Tổng quan về định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng thương mại
1.1.1 Tài sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng thương mại 1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của tài sản bảo đảm
Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản được các bên thỏa thuận, có thể thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc của bên thứ ba, người này cam kết dùng tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, miễn là pháp luật không cấm giao dịch.
Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
- Tài sản được hình thành từ vốn vay;
- Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
Tài sản cần đăng ký quyền sở hữu sẽ được thực hiện đăng ký theo quy định pháp luật chỉ sau khi giao kết giao dịch bảo đảm.
- Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.
Qua khái niệm về tài sản bảo đảm, ta rút ra một số đặc điểm của tài sản bảo đảm tiền vay tại NHTM sau:
Tài sản bảo đảm tiền vay là thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng vay, nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên Việc lựa chọn phương thức bảo đảm phù hợp không chỉ giúp cân bằng lợi ích mà còn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong mối quan hệ tín dụng.
Tính dự phòng trong hợp đồng tín dụng ngân hàng thể hiện qua việc sử dụng tài sản bảo đảm để khấu trừ nghĩa vụ khi người đi vay không thực hiện đúng cam kết hoàn trả Mục đích của tính dự phòng này là khuyến khích người vay tuân thủ nghĩa vụ, dựa vào quy định pháp luật và thỏa thuận giữa hai bên.
- Phạm vi bảo đảm không vượt quá phạm vi mà các bên đã thoả thuận hợp đồng bảo đảm tiền vay, hợp đồng tín dụng.
Nghĩa vụ có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ dựa trên thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy định, nghĩa vụ sẽ được coi là được bảo đảm toàn bộ, bao gồm cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại Do đó, phạm vi bảo đảm phụ thuộc vào cam kết và thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng tín dụng, không vượt quá giới hạn đã được xác định trong hợp đồng.
1.1.1.2 Các hình thức tài sản bảo đảm
Theo thông tư 07/2003/TT-NHNN, phân loại tài sản bảo đảm theo nghiệp vụ bảo đảm bao gồm:
J Bảo đảm tín dụng bằng hình thức thế chấp
Thế chấp tài sản bảo đảm là hành động mà bên vay sử dụng tài sản của mình hoặc quyền sử dụng đất hợp pháp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay.
Tài sản được dùng để thế chấp gồm có:
Nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất bao gồm tất cả các tài sản liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng cũng như các tài sản khác kết nối với đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;
Theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu biển và tàu bay được điều chỉnh bởi Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp.
Tài sản thế chấp bao gồm dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai Điều này áp dụng cho các dự án của chủ đầu tư cũng như nhà ở mà tổ chức, cá nhân mua từ các dự án này Ngoài ra, nhà ở hình thành trong tương lai cũng phải được xây dựng trên thửa đất hợp pháp theo quy định tại thông tư 26/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
V Bảo đảm tín dụng bằng hình thức cầm cố
Cầm cố tài sản đảm bảo tiền vay là quá trình mà bên đi vay chuyển giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên cho vay để quản lý và bảo quản Hình thức này nhằm đảm bảo bên vay thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng.
Tài sản sử dụng để cầm cố bao gồm:
- Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các vật có giá trị khác;
- Ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư trên tài khoản tiền gửi tại tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ.
Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm, thương phiếu và các giấy tờ có giá trị khác đều là các công cụ tài chính quan trọng Tuy nhiên, đối với cổ phiếu của tổ chức tín dụng phát hành, khách hàng vay không được phép cầm cố tại chính tổ chức tín dụng đó.
Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên được quy định rõ ràng trong pháp luật Việt Nam, nhằm đảm bảo việc sử dụng hiệu quả và bền vững Đối với tàu biển, các quy định cụ thể được nêu trong Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, trong khi tàu bay cũng phải tuân thủ các quy định liên quan để đảm bảo an toàn và hiệu quả trong hoạt động hàng không.
Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được cầm cố;
Tài sản hình thành trong tương lai là các động sản được tạo ra sau khi ký kết giao dịch cầm cố, thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố, bao gồm hoa lợi, lợi tức, tài sản phát sinh từ vốn vay và các động sản khác mà bên cầm cố có quyền nhận.
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
V Bảo đảm tín dụng bằng hình thức bảo lãnh
Bảo lãnh là hành động mà người vay sử dụng tài sản của bên thứ ba để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ Tài sản này có thể là những tài sản được quy định trong các hình thức cầm cố hoặc thế chấp.
Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay là hình thức mà khách hàng sử dụng tài sản được tạo ra từ khoản vay để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho tổ chức tín dụng Để thực hiện hình thức này, khách hàng cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện cần thiết.
- Có khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ trả nợ;
Nội dung định giá tài sản đảm bảo tại Ngân hàng thương mại
1.2.1 Phương pháp định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng thương mại
Hiện nay, có năm phương pháp chính được áp dụng để định giá tài sản bảo đảm trong ngân hàng, bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận.
Phương pháp so sánh là một kỹ thuật định giá dựa trên việc phân tích giá của các tài sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang được mua bán trên thị trường Phương pháp này giúp ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá bằng cách xem xét các giao dịch gần nhất Nó chủ yếu được áp dụng cho các tài sản có tính thanh khoản cao và thường xuyên giao dịch trên thị trường.
Phương pháp chi phí là một kỹ thuật định giá dựa trên chi phí tạo ra tài sản tương tự để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá Phương pháp này thường được sử dụng cho các tài sản chuyên dụng, ít hoặc không có giao dịch phổ biến trên thị trường, tài sản đã qua sử dụng, và những tài sản không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh.
Phương pháp thu nhập, hay còn gọi là phương pháp đầu tư, là một kỹ thuật định giá dựa trên việc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai từ tài sản thành giá trị vốn hiện tại Quá trình này, được biết đến như là vốn hoá thu nhập, giúp ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá Phương pháp này thường được áp dụng trong định giá các tài sản đầu tư như bất động sản, động sản, doanh nghiệp và tài chính, đặc biệt là những tài sản có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập.
Phương pháp thặng dư là một phương pháp định giá tài sản, trong đó giá trị thị trường được xác định dựa trên giá trị vốn hiện có Cách tính này bao gồm việc ước tính giá trị phát triển giả định của tài sản và trừ đi tất cả chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó Phương pháp này thường được áp dụng trong định giá bất động sản có tiềm năng phát triển.
Phương pháp lợi nhuận là một phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi của tài sản, giúp ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá Phương pháp này thường được áp dụng cho các tài sản mà việc so sánh với tài sản tương tự gặp khó khăn, đặc biệt là những tài sản có giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời, như khách sạn, nhà hàng và rạp chiếu bóng.
1.2.2 Quy trình định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng thương mại
Quy trình định giá tài sản là một hệ thống có tính trình tự, giúp các thẩm định viên thực hiện công việc định giá một cách minh bạch và tuân thủ các nguyên tắc, quy định hiện hành Quy trình này không chỉ là một kế hoạch hành động có trật tự mà còn đảm bảo rằng công việc định giá dẫn đến những kết luận vững chắc và ước tính giá trị có cơ sở, có thể bảo đảm được.
Quy trình định giá gồm 6 bước cơ bản sau:
- Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản và loại hình giá trị làm cơ sở định giá;
- Bước 2: Lập kế hoạch định giá;
- Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin;
- Bước 4: Phân tích thông tin;
- Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần định giá;
- Bước 6: Lập báo cáo định giá.
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá
Tài sản bảo đảm cần được xác định tổng quát qua các yếu tố chính, bao gồm đặc điểm pháp lý và kinh tế kỹ thuật của tài sản cần định giá Mục đích định giá cũng rất quan trọng, vì thẩm định viên phải nhận thức rõ ràng về yêu cầu của khách hàng, và mục đích này cần được nêu rõ trong báo cáo định giá Bên cạnh đó, việc xác định khách hàng và những người sử dụng kết quả định giá là cần thiết Cuối cùng, các điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá cũng phải được xem xét kỹ lưỡng.
Cán bộ thẩm định cần xác định các giả thiết và điều kiện hạn chế liên quan đến yêu cầu và mục đích của khách hàng, cũng như các yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản Điều này bao gồm các giới hạn về tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu và việc sử dụng kết quả Đồng thời, quyền và nghĩa vụ của cán bộ thẩm định theo hợp đồng định giá cũng phải được xem xét Việc xác định các điều kiện hạn chế và ràng buộc này cần dựa trên cơ sở vững chắc để đảm bảo tính chính xác và hợp pháp của quá trình thẩm định.
Khách hàng cần có xác nhận bằng văn bản và hiểu rõ các điều kiện có thể ảnh hưởng đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá.
- Phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định hiện hành khác có liên quan.
Trong quá trình định giá, cán bộ thẩm định cần xem xét lại các điều kiện hạn chế và ràng buộc nếu chúng không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở Việc xác định thời điểm định giá và các đặc điểm, bản chất của tài sản phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng Đồng thời, cần xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho việc định giá và cơ sở giá trị của tài sản.
Cán bộ thẩm định cần xác định rõ loại hình giá trị để định giá tài sản, bao gồm giá trị thị trường và giá trị phi thị trường, dựa trên đặc điểm và loại hình tài sản cần định giá.
Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá cần tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Bước 2: Lập kế hoạch định giá
Lập kế hoạch định giá là quá trình xác định các bước công việc cần thực hiện, thời gian cho từng bước, và tổng thời gian cho toàn bộ cuộc định giá.
Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
Xác định các yếu tố cung và cầu phù hợp với chức năng, đặc tính và quyền liên quan đến tài sản mua bán, cũng như các đặc điểm của thị trường là rất quan trọng.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, bảo đảm nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu nhập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Lập đề cương báo cáo kết quả định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin a, Khảo sát thị trường
Cán bộ thẩm định phải trực tiếp khảo sát hiện trường:
Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá tài sản đảm bảo tại Ngân hàng thương mại 21 1 Nhân tố khách quan CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
1.3.2.1 Các văn bản pháp lý quy định và hướng dẫn công tác định giá tài sản do
Cơ quan Nhà nước ban hành
Việc định giá tài sản cần tuân thủ các quy định pháp luật và các văn bản liên quan Hệ thống văn bản pháp luật đồng bộ và chặt chẽ sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động định giá tài sản, giúp quá trình này diễn ra dễ dàng và hiệu quả hơn.
1.3.2.2 Cung - cầu của tài sản bảo đảm
Trong thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả phản ánh giá trị tài sản, nhưng thực tế cho thấy giá cả có thể chênh lệch so với giá trị do sức ép của cung cầu Khi nhu cầu tăng, giá tài sản cũng sẽ tăng và ngược lại Vì vậy, khi định giá tài sản bảo đảm, cán bộ định giá cần phân tích tác động của yếu tố cung cầu để đưa ra mức giá hợp lý.
1.3.2.3 Khách hàng của ngân hàng
Khách hàng đóng vai trò quan trọng trong hoạt động định giá tài sản Khi khách hàng trung thực, sở hữu tài sản minh bạch và hợp tác tích cực với ngân hàng, quá trình xác minh tài sản bảo đảm sẽ trở nên dễ dàng hơn Điều này giúp rút ngắn các bước trong quy trình định giá, tiết kiệm thời gian và chi phí cho cả hai bên.
1.3.2.4 Khả năng phát mại của tài sản
Trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại, khả năng phát mại tài sản là yếu tố quan trọng trong việc định giá Khi khả năng phát mại thấp, ngân hàng sẽ định giá tài sản thấp hơn để dễ dàng tiêu thụ trên thị trường Ngược lại, với khả năng phát mại cao, ngân hàng có thể định giá tài sản cao hơn, tương ứng với giá trị thu hồi dự kiến.
1.3.2.5 Sự phát triển của nền kinh tế
Nắm bắt sự phát triển của nền kinh tế giúp cán bộ thẩm định có cái nhìn khách quan về giá trị tài sản tại thời điểm định giá Khi nền kinh tế tiến bộ, các định chế tài chính hoàn thiện, làm cho thông tin trên thị trường trở nên đáng tin cậy hơn Điều này hỗ trợ cán bộ thẩm định trong việc thu thập thông tin và xây dựng dự báo chính xác hơn dựa trên dữ liệu khách hàng cung cấp Do đó, giá trị tài sản ước tính sẽ phản ánh tính phù hợp của tài sản trong hiện tại và tiềm năng thị trường trong tương lai.
1.3.2.1 Chiến lược phát triển của Ngân hàng
Chiến lược phát triển của ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong hoạt động định giá tài sản Khi ngân hàng theo đuổi chiến lược tăng trưởng tín dụng, việc cấp phát các khoản vay cho khách hàng trở nên dễ dàng hơn, dẫn đến quy trình định giá ít cần sự tỉ mỉ Ngược lại, nếu ngân hàng áp dụng chiến lược giảm tín dụng và hạn chế rủi ro, quy trình định giá sẽ cần được thực hiện một cách cẩn trọng, chú ý đến từng yếu tố.
1.3.2.2 Quy định nội bộ của Ngân hàng về hoạt động định giá tài sản bảo đảm
Ngân hàng đã ban hành các quy định và hướng dẫn về định giá tài sản bảo đảm, tạo nền tảng vững chắc cho hoạt động định giá Sự hoàn thiện và chặt chẽ của các văn bản quy định này sẽ đảm bảo quá trình định giá diễn ra nhanh chóng và đáng tin cậy.
1.3.2.3 Trình độ chuyên môn của cán bộ định giá
Trong quy trình định giá, việc thu thập và xử lý thông tin là rất quan trọng, đòi hỏi cán bộ định giá phải có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm để phân tích và sàng lọc thông tin hiệu quả Cán bộ định giá cần hiểu biết về kinh tế vĩ mô để đánh giá thị trường, phân tích ảnh hưởng của các chính sách Nhà nước đến nền kinh tế, từ đó dự đoán lãi suất và xác định tỷ lệ chiết khấu hợp lý.
Chương I của khóa luận trình bày tổng quan về tài sản bảo đảm, bao gồm lý luận chung, nguyên tắc và quy trình áp dụng, cùng với các yếu tố ảnh hưởng đến định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại Nội dung này tạo nền tảng lý luận cho việc nghiên cứu hiệu quả của công tác định giá tài sản bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam BIDV - Chi nhánh Bắc Hưng Yên.
566,41 18, Nguồn vốn 59 huy động từ tô chức, dân cư
CHƯƠNG IITHỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONGHOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI CHI NHÁNH BIDV BẮC HƯNG YÊN
Khái quát về hoạt động bảo đảm tiền vay tại Chi nhánh BIDV Bắc Hưng Yên25 1 Giới thiệu về Chi nhánh BIDV Bắc Hưng Yên
Hoạt động bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại Chi nhánh BIDV Bắc Hưng Yên
2.1.2.1 Dư nợ cho vay có bảo đảm bằng tài sản tại Chi nhánh BIDVBắc Hưng Yên
Việc đảm bảo tiền vay là yếu tố quan trọng trong việc bảo toàn vốn và phát triển tín dụng của các ngân hàng thương mại Chi nhánh Bắc Hưng Yên đã chú trọng đến các biện pháp phòng ngừa rủi ro nhằm đảm bảo sự tồn tại và phát triển bền vững Trong những năm qua, tỷ trọng dư nợ có tài sản bảo đảm tại chi nhánh luôn duy trì ở mức cao, cho thấy hiệu quả trong công tác quản lý rủi ro và phát triển tín dụng.
Nguồn: Báo cáo hoạt động tín dụng CN Bắc Hưng Yên, 2013 - 2015
Tại Chi nhánh BIDV Bắc Hưng Yên, hoạt động tín dụng linh hoạt không chỉ tập trung vào một loại hình doanh nghiệp hay lĩnh vực kinh tế nào mà luôn nỗ lực đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng Sự đa dạng này mang lại nhiều cơ hội nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là tỷ trọng dư nợ cho vay không có tài sản bảo đảm chủ yếu tập trung vào các doanh nghiệp lớn và đối tác lâu năm Mặc dù các doanh nghiệp nhỏ có thể thực hiện bảo đảm tài sản tương đối tốt, nhưng các khoản vay từ các tập đoàn lớn lại có ảnh hưởng mạnh mẽ đến tình hình kinh doanh của chi nhánh Do đó, ngân hàng luôn chú trọng đến việc bảo đảm tiền vay, xem đây là điều kiện tín dụng quan trọng đối với tất cả khách hàng, kể cả những khách hàng lớn và uy tín.
2.1.2.2 Hình thức và các loại TSBĐ tại Chi nhánh BIDVBắc Hưng Yên a, Các biện pháp bảo đảm áp dụng tại Chi nhánh BIDVBắc Hưng Yên
Cầm cố tài sản là hành động mà bên cầm cố chuyển giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho BIDV hoặc bên thứ ba để quản lý Trong trường hợp này, BIDV sẽ đứng tên là bên gửi tài sản nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của khách hàng.
Tại Chi nhánh, hình thức cho vay có bảo đảm bằng cầm cố thường được sử dụng cho các khoản vay nhỏ và ngắn hạn, chủ yếu phục vụ cho doanh nghiệp ngoài quốc doanh và cá nhân, hộ sản xuất cần vốn tạm thời.
Thế chấp tài sản là hình thức bảo đảm mà bên bảo đảm sử dụng tài sản thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của khách hàng mà không chuyển giao tài sản cho BIDV quản lý Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, các vật phụ cũng sẽ thuộc tài sản thế chấp Đây là phương thức phù hợp với nhiều loại hình doanh nghiệp khi vay vốn trung và dài hạn, dẫn đến dư nợ cho vay có tài sản thế chấp chiếm tỷ trọng cao nhất Các tài sản có thể thế chấp bao gồm nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, tàu biển, và các tài sản khác theo quy định pháp luật Tuy nhiên, do đặc điểm của chi nhánh hoạt động tại khu vực đông dân cư, các loại tài sản chủ yếu được dùng để thế chấp là nhà ở, quyền sử dụng đất, máy móc thiết bị, và ô tô.
Bảo lãnh của bên thứ ba là cam kết bằng văn bản của bên bảo lãnh với BIDV, trong đó bên bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho khách hàng nếu khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đến thời hạn.
Tại Chi nhánh, việc sử dụng tài sản của bên thứ ba để đảm bảo tiền vay diễn ra một cách linh hoạt Thông thường, giá trị của các khoản vay này không lớn, vì tài sản bảo lãnh thường có giá trị không cao.
Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay chỉ áp dụng cho khách hàng uy tín và có quan hệ làm ăn lâu dài Tại chi nhánh BIDV Bắc Hưng Yên, các loại tài sản được sử dụng làm bảo đảm cho tiền vay bao gồm bất động sản, máy móc thiết bị, và các tài sản có giá trị khác.
Tại BIDV, tất cả các loại tài sản theo quy định pháp luật, bao gồm vật chất, tiền tệ, giấy tờ có giá và các quyền tài sản, đều có thể được nhận cầm cố hoặc thế chấp.
Các tài sản bao gồm vàng, bạc, kim loại quý, đá quý, tiền gửi, ngoại tệ tiền mặt và giấy tờ có giá cần phải được áp dụng biện pháp cầm cố hoặc ký quỹ.
- Các tài sản khác áp dụng hình thức thế chấp, trường hợp cần thiết BIDV xem xét quyết định áp dụng hình thức cầm cố.
Thực trạng công tác định giá tài sản bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam BIDV - Chi nhánh Bắc Hưng Yên
Căn cứ pháp lý thực hiện định giá TSBĐ tại BIDV - Chi nhánh Bắc Hưng Yên30
Tại BIDV, công tác định giá tài sản bảo đảm được thực hiện theo các văn bản luật hiện hành, với bất động sản là loại tài sản bảo đảm phổ biến và đa dạng Do tính chất đặc thù và chiếm thị phần lớn trong cơ cấu tài sản bảo đảm tiền vay, quy trình định giá TSBĐ tại BIDV phức tạp hơn so với các loại tài sản khác Các văn bản pháp luật và quy định riêng của ngân hàng được áp dụng để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc định giá.
- Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12;
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11; Luật đất đai năm 2013 và các nghị định của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11;
- Quyết định 24/2005/QĐ-BTC về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giáViệt Nam: TDGVN 01, TDGVN 03, TDGVN 04;
- Quyết định 77/2005/QĐ-BTC về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: TDGVN 02, TDGVN 05, TDGVN 06;
- Quyết định 129/2008/QĐ-BTC về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: TDGVN 07, TDGVN 08, TDGVN 09, TDGVN 10, TDGVN 11,
Pháp lệnh 40/2002/PL-UBTVQH10 quy định về quản lý Nhà nước đối với giá cả và hoạt động giá của các tổ chức, cá nhân trong lĩnh vực sản xuất và kinh doanh.
- Quyết định 06/2005/QĐ-BTC về việc ban hành quy chế quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá tài sản hàng hóa, dịch vụ;
Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá cho các loại đất, đồng thời hướng dẫn cách định giá các loại đất cụ thể tại từng địa phương.
- Thông tư 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định 188/2004/NĐ- CP;
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC;
Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, bao gồm việc xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và cung cấp tư vấn xác định giá đất.
Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND, ban hành ngày 29/12/2014 bởi UBND TP Hà Nội, quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc xác định giá đất, phục vụ cho công tác quản lý và phát triển đô thị Các văn bản liên quan cũng được cập nhật để phù hợp với tình hình thực tế và nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của thành phố.
TP Hà Nội Quy định được áp dụng từ 1/1/2015 đến 31/12/2019;
Nội dung công tác định giá tài sản bảo đảm tại Chi nhánh BIDV Bắc Hưng Yên 32
2.2.2.1 Phương pháp áp dụng vào định giá tài sản bảo đảm
> Định giá Bất động sản
Hai phương pháp Ngân hàng thường áp dụng để định giá bất động sản là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
V Phương pháp so sánh trực tiếp
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin.
Xác định vị trí của thửa đất hoặc khu đất trống, tức là những diện tích chưa được đầu tư xây dựng công trình, là bước quan trọng để so sánh với thửa đất hoặc khu đất cần định giá nhằm thu thập thông tin chính xác.
Để định giá một thửa đất, cần lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất hoặc khu đất trống liền kề đã được giao dịch thành công trên thị trường Các thửa đất này phải có những đặc điểm tương tự như loại đất, vị trí, diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng Việc này bao gồm cả giao dịch trực tiếp giữa cá nhân, tổ chức, đấu giá quyền sử dụng đất và giao dịch trên sàn bất động sản.
- Thời gian thu thập thông tin:
Để xác định giá trị của thửa đất hoặc khu đất cần định giá, việc thu thập thông tin cần được thực hiện trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát.
Nếu không thu thập được thông tin gần đây, có thể xem xét các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong vòng một năm trước thời điểm khảo sát để xác định giá đất.
- Những thông tin cần thu thập:
Hiện trạng sử dụng đất bao gồm các yếu tố như loại đất, quy mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, cũng như mục đích sử dụng đất hiện tại và theo quy hoạch.
+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;
Môi trường bao gồm cả môi trường tự nhiên, như cảnh quan, nguồn nước, không khí và tiếng ồn, cũng như môi trường xã hội, thể hiện qua trật tự an ninh và trình độ dân trí của cộng đồng.
Các đặc điểm pháp lý liên quan đến đất đai bao gồm quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng tại khu vực thửa đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá QSD đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSD đất;
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
Thông tin cần được thu thập từ các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
Dựa trên thông tin đã thu thập ở Bước 1, tiến hành phân tích và so sánh các tiêu chí tương đồng và khác biệt giữa các thửa đất, khu đất so với thửa đất cần định giá Từ đó, xác định các yếu tố giống và khác nhau về giá để tính toán và xác định giá trị cho thửa đất, khu đất cần định giá.
Bước 3: Điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất và khu đất so sánh với thửa đất cần định giá nhằm xác định giá trị chính xác cho thửa đất đó.
Giá trị ước tính của thửa đất hoặc khu đất được xác định bằng cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá so với các thửa đất, khu đất tương tự.
Các tiêu chí so sánh
Những điểm giống nhau Những điểm khác nhau
Khu đất A Khu đất B Khu đất A Khu đất Căn cứ pháp lý Có giây chứng B nhận quyền sử dụng đất
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Mục đích sử dụng Đất ở tại đô thị loại V Đất ở tại đô thị loại V
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá
Giá chuyển nhượng QSD đất của từng thửa đất, khu đất so sánh
Mức tiền điều chỉnh giá đất được xác định dựa trên những yếu tố khác biệt của từng thửa đất cũng như khu đất so sánh với thửa đất và khu đất cần định giá.
Mức tiền điều chỉnh giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như vị trí, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mức độ ô nhiễm môi trường của từng thửa đất Việc xác định mức điều chỉnh này có thể dựa trên giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trong điều kiện thị trường bình thường Các tổ chức tư vấn hoặc chuyên viên có nhiệm vụ xác định giá đất sẽ đánh giá và cung cấp thông tin cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để quyết định giá đất cụ thể dựa trên các chứng cứ thị trường.
Trong trường hợp giá đất thay đổi từ khi chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất (QSD đất) của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá thửa đất cần định giá, trước khi điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh, cần điều chỉnh mức giá chuyển nhượng QSD đất theo chỉ số biến động giá của loại đất trong khoảng thời gian đó.
Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá
Để xác định giá trị của thửa đất cần định giá, bạn nên lấy giá bình quân của 3 đến 5 thửa đất tương tự Những thửa đất này cần được điều chỉnh để phản ánh sự khác biệt về giá đã được tính toán ở Bước 3.