Pháp luật về giá đất tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÍNH TIỀN BỒI THƯỜNG

Quy định pháp luật về nguyên tắc định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1.1 Quy định pháp luật về nguyên tắc định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Trước đây, giá đất do Nhà nước quy định xác định theo Luật Đất đai năm

Năm 2003, có ba nguyên tắc quan trọng trong việc xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, giá phải sát với giá thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường Thứ hai, các thửa đất liền kề nhau và có cùng điều kiện thì nên có mức giá giống nhau Cuối cùng, đất tại khu vực giáp ranh giữa các địa phương cấp tỉnh có điều kiện tương tự cũng cần được định giá đồng nhất.

Trong thời kỳ Luật Đất đai năm 2003, các văn bản pháp luật chưa xác định rõ khái niệm “sát” với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế, và không quy định cụ thể theo mục đích sử dụng đất Điều này dẫn đến việc định giá đất không hiệu quả trong việc xử lý lợi ích trong các quan hệ về đất đai Hơn nữa, luật cũng chưa đề cập đến thời hạn sử dụng đất và không bao quát hết các loại đất không có giao dịch về quyền sử dụng đất.

Vấn đề này đã được phát hiện và đưa ra giải quyết nên Luật Đất đai năm

Năm 2013, quy định mới về giá đất cụ thể và nguyên tắc định giá đất đã được ban hành, tạo ra một điểm sáng được dư luận đón nhận tích cực Những quy định này trở thành căn cứ quan trọng trong việc tính toán tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Luật Đất đai năm 2013 đã có những sửa đổi quan trọng về việc định giá đất của Nhà nước, đảm bảo bốn nguyên tắc cơ bản Hai nguyên tắc mới được bổ sung và một nguyên tắc được chỉnh sửa, bao gồm: (1) định giá dựa trên mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; (2) căn cứ vào thời hạn sử dụng đất; (3) phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường cho loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, cũng như giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; và (4) các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ sử dụng đất tương tự sẽ có mức giá giống nhau Việc định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra.

1 Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003

Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai Đồng thời, luật cũng yêu cầu áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quản lý đất đai.

Luật Đất đai năm 2013 đã điều chỉnh quy định về định giá đất, nhấn mạnh rằng việc định giá phải dựa trên mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá Điều này đảm bảo sự phù hợp với cơ chế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước Đồng thời, việc xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch và bồi thường theo quy định của pháp luật.

Thực tiễn áp dụng pháp luật về nguyên tắc định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Pháp luật hiện hành đã có nhiều đổi mới trong nguyên tắc định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tạo thuận lợi cho quá trình thực hiện Tuy nhiên, công tác định giá đất để tính tiền bồi thường vẫn là vấn đề phức tạp nhất trong thực tiễn thi hành pháp luật, với nhiều nguyên tắc chưa được thực hiện đầy đủ tại một số địa phương, dẫn đến nhiều hạn chế và vướng mắc.

1.2.1 Về mục đích sử dụng đất hợp pháp định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Luật đất đai năm 2013 đã khắc phục những hạn chế của Luật đất đai năm 2003 bằng cách quy định rõ ràng các loại giá đất, nhằm cân bằng lợi ích giữa các bên liên quan và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất Cụ thể, luật này xác định khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể, làm cơ sở cho việc tính toán bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Mục đích chính của việc xác định giá đất cụ thể là để đảm bảo tính công bằng trong việc bồi thường cho người dân khi bị thu hồi đất.

Mặc dù pháp luật quy định rằng Nhà nước dựa vào mục đích sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi, nhưng thực tế cho thấy nhiều người sử dụng đất tự ý xác định mục đích và phương thức sử dụng đất của mình Điều này thường xảy ra do nhiều nguyên nhân khác nhau, nhằm tạo sự thuận tiện trong việc sử dụng đất.

3 Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013

Theo quy định tại khoản 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013, việc khai thác khả năng sinh lợi từ thửa đất, đặc biệt là đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và đô thị, rất quan trọng Mặc dù được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhiều người dân hiện đang sử dụng đất cho mục đích khác, mang lại thu nhập cao hơn so với việc sản xuất nông nghiệp hợp pháp, do hạn chế trong việc thực hiện sản xuất nông nghiệp ngay tại khu vực dân cư và đô thị.

Một hiện tượng phổ biến ở nhiều tỉnh thành là người dân sử dụng đất không rõ nguồn gốc, lấn chiếm vỉa hè và đất công, xây dựng nhà ở và kinh doanh mà không bị phát hiện hoặc xử lý Khi Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường hoặc bồi thường theo giá đất nông nghiệp thấp, người dân trở nên bức xúc và tìm cách trì hoãn dự án Nhiều trường hợp yêu cầu bồi thường tương tự xảy ra, khiến cơ quan chức năng lúng túng trong việc xử lý do sự mâu thuẫn giữa các nghị định liên quan đến bồi thường đất.

Khi Nhà nước thu hồi đất, việc xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho đất nông nghiệp tại đô thị gặp nhiều bất cập Người dân chỉ được bồi thường theo mục đích sử dụng hợp pháp, và nếu đất vẫn được công nhận là đất nông nghiệp thì chỉ nhận bồi thường theo giá đất nông nghiệp, bất kể mục đích sử dụng thực tế Điều này cho thấy rằng việc định giá theo mục đích sử dụng đất do Nhà nước quy định chủ yếu phù hợp với đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp tại nông thôn, trong khi giá đất nông nghiệp tại đô thị thường không hợp lý Hơn nữa, những hộ dân lấn chiếm đất, dù đã sinh sống lâu dài, cũng sẽ không được bồi thường cho diện tích đất lấn chiếm đó.

Việc sử dụng đất sai mục đích và sự tồn tại của những nhà ở không phép kéo dài nhiều năm có phần lỗi từ cơ quan có thẩm quyền, trong khi người dân lại không nhận được bồi thường Nhà nước đã nhận thức được sự bất hợp lý này và để đảm bảo đời sống người dân sau khi giải phóng mặt bằng, các dự án cần được triển khai với sự “vận dụng” linh hoạt thông qua nhiều chính sách hỗ trợ khác nhau.

Để đảm bảo giá đất bồi thường tương đương với giá chuyển nhượng trên thị trường, giá bồi thường chỉ nên bằng hoặc cao hơn một phần nhỏ so với bảng giá đất của Nhà nước, kèm theo phần hỗ trợ Tuy nhiên, điều này cũng phản ánh sự bất hợp lý trong việc định giá đất cho mục đích bồi thường.

1.2.2 Về thời điểm định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Mặc dù pháp luật quy định rõ ràng rằng việc bồi thường phải được thực hiện bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, nhưng thực tế hiện nay cho thấy quỹ đất ngày càng khan hiếm, dẫn đến tình trạng này rất ít khi xảy ra.

Để bồi thường cho hộ gia đình và cá nhân bị thu hồi đất, Luật quy định rằng nếu không có đất để bồi thường, thì sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất.

Pháp luật xác định thời gian xác định giá đất là thời điểm "quyết định thu hồi đất", nhưng không chỉ rõ thời điểm cụ thể Trước khi ban hành quyết định thu hồi, cơ quan có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất ít nhất 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp Khoảng thời gian này gây khó khăn trong việc xác định "ngày định giá" đất, làm cho yêu cầu "xác định giá đất cụ thể" theo nguyên tắc "phù hợp với giá thị trường" tại thời điểm quyết định thu hồi trở nên không còn ý nghĩa, vì giá trị thị trường có thể thay đổi từng ngày.

Yếu tố thời điểm đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá đất chuẩn, đảm bảo tính chính xác và khách quan, đồng thời tạo sự đồng thuận trong cộng đồng khi thực hiện công tác bồi thường Tuy nhiên, thực tế cho thấy rằng ở một số thời điểm, việc này gặp nhiều khó khăn.

5 Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai năm 2013

Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 quy định rằng việc định giá đất dựa trên thông tin từ thị trường bất động sản phi tổ chức đã dẫn đến sai lệch trong xác định giá đất bồi thường Điều này không chỉ ảnh hưởng đến các đơn vị tư vấn mà còn tác động đến cơ sở dữ liệu giá đất của cơ quan nhà nước Hơn nữa, một số cơ quan tham mưu đã sử dụng giá ảo để xác định giá bồi thường cho các công trình trọng điểm, gây thiệt hại cho ngân sách Nhà nước.

Sau khi có quyết định thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền thường chậm chi trả bồi thường, dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá đất tại thời điểm thu hồi và giá đất tại thời điểm bồi thường Giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh hàng năm theo hướng "giá đất năm sau cao hơn giá đất năm trước" Do đó, người bị thu hồi đất thường chịu thiệt thòi, gây ra nhiều khiếu kiện về giá bồi thường.

Việc áp dụng pháp luật gặp khó khăn do mâu thuẫn trong các quy định, đặc biệt là nguyên tắc “bồi thường theo giá trị tại thời điểm thu hồi đất” và khoản 3 Điều 34 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP Quy định này ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người bị thu hồi đất, khi UBND cấp tỉnh ban hành quyết định thu hồi chung nhưng UBND cấp huyện không kịp thời ra quyết định thu hồi cho cá nhân, hộ gia đình Hệ quả là, quyết định thu hồi đất có thể được ban hành sau nhiều năm nhưng mức giá bồi thường vẫn dựa trên đơn giá đã phê duyệt trước đó, khiến người dân không thể ổn định cuộc sống trong thời gian dài, từ đó phát sinh bức xúc, nghi ngờ và dẫn đến khiếu nại.

Những vấn đề đặt ra từ thực tiễn áp dụng pháp luật về nguyên tắc định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Để khắc phục những hạn chế trong nguyên tắc định giá đất hiện hành và nâng cao hiệu quả công tác định giá đất bồi thường trong nền kinh tế thị trường, cần thiết phải sửa đổi Luật Đất đai cùng các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm hoàn thiện nguyên tắc định giá đất.

 Thứ nhất, để tiếp cận và áp dụng các nguyên tắc định giá đất, Chính phủ cần:

Thay vì sử dụng khái niệm "phù hợp" với giá phổ biến trên thị trường, cần áp dụng khái niệm "tương đương" với giá thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã được giao dịch Cần quy định các tiêu chí định lượng để xác định mức độ và tỷ lệ phù hợp cho từng loại đất, bao gồm các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng, điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất.

Nguyên tắc định giá đất theo Luật Đất đai được hướng dẫn cụ thể và chi tiết nhằm đảm bảo tính khả thi trong thực tế Các địa phương cần thực hiện định giá đất một cách thống nhất để tính toán tiền bồi thường hợp lý, góp phần tạo sự công bằng và minh bạch trong quá trình thu hồi đất.

Áp dụng nguyên tắc áp giá tại thời điểm định giá đất có thể gây thiệt hại cho người sử dụng đất, đặc biệt là trong các dự án có thời gian chậm ban hành quyết định thu hồi đất Tổn thất sẽ càng lớn khi giá đất tăng theo thời gian Do đó, Chính phủ cần quy định rõ về vấn đề này để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.

- Giá đất để tính tiền bồi thường được xác định theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm ban hành quyết định thu hồi đất

Bổ sung quy định rõ ràng về thời hạn bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết, nhằm xử lý trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền trong trường hợp chậm trễ thực hiện bồi thường cho người bị thu hồi đất.

Để xác định giá đất của Nhà nước tương đương với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, cần dựa vào thị trường đất đai để đánh giá mức độ tương đương.

- Cần có giải pháp để xác định được giá đất theo hướng tăng giá đất sát giá thị trường

Cơ chế thông thoáng cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp, giúp tối đa hóa thu nhập từ đất Điều này cũng khuyến khích người tham gia giao dịch đất đai ghi nhận giá giao dịch thực tế trong hợp đồng, tạo ra sự minh bạch và trách nhiệm trong các giao dịch.

Để xác định giá đất của Nhà nước theo nguyên tắc tương đương giá đất thị trường, cần có cơ sở dữ liệu giá đất đáng tin cậy và hành lang pháp lý buộc giá đất trên thị trường phải được ghi nhận trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều này sẽ hỗ trợ cho công tác quản lý nhà nước và quá trình xác định giá đất tính tiền bồi thường một cách thuận lợi.

Quy định về công khai và minh bạch thông tin dự án đầu tư liên quan đến quá trình chuyển dịch đất đai là rất cần thiết Việc điều tra và thu thập thông tin chính xác về hiện trạng sử dụng đất, kết hợp với cơ sở dữ liệu giá đất đáng tin cậy, sẽ tạo cơ sở vững chắc cho việc định giá bồi thường hợp lý và thuyết phục.

Nguyên tắc xác định giá đất là những chỉ đạo của Nhà nước nhằm định hướng cho hoạt động định giá đất, đặc biệt là trong việc tính tiền bồi thường khi thu hồi đất Tuy nhiên, thực tế áp dụng nguyên tắc này tại Việt Nam gặp nhiều khó khăn do thị trường chưa hoàn chỉnh và thiếu tính chuyên nghiệp, dẫn đến kết quả định giá chưa đạt sự đồng thuận trong cộng đồng Điều này đã gây ra nhiều vướng mắc, khiếu nại phức tạp, ảnh hưởng đến ổn định chính trị và gây tổn thất cho sự phát triển kinh tế, xã hội ở nhiều tỉnh, thành.

Nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch trong kết quả định giá đất so với giá thị trường xuất phát từ các tác động khách quan của cơ chế thị trường, sự chủ quan của cơ quan thẩm quyền, cùng với những hạn chế và bất cập trong pháp luật hiện hành về nguyên tắc định giá đất.

Các cơ quan thẩm quyền cần tiếp tục ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết về nguyên tắc định giá đất tính tiền bồi thường Người thực hiện định giá cần xem xét khách quan các yếu tố ảnh hưởng, nắm vững dữ liệu thị trường và đánh giá tổn thất kinh tế-xã hội đối với các chủ thể liên quan Điều này đảm bảo việc áp dụng pháp luật đúng đắn và thực hiện đầy đủ, thống nhất các nguyên tắc xác định giá đất, đáp ứng mong mỏi của người dân có đất bị thu hồi.

QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÍNH TIỀN BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

Quy định của pháp luật về quy trình định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Luật Đất đai hiện hành quy định quy trình định giá đất cụ thể nhằm tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, với mục tiêu đảm bảo ổn định xã hội và đáp ứng nhu cầu của người dân có đất bị thu hồi Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất mà còn đảm bảo lợi ích của Nhà nước và các chủ đầu tư.

Theo Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quyết định giá đất cụ thể, với sự hỗ trợ từ cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trong việc xác định giá Đồng thời, quy định về Hội đồng thẩm định giá đất cũng được nêu rõ Quy trình định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường cần được thực hiện theo các bước quy định.

- Lập kế hoạch định giá đất cụ thể;

- Chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ thể;

- Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất và xây dựng phương án giá đất;

- Thẩm định phương án giá đất;

Để hoàn thiện dự thảo phương án giá đất, các cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh cần trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất Trong quá trình này, việc thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất là cần thiết để đưa ra giá đất cụ thể, dựa trên việc điều tra và thu thập thông tin về thửa đất, giá thị trường cũng như dữ liệu đất đai Các phương pháp định giá đất phải được áp dụng phù hợp, theo quy định tại Điều 115, 116 Luật Đất đai năm 2013 về tư vấn định giá đất và quyền, nghĩa vụ của tổ chức tư vấn Ngoài ra, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định rõ các điều kiện và vai trò của tư vấn giá đất, cho phép các đơn vị sự nghiệp công hoặc doanh nghiệp đủ điều kiện tham gia vào hoạt động tư vấn giá đất.

Các tổ chức có trách nhiệm tư vấn xác định giá đất cần tuân thủ các nguyên tắc và phương pháp định giá đất, cũng như quy trình và nội dung khi xây dựng khung giá đất và bảng giá đất Họ phải đảm bảo tính độc lập, trung thực và khách quan trong công việc, đồng thời thực hiện nghĩa vụ theo quy định hiện hành.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp sau: (1) khi xây dựng hoặc điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất và định giá đất cụ thể theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (2) khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bên liên quan; (3) khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể theo yêu cầu của các bên.

Giá trị pháp lý của chứng thư định giá đất do tư vấn xác định là cơ sở quan trọng giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và quyết định giá đất.

Kết quả tư vấn giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc UBND cấp tỉnh xác định giá đất Khi người dân hoặc cơ quan nhà nước không hài lòng với mức giá được công bố, họ có thể thuê tổ chức tư vấn giá đất độc lập Tổ chức này sẽ cung cấp tư vấn chuyên nghiệp về giá đất cho cả người dân và cơ quan nhà nước, đảm bảo tính khách quan trong quá trình định giá.

Thực tiễn áp dụng pháp luật về quy trình định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Trong thời gian qua, các địa phương đã chủ động xây dựng và thực hiện quy trình định giá đất cụ thể, tuân thủ thời gian, trình tự và thủ tục, đồng thời tham mưu trình Hội đồng thẩm định giá trước khi UBND tỉnh phê duyệt Tuy nhiên, quá trình thực thi pháp luật vẫn còn nhiều bất cập Luận văn này sẽ đề cập đến các vấn đề như: các bước thực hiện quy trình định giá đất, chủ thể xác định giá đất, phương pháp định giá đất, và tư vấn xác định giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

2.2.1.Về các bước thực hiện quy trình định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Thực tiễn áp dụng cho thấy ở các địa phương đã ban hành quy trình các bước thực hiện, có thể tóm tắt như sau:

15 Điều 19 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ

16 Khoản 1 Điều 115 Luật Đất đai năm 2013

17 Điều 115 Luật Đất đai năm 2013

Bước đầu tiên trong quy trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể và hệ số điều chỉnh giá đất Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ thực hiện việc này trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc, có thể thông qua việc lập chứng thư định giá đất hoặc thông báo bổ sung hồ sơ nếu hồ sơ chưa đủ điều kiện theo quy định.

Trong vòng 8 ngày làm việc, đơn vị tư vấn có trách nhiệm lập chứng thư định giá đất và gửi cho Sở Tài nguyên và Môi trường.

Trong bước 3, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ chủ trì cuộc họp liên ngành để xem xét phương án giá đất Thời hạn cho việc này không quá 7 ngày làm việc, sau đó sẽ trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp tỉnh để tiến hành thẩm định.

Trong Bước 4, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp tỉnh sẽ tiến hành thẩm định phương án giá đất trong thời gian không quá 7 ngày làm việc Kết quả thẩm định giá đất sẽ được thông báo đến Sở Tài nguyên và Môi trường.

Trong bước 5, Sở Tài nguyên và Môi trường phải hoàn thiện phương án giá đất và trình UBND tỉnh phê duyệt trong thời hạn không quá 2 ngày làm việc kể từ khi nhận được kết quả thẩm định giá đất.

Bước 6: UBND tỉnh ký quyết định phê duyệt giá đất: thời gian thực hiện 5 ngày làm việc

Mặc dù pháp luật hiện hành chưa quy định cụ thể về quy trình định giá đất và tính tiền bồi thường, các địa phương đã chủ động xây dựng các bước và thời gian thực hiện Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, mỗi tỉnh có sự linh động riêng Thực tế cho thấy, những dự án được xác định là “trọng điểm” thường có thời gian triển khai nhanh chóng và giá đất tính tiền bồi thường hợp lý hơn so với các dự án khác trong cùng khu vực.

Nhiều dự án lớn kéo dài qua nhiều năm, ảnh hưởng đến hàng nghìn hộ dân, nhưng việc triển khai không dễ dàng Tại nhiều tỉnh thành, nhiều dự án đã có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường theo Luật Đất đai nhưng chưa được thực hiện hoặc gặp khó khăn do người dân không đồng thuận Các văn bản pháp luật được điều chỉnh nhưng vẫn căn cứ theo quy trình cũ, dẫn đến thời gian thực hiện kéo dài và giá bồi thường thấp, gây phản ứng từ người dân Ví dụ, dự án khu đô thị An Phú - An Khánh đã có quyết định thu hồi từ năm 1999 nhưng vẫn gặp khó khăn trong bồi thường Tương tự, dự án khu đô thị phát triển An Phú từ năm 2001 cũng chậm tiến độ do vướng mắc trong việc xác định giá bồi thường theo Nghị định 22 Theo Ủy ban nhân dân quận 7, chỉ một số ít dự án hoàn thành thu hồi đất, trong khi nhiều dự án khác đang bồi thường dở dang, tạo ra sự bất công giữa các dự án trên cùng một địa bàn.

Nhiều dự án đã phải chờ đợi lâu sau khi thuê tư vấn thẩm định đơn giá, dẫn đến việc phê duyệt đơn giá bị trì hoãn Chẳng hạn, Chứng thư thẩm định giá số 530 BĐS/2016/CT.ĐA của Công ty Cổ phần thẩm định giá Đông Á được xác định vào ngày 30/11/2016 theo yêu cầu của Chi nhánh Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương, nhưng đến ngày 11/5/2017, UBND tỉnh mới ban hành quyết định số 1208/QĐ-UBND phê duyệt đơn giá đất bồi thường cho dự án Khu dân cư Phú Thuận Kết quả thẩm định đơn giá và đơn giá được phê duyệt cho quyền sử dụng đất ở và đất trồng cây lâu năm cho thấy sự chênh lệch đáng kể.

Stt Tên đường Loại đất

Kết quả thẩm định giá (triệu đồng) Đơn giá được phê duyệt (triệu đồng)

Quy trình định giá đất mất khoảng 35 ngày làm việc, trong khi việc chi trả tiền bồi thường phải được thực hiện trong vòng 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực.

Trong bối cảnh nhân lực của các cơ quan tham mưu, đặc biệt là Trung tâm Phát triển quỹ đất một cấp, đã bị giảm sút do cơ cấu lại tổ chức trước ngày 31/12/2015, việc xác định giá đất và ban hành quyết định thu hồi đất trở nên khó khăn hơn Điều này ảnh hưởng đến tiến độ phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, cũng như việc giải ngân và chi trả bồi thường cho hàng nghìn hộ dân trong thời gian quy định.

Việc hoàn thành nhiệm vụ trong khoảng thời gian từ 30 đến 35 ngày là điều không khả thi Sự chậm trễ trong quá trình bồi thường, đặc biệt là trong quy trình và thủ tục xác định giá đất, sẽ gây ra nhiều bất lợi cho người dân.

2.2.2 Chủ thể định giá đất tính tiền bồi thường

2.2.2.1 UBND cấp tỉnh quyết định giá đất, các cơ quan trực thuộc tham mưu định giá đất tính tiền bồi thường

Luật Đất đai hiện hành trao quyền thu hồi đất, định giá, xây dựng giá và quyết định giá bồi thường cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh Điều này bao gồm cả thẩm quyền giải quyết khiếu nại và cưỡng chế liên quan đến giá bồi thường đất.

Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có nhiệm vụ hỗ trợ UBND cấp tỉnh trong việc tổ chức định giá đất, và có thể thuê tổ chức tư vấn để xác định giá đất cụ thể Chỉ các cơ quan hành chính và đơn vị trực thuộc mới có quyền yêu cầu định giá và thẩm định lại giá đất đã được tư vấn Tuy nhiên, quyết định thuê tư vấn và lựa chọn đơn vị thực hiện phụ thuộc vào ý chí của cơ quan tham mưu trong quá trình thực hiện các thủ tục cụ thể.

18 Khoản 1 Điều 93 Luật Đất đai năm 2013

Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định việc quản lý cấp giấy phép và kiểm tra hoạt động của tổ chức tư vấn xác định giá đất, đồng thời xác định các cơ quan hành chính nhà nước là khách hàng chủ yếu trong hoạt động bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Các cơ quan này cũng là chủ thể tính toán tiền bồi thường và trực tiếp chi trả tiền bồi thường.

Những vấn đề đặt ra từ thực tiễn áp dụng pháp luật về quy trình định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Pháp luật hiện hành thiếu quy định cụ thể về quy trình quyết định giá đất, dẫn đến mỗi địa phương áp dụng một quy trình riêng Việc xác định giá đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trải qua nhiều bước và cấp, làm kéo dài thời gian Mặc dù hệ thống cơ quan định giá đã hình thành, nhưng quyết định giá của UBND cấp tỉnh phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của cơ quan quản lý đất đai, cùng với sự phối hợp chưa kịp thời và khách quan giữa các sở ngành và Trung tâm Phát triển quỹ đất, dẫn đến giá đất định giá thấp hơn thực tế trên thị trường Điều này ảnh hưởng đến quyền lợi của người có đất bị thu hồi, gây ra sự không đồng thuận trong nhân dân và tổn thất kinh tế, tinh thần không thể đo đếm cho các chủ thể liên quan, đặc biệt là người dân.

Kết quả tham vấn cộng đồng và thăm dò ý kiến trên báo VnEconomy cho thấy, 84,68% người được hỏi không ủng hộ việc trao thẩm quyền định giá đất cho UBND cấp tỉnh Đồng thời, 92,35% ý kiến cho rằng cần có sự tham gia của tổ chức định giá đất độc lập để đảm bảo giá đất được đề xuất khách quan và phù hợp với thị trường trước khi cơ quan nhà nước ra quyết định.

Theo số liệu bồi thường đất tại các dự án ở TP.HCM, phương thức bồi thường theo giá thị trường do tư vấn độc lập cung cấp được người dân chấp nhận, giúp tăng tốc độ chi trả và giảm khiếu kiện Báo cáo giám sát độc lập cho thấy 71% người bị ảnh hưởng hài lòng với mức bồi thường, hỗ trợ họ phục hồi tài sản và sinh kế Do đó, tôi đề xuất một số nội dung nhằm giải quyết khó khăn trong áp dụng pháp luật và hoàn thiện hệ thống pháp luật về định giá đất khi Nhà nước thu hồi đất.

 Thứ nhất, về chủ thể xác định giá đất tính tiền bồi thường

Để đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong việc bồi thường đất đai, cần có tổ chức chuyên trách, độc lập trong công tác định giá đất, đồng thời phải có điều kiện khách quan để định giá một cách trung thực Tôi đề xuất các cấp, ngành cần tiến hành rà soát và đánh giá hiệu quả công việc liên quan đến định giá đất, nhằm kịp thời tham mưu điều chỉnh, hoàn thiện pháp luật Cần tách thẩm quyền định giá đất bồi thường ra khỏi quyền quyết định quản lý đất đai của UBND cấp tỉnh.

Trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của các chủ thể liên quan đến việc điều chỉnh giá đất bồi thường, cần đảm bảo tính kịp thời và tập trung trong việc áp dụng.

Theo Ngân hàng Thế giới (2011), việc bồi thường giá đất cho từng dự án cần được quy định rõ ràng, bao gồm cả các chủ thể hưởng lợi trong trường hợp có sự biến động về giá đất.

Pháp luật đã quy định cơ chế kiểm tra và giám sát độc lập của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với quá trình định giá đất và thông qua bảng giá đất, tuy nhiên, thực tế vấn đề này vẫn còn nhiều bất cập.

Cần quy định chặt chẽ việc tham vấn ý kiến của người sử dụng đất qua đại diện tập thể để lựa chọn tổ chức có chuyên môn cao trong dịch vụ định giá đất Điều này nhằm phát huy quyền làm chủ của người dân, cho phép họ trực tiếp đưa ra mức giá đối với tài sản của mình Đồng thời, cần có đủ chứng cứ để thuyết phục cơ quan nhà nước giải quyết khiếu nại hoặc định lại giá đất bồi thường một cách công bằng.

 Thứ hai, về Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất cung cấp

Tiếp tục xây dựng cơ chế khuyến khích phát triển dịch vụ xác định giá đất trên diện rộng nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng, hướng tới tính cạnh tranh và nâng cao chất lượng dịch vụ để phù hợp với yêu cầu trong bối cảnh mới.

Cần thiết phải phát triển một chương trình toàn diện về tiêu chuẩn kỹ thuật định giá tại Việt Nam, cùng với cơ chế đánh giá chất lượng kết quả định giá Điều này sẽ giúp đảm bảo rằng các quy định pháp luật liên quan đến định giá đất bồi thường có tính khả thi cao khi được triển khai trong thực tế.

Chứng thư định giá đất do Tổ chức hoạt động dịch vụ định giá đất cung cấp có giá trị pháp lý bắt buộc trong các giao dịch dân sự và giải quyết tranh chấp về đất đai Cụ thể, khi tổ chức hoặc cá nhân thuê dịch vụ định giá đất, chứng thư này ràng buộc các bên liên quan Đối với các hộ dân bị thu hồi đất, chứng thư cũng có giá trị bắt buộc trong việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, áp dụng cho cả các hộ dân và cơ quan Nhà nước liên quan.

 Thứ ba, về phương pháp định giá đất

Trước tình hình thông tin về giá đất chuyển nhượng trên thị trường thiếu tính khách quan và thực chất, cùng với việc giá đất trong cơ sở dữ liệu và trên sàn giao dịch bất động sản chưa đáng tin cậy, tác giả đề xuất Chính phủ cần ban hành quy định và hướng dẫn cụ thể về khảo sát và thu thập thông tin giá đất thị trường.

Quy định phương pháp định giá đất theo hướng động cho phép các tổ chức dịch vụ định giá đất áp dụng các phương pháp khoa học phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, nhằm nâng cao tính sáng tạo Để đảm bảo tính chính xác, việc định giá cần sử dụng ít nhất hai phương pháp, giúp các cơ quan nhà nước có đủ cơ sở để thẩm định và kiểm chứng kết quả định giá đất bồi thường.

 Thứ tư, về trình tự, thủ tục định giá đất bồi thường

Cần có văn bản hướng dẫn chi tiết về quy trình và thủ tục định giá đất nhằm đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ trong việc bồi thường đất đai tại các địa phương Văn bản này cần quy định rõ ràng về sự tham gia của người bị thu hồi đất trong việc xác định giá đất cụ thể, cũng như thời gian hợp lý cho các tổ chức tư vấn thực hiện nhiệm vụ Đồng thời, các cơ quan nhà nước cần tổ chức họp để xem xét và thông qua chứng thư thẩm định giá tại Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư UBND cấp huyện cũng cần xây dựng phương án giá đất và thực hiện thẩm định, trình phê duyệt giá đất cụ thể, đảm bảo tuân thủ quy định và đạt được sự đồng thuận từ người dân bị thu hồi đất.

Thứ năm, cần bổ sung cơ chế giải quyết tranh chấp giá đất bồi thường để tạo cơ sở pháp lý cho việc xử lý các tình huống phát sinh Trong trường hợp có bất đồng về kết quả định giá đất từ Tổ chức dịch vụ định giá, Tòa án nhân dân sẽ là cơ quan có thẩm quyền xem xét và giải quyết Đồng thời, cần có cơ chế giải quyết khiếu nại và khởi kiện khi người dân không đồng ý với giá đất bồi thường do UBND cấp tỉnh quyết định.