gj , , NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM ⅞ BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG &Ω^ TRỊNH THỊ NHƯ XAO THẢM ĐỊNH GIÁ Dự ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THIfONG MẠI CÔ PHẦN PHƯƠNG ĐÔNG Chuyên ngành: Tài Chính Ngân Hàng Mã số: 8340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHẠM TIẾN ĐẠT HÀ NỘI - 2021 Ì1 [f LỜI CAM ĐOAN Tôi cam kết nội dung đề tài nghiên cứu: “Thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản ngân hàng TMCP Phương Đông” đề tài khoa học thân tơi, khơng có chép người khác Đây luận văn tơi tự nghiên cứu có tham khảo nguồn tài liệu thống Tơi xin chịu trách nhiệm nghiên cứu TÁC GIẢ LUẬN VĂN Trịnh Thị Như Xao LỜI CẢM ƠN Lời xin cho phép gửi lời cảm ơn chân thành đến quý thầy cô người dạy dỗ, bảo gần hai năm học cao học vừa qua Tôi xin gửi lời biết ơn chân thành đến giáo viên hướng dẫn PGS.TS Phạm Tiến Đạt giúp đỡ tơi nhiều việc hồn thiện luận văn này, xin cảm ơn cán nhân viên thuộc Bộ phận thẩm định giá Ngân hàng TMCP Phương Đơng nhiệt tình cung cấp thơng tin, chia sẻ kinh nghiệm giúp tơi hồn thành luận văn Với hướng dẫn Thầy Cô, chia sẻ kinh nghiệm cán bán thẩm định giá hiểu biết mình, tơi tổng hợp thực trạng để đưa số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định giá dự án bất động sản Ngân hàng TMCP Phương Đông Tôi hi vọng luận văn làm hài lòng tất thành viên hội đồng chấm điểm quý bạn đọc Trân trọng Trịnh Thị Như Xao MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ Dự ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan dự án đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư bất động sản 1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản 1.1.3 Phân loại dự án đầu tư bất động sản 1.1.4 Vai trò dự án đầu tư bất động sản 1.2 Lý luận chung thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại .8 1.2.1 Khái niệm cần thiết thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản 1.2.2 .Nội dung thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 27 1.3 Kinh nghiệm thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản số ngân hàng thương mại Việt Nam .30 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG ĐÔNG 34 2.1 Tổng quan Ngân hàng TMCP Phương Đông 34 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 34 2.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh kết đạt thời gian gần 35 2.2 Thực trạng hoạt động thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng TMCP Phương Đông 39 2.2.2 Các phương DANH phápMỤC đượcTỪ sử VIẾT dụng TẮT thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản ngân hàng OCB 40 2.2.3 .Phương thức kiểm tra giám sát kết thẩm định giá bất động sản 53 2.2.4 VÍ dụ điển hình hoạt động thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản 55 2.3.Đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng TMCP Phương Đông 62 2.3.1 Kết đạt 62 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 63 BĐS TSSS TĐG NHTM VĐT Bất động sảnphát triển Ngân hàng TMCP Phương Đông Định hướng 3.1 thời Tài sản so sánh Thẩm định giá gian tới .68 Ngân hàng thương mại 3.1.1 .Định hướng phát triển hoạt động kinh doanh 68 NII Vốnhướng đầu tưphát triển hoạt động tín dụng cho vay dự án đầu tư bất Định Ngân hàng TMCP Phương động sản 68 Đông Tốchướng độ tăng trưởng năm thẩm định giá dự án đầu tư bất động 3.1.3 Định hoàn thiện hàng hoạt động kép sản 69Thu nhập lãi ròng TOI thupháp nhậphoàn hoạt động 3.2.Một Tổng số giải thiện hoạt động thẩm định giá dự án đầu tư bất OCB CAGR DAĐT 3.1.2 tư hàng TMCP Phương đông 70 độngDự sảnán tạiđầu Ngân 3.2.1 .Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực 70 3.2.2 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản hệ thống 71 3.2.3 Hoàn thiện quy trình hoạt động thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản 72 3.3 Một số kiến nghị 73 3.3.1 Đối với Chính phủ Bộ ngành liên quan 73 3.3.2 Đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 74 DANH MỤC BẢNG BIỂU Biểu đồ 2.1: Cơ cấu tài sản sinh lãi OCB (nghìn tỷ đồng) 37 Biểu đồ 2.2: Cơ cấu cho vay khách hàng OCB (nghìn tỷ đồng) 37 Biểu đồ 2.3: Cơ cấu nguồn vốn huy động OCB (nghìn tỷ đồng) .38 Biểu đồ 2.4: Cơ cấu thu nhập OCB (nghìn tỷ đồng) 39 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Với biến động không ngừng nghỉ kinh tế nay, với vai trị phận khơng thể thiếu, thị trường BĐS có đóng góp khơng nhỏ việc đưa kinh tế phát triển mạnh mẽ ổn định Để hỗ trợ cho phát triển đó, dịng vốn từ ngân hàng hay cụ thể hoạt động cáp tín dụng/cho vay tài trợ DAĐT BĐS NHTM đồng hành lên thị trường BĐS Hoạt động tài trợ DAĐT khơng có ý nghĩa quan trọng kinh tế, mà mang lại lợi nhuận đáng kể cho khối NHTM biên lợi nhuận khủng từ chênh lệch lãi suất (lãi suất cho vay DAĐT BĐS ngân hàng thường áp dụng tương đối cao so sánh với mức lãi suất áp dụng cho ngành nghề khác), tăng trưởng đáng kể mặt quy mơ tín dụng, lợi ích từ phí thu từ việc phát hành bảo lãnh cho nhà thầu, bán chéo sản phẩm kèm bảo hiểm tai nạn cho công nhân, bảo hiểm xây dựng Đây xem động lực chính, thúc đẩy ngân hàng thương mại tìm kiếm, lựa chọn tài trợ DAĐT BĐS Để công tác cấp tín dụng cho DAĐT BĐS cách hiệu quả, công tác TĐG dự án cần thiết quan trọng, tiền đề để NHTM định có hay khơng tài trợ DAĐT Mặc dù DAĐT BĐS có độ phức tạp cao, dự án lại có đặc thù riêng biệt phụ thuộc vào nhiều yếu tố tự nhiên, môi trường, xã hội nơi đặt dự án, thời gian tài trợ kéo dài nguồn vốn tài trợ lớn, nhiên công tác TĐG DAĐT BĐS ngân hàng hầu hết chưa chuẩn hóa, cịn mang tính chất TĐG kinh nghiệm cán bộ, hệ thống văn hướng dẫn chưa cụ thể, kết TĐG chưa phù hợp với giá trị thực tế tài sản.Điều tiềm ẩn rủi ro lớn cho hệ thống ngân hàng giá trị tài sản bảo đảm chưa đánh giá đầy đủ, gây khó khăn việc xử lý tài sản có rủi ro tín dụng xảy Bởi nguyên nhân nêu trên, việc TĐG DAĐT BĐS cần phải xem xét, đánh giá sở thận trọng, hồn thiện bước cơng tác TĐG để hạn chế rủi ro tối đa việc tài trợ DAĐT, bảo vệ ngân hàng trước rủi ro xấu xảy tới Từ vấn đề trên, kiến thức học, tác giá lựa chọn đề tài: “Thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phương Đông” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu cách có hệ thống sở lý luận DAĐT BĐS hoạt động TĐG DAĐT BĐS NHTM - Phân tích, đánh giá thực trạng TĐG DAĐT BĐS Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) - Đề xuất giải pháp, phương án nhằm cải thiện công tác TĐG DAĐT BĐS Ngân hàng TMCP Phương Đông Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu luận văn vấn đề lý luận thực tiễn hoạt động TĐG DAĐT BĐS NHTM nói chung Ngân hàng TMCP Phương Đơng nói riêng - Phạm vi nghiên cứu: Nghiệp vụ TĐG DAĐT bất động sản Ngân hàng TMCP Phương Đông - Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2015 tháng 04/2021 Phương pháp nghiên cứu Trong luận văn thạc sỹ này, tác giả sử dụng phương pháp cụ thể như: phương pháp so sánh, phương pháp thống kê, phương pháp tổ hợp, phân tích để tổng hợp phân tích liệu Ngồi ra, tác giả vận dụng phương pháp phân tích định tính để đánh giá vấn đề đề xuất giải pháp phù hợp Dữ liệu nghiên cứu luận văn chủ yếu liệu thứ cấp, thu thập từ văn quy phạm pháp luật; văn nội bộ, quy trình quy định riêng ngân hàng, bao gồm báo cáo thẩm định giá nội dung phê duyệt tài trợ số DAĐT BĐS Ngân hàng TMCP Phương Đông tài trợ giai đoạn 2019 - 2021 để phân tích trình nghiên cứu 68 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG ĐÔNG 3.1 Định hướng phát triển Ngân hàng TMCP Phương Đông thời gian tới 3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động kinh doanh Trong giai đoạn 2020 - 2021, thị trường BĐS Việt Nam có tăng trưởng khơng ngừng, cá biệt số địa phương có tượng làm giá, đẩy giá trị BĐS vượt mức giá trị thực tế tài sản Các chuyên gia cảnh báo, tượng bong bóng BĐS vỡ tung manh nha xuất kịch khủng hoảng BĐS giai đoạn 2011 - 2012 dần Đứng trước bối cảnh thị trường diễn biến khó lường, ngân hàng OCB dần có bước cẩn trọng hoạt động kinh doanh, tăng trưởng thận trọng sở quản trị rủi ro cho toàn hàng Với sứ mệnh trở thành ngân hàng Top ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân tốt Việt Nam, nhiệm vụ tăng trưởng tín dụng nhiệm vụ bắt buộc phải thực OCB mảng mang lại nguồn lợi nhuận tốt cho ngân hàng Tuy nhiên, đề cập trên, OCB không đánh đổi mục tiêu tăng trưởng mục tiêu quản trị tốt rủi ro danh mục cho vay mình, đáp ứng đồng thời kế hoạch tăng trưởng bên cạnh mục tiêu bảo đảm hoạt động ngân hàng an toàn 3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động tín dụng cho vay dự án đầu tư bất động sản Đối với địa phương hay quốc gia định, thị trường BĐS phát triển kéo theo ngành nghề khác phát triển theo, tạo thêm công ăn việc làm hội phát triển cho người vùng, địa phương Do đó, ngân hàng OCB xác định, hoạt động tín dụng gắn với cho vay DAĐT BĐS ngân hàng tiếp tục mũi nhọn tập trung phát triển Đón đầu phát triển khơng ngừng DAĐT BĐS, kể quy mô lẫn số lượng, không khu vực thành thị, thành phố lớn mà lan rộng vùng quê, vùng có mật độ dân cư thấp hơn; ban lãnh đạo ngân hàng OCB định hướng, không chỉ cấp tín dụng 69 cho dự án mà hướng tới việc cung cấp giải pháp toàn diện cho khách hàng nhằm thắt chặt mối quan hệ sẵn có với chủ đầu tư phục vụ nhu cầu có chủ đầu tư đến người mua nhà DAĐT dựa sở thẩm định DAĐT tốt hiệu Cụ thể, OCB trực tiếp cung cấp sản phẩm cho vay chủ đầu tư khách hàng mua nhà DAĐT OCB cấp tín dụng, sản phẩm bảo lãnh tiến độ toán, sản phẩm tài khoản tốn, quản lý dịng tiền cho chủ đầu tư Bên cạnh việc phát triển khách hàng DAĐT mới, ngân hàng OCB tiếp tục khai thác chủ đầu tư khách hàng cũ, khách hàng truyền thống ngân hàng Công ty Cổ phần Tập đồn FLC, Cơng ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Phát triển đô thị Lilama, Tập đoàn Capital House Điều thể rằng, ngân hàng OCB tiếp tục định hướng phát triển lĩnh vực cho vay DAĐT BĐS sở thẩm định thận trọng DAĐT chủ đầu tư 3.1.3 Định hướng hoàn thiện hoạt động thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản Với định hướng tăng trưởng tín dụng lĩnh vực BĐS hay cụ thể cấp tín dụng cho DAĐT BĐS thực cẩn trọng, cơng tác quản trị rủi ro công tác TĐG DAĐT phải quan tâm, cải thiện hàng đầu Do đặc thù khác biệt DAĐT BĐS, khơng có hai DAĐT hồn tồn giống yếu tố vị trí địa chỉ, diện tích, mơi trường xã hội đó, việc đầu tư, nghiên cứu, cải thiện quy trình, hiệu công tác TĐG DAĐT BĐS ban lãnh đạo ngân hàng OCB quan tâm hàng đầu Tựu chung lại, số nhân tố tập cải thiện sau - Về quy trình TĐG: Hồn thiện quy trình TĐG hành, cụ thể, xây dựng quy trình TĐG dành riêng cho DAĐT BĐS Chuẩn hóa bước quy trình ưu tiên yếu tố thận trọng, đảm bảo chất lượng kết TĐG thời gian tối ưu - Về phương pháp TĐG: Từng bước cải thiện phương pháp TĐG áp dụng TĐG DAĐT BĐS Bên cạnh đó, nghiên cứu đề xuất áp 10 dụng từ hai phương pháp định giá báo cáo TĐG làm sở để đánh giá kết thẩm định cuối - người: Liên tục đào tạo, nâng cao kỹ TĐG cho đội ngũ cán thẩm định Không dành riêng cho cán thẩm định thuộc Phòng thẩm định mà phổ biến đến đơn vị kinh doanh thực tế nhằm trang bị kiến thức để định giá tài sản 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng TMCP Phương đông 3.2.1 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực Thông qua trình TĐG DAĐT BĐS ngân hàng OCB nêu trên, thấy nhân tố người ln đóng vai trị quan trọng giai đoạn công tác TĐG Xây dựng đội ngũ cán có phẩm chất tốt, đáp ứng yêu cầu công việc cần phải luôn trọng Trong bối cảnh ngân hàng OCB định hướng chuyên biệt hóa nghiệp vụ TĐG với nghiệp vụ khác, điều đòi hỏi ngân hàng đầu tư đào tạo, chiêu mộ đội ngũ cán có lực cao, có kiến thức chun mơn kiến thức xã hội sâu rộng, phục vụ cho công việc Tuy nhiên, với áp lực cao từ nhiều phía, từ đơn vị kinh doanh đến ban lãnh đạo ngân hàng, điều có tác động khơng nhỏ đến chất lượng tiến độ hoàn thành báo cáo TĐG Do vậy, để nâng cao lực cán thẩm định giá với lĩnh vực BĐS, đặc biệt DAĐT BĐS, phía ngân hàng cần thực hiện: Thành lập tổ nhóm chuyên trách, chịu trách nhiệm TĐG DAĐT BĐS toàn hệ thống ngân hàng OCB Thơng thường, tổ nhóm thẩm định giá chun trách ngồi nhiệm vụ TĐG thực tế DAĐT, cịn đảm nhiệm công tác thu thập thông tin, tạo báo cáo xây dựng tin cập nhật thị trường BĐS đến toàn ngân hàng nhằm cập nhật thông tin thị trường cho đội ngũ cán đơn vị kinh doanh Hỗ trợ tạo điều kiện để đội ngũ cán thẩm định giá tham gia khóa đào tạo, hội thảo quan quản lý nhà nước tổ chức chuyên môn lĩnh vực BĐS tổ chức 71 Định kỳ hàng quý tần suất khác, phù hợp với thực tiễn triển khai, tổ chức buổi kiểm tra kiến thức, kiểm tra kinh nghiệm thực tế nhằm đánh giá mặt thiếu yếu đội ngũ cán thẩm định giá, từ đưa biện pháp cải thiện hợp lý Các buổi kiểm tra nên mơ theo mơ hình thi cấp chứng hành nghề thẩm định giá quan chức áp dụng Mỗi buổi kiểm tra áp dụng chế quy cách thi chuyên nghiệp nghiêm túc, nhằm đảm bảo tính minh bạch q trình sát hạch trình độ cán Xây dựng chế, sách riêng nguồn nhân lực chất lượng cao, lơi kéo từ tổ chức tín dụng đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp làm dày thêm máy TĐG gia tăng chất lượng TĐG ngân hàng Ngồi ra, thơng qua chế lương thưởng phù hợp, chế độ đãi ngộ ưu tiên, ngân hàng cải thiện tình trạng chảy máu nhân vị trí cán thẩm định giá - nơi địi hỏi trình độ chun môn cán tương đối cao ngân hàng Bằng cách thức nêu trên, ngân hàng OCB sở hữu đội ngũ cán thẩm định giá chất lượng, có lực hàng đầu hệ thống NHTM Việt Nam, đồng thời, nhờ sách đãi ngộ xây dựng chuyên biệt, ngân hàng OCB điểm làm việc hứa hẹn nhiều cán thuộc diện đầu ngành lĩnh vực TĐG 3.2.2 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản hệ thống Tại ngân hàng OCB nay, hoạt động TĐG tập trung Phòng Thẩm định giá Trụ sở ngân hàng Các hồ sơ TĐG lưu trữ thủ công cán thực TĐG tài sản Điều gây khó khăn khơng nhỏ việc vấn tin, tìm hiểu DAĐT có tính chất tương tự làm mốc đối chiếu, so sánh, tăng tính thuyết phục cho báo cáo TĐG Nhằm khắc phục tình trạng nêu trên, ngân hàng OCB cần thực xây dựng hệ thống tin trực tuyến, kết nối lưu trữ tất hồ sơ TĐG, không DAĐT BĐS mà tất tài sản Phòng thẩm định giá tiến hành thẩm định Trong xu hướng công nghệ số 4.0, việc lưu trữ thông tin trực 72 tuyến tất yếu việc giúp tiết kiệm tài nguyên lớn (các hồ sơ định giá ngân hàng thông thường phải lưu hồ sơ giấy vòng 15 - 20 năm) Qua thời gian, lo kho liệu thông tin khổng lồ, hỗ trợ đắc lực cho công tác TĐG DAĐT BĐS ngân hàng OCB Ngoài việc thêm kênh lưu giữ thông tin hiệu quả, giảm lượng hồ sơ giấy cần phải lưu giữ, phương thức hiệu việc hỗ trợ đào tạo cán thẩm định giá Thông qua hồ sơ TĐG thẩm định khứ, đội ngũ cán có nguồn tư liệu tham khảo dồi có thêm sở đối chiếu hồ sơ thẩm định Thêm vào đó, việc xây dựng hệ thống thơng tin định giá bên ngân hàng tạo tiền đề quan trọng việc phát triển mở rộng kho thông tin Ngân hàng OCB nghiên cứu mở rộng kho liệu để kết nối trực tiếp đến sở liệu quan nhà nước quản lý đất đai Sở Tài nguyên Môi trường, quan đăng ký giao dịch bảo đảm hay đơn vị hỗ trợ trình TĐG công ty xây dựng, quy hoạch làm giàu thêm nguồn thông tin, trợ giúp đội ngũ cán thẩm định giá có thêm sở củng cố kết định giá 3.2.3 Hồn thiện quy trình hoạt động thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản Trong bối cảnh áp lực kinh doanh nay, việc thực công tác TĐG thời gian ngắn phải đảm bảo chất lượng báo cáo thẩm định vơ hình chung tạo áp lực không nhỏ lên đội ngũ cán thẩm định giá ngân hàng Đội ngũ hoạch định quy trình kế hoạch ngân hàng gặp phải khó khăn định việc hỗ trợ cải tiến quy trình hoạt động TĐG ngân hàng OCB Tuy nhiên, đề cập trên, với định hướng phát triển gắn liền với việc quản trị rủi ro chặt chẽ, ngân hàng OCB bắt buộc phải thực cải tiến quy trình bảo đảm kiểm sốt tối đa rủi ro gặp phải q trình TĐG Theo đó: u cầu bắt buộc DAĐT BĐS phải thực TĐG tối thiểu 02 phương pháp phương pháp định giá phương pháp 73 cịn lại đóng vai trò kiểm tra đánh giá kết TĐG phương pháp Ưu tiên áp dụng 02 phương pháp chi phí thu nhập, tùy vào đặc điểm cụ thể DAĐT Yêu cầu bắt buộc đội ngũ cán thẩm định giá phải thực khảo sát trường, thực điều tra, kiểm tra tình hình thực tế khách hàng DAĐT điều kiện thực tiễn Mặt khác, đề xuất đội ngũ thẩm định thực tế bao gồm đại diện đơn vị kinh doanh cán lãnh đạo phòng thẩm định giá Trong trình khảo sát thực địa, cán thẩm định cần đặc biệt kiểm tra trạng dòng tiền vào dự án (cụ thể, chi phí chủ đầu tư tốn cho nhà thầu, chi phí giải phịng mặt bằng, thiết lập điện nước thực đến giai đoạn nào, xác thực dịng vốn vào dự án có thật ) Căn vào độ phức tạp quy mơ DAĐT, đề nghị DAĐT lớn định giá từ hai cán trở lên, triển khai định giá độc lập với nhằm đối chiếu kết cán khác Ngoài ra, OCB nay, việc tham vấn ý kiến chuyên gia lựa chọn tùy dự án, cán thẩm định giá thực hỏi tư vấn dự án Tuy nhiên, với mục tiêu hạn chế tối đa rủi ro trình cấp tín dụng, DAĐT lớn, ngân hàng yêu cầu phải thực tham vấn ý kiến chuyên gia, ra, cân đối đến việc thuê chuyên gia bên tham gia thẩm định dự án 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Đối với Chính phủ Bộ ngành liên quan Chính phủ ngành liên quan cần xây dựng cổng thông tin điện tử, sở liệu qua cơng khai, minh bạch tồn thông tin dự án BĐS (các thông số dự án, tiến độ dự án.), thông tin quy hoạch BĐS, thông tin lực chủ đầu tư (tham gia đấu thầu, đấu giá dự án) để Ngân hàng thương mại dễ dàng tìm kiếm thơng tin, thẩm định, định giá DAĐT Chính phủ ngành liên quan cần có sách đắn cụ thể, tầm nhìn dài hạn lĩnh vực BĐS thời kỳ kinh tế phát triển khơng ngừng Trên thực tế, tình hình diễn biến giá BĐS tăng khơng ngừng nghỉ giai đoạn 2018 đến nay, điều ảnh hưởng 74 trực tiếp đến chất lượng TĐG BĐS giai đoạn Chính phủ cần có biện pháp cụ thể nhằm kìm hãm tương trưởng mức thị trường BĐS, từ bình ổn lại thị trường, đưa cơng tác TĐG BĐS nói chung TĐG DAĐT BĐS nói riêng ngưỡng phát triển an tồn Về hệ thống văn quy phạm pháp luật, hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam đời từ năm 2015 Trong suốt 06 năm qua, thị trường BĐS có chuyển biến phức tạp, kéo theo công tác TĐG BĐS mà cụ thể TĐG DAĐT BĐS trở nên khó khăn Bộ Tài cần xin ý kiến Chính Phủ, cập nhật lại thêm hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam để phù hợp với tình hình thực tế triển khai 3.3.2 Đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Ngân hàng Nhà nước quan quản lý cao toàn hệ thống ngân hàng Việt Nam Đây đầu mối triển khai, phổ biến đường lối sách Nhà nước; đồng thời đầu mối tập hợp xứ lý kiến nghị có ngân hàng thành viên trình triển khai Tuy nhiên thực tế, Ngân hàng Nhà nước chưa có hệ thống văn cụ thể quy định hoạt động TĐG ngân hàng Mặc dù thực tế triển khai, có dấu hiệu rủi ro thị trường có biểu ngân hàng tăng trưởng nóng hoạt động cho vay đầu tư BĐS, Ngân hàng Nhà nước có văn cảnh báo, đề nghị ngân hàng thành viên cẩn trọng Tuy nhiên, văn đưa thực trạng xảy số địa phương cảnh bảo hoạt động ngân hàng mà khơng có hướng dẫn cụ thể hoạt động TĐG từ phía Ngân hàng Nhà nước Đóng vai trị đầu mối triển khai sách vận hành hoạt động ngân hàng chung Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước cần ban hành nguyên tắc, tiêu chí riêng quy định việc TĐG DAĐT BĐS Từ Ngân hàng thương mại Chủ đầu tư vay vốn có định hướng thơng tin tham chiếu việc định giá DAĐT BĐS Các ngân hàng thương mại dựa quy định nguyên tắc mà Ngân hàng nhà nước ban hành để đưa vào làm quy trình TĐG DAĐT BĐS triển khai thực tế ngân hàng 75 Tóm tắt chương Sau phân tích thực trạng TĐG DAĐT BĐS diễn Ngân hàng TMCP Phương Đông giai đoạn nay, chương 3, người nghiên cứu sâu vào phân tích định hướng sách ngân hàng giai đoạn phát triển tới, từ đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động TĐG DAĐT BĐS ngân hàng Do hoạt động TĐG DAĐT khó khăn phức tạp nên cần sư phối hợp kết hợp nhiều phương pháp nhằm đạt hiệu tốt Việc thay đổi quy trình cách thức triển khai hoạt động TĐG ngân hàng không đến từ thân ngân hàng OCB mà cần hỗ trợ ủng hộ ban ngành liên quan để công tác TĐG DAĐT BĐS đạt kết thành công 76 KẾT LUẬN Thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản hệ thống ngân hàng Việt Nam nghiệp vụ thiếu, có tác động trực tiếp đến chất lượng nợ bảo đảm an toàn cho ngân hàng có kiện rủi ro xảy Do đó, việc liên tục cải tiến, hồn thiện quy trình, quy định thẩm định giá cần thiết, không với Ngân hàng TMCP Phương Đơng nói riêng mà với toàn hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam nói chung Đề tài nêu sở lý luận thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản sở đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá đưa số giải pháp, kiến nghị nhằm cải tiến, hồn thiện cơng tác thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng TMCP Phương Đông Mặc dù cố gắng tìm hiểu nghiên cứu, song hạn chế khả quan sát, luận văn có nhiều thiếu sót Tơi mong nhận góp ý, giúp đỡ thầy giáo môn cán Ngân hàng TMCP Phương Đơng để tơi có nhìn tồn diện sâu sắc vấn đề mà nghiên cứu 77 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 01 Luật đầu tưKết nămquả 2014 khảo sát Bộ phận Thẩm định giá OCB Nghị định 15/2021/NĐ-CP ngày 03/03/2021 Chính Phủ việc Quy địnhĐể chicó tiết số nộiđịnh dung quản lýpháp dự án đầugiá tưđược xây dựng cơmột sở nhận vềvề Phương định CBTĐ OCB sử 3.dụng PGS nhiều TS Phước đểMinh định Hiệp giá DAĐT (2007), BĐS Thiết Phương lập thẩm Phápđịnh chi dự phí,ántơiđầu có tư, thực NXB Thống kê,cán Hàbộ Nộitại Bộ phận thẩm định giá OCB Cụ thể: khảo sát 4.- GiáoĐối trình tượng thiết khảo lập vàsát: thẩmCác địnhcán dựbộ án thẩm , PGS.định TS Phước giá Minh phân Hiệpcơng định giá 5.nhóm Tiêutài chuẩn định giá ViệtBộNamsố sản thẩm DAĐT BĐS phận 04 thẩm định giá OCB Bộ phận Thẩm 6.định Tiêu giáchuẩn OCB thẩm định bao gồm giá 25 Việt cán Namsố thẩm05, định 06 giá 07Trong bao gồm 11 cán 7.bộTiêu đượcchuẩn phânthẩm cơngđịnh địnhgiá giá cácViệt tài Namsố sản dự08án, 14 cán phân cơng định 8.giáTiêu cácchuẩn nhómthẩm tài sản địnhkhác giá (máy Việtmóc Namsố thiết09bị, phương tiện vận tải, hàng hóa, 9.BĐS Tiêuthơng chuẩnthường ) thẩm địnhDo giávậy số Việtlượng Namsố cán10bộ thẩm định giá tham gia khảo sát 10.Tiêu 11 người chuẩn thẩm định giá Việt Namsố 11 11.Ngân hàng TMCP Đông, 2020 Nội dung khảoPhương sát (Bảng câuBáo hỏi cáo khảothường sát) vàniên Kếtnăm 2019, khảo sát: 12.Cơng ty Cổ phần chứng khốn Quốc tế Việt Nam, Báo cáo lần đầu niêm yết Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) 13.Ngân hàng TMCP Phương Đông, Quyết định số 628/2020/QĐ-TGĐ ngày 14/09/2020 việc ban hành Hướng dẫn thẩm định giá 14.Ngân hàng TMCP Phương Đông, Quyết định số 363/2020/QĐ-TGĐ ngày 27/04/2020 việc ban hành Quy định thẩm định giá 15.Ngân hàng TMCP Phương Đông, Thông báo kết thẩm định giá dự án: Giai đoạn Dự án khu đô thị dân cư Km7 thuộc Khu đô thị Km7, phường Tân An, TP Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk 16.Bộ Tài Chính, 2016, Thơng tư quy định kiểm tra, giám sát đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá ST Nội dung câu T hỏi Anh/chị làm Kết Tỷ lệ % khảo sát tương ứng / 11 0% / 11 18% C Từ năm tới năm / 11 36% D Từ năm trở lên / 11 45% Các đáp án trắc nghiệm A Dưới năm việc Bộ phận B Từ năm tới năm Thẩm định giá OCB bao lâu? Phương pháp A Phương pháp So sánh thị trường B Phương pháp Chi phí / 11 0% / 11 82% giá thường C Phương pháp Chiết trừ / 11 0% anh/chị sử D Phương pháp Thặng dư Ĩ7ĨĨ 9% dụng nhiều để định giá dự E Phương pháp Vốn hóa trực tiếp / 11 9% án anh Thời gian - PP dòng tiền chiết khấu A Dưới ngày làm việc / 11 27% B Từ - ngày làm việc C Từ - 10 ngày làm việc / 11 / 11 55% 18% định chị xử lý hồ sơ án Bất động sản D Từ 10 - 20 ngày làm việc thường bao E Từ 20 - 30 ngày làm việc79 / 11 0% lâu? / 11 0% - Kết luận: • Qua kết khảo sát ta thấy số lượng CBTĐ sử dụng phương pháp Chi phí để định giá DAĐT BĐS chiếm tỷ lệ 82% chứng tỏ Phương pháp sử dụng thường xuyên để định giá dự án BĐS OCB phương pháp chi phí • Theo nội dung phiếu khảo sát CBTĐ OCB cho biết thông tin ưu điểm hạn chế sử dụng Phương pháp chi phí để định giá DAĐT BĐS Cụ thể: (i) Ưu điểm: Phương pháp chi phí phương pháp dễ áp dụng, dễ phân tích hồ sơ, định giá tương đối minh bạch rõ ràng Giá trị định giá đưa mức an toàn để làm sở xác định mức cấp tín dụng Ngồi ra, CBTĐ sử dụng khung giá Bộ Tài Bộ Xây dựng đưa để đối chiếu tham khảo mức giá Thêm vào đó, cịn xem phương pháp tốn chi phí so với phương pháp khác (các chi phí gồm: chi phí mua thơng tin liệu tư vấn chuyên gia để check thơng tin số liệu, chi phí in ấn photo hồ sơ, chi phí khảo sát thực tế ) (ii) Hạn chế: Ngược lại, số hạn chế phương pháp chi phí khối lượng hồ sơ u cầu Khách hàng cung cấp nhiều, khiến khách hàng cảm thấy không thoải mái việc cung cấp hồ sơ; ra, sử dụng phương pháp này, CBTĐ cần nhiều thời gian để kiểm tra tổng hợp số liệu; đồng thời, giá trị thẩm định giá tương đối thấp khơng tính đến lợi thương mại tài sản • Kết khảo sát CBTĐ OCB có gắn bó với OCB số lượng cán có thâm niên năm chiếm tỷ lệ cao 45% Thời gian xử lý hồ sơ TĐG DAĐT BĐS trung bình vào khoảng 3-5 ngày làm việc -> tiến độ đạt mức trung bình, phù hợp với yêu cầu Bộ phận phê duyệt tín dụng khách hàng vay vốn 80 PHỤ LỤC 02 Chi tiết sở pháp lý dự án - Quyết định số 2690/QĐ-UBND ngày 14/09/2016 UBND tỉnh Đắk Lắk v/v duyệt bổ sung chi tiết danh mục dự án kêu gọi đầu tư theo hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án Khu đô thị Km7 - Tân An - Quyết định số 883/QĐ-UBND ngày 12/04/2017 UBND tỉnh Đắk Lắk v/v phê duyệt kết lựa chọn nhà đầu tư thực dự án Khu đô thị Km7 - Hợp đồng thực đầu tư dự án Khu đô thị dân cư Km7 thuộc Khu đô thị Km7, phường Tân An, TP Buôn Ma Thuột, số 733/HĐ-SKHĐT ký ngày 28/04/2017 UBND tỉnh Đắk Lắk Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long - Biên họp hội đồng thành viên số 06/2018/BB-HĐTV ngày 20/06/2018 Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long v/v tách công ty để thực riêng DAĐT xây dựng Khu đô thị dân cư Km7 - Công văn số 951/UBND-TH ngày 30/01/2019 UBND tỉnh Đắk Lắk v/v thay đổi chủ thể thực dự án Khu đô thị dân cư Km7 thuộc Khu đô thị Km7, phường Tân An, TP Buôn Ma Thuột - Phụ lục số 1092/PLHĐ-SKHĐT ngày 17/05/2019 (bên A): UBND tỉnh Đắk Lắk (bên B): Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long Công ty TNNH đầu tư phát triển đô thị Đắk Lắk v/v sửa đổi, bổ sung số điều khoản Hợp đồng số 733/HĐ-SKHĐT ký ngày 28/04/2017 - Quyết định số 3447/QĐ-UBND ngày 13/12/2017 UBND tỉnh Đắk Lắk v/v phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị dân cư Km7 - Bản đồ quy hoạch sử dụng đất, tỷ lệ 1/500 - Nghị số 08/NQ-HĐND ngày 06/05/2019 Hội đồng nhân dân tỉnh Đắk Lắk v/v thống nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án Khu đô thị dân cư Km7 - Công văn số 5967/UBND-CN ngày 24/07/2019 UBND tỉnh Đắk Lắk v/v bổ sung thông tin xin ý kiến chấp thuận đầu tư dự án Khu đô thị dân cư Km7 81 82 - Báo Công cáo văn số kết 81/BXD-PTĐT thẩm định ngàythiết 11/09/2019 kế sở Bộ số xây 143/BC-SXD dựng v/v trảngày lời công văn số 09/03/2018 5967/UBND-CN Sở Xây dựng ngày tỉnh Đắk 24/07/2019 Lắk, hạng mục UBND hạ tỉnh tầngĐắk kỹ thuật Lắk giao - thông Quyết định số 3502/QĐ-UBND ngày 20/11/2019 UBND tỉnh Đắk - Báo Lắk v/v cáochấp kết thuận thẩm đầu tưđịnh dự án thiết Khukếđôbản thị dân vẽ thi cư Km7 công số 793/BC-SXD ngày - 08/10/2019 Quyết địnhcủa số Sở 3022/QĐ-UBND Xây dựng tỉnh Đắk ngàyLắk, 08/11/2018 hạng mụccủa hạ tầng UBND kỹ thuật tỉnh (giai Đắk Lắk v/v đoạn 1) phê duyệt phương án bồi thường chi phí thực bồi thường - Báo Nhà nước cáo kết thu hồi đất thẩm để thực định thiếtdựkếánbản (đợtvẽ 1).thi công số 832/BC-SXD ngày - 24/10/2019 Quyết địnhcủasốSở3216/QĐ-UBND Xây dựng tỉnh Đắkngày Lắk, 01/11/2019 hạng mục hạ tầng UBND kỹ thuật (gđ tỉnh2).Đắk - Bản Lắk vẽ v/vthiết phêkếduyệt thi công phương án Sở bồiXây thường dựngvà tỉnh chiĐắk phíLắk tổ thẩm chức định thực bồi - Giấy thườngphép dự ánxây (đợtdựng 2) số 3376/GPXD Sở Xây dựng tỉnh Đắk Lắk cấp - ngày Quyết04/12/2019 định số 3553/QĐ-UBND ngày 27/11/2019 UBND tỉnh Đắk - Quyết Lắk v/vđịnh giao số 329.755,71 207/QĐ-UBND m2 đất cho ngày Công 28/01/2019 ty TNHH ĐT PT UBND đô thịtỉnh Đắk Đắk Lắk; Lắk cho thuêphê v/v 136.453,04 duyệt báom2 cáođất đánh để giá sử tác dụng động vàomơi mụctrường đích thựcdự án dự án Khu đô thị - GCN dân cưthẩm Km7 (giai duyệtđoạn thiết1).kế phòng cháy chữa cháy số 154/TD-PCCC - Trích Phịng lục cảnh sát đồ PCCC địa CNCH số 17809/TL-VPĐKĐĐ-KTĐC tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 29/10/2019 Văn phòng - Văn đăngbản ký đất thỏađai thuận tỉnhđấu Đắknối Lắk giao cấpthông, ngày cấp 02/10/2019, điện, thểnước diện tích, ranh giới - Tư giaovấn đất/cho Phòng thuê đất pháp Giai chế đoạn ngày 27/07/2020 v/v nhận chấp dự án - Công Quyết văn định sốsố 03/2020/CV-DTDL 1536/QĐ-UBND 21/06/2019 25/07/2020 của UBND Công tytỉnhTNHH Đắk LắkPT ĐT v/vđô phê thịduyệt Đắk Lắk giá v/v đất cam cụ thể kếtđểdiện xáctích định thếđơn chấp giácủa thuê dựđất, án tiền sử dụng đất - Hợp phải nộp đồng số dự án 60E/2019/HĐTC/ĐL-CNX ngày 06/09/2019 Công ty - TNHH Thông báo ĐT PT nộpđôtiền thị sử Đắkdụng Lắk đất Công số 3361/TB-CT ty CP công ngày nghệ xanh 06/12/2019 v/v thi côngCục hệ thuế tỉnh thống giaoĐắk thơng, Lắk.thốt nước mưa, nước thải - Phụ Cônglục vănsố số033346/STC-QLG&CS hợp đồng 60E/2019/HĐTC/ĐL-CNX ngày 24/12/2019 v/v Sở thi tài cơng cảnh tỉnh Đắk Lắk quan quảng v/vtrường đề nghị (phục khấuvụtrừbán tiền hàng) bồi thường, GPMB vào tiền sử dụng đất phải - Phụ nộp lụcdựsốán.03A hợp đồng 60E/2019/HĐTC/ĐL-CNX v/v bổ sung - khối Giấy lượng nộp công tiền việc vào Ngân sách Nhà nước ngày 17/12/2019, nộp tiền sử - Phụ dụng lục đất số 04 hợp đồng 60E/2019/HĐTC/ĐL-CNX v/v thi công kiến - trúc Giấycảnh nộpquan tiềncây vào xanh Ngân cho hạ sách tầng Nhà nước ngày 06/01/2020, nộp tiền sử - Hồ dụngsơđất nghiệm thu giá trị, khối lượng hoàn thành đợt 1, đợt 2, đợt 3, đợt Chủ tài sản: CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ ĐẮK LẮK ... niệm dự án đầu tư bất động sản 1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản 1.1.3 Phân loại dự án đầu tư bất động sản 1.1.4 Vai trò dự án đầu tư bất động sản 1.2 Lý luận chung thẩm. .. hoạt động thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng TMCP Phương Đông CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ Dự ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan dự án đầu tư. .. đầu tư bất động sản 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 27 1.3 Kinh nghiệm thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản số