Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian qua, có nhiều nghiên cứu liên quan đến đề tài này, trong đó có một số công trình đáng chú ý.
Cuốn sách "Chế độ pháp lý về quyền sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai" của Phạm Văn Võ, xuất bản năm 2012, đề cập đến cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất Tác giả đã đánh giá thực trạng pháp luật liên quan đến giao đất và cho thuê đất tại Việt Nam theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 Tuy nhiên, tác phẩm chủ yếu tiếp cận các vấn đề này như một phương thức thực hiện quyền sở hữu, dẫn đến việc thiếu tính chuyên sâu trong phân tích chế độ sở hữu đất đai hiện nay ở nước ta.
- Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất – Thực trạng và hướng hoàn thiện (Luận án tiến sĩ) – Lưu Quốc Thái, Trường Đại học Luật thành phố Hồ
Trong công trình nghiên cứu năm 2010, tác giả đã phân tích cơ sở lý luận và thực trạng pháp luật liên quan đến giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất Tuy nhiên, nội dung chủ yếu tập trung vào hoạt động giao đất và cho thuê đất, cũng như thu hồi đất, được xem như những hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất.
Bài viết của Phạm Văn Võ trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật năm 2008 đề cập đến các đặc trưng cơ bản của chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Tác giả phân tích hoạt động giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất như những dẫn chứng cụ thể nhằm minh chứng cho các đặc trưng này Những nội dung này không chỉ làm rõ bản chất của chế độ sở hữu đất đai mà còn phản ánh các quy định pháp luật liên quan.
Thị trường hóa quan hệ đất đai đang trở thành một vấn đề cấp bách trong việc bảo đảm quyền tài sản của người sử dụng đất Bài viết của Phạm Văn Võ trên Tạp chí Khoa học pháp lý phân tích những thách thức và cơ hội trong việc xây dựng một thị trường đất đai minh bạch và công bằng Đồng thời, tác giả nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hoàn thiện khung pháp lý để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, nhằm thúc đẩy sự phát triển bền vững và hợp pháp trong lĩnh vực này.
Trong bài viết năm 2012, tác giả phân tích các quy định liên quan đến giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất, tập trung chủ yếu vào mối quan hệ giữa những hoạt động này và việc bảo đảm quyền tài sản của người sử dụng đất.
- Yếu tố thị trường trong quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp (bài viết) – Lưu
Trong bài viết của Quốc Thái trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật năm 2007, tác giả đã nhấn mạnh vai trò quan trọng của yếu tố thị trường trong các hoạt động giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất.
Các mô hình sở hữu đất đai trên thế giới có sự đa dạng và phong phú, từ sở hữu tư nhân đến sở hữu công cộng Tại Việt Nam, vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sở hữu đất đai đang gặp nhiều thách thức, đặc biệt là trong bối cảnh phát triển kinh tế và đô thị hóa nhanh chóng Việc hiểu rõ các mô hình này sẽ giúp Việt Nam điều chỉnh chính sách đất đai một cách hợp lý, đảm bảo quyền lợi cho người dân và phát triển bền vững.
Bài viết trên Tạp chí Khoa học pháp lý năm 2012 phân tích hoạt động giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất tại Việt Nam, đồng thời so sánh với việc thực hiện quyền sở hữu đất đai ở một số quốc gia khác với các mô hình sở hữu khác nhau Qua đó, bài viết chỉ ra những nét tương đồng và khác biệt trong cách thức quản lý và thực thi quyền sở hữu đất đai.
Bài viết của Lưu Quốc Thái, đăng trên Tạp chí khoa học pháp lý năm 2012, tập trung vào việc nghiên cứu chế định thu hồi đất và vấn đề bảo đảm quyền tài sản của người sử dụng đất Tác giả phân tích các khía cạnh pháp lý liên quan đến quyền lợi của người dân trong quá trình thu hồi đất, nhằm nâng cao nhận thức về tầm quan trọng của việc bảo vệ quyền tài sản trong bối cảnh này.
- Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất (Luận án tiến sĩ) -
Trần Quang Huy, Viện Nhà nước và Pháp luật, 2008, đã thực hiện một nghiên cứu chuyên sâu về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Tuy nhiên, do công trình này được công bố từ năm 2008, nên nó chưa phản ánh được những sửa đổi và bổ sung của pháp luật cũng như quan điểm của Đảng và Nhà nước về việc sửa đổi Luật Đất đai sau thời điểm đó.
Bên cạnh những công trình nêu trên, còn có một số công trình khác có liên quan đến đề tài như:
Khi doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, họ cần chú ý đến các vấn đề pháp luật đất đai quan trọng Điều này bao gồm việc hiểu rõ các quy định về quyền sử dụng đất, thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như các ràng buộc pháp lý liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngoài ra, doanh nghiệp cũng cần nắm bắt thông tin về các chính sách ưu đãi đầu tư và các quy định cụ thể của từng địa phương để đảm bảo tuân thủ và tối ưu hóa lợi ích đầu tư.
Bài khóa luận tốt nghiệp cử nhân của Trần Minh Chương tại Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2011) nghiên cứu các vấn đề pháp lý liên quan đến giao đất có thu tiền sử dụng đất Tác giả phân tích các quy định pháp luật hiện hành, những khó khăn trong quá trình thực hiện và đề xuất giải pháp nhằm cải thiện tình hình quản lý đất đai Nghiên cứu này không chỉ góp phần làm rõ các khía cạnh pháp lý mà còn tạo cơ sở cho việc hoàn thiện chính sách giao đất trong tương lai.
Đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong công tác quy hoạch sử dụng đất là một vấn đề quan trọng, cần được chú trọng trong các chính sách và quy định hiện hành Bài viết của Đặng Anh Quân trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 04 nhấn mạnh rằng việc bảo vệ quyền lợi này không chỉ giúp nâng cao sự công bằng xã hội mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững Quy hoạch sử dụng đất cần phải được thực hiện một cách minh bạch, công khai, và có sự tham gia của người dân để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của họ được tôn trọng và bảo vệ.
Để giảm thiểu khiếu nại liên quan đến việc thu hồi đất, cần xem xét việc bãi bỏ quy định Nhà nước về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế Việc này sẽ tạo ra một môi trường minh bạch hơn và bảo vệ quyền lợi của người dân trong quá trình phát triển kinh tế.
Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài
Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của đề tài là làm rõ lý luận về giao đất cho các dự án đầu tư, đồng thời phân tích và đánh giá thực trạng pháp luật liên quan Bài viết cũng đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế của pháp luật về giao đất, từ đó góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai hiện hành.
Đối tượng nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu, tác giả tập trung vào các khía cạnh lý luận và thực tiễn liên quan đến hoạt động giao đất cho dự án đầu tư Điều này bao gồm việc phân tích các quan điểm khoa học, quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật trong quá trình giao đất để thực hiện các dự án đầu tư.
Giới hạn phạm vi nghiên cứu
Giao đất cho các dự án đầu tư là một vấn đề phức tạp, có thể được xem xét từ nhiều khía cạnh khác nhau Trong nghiên cứu này, tác giả sẽ giới hạn phạm vi khảo sát để tập trung vào các khía cạnh cụ thể liên quan đến việc giao đất.
- Dự án đầu tư trong đề tài này được giới hạn là những dự án đầu tư kinh doanh
Quan hệ giao đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh chủ yếu là quan hệ tài sản phát sinh từ hoạt động đầu tư Trong đó, yếu tố quản lý nhà nước chỉ là công cụ hỗ trợ quyền tài sản của Nhà nước, nhưng vẫn là phần không thể tách rời trong quá trình giao đất Do đó, bài luận văn này sẽ tập trung vào pháp luật về giao đất từ góc độ quan hệ tài sản và kinh tế, trong khi khía cạnh quản lý nhà nước chỉ được đề cập để đánh giá ảnh hưởng của nó đến hoạt động đầu tư kinh doanh.
Phương pháp nghiên cứu
Dựa trên phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin, tác giả áp dụng các phương pháp nghiên cứu như phân tích so sánh, tổng hợp, diễn dịch và quy nạp Cụ thể, tác giả sử dụng phương pháp so sánh để làm rõ các quy định pháp luật liên quan đến quyền của người sử dụng đất qua các văn bản pháp luật khác nhau Phương pháp diễn dịch được áp dụng để trình bày về các quy định pháp luật và thực trạng hoạt động giao đất trong các dự án đầu tư hiện nay Cuối cùng, tác giả sử dụng phương pháp quy nạp và tổng hợp để rút ra các đặc điểm và kết luận từ các phân tích và đánh giá đã thực hiện.
Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Nghiên cứu này sẽ làm rõ một số vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến hoạt động giao đất cho các dự án đầu tư tại Việt Nam Tác giả hy vọng rằng kết quả nghiên cứu sẽ cung cấp ý kiến tư vấn hữu ích cho các nhà quản lý trong việc xây dựng và hoàn thiện quy định pháp luật về giao đất, nhằm hỗ trợ chính sách thu hút đầu tư của Nhà nước và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, phù hợp với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế.
Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên chuyên ngành luật và những người quan tâm đến lĩnh vực này.
Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn gồm
+ Chương 1: Tổng quan về giao đất để thực hiện dự án đầu tư
+ Chương 2: Thực trạng pháp luật về giao đất để thực hiện dự án đầu tư và hướng hoàn thiện.
TỔNG QUAN VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƢ
Khái niệm về hoạt động giao đất để thực hiện dự án đầu tư
1.1.1 Khái niệm giao đất Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp khai thác, sử dụng toàn bộ đất đai mà chuyển giao cho chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thông qua các hình thức điều phối đất đai cụ thể được pháp luật quy định Việc chuyển giao này được thực hiện bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền Người được chuyển giao quyền sử dụng đất được coi là người sử dụng đất (chủ thể sử dụng đất) theo quy định tại Điều 9 Luật Đất đai năm 2003
Theo Điều 9 Luật Đất đai năm 2003, quyền sử dụng đất có thể được xác lập qua ba cách: chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, và Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Trong đó, hoạt động giao đất đóng vai trò quan trọng trong việc điều phối đất đai của Nhà nước.
Theo từ điển Luật học của Đại học Luật Hà Nội, giao đất là hành vi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm chuyển giao quyền sử dụng đất đến người sử dụng Quy trình giao đất bao gồm hai bước: đầu tiên là giao đất bằng văn bản, tiếp theo là giao đất trên thực địa Điều này cho thấy giao đất là trách nhiệm của Nhà nước, không phải của người sử dụng đất.
Hoạt động giao đất đã tồn tại từ lâu, nhưng chỉ được chính thức ghi nhận tại Khoản 1 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003, quy định rằng “là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” Điều này xác định cơ sở pháp lý cho hoạt động giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cho thấy rằng giao đất là một hoạt động có tính chất pháp lý rõ ràng và cần thiết trong quản lý tài nguyên đất đai.
Trường Đại học Luật Hà Nội (1999) trong Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học đã chỉ ra rằng hoạt động giao đất diễn ra giữa Nhà nước, đại diện cho chủ sở hữu đất đai, và các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất Trong bối cảnh hiện nay, quyền sử dụng đất được coi là hàng hóa và tham gia vào lưu thông trên thị trường, Nhà nước là chủ thể duy nhất có quyền phân phối loại hàng hóa này Do đó, giao đất trở thành hoạt động độc quyền của Nhà nước khi chuyển giao quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác Các chủ thể khác chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình dựa trên quan hệ dân sự như chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế.
Hiện nay, Nhà nước giao đất cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng thông qua hai hình thức: giao đất có thu tiền và giao đất không thu tiền sử dụng đất Thời hạn giao đất có thể xác định hoặc không, tùy thuộc vào mục đích sử dụng Sự phân biệt này phản ánh chính sách ưu đãi tài chính nhằm hỗ trợ các trường hợp khó khăn về kinh tế hoặc khi việc sử dụng đất không nhằm mục đích lợi nhuận mà vì lợi ích xã hội.
Giao đất là hoạt động đặc thù, xuất phát từ quy định về quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân và được Nhà nước quản lý thống nhất Hoạt động này thực hiện quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai, thông qua các cơ quan có thẩm quyền nhằm chuyển giao quyền sử dụng đất cho những người có nhu cầu.
Khi bàn về giao đất và cho thuê đất, đặc biệt là trong bối cảnh thực hiện dự án đầu tư, cần phân biệt rõ giữa khái niệm giao đất và sử dụng đất Theo quy định tại Điều 33, 34, 35 của Luật Đất đai năm 2003, có bốn hình thức giao đất cho thuê đất Điều 108 của Luật Đất đai cũng quy định bốn hình thức sử dụng đất, bao gồm: sử dụng đất không thu tiền sử dụng, sử dụng đất có thu tiền sử dụng, thuê đất với tiền thuê hàng năm, và thuê đất với tiền thuê một lần.
2 Điều 33 Luật Đất đai năm 2003
Tuy Luật Đất đai năm 2003 không định nghĩa rõ ràng về hình thức sử dụng đất, nhưng giao đất được hiểu là hoạt động quản lý của Nhà nước nhằm trao quyền sử dụng đất cho người có nhu cầu Quy trình giao đất sẽ kết thúc khi hoàn tất các thủ tục theo quy định pháp luật Giao đất chỉ là một trong những căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất, bên cạnh các căn cứ khác như được Nhà nước công nhận hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Khái niệm sử dụng đất dưới hình thức giao xác định cách thức sử dụng đất của một chủ thể tại một thời điểm nhất định, từ đó làm cơ sở xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Quyền sử dụng đất có thể được thiết lập qua nhiều căn cứ như giao đất, cho thuê đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất Dù căn cứ nào, hình thức sử dụng đất phải thuộc một trong bốn loại: giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền, thuê đất thu tiền hàng năm, hoặc thuê đất thu tiền một lần.
Theo quy định pháp luật hiện hành, khi một chủ thể được giao đất có thu tiền sử dụng, họ phải sử dụng đất theo hình thức này Nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người nhận sẽ tiếp tục sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền, nhưng có thể phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước Đối với doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất do bên Việt Nam góp vốn, nếu đất được giao có thu tiền thì doanh nghiệp liên doanh cũng sử dụng đất theo hình thức giao Tuy nhiên, khi chuyển thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, họ phải thuê đất từ Nhà nước Ngoài ra, trường hợp được Nhà nước cho thuê đất cũng có thể xin chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng Đối với dự án đầu tư, nhà đầu tư cần thuộc đối tượng được lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất và thực hiện quyền sử dụng đất Theo đó, có những quy định về trình tự, thủ tục bồi thường và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất Đặc biệt, doanh nghiệp liên doanh không thuộc đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất vẫn có thể sử dụng đất thông qua hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất nếu nguồn gốc đất do bên Việt Nam sử dụng.
1.1.2 Khái niệm dự án đầu tư
Đầu tư được hiểu là việc sử dụng nhân lực, vật lực và tài lực vào một công việc nào đó, dựa trên việc tính toán hiệu quả kinh tế và xã hội Theo góc độ kinh tế, đầu tư là hoạt động tận dụng các nguồn lực hiện có nhằm mang lại kết quả lớn hơn trong tương lai so với nguồn lực đã sử dụng.
Dự án đầu tư có thể được phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau như chủ thể, mục đích, quy mô và thủ tục đầu tư Căn cứ vào mục đích đầu tư, dự án có thể chia thành hai loại: dự án nhằm mục đích kinh doanh và dự án không nhằm mục đích kinh doanh Theo nguồn gốc vốn đầu tư, dự án được phân thành dự án đầu tư trong nước, dự án đầu tư nước ngoài, dự án đầu tư bằng vốn ngân sách, và dự án do tổ chức kinh tế hoặc cá nhân thực hiện Về thủ tục đầu tư, có các loại dự án cần xin cấp giấy phép đầu tư, dự án không cần giấy phép, dự án phải thẩm tra và dự án không phải thẩm tra, cũng như dự án phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi Cuối cùng, dựa vào nhu cầu sử dụng đất, dự án đầu tư có thể là dự án sử dụng đất hoặc không sử dụng đất.
Trong nghiên cứu này, dự án đầu tư được định nghĩa là một dự án sử dụng đất do các chủ thể kinh doanh thực hiện với mục tiêu tạo ra lợi nhuận.
4 Viện ngôn ngữ học (2003), Từ điển tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, Đà nẵng, tr 301
5 Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (2003), Giáo trình kinh tế đầu tư, NXB Thống kê Hà Nội, Hà Nội, tr 16-
1.1.3 Khái niệm giao đất để thực hiện dự án đầu tư
Đặc điểm của hoạt động giao đất để thực hiện dự án đầu tư
1.2.1 Quan hệ giao đất để thực hiện dự án đầu tư là quan hệ mang bản chất tài sản
Theo Hiến pháp năm 1992, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và được Nhà nước quản lý thống nhất Bộ luật Dân sự năm 2005 xác định hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước Như vậy, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng hình thức sở hữu là của Nhà nước, thể hiện quyền sở hữu toàn dân thông qua các cơ quan nhà nước Các cơ quan này không trực tiếp sử dụng đất mà phải giao cho người sử dụng đất Do đó, Nhà nước được xem là đại diện cho sở hữu toàn dân và là chủ sở hữu đất đai tại Việt Nam.
Nhà nước nắm giữ quyền sở hữu đất đai và giao quyền sử dụng đất thông qua cơ chế trao quyền Để người sử dụng đất có thể khai thác, Nhà nước cần trao cho họ quyền chiếm hữu và quyền định đoạt, cho phép họ đưa quyền sử dụng đất vào lưu thông dân sự Tuy nhiên, quyền chiếm hữu và định đoạt này chỉ là hệ quả phát sinh từ quyền sử dụng được giao.
6 Điều 200 Bộ luật dân sự năm 2005
Điều 200 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định rằng việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất không đồng nghĩa với việc Nhà nước mất quyền này Thay vào đó, Nhà nước chỉ chuyển giao hoặc thừa nhận quyền khai thác, sử dụng đất trong phạm vi đã được cấp, có thể có hoặc không giới hạn về thời gian Khi cần thiết, Nhà nước vẫn có quyền thu hồi đất.
Quan hệ giao đất để thực hiện dự án đầu tư mang bản chất tài sản, trong đó Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đối với tài sản của mình Đây là mối quan hệ giữa Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu tài sản, và nhà đầu tư, người được trao quyền sử dụng đất Do đất đai là tài sản đặc biệt, việc giao đất không chỉ đơn thuần là chuyển nhượng quyền sử dụng mà còn trao cho nhà đầu tư quyền quản lý và sử dụng tài sản này.
1.2.2 Quan hệ giao đất để thực hiện dự án đầu tư là quan hệ mang bản chất hàng hóa – tiền tệ
Theo Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất cho dự án đầu tư được thực hiện dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải nộp thực chất là khoản chi phí để "mua" quyền sử dụng đất từ Nhà nước Giá đất để tính tiền sử dụng trong trường hợp này thường dựa trên giá thị trường, thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc gần sát với giá thị trường trong các điều kiện bình thường khi không thể tổ chức đấu giá.
Quyền sử dụng đất được coi là một loại tài sản và có thể giao dịch trên thị trường bất động sản Tuy nhiên, do quyền này được quản lý bởi cơ quan nhà nước, quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất có những đặc thù riêng Nhà nước quy định các thủ tục cụ thể cho việc chuyển giao quyền sử dụng đất, đặc biệt trong trường hợp giao đất thông qua đấu giá, nơi quyền sử dụng đất được chào bán công khai và rộng rãi cho các bên có nhu cầu.
Nghiên cứu của Phạm Văn Võ (2009) về chế độ pháp lý sở hữu đất đai tại Việt Nam hiện nay, được trình bày trong luận án tiến sĩ tại Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, đã chỉ ra những khía cạnh quan trọng của hệ thống pháp luật liên quan đến quyền sở hữu đất đai Tác giả phân tích các quy định hiện hành và những thách thức trong việc thực thi quyền sở hữu, từ đó đề xuất các giải pháp cải thiện nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.
9 Đấu giá quyền sử dụng đất để thu tiền sử dụng đất chỉ là một khâu của hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất
Theo Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai năm 2003, người tham gia đấu giá, đấu thầu có quyền xin giao đất để thực hiện dự án đầu tư và có thể quyết định mức giá dựa trên giá trị thị trường Quyền sử dụng đất, dù được cung cấp bởi cơ quan nhà nước, vẫn cho phép người mua tự do quyết định việc mua hay không với mức giá họ cho là hợp lý, không bị ảnh hưởng bởi yếu tố nào khác Mặc dù Nhà nước là bên rao bán quyền sử dụng đất, giá khởi điểm chỉ là một phần, và giá thực tế sẽ được xác định sau khi kết thúc đấu giá, đấu thầu, không thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Giá đất được xác lập qua phương thức này sẽ là căn cứ để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, bao gồm việc đóng tiền sử dụng đất.
Quan hệ giao đất để thực hiện dự án đầu tư có thể được hiểu là mối quan hệ hàng hóa, tiền tệ, trong đó Nhà nước cung cấp quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư thông qua hình thức đấu giá hoặc đấu thầu Điều này tạo ra cơ sở cho Luật Đất đai năm 2003 quy định giao đất như một phần quan trọng trong hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất trong lĩnh vực bất động sản, cụ thể là thị trường sơ cấp.
1.2.3 Quan hệ giao đất để thực hiện dự án đầu tư là quan hệ thuộc lĩnh vực kinh tế
Trong quan hệ giao đất để thực hiện dự án đầu tư, chủ đầu tư xác lập quyền sử dụng đất nhằm phục vụ hoạt động kinh doanh Khác với cá nhân và hộ gia đình, doanh nghiệp thường sử dụng đất gắn liền với quá trình đầu tư vào sản xuất và kinh doanh Mục tiêu của nhà đầu tư khi tham gia vào quan hệ này là để thiết lập quyền sử dụng đất phục vụ cho việc đầu tư kinh doanh và thu lợi nhuận.
Quan hệ giao đất trong các dự án đầu tư đóng vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản sơ cấp, thể hiện sự tương tác giữa các yếu tố đầu vào Tương tự như các thị trường khác, giao đất là một phần thiết yếu trong việc hình thành và phát triển các dự án bất động sản.
11 Khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003
Theo Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tư pháp (2009), việc doanh nghiệp dân doanh gặp khó khăn trong việc tiếp cận quyền sử dụng đất là một vấn đề pháp lý quan trọng Các thị trường vốn, thị trường lao động và thị trường bất động sản sơ cấp, đặc biệt là trong quan hệ giao đất cho dự án đầu tư, đóng vai trò thiết yếu trong nền kinh tế thị trường Sự tồn tại của thị trường yếu tố đầu vào là điều kiện cần thiết để hình thành thị trường yếu tố đầu ra, từ đó tạo nên một nền kinh tế thị trường phát triển.
Thông qua hoạt động giao đất, nhà đầu tư được xác lập quyền sử dụng đất để tiến hành đầu tư, tạo ra hàng hóa cho thị trường thứ cấp Đối với dự án bất động sản, hàng hóa có thể là quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất Mục tiêu của các hoạt động đầu tư là tạo ra sản phẩm quyền sử dụng đất có giá trị cao hơn so với giá trị ban đầu do Nhà nước giao, nhờ vào tài sản và giá trị gia tăng từ đầu tư Đối với các dự án không thuộc lĩnh vực bất động sản, việc giao đất là cơ sở để nhà đầu tư sản xuất và cung ứng hàng hóa, dịch vụ Không có đất, nhà đầu tư không thể xây dựng cơ sở sản xuất, và mặc dù hàng hóa không phải là quyền sử dụng đất, nhưng giá trị quyền sử dụng đất sẽ được tính vào giá thành sản phẩm do chi phí sử dụng đất ảnh hưởng đến giá thành hàng hóa và dịch vụ.
Thông qua hoạt động giao đất, quyền sử dụng đất được chuyển từ Nhà nước sang chủ thể sử dụng, tạo ra hàng hóa trên thị trường sơ cấp Sau khi nhận đất, nhà đầu tư đầu tư vào đất để phát triển sản phẩm theo mục tiêu dự án, từ đó đưa vào thị trường thứ cấp nhằm tìm kiếm lợi nhuận Mục đích chính của nhà đầu tư khi tham gia giao đất là thu lợi nhuận từ dự án đầu tư, khác với các mục đích giao đất khác.
Thủ tục giao đất là một phần không thể tách rời trong quy trình đầu tư, bắt buộc chủ đầu tư phải chọn địa điểm đầu tư dựa trên quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ giới thiệu địa điểm cho chủ đầu tư lựa chọn Sau khi xác định được địa điểm, chủ đầu tư sẽ tiến hành các thủ tục khác như xin chấp thuận đầu tư, cấp giấy chứng nhận đầu tư, lập và phê duyệt dự án, cũng như làm thủ tục giao đất và nhận bàn giao đất thực tế Hồ sơ xin phép đầu tư cần có văn bản thể hiện nhu cầu sử dụng đất, là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất Một yếu tố quan trọng trong dự án là phương án bồi thường và hỗ trợ tái định cư Sau khi hoàn tất thủ tục xin phép đầu tư, nhà đầu tư sẽ triển khai các hoạt động thực hiện dự án, bao gồm cả giao đất Do đó, để thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư phải trải qua nhiều giai đoạn và thủ tục khác nhau, trong đó có thủ tục giao đất.
Ý nghĩa của hoạt động giao đất để thực hiện dự án đầu tư
Hoạt động giao đất cho các dự án đầu tư được thực hiện bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế và quản lý tài nguyên đất đai Hành động này không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư mà còn góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo lợi ích cho Nhà nước và cộng đồng.
Giao đất là hoạt động khẳng định quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, xuất phát từ quyền sở hữu của Nhà nước Do không thể trực tiếp khai thác lợi ích từ đất đai, Nhà nước chuyển giao quyền sử dụng đất cho các chủ thể có nhu cầu, từ đó thực hiện quyền sở hữu Qua việc giao đất, Nhà nước cho phép người sử dụng đất phát huy tiềm năng đất đai, đồng thời yêu cầu họ trả địa tô Vì vậy, giao đất không chỉ khẳng định quyền sở hữu đất đai về mặt pháp lý mà còn là phương thức thực hiện quyền sở hữu đất đai về kinh tế Nếu quyền sở hữu đất đai của Nhà nước không được bảo đảm về mặt kinh tế, quyền sở hữu pháp lý sẽ mất đi ý nghĩa quan trọng.
Thứ hai, hoạt động giao đất đóng góp vào ngân sách nhà nước bằng cách tạo ra nguồn thu từ nghĩa vụ tài chính của các chủ thể sử dụng đất Nhà nước, với vai trò đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai, có quyền quy định các nghĩa vụ tài chính này.
Luật Đất đai năm 2003 quy định 13 điều về nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư, nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước Các quy định này không chỉ thể hiện vai trò đại diện của Nhà nước cho chủ sở hữu mà còn phù hợp với chức năng quản lý xã hội, đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong việc sử dụng đất.
Giao đất cho dự án đầu tư là quá trình chuyển nhượng đất có thu tiền sử dụng đất Quy trình này bao gồm nhiều bước, trong đó thực hiện nghĩa vụ tài chính là một yếu tố quan trọng Nhà đầu tư cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính để đủ điều kiện nhận đất giao.
Nguồn thu ngân sách nhà nước từ lĩnh vực đất đai hàng năm đóng vai trò quan trọng, chiếm tỷ lệ cao trong tổng thu ngân sách Trong đó, khoản thu từ hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn nhất Theo Bộ Tài chính, tổng thu ngân sách từ đất đã tăng trưởng đáng kể qua các năm, từ 5.486 tỷ đồng năm 2002 (chiếm 4,43% tổng thu ngân sách) lên 67.767 tỷ đồng năm 2010 (chiếm 11,21% tổng thu ngân sách) Dù gặp khó khăn về kinh tế xã hội, tổng thu từ nhà, đất năm 2011 vẫn đạt 60.633 tỷ đồng (chiếm 8,07% tổng thu ngân sách) và ước đạt 53.952 tỷ đồng năm 2012 (chiếm 7,26% tổng thu ngân sách) Sự gia tăng này cho thấy thu ngân sách nhà nước từ đất có xu hướng phát triển tích cực, với thu từ tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng cao nhất.
Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đất đai bằng cách chuyển giao quyền sử dụng đất cho các chủ thể có nhu cầu, vừa đảm bảo nghĩa vụ của người đại diện chủ sở hữu trong việc điều phối đất đai, vừa thu về nhiều lợi ích kinh tế từ quá trình chuyển giao này.
Việc khai thác và sử dụng đất đai một cách hiệu quả và tiết kiệm là rất quan trọng, bởi đất đai là tư liệu sản xuất thiết yếu Đất đai có tính chất cố định, không thể tăng thêm, trong khi nhu cầu sử dụng đất cho các dự án đầu tư trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng gia tăng Do đó, việc quản lý và sử dụng đất một cách hợp lý là cần thiết để đáp ứng nhu cầu này.
Tờ trình số 80/TTr – BTC ngày 01 tháng 7 năm 2013 của Bộ Tài chính đã phê duyệt Đề án Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và tài sản nhà nước nhằm phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2013 – 2020 Việc quản lý đất đai hiệu quả là yêu cầu cấp thiết, đòi hỏi Nhà nước phải xây dựng và triển khai các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể cho từng giai đoạn và lĩnh vực Việt Nam, với nền nông nghiệp phát triển, có diện tích đất nông nghiệp lớn, nhưng tốc độ công nghiệp hóa và đô thị hóa nhanh chóng đã dẫn đến sự thay đổi lớn trong cơ cấu sử dụng đất Điều này đã làm gia tăng diện tích đất dành cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà xưởng và các công trình dân dụng.
Pháp luật đất đai yêu cầu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất khi giao đất cho các dự án đầu tư đủ điều kiện Chủ đầu tư tham gia đấu giá, đấu thầu phải cân nhắc hiệu quả đầu tư và nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc trúng đấu giá, đấu thầu cũng như trong quá trình sử dụng đất Việc này góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đồng thời khiến chủ đầu tư xem xét kỹ lưỡng diện tích, thời gian sử dụng và mức độ đầu tư vào đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước quyết định giao đất cho các dự án đầu tư cụ thể Việc giao đất cần được xem xét kỹ lưỡng, cân nhắc đến lợi ích kinh tế và xã hội mà dự án mang lại, đồng thời đánh giá tác động đến điều kiện tự nhiên, môi trường và cộng đồng dân cư.
Nhà nước không thể trực tiếp sử dụng đất đai, vì vậy việc trao quyền sử dụng đất cho cá nhân hoặc tổ chức là cần thiết để biến tiềm năng của đất đai thành nguồn lực phát triển Khi Nhà nước giao đất cho các dự án đầu tư, điều này không chỉ giúp khai thác và sử dụng đất một cách hiệu quả mà còn tạo ra lợi ích kinh tế - xã hội Các chủ đầu tư huy động vốn và lao động để nâng cao giá trị đất đai, đồng thời giải quyết các vấn đề xã hội thông qua các dự án đầu tư Đặc biệt, những dự án liên quan đến hạ tầng và nhà ở có ảnh hưởng lớn đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản cũng như các loại thị trường khác.
Trong bối cảnh hội nhập và chính sách thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng Do đó, Nhà nước cần xem xét toàn diện các yếu tố liên quan khi quyết định giao đất cho các dự án đầu tư, nhằm đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả và tiết kiệm.
Thứ tư, góp phần hoàn thiện môi trường đầu tư, thúc đẩy phát triển kinh tế
Nhà đầu tư luôn chú trọng đến chất lượng môi trường đầu tư, trong đó yếu tố pháp lý đóng vai trò quan trọng bên cạnh điều kiện tự nhiên Vị trí khu đất là yếu tố mà nhà đầu tư có thể tự quyết định, nhưng để tiếp cận quyền sử dụng đất, họ phải tuân thủ các quy định pháp luật về quyền, phương thức và thủ tục Một cơ chế pháp lý thuận lợi sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư tiếp cận đất đai một cách công bằng và nhanh chóng, từ đó thúc đẩy hoạt động đầu tư Khi được giao quyền sử dụng đất, nhà đầu tư có thể triển khai dự án và đóng góp vào việc hoàn thiện môi trường đầu tư Đối với các dự án kinh doanh bất động sản, việc giao đất và điều phối đất đai là cực kỳ quan trọng, cung cấp mặt bằng cho nhà đầu tư xây dựng nhà xưởng, văn phòng và kinh doanh dịch vụ, góp phần tạo ra một môi trường đầu tư tốt.
Theo quy định của pháp luật đầu tư, Nhà nước cần đảm bảo sự bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, đặc biệt trong việc tiếp cận và sử dụng đất đai Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2003 đã phân biệt giữa các đối tượng sử dụng đất cho dự án đầu tư, đi ngược lại với chính sách này Sự phân biệt này đã tác động tiêu cực đến hoạt động đầu tư, đặc biệt là việc ưu đãi không hợp lý cho một số đối tượng.
15 Điều 4, Điều 14 Luật Đầu tư năm 2005
Khái quát về lịch sử hình thành và phát triển của hoạt động giao đất để thực hiện dự án đầu tư
để thực hiện dự án đầu tƣ
1.4.1 Giai đoạn từ Hiến pháp năm 1980 đến trước ngày 08/01/1988 (ngày Luật đất đai năm 1987 có hiệu lực thi hành)
Trước khi Hiến pháp năm 1980 được thông qua, Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ chỉ đưa ra những quy định chung về giao đất, chủ yếu phục vụ cho việc phân phối đất đai theo kế hoạch mà chưa bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất Hình thức giao đất này, mặc dù nhằm thực hiện dự án đầu tư, nhưng thực chất chỉ là thực hiện theo chỉ tiêu đã đề ra Người sử dụng đất chỉ là những cá nhân được cấp phát đất để thực hiện kế hoạch của Nhà nước mà không rõ mục đích sử dụng hiệu quả Do đó, hoạt động giao đất trong giai đoạn này không khuyến khích việc sử dụng đất hiệu quả, một phần do thiếu mục tiêu và động lực từ phía người sử dụng.
Theo Hiến pháp năm 1980, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nghĩa là Việt Nam chỉ có một chế độ sở hữu duy nhất đối với đất đai là sở hữu toàn dân.
Trong giai đoạn này, nền kinh tế Việt Nam phát triển chủ yếu dựa trên kế hoạch và chỉ tiêu pháp lệnh, với các quan hệ pháp luật mang tính mệnh lệnh hành chính, bao gồm cả quan hệ pháp luật đất đai Thiếu yếu tố thị trường và sự thỏa thuận trong các mối quan hệ pháp luật, đất đai được Nhà nước quản lý theo cơ chế tập trung và bao cấp Nhà nước độc quyền phân phối đất đai cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng, nhằm hoàn thành chỉ tiêu và kế hoạch mà không chú trọng đến hiệu quả sử dụng đất.
1.4.2 Giai đoạn từ ngày 08/01/1988 (ngày Luật Đất đai năm 1987 có hiệu lực thi hành) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành)
Cơ chế quản lý bao cấp và tập trung đã bộc lộ nhiều hạn chế trong quá trình áp dụng Để khắc phục điều này, năm 1986, Đảng ta đã chủ trương đổi mới quản lý nhà nước, bao gồm cả lĩnh vực quản lý đất đai Kết quả là, Luật đất đai năm 1987 đã được ban hành, đánh dấu văn bản pháp luật đầu tiên quy định về quản lý và sử dụng đất đai trên toàn quốc Tuy nhiên, luật này chủ yếu chỉ quy định về hoạt động giao đất.
Theo Điều 19 Hiến pháp năm 1980 và Quyết định số 201/CP, Nhà nước giao đất để sử dụng ổn định, lâu dài cho các đối tượng như nông trường, lâm trường, hợp tác xã, và cá nhân Việc giao đất dựa vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, cũng như nhu cầu sử dụng đất trong các luận chứng kinh tế - kỹ thuật Hình thức giao đất là không thu tiền sử dụng đất, với đất đai được quản lý tập trung bởi Nhà nước Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện có thẩm quyền quyết định giao đất cho các tổ chức và cá nhân, trong khi Hội đồng Bộ trưởng sẽ quyết định giao đất cho các mục đích khác khi cần thiết.
Trong giai đoạn này, việc không công nhận đất đai là hàng hóa và giá đất thị trường đã dẫn đến hoạt động giao đất mang tính chất hành chính, nhằm điều phối nguồn lực sản xuất theo kế hoạch của Nhà nước Quyền sử dụng đất không được xem là tài sản hay hàng hóa, điều này đồng nghĩa với việc không thừa nhận thị trường bất động sản.
Có thể nói, việc quản lý đất đai như vậy đã làm thất thu cho ngân sách Nhà nước một khoản lớn
Nhà nước đã triển khai nhiều chính sách đổi mới nhằm thu hút đầu tư trong và ngoài nước, dẫn đến gia tăng nhu cầu sử dụng đất cho các dự án Tuy nhiên, Nhà nước vẫn chỉ giao đất mà không thu tiền sử dụng đất Theo tác giả, mặc dù đã thực hiện đường lối đổi mới, chúng ta vẫn chưa thoát khỏi cơ chế tập trung và bao cấp trong quản lý đất đai.
18 Điều 1 Luật Đất đai năm 1987
19 Điều 12 Luật Đất đai năm 1987
20 Điều 13 Luật Đất đai năm 1987
21 Điều 50 Luật Đất đai năm 1987
1.4.3 Giai đoạn từ ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành) đến trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành)
Từ những hạn chế, vướng mắc của Luật đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm
Năm 1993, chính sách đất đai đã được điều chỉnh để phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội, trong đó quyền sử dụng đất được công nhận là hàng hóa và có thể giao dịch trên thị trường Nhà nước không chỉ quy định giá đất mà còn thừa nhận giá đất trên thị trường, cho phép các bên tự thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên quan hệ pháp luật dân sự Quyền sử dụng đất được đưa vào lưu thông trên thị trường bất động sản, và hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất cũng được ghi nhận.
Trong giai đoạn hiện nay, việc xác định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hay không dựa vào mục đích sử dụng đất Cụ thể, nếu đất được sử dụng cho nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối thì sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất; ngược lại, các mục đích khác sẽ phải đóng tiền Luật đất đai năm 1993 không phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất trong các lĩnh vực ưu đãi này, nhằm khuyến khích sản xuất và phát sinh lợi nhuận từ đất Tuy nhiên, quy định này tạo ra sự bất hợp lý và không công bằng giữa các chủ thể, khi các nhà đầu tư trong lĩnh vực nông nghiệp được miễn tiền sử dụng đất, trong khi các chủ thể khác lại phải nộp, mặc dù cả hai đều có mục đích tìm kiếm lợi nhuận từ hoạt động đầu tư vào đất.
Có thể nói rằng, đây là trường hợp duy nhất Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư nhưng không thu tiền sử dụng đất
22 Điều 2 Luật Đất đai năm 1993
Về đối tượng được giao đất để thực hiện dự án đầu tư theo Luật Đất đai năm
Luật Đất đai năm 1993 đã bỏ sót doanh nghiệp tư nhân và chỉ bổ sung đối tượng này vào năm 1998, nhưng vẫn chỉ áp dụng cho chủ thể trong nước Mặc dù chính sách thu hút đầu tư gia tăng nhu cầu sử dụng đất cho các dự án, các nhà đầu tư nước ngoài, bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài, chỉ được thuê đất mà không được giao đất như nhà đầu tư trong nước, dẫn đến sự phân biệt trong quyền sử dụng đất Vấn đề này phản ánh quan điểm về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Mặc dù Luật Đất đai năm 1993 đã tiến bộ hơn so với năm 1987 khi công nhận quyền sử dụng đất là hàng hóa có thể giao dịch, nhưng phạm vi áp dụng hạn chế đã khiến hoạt động giao đất trong giai đoạn này chủ yếu chỉ diễn ra trong nội bộ nhà đầu tư trong nước, tạo ra sự chắp vá và thiếu tính toàn diện trong quản lý đất đai.
1.4.4 Giai đoạn 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) đến nay
Để khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai năm 1993, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2003 Luật này, mặc dù chưa hoàn toàn giải quyết được vấn đề cốt lõi trong quản lý đất đai và giao đất cho các dự án đầu tư, nhưng đã đưa ra nhiều giải pháp tạm thời với những tiến bộ đáng ghi nhận.
Theo Luật Đất đai năm 2003, giao đất cho các dự án đầu tư chính thức được xem là một phần quan trọng trong hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất.
23 Điều 1 Luật Đất đai năm 1993
Theo quy định của pháp luật đầu tư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được xem như nhà đầu tư nước ngoài, đồng nghĩa với việc họ có quyền được giao đất để thực hiện dự án đầu tư Đối tượng này được mở rộng hơn với 07 trường hợp cụ thể, cho phép họ được xem xét giao đất cho bất kỳ loại hình dự án nào Điều này tạo ra một ưu đãi lớn cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài bên cạnh lựa chọn thuê đất.
Luật Đất đai năm 2003 quy định về hình thức giao đất cho các dự án đầu tư, chủ yếu là giao đất có thu tiền sử dụng đất Đối với việc sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối, có hai trường hợp: có thu tiền và không thu tiền sử dụng đất Các tổ chức kinh tế nếu sử dụng đất cho hoạt động đầu tư kiếm lời sẽ phải nộp tiền sử dụng đất Ngược lại, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối sẽ không phải nộp tiền, nhưng nếu được giao đất vượt hạn mức thì phải chuyển sang hình thức thuê đất.
Theo Luật Khuyến khích đầu tư trong nước sửa đổi năm 1998, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền lựa chọn hình thức đầu tư, bao gồm cả việc đầu tư với tư cách nhà đầu tư nước ngoài hoặc nhà đầu tư trong nước Nếu chọn tư cách nhà đầu tư trong nước, họ sẽ được hưởng quyền lợi như tổ chức trong nước, bao gồm việc được giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư Luật Đất đai năm 2003 đã mở rộng đối tượng được giao đất này, công nhận người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sử dụng đất cho dự án đầu tư, tương đương với tư cách của nhà đầu tư trong nước.