CƠ SỞ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại là tổ chức tín dụng thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác nhằm mục tiêu lợi nhuận Cụ thể, ngân hàng thương mại thực hiện các hoạt động chính như huy động vốn, cho vay, chiết khấu, bảo lãnh và cung cấp dịch vụ tài chính, cùng với các hoạt động liên quan khác.
1.1.2 Đặc điểm cho vay của NHTM
Thứ nhất, về chủ thể bao giờ cũng có hai bên tham gia:
Bên cho vay - là người có tài sản chưa dùng đến, muốn cho người khác sử dụng để thỏa mãn một số lợi ích của mình.
Bên vay - là người đang cần sử dụng tài sản đó để thỏa mãn nhu cầu của mình
(về kinh doanh hoặc vốn).
Thứ hai, hình thức pháp lý của việc cho vay được thể hiện dưới dạng hợp đồng tín dụng tài sản.
Sự kiện cho vay phát sinh từ hai hành vi cơ bản: hành vi ứng trước và hành vi hoàn trả một số tiền hoặc tài sản nhất định, tất cả đều thuộc cùng một loại.
Thứ tư, việc cho vay bao giờ cũng dựa trên sự tín nhiệm giữa người cho vay đối với người đi vay về khả năng hoàn trả tiền vay.
1.1.3 Các hình thức cho vay của NHTM
Cho vay ngắn hạn là hình thức cấp vốn nhằm hỗ trợ tài sản lưu động hoặc nhu cầu vốn ngắn hạn của các tổ chức, doanh nghiệp và hộ sản xuất Hình thức này thường được áp dụng trong các trường hợp cần thiết để đáp ứng nhu cầu tài chính tạm thời.
Ngân hàng cho Nhà nước vay nhằm đáp ứng nhu cầu chi tiêu, với hình thức phổ biến là mua trái phiếu do kho bạc phát hành Mặc dù khả năng hoàn trả của Nhà nước rất cao, nhưng vẫn có khả năng xảy ra trường hợp Nhà nước không thể thanh toán khi đến hạn.
Ngân hàng cung cấp dịch vụ cho vay cho các tổ chức tài chính như ngân hàng, công ty tài chính và quỹ tín dụng để đáp ứng nhu cầu thanh khoản Các công ty chứng khoán thường vay vốn ngắn hạn từ ngân hàng thương mại trong quá trình bảo lãnh và phân phối chứng khoán cho các công ty phát hành Hầu hết các khoản vay này dựa vào uy tín của người vay.
Ngân hàng cung cấp các khoản vay cho doanh nghiệp để đáp ứng nhu cầu vốn cho sản xuất và kinh doanh Doanh nghiệp là nhóm khách hàng chủ yếu của các ngân hàng thương mại, với hầu hết các khoản vay đều được đảm bảo bằng tài sản thế chấp hoặc cầm cố.
+ Các doanh nghiệp bán lẻ, chế biến thực phẩm, sản xuất hàng theo thời vụ là khách hàng chủ yếu của Ngân hàng.
Các doanh nghiệp thường cần vay ngân hàng để xây dựng, mở rộng, cải tiến hoặc sửa chữa tài sản cố định Những khoản vay này thường có thời hạn dưới một năm.
+ Ngân hàng tài trợ cho các doanh nghiệp xuất nhập khẩu.
+ Ngân hàng cho vay để phát triển đất đối với các công trình xây dựng và phát triển đô thị.
+ Ngân hàng cho vay đối với người tiêu dùng.
- Cho vay trung và dài hạn
Doanh nghiệp hiện nay đang đối mặt với nhu cầu vay vốn trung và dài hạn để đầu tư vào trang thiết bị, xây dựng cơ sở hạ tầng và cải tiến công nghệ Sự phát triển nhanh chóng của khoa học công nghệ đã thúc đẩy các doanh nghiệp cần vốn để tồn tại và phát triển, dẫn đến nhu cầu vay vốn ngày càng tăng.
+ Nhà nước vay trung và dài hạn để đầu tư phát triển.
Ngân hàng đầu tư vào trái phiếu trung và dài hạn của doanh nghiệp để hỗ trợ quá trình hình thành tài sản cố định Khi quyết định mua trái phiếu, ngân hàng xem xét kỹ lưỡng các yếu tố như kì hạn, khả năng chuyển đổi, lãi suất trái phiếu, tình hình tài chính của doanh nghiệp và các kế hoạch phát triển trong tương lai.
Khi có kế hoạch mua sắm hoặc xây dựng tài sản cố định để thực hiện dự án, khách hàng có thể xin vay Ngân hàng Một trong những yêu cầu quan trọng là người vay phải lập dự án rõ ràng, thể hiện mục đích và kế hoạch đầu tư cũng như quy trình thực hiện dự án Thẩm định dự án là yếu tố quyết định để Ngân hàng xem xét cấp vốn và đánh giá khả năng hoàn trả của doanh nghiệp.
* Theo mục đích sử dụng
Mục đích của cho vay tiêu dùng là giúp người vay sử dụng tiền để chi tiêu và mua sắm tài sản cố định phục vụ lợi ích cá nhân Khi thực hiện cho vay này, cán bộ tín dụng cần xem xét nguồn thu nhập cá nhân của người vay để đảm bảo khả năng trả nợ cho ngân hàng.
- Cho vay để kinh doanh
Ngân hàng xác định các điều kiện cho vay, phương thức cho vay và cách thức trả nợ dựa trên đặc điểm của từng ngành và nguồn thu từ bán hàng của doanh nghiệp Các loại hình cho vay có thể được phân chia theo doanh nghiệp sản xuất, thương mại, hoặc theo các ngành nghề kinh tế như công nghiệp, nông nghiệp và dịch vụ.
Bảo đảm tiền vay của NHTM
Bảo đảm tiền vay là một biện pháp quan trọng mà tổ chức tín dụng áp dụng nhằm giảm thiểu rủi ro và tạo nền tảng kinh tế, pháp lý cho việc thu hồi nợ từ khách hàng Theo Điều 2.1 của Nghị định số 85/2002/NĐ-CP, mục đích chính của việc này là phòng ngừa rủi ro trong quá trình cho vay.
TCTD cung cấp các hình thức bảo đảm phù hợp cho từng nhóm khách hàng, đồng thời áp dụng biện pháp xử lý các bảo đảm này nhằm giảm thiểu tổn thất khi rủi ro tín dụng phát sinh.
1.2.2 Các hình thức bảo đảm tiền vay a Biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản
+ Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay.
Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba và bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay là những biện pháp quan trọng trong việc đảm bảo tiền vay Trong trường hợp cho vay không có bảo đảm bằng tài sản, các biện pháp bảo đảm khác cũng cần được xem xét để đảm bảo quyền lợi cho bên cho vay.
+ Tổ chức tín dụng chủ động lựa chọn khách hàng vay để cho vay không có bảo đảm bằng tài sản.
+ Tổ chức tín dụng nhà nước được cho vay không có bảo đảm bằng tài sản theo chỉ định của Chính phủ.
+ Tổ chức tín dụng cho cá nhân hộ gia đình nghèo vay có bảo lãnh bằng tín chấp của tổ chức đoàn thể chính trị xã hội.
1.2.3 Vai trò của việc bảo đảm tiền vay
Bảo đảm tiền vay không chỉ là nguồn thu nợ mà còn ảnh hưởng đến nghĩa vụ trả nợ, giúp ngăn chặn tình trạng lạm dụng và sử dụng vốn thiếu tính toán của khách hàng Việc thông qua vốn vay cần tuân thủ các cam kết trong hợp đồng, nếu không, ngân hàng thương mại sẽ có quyền phát mãi tài sản Ngược lại, nếu cho vay với số tiền vượt quá giá trị tài sản bảo đảm, người đi vay có thể cảm thấy không trả nợ là một lựa chọn có lợi, dẫn đến rủi ro cho ngân hàng.
Công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay của NHTM
1.3.1 Khái niệm và mục đích công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay của NHTM a Khái niệm
Thẩm định giá là quá trình đánh giá giá trị tài sản dựa trên tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế, phù hợp với thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể (Điều 4-Pháp lệnh giá số 40)
Theo Điều 174 Bộ Luật Dân sự năm 2005 của Việt Nam, bất động sản được định nghĩa là các tài sản không di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bao gồm cả đất đai và các tài sản gắn liền với đất Bất động sản có hai khía cạnh: vật chất và pháp lý Khía cạnh vật chất bao gồm các tài sản hữu hình như đất đai và công trình xây dựng, trong khi khía cạnh pháp lý liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê và quyền thừa kế.
Mục đích của định giá tài sản quyết định cách sử dụng tài sản trong các giao dịch, phản ánh yêu cầu về lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ sở hữu Trong ngân hàng thương mại, định giá tài sản thường nhằm tối ưu hóa lợi ích từ các giao dịch và quyết định tài chính.
+ Sử dụng tài sản cho cầm cố, thế chấp
+ Xác định giá trị hợp đồng bảo hiểm tài sản
1.3.2 Tổ chức bộ máy quản lý công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay của NHTM a Mô hình tập trung
Công tác thẩm định giá bất động sản thường được thực hiện bởi bộ phận tín dụng của ngân hàng thương mại, trong đó cán bộ tín dụng cũng đảm nhiệm vai trò thẩm định viên Mô hình này cho thấy sự chuyên môn hóa trong lĩnh vực thẩm định giá.
* Công tác TĐG BĐS sẽ được một đơn vị thẩm định TSBĐ trực thuộc ngân hàng thực hiện
* Công tác thẩm định TSBĐ sẽ do một tổ tức TĐG bên ngoài được ngân hàng thuê để thực hiện.
1.3.3 Nội dung công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay của NHTM a Thiết kế chính sách thẩm định giá BĐS trong cho vay
Tài sản bảo đảm có ba hình thức chính: vật hiện hữu, giấy tờ có giá trị và quyền tài sản.
- Tài sản bảo đảm là vật như phương tiện giao thông, kim khí đá quý, máy móc thiết bị, nguyên nhiên vật liệu, hàng hóa.
Tài sản bảo đảm bao gồm các giấy tờ có giá trị như trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, thương phiếu và tín phiếu, cùng với các loại giấy tờ khác có thể quy đổi thành tiền.
Tài sản bảo đảm bao gồm các quyền tài sản như quyền tác giả, quyền sở hữu công nghệ, quyền nhận bảo hiểm, quyền góp vốn kinh doanh, quyền khai thác tài nguyên và các quyền tài sản khác.
Thế chấp tài sản là hành động mà một bên (bên thế chấp) sử dụng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ mà không chuyển giao tài sản đó cho bên kia (bên nhận thế chấp) Tài sản thế chấp vẫn được bên thế chấp giữ, tuy nhiên, các bên có thể đồng ý giao tài sản cho một bên thứ ba giữ Tài sản thế chấp có thể bao gồm nhiều loại tài sản khác nhau.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản và động sản có vật phụ, thì các vật phụ này cũng sẽ được coi là tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.
Khi thế chấp một phần bất động sản hoặc động sản có vật phụ, vật phụ gắn liền với tài sản đó sẽ được coi là tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, nếu tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, thì tài sản này cũng sẽ được coi là tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.
Khi tài sản thế chấp được bảo hiểm, bên nhận thế chấp cần thông báo cho tổ chức bảo hiểm về việc tài sản đó đang được sử dụng để thế chấp Trong trường hợp xảy ra sự kiện bảo hiểm, tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp.
Nếu bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp, tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng Trong trường hợp này, bên thế chấp vẫn có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
* Nội dung thẩm định TSBĐ lần đầu
Khi lập hồ hơ sơ cho vay, NHTM thường xem xét thẩm định TSBĐ theo các khía cạnh sau:
+ Tính vững chắc về pháp lý
+ Thẩm định giá và xác định tỷ lệ cho vay tối đa
+ Khả năng chuyển nhượng/Khả năng rủi ro của tài sản/ Khả năng quản lý tài sản của ngân hàng
+ Những vướng mắc có khả năng xảy ra nếu xử lý tài sản và biện pháp phòng ngừa.
Nội dung tái thẩm định tài sản bảo đảm (TSBĐ) được thực hiện định kỳ hàng quý, 6 tháng hoặc đột xuất, nhằm đánh giá lại giá trị và tình trạng của tài sản Cán bộ thẩm định sẽ tiến hành tái thẩm định để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quy trình quản lý tài sản bảo đảm Mục tiêu chính của việc này là duy trì sự an toàn cho các khoản vay và đảm bảo rằng tài sản vẫn đáp ứng đủ yêu cầu về bảo đảm.
- Kiểm tra thực trạng của tài sản bảo đảm so với các thời điểm thẩm định trước đó
- Thẩm định lại giá trị tài sản tại thời điểm đó
Đánh giá việc tuân thủ các quy định trong bảo quản và sử dụng tài sản bảo đảm là rất quan trọng Việc này giúp kịp thời đề xuất thay đổi biện pháp quản lý tài sản khi cần thiết, đảm bảo an toàn và hiệu quả trong quá trình sử dụng tài sản.
Giới thiệu về chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi nhánh Yên Mỹ - Hưng Yên
2.1.1 Khái quát quá trình hình thành và phát triển a Giới thiệu chung về Ngân hàng Phát triển Nông thôn Agribank
Năm 1986, Đại hội Đảng bộ lần thứ VI đã cải cách hệ thống ngân hàng và tổ chức tín dụng tại Việt Nam, khởi đầu cho một tư duy kinh tế mới Ngày 26/03/1988, Chính phủ ban hành Nghị định 53/HĐBT, cho phép thành lập các ngân hàng chuyên doanh, trong đó có Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp Việt Nam, tiền thân của Agribank hiện nay Đến năm 2016, Agribank đã đạt tổng tài sản trên 01 triệu tỷ đồng, giữ vị trí hàng đầu trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam theo Bảng xếp hạng VNR 500.
Agribank: 29 năm đồng hành cùng "tam nông", lớn mạnh cùng đất nước)
Agribank đã đạt được nhiều giải thưởng danh giá, bao gồm “Ngân hàng tốt nhất trong đầu tư phát triển nông nghiệp, nông thôn Đông Nam Á” và “Dịch vụ tài chính vi mô tốt nhất Việt Nam” do Tạp chí The Asian Banker trao tặng Ngoài ra, ngân hàng còn nhận hai giải thưởng từ Tạp chí Global Banking and Finance Review cho “Ngân hàng thực hiện tốt nhất an sinh xã hội Đông Nam Á” và “Ngân hàng lớn nhất về hệ thống và dịch vụ ATM” Agribank cũng nằm trong Top 20 Doanh nghiệp nộp thuế lớn nhất Việt Nam, khẳng định vị thế vững mạnh trong ngành tài chính.
Theo nghị định 60/NĐ-CP của Thủ tướng Chính phủ, hai huyện Mỹ Văn và Châu Giang đã được chia tách thành năm huyện: Mỹ Hào, Yên Mỹ, Văn Lâm, Văn và Trung Quốc Nhờ đó, kinh tế khu vực đã phát triển mạnh mẽ và bền vững theo hướng tích cực Tính đến nay, một số thành quả đạt được bao gồm: công nghiệp xây dựng chiếm 39%, thương mại dịch vụ 44% và nông nghiệp 17%.
Khi nhận bàn giao, Agribank Yên Mỹ có nguồn vốn huy động 15,1 tỷ đồng và dư nợ 28,2 tỷ đồng, trong đó nợ quá hạn là 1,017 triệu đồng Trụ sở chính của ngân hàng nằm tại khu vực hành chính huyện, bao gồm 3 phòng: phòng tín dụng, phòng kế toán ngân quỹ và tổ hành chính Ngoài ra, cách 8km từ trụ sở chính là phòng giao dịch Từ Hồ, trực thuộc ngân hàng huyện.
“ Agribank Yên Mỹ đảm nhiệm các chức năng chính như:
Khai thác và nhận tiền gửi từ các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ thông qua các hình thức như gửi tiết kiệm, tiền gửi có kỳ hạn, tiền gửi không kỳ hạn và tiền gửi thanh toán.
Tiếp nhận nguồn vốn từ các tổ chức chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, cũng như các tổ chức quốc tế và cá nhân trong và ngoài nước là một phần quan trọng trong việc phát triển đầu tư.
Chúng tôi cung cấp dịch vụ cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ, phục vụ cho các tổ chức kinh tế, cá nhân và hộ gia đình thuộc mọi thành phần kinh tế.
- Kinh doanh ngoại hội dưới quy định của ngân hàng nhà nước
- Chiết khấu các loại giấy tờ có giá.
- Cung ứng các dịch vụ thanh toán và ngân quỹ
Chúng tôi cung cấp dịch vụ thanh toán quốc tế, bao gồm thư tín dụng (L/C), bảo lãnh và tái bảo lãnh, nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp và tổ chức tín dụng hoạt động trong và ngoài nước.
- Thực hiện các dịch vụ ngân hàng đối với ngoại và các dịch vụ tài chính - ngân hàng khác.”
(Agribank, 2017, Cẩm nang lịch sử hình thành và phát triển Agribank, trang 52)
2.1.2 Cơ cấu tổ chức Agribank chi nhánh Yên Mỹ
Kể từ khi tiếp nhận vào năm 1999, số cán bộ ban đầu là 35 Đến nay, một số nhân viên đã được chuyển sang chi nhánh khác hoặc nghỉ chế độ Tuy nhiên, nhờ vào sự lãnh đạo của ban quản lý, tình hình nhân sự vẫn được duy trì ổn định.
Yên Mỹ có tổng cộng 87 cán bộ, trong đó có 38 nam và 49 nữ Số cán bộ có trình độ đại học chiếm 57% tổng số, với 50 người, bên cạnh đó có 24 người trình độ cao đẳng, 3 người có chứng chỉ cao cấp nghiệp vụ ngân hàng, 10 người có trình độ trung học và 1 lái xe.
• Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Agribank chi nhánh Yên Mỹ - Hưng Yên
2.1.3 Ket quả hoạt động kinh doanh của Agribank chi nhánh Yên Mỹ - Hưng
Yên trong 3 năm gần nhất ( 2016-2018) a Công tác chuyên môn
Ngân hàng Nông nghiệp Yên Mỹ đã liên tục phát triển mạnh mẽ, duy trì tốc độ tăng trưởng ấn tượng trong nhiều năm qua và luôn hoàn thành kế hoạch kinh doanh đề ra.
Tổng nguồn vốn huy động tại chỗ
Tiền gửi không kì hạn
Tiền gửi có kì hạn
Số dư tiền gửi bình quân của 84 cán bộ
6,0645 +102,0 5,385 -12,6 6,672 +23,9 ngân hàng hoạt động kinh doanh đa năng, đời sống của cán bộ công nhân viên chức được cải thiện rõ rệt. b Công tác huy động vốn
Bảng 2.1 Các chỉ tiêu trong công tác huy động vốn (Đơn vị: tỷ đồng)
Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh Agribank Yên Mỹ 2016-2018
Agribank Yên Mỹ đã chủ động khai thác nguồn vốn nhàn rỗi từ dân cư thông qua các chương trình tiết kiệm dự thưởng nhân kỷ niệm ngày 2-9 và AGRIBANKCUP Ngân hàng cũng tổ chức huy động tiết kiệm dự thưởng mừng xuân và chào mừng 20 năm thành lập chi nhánh Đặc biệt, Agribank Yên Mỹ đã cải tiến quy trình giao dịch, giảm thời gian chờ đợi cho khách hàng và chủ động hướng dẫn họ khi đến quầy giao dịch Các cán bộ ngân hàng luôn tích cực hỗ trợ khách hàng, nâng cao chất lượng dịch vụ.
Tổng dư nợ tín dụng 325,5 +36,8 402,6 +23,7 532,6
Dư nợ ngoại tệ quy đổi VND
Dư nợ cho vay tiêu dùng
Dư nợ C/v cầm cố giấy tờ có giá
Tỷ lệ nợ xấu/tổng dư nợ
120% kế hoạch. c Công tác tín dụng
Trong 3 năm gần đây, Agribank Yên Mỹ luôn nỗ lực nhằm tăng trưởng dư nợ trên cơ sở an toàn hiệu quả, bám sát các mục tiêu phát triển kinh tế của huyện, đầu tư tín dụng đáp ứng đầy đủ kịp thời nhu cầu vốn của các thành phần kinh tế trên địa bàn.
Bảng 2.2 Các chỉ tiêu trong công tác tín dụng tại Agribank chi nhánh Yên Mỹ
Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh Agribank Yên Mỹ 2016-2018 d Công tác tài chính
Theo báo cáo KQKD năm 2016, tỷ lệ thu dịch vụ của Agribank chi nhánh Yên Mỹ chiếm 3,7% /tổng thu nhập, tăng 11.1% chênh lệch thu - chi (chưa có lương) Năm
Trong năm 2016, thu nhập đạt 3.615 triệu đồng, năm 2017 tăng lên 9.734 triệu đồng, hoàn thành 125,8% kế hoạch ngân hàng tỉnh giao Năm 2018, thu nhập đạt 7.645 triệu đồng, tương ứng với 123% kế hoạch Thu nhập trừ chi phí bình quân đầu người đạt 34,5 triệu đồng mỗi cán bộ, cao hơn mức bình quân chung toàn tỉnh.
Bảng 2.3 Thu nhập chi phí của Agribank Yên Mỹ từ 2016-2018 (đơn vị: triệu đồng)
Nguồn: Báo cáo kế hoạch kinh doanh Agribank Yên Mỹ 2016-2018
1 Văn bản luật dân sự Ý nghĩa
“Luật dân sự số 91/2015/QH13 của
Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 24/11/2015.”
“Bộ luật này là luật chung điều chỉnh các quan hệ dân sự”
2 Văn bản pháp luật Tổ chức tín dụng
- “Luật các tổ chức tín dụng số
- “Luật các tổ chức tín dụng sửa đổi, bổ sung số 17/2017/QH14 ngày
Luật này quy định về việc thành lập, tổ chức và hoạt động của các tổ chức tín dụng, bao gồm kiểm soát đặc biệt, tổ chức lại và giải thể Ngoài ra, luật cũng điều chỉnh việc thành lập và hoạt động của chi nhánh ngân hàng nước ngoài cùng với văn phòng đại diện của tổ chức tín dụng nước ngoài và các tổ chức nước ngoài khác có liên quan đến hoạt động ngân hàng.
3 Văn bản pháp luật đất đai
- “Luật đất đai số 45/2014/QH13 ngày
- “Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết
Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại Agribank chi nhánh Yên Mỹ - Hưng Yên
2.2.1 Cơ sở pháp lý và các quy định trong công tác thẩm định giá bất động sản tại Agribank Yên Mỹ - Hưng Yên a Hệ thống văn bản, quy định về thẩm định giá bất động sản hiện hành
Bảng 2.4 Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến thẩm định giá bất động sản thi hành một số điều của Luật đất đai”
- “Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất”
- “Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất”
- “Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất”
- “Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết về phương pháp định giá đất và xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất của Nhà nước, nhằm đại diện cho quyền sở hữu toàn dân về đất đai Điều này đảm bảo sự thống nhất trong quản lý đất đai, thiết lập chế độ quản lý và sử dụng đất, cũng như xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tại Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
4 Văn bản pháp luật nhà ở
- “Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày
- “Văn bản số 1326/BXD-QLN ngày
08/08/2011 của Bộ Xây dựng hướng dẫn kiểm kê đánh giá lại tài sản cố định là nhà cửa vật kiến trúc.”
Luật này quy định về sở hữu, phát triển, quản lý và sử dụng nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả giao dịch mua bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thương mại Đối với các doanh nghiệp và hợp tác xã kinh doanh bất động sản, các giao dịch này phải tuân theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
5 Văn bản pháp luật xây dựng
- “Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 16/06/2014”
- “Nghị định 59/2015/NĐ-CP, ngày 18 tháng 6 năm 2015 của Thủ tướng Chính phủ về quản lý dự án đầu tư Xây dựng cơ bản”
- “Nghị định số 46/2015/NĐ-CP của rhủ tướng Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng.”
- “Thông tư 16/2016/TT-BXD ngày
30/06/2016 hướng dẫn thực hiện một số Điều của Nghị định số 59/2015/NĐ-CP”
“Luật này quy định về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân và quản lý nhà nước trong hoạt động đầu tư xây dựng.”
6 Văn bản pháp luật Bất động sản
- “Luật kinh doanh bất động sản số
- “Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản”
Luật này quy định các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản, bao gồm quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia vào lĩnh vực này, cũng như quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.
7 Văn bản pháp luật, quy định về giá, thẩm định giá
- “Luật giá số 11/2012/QH13 ngày
- “Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày
06/8/2013 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá”
- “Nghị định số 177/2013/ND-CP ngày
14/11/2013 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của
Luật giá và dự thảo thông tư hướng dẫn”
- “Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày
28 tháng 3 năm 2014 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm
2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá”
- “Thông tư số 56/2014/TT-BTC ngày
28 tháng 4 năm 2014 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số
177/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm
2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật
- “Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày
27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số
Các điều luật này quy định chi tiết về việc thành lập và hoạt động của Hội đồng định giá tài sản, cũng như trình tự và thủ tục định giá tài sản trong tố tụng hình sự theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền Mục đích là xác định giá trị tài sản để giải quyết các vụ án hình sự Đồng thời, các nguyên tắc trong thẩm định giá được đưa ra nhằm bảo đảm giá trị tài sản và tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu tài sản cũng như cơ quan thẩm định giá trong quá trình định giá.
06/3/2014 của Bộ Tài chính về việc Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số
- “Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày
20/8/2015 của Bộ Tài chính về việc Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số
- “Thông tư 145/2016/TT-BTC ngày
06/10/2016 Thông tư Ban hành Tiêu chuẩn
- “Thông tư 122/2017/TT-BTC ngày
15/11/2017 của Bộ Tài chính về việc Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12”
- “Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày
07 tháng 01 năm 2014 của Bộ Tài chính về
8 Các văn bản pháp luật, quy định có liên quan khác
- “Thông tư số 13/LB-TT BTC-XD-
VGCP ngày 18/8/1994 về phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở”
- “Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày
25/4/2013 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu
Một số các quy luật khác về quản lý, sử dụng tài sản. b Quy định của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn - Agribank
“Quyết định số 35/QĐ-HĐTV-HSX ngày 15 tháng 1 năm 2014 của Hội đồng thành viên Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam”
Bất động sản được phép giao dịch là tài sản không bị cấm theo quy định pháp luật tại thời điểm thiết lập giao dịch bảo đảm Để đảm bảo tính hợp pháp, bất động sản cần phải không có tranh chấp, tức là không có mâu thuẫn về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng và quản lý của bên bảo đảm tại thời điểm giao dịch.
Theo Điều 5, Chương I, trước khi ký kết giao dịch bảo đảm tín dụng, Agribank cần kiểm tra các điều kiện của tài sản bảo đảm Tại thời điểm ký kết, tài sản bảo đảm phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu cần thiết.
Tài sản đảm bảo phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của bên bảo đảm Cụ thể, quyền sử dụng đất phải thuộc về bên bảo đảm theo quy định của pháp luật về đất đai Đối với tài sản gắn liền với đất, người sở hữu tài sản cũng đồng thời phải là người có quyền sử dụng đất.
Thứ ba, theo điểm e, khoản 2, điều 7, chương I, động sản, bất động sản (trừ quyền sử dụng đất) và các loại tài sản bảo đảm khác.
Theo Điều 8 Chương I của luật, mức cấp tín dụng tối đa bằng 75% giá trị tài sản bảo đảm Tuy nhiên, mức này có thể thay đổi tùy thuộc vào quyền phán quyết tín dụng của Ngân hàng Agribank.
“Quy định số 438 /QĐ-HĐTV-TD ngày 8 tháng 5 năm 2017 về quyền phán quyết tín dụng trong hệ thống Ngân hàng Agribank”
“Theo điều 9 quy định này, thẩm quyền áp dụng hoặc không áp dụng biện pháp bảo đảm cấp tín dụng:
1 Thẩm quyền trong trường hợp không áp dụng biện pháp bảo đảm a Agribank xem xét phê duyệt, quyết định cấp tín dụng ngắn hạn không có bảo đảm tối đa 100% mức cấp tín dụng đối với khách hàng đáp ứng các điều kiện sau:
Trong hai năm gần đây, Agribank và các tổ chức tín dụng khác không có nợ xấu, nợ đã được bán cho VAMC, và không có nợ đang được xử lý rủi ro trong quá trình thẩm định cấp tín dụng.
- Được xếp hạng từ A trở lên theo quy định xếp hạng tín dụng nội bọ của Agribank;
Khách hàng doanh nghiệp cần có báo cáo tài chính năm trước liền kề để xác định tính hợp lý và tin cậy trong kết quả kinh doanh, không có yếu tố ngoại trừ liên quan đến hàng tồn kho, nợ phải thu, nợ phải trả, tài sản cố định, vốn chủ sở hữu, doanh thu, chi phí và khấu hao Đối với khách hàng vay phục vụ nhu cầu đời sống, họ phải có nguồn trả nợ ổn định từ tiền lương hàng tháng và có thể được cấp tín dụng không có bảo đảm bằng tài sản với mức dư nợ tối đa bằng 36 tháng tiền lương Ngoài ra, khách hàng vay vốn không có bảo đảm theo quy định của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và Agribank cũng được xem xét.
2 Agribank xem xét phê duyệt, quyết định cấp tín dụng ngắn hạn không có bảo đảm tối đa 50% mức cấp tín dụng đối với khách hàng đáp ứng các điều kiện sau: a Không có nợ xấu, nợ bán cho VAMC, nợ xử lý lý rủi ro ở Agribank và các tổ chức tín dụng khác tại thời điểm thẩm định cấp tín dụng; b Được xếp hạng từ BBB trở lên theo quy định xếp hạng nội bộ của Agribank;
Hinh thức thẩm định giá
Chuyên viên QHKH sẽ thu thập kết quả thẩm định giá từ đơn vị kinh doanh để lập báo cáo Sau khi hoàn thành, bản đánh giá sẽ được gửi lên giám đốc chi nhánh để xem xét và phê duyệt.
Đơn vị kinh doanh có quyền tự định giá tài sản như nhà chung cư và đất liền kề Tuy nhiên, cán bộ Ngân hàng cần dựa vào hợp đồng mua bán nhà đất để thực hiện việc định giá chính xác.
Đánh giá kết quả, hạn chế và nguyên nhân hạn chế của công tác thẩm định giá ĐBS tại Agribank Yên Mỹ - Hưng Yên
Mặc dù còn nhiều hạn chế về nhân lực, về vị trí địa lý, nhưng Agribank Yên
Mỹ đang ngày một hoàn thiện chi nhánh của mình để theo kịp với toàn hệ thống Agirbank Một số kết quả đang ghi nhận của Agribank là:
Bảng 2.12 Kết quả đạt được của Agribank
Phương pháp định giá cần được thực hiện theo quy định rõ ràng và chi tiết để đảm bảo tính nhất quán cho cán bộ thẩm định Việc thống nhất cách thực hiện, xác định các yếu tố và cách tính toán mức độ điều chỉnh là rất quan trọng nhằm tránh sự bất đồng quan điểm giữa các cán bộ thẩm định giá.
Quy trình thẩm định giá (TĐG) được thiết kế dựa trên các tiêu chuẩn do Bộ Tài chính ban hành, nhằm đáp ứng hiệu quả nhu cầu thực tiễn của công tác TĐG tại ngân hàng.
5 Nguồn thông tin thu thập
Thông tin trong quá trình thẩm định giá (TĐG) được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm internet và ý kiến của cư dân xung quanh khu vực bất động sản (BĐS) cần thẩm định Việc này giúp xác thực kết quả thẩm định, đảm bảo tính chính xác và bám sát với giá trị thị trường thực tế của BĐS.
2.3.2 Những hạn chế và nguyên nhân a Hạn chế về tính pháp lý: Cán bộ thẩm định chưa kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ nhận được từ chuyên viên QHKH Đây là một lỗ hổng lớn trong toàn bộ quy trình thẩm định giá BĐS bởi dưới góc độ là người bán dịch vụ, chuyên viên QHKH chưa thể nắm rõ được cách xác định “tính hợp pháp của hồ sơ thẩm định giá”, điều này tạo điều kiện để khách hàng giả mạo hồ sơ Thêm vào đó, rủi ro về đạo đức cũng có thể xảy ra nếu như chuyên viên QHKH kết hợp với khách hàng giả mạo hồ sơ nhằm đạt được lợi ích riêng sẽ gây tổn hại đến chính Agribank Ngoài ra các quy định về thẩm định giá của AMC đều chịu ảnh hưởng từ phía Agribank dưới góc độ là thẩm định giá tài sản làm TSBĐ phục vụ việc vay vốn Do đó kết quả định giá của AMC thường thấp hơn tương đối so với thị trường nhằm đảm bảo tính an toàn cao cho kết khiến khách hàng sẽ bị chịu thiệt hơn so với kết quả thẩm định giá của đơn vị độc lập thuê ngoài.
Trong quá trình định giá bất động sản (BĐS), sự hợp tác giữa cán bộ thẩm định và chuyên viên quản lý khách hàng chưa chặt chẽ, dẫn đến việc thu thập và xử lý thông tin kéo dài Điều này làm cho chuyên viên quản lý khách hàng không nắm rõ tiến trình thẩm định, gây ra sự thụ động trong các bước tiếp theo Phương pháp định giá chủ yếu sử dụng là phương pháp so sánh thị trường và phương pháp chi phí, nhưng cán bộ thẩm định thường dựa vào mức giá giao bán thay vì giá giao dịch thực tế, làm tăng độ sai lệch kết quả Cán bộ thẩm định gặp khó khăn trong việc thu thập thông tin liên quan đến BĐS, thời gian tìm kiếm kéo dài và thông tin chủ yếu là từ nguồn không chính xác, dẫn đến mức độ tin cậy thấp Nguồn nhân lực tại Agribank Yên cần được nâng cao kiến thức về thẩm định giá tài sản BĐS để cải thiện quy trình này.
Mỹ và AMC hiện đang đối mặt với sự thiếu hụt nghiêm trọng, ảnh hưởng đến hoạt động của chi nhánh do sự tương tác không đồng đều giữa hai bên Hơn nữa, kiến thức về thẩm định giá của nhân viên tại Agribank Yên Mỹ chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế và sự thay đổi nhanh chóng của thị trường.
Thị trường bất động sản hiện vẫn chưa ổn định, với tình trạng đầu cơ và lách luật diễn ra phổ biến Trong các giao dịch, các bên tham gia thường không công khai giá thực tế, dẫn đến việc thông tin mua bán trên thị trường không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản.
- Từ nguồn nhân lực TĐG
Ngành thẩm định giá tại Việt Nam vẫn còn mới mẻ, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn nhân lực, đặc biệt là những chuyên gia dày dạn kinh nghiệm Bên cạnh việc hiểu biết hạn chế về ngành, thẩm định giá còn đòi hỏi sự nhạy bén và kiến thức chuyên môn vững vàng để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao.
- Từ phía các cơ quan Nhà nước
Cơ quan nhà nước chưa phát huy tối đa vai trò của mình trong việc quản lý thị trường bất động sản, dẫn đến nhiều chính sách ban hành không đạt hiệu quả mong muốn Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này còn nhiều bất cập và chưa theo kịp xu hướng thị trường Việc thu thập thông tin từ cán bộ thẩm định cần sự hợp tác từ nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng thông tin thường được cung cấp hạn chế và chậm trễ, khiến cho dữ liệu trở nên lỗi thời và không đáp ứng kịp thời nhu cầu Mặc dù nguồn thông tin từ các phương tiện truyền thông đại chúng rất nhanh, nhưng nhiều khi lại không phản ánh đúng giá trị thực của các giao dịch bất động sản.
Khách hàng thường đến ngân hàng với mục đích vay vốn, tuy nhiên, họ có thể cung cấp thông tin không chính xác hoặc thậm chí giả mạo giấy tờ để đạt được số tiền vay cao hơn so với giá trị thực của tài sản bảo đảm.
- Sự thiếu hụt cán bộ, nhân viên thẩm định có kinh nghiệm
Thiếu hụt cán bộ thẩm định giá giàu kinh nghiệm đã gây ra nhiều hạn chế trong việc xây dựng quy trình và quy định thẩm định giá Hệ quả là các ngân hàng phải thuê đơn vị thẩm định giá bên ngoài, dẫn đến chi phí cao mà hiệu quả chưa chắc đảm bảo do đặc thù của thị trường tài sản tại Việt Nam.
- Sự thiếu kiến thức về thẩm định giá của chuyên viên QHKH
Mức điều chỉnh giá trị bất động sản hiện chưa rõ ràng, với các ý kiến từ cán bộ thẩm định chủ yếu dựa vào kinh nghiệm và kiến thức cá nhân Nếu chuyên viên QHKH thiếu hụt kiến thức về thẩm định giá, họ sẽ gặp khó khăn trong việc kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ cần thiết, dẫn đến việc tốn thời gian và giảm hiệu quả hoạt động.
Trong chương 2, bài luận cung cấp cái nhìn tổng quan về tình hình định giá tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Agribank chi nhánh Yên Mỹ Qua việc phân tích từng bước trong quy trình định giá bất động sản đảm bảo, bài viết làm rõ kết quả đạt được cũng như những hạn chế và nguyên nhân gây ra trong quy trình thẩm định giá.