong ngõ nhỏ hoặc khu vực có môi trường kinh doanh kém và dân cư thưa thớt.
Kích thước và diện tích mảnh đất là yếu tố quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu của người mua Những mảnh đất có kích thước vuông vức, diện tích phù hợp và mặt tiền lớn thường được định giá cao hơn Trong các giao dịch đất đai tại đô thị lớn và khu vực đông dân cư, những diện tích nhỏ hơn thường có giá bán tốt hơn so với những diện tích lớn.
Địa hình của khu đất ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản Các khu vực thấp, như vùng trũng hay ven biển, thường có giá trị thấp hơn do nguy cơ ngập nước vào mùa mưa hoặc hiện tượng thủy triều Ngược lại, những khu vực cao thường có giá trị cao hơn, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng, nơi mà vị trí cao và ven biển đều mang lại giá trị đáng kể.
Hình thức và kiến trúc của bất động sản, bao gồm nhà ở và các công trình xây dựng, ảnh hưởng lớn đến giá trị của chúng Nếu hai khu vực có giá trị thị trường tương đương, khu vực nào sở hữu hình thức kiến trúc hấp dẫn và phù hợp với thẩm mỹ, văn hóa địa phương sẽ có giá trị cao hơn.
Vì mở ỗi nơi, mỗi địa phương sẽ có hình thức bất động sản khác nhau