TỔNG QUAN VỀ QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI
Khái niệm quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
1.1.1 Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (DNCVĐTNN) ngày càng trở nên phổ biến trong nền kinh tế thị trường hiện nay Theo Từ điển Luật học, DNCVĐTNN là doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập với mục đích kinh doanh và thu lợi nhuận Nhiều quốc gia không phân biệt giữa vốn trong nước và vốn đầu tư nước ngoài, dẫn đến việc không có khái niệm DNCVĐTNN; họ chỉ gọi tên doanh nghiệp dựa trên hình thức tổ chức pháp lý như công ty trách nhiệm hữu hạn hay công ty cổ phần Thuật ngữ DNCVĐTNN chính thức xuất hiện trong Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996 Hiện nay, thuật ngữ này được sử dụng rộng rãi trong các văn bản pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, thương mại và chứng khoán Tuy nhiên, do chưa có khái niệm chính thức về DNCVĐTNN, nên việc áp dụng thực tế gặp khó khăn, ảnh hưởng đến quyền hạn và nghĩa vụ của các doanh nghiệp này, kéo dài thời gian thực hiện thủ tục đầu tư và tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh.
Trước năm 1996, DNCVĐTNN được gọi là xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Thuật ngữ DNCVĐTNN chính thức được sử dụng từ khi Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam có hiệu lực vào ngày 12 tháng 11 năm 1996 (Luật số 52-L/CTN) Luật này quy định DNCVĐTNN bao gồm doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài.
2 Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa, Nhà xuất bản Tư pháp, tr.219
Theo Khoản 6 Điều 2 Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996, đầu tư nước ngoài được định nghĩa là tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam Luật Đầu tư năm 2004 tiếp tục sử dụng khái niệm này, xác định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập hoặc doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, hoặc mua lại (Khoản 6 Điều 3) Đến Luật Đầu tư 2014 (Luật số 67/2014/QH13), thuật ngữ này đã có sự thay đổi trong cách gọi.
"Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài" (DNCVĐTNN) được định nghĩa là tổ chức có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông, với yêu cầu tỷ lệ vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài lớn hơn 0% Luật Đầu tư 2014 phân biệt rõ ràng rằng, dựa trên tỷ lệ sở hữu của tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế này phải thực hiện các thủ tục đầu tư như nhà đầu tư nước ngoài Điều này nhằm kiểm soát vốn đầu tư nước ngoài và xác định rõ tư cách trong quy trình đầu tư, với sự giám sát chặt chẽ từ cơ quan quản lý Nhà nước Luật Đầu tư 2020 tiếp tục duy trì các quy định này, khẳng định tầm quan trọng của việc áp dụng cho DNCVĐTNN Theo Luật Thương Mại 2005, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được coi là thương nhân Việt Nam nếu được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam hoặc điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên.
4 Khoản 2 Điều 2 Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996
Luật Thương mại 2005 không định nghĩa rõ ràng các thuật ngữ "thương nhân nước ngoài" và "DNCVĐTNN", mà chỉ giải thích về thương nhân là tổ chức kinh tế hợp pháp hoặc cá nhân hoạt động thương mại độc lập, thường xuyên và có đăng ký kinh doanh Điều này cho thấy thương nhân nước ngoài có thể được hiểu là nhà đầu tư nước ngoài theo Luật Thương mại 2005, bao gồm cả tổ chức và cá nhân nước ngoài, nhằm thực hiện hoạt động thương mại tại Việt Nam.
Theo quy định của LTM 2005, DNCVĐTNN do thương nhân nước ngoài thành lập tại Việt Nam được coi là thương nhân Việt Nam nếu tuân thủ pháp luật Việt Nam hoặc các điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên Mặc dù LTM 2005 không đưa ra định nghĩa rõ ràng về DNCVĐTNN, vấn đề này đã được điều chỉnh chi tiết hơn trong LĐT 2020 và LDN 2020.
Luật Doanh nghiệp (LDN) 2020, tương tự như LTM 2005, không giải thích rõ thuật ngữ DNCVĐTNN, mà chỉ quy định tại Khoản 12 Điều 4 rằng "Doanh nghiệp Việt Nam là doanh nghiệp được thành lập hoặc đăng ký thành lập theo pháp luật Việt Nam và có trụ sở chính tại Việt Nam" Điều này cho thấy LDN 2020 dựa vào yếu tố quốc tịch để xác định doanh nghiệp Việt Nam, tức là mọi doanh nghiệp thành lập hoặc đăng ký tại Việt Nam, bao gồm cả doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập, đều được xem là doanh nghiệp Việt Nam Tuy nhiên, Khoản 26 Điều 4 LDN 2020 lại quy định rằng "Nhà đầu tư nước ngoài là tổ chức, cá nhân được hiểu là nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư."
Trong pháp luật đất đai trước đây, DNCVĐTNN được sử dụng với thuật ngữ
Luật Đất đai 2013 đã xác định rõ ràng hai chủ thể độc lập là "tổ chức nước ngoài" và "cá nhân nước ngoài", tạo ra sự phân biệt trong quy định về quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai.
Việc phân biệt giữa "doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (DNCVĐTNN)" và "tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao" là rất quan trọng, vì trước đây, thuật ngữ “tổ chức, cá nhân nước ngoài” bao gồm cả hai nhóm này, mặc dù mục đích sử dụng đất của họ khác nhau Tổ chức ngoại giao chỉ sử dụng đất để thiết lập cơ quan đại diện và thực hiện nhiệm vụ trong quan hệ quốc tế, trong khi tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư nhằm mục đích kinh doanh và thu lợi nhuận Cần lưu ý rằng tổ chức, cá nhân nước ngoài không thể trực tiếp sử dụng đất tại Việt Nam, mà phải thông qua doanh nghiệp mà họ góp vốn thành lập hoặc mua cổ phần Do đó, việc xác định rõ ràng giữa DNCVĐTNN và tổ chức ngoại giao, cũng như việc không sử dụng thuật ngữ “tổ chức, cá nhân nước ngoài” một cách chung chung trong Luật Đất đai 2013, là một bước tiến quan trọng giúp phân định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể này.
LĐĐ 2013 đánh dấu sự thay đổi quan trọng khi chính thức công nhận thuật ngữ tổ chức và cá nhân nước ngoài được phép sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, khác với quy định trong LĐĐ 2003 và LKDBĐS.
Theo quy định năm 2006, DNCVĐTNN được hiểu là các chủ thể sử dụng đất nước ngoài Mặc dù Luật Đất đai 2013 có nhắc đến thuật ngữ DNCVĐTNN, nhưng không cung cấp định nghĩa cụ thể, mà chỉ liệt kê ba nhóm doanh nghiệp thuộc loại này.
Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập hoặc mua lại đều được quy định theo pháp luật về đầu tư (Khoản 7 Điều 5 LĐĐ 2013) Mỗi loại hình doanh nghiệp này có những đặc điểm pháp lý riêng biệt.
Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài là loại hình doanh nghiệp hoàn toàn thuộc sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, được quản lý và chịu trách nhiệm bởi họ Theo Luật Đầu tư 2014 và 2020, nhà đầu tư phải có dự án đầu tư và thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) trước khi thành lập tổ chức kinh tế Sau khi nhận Giấy chứng nhận, nhà đầu tư mới có thể thành lập doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài Sau đó, họ cần thực hiện thủ tục thay đổi nội dung trên Giấy chứng nhận để ghi nhận tên tổ chức kinh tế mới Một số ví dụ điển hình về doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài bao gồm Công ty TNHH Samsung Electronic Việt Nam, Công ty TNHH Canon Việt Nam và Công ty TNHH Bia Heineken Việt Nam.
Doanh nghiệp liên doanh tại Việt Nam là hình thức hợp tác giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước thông qua hợp đồng liên doanh, với sự quản lý hoạt động chịu sự chi phối của cả hai bên Hình thức này mang lại nhiều lợi ích cho các bên tham gia, đặc biệt là cho các nhà đầu tư trong nước, trong khi nhà đầu tư nước ngoài thường sở hữu tiềm lực tài chính, kỹ thuật và công nghệ Điều này góp phần quan trọng vào sự phát triển kinh tế của đất nước Một số doanh nghiệp liên doanh tiêu biểu bao gồm Công ty Honda Việt Nam, liên doanh giữa Công ty Honda Motor (Nhật Bản), Công ty Asian Honda Motor (Thái Lan) và Tổng Công ty Máy Động Lực và Máy Nông nghiệp Việt Nam, cùng với Công ty Cổ phần Phát Triển Công Nghiệp BW, liên doanh giữa Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp – CTCP (Becamex IDC Corp) và Quỹ đầu tư Warburg Pincus (Mỹ).
Doanh nghiệp Việt Nam có vốn đầu tư nước ngoài là những công ty mà nhà đầu tư nước ngoài đã thực hiện mua cổ phần, sáp nhập hoặc mua lại theo quy định pháp luật Những doanh nghiệp này xuất phát từ tổ chức kinh tế trong nước với 100% vốn trong nước Khi nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào doanh nghiệp, dù tỷ lệ vốn góp là bao nhiêu, doanh nghiệp đó sẽ được công nhận là có vốn đầu tư nước ngoài và sẽ áp dụng chế độ sử dụng đất đặc biệt.
Cơ sở xây dựng pháp luật điều chỉnh đối với quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
1.2.1 Chủ trương của Đảng và chính sách của Nhà nước Đại hội lần thứ VI (1986) của Đảng Cộng Sản Việt Nam đã mở đầu cho thời kỳ đổi mới đất nước, nhất là trong giai đoạn phát triển kinh tế nói chung, nhấn mạnh và đề cao tham gia hoạt động hợp tác quốc tế
Nhìn lại 35 năm đổi mới và 30 năm thực hiện Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội, chúng ta nhận thấy những thành tựu to lớn trong phát triển kinh tế, cải cách xã hội và nâng cao đời sống nhân dân Cương lĩnh đã định hướng rõ ràng cho sự phát triển bền vững, khẳng định vai trò lãnh đạo của Đảng trong việc xây dựng một xã hội công bằng, dân chủ và văn minh Những bài học kinh nghiệm từ quá trình thực hiện Cương lĩnh sẽ là nền tảng vững chắc cho tương lai, thúc đẩy đất nước tiếp tục phát triển mạnh mẽ hơn nữa.
Từ năm 1991, lý luận về đường lối đổi mới và chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam đã ngày càng hoàn thiện và được hiện thực hóa, dẫn đến những thành tựu to lớn và có ý nghĩa lịch sử Đất nước đã phát triển mạnh mẽ và toàn diện, với quy mô và trình độ nền kinh tế được nâng cao, cùng với đời sống nhân dân được cải thiện rõ rệt cả về vật chất lẫn tinh thần Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng Cộng sản Việt Nam khẳng định rằng đất nước chưa bao giờ có được cơ đồ, tiềm lực, vị thế và uy tín quốc tế như hiện nay, chứng tỏ nỗ lực và cố gắng trong hành trình đổi mới suốt những năm qua.
Đến năm 2025, Việt Nam hướng tới trở thành nước đang phát triển với công nghiệp hiện đại và vượt qua mức thu nhập trung bình thấp Đến năm 2030, mục tiêu là nước có công nghiệp hiện đại và thu nhập trung bình cao, và đến năm 2045, trở thành nước phát triển với thu nhập cao Để đạt được mục tiêu này, Việt Nam cần hoàn thiện thể chế phát triển phù hợp với nền kinh tế thị trường hiện đại, tạo sự liên kết giữa các khu vực và thành phần kinh tế, đồng thời thúc đẩy đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số Báo cáo chính trị cũng nhấn mạnh việc nâng cao chất lượng hoạt động đối ngoại và hội nhập quốc tế Việt Nam đã ký kết nhiều hiệp định đầu tư và thương mại tự do, đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe, từ đó tạo cơ sở hợp tác với các quốc gia trên thế giới và mở ra nhiều cơ hội cho nguồn nhân lực Việt Nam.
1.2.2 Xu thế hội nhập quốc tế
Hội nhập quốc tế là quá trình phát triển không thể thiếu, phản ánh bản chất xã hội của lao động và mối quan hệ giữa các cá nhân Hiện nay, hội nhập quốc tế trở thành lựa chọn chính sách ưu tiên của nhiều quốc gia, nhằm mở cửa và thúc đẩy phát triển Việt Nam, thông qua các chính sách của Đảng và Nhà nước, đã tích cực hội nhập vào nền kinh tế khu vực và toàn cầu, góp phần quan trọng vào sự phát triển kinh tế xã hội và nâng cao vị thế của đất nước trên trường quốc tế.
Việt Nam đã đạt được nhiều thành công trong hội nhập quốc tế, trở thành một quốc gia có vị trí cao trong khu vực Từ năm 1977, Việt Nam đã tham gia vào các tổ chức quốc tế lớn như Liên hợp quốc, ASEAN, ASEM, APEC và WTO Trong giai đoạn này, Việt Nam tích cực ký kết các hiệp định thương mại tự do với các đối tác quan trọng, bao gồm các hiệp định giữa ASEAN và Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, cũng như các hiệp định song phương với Nhật Bản.
Việt Nam là thành viên của Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TTP) và Hiệp định Thương mại tự do với Liên minh Châu Âu (EVFTA), cùng với Chi-lê từ năm 2011.
Quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đã giúp Việt Nam thu hút hiệu quả ba nguồn lực chính: đầu tư trực tiếp nước ngoài, ODA và kiều hối Đồng thời, hội nhập cũng thúc đẩy cải cách hành chính và kinh tế theo hướng thị trường toàn diện, tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tác nước ngoài Để phát triển cơ sở hạ tầng thành công, cần minh bạch hóa và đơn giản hóa thủ tục đầu tư, đồng thời tăng cường kiểm tra, kiểm soát việc vay và sử dụng vốn, kiên quyết chống lãng phí và tham nhũng nhằm duy trì niềm tin của nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Việc thu hút đầu tư nước ngoài trong bối cảnh hội nhập kinh tế đòi hỏi sự hoàn thiện pháp luật, đặc biệt là pháp luật về đất đai và đầu tư Khi nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp cận đất đai một cách hiệu quả và thuận lợi, điều này sẽ mở ra cơ hội tích cực cho thị trường, thu hút thêm vốn đầu tư và đồng thời giảm thiểu sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.
1.2.3 Thực tiễn thực thi pháp luật đất đai tại Việt Nam
Việt Nam đã nỗ lực thiết lập các khu vực thương mại tự do toàn cầu, đạt được mối quan hệ ngoại giao với hơn 170 quốc gia và ký kết 90 hiệp định thương mại song phương cùng 60 hiệp định bảo vệ đầu tư Đặc biệt, Việt Nam đã gia nhập 12 hiệp định thương mại tự do (FTA) với 56 quốc gia.
Việt Nam đang tích cực tham gia vào 6 hiệp định thương mại tự do (FTA) ngoài khuôn khổ ASEAN và hợp tác với các đối tác ASEAN, cũng như nhiều hiệp định văn hóa với các tổ chức quốc tế uy tín Đồng thời, Việt Nam đã mở rộng xuất khẩu tới hơn 230 thị trường quốc gia và vùng lãnh thổ, đạt được nhiều lợi ích từ việc ký kết 54 hiệp định về đánh thuế hai lần.
Nhà nước, với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai, đã trao quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho cá nhân và tổ chức có nhu cầu khai thác lợi ích từ đất Thị trường đất đai không chỉ dừng lại ở những chủ thể ban đầu mà còn phát triển thành thị trường thứ cấp, nơi các giao dịch QSDĐ diễn ra giữa các chủ thể sử dụng đất Điều này không chỉ làm tăng số lượng chủ thể sử dụng đất mà còn tạo ra sự sôi động cho thị trường Các giao dịch QSDĐ là phương tiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến đúng đối tượng, góp phần phân phối đất đai một cách hiệu quả Thực thi pháp luật đất đai là yếu tố quan trọng, giúp chính sách mở cửa của Việt Nam thu hút vốn đầu tư nước ngoài, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Lĩnh vực bất động sản Việt Nam tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài, chỉ đứng sau công nghiệp chế biến, chế tạo Dự báo từ các chuyên gia cho thấy dòng vốn FDI vào Việt Nam sẽ gia tăng trong thời gian tới nhờ vào các hiệp định thương mại mà Việt Nam đã ký kết, giúp tăng khả năng cạnh tranh trong khu vực Theo Thông cáo số 34/TC-BXD của Bộ Xây dựng, trong Quý I/2021, tổng vốn FDI đăng ký vào bất động sản đạt 0.6 tỷ USD, tăng 56% so với cùng kỳ năm 2020 Sự ổn định chính trị, tăng trưởng kinh tế và môi trường đầu tư tích cực là những yếu tố chính thu hút dòng vốn FDI, đặc biệt là sự chuyển tiếp giữa Luật Đầu tư 2014 và 2020 đã tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang diễn ra cuộc đua phát triển quỹ đất để đáp ứng nhu cầu Một ví dụ điển hình là Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW, đã mở rộng quỹ đất công nghiệp lên 500 ha tại 10 địa điểm lớn, từ 209 ha trong nửa đầu năm 2018 Vingroup, tập đoàn tư nhân lớn nhất Việt Nam, dự kiến đầu tư hơn 400 triệu USD vào Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Khu công nghiệp Vinhomes để phát triển hai khu công nghiệp quy mô 200 ha tại Nam Tràng Cát và 319 ha tại Thủy Nguyên, dự kiến đi vào hoạt động năm 2021 Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc cũng dự kiến bổ sung 238 quỹ đất từ khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh vào quý IV/2021, trong khi TNI Holdings Việt Nam khai trương khu công nghiệp Sông Lô 1 trong cùng quý này.
Công ty cổ phần TIZCO và CTCP Quản lý khu công nghiệp Sáng Tạo Việt Nam (VNIP) đã đầu tư vào khu công nghiệp Việt Phát, nằm tại Long An, với tổng diện tích lên đến 1.800 ha vào năm 2021 Ngoài ra, tại tỉnh Vĩnh Phúc, có một khu vực rộng 177 ha cũng đang được phát triển.
Ý nghĩa quy định pháp luật về quyền giao dịch quyền sử dụng đất của
Nhà nước thiết lập công cụ kiểm soát nhằm đảm bảo các giao dịch đất đai diễn ra hợp pháp và chính xác Do không thể trực tiếp khai thác lợi ích từ đất đai, Nhà nước ủy quyền cho cá nhân và cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện quyền này Tuy nhiên, các cá nhân và cơ quan này cũng không thực hiện trực tiếp mà gián tiếp thông qua việc trao quyền cho những chủ thể có khả năng khai thác hiệu quả lợi ích từ đất Những chủ thể trực tiếp sử dụng đất có nhu cầu thực hiện các quyền giao dịch như chuyển nhượng và góp vốn, do đó, cần tuân thủ các quy định liên quan.
Để đảm bảo việc giao dịch đất đai diễn ra hợp pháp và đúng đối tượng, cần quy định chặt chẽ trong luật Điều này giúp tránh tình trạng lãng phí và tối ưu hóa lợi ích từ nguồn tài nguyên đất đai.
Việc giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã trở thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách Nhà nước Trước đây, các giao dịch này bị hạn chế, chỉ có quan hệ giữa Nhà nước và cá nhân, tổ chức theo cơ chế “xin – cho” Tuy nhiên, khi các quy định về giao dịch QSDĐ được cụ thể hóa trong luật, các nghĩa vụ tài chính phát sinh, như thuế sử dụng đất và thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ, đã được xác định rõ ràng Giá trị của QSDĐ trên thị trường thường rất cao do tính cố định của đất, dẫn đến các nghĩa vụ tài chính cũng trở thành nguồn thu đáng kể cho ngân sách.
Các quy định rõ ràng về quyền giao dịch quyền sử dụng đất sẽ thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam Chính sách pháp luật công bằng và minh bạch trong việc xác lập và thực hiện quyền giao dịch QSDĐ, cùng với các thủ tục hành chính khoa học, giúp nhà đầu tư nước ngoài yên tâm hơn khi tham gia thị trường Điều này không chỉ nâng cao khả năng cạnh tranh của Việt Nam so với các nước láng giềng mà còn mang lại những lợi ích to lớn từ việc thu hút đầu tư nước ngoài.
1.3.2 Đối với chủ thể sử dụng đất
Quy định pháp luật đất đai về quyền giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) có ý nghĩa quan trọng không chỉ đối với Nhà nước mà còn đối với các chủ thể sử dụng đất, đặc biệt là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (DNCVĐTNN) Để thị trường quyền giao dịch QSDĐ phát triển và thu hút nguồn tài chính, cần có các quy định pháp luật thông thoáng cho các chủ thể giao dịch, bao gồm DNCVĐTNN Đối với các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, hoạt động chính của họ thường dựa vào nguồn thu từ việc chuyển nhượng QSDĐ, cho thuê QSDĐ, và bán nhà gắn liền với việc chuyển nhượng QSDĐ.
Các quy định pháp luật về quyền giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) là nền tảng để thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Khi chuyển nhượng QSDĐ và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), Nhà nước yêu cầu các nghĩa vụ tài chính bắt buộc đối với người sử dụng đất Tuy nhiên, không phải mọi người trực tiếp khai thác, sử dụng đất đều được công nhận là chủ thể sử dụng đất Những người thuê hoặc thuê lại QSDĐ ngoài khu công nghiệp, dù có lợi ích từ đất đai, nhưng quyền lợi của họ không do Nhà nước cấp mà do bên cho thuê chuyển giao, do đó họ sẽ không được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.
Cuối cùng, việc khai thác và sử dụng đất để tạo nguồn thu hợp pháp cho CTSDD là rất quan trọng Các nhà đầu tư luôn kỳ vọng vào lợi nhuận và các lợi ích vật chất từ hoạt động kinh doanh của họ, thông qua việc sử dụng đất đai một cách trực tiếp hoặc gián tiếp.
Sự phát triển của quy định pháp luật về quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
1.4.1 Giai đoạn sau thời kỳ Pháp thuộc đến trước khi Hiến pháp 1980 có hiệu lực
Giai đoạn 1959 – 1980, theo Hiến pháp năm 1959, chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam bao gồm sở hữu tư nhân, sở hữu toàn dân (sở hữu của Nhà nước) và sở hữu tập thể, trong đó sở hữu tư nhân chiếm tỷ lệ rất nhỏ Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc xác lập hình thức sở hữu Nhà nước đối với đất đai một cách tuyệt đối.
Sự thống nhất đất nước vào năm 1975 đánh dấu một thời điểm quan trọng trong quá trình xây dựng và phát triển của Việt Nam Tuy nhiên, do những khó khăn và thách thức trong việc ổn định chính trị, kinh tế và xã hội, các vấn đề chung, đặc biệt là liên quan đến đất đai, vẫn chưa nhận được sự quan tâm đầy đủ từ phía Nhà nước.
1.4.2 Giai đoạn từ Hiến pháp 1980 có hiệu lực đến trước Hiến pháp 1992 có hiệu lực thi hành
Vào giai đoạn này, Hiến pháp 1980 - Hiến pháp đầu tiên của nước Việt Nam thống nhất đã được thông qua, quy định rằng toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước thuộc sở hữu của Nhà nước.
Theo Hiến pháp năm 2012, đất đai tại Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý thống nhất (Điều 19) Hiến pháp không quy định về sở hữu tư nhân, mà chỉ bảo hộ tài sản cá nhân nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của người dân.
Vào năm 1980, việc không công nhận kinh tế thị trường dẫn đến sự không tồn tại của bất kỳ thị trường nào, bao gồm cả thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ), đồng nghĩa với việc không có giao dịch QSDĐ diễn ra Theo Hiến pháp 1980 và Luật Đất đai 1987, Nhà nước khẳng định rằng "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý" và nghiêm cấm mọi hình thức mua bán, lấn chiếm đất đai Điều này nhấn mạnh rằng tất cả các giao dịch QSDĐ trong giai đoạn này đều bị cấm, với nền kinh tế tiếp tục phát triển theo mô hình kế hoạch hóa tập trung và bao cấp Do đó, đất đai được xem như một phúc lợi chung cho cộng đồng mà không mang lại giá trị kinh tế.
Nhà nước đã ban hành các quy định chủ quan, thể hiện tầm nhìn hạn chế và tư duy yếu kém, đi ngược lại quy luật kinh tế chung, như một sợi dây thép thắt chặt vào bánh xe đang cố gắng tiến lên Hậu quả từ những quy định này đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến toàn bộ nền kinh tế xã hội, đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai.
Tình trạng sử dụng đất không hiệu quả tại Việt Nam đã dẫn đến hệ quả nghiêm trọng, như minh chứng năm 1980, thay vì đạt kế hoạch dư thừa lương thực 21 triệu tấn, Việt Nam phải nhập khẩu 1,57 triệu tấn lương thực, mức cao nhất trong lịch sử Trong giai đoạn 1976-1980, tốc độ tăng trưởng GDP chỉ đạt 1,4%, và đặc biệt năm 1980 ghi nhận mức tăng trưởng âm -1%, trong khi thu nhập tăng chưa đến 0,5%.
Khả năng quản lý nhà nước về đất đai yếu kém đã dẫn đến sự gia tăng của các giao dịch bất hợp pháp Mặc dù pháp luật nghiêm cấm việc mua bán đất dưới mọi hình thức, nhưng vẫn cho phép các giao dịch liên quan đến tài sản gắn liền với đất Điều này khiến cho hầu hết các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới hình thức tài sản gắn liền với đất, mang lại hiệu quả cho các bên thực hiện giao dịch Tuy nhiên, hậu quả để lại cho ngân sách Nhà nước là vô cùng nghiêm trọng.
Trong bài viết của Minh Sơn, "75 năm nền kinh tế lột xác", được đăng trên VnExpress, có đề cập đến tình trạng thất thu ngân sách nhà nước do nguồn thu không đạt yêu cầu, mặc dù đáng lẽ nguồn thu này phải rất dồi dào và có thể đóng góp lớn cho các hoạt động của Nhà nước Đồng thời, vấn đề lãng phí đất đai cũng được nhấn mạnh, cho thấy sự cần thiết phải quản lý tài nguyên hiệu quả hơn.
Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII vào tháng 6/1991 đã khẳng định đường lối đổi mới và phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Tiếp theo, Hội nghị Trung ương lần 2 khóa VII vào tháng 3/1992 nhấn mạnh rằng việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất cần được quy định bởi pháp luật để nông dân có thể yên tâm sản xuất Sự ra đời của Hiến pháp 1992 vào ngày 15/04/1992 đã tạo ra cơ chế pháp lý cho thị trường quyền sử dụng đất, cho phép tổ chức và cá nhân thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trong giai đoạn áp dụng Luật Đất đai 1987, Nhà nước tập trung chủ yếu vào quản lý hành chính đối với đất đai, dẫn đến quan niệm sai lệch về sở hữu toàn dân Điều này khiến đất đai không được coi là hàng hóa mà chỉ là phúc lợi mà Nhà nước “ban” cho người dân Do đó, các giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) giữa cá nhân, tổ chức, đặc biệt là với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, không có bất kỳ cơ chế nào được công nhận.
1.4.3 Giai đoạn từ Luật Đất đai 1993 có hiệu lực đến nay
Giai đoạn này đánh dấu sự thay đổi lớn trong quan hệ đất đai tại Việt Nam, đặc biệt là sau khi Luật Đất đai 1993 ra đời Luật này không chỉ quy định đất đai có giá trị mà còn cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó hình thành quan hệ hàng hóa – tiền tệ thay thế cho phương thức phân phối “ban cho” Sự thay đổi này đã tạo cơ hội cho thị trường đất đai tham gia vào các giao dịch đúng với bản chất và chức năng của nó.
Năm 1993, Việt Nam chính thức quy định địa vị pháp lý của tổ chức và cá nhân nước ngoài trong việc thuê đất, bao gồm cả một chương riêng (Chương 5) để làm rõ các quy định liên quan Điều này tạo ra tín hiệu tích cực, mở ra cơ hội thuận lợi cho tổ chức và cá nhân nước ngoài tham gia vào quan hệ đất đai, điều mà trước đây đã bị hạn chế trong nhiều năm.
Luật Đất đai 1993 đã trải qua nhiều thay đổi tích cực, nhưng vẫn tồn tại những hạn chế, đặc biệt là quy định cấm tổ chức kinh tế và người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) Tuy nhiên, Luật sửa đổi bổ sung năm 1998 đã chính thức cho phép quyền chuyển QSDĐ của tổ chức kinh tế và người thuê đất, tạo điều kiện thuận lợi và bình đẳng cho các giao dịch QSDĐ Đến lần sửa đổi tiếp theo vào năm 2001, không có thêm quy định mới về giao dịch QSDĐ, mà chủ yếu tập trung vào việc sửa đổi, bổ sung các quy định quản lý nhà nước về đất đai.
Mặc dù đã được sửa đổi, bổ sung hai lần, các quy định của LĐĐ 1993 còn nhiều điểm bất cập khi áp dụng quy định luật vào thực tế:
Chủ thể sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), tuy nhiên, họ phải xin phép cơ quan quản lý nhà nước trước khi thực hiện quyền này Nếu được chấp thuận, họ mới có thể tiến hành giao dịch Điều này cho thấy quyền chuyển nhượng QSDĐ của họ thực chất chỉ mang tính hình thức và không thực sự hiệu quả.