Theo đó, quan hệ đất đai về nhu cầu giao dịch QSDĐ giữa doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với các chủ thể khác khi sử dụng đất tại Việt Nam ngày càng trở nên phức tạp và cần thiết tr
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
Khái niệm, đặc điểm về quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
1.1.1 Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Việt Nam đang thu hút các nhà đầu tư nước ngoài thông qua chính sách đất đai hấp dẫn trong bối cảnh hội nhập quốc tế và phát triển kinh tế thị trường Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, theo Luật đất đai 2013, được công nhận là chủ thể sử dụng đất tại Việt Nam, góp phần tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi và phát triển bền vững.
Theo khoản 7 Điều 5 Luật đất đai 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là nhóm chủ thể sử dụng đất mới, khác với quy định của Luật đất đai 2003 Tuy nhiên, Luật đất đai hiện hành không định nghĩa rõ ràng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, do nguyên tắc bảo đảm tính thống nhất trong hệ thống pháp luật Do đó, doanh nghiệp này được xác định theo pháp luật về đầu tư, không cần phải lặp lại trong Luật đất đai.
Theo quy định tại khoản 17 Điều 3 Luật Đầu tư 2014, thuật ngữ "Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài" được sử dụng để chỉ các tổ chức có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông Nhà đầu tư nước ngoài bao gồm cá nhân có quốc tịch nước ngoài và tổ chức được thành lập theo pháp luật nước ngoài, thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam Luật đầu tư cho phép nhà đầu tư nước ngoài sở hữu vốn điều lệ không hạn chế trong tổ chức kinh tế, mà không quy định tỷ lệ vốn góp cụ thể Điều này có nghĩa là chỉ cần nhà đầu tư nước ngoài có phần vốn góp lớn hơn 0% thì có thể tham gia đầu tư tại tổ chức kinh tế ở Việt Nam.
1 khoản 14 Điều 3 Luật đầu tư 2014
Theo Khoản 3 Điều 22 Luật Đầu tư 2014, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được xác định dựa trên tỷ lệ vốn góp Luật Đầu tư quy định rõ ràng rằng tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài sẽ được xem như một nhà đầu tư nước ngoài nếu tỷ lệ vốn góp đạt yêu cầu Điều này nhằm ngăn chặn tình trạng đầu tư chéo và đảm bảo rằng nếu bên nước ngoài chỉ nắm giữ một tỷ lệ nhỏ, thì hoạt động kinh doanh sẽ không bị ảnh hưởng, từ đó không cần phân biệt đối xử.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam bao gồm các loại hình như doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài tham gia mua cổ phần, sáp nhập hoặc mua lại, tất cả đều phải tuân thủ theo quy định của pháp luật đầu tư.
Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài là loại hình doanh nghiệp hoàn toàn thuộc sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài, trong đó nhà đầu tư chịu trách nhiệm toàn bộ về việc thành lập, quản lý và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Doanh nghiệp liên doanh tại Việt Nam là sự hợp tác giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước, được thành lập dựa trên hợp đồng liên doanh Đặc điểm nổi bật của loại hình doanh nghiệp này là sự phối hợp trong việc góp vốn đầu tư sản xuất kinh doanh giữa các bên Tỷ lệ góp vốn sẽ ảnh hưởng đến quyền quản lý, tỷ lệ lợi nhuận và rủi ro mà mỗi bên phải chịu Ngoài ra, theo pháp luật đất đai, tỷ lệ vốn góp cũng quyết định quyền giao dịch quyền sử dụng đất của các chủ thể tham gia thị trường đất đai tại Việt Nam.
Nhà đầu tư nước ngoài có quyền mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam theo quy định của Luật đầu tư 2014 Quy trình này bao gồm việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đầu tư trong hai trường hợp chính: thứ nhất, khi tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ từ 51% vốn điều lệ trở lên hoặc có đa số thành viên hợp danh là cá nhân nước ngoài; thứ hai, khi tổ chức kinh tế có tổ chức kinh tế F1 nắm giữ từ 51% vốn điều lệ trở lên Việc nắm giữ cổ phần này giúp nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào sự phát triển của doanh nghiệp Việt Nam.
Theo khoản 7 Điều 5 của Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế F1 phải nắm giữ từ 51% vốn điều lệ trở lên Bên cạnh đó, nhà đầu tư nước ngoài không cần thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đầu tư khi góp vốn, mua cổ phần hoặc phần vốn góp vào doanh nghiệp Việt Nam với tỷ lệ vốn góp không bị hạn chế, nhằm thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được hình thành từ việc chuyển nhượng cổ phần có thể được xem như tổ chức kinh tế trong nước, nếu bên Việt Nam nắm giữ tỉ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật doanh nghiệp.
Thuật ngữ “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” là sự thay thế hợp lý cho “Tổ chức, cá nhân nước ngoài” do những lý do cụ thể.
Luật đất đai 2003 quy định rằng cá nhân nước ngoài có thể là một trong những chủ thể sử dụng đất tại Việt Nam, tuy nhiên, việc xác định rõ ràng chủ thể này còn gặp khó khăn Điều này dẫn đến sự nhầm lẫn giữa "cá nhân nước ngoài" và cá nhân cụ thể sử dụng đất để đầu tư Thực tế, khi cá nhân nước ngoài đầu tư vào đất, họ cần thành lập doanh nghiệp, và doanh nghiệp này mới chính là chủ thể sử dụng đất theo quy định pháp luật, không phải cá nhân nước ngoài.
Theo quy định tại khoản 9 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2014, doanh nghiệp Việt Nam được định nghĩa là doanh nghiệp được thành lập và đăng ký theo pháp luật Việt Nam với trụ sở chính tại Việt Nam Đồng thời, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng được coi là thương nhân Việt Nam theo khoản 1, 4 Điều 16 Luật Thương mại 2005 Điều này cho thấy tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam sẽ được xác định là doanh nghiệp Việt Nam Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2003 lại phân chia thành hai chủ thể: tổ chức kinh tế và tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, dù rằng họ cũng phải được thành lập theo pháp luật Việt Nam Việc này dẫn đến sự không thống nhất giữa các văn bản pháp luật trong cùng một hệ thống pháp luật.
4 khoản 4 Điều 189 Luật đất đai 2013
Bài viết của Đặng Anh Quân (2014) trong Tạp chí Khoa học pháp lý đề cập đến việc tổ chức và cá nhân nước ngoài xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản tại Việt Nam Tác giả phân tích các vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hiểu rõ quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các nhà đầu tư nước ngoài Thông qua nghiên cứu, bài viết cung cấp cái nhìn sâu sắc về những thách thức và cơ hội trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.
1.1.2 Khái niệm, đặc điểm về quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Đất đai là một bộ phận không thể thiếu trong cuộc sống của người dân, tục ngữ có câu “tấc đất tấc vàng” Vì thế QSDĐ được xem là hàng hóa đặc biệt không phải là hàng hóa trao đổi bình thường, đồng thời nó là một dạng tài sản được pháp luật Việt Nam công nhận Chính vì lẽ đó mà bất cứ sự chuyển dịch nào về quyền tài sản cũng có tác động rất lớn đến các chủ thể sử dụng đất “Để đảm bảo cho sự ổn định này Nhà nước đã xem việc bảo vệ quyền của người sử dụng đất trong các giao dịch như là bảo vệ trật tự công cộng” 6 Như vậy, với ý nghĩa trên pháp luật đã định nghĩa và quy định như thế nào về quyền giao dịch QSDĐ Nhưng trước khi đến với khái niệm quyền giao dịch QSDĐ, chúng ta cần điểm qua khái quát về khái niệm QSDĐ
Ý nghĩa của việc mở rộng quyền giao dịch quyền sử dụng đất của Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật đất đai
Việc mở rộng quyền giao dịch QSDĐ cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài góp phần đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, điều này là tiền đề quan trọng cho việc xây dựng chủ nghĩa xã hội Để thực hiện nguyên tắc này, quyền giao dịch QSDĐ phải được cấp phép bởi Nhà nước thông qua các cơ quan chức năng trong phạm vi và điều kiện luật định Quyền sở hữu đất đai chỉ có thể được đảm bảo khi lợi ích của người sử dụng đất được quan tâm đúng mức Nếu quyền lợi của người sử dụng đất bị hạn chế, sẽ dẫn đến việc sử dụng đất không hiệu quả, ngược lại, việc thừa nhận quyền lợi của họ sẽ thúc đẩy sử dụng đất hiệu quả, tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế và gia tăng nguồn thu của Nhà nước.
Quyền giao dịch QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là yếu tố then chốt cho sự phát triển kinh tế và ổn định xã hội Tiến sĩ Phạm Văn Võ nhấn mạnh rằng việc lạm dụng quyền lực Nhà nước và can thiệp không đúng cách vào quan hệ đất đai sẽ làm giảm hiệu quả sử dụng đất và tác động tiêu cực đến kinh tế Hạn chế quyền giao dịch QSDĐ của doanh nghiệp nước ngoài mà không kiểm soát chặt chẽ có thể dẫn đến tình trạng đầu cơ và giao dịch ngầm, khiến Nhà nước thất thu ngân sách và kìm hãm sự phát triển kinh tế, đặc biệt trong thị trường QSDĐ và bất động sản Do đó, điều chỉnh quy định về quyền giao dịch QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là một bước tiến quan trọng cho sự phát triển bền vững.
Trong luận văn Tiến sĩ Luật học của Lê Văn Hiển (2002) tại trường Đại học Luật Tp.HCM, tác giả đã phân tích quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nêu bật thực tiễn pháp luật hiện hành và đề xuất phương hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan.
Sự dịch chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa là nhu cầu tự nhiên và khách quan, phản ánh chủ trương và chính sách của Đảng và Nhà nước Khi xã hội phát triển, nhu cầu sử dụng đất của các chủ thể ngày càng gia tăng, đặc biệt trong bối cảnh hội nhập quốc tế Việc mở rộng quyền giao dịch QSDĐ cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho họ đầu tư vào thị trường Việt Nam mà còn hứa hẹn xây dựng một hành lang pháp lý an toàn, từ đó tạo ra công ăn việc làm, giảm tỷ lệ thất nghiệp và góp phần ổn định xã hội trong cơ chế thị trường đa thành phần.
Để thúc đẩy hợp tác và đầu tư quốc tế, Việt Nam cần chú trọng đến quyền và lợi ích của nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo họ có lợi ích gắn liền với đất đai và quyền tự chủ trên đất Điều này sẽ giúp họ khai thác tối đa tiềm năng đất đai, tạo tâm lý yên tâm để đầu tư lâu dài, từ đó thu hút vốn đầu tư và công nghệ hiện đại Đồng thời, trong bối cảnh hội nhập quốc tế ngày càng cao, Việt Nam cần hòa hợp với các nguyên tắc pháp luật quốc tế, đảm bảo sự bình đẳng và công bằng trong cạnh tranh, cũng như thống nhất giữa các chủ thể trong và ngoài nước trong việc lưu chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) được coi là tài sản của các chủ thể sử dụng đất, vì vậy việc mở rộng quyền giao dịch QSDĐ cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không chỉ tối đa hóa quyền lợi của họ khi thực hiện dự án tại Việt Nam, mà còn đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, góp phần phát triển kinh tế và ổn định xã hội Hơn nữa, điều này tạo ra khung pháp lý thuận lợi để thu hút đầu tư nước ngoài trong bối cảnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập kinh tế quốc tế Tuy nhiên, quy định pháp luật về QSDĐ sẽ có sự thay đổi và phát triển qua từng giai đoạn, do đó, việc nghiên cứu xu hướng mở rộng quyền giao dịch QSDĐ sẽ giúp hiểu rõ hơn về sự tiến bộ của pháp luật đất đai qua các thời kỳ.
Xu hướng mở rộng quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Sau chiến thắng năm 1975, Việt Nam đối mặt với nhiều khó khăn do hậu quả chiến tranh, buộc Đảng và Nhà nước phải tập trung khôi phục đất nước và xây dựng nền kinh tế quốc dân theo kế hoạch thống nhất Điều 21 của Hiến pháp 1980 quy định Nhà nước nắm độc quyền về ngoại thương và các thành phần kinh tế với nước ngoài Trong giai đoạn này, Nghị định 115/CP ngày 18/4/1977 là văn bản duy nhất điều chỉnh đầu tư nước ngoài, nhưng thiếu tính khả thi và không quy định rõ về việc sử dụng đất của các cơ quan ngoại giao, lãnh sự Cách nhìn nhận về quản lý đất đai trong thời kỳ này vẫn chịu ảnh hưởng từ mô hình kinh tế kế hoạch hóa tập trung của các nước xã hội chủ nghĩa Đông Âu, dẫn đến việc không có khái niệm đất đai hàng hóa Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, không có khái niệm tư hữu về đất đai, khiến người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền trao đổi hay mua bán, dẫn đến việc không có giao dịch đất đai giữa các chủ thể.
Kể từ khi thực hiện đường lối đổi mới theo Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, hệ thống pháp luật Việt Nam đã có sự điều chỉnh cơ bản nhằm phát triển các loại thị trường thiết yếu Luật đất đai và Luật đầu tư nước ngoài năm 1987 đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong chính sách quản lý đất đai, đặc biệt là quyền sử dụng đất đối với tổ chức và cá nhân nước ngoài Việc giao đất cho các đối tượng này phải tuân theo quy định của Luật đất đai, với sự quyết định của Hội đồng bộ trưởng Dù có chính sách thu hút đầu tư nước ngoài, nhưng Nhà nước vẫn thận trọng bảo vệ quyền lợi của mình hơn là quyền lợi của nhà đầu tư, dẫn đến sự thiếu kinh nghiệm trong quản lý Điều này tạo ra sự e ngại cho các nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường Việt Nam.
Sau khi áp dụng Luật đất đai 1987, nhu cầu sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã biến động nhanh chóng, dẫn đến sự cần thiết ra đời của Luật đất đai 1993 Tuy nhiên, Luật này chưa giải quyết triệt để sự phức tạp trong quan hệ giao dịch quyền sử dụng đất giữa doanh nghiệp và các chủ thể khác, chỉ quy định chung về quyền giao dịch của tổ chức, cá nhân nước ngoài Để cụ thể hóa các quy định, Ủy ban thường vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh ngày 14/10/1994, cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản đã đầu tư và cho thuê lại đất đã đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trong các khu chế xuất, khu công nghiệp.
Vào ngày 24/01/1995, Chính phủ ban hành Nghị định số 11/Cp quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam Đến năm 2000, khi Luật đầu tư nước ngoài ra đời, quyền giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được củng cố mạnh mẽ, đặc biệt là quyền thế chấp QSDĐ được quy định tại khoản 3 Điều 46 Luật đầu tư nước ngoài (sửa đổi, bổ sung ngày 09/06/2000) và khoản 1 Điều 92 Nghị định số 24/2000/NĐ-CP ngày 31/07/2000 Pháp luật về đất đai cũng đã thừa nhận quyền thế chấp QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư.
Theo Điều 92 Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001, quyền giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) của hộ gia đình, cá nhân và tổ chức kinh tế được mở rộng, cho phép nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ để hợp tác sản xuất kinh doanh Tuy nhiên, mặc dù quyền giao dịch QSDĐ đã được mở rộng hơn trước, các chủ thể vẫn phải tuân thủ những hạn chế pháp lý, chỉ được giao dịch trong phạm vi pháp luật cho phép Sự bất bình đẳng về quyền giữa các chủ thể trong nước và nước ngoài là một trong những rào cản lớn đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi tham gia vào thị trường Việt Nam Nguyên nhân chính của sự giới hạn này là do QSDĐ chưa được coi là hàng hóa đặc biệt và lo ngại rằng các tổ chức, cá nhân nước ngoài sẽ lợi dụng tài chính để gây rối loạn thị trường bất động sản trong nước.
Theo lịch sử, quyền giao dịch QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo Luật đất đai 1993 không đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế Sự gia tăng nhà đầu tư nước ngoài đã dẫn đến việc Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003 vào ngày 26/11/2003, có hiệu lực từ 01/7/2004 Luật này đã "luật hóa" quyền giao dịch QSDĐ cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với nhiều quyền năng mới như chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ, và bảo lãnh bằng QSDĐ Tuy nhiên, Luật đất đai 2003 vẫn không đảm bảo quyền lợi cho chủ thể trong nước và không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài nhận góp vốn bằng QSDĐ từ hộ gia đình, cá nhân, chỉ cho phép giao dịch với tổ chức kinh tế trong nước.
Ngày 29/03/1999, Nghị định số 17/1999/NĐ-CP đã được ban hành, quy định về thủ tục chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, cùng với các vấn đề liên quan đến thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Gần đây, 22 nghị định đã được sửa đổi và bổ sung nhằm cập nhật và hoàn thiện các quy định này, góp phần tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan.
23 Điều 32, 35 Nghi định 17/1999/NĐ-CP, điểm b khoản 2 Điều 2 Nghị định 79/2001/NĐ-CP
24 khoản 8 Điều 113, điểm đ khoản 2 Điều 110 Luật đất đai 2003
Trong quá trình thực thi, Luật đất đai 2003 đã bộc lộ nhiều hạn chế cần điều chỉnh để phù hợp với thực tiễn và tạo hành lang pháp lý vững chắc cho Nhà nước kiểm soát biến động thị trường đất đai Điều này góp phần đảm bảo sự ổn định chung của nền kinh tế Các hạn chế trong giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) của tổ chức, cá nhân nước ngoài cần được xem xét cụ thể.
Theo Luật đất đai 2003, tổ chức và cá nhân nước ngoài không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), điều này tạo ra sự bất bình đẳng giữa họ và các chủ thể trong nước, đồng thời gây khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn đầu tư Sự hạn chế này không phù hợp với chính sách thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam Nhằm khắc phục vấn đề này, pháp luật đất đai đã mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án tại Việt Nam Trong một số trường hợp, mặc dù không được chuyển nhượng QSDĐ, tổ chức cá nhân nước ngoài vẫn có thể nhận chuyển nhượng một số dự án có sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước, theo quy định tại khoản 1 Điều 24 Nghị định 84/2007/NĐ-CP.
Theo Luật Đất đai 2003, chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm không được quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, trừ tổ chức kinh tế thuê đất của Nhà nước trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao Tuy nhiên, tổ chức và cá nhân nước ngoài cũng phải trả tiền thuê đất hàng năm và sử dụng cho mục đích đầu tư xây dựng, nhưng lại không được phép cho thuê lại quyền sử dụng đất Điều này tạo ra sự bất công, buộc họ phải trả tiền thuê một lần để đảm bảo quyền lợi, đồng thời không tôn trọng quyền tự do lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất của họ.
Thế chấp và bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) đều là biện pháp đảm bảo nghĩa vụ, nhưng khác nhau ở cách thức thực hiện giao dịch Vì vậy, việc thống nhất hai thuật ngữ này dưới tên gọi chung là thế chấp bằng QSDĐ là cần thiết.
Theo Luật đất đai năm 2003, tổ chức và cá nhân nước ngoài không được phép tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) của mình cho bên khác Sự hạn chế này trong việc tặng cho QSDĐ đối với các tổ chức và cá nhân nước ngoài cần được xem xét kỹ lưỡng để hiểu rõ nguyên nhân và tác động của nó đến thị trường bất động sản.
Luật về thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức và cần được hoàn thiện Nghiên cứu của Lưu Quốc Thái (2009) chỉ ra thực trạng hiện tại và đề xuất các hướng cải cách nhằm nâng cao tính hiệu quả và minh bạch của thị trường này Việc cải thiện pháp luật về quyền sử dụng đất không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người dân mà còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế bền vững.
Theo điểm d khoản 1 Điều 111 của Luật Đất đai 2003, việc tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được thực hiện trong những trường hợp nhất định, trong khi việc tặng cho QSDĐ của các chủ thể khác chủ yếu nhằm phục vụ mục đích xã hội hoặc lợi ích chung.
Luật đất đai năm 2013 được ban hành nhằm giải quyết những vấn đề tồn đọng trong quản lý đất đai và mở rộng quyền giao dịch quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, thay thế cho khái niệm tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật.
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI – HƯỚNG HOÀN THIỆN
Điều kiện để thực hiện quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
2.1.1 Điều kiện chung để thực hiện quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Theo Điều 188 Luật đất đai 2013, để thực hiện quyền giao dịch QSDĐ, chủ thể sử dụng đất, bao gồm cả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, phải đáp ứng các điều kiện chung Quy định này không chỉ đảm bảo tính minh bạch và thống nhất trong quản lý đất đai mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất Tuy nhiên, trong quá trình hoàn thiện pháp luật về đất đai, việc thi hành các quy định về điều kiện giao dịch QSDĐ vẫn gặp nhiều bất cập cần được khắc phục.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cần có Giấy chứng nhận để xác nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Giấy chứng nhận này bao gồm các loại như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu công trình xây dựng Đây là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước cấp, nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và đảm bảo tính hợp pháp của các giao dịch Việc yêu cầu Giấy chứng nhận giúp tăng cường sự an tâm và tin tưởng giữa các bên tham gia giao dịch, đồng thời tạo ra sự ổn định cho thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản Theo quy định tại Luật đất đai 2013, các loại Giấy chứng nhận hợp pháp được phép giao dịch bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu công trình xây dựng.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không cần phải đổi sang giấy mới Người đã được cấp Giấy chứng nhận trước thời điểm này có thể yêu cầu đổi sang giấy mới theo quy định của Luật Để được cấp Giấy chứng nhận, người sử dụng đất phải làm đơn đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục, đây là quyền và trách nhiệm của cả người sử dụng đất và cơ quan Nhà nước Tuy nhiên, việc cấp Giấy chứng nhận không hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí của người sử dụng đất mà do cơ quan có thẩm quyền quyết định Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, quy trình cấp Giấy chứng nhận phức tạp và rắc rối đã tạo ra tâm lý e ngại khi tiếp xúc với cơ quan Nhà nước Khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư, cơ quan có thẩm quyền đã phải thẩm định nhu cầu sử dụng đất trong dự án Dựa vào Điều 52 Luật đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Tuy nhiên, quy trình này thường kéo dài và tốn kém do các thủ tục hành chính phức tạp và một số cán bộ nhà nước có thái độ nhũng nhiễu.
29 Lưu Quốc Thái (2014), “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong điều kiện kinh tế thị trường”,
Tạp chí Khoa học pháp lý, số 4 (83)/2014, tr 16 chỉ ra rằng việc yêu cầu giấy chứng nhận trước khi thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) không chỉ giúp quản lý Nhà nước hiệu quả hơn và bảo vệ quyền lợi của các bên, mà còn tạo ra khó khăn cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi tham gia thị trường Việt Nam Thủ tục phức tạp cùng với một số cán bộ có hành vi tiêu cực đã ảnh hưởng tiêu cực đến quyền thực hiện của họ.
Điều kiện quan trọng tiếp theo là không có tranh chấp liên quan đến diện tích đất được giao dịch Chỉ khi không có tranh chấp, một chủ thể mới có quyền hưởng và thực hiện giao dịch liên quan đến đất đai.
Khi xảy ra tranh chấp đất đai, việc xác định tư cách pháp lý của người có quyền sử dụng đất là rất quan trọng Mặc dù người đang sử dụng đất có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), nhưng nếu có người khác khởi kiện tại Tòa án hoặc UBND cho rằng họ mới là người sử dụng đất hợp pháp, QSDĐ của người đứng tên trên giấy chứng nhận sẽ không được đưa vào giao dịch Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi cho các bên liên quan và tạo điều kiện thuận lợi cho việc giải quyết tranh chấp, tránh rắc rối trong tương lai Theo Luật đất đai 2013, tranh chấp đất đai được định nghĩa là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong quan hệ đất đai Khái niệm "tranh chấp đất đai" vẫn chưa được điều chỉnh rõ ràng qua các lần sửa đổi, dẫn đến hai cách hiểu khác nhau: một là tranh chấp bao gồm cả QSDĐ và các vấn đề liên quan, hai là tranh chấp chỉ tập trung vào QSDĐ, bao gồm quyền khai thác, hưởng lợi từ tài sản trên đất và thực hiện giao dịch QSDĐ.
30 Trường đại học Luật TP Hồ Chí Minh, tlđd (10), tr.239
31 Trường đại học Luật TP Hồ Chí Minh, tlđd (10), tr.239
32 Lưu Quốc Thái (2006), “Bàn về khái niệm “tranh chấp đất đai” trong Luật đất đai năm 2003”, Tạp chí
Trong bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích đối tượng tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo Khoa học pháp lý, số 2(33)/2006, tr.14 Cụ thể, chúng tôi khẳng định rằng QSDĐ là đối tượng tranh chấp chính, thay vì quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như quy định trong luật hiện hành Những lý do cụ thể sẽ được trình bày để làm rõ quan điểm này.
Theo Điều 202 Luật đất đai 2013, tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện ra Tòa án Tuy nhiên, việc coi tranh chấp đất đai là một khái niệm rộng khiến cho các tranh chấp liên quan cũng phải hòa giải tại UBND cấp xã, điều này không phù hợp Bản chất của những tranh chấp này là tranh chấp dân sự và sẽ được giải quyết theo pháp luật tố tụng dân sự mà không cần phải qua hòa giải tại UBND cấp xã.
Theo khoản 3 Điều 8 Nghị quyết 05/2012/NQ-HĐTP, tranh chấp về quyền sử dụng đất (QSDĐ) phải được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp Tuy nhiên, đối với các tranh chấp liên quan đến QSDĐ như giao dịch, thừa kế hoặc chia tài sản chung của vợ chồng, không cần hòa giải tại UBND địa phương mà vẫn phải thực hiện theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã chỉ ra rằng tranh chấp đất đai chủ yếu là tranh chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) giữa các chủ thể, không bao gồm tranh chấp theo nghĩa rộng Do đó, cần điều chỉnh khái niệm về tranh chấp đất đai một cách cụ thể để tránh quy định chung chung, từ đó giúp các cơ quan Nhà nước áp dụng pháp luật chính xác và thống nhất hơn Việc này không chỉ bảo vệ quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch QSDĐ, đặc biệt là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, mà còn giải quyết vấn đề thiếu thông tin về tình trạng tranh chấp đất Hiện tại, chưa có cơ quan nào cung cấp thông tin hệ thống về tranh chấp đất, dẫn đến việc người sử dụng đất chỉ biết đến tình trạng tranh chấp khi đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai Điều này gây bất cập, vì họ cần được thông tin từ khâu công chứng hợp đồng chuyển QSDĐ để tiết kiệm thời gian và chi phí Tại Tp Hồ Chí Minh, Sở Tư pháp đã phát triển phần mềm quản lý ngăn chặn, kết hợp thông tin từ các cơ quan tố tụng và văn phòng đăng ký đất đai để cải thiện tình hình này.
Sở Tư pháp TP Hồ Chí Minh đã phát triển phần mềm quản lý hồ sơ công chứng, cho phép các tổ chức công chứng trên địa bàn truy cập lịch sử giao dịch của một tài sản cụ thể Đây là một sáng kiến quan trọng, giúp đảm bảo an toàn pháp lý cho người tham gia giao dịch và tiết kiệm thời gian, chi phí, tránh tình trạng không thể thực hiện giao dịch sau này.
Sở Tư pháp cần tiếp tục quản lý chặt chẽ thông tin về đất đai đang tranh chấp thông qua phần mềm từ các cơ quan giải quyết tranh chấp, giúp người sử dụng đất và tổ chức công chứng nắm bắt kịp thời Việc này không chỉ khắc phục vấn đề hiện tại mà còn cần được mở rộng ra các tỉnh thành trên toàn quốc, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch quyền sử dụng đất, đồng thời mang lại sự an tâm cho người sử dụng đất khi có khả năng phát hiện sớm tình trạng tranh chấp.
Để đảm bảo thi hành án, quyền sử dụng đất (QSDĐ) đưa vào giao dịch phải không bị kê biên, theo quy định tại khoản 3 Điều 71 Luật thi hành án dân sự 2008 Khi QSDĐ bị kê biên, người sử dụng đất không có quyền định đoạt và không thể thực hiện giao dịch, nhằm ngăn chặn việc tẩu tán tài sản và lẩn tránh nghĩa vụ Tuy nhiên, quy định này chưa thống nhất với Luật nhà ở 2014, trong đó có các trường hợp kê biên khác ngoài thi hành án Điều này đặt ra câu hỏi liệu có thể áp dụng điều kiện của Luật đất đai trong trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất hay không Luật đất đai chỉ yêu cầu QSDĐ không bị kê biên để thực hiện quyền giao dịch mà không có thêm giải thích nào khác.
33 Ninh Thị Hiền, tlđd (6), tr 47
Điểm c khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014 hiện đang gây ra hai cách hiểu khác nhau, dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng pháp luật Cách hiểu hẹp cho rằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) không được giao dịch khi đã bị cơ quan thi hành án ra quyết định kê biên Trong khi đó, cách hiểu rộng hơn cho rằng ngay cả khi diện tích đất chưa bị cưỡng chế, nhưng có văn bản ngăn chặn từ cơ quan Nhà nước, QSDĐ cũng không được phép giao dịch Thực tế cho thấy, sự mập mờ trong quy định này đã tạo điều kiện cho việc lợi dụng, gây khó khăn trong thi hành án khi có tranh chấp Ví dụ, theo quyết định số 16/DSST ngày 16/3/2015 của Tòa án nhân dân huyện X, anh Nguyễn Văn A và bà Phùng Thị B phải thanh toán nợ cho chị Nguyễn Thị L, trong khi họ sở hữu một mảnh đất 342 m2 tại xã.
Vào ngày 06/03/2015, Nguyễn Văn A và bà Phùng Thị B đã lập hợp đồng công chứng tặng cho con trai Nguyễn Văn C, và việc sang tên mảnh đất đã hoàn tất vào ngày 14/03/2015, chỉ hai ngày trước khi bản án có hiệu lực Theo quy định của pháp luật đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này là hợp lệ và có hiệu lực thực tế Tuy nhiên, theo Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP, nếu người phải thi hành án thực hiện chuyển dịch tài sản mà không đủ để bảo đảm thi hành án, tài sản đó mới bị kê biên Do đó, cơ quan thi hành án không thể xử lý hành vi của A và B vì không có căn cứ, mặc dù đây là hành vi tẩu tán tài sản Tài sản đã được chuyển quyền sở hữu trước khi bản án có hiệu lực, cho thấy một lỗ hổng trong pháp luật mà người sử dụng đất có thể lợi dụng để tránh nghĩa vụ thi hành án Tuy nhiên, hạn chế này có thể được khắc phục nếu hiểu theo nghĩa rộng, cho phép người thi hành án nộp đơn trước khi có quyết định cưỡng chế thi hành án.
Thực trạng pháp luật về nội dung quyền giao dịch quyền sử dụng đất của
2.2.1 Vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là giao dịch quan trọng cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, được pháp luật công nhận từ Luật đất đai 2003 và tiếp tục phát triển trong Luật đất đai 2013 Việc chuyển nhượng QSDĐ trong các dự án xây dựng nhà ở sau khi hoàn thành là điều hiển nhiên, nhưng nhu cầu chuyển nhượng cũng có thể phát sinh trong quá trình đầu tư Hình thức chuyển nhượng QSDĐ dưới dạng phân lô bán nền được áp dụng cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, theo quy định tại Điều 194 Luật đất đai 2013 Chủ đầu tư có thể chuyển nhượng QSDĐ mà không cần xây dựng nhà, cho phép khách hàng tự xây dựng theo nhu cầu Tuy nhiên, việc này phải tuân thủ các điều kiện quy định trong luật.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) dưới hình thức phân lô bán nền, điều này không chỉ thúc đẩy thanh khoản trên thị trường bất động sản mà còn giúp các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp tục thực hiện dự án Hơn nữa, việc phân lô bán nền đã tạo cơ hội cho nhiều người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, tiếp cận được đất đai và nhà ở.
Pháp luật Việt Nam hiện nay chỉ cho phép tổ chức kinh tế trong nước chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) dưới hình thức phân lô bán nền, trong khi doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bị hạn chế Sự phân biệt này có thể xuất phát từ năng lực tài chính của nhà đầu tư và mong muốn của Nhà nước trong việc tận dụng công nghệ xây dựng tiên tiến từ nhà đầu tư nước ngoài để nâng cao chất lượng công trình Tuy nhiên, việc hạn chế này không công bằng đối với các nhà đầu tư nước ngoài, khi thực tế nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ không chỉ thuộc về tổ chức kinh tế trong nước Để hỗ trợ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong việc thực hiện dự án tại Việt Nam, cần xem xét cho phép họ được chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô bán nền như các tổ chức kinh tế trong nước.
Việc cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) dưới hình thức phân lô bán nền sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư quốc tế, giúp họ cảm thấy an tâm hơn khi đầu tư vào Việt Nam Điều này không chỉ đảm bảo sự bình đẳng với các tổ chức kinh tế trong nước mà còn phù hợp với các chính sách của Đảng và Nhà nước, cũng như các cam kết quốc tế mà Việt Nam đã ký kết Nghị quyết số 48-NQ/TW của Bộ Chính trị đã đề ra định hướng xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, nhấn mạnh việc tạo lập môi trường pháp lý cho cạnh tranh lành mạnh, phù hợp với nguyên tắc của WTO Chủ trương này nhằm phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất, mở rộng cơ hội cho người Việt Nam ở nước ngoài và nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng mở rộng, việc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia thị trường Việt Nam là điều cần thiết Những doanh nghiệp này hoạt động như doanh nghiệp Việt Nam và tuân thủ các quy định của pháp luật Việt Nam, đồng thời được hưởng quyền lợi tương tự như các doanh nghiệp nội địa.
Tính đến năm 2017, tổng vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam đã tăng mạnh, từ 594 tỷ USD vào năm 2014 lên dự báo 1300 tỷ USD Sự gia tăng này được ghi nhận qua số liệu chính thức từ Cục Thống kê Thành phố, phản ánh tiềm năng hấp dẫn của môi trường đầu tư tại Việt Nam.
Hồ Chí Minh hiện có hơn 8 triệu dân, với khoảng 1 triệu khách vãng lai Đặc biệt, 42% dân số trong độ tuổi lao động trẻ là động lực quan trọng cho sự phát triển của thành phố.
Nhu cầu về chỗ ở, nghỉ ngơi và mua sắm tại thành phố từ độ tuổi 20 - 39 đang gia tăng mạnh mẽ, tạo ra thách thức và cơ hội cho doanh nghiệp phát triển các loại hình bất động sản Đặc biệt, phân khúc nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ được chú trọng để đáp ứng nhu cầu lớn về nhà ở của cư dân Sự gia tăng đầu tư từ nước ngoài vào các dự án tại Việt Nam cho thấy việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền theo quy hoạch là giải pháp hiệu quả Điều này không chỉ giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của người dân mà còn hạn chế tình trạng giao dịch ngầm, góp phần ổn định thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch.
Pháp luật đất đai cần quy định rõ ràng về việc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) thông qua hình thức phân lô bán nền trong quá trình thực hiện dự án đầu tư Điều này phải tuân thủ các quy định của Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn liên quan Việc này không chỉ tạo ra hành lang pháp lý mà còn giúp kiểm soát chặt chẽ các giao dịch ngầm, từ đó đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp trong các hoạt động đầu tư.
Bài viết của Phan Hữu Thắng với tiêu đề "FDI – Tiếp nối chặng đường thành công" trên trang Tạp chí Tài chính, đã phân tích sự phát triển của đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tại Việt Nam Tác giả nhấn mạnh tầm quan trọng của FDI trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và cải thiện hạ tầng Bài viết cũng đề cập đến những thành tựu đạt được trong những năm qua và những thách thức mà Việt Nam cần vượt qua để tiếp tục thu hút FDI Việc tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi và chính sách hỗ trợ doanh nghiệp sẽ là yếu tố then chốt trong việc duy trì đà phát triển này.
The article by Phan Trường Sơn analyzes the current state, potential, and future trends of the real estate market in Ho Chi Minh City for the period of 2016-2020 It also proposes various solutions for the development of this market, highlighting its significance in the city's economic landscape For more detailed insights, visit the original source at the Ho Chi Minh City Construction Department's website.
The article highlights the availability of affordable products for the public, which aligns with the policies of the Party and Vietnam's international commitments.
2.2.2 Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Trong nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất (QSDĐ) không chỉ là tài sản mà còn là nguồn vốn lớn cho hoạt động đầu tư và hợp tác kinh doanh Pháp luật đất đai đã cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài góp vốn bằng QSDĐ, tạo sự cân bằng giữa các chủ thể trong nước và nước ngoài, đặc biệt khi nguồn lực trong nước còn hạn chế Quy định này khuyến khích đầu tư từ Nhà nước, giúp doanh nghiệp nước ngoài linh hoạt trong việc khai thác và sử dụng đất Doanh nghiệp nước ngoài có quyền góp vốn bằng QSDĐ để hợp tác với các chủ thể khác, nhưng cũng cần lưu ý rằng pháp luật đã quy định cụ thể về các đối tượng có thể tham gia giao dịch này Mặc dù có quy định cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức kinh tế, nhưng vẫn thiếu sót trong việc chỉ rõ đối tượng mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được phép góp vốn Tuy nhiên, họ có quyền chủ động tìm kiếm đối tác hợp tác đầu tư thông qua QSDĐ của mình.
44 Điểm đ khoản 1 Điều 174 Luật đất đai 2013
Điểm đ, khoản 3 Điều 183 Luật đất đai 2013 có thể phản ánh sự thiếu sót trong quá trình lập pháp của các nhà làm luật Việc bổ sung rõ ràng cho những thiếu sót này là cần thiết, vì điều này sẽ giúp các nhà đầu tư cảm thấy tự tin hơn khi triển khai các dự án đầu tư tại Việt Nam, đồng thời đảm bảo họ thực hiện quyền lợi của mình trong khuôn khổ pháp luật cho phép.
Theo Chương 1, sự dịch chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) của chủ thể diễn ra qua hai hình thức: chuyển nhượng QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác, dẫn đến việc phát sinh QSDĐ cho chủ thể nhận quyền và chấm dứt QSDĐ của chủ thể chuyển nhượng; và giao dịch không làm dịch chuyển QSDĐ Cụ thể, khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định góp vốn bằng QSDĐ là một trong những hình thức chuyển QSDĐ.