CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm thị trường bất động sản
Giá đất trong thị trường bất động sản
1.2.1 Các quan điểm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô
5 C Mác (1963), Bộ Tư bản (tập 3, quyển III), NXB Sự thật, Hà Nội, tr 224
Bộ Giáo dục và Đào tạo (2002) đã phát hành Giáo trình Kinh tế chính trị Mác-Lênin, dành cho các khối ngành không chuyên về Kinh tế và Quản trị kinh doanh tại các trường đại học và cao đẳng Tài liệu này được xuất bản bởi NXB Chính trị quốc gia.
7 Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, NXB Lao động – Xã hội, Hà Nội, tr 15-16
Giá đất đai được xác định bởi khả năng thu lợi (địa tô) trong một khoảng thời gian nhất định Quyền lợi từ đất đai ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu lợi và giá cả tương ứng, bao gồm giá quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền cho thuê và quyền thế chấp Ở các nước có nền kinh tế thị trường, giá đất phản ánh giá trị của quyền sở hữu đất đai Tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, thể hiện mệnh giá của quyền sở hữu trong không gian và thời gian cụ thể.
Như vậy, giá đất chính là giá cả của đất đai, là thước đo “giá trị” để loại
Giá đất là một yếu tố kinh tế quan trọng, phản ánh mối quan hệ giữa đất đai và các hàng hóa khác thông qua tiền tệ Việc thừa nhận giá cả đất đai đồng nghĩa với việc công nhận thuộc tính hàng hóa của nó Thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) không thể tách rời khỏi giá đất, vì đây là yếu tố trung tâm của nền kinh tế hàng hóa và thị trường Giá đất được xem là một phạm trù kinh tế khách quan trong bối cảnh nền kinh tế hàng hóa hoạt động theo cơ chế thị trường, bất chấp các đặc thù của chế độ sở hữu đất đai.
Trong bối cảnh Việt Nam chỉ có một hình thức sở hữu Nhà nước đối với đất đai, giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện quyền kinh tế của Nhà nước, giúp xác định các khoản thu ngân sách từ đất Đối với các doanh nghiệp, giá đất là yếu tố then chốt để tính toán chi phí đầu vào, từ đó ảnh hưởng đến giá thành sản xuất và giá bán hàng hóa Hơn nữa, giá đất cũng tác động lớn đến đời sống của người dân, bởi nó ảnh hưởng đến khả năng an cư và phát triển nghề nghiệp Do đó, việc đảm bảo giá đất hợp lý và ổn định là rất cần thiết cho thị trường quyền sử dụng đất và sự phát triển kinh tế - xã hội toàn diện.
Luật đất đai 2003 đã thay đổi cách quy định giá đất bằng việc đưa ra nhiều loại giá đất khác nhau, thay vì chỉ một loại giá áp dụng cho mọi quan hệ đất đai như trước đây Trong mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, giá đất được UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm sẽ được áp dụng trong các giao dịch như giao đất, cho thuê đất (chuyển giao quyền sử dụng đất) và thu hồi đất.
8 Lưu Quốc Thái (2011), “Cơ chế hình thành vá áp dụng giá đất theo pháp luật hiện hành”, Khoa học pháp lý, (03), tr 39
Giá đất thị trường hiện nay tại Việt Nam được xác định thông qua hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) và thỏa thuận trong giao dịch QSDĐ, tạo ra cơ chế hai giá đất: giá do Nhà nước quy định và giá thị trường Sự chênh lệch lớn giữa hai mức giá này đã dẫn đến sự không công bằng trong chi phí mà nhà đầu tư phải trả cho Nhà nước so với lợi nhuận họ thu được từ hoạt động kinh doanh Điều này không chỉ làm gia tăng tình trạng tham nhũng trong lĩnh vực đất đai mà còn gây thất thoát ngân sách từ các khoản thu liên quan đến đất Vì vậy, việc thiết lập một mức giá đất hợp lý và ổn định là rất quan trọng nhằm phát huy những lợi ích và hạn chế những tiêu cực của thị trường hiện tại.
1.2.2 Phân loại giá đất trong thị trường bất động sản
Giá đất có thể được phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau Dựa vào công dụng và mục đích sử dụng, giá đất được chia thành giá đất nông nghiệp và giá đất phi nông nghiệp Ngoài ra, theo cơ sở hình thành giá, có giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường Đây là những tiêu chí phổ biến nhất trong việc phân loại giá đất trên thị trường bất động sản hiện nay.
1.2.2.1 Giá đất do Nhà nước quy định
Trước đây, giá đất do Nhà nước quy định nhằm phục vụ nhiều mục đích, bao gồm thu ngân sách từ nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, làm cơ sở cho các giao dịch dân sự về đất đai, và xác định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Tuy nhiên, các quy định này thể hiện sự bao cấp trong việc giao đất và cho thuê đất, dẫn đến việc chưa đạt được sự đồng thuận giữa lợi ích của Nhà nước và người dân trong các trường hợp thu hồi đất, cũng như không phản ánh được giá trị thực tế trong các thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
9 Điều 55 Luật đất đai 2003 quy định, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:
“1 Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” đất do Nhà nước quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị trường Cho nên bản thân giá đất đó không thể hiện là nguồn hình thành giá đất một cách tự nhiên được
Giá đất của Nhà nước cần phải gần gũi với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường Điều này cho thấy Nhà nước không còn bao cấp về giá đất, và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính vào ngân sách nhà nước sẽ được người sử dụng đất chấp nhận khi bồi thường và giải phóng mặt bằng trong các trường hợp thu hồi đất.
Giá đất do Nhà nước quy định được phân loại dựa trên đối tượng và trường hợp áp dụng, bao gồm khung giá đất do Chính phủ quy định và bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm.
(i) Khung giá đất của Chính phủ
Khung giá đất do Nhà nước ban hành có tính ổn định và áp dụng rộng rãi trên toàn quốc, là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc xây dựng bảng giá đất hàng năm của UBND các tỉnh, thành phố Các địa phương phải tuân thủ các nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất của Chính phủ khi hoạch định chính sách giá đất Điều này giúp ngăn chặn tình trạng định giá đất tùy tiện và lợi ích cục bộ, nhất là trong bối cảnh nhiều địa phương định giá đất thấp hơn thị trường để thu hút đầu tư Nếu chính sách giá đất của địa phương không tuân thủ khung giá của Chính phủ, sẽ bị coi là vi phạm pháp luật và bảng giá đất đó sẽ không có hiệu lực.
Luật đất đai năm 1993 đã công nhận giá trị của đất đai và thiết lập khung giá cho các loại đất, nhằm tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, xác định giá trị tài sản khi giao đất và bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Khung giá đất này được quy định bởi Nghị định 87/CP ban hành ngày 17/8/1994, xác định mức giá tối thiểu và tối đa cho từng hạng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, cũng như cho các loại đất khu dân cư.
Điểm a khoản 1 Điều 56 của Luật Đất đai năm 2003 quy định về việc xác định giá đất tại các khu vực nông thôn và đô thị Điều này nhằm tạo cơ sở cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành giá các loại đất phù hợp với từng vị trí và loại đường phố trong địa phương.
Đặc điểm giá đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam
1.3.1 Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả
Giá cả đất đai phản ánh giá trị của quyền lợi và thu lợi từ đất, không phải bản thân đất đai vì nó không di động Các yếu tố chủ quan tác động mạnh mẽ đến giá đất hơn so với hàng hóa thông thường, do thị trường đất đai chưa hoàn thiện Giá đất không chỉ chịu ảnh hưởng từ các yếu tố kinh tế mà còn bị chi phối bởi yếu tố tâm lý, khi người mua sẵn sàng trả giá cao nếu họ cảm thấy đất phù hợp cho việc định cư Thêm vào đó, giá đất còn bị ảnh hưởng bởi mục đích và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất, thường phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất.
1.3.2 Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành
Các hàng hóa thông thường thường có thị trường hoàn chỉnh, dễ tiêu chuẩn hóa và so sánh, với giá cả hình thành nhanh chóng Ngược lại, giá đất có tính khác biệt cao và thiếu một thị trường hoàn chỉnh, dẫn đến thời gian hình thành giá dài hơn Giá đất chịu ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, khó so sánh và cần phải dựa vào đặc điểm của loại đất và tình trạng thị trường để phân tích Do đó, quá trình hình thành giá đất là kéo dài và biến động, phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường, quy hoạch sử dụng đất và xây dựng cơ sở hạ tầng.
1.3.3 Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của đất Đối với hàng hoá thông thường do lao động làm ra thì giá cả cao hay thấp do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá cả, cũng không có giá thành sản xuất, mà giá cả đất đai phản ánh là giá trị tài nguyên và tài sản trên đó Như vậy, giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư Khả năng sinh lợi là tổng hòa các yếu tố tạo thành như tính pháp lý của QSDĐ, mục đích sử dụng đất, vị trí của đất, điều kiện các công trình kết cấu hạ tầng, kỹ thuật hạ tầng xã hội phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, đời sống dịch vụ và sinh hoạt, khả năng khai thác của đất… Mỗi yếu tố này khác nhau sẽ ảnh hưởng đến khả năng sinh lợi của đất làm ảnh hưởng đến giá đất
1.3.4 Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định
Trong thị trường đất đai, giá cả hàng hóa bị ảnh hưởng bởi mối quan hệ cung cầu, nhưng cung đất chủ yếu do tự nhiên quyết định và rất hạn chế Điều này dẫn đến tính co dãn của cung đất thấp, trong khi nhu cầu về đất lại tăng theo sự phát triển kinh tế Do đó, giá đất chịu tác động lớn từ nhu cầu xã hội, đặc biệt là do gia tăng dân số, trong khi khả năng cung cấp đất đai lại không thay đổi nhiều Tóm lại, giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu xã hội do nguồn cung hạn chế.
1.3.5 Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt
Giá đất có tính chất cố định về vị trí, dẫn đến sự khác biệt rõ rệt giữa các thị trường khu vực, khiến việc hình thành giá cả thống nhất trở nên khó khăn Trong cùng một thành phố, sự khác biệt về vị trí và đặc điểm của từng thửa đất ảnh hưởng đáng kể đến giá trị của chúng Do đó, giá đất không thể tiêu chuẩn hóa, vì mỗi mảnh đất và loại đất đều có giá trị khác nhau Giá đất chứa đựng nhiều yếu tố địa phương và khu vực, phản ánh sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số Vị trí đặc thù của từng thửa đất cũng làm cho việc xác định giá trở nên phức tạp và khó khăn trong việc chuẩn hóa.
1.3.6 Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao
Hàng hóa thông thường thường bị khấu hao theo thời gian, nhưng đất đai lại có xu hướng tăng giá trị theo sự phát triển kinh tế và xã hội Tuy nhiên, trong thị trường đất đai Việt Nam, những mảnh đất có thời hạn sử dụng đang gặp phải tình trạng giảm giá trị do thời gian sử dụng ngày càng ngắn lại, dẫn đến giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) cũng giảm theo.
1.3.7 Giá đất có xu thế tăng cao
Giá đất đang có xu hướng tăng cao, với tốc độ tăng nhanh hơn so với giá hàng hóa thông thường Nguyên nhân chủ yếu là do tính khan hiếm của đất đai, khi mà diện tích đất tự nhiên có hạn trong khi nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng do sự phát triển kinh tế, xã hội và dân số Bên cạnh đó, sự nâng cao của cấu trúc tư bản toàn xã hội dẫn đến tỷ suất lợi nhuận bình quân giảm, từ đó thúc đẩy giá đất tăng lên.
Giá đất do Nhà nước quy định mang tính chất bản chất và phản ánh ý chí của Nhà nước, đồng thời có tính ổn định trong một khoảng thời gian nhất định, dẫn đến việc giá đất này thường bị lạc hậu so với giá thị trường Chính sách về giá đất có sự thay đổi tùy thuộc vào hoàn cảnh, môi trường xã hội và nhận thức của người quản lý, với các đặc trưng khác nhau cho từng thời kỳ Giá đất còn là căn cứ quan trọng để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và luôn hiện diện trong thị trường sơ cấp, nơi Nhà nước thực hiện quyền phân phối đất đai thông qua các quan hệ hành chính.
Kể từ khi Luật đất đai 1993 được ban hành, đất đai ở Việt Nam đã chính thức được công nhận là có giá trị Sự thừa nhận này tiếp tục được khẳng định trong Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, cho thấy rằng giá đất là một thực tế khách quan tồn tại trong nền sản xuất hàng hóa, không phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai.
Cơ sở khoa học xác định giá đất
Giá đất đóng vai trò quan trọng trong hệ thống tài chính đất đai và thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) Việc Nhà nước thừa nhận và quy định giá đất tạo ra cơ sở pháp lý cho các quan hệ hàng hóa và thị trường QSDĐ Tuy nhiên, sự phát triển bền vững của những yếu tố này phụ thuộc vào việc xác định giá đất hợp lý Do đó, nghiên cứu giá đất cần gắn liền với việc tìm hiểu các cơ sở khoa học hình thành giá trị của nó.
Địa tô là một khái niệm quan trọng trong kinh tế nông nghiệp, phản ánh giá trị của đất đai sau nhiều thế hệ khai thác và đầu tư lao động Khi nền sản xuất hàng hóa phát triển mạnh mẽ, nhà tư bản cần thuê đất từ địa chủ và công nhân để tiến hành sản xuất, dẫn đến việc phải trả một phần giá trị thặng dư cho chủ đất dưới hình thức địa tô Địa tô chính là phần sản phẩm thặng dư mà người sản xuất nông nghiệp nộp cho chủ sở hữu ruộng đất, và nó gắn liền với chế độ tư hữu về ruộng đất Trong bối cảnh chủ nghĩa tư bản, sự tồn tại của địa tô vẫn diễn ra do hệ thống tư hữu đất đai trong nông nghiệp.
Địa tô tư bản chủ nghĩa là phần lợi nhuận siêu ngạch mà nhà tư bản nông nghiệp phải trả cho địa chủ, ngoài lợi nhuận bình quân từ vốn đầu tư trong nông nghiệp Phần lợi nhuận này được tạo ra bởi công nhân nông nghiệp và phản ánh sự chiếm hữu đất đai của địa chủ.
Theo C Mác trong Bộ Tư bản, giá cả đất đai được định nghĩa là “địa tô được tư bản hóa”, thể hiện qua lượng tiền thu được khi bán đất đai Ông cho rằng nếu số tiền đó được gửi vào ngân hàng với tỷ suất lợi tức nhất định, hàng năm vẫn có lợi nhuận tương ứng với mức địa tô trước khi bán Cơ sở khoa học hình thành giá đất theo C Mác dựa vào mức địa tô cho mỗi loại đất và tỷ suất lợi tức ngân hàng Tuy nhiên, giá cả đất đai thực tế cần quan tâm đến giá thị trường, nơi mà giá đất chịu sự chi phối của các quy luật thị trường và tính chất đặc biệt của đất Do đó, công thức xác định giá đất của C Mác cần bổ sung thêm các yếu tố như cung – cầu, tính khan hiếm của đất đai, yếu tố giá cả độc quyền và lợi ích dân.
Bộ Giáo dục và Đào tạo (2002) đã phát hành Giáo trình Kinh tế chính trị Mác-Lênin, dành cho các khối ngành không chuyên Kinh tế và Quản trị kinh doanh tại các trường đại học, cao đẳng Sách được xuất bản bởi NXB Chính trị quốc gia.
Theo C Mác (1963), trong Bộ Tư bản, việc xác định giá đất ở Việt Nam phức tạp hơn nhiều so với lý thuyết Ruộng đất tại Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong nông nghiệp và lâm nghiệp, đồng thời là tài nguyên quý giá của quốc gia Nhà nước chuyển quyền sử dụng ruộng đất lâu dài cho nông dân, yêu cầu họ nộp thuế sử dụng đất Ngoài ra, người nước ngoài có thể thuê đất để đầu tư hoặc xây dựng cơ sở ngoại giao, và các tổ chức, cá nhân Việt Nam có thể tham gia hợp tác với nước ngoài bằng cách góp vốn bằng giá trị đất sử dụng Mặc dù hình thức địa tô tuyệt đối không còn, nhưng ruộng đất vẫn giữ giá trị sản xuất và người sử dụng vẫn phải trả giá như một loại địa tô.
Sự khác nhau về giá đất đô thị và giá đất nông nghiệp chủ yếu xuất phát từ yếu tố chi phối đến mức địa tô, với vị trí là yếu tố cốt lõi Đất đô thị thường có vị trí thuận lợi hơn, quyết định khả năng sử dụng và mục đích sử dụng, từ đó ảnh hưởng đến khả năng sinh lợi và mức địa tô của thửa đất.
Lãi suất ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc tác động đến giá đất Khi lãi suất cao, người mua thường phải giảm số tiền chi ra để mua đất, vì gửi tiền vào ngân hàng sẽ mang lại lợi ích hơn Ngược lại, khi lãi suất giảm, giá đất có xu hướng tăng lên do người bán không muốn hạ giá, bởi họ có thể thu được địa tô lớn hơn từ việc giữ đất so với lợi tức từ tiền gửi.
Khi "bán" đất gửi vào ngân hàng, người bán chỉ chấp nhận nếu giá đất tăng lên Do đó, các nhà đầu tư kinh doanh cần xác định giá cả hợp lý để sử dụng đất hiệu quả.
Trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế, lãi suất có xu hướng giảm, dẫn đến giá đất gia tăng và việc kinh doanh bất động sản trở nên có lợi Người bán quyền sử dụng đất thường dựa vào lãi suất ngân hàng để xác định giá đất, với lãi suất phổ biến được tính toán trung bình trong thời gian dài nhằm loại bỏ yếu tố cá biệt Trong nền kinh tế quốc dân, lãi suất ngân hàng gần như đồng nhất giữa nông thôn và thành phố, với sự chênh lệch không đáng kể Do đó, lãi suất ngân hàng chỉ ảnh hưởng đến giá đất nói chung, không phân biệt giữa đất đô thị và đất nông nghiệp.
Mối quan hệ giữa cung và cầu về đất đai ảnh hưởng lớn đến giá cả thị trường Khi cầu vượt cung, giá đất tăng cao, ngược lại, khi cung vượt cầu, giá giảm Tuy nhiên, do đất đai có đặc tính tự nhiên và nhân văn, nó không hoàn toàn tuân theo nguyên tắc cung cầu thông thường mà hình thành nguyên tắc riêng Đặc điểm cố định về vị trí địa lý và tính độc chiếm của đất đai khiến cho cung và cầu bị giới hạn trong từng khu vực cụ thể Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước quản lý, điều này ảnh hưởng đáng kể đến giá cả Giá đất trong một khu vực được xác định bởi các yếu tố như mật độ dân cư, tỉ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm, mức thu nhập bình quân, khả năng của hệ thống giao thông và tỉ lệ lãi suất vay thế chấp.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Để xác định giá đất phù hợp với thực tế, việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là rất quan trọng Các yếu tố này có thể được chia thành ba nhóm chính: nhóm quy luật thị trường, nhóm yếu tố tự nhiên và nhóm yếu tố xã hội, dựa trên mối quan hệ và phạm vi ảnh hưởng của chúng đối với giá đất.
(i) Nhóm các yếu tố thuộc về quy luật thị trường
Mối quan hệ giữa cung và cầu là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến giá đất trong thị trường bất động sản, đặc biệt là trong lĩnh vực quyền sử dụng đất Sự biến động của giá đất luôn gắn liền với sự thay đổi trong cung và cầu, phản ánh tình hình thị trường một cách rõ rệt.
Tổng cung về đất đai được xác định bởi số lượng đất có thể tham gia giao dịch trên thị trường, không hoàn toàn trùng khớp với tổng số đất đai trong một quốc gia Điều này là do không phải tất cả các loại đất đều đủ điều kiện tham gia thị trường theo quy định của pháp luật Đất đai được xem như một loại hàng hoá đặc biệt với nguồn gốc, tính hạn chế về số lượng, tính không đồng nhất và vị trí cố định Lượng cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian, và vì tổng cung là một đại lượng giới hạn, nên không thể tăng lên theo ý muốn như các hàng hoá thông thường Theo Điều 59 Nghị định 181/2004/NĐ, chỉ những loại đất nhất định mới có thể tham gia vào thị trường QSDĐ.
Theo CP ngày 29/10/2004, việc xác định loại đất tham gia vào thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) phụ thuộc vào quyền giao dịch của chủ thể sử dụng đất Cụ thể, nếu chủ thể có quyền giao dịch QSDĐ hoặc quyền giao dịch tài sản gắn liền với đất, thì loại đất đó sẽ được phép tham gia vào thị trường.
Tổng cung của thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) phụ thuộc vào số lượng QSDĐ có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch Điều kiện thực hiện quyền giao dịch QSDĐ có ảnh hưởng quyết định đến lượng cung trên thị trường Theo Luật đất đai, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng QSDĐ khi có giấy chứng nhận, nhưng tiến độ cấp giấy chứng nhận chậm đã khiến nhiều chủ thể không thể thực hiện quyền chuyển nhượng dù có nhu cầu Thêm vào đó, tâm lý chờ đợi “cơn sốt giá” và việc coi đất đai như tài sản tích lũy cũng làm giảm lượng QSDĐ tham gia vào giao dịch trên thị trường.
Tổng cầu về thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) phản ánh số lượng đất mà các chủ thể xã hội dự kiến nhận được, tương ứng với khả năng tài chính của họ Cần phân biệt cầu về đất đai với nhu cầu về đất đai, vì tổng cầu không bao gồm những người không có khả năng tham gia giao dịch, trong khi một số đối tượng không có nhu cầu thực tế nhưng lại làm tăng cầu do đầu cơ Hiện nay, Việt Nam cần chính sách điều tiết để cầu về đất đai tiệm cận nhu cầu sử dụng thực tế, nhằm ổn định giá đất và tạo điều kiện cho những người cần đất thực sự có cơ hội sử dụng.
Để cân đối giữa cung và cầu, hiện nay Luật đất đai áp dụng nhiều giải pháp phi thị trường, chủ yếu thông qua các quy định về điều kiện và hạn mức chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) Tuy nhiên, những giải pháp này không bền vững, thiếu tính linh hoạt và khó kiểm soát.
Thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) gặp phải tình trạng mất cân đối cung cầu do lượng cung cố định và cầu gia tăng không đồng đều giữa các địa phương, ảnh hưởng bởi các yếu tố như điều kiện phát triển, vị trí địa lý và tâm lý đầu tư Việc không thể điều chuyển đất từ nơi khác yêu cầu chính sách QSDĐ phải linh hoạt theo từng địa phương, cho phép họ tự chủ trong việc quy định nhằm cân bằng cung cầu phù hợp với thực tiễn Tuy nhiên, Luật đất đai 2003 lại áp dụng một khuôn khổ pháp lý chung cho toàn quốc, chưa phản ánh đầy đủ đặc thù của thị trường QSDĐ, điều này cần được xem xét và điều chỉnh.
Để điều tiết quan hệ cung cầu, việc sử dụng công cụ tài chính, đặc biệt là giá cả, là rất quan trọng Trong trường hợp có nhiều người muốn giao dịch một thửa đất, giá trị quyền sử dụng đất sẽ được xác định bởi người trả giá cao nhất, tạo ra thị trường của người bán Ngược lại, nếu chỉ có một người giao dịch trong khi có nhiều thửa đất cùng loại, giá trị quyền sử dụng đất sẽ thấp nhất, phản ánh nhu cầu của người mua Sự thay đổi trong quan hệ cung cầu sẽ dẫn đến việc xác lập lại giá trị quyền sử dụng đất trong các giao dịch.
Điều tiết quan hệ cung cầu thông qua giải pháp thị trường là cách hiệu quả nhất để tạo ra mặt bằng giá cả hợp lý Giá đất do Nhà nước quy định không thể tác động mạnh mẽ đến giá thị trường, vì thực tế cho thấy giá thị trường chủ yếu do chính thị trường quyết định Ngược lại, giá đất do Nhà nước quy định thường phải theo sát giá thị trường Mối quan hệ cung cầu về đất đai là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá đất trong thị trường bất động sản, phản ánh mặt bằng giá tại một thời điểm và khu vực cụ thể.
Cạnh tranh trong thị trường bất động sản có ảnh hưởng lớn đến cung cầu và giá cả Do nguồn cung đất đai hạn chế và tính đặc thù của từng tài sản, nên tình trạng độc quyền dễ xảy ra Cạnh tranh chủ yếu diễn ra giữa những người mua, với người trả giá cao nhất sẽ giành được mảnh đất Vì vậy, khi có nhiều người tham gia cạnh tranh, giá đất có xu hướng tăng lên, phản ánh sự khốc liệt của cuộc đua giữa các nhà đầu tư.
Sức mua của tiền tệ đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế hàng hóa, nơi hàng hóa, bao gồm cả đất đai, được trao đổi thông qua tiền tệ Giá cả đất đai phụ thuộc vào sức mua của tiền, tức là giá trị thực mà đồng tiền có thể mua trên thị trường Khi sức mua của tiền tệ tăng hoặc giảm, nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, dẫn đến sự biến động trong giá trị bất động sản.
(ii) Nhóm các yếu tố tự nhiên
Giá đất không chỉ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố thuộc quy luật thị trường mà còn bởi những yếu tố tự nhiên như chất đất, địa hình, khí hậu và vị trí Chất đất, bao gồm loại thổ nhưỡng, hàm lượng dinh dưỡng và cấu trúc, ảnh hưởng trực tiếp đến năng suất cây trồng, do đó tác động đến giá đất, đặc biệt là khi đất được sử dụng cho nông nghiệp hoặc lâm nghiệp Trong khi đó, đối với đất xây dựng, vị trí đóng vai trò quan trọng, vì giá trị đất khác nhau tùy thuộc vào vị trí và mục đích sử dụng Những mảnh đất có khả năng sinh lợi cao, như ở các ngã tư hoặc trên các trục giao thông chính, thường có giá trị cao hơn so với những vị trí khác.
Các yếu tố xã hội có ảnh hưởng đáng kể đến giá đất Khi mật độ dân số tăng nhanh do sự gia tăng dân số cơ học, giá đất trong khu vực đó sẽ tăng lên do mất cân bằng cung-cầu Bên cạnh đó, các yếu tố đầu cơ và tâm lý cũng góp phần tác động đến giá đất.
Ý nghĩa và vai trò của việc xây dựng và quản lý giá đất trong thị trường bất động sản ở nước ta
Đất đai có những đặc tính riêng biệt, bao gồm tính không toàn vẹn của thị trường, tính cố định về vị trí và sự khác biệt trong chuyển dịch thực thể, dẫn đến quy luật biến động giá đất và xu hướng phát triển có nhiều đặc điểm đặc thù Để quản lý giá đất hiệu quả trong bối cảnh kinh tế - xã hội nhất định, Nhà nước cần áp dụng các chính sách quản lý giá đất phù hợp, nhằm điều tiết và kiểm soát thị trường, tối ưu hóa việc sử dụng tài nguyên đất đai, thúc đẩy sự phát triển kinh tế Chính sách này bao gồm các biện pháp quản lý giao dịch trên thị trường đất đai, đảm bảo sự ổn định của giá cả, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sở hữu và sử dụng đất, đồng thời góp phần vào sự ổn định kinh tế - xã hội.
Việc Nhà nước xây dựng, quản lý và điều tiết giá đất là rất quan trọng, đóng vai trò lớn trong nhiều khía cạnh khác nhau như bảo đảm công bằng xã hội, thúc đẩy phát triển kinh tế và bảo vệ quyền lợi của người dân.
Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân và vì dân, vì vậy chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai tập trung vào việc bảo vệ lợi ích kinh tế của Nhà nước và quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất Để thực hiện điều này, Nhà nước áp dụng các chế độ thu linh hoạt với mức thu hợp lý Giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất qua các hoạt động như giao đất, cho thuê đất và thu thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc nhận thức rõ vai trò của giá đất sẽ thúc đẩy quá trình "tiền tệ hóa" các quan hệ pháp luật đất đai và đổi mới cách thức thể hiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Nhà nước công nhận rằng đất đai có giá trị và quản lý giá đất là biện pháp quan trọng để ngăn chặn biến động, ảnh hưởng đến tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa Đồng thời, việc này cũng tạo ra sự công bằng trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và đảm bảo lợi ích kinh tế cho họ.
Việc xác định giá đất chính xác và hợp lý với giá trị sử dụng cùng khả năng sinh lời đã thúc đẩy nhanh chóng các quan hệ đất đai, bao gồm giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu hồi đất và thực hiện bồi thường thiệt hại về đất.
Giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý thị trường bất động sản, giúp cân bằng giữa cung và cầu, đồng thời hạn chế các vấn đề phát sinh trong thị trường.
“quá nóng” hay “đóng băng” gây ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế
Quản lý giá đất hiệu quả mang lại nhiều lợi ích tích cực, bao gồm khả năng dự đoán và ngăn chặn sự tăng giá đột biến, giảm thiểu tình trạng đầu cơ đất đai, và khuyến khích việc sử dụng đất hợp lý Điều này cũng giúp quy phạm hóa các giao dịch giữa hai bên, từ đó xây dựng một thị trường đất đai có quy định rõ ràng, xác định giá đất một cách khách quan và chính xác, đồng thời ngăn chặn thất thoát lợi ích từ đất đai do Nhà nước đại diện cho quyền sở hữu toàn dân.
Quá trình phát triển của pháp luật về giá đất trong thị trường bất động sản ở nước ta
Trong phần này, chúng tôi sẽ phân tích chính sách pháp luật đất đai từ năm 1980, khi Nhà nước đã ổn định chính trị và xã hội để triển khai chính sách đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế Dựa trên những thay đổi trong chính sách đất đai, quá trình hình thành và phát triển của pháp luật điều chỉnh giá đất trên thị trường đất đai từ năm 1980 đến nay có thể được chia thành hai giai đoạn rõ ràng.
1.7.1 Giai đoạn từ 1/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993
Hiến pháp năm 1980 của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam quy định rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân và được Nhà nước quản lý thống nhất (Điều 19) Nhà nước có trách nhiệm giao đất cho hộ gia đình và cá nhân để sử dụng ổn định và lâu dài.
Năm 1980, kinh tế thị trường không được công nhận, dẫn đến sự không tồn tại của thị trường bất động sản Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986), Việt Nam bắt đầu chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Luật đất đai 1987 quy định quyền sử dụng đất cho người dân, với các quy định quan trọng về đối tượng được giao đất, nguyên tắc sử dụng và quản lý đất đai Đây là đạo luật đầu tiên dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, góp phần ngăn chặn sự hình thành của thị trường bất động sản bằng cách không công nhận giá trị hàng hóa của đất và cấm mọi hình thức mua bán đất Thời điểm đó, đất đai được xem như phúc lợi chung, không có giá trị kinh tế, và người sử dụng đất không phải trả tiền cho việc sử dụng.
Chính sách đất đai hiện tại dẫn đến việc sử dụng đất kém hiệu quả, khiến người dân không dám đầu tư vào sản xuất Mặc dù Việt Nam là một quốc gia nông nghiệp, nhưng vẫn thiếu lương thực nghiêm trọng và hàng năm phải nhập khẩu hơn một triệu tấn Pháp luật đất đai thời điểm đó không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong khi Điều 49 Luật đất đai 1987 lại cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất.
19 Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất – thực trạng và hướng hoàn thiện, Luận án tiến sỹ, Tp Hồ Chí Minh, tr 52
20 Nguyễn Tấn Phát (2006), “Chính sách đất đai ở Việt Nam trong thời kỳ đổi mới”, Nghiên cứu kinh tế,
Sự mâu thuẫn trong quy định pháp luật đã tạo ra "khe hở pháp luật" cho hoạt động mua bán đất đai diễn ra sôi động, dẫn đến việc chuyển nhượng thành quả lao động và đầu tư gắn liền với đất Điều này khiến quyền sở hữu đất đai của Nhà nước trở nên vô nghĩa, khi quyền kinh tế của chủ sở hữu không được thực hiện và ngân sách từ đất đai gần như không có Theo Tiến sỹ Lưu Quốc Thái từ Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong giai đoạn này chỉ mang tính chất hành chính, thiếu yếu tố tài sản và thị trường.
Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII vào năm 1991 đã khẳng định đường lối đổi mới và phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Hội nghị Trung ương lần 2 khóa VII tháng 3/1992 nhấn mạnh rằng việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất cần được pháp luật quy định để nông dân yên tâm sản xuất Tuy nhiên, phải đến ngày 15 tháng 4 năm 1992, khi Hiến pháp 1992 được thông qua, cơ chế pháp lý cho thị trường đất đai mới bắt đầu hình thành, cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đến khi Luật đất đai 1993 ra đời với các quy định cụ thể, môi trường pháp lý cho thị trường đất đai mới thực sự được thiết lập, công nhận giá trị hàng hóa đất đai một cách toàn diện.
1.7.2 Giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến nay
Luật đất đai 1993, được ban hành ngày 14/7/1993 và có hiệu lực từ 15/10/1993, đã thay thế Luật đất đai 1987, làm thay đổi hoàn toàn quan hệ đất đai tại Việt Nam Luật mới quy định giá đất, cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và chuyển từ hình thức giao đất miễn phí sang hình thức giao có thu tiền hoặc thuê đất Sự xuất hiện và phát triển của tính hàng hóa – tiền tệ trong quan hệ đất đai đã góp phần giải phóng và phát triển thị trường đất đai, đáp ứng mong đợi của xã hội.
21 Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất – thực trạng và hướng hoàn thiện, Luận án tiến sỹ, Tp Hồ Chí Minh, tr 53
Theo Điều 12 Luật Đất đai 1993, nhà nước có trách nhiệm xác định giá các loại đất nhằm tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, và xác định giá trị tài sản khi giao đất Đồng thời, việc bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất cũng dựa trên giá này Chính phủ sẽ quy định khung giá cho từng loại đất theo từng vùng và thời gian cụ thể.
23 Khoản 3 Điều 73 Luật đất đai 1993 nhiều thay đổi cơ bản so với Luật đất đai 1987 nhưng quy định của Luật đất đai
Luật đất đai 1993 còn nhiều hạn chế, đặc biệt là việc cấm tổ chức kinh tế và người sử dụng đất thuê chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) Để khắc phục điều này, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa quy định về chuyển nhượng QSDĐ cho hộ gia đình và cá nhân, từ Điều 690 đến Điều 744, bao gồm các hình thức hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ.
Theo Điều 12 Luật đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành các nghị định liên quan đến giá đất, bao gồm Nghị định 80/CP ngày 6/11/1993 và Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 Nghị định 80/CP quy định khung giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất và bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất, với bảng giá chuẩn tối thiểu mà không quy định mức giá tối đa Nghị định 87/CP đã thay thế Nghị định 80/CP, quy định giá đất theo từng loại như đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp và đất đô thị, với mức giá tối thiểu và tối đa dựa trên hạng đất và vị trí khu vực.
Ngày 02/12/1998, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 được thông qua, quy định quyền chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế và người sử dụng đất thuê, tạo sự bình đẳng và phong phú hóa các giao dịch QSDĐ Luật đất đai 1993 tiếp tục được sửa đổi vào ngày 29/6/2001, tập trung vào quản lý nhà nước về đất đai mà không có thay đổi mới về chuyển nhượng QSDĐ và giá đất Ngày 21/3/1998, Chính phủ ban hành Nghị định số 17/1998/NĐ-CP sửa đổi khoản 2 Điều 4 của Nghị định 87/1994/NĐ-CP, quy định rằng giá đất do địa phương xác định có thể thấp hơn hoặc cao hơn khung giá ban hành, nhưng không vượt quá 50%.
Luật đất đai 1993, cùng với hai lần sửa đổi vào năm 1998 và 2001, đã xác nhận giá trị của đất đai và cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) trên thị trường Mặc dù cơ chế giá đất đã được hình thành và cải thiện theo thời gian, nhưng việc định giá đất vẫn còn nhiều hạn chế Giá đất do Nhà nước quy định không phản ánh đúng giá trị thực tế trên thị trường, dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước khi giao đất và thu thuế Các doanh nghiệp được giao đất phải trả mức phí thấp trong khi giá trị tài sản họ nhận được lại lớn, trong khi đó người dân bị thu hồi đất lại nhận được mức bồi thường không tương xứng Để khắc phục những vấn đề này, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX đã kêu gọi đổi mới chính sách và pháp luật về đất đai Luật đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/7/2004, đã tạo ra khung pháp lý mới cho các quan hệ đất đai, công nhận giá đất như một công cụ quan trọng trong các giao dịch tài chính liên quan đến đất đai.
Chương một của Luận văn đã nghiên cứu một cách tổng quát và chi tiết các vấn đề lý luận liên quan đến giá đất ở Việt Nam, thông qua việc phân tích các điều kiện đặc thù của giá đất trong bối cảnh kinh tế thị trường Nghiên cứu này nhằm đáp ứng yêu cầu xây dựng và phát triển một thị trường bất động sản lành mạnh Chương một đã giải quyết các vấn đề cơ bản liên quan đến giá đất, góp phần vào việc hiểu rõ hơn về thị trường bất động sản ở nước ta.
1 Làm rõ được bản chất hàng hóa bất động sản – đất đai trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân Việc coi đất đai (quyền sử dụng đất) là hàng hóa, là hết sức cần thiết và đúng đắn Nó chính là một bước phát triển về chất của quá trình chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực đất đai
2 Phân tích một cách chi tiết các quan điểm về giá đất, tiến hành phân loại và nêu lên đặc điểm của từng loại giá đất trong thị trường bất động sản Thêm vào đó, giá đất lại là một vấn đề hết sức phức tạp, là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản liên tục nằm trong trạng thái “trồi sụt” thất thường hoặc “năm người mười giá”; việc xác định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là điều không dễ dàng khi chưa có tiêu chí cụ thể để xác định giá đất thị trường trong điều kiện bình thường Chính vì vậy, khi nghiên cứu về giá đất, chúng tôi không thể không nghiên cứu cơ sở khoa học hình thành giá đất và các yếu tố tác động đến giá đất