NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT CHO VAY KINH
Pháp luật về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng
1.1.1 Khái niệm cho vay của tổ chức tín dụng
Cho vay là một hiện tượng kinh tế khách quan, xảy ra khi xã hội có tình trạng tạm thời thừa và thiếu vốn Khái niệm cho vay được hiểu là việc một cá nhân thỏa thuận cho người khác quyền sử dụng tài sản của mình trong một khoảng thời gian nhất định, với điều kiện phải hoàn trả và dựa trên sự tín nhiệm giữa hai bên.
Cho vay là quá trình chuyển giao vốn dưới dạng tiền hoặc hiện vật từ một tổ chức hoặc cá nhân (chủ nợ) cho một tổ chức hoặc cá nhân khác (con nợ) trong một khoảng thời gian xác định Người đi vay có trách nhiệm hoàn trả số vốn đã nhận và trả thêm một khoản lãi, được gọi là lợi tức.
Cho vay, dưới góc độ ngân hàng, là giao dịch tiền tệ giữa bên cho vay (ngân hàng và các tổ chức tài chính) và bên đi vay (cá nhân, doanh nghiệp) Trong giao dịch này, bên cho vay chuyển giao một số tiền nhất định cho bên đi vay trong một khoảng thời gian theo thỏa thuận Bên đi vay có trách nhiệm hoàn trả vốn gốc và lãi cho bên cho vay khi đến hạn thanh toán.
Theo khoản 1 Điều 3 Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN 14, cho vay được định nghĩa là hình thức cấp tín dụng, trong đó tổ chức tín dụng (TCTD) cung cấp cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định, với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi Điều này cũng được khẳng định tại Điều 49 của Luật các TCTD, nhấn mạnh rằng cho vay là một trong những hình thức tín dụng ngân hàng.
11 Đại học Luật Hà Nội, tlđd, tr.127.
12 Theo từ điển bách khoa toàn thư Việt Nam, http://dictionary.bachkhoatoanthu.gov.vn/default.aspx?param4FaWQ9MzIzODgmZ3JvdXBpZD0m a2luZD1leGFjdCZrZXl3b3JkPWNobyt2YXk=&page=1
13 PGS TS Lê Văn Tề (2009), Tín dụng ngân hàng, NXB Giao thông vận tải, tr.8
Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc NHNN Việt Nam đã quy định rõ về Quy chế cho vay của các tổ chức tín dụng đối với khách hàng Theo Luật các tổ chức tín dụng 2010, cho vay được định nghĩa là hình thức cấp tín dụng, trong đó bên cho vay sẽ giao hoặc cam kết giao một khoản tiền cho khách hàng nhằm sử dụng vào mục đích cụ thể trong khoảng thời gian đã thỏa thuận, với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi.
Hoạt động cho vay của các TCTD bao gồm những đặc điểm chính như: (i) Có hai bên tham gia là bên cho vay và bên vay, với hình thức pháp lý là hợp đồng tín dụng; (ii) Sự kiện cho vay phát sinh từ hành vi ứng trước của bên cho vay và hành vi hoàn trả của bên vay theo thỏa thuận; (iii) Tín nhiệm giữa bên cho vay và bên vay về khả năng hoàn trả là yếu tố quan trọng Bên cạnh đó, hoạt động cho vay còn mang tính chất nghề nghiệp và phải tuân thủ các quy định pháp luật về hợp đồng, cũng như các đạo luật và tập quán thương mại liên quan đến ngân hàng.
1.1.2 Pháp luật điều chỉnh hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng
Hoạt động cho vay của các Tổ chức tín dụng (TCTD) được thực hiện thông qua việc ký kết hợp đồng tín dụng với cá nhân và tổ chức vay Hợp đồng này không chỉ là bằng chứng pháp lý mà còn giúp các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp phát sinh giữa các bên.
Hợp đồng tín dụng (HĐTD) là thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức tín dụng (bên cho vay) và tổ chức, cá nhân (bên đi vay), nhằm xác định rõ các quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình vay, sử dụng và thanh toán tiền.
Hợp đồng tín dụng (HĐTD) là thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức tín dụng (TCTD) và bên vay, bao gồm tổ chức hoặc cá nhân đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Theo đó, TCTD đồng ý ứng trước một khoản tiền cho bên vay để sử dụng trong mục đích đã thỏa thuận.
15 Cấp tín dụng là một trong 3 hoạt động của ngân hàng quy định tại khoản 12 Điều 4 Luật các TCTD
16 Xem khoản 16 Điều 4 Luật các TCTD 2010
17 Xem Điều 51 Luật các TCTD, Điều 17 Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN
Khoa thương mại, trường Đại học Luật TP.HCM (2010) đã xuất bản Giáo trình luật ngân hàng, nêu rõ rằng hợp đồng vay vốn có thời hạn nhất định và yêu cầu hoàn trả cả gốc lẫn lãi, dựa trên sự tín nhiệm giữa các bên tham gia.
Các Tổ chức tín dụng (TCTD) dựa vào khả năng trả nợ và uy tín của khách hàng để quyết định loại hợp đồng tín dụng (HĐTD) có bảo đảm hoặc không có bảo đảm Theo quy định pháp luật hiện hành, TCTD và người vay cần tuân thủ các nguyên tắc quan trọng như sử dụng vốn vay đúng mục đích, hoàn trả nợ gốc và lãi đúng hạn, và phòng tránh rủi ro.
Bên cạnh các quy định về HĐTD, pháp luật có quy định điều chỉnh một số vấn đề cơ bản của hoạt động cho vay như sau:
Trong hợp đồng tín dụng, bên cho vay thường là các tổ chức tín dụng (TCTD) đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của Luật các TCTD, bao gồm có giấy phép hoạt động từ Ngân hàng Nhà nước, vốn pháp định, điều lệ được phê duyệt, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hợp pháp, và người đại diện có năng lực ký kết hợp đồng Bên vay là các tổ chức hoặc cá nhân phải có năng lực pháp luật và hành vi dân sự, mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp, cùng với các điều kiện khác như khả năng tài chính để trả nợ đúng hạn, phương án sử dụng vốn hiệu quả, và có tài sản cầm cố, thế chấp hoặc bảo lãnh từ bên thứ ba theo các hợp đồng liên quan.
Giao kết hợp đồng tín dụng (HĐTD) là một quy trình kỹ thuật nghiệp vụ - pháp lý, diễn ra theo trình tự luật định và bao gồm ba giai đoạn chính: (i) Đề nghị giao kết HĐTD.
19 Đại học Luật Hà Nội, tlđd, tr.133
20 Trừ trường hợp đặc biệt tại Điều 78 Luật các TCTD; Điều 20 Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN; Điều 127 Luật các TCTD 2010
21 Xem Điều 6 Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN
22 Xem Điều 77, 78, 79 Luật các TCTD; Điều 18, 19, 20 Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN; Điều
23 Xem Điều 22 Luật các TCTD; Điều 18, 20 Luật các TCTD 2010
Điều 83 và Điều 19 của Luật các Tổ chức tín dụng cùng với Điều 42 của Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam số 46/2010/QH12, được Quốc hội nước CHXHCNVN khóa XII thông qua vào ngày 16/6/2010, có hiệu lực từ 01/01/2011, quy định các nguyên tắc và quy chế hoạt động của các tổ chức tín dụng tại Việt Nam.
25 Xem Điều 28 Luật các TCTD; Điều 26 Luật các TCTD 2010
26 Xem Điều 7 Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN
27 Xem Điều 14 Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN
Thẩm định hồ sơ và chấp nhận đề nghị giao kết HĐTD 28 và (iii) Đàm phán các điều khoản của HĐTD
Hợp đồng thương mại (HĐTD) phải được ký kết bằng văn bản để có giá trị pháp lý, nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia Theo quy định hiện hành, văn bản HĐTD được hiểu bao gồm cả văn bản viết và văn bản điện tử.
Pháp luật về hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản
1.2.1 Tổng quan về thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phát triển sơ khai, với nhiều biến động và chưa ổn định Mặc dù đã có những tiến bộ nhất định, nhưng thị trường BĐS không chính thức vẫn chiếm tỷ trọng lớn, dẫn đến việc giao dịch ngầm và thông tin thị trường không phản ánh đúng thực tế, làm tăng rủi ro trong kinh doanh Giá cả BĐS thường xuyên biến động, với các đợt sốt ảo hoặc đóng băng xảy ra theo từng giai đoạn Hệ thống tổ chức tham gia vào thị trường BĐS còn yếu kém, quy mô nhỏ lẻ, và các dịch vụ định giá, môi giới vẫn chủ yếu hoạt động tự phát, chưa được tổ chức bài bản.
Trước tình hình lạm phát và các giải pháp của Chính phủ nhằm ổn định thị trường bất động sản (BĐS), năm 2008, thị trường BĐS ở TP.HCM, Hà Nội và các vùng lân cận ghi nhận sự giảm giá và số lượng giao dịch Cụ thể, giá căn hộ chung cư cao cấp giảm khoảng 20-30%, trong khi giá đất nền và biệt thự giảm khoảng 30% Tuy nhiên, các căn hộ có giá dưới 1 tỷ đồng vẫn duy trì lượng giao dịch ổn định Nhu cầu thuê văn phòng tại các thành phố lớn vẫn cao, với giá thuê trung bình từ 20-50 USD/m² tại TP.HCM Để quản lý và định hướng phát triển thị trường BĐS, Nhà nước đã ban hành các quy định pháp lý, bao gồm Hiến pháp năm 1992 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân” và các văn bản pháp luật liên quan như Luật Đất đai năm 2003 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2006.
Nhà nước đã thiết lập các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở và công trình xây dựng, đồng thời ban hành hệ thống văn bản pháp luật và biện pháp tài chính nhằm hình thành thị trường bất động sản (BĐS) Để hỗ trợ thị trường BĐS, Nhà nước đã triển khai nhiều biện pháp như thành lập quỹ phát triển nhà ở tại đô thị, quỹ đầu tư phát triển phục vụ vốn cho các dự án xây dựng, và các ngân hàng nhà phục vụ đầu tư phát triển nhà ở Ngoài ra, Nhà nước cũng cấp phép cho các tổ chức trung gian, dịch vụ, môi giới và định giá BĐS.
Việt Nam đã tích cực cải thiện quy định về quyền sở hữu tài sản nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Cụ thể, cá nhân và tổ chức nước ngoài được phép mua căn hộ, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường.
Dữ liệu trong bài viết được lấy từ Bộ Tài chính (2008), cung cấp cái nhìn tổng quan về tình hình thị trường bất động sản và đề xuất các biện pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường này trong thời gian tới, được trình bày tại Hội nghị ngành Tài chính.
44 Điều 17, 18 Hiếp pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1992 số 68-LCT/HĐNN8 ban hành ngày 18/4/1992
Luật Đất đai năm 2003 khẳng định rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và quản lý thống nhất Nhà nước có quyền định đoạt và thực hiện các cơ chế tài chính để phát triển thị trường bất động sản (BĐS) Bộ Luật Dân sự 2005 cũng xác nhận đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và quy định về chuyển quyền sử dụng đất Luật Kinh doanh BĐS 2006 nhấn mạnh rằng tổ chức và cá nhân kinh doanh BĐS có quyền bình đẳng trước pháp luật, tự do thoả thuận và hoạt động theo hợp đồng kinh tế, miễn là không trái với quy định của pháp luật.
Bài viết này dựa trên thông tin từ Bộ Tài chính (2008), trình bày tình hình thị trường bất động sản và các biện pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường này trong tương lai Nội dung được báo cáo tại Hội nghị ngành Tài chính diễn ra ở Hà Nội vào ngày 03/12/2008.
Từ tháng 1/2009, Việt Nam đã cho phép Việt kiều mua và sở hữu nhà cùng quyền sử dụng đất, bắt đầu từ 1/9/2009 Quá trình phê duyệt đã được cải cách, cho phép nhà đầu tư xin phê duyệt quy hoạch tổng thể đồng thời với việc xin cấp giấy phép đầu tư và quyền sử dụng đất Thời gian xét duyệt cấp giấy phép đầu tư lần đầu đã được rút ngắn từ 18-24 tháng xuống còn 9-12 tháng, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư.
Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang trong quá trình phát triển và hoàn thiện, nhờ vào việc củng cố hành lang pháp lý từ phía Nhà nước Tuy nhiên, sự thiếu ổn định của thị trường BĐS là một trong những nguyên nhân chính khiến nó dễ bị ảnh hưởng khi có sự thay đổi trong chính sách pháp luật, đặc biệt là các quy định liên quan đến cho vay kinh doanh BĐS.
1.2.2 Tổng quan về cho vay kinh doanh bất động sản
Cho vay kinh doanh bất động sản được định nghĩa theo khoản 1 Điều 3 Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN là hình thức cho vay, trong đó tổ chức tín dụng cung cấp cho khách hàng một khoản tiền để phục vụ mục đích kinh doanh bất động sản Khoản vay này có thời gian sử dụng nhất định và yêu cầu khách hàng hoàn trả cả gốc lẫn lãi theo thỏa thuận.
Kinh doanh bất động sản (BĐS) bao gồm việc đầu tư vốn để tạo lập, mua, chuyển nhượng, thuê, và cho thuê các tài sản BĐS nhằm mục đích sinh lợi Các hoạt động này có thể bao gồm bán, chuyển nhượng, cho thuê lại hoặc cho thuê mua, tất cả đều hướng đến việc tối đa hóa lợi nhuận từ các giao dịch BĐS.
Cho vay kinh doanh bất động sản (BĐS) có những đặc điểm cơ bản giống như các hoạt động cho vay khác, nhưng khác biệt ở tính chất và mức độ cho vay phù hợp với mục đích sử dụng vốn Đặc trưng của loại hình cho vay này là thuộc nhóm sản phẩm cho vay trung - dài hạn với thời gian cho vay kéo dài do quá trình thu hồi vốn trong kinh doanh BĐS thường lâu Hơn nữa, số vốn vay lớn và lãi suất cao đi kèm với lợi nhuận cũng đồng nghĩa với việc rủi ro cao hơn so với các sản phẩm cho vay khác.
Cho vay kinh doanh bất động sản là một hoạt động ngân hàng quan trọng, đóng vai trò quyết định trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến nền kinh tế tổng thể.
Thị trường bất động sản (BĐS) luôn chịu ảnh hưởng lớn từ chính sách tín dụng của ngân hàng Việc các ngân hàng mở rộng cho vay trong lĩnh vực BĐS sẽ tạo ra động lực mạnh mẽ cho sự phát triển của thị trường này.
47 Theo TS Boaz Boon phát biểu tại Hội nghị BĐS quốc tế tại TP.HCM tháng 12/2009, nguồn: www.laodong.com.vn/ ve /124928.laodong -
Theo Điều 4 Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, nhu cầu thị trường BĐS có thể gia tăng khi tín dụng được nới lỏng, nhưng sẽ giảm sút nếu tín dụng thắt chặt Các dự án BĐS thường kéo dài nhiều năm và phương thức cho vay chủ yếu là trung - dài hạn, khiến doanh nghiệp gặp khó khăn khi ngân hàng siết nợ trong thời kỳ khủng hoảng Hiện nay, giá nhà ở vẫn cao và diễn biến phức tạp, tạo ra thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường và giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp Thị trường BĐS phát triển tự phát, chưa ổn định, do đó, khi Nhà nước thay đổi chính sách pháp luật, như thắt chặt tín dụng cho vay, sẽ tác động mạnh mẽ đến thị trường này.
Kinh nghiệm quốc tế về pháp luật điều chỉnh hoạt động cho vay
1.3.1 Cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn của
Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu hiện nay, bắt nguồn từ Mỹ, có quy mô lớn hơn nhiều so với những cuộc khủng hoảng trước đây như khủng hoảng tài chính Nhật Bản và khủng hoảng tài chính Châu Á năm 1997 Điểm chung của các cuộc khủng hoảng này là sự gia tăng các khoản vay có khả năng thanh toán thấp, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản Để ứng phó, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã bơm 700 tỉ USD vào hệ thống ngân hàng nhưng vẫn chưa đủ để giải quyết vấn đề thiếu vốn cho các ngân hàng thua lỗ Tính đến tháng 3/2008, FED đã cung cấp 310 tỉ USD cứu trợ khẩn cấp nhưng vẫn còn nhiều ngân hàng xếp hàng xin vay FED cũng đang thảo luận với Quốc hội về các biện pháp hỗ trợ bổ sung như tái cấp vốn và bảo lãnh nợ thế chấp.
Chính phủ Mỹ đã đề xuất một kế hoạch hỗ trợ thị trường nhà đất nhằm "phá băng" thị trường, bao gồm việc áp dụng lãi suất cố định trong 5 năm cho những người vay thế chấp đủ điều kiện Các điều kiện này bao gồm rủi ro tín dụng chấp nhận được, khoản vay phát sinh từ 01/01/2005 đến 31/07/2007, và việc chứng minh đang sinh sống trong nhà của mình Đồng thời, Bộ Tài chính Mỹ và FED đã ban hành quy định mới nhằm giám sát chặt chẽ các công ty cho vay và thiết lập tiêu chuẩn cho vay nghiêm ngặt hơn Để vực dậy thị trường bất động sản và cứu nền kinh tế khỏi suy thoái, Chính phủ đã thực hiện nhiều biện pháp, trong đó có việc cắt giảm lãi suất quỹ dự trữ liên bang xuống chỉ còn 2%, mức thấp nhất kể từ tháng 12/2004 Tuy nhiên, mặc dù đã có nhiều nỗ lực hỗ trợ, sự phục hồi của nền kinh tế Mỹ vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc.
1.3.2 Trung Quốc hạn chế cho vay bất động sản
Trước sự tăng nhanh của giá bất động sản trong 5 năm qua, Uỷ ban Quản lý hệ thống ngân hàng Trung Quốc đã yêu cầu hạn chế cho vay bất động sản nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ và nguy cơ “bong bóng” tài sản.
Chính phủ Trung Quốc đã khuyến cáo các ngân hàng không cho các nhà phát triển bất động sản vay tiền để giữ đất mà không xây dựng Đồng thời, chính phủ cũng đã ngừng cung cấp tín dụng cho 78 công ty thuộc quản lý nhà nước, những công ty này không có nhiệm vụ phát triển bất động sản nhưng vẫn muốn vay vốn để đầu tư vào lĩnh vực này.
Chính phủ yêu cầu các ngân hàng kiểm tra kỹ lưỡng các công ty bất động sản vay tiền nhiều lần trên cùng một mảnh đất Điều này nhằm thúc đẩy các công ty có đất xây dựng và nhanh chóng bán nhà, từ đó tăng cường nguồn cung cho thị trường.
Bài viết “Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất ở Mỹ và những kiến nghị đối với Việt Nam” của tác giả Đặng Hữu Mẫn đã cung cấp số liệu và thông tin quan trọng về tình hình tín dụng nhà đất tại Mỹ, cùng với những đề xuất phù hợp cho Việt Nam Nguồn thông tin có thể tham khảo tại địa chỉ: http://www.kh-sdh.udn.vn/zipfiles/so27/r.09.man-danhhuu-khoa%20tcnh-pr11.pdf.
66 Theo bài viết “Việt Nam nhìn từ cuộc khủng hoảng thị trường BĐS Mỹ”, nguồn: http://atpvietnam.com/vn/thongtinnganh/15193/index.aspx
Chính phủ yêu cầu người mua thanh toán 50% giá trị bất động sản trong vòng một tháng sau khi ký hợp đồng, đồng thời phải đặt cọc tối thiểu 20% khi tham gia đấu giá nhằm tăng chi phí cho các công ty phát triển bất động sản Ngoài ra, các ngân hàng cũng phải tăng mức dự trữ gấp đôi và tái áp thuế giao dịch bất động sản (thuế bán nhà) được thực hiện.
Vào ngày 15/4/2010, Chính phủ Trung Quốc đã ban hành quy định mới về cho vay mua nhà, yêu cầu người mua căn nhà thứ hai phải trả trước ít nhất 50% giá trị căn nhà, tăng từ 40% trước đó Lãi suất cho vay mua nhà cũng được quy định không thấp hơn 110% so với lãi suất cơ bản Đồng thời, các ngân hàng phải tăng cường tỷ lệ tiền trả trước và lãi suất cho vay đối với khách hàng mua ngôi nhà thứ ba.
Uỷ ban Quản lý hệ thống ngân hàng Trung Quốc đã yêu cầu các ngân hàng tiến hành kiểm tra kỹ lưỡng năng lực tài chính của các nhà đầu tư bất động sản Điều này nhằm đảm bảo các quyết định cho vay trong lĩnh vực bất động sản được thực hiện một cách thận trọng và có trách nhiệm.
Pháp luật cho vay kinh doanh bất động sản (BĐS) là vấn đề quan trọng không chỉ ở Việt Nam mà còn trên toàn thế giới Mặc dù tình hình tại Việt Nam khác với Mỹ, cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp BĐS dưới chuẩn tại Mỹ đã chỉ ra sự cần thiết của chính sách pháp luật nhằm hạn chế rủi ro trong cho vay BĐS Thực tiễn tại Trung Quốc cũng cung cấp những bài học quý giá trong việc ngăn chặn hiện tượng "bong bóng" BĐS.
Kết luận chương 1 nhấn mạnh rằng việc sử dụng pháp luật để điều chỉnh các quan hệ xã hội trong lĩnh vực ngân hàng là yêu cầu khách quan đối với Nhà nước, không chỉ ở Việt Nam mà còn ở nhiều quốc gia khác Thị trường bất động sản Việt Nam, mặc dù đang ở giai đoạn sơ khai, nhưng lại chứa đựng nhiều tiềm năng phát triển nhờ vào nguồn vốn cung ứng phong phú cho thị trường này.
67 Theo bài viêt “Trung Quốc thắt chặt cho vay BĐS”, nguồn: http://www.diaoconline.vn/tinchitiet/9/19791/trung-quoc-that-chat-cho-vay-bat-dong-san/
Theo bài viết "Tổng hợp thông tin về thị trường nhà đất thế giới ngày 26/4/2010", thị trường bất động sản toàn cầu đang chịu ảnh hưởng lớn từ hệ thống ngân hàng và các chính sách pháp luật liên quan đến cho vay kinh doanh bất động sản Những yếu tố này ngày càng trở nên quan trọng trong việc định hình và phát triển thị trường.
Chương 1 của khóa luận đã khái quát những vấn đề lý luận về pháp luật cho vay kinh doanh BĐS trên nền tảng cơ bản là pháp luật về hoạt động cho vay của TCTD nói chung, giúp cho người đọc hiểu một cách khái quát và tổng quan về hoạt động cho vay, cho vay kinh doanh BĐS và những quy định của pháp luật về cho vay kinh doanh BĐS, đặc biệt là một số chính sách pháp luật mang tính định hướng hoạt động cho vay kinh doanh BĐS trong những năm gần đây.
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Thực trạng cho vay kinh doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại tại thành phố Hồ chí Minh
2.1.1 Đặc điểm của địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 69
Theo điều tra dân số chính thức vào lúc 0 giờ ngày 1/4/2009, dân số thành phố đạt 7.123.340 người, chiếm 8,30% tổng dân số Việt Nam, với mật độ trung bình 3.401 người/km² Tuy nhiên, nếu tính cả những người cư trú không đăng ký, dân số thực tế của thành phố vượt quá 8 triệu người Dân số thành phố vẫn tiếp tục tăng nhanh trong suốt 10 năm qua.
Từ năm 1999 đến 2009, dân số TP.HCM tăng thêm 2.086.185 người, với mức tăng trung bình gần 209.000 người mỗi năm, tương đương 3,53% mỗi năm, chiếm 22% tổng số dân tăng thêm của cả nước trong 10 năm Dự báo, dân số TP.HCM sẽ tiếp tục gia tăng trong những năm tới, khi người nhập cư từ các địa phương vẫn đổ về thành phố, nơi được coi là miền đất hứa với nhiều cơ hội việc làm, học tập và thăng tiến vượt trội so với khu vực Trung và Nam bộ.
Với truyền thống “an cư lạc nghiệp” của người Á Đông, TP.HCM có dân số đông đúc, dẫn đến nhu cầu lớn về nhà ở Điều này tạo ra cơ hội đầu tư kinh doanh bất động sản tại thành phố.
TP HCM không chỉ là thành phố đông dân nhất mà còn là trung tâm kinh tế, văn hóa và giáo dục quan trọng của Việt Nam Thành phố đóng góp 20,2% tổng sản phẩm quốc nội và 27,9% giá trị sản xuất công nghiệp của cả nước, phản ánh vai trò thiết yếu trong nền kinh tế quốc gia Sự phát triển kinh tế của TP HCM tỷ lệ thuận với thu nhập của người dân, với thu nhập bình quân đầu người năm 2008 đạt 2.534 USD/năm, cao hơn nhiều so với mức trung bình quốc gia là 1.024 USD/năm Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án đầu tư vào bất động sản.
TP.HCM, với điều kiện tự nhiên thuận lợi, đã trở thành đầu mối giao thông quan trọng của Việt Nam và Đông Nam Á, bao gồm các phương tiện đường bộ, đường sắt, đường thủy và đường hàng không Năm 2007, thành phố thu hút khoảng 3 triệu khách du lịch quốc tế, chiếm 70% tổng lượng khách đến Việt Nam Ngoài ra, TP.HCM cũng đóng vai trò quan trọng trong các lĩnh vực giáo dục, truyền thông, thể thao và giải trí.
Thành phố Hồ Chí Minh, theo Bách khoa toàn thư Wikipedia, vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển đất đai, đặc biệt là với các dự án lớn như khu dân cư Tây Bắc Củ Chi và khu vực Phước Kiểng, Nhà Bè Những dự án này sẽ thu hút một lượng dân cư từ bên ngoài vào, đồng thời làm cho thành phố trở nên hiện đại và hấp dẫn hơn Điều này tạo ra sức hút mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư nước ngoài cũng như những người nước ngoài làm việc và học tập tại Việt Nam.
Tại TP.HCM, các đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản (BĐS) không chỉ tạo ra giá trị mà còn mang lại lợi nhuận hấp dẫn cho các nhà đầu tư Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua BĐS ở thành phố này cao hơn nhiều so với Hà Nội, do tâm lý người miền Bắc thường có xu hướng "ăn chắc mặc bền" Thêm vào đó, thị trường BĐS TP.HCM có sự biến động nhanh chóng và biên độ giá lớn hơn, cùng với thông tin thị trường minh bạch hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch và đầu tư.
2.1.2 Tổng quan thực trạng cho vay kinh doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh
Hiện nay, 60% vốn cho thị trường bất động sản (BĐS) đến từ ngân hàng, cho thấy vai trò quan trọng của hệ thống ngân hàng trong việc cung cấp nguồn vốn Tỷ lệ cho vay BĐS đã tăng cao trong các năm trước, đặc biệt là 2007-2008, nhưng hiện tại đang có xu hướng giảm Điều này đồng nghĩa với việc các ngân hàng vẫn gặp khó khăn trong việc cung cấp vốn cho nhà đầu tư BĐS do thị trường nhà đất phức tạp và chính sách thắt chặt tín dụng từ Ngân hàng Nhà nước.
Theo thống kê từ nhiều nguồn, tổng dư nợ cho vay bất động sản (BĐS) có sự chênh lệch đáng kể Báo cáo của Tổ chuyên gia liên ngành về phát triển nhà ở và thị trường BĐS gửi Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải cho biết, năm 2009, ngân hàng đã cung cấp 219.000 tỉ đồng cho lĩnh vực BĐS, tăng 36,1% so với năm 2008 Trong đó, TP.HCM chiếm 47,3% tổng dư nợ BĐS của cả nước Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng đưa ra những con số liên quan.
Nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản đã đạt đến mức tối đa, gây ra những thách thức lớn cho sự phát triển của ngành Việc thiếu hụt vốn có thể ảnh hưởng đến khả năng đầu tư và xây dựng các dự án mới, làm chậm lại tiến độ phát triển của thị trường Các nhà đầu tư và doanh nghiệp cần tìm kiếm giải pháp thay thế để duy trì hoạt động, trong bối cảnh nguồn vốn từ ngân hàng ngày càng bị hạn chế.
Kể từ cuối năm 2009, các khoản vay mua nhà có tỷ lệ lên tới 90-100% giá trị tài sản và thời hạn 15-25 năm đã giảm xuống còn 50-70% và thời hạn 7-12 năm, với điều kiện vay được thắt chặt hơn Chính sách hạn chế tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đã làm giảm đáng kể dư nợ cho vay đầu tư và kinh doanh bất động sản, mặc dù tổng dư nợ vẫn có xu hướng tăng Theo thông tin từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 5/2010, dư nợ bất động sản đạt 192.000 tỉ đồng, tăng 4,54% so với đầu năm, trong đó cho vay kinh doanh bất động sản chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, chủ yếu là cho vay bất động sản tiêu dùng.
72 Theo bài viết “192.000 tỉ đồng vốn ngân hàng chảy vào BĐS”, nguồn: http://www.dothi.net/news/tin- tuc/thi-truong/2010/06/3b9af14a/
Tại hội thảo "Toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam và triển vọng 2010" diễn ra vào ngày 15/5/2010, tổng dư nợ trong lĩnh vực bất động sản đạt 218.899 tỉ đồng Hai con số này gần như tương đương nhau, phản ánh tình hình tài chính trong ngành BĐS.
Thị trường bất động sản TP.HCM nổi bật với những đặc điểm riêng, được xem là thị trường sôi động và lớn nhất cả nước.
Vì vậy, vốn ngân hàng cho vay thị trường này là khá lớn, tính đến 31/12/2009, dư nợ cho vay BĐS tại TPHCM đạt 78.290 tỉ đồng 74
Chính sách hạn chế tín dụng đã thể hiện rõ vai trò quan trọng trong bối cảnh hiện nay, khi mà hầu hết các ngân hàng thương mại (NHTM) đều tỏ ra thận trọng trong việc cho vay kinh doanh bất động sản Điều này được thể hiện qua việc các ngân hàng tiến hành thẩm định dự án một cách chặt chẽ, và thậm chí nhiều ngân hàng đã tạm ngừng hoàn toàn loại hình cho vay từng rất được ưa chuộng này.
2.1.3 Nguyên nhân ảnh hưởng đến tình hình cho vay kinh doanh bất động sản
Hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản bị ảnh hưởng bởi hai nhóm nguyên nhân chính Nhóm đầu tiên là các nguyên nhân đặc thù liên quan đến quá trình cho vay trong lĩnh vực bất động sản Nhóm thứ hai là những yếu tố xuất phát từ tình hình kinh tế và xã hội hiện tại.
Trước hết là nhóm các nguyên nhân đặc thù trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS:
Cho vay kinh doanh BĐS tiềm ẩn rủi ro cao:
Đánh giá những bất cập của hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản từ những chính sách pháp luật về cho vay kinh doanh bất động sản
Chính sách pháp luật gần đây nhằm hạn chế cho vay kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đã có tác dụng tích cực trong việc điều tiết vĩ mô nền kinh tế và ngăn chặn lạm phát, cũng như giảm thiểu nguy cơ "bong bóng" bất động sản Tuy nhiên, chính sách này cũng bộc lộ một số bất cập cần được xem xét.
Vào cuối năm 2007, việc cho vay kinh doanh bất động sản (BĐS) diễn ra dễ dãi, không có giới hạn, do sự bùng nổ của các ngân hàng thương mại cổ phần từ cuối 2006 Nhiều ngân hàng đã cho vay đến 70% giá trị BĐS thế chấp trong bối cảnh giá BĐS cao, và một số ngân hàng còn cho vay tín chấp hoặc thế chấp bằng chính dự án với số vốn lớn Tuy nhiên, khi thị trường BĐS trầm lắng và giá giảm, người vay có thể gặp khó khăn trong việc thanh toán, dẫn đến mất tính thanh khoản và niềm tin vào ngân hàng Thời kỳ cơn sốt BĐS đã đẩy giá nhà đất lên cao, vượt khả năng của nhiều người dân, trong khi các doanh nghiệp BĐS phát triển mạnh mẽ với hàng loạt dự án và lợi nhuận lớn.
Vào tháng 7/2007, nhiều ngân hàng đã gia tăng cho vay mua bất động sản với những điều kiện hấp dẫn Sacombank khởi xướng chương trình “Cho vay lãi cấn trừ - BĐS”, cho phép khách hàng vay tối đa 70% giá trị bất động sản trong thời gian lên đến 15 năm, không giới hạn mức vay tối thiểu Nhiều ngân hàng khác như An Bình, ACB, và VCB cũng nhanh chóng tham gia vào xu hướng này.
Techcombank, Phương Nam, Nam Việt và Phương Đông đã mở rộng thời hạn vay lên đến 30 năm và cho vay tới 90% giá trị bất động sản Đặc biệt, Eximbank nổi bật với gói vay mua căn hộ tại Sky Garden 3, Phú Mỹ Hưng, với thời hạn 20 năm và mức vay tối đa lên đến 100% nếu khách hàng có tài sản đảm bảo khác Các thủ tục và điều kiện vay đã được đơn giản hóa, thu hút nhiều người, kể cả những ai không có nhu cầu thực sự, tham gia vay mượn để đầu tư bất động sản Ngoài các ngân hàng nội địa, HSBC và ANZ cũng tham gia thị trường với các điều kiện vay linh hoạt.
Cơn sốt đất đã giúp nhiều người thu lợi lớn, dẫn đến sự gia tăng mạnh mẽ trong việc vay ngân hàng để đầu tư vào bất động sản Khi thị trường đóng băng, các doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng thương mại đã đề xuất thành lập một quỹ chung để hỗ trợ thị trường Tuy nhiên, lẽ ra khi thị trường đang trong giai đoạn tăng trưởng, các doanh nghiệp nên hợp tác để sử dụng lợi nhuận từ cơn sốt nhà đất nhằm tạo quỹ dự phòng rủi ro cho tương lai, nhưng thực tế lại không diễn ra như vậy.
“ôm trọn” lợi nhuận và bây giờ yêu cầu sự hỗ trợ
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các ngân hàng tài trợ vốn đã cùng nhau thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng và không bền vững của thị trường này, dẫn đến tình trạng "nóng" và xa rời thực tế kinh tế Hiện tại, các ngân hàng đang phải đối mặt với một lượng lớn nợ xấu từ cho vay bất động sản, khiến cả nhà đầu tư lẫn ngân hàng phải tìm cách giải quyết vấn đề này.
Khi hậu quả đã xảy ra, NHNN yêu cầu các TCTD thống kê và đánh giá các khoản cho vay kinh doanh BĐS, đồng thời đưa ra phương hướng giải quyết nợ xấu theo hướng xã hội, nhằm cứu ngân hàng và doanh nghiệp nhà đất Tình trạng này không phải là mới mẻ; từ năm 2002, Sở Địa chính TP.HCM đã dự báo nhu cầu nhà ở sẽ đạt khoảng 954.000 căn hộ trong 10 năm tới, trong khi chỉ có khoảng 50.000 căn hộ mới được xây dựng mỗi năm Để đảm bảo nhu cầu này, thành phố đã khuyến khích đầu tư vào các dự án BĐS, tạo ra sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu.
Ngành ngân hàng đã chứng kiến sự bùng nổ đầu tư vào bất động sản, đặc biệt tại các dự án như Phú Mỹ Hưng, khi nhiều doanh nghiệp và ngân hàng tham gia mạnh mẽ vào lĩnh vực này Sự dễ dãi trong cho vay đã dẫn đến tình trạng giá bất động sản tăng nhanh chóng, thu hút cả những nhà đầu tư không có năng lực tài chính Tuy nhiên, đến năm 2005, ngân hàng bắt đầu nhận ra sự tăng trưởng tín dụng đột biến cho bất động sản, cùng với những biến động về chính sách đất đai và lo ngại về khả năng "đóng băng" của thị trường Điều này đã dẫn đến việc Chi nhánh NHNN tại TP.HCM khuyến cáo các ngân hàng thương mại hạn chế cho vay vào bất động sản, gây ra nhiều khó khăn cho cả doanh nghiệp và ngân hàng.
Trong ngành bất động sản, các doanh nghiệp thường chỉ có thể đạt được lợi nhuận từ mức thấp đến cao Điều này cho thấy sự khác biệt rõ rệt so với các ngành nghề khác, và xã hội cũng đang nhận thức được điều này.
Việc "nuông chiều" thị trường bất động sản không phải là giải pháp hợp lý, đặc biệt khi liên tục hỗ trợ mà không xem xét tác động của khủng hoảng đến nền kinh tế Tác giả hoàn toàn đồng tình với quan điểm của chuyên gia Đinh Thế Hiển, người có kinh nghiệm trong lĩnh vực tài chính và đầu tư.
Bất động sản cũng cần tuân theo quy luật thị trường, và trong bối cảnh kinh tế khó khăn hiện nay, không nên khuyến khích phát triển những sản phẩm không thiết yếu Việc một số công ty phá sản là điều bình thường, và sẽ có những đơn vị khác tiếp nhận để tái đầu tư Quan trọng là tạo ra cơ hội mua nhà, đất với giá hợp lý cho người dân Đây là bài học cần ghi nhớ để tránh lặp lại sai lầm Ngân hàng Nhà nước cần có chính sách định hướng đúng đắn và giám sát thường xuyên để ngăn chặn tình trạng xấu, thay vì chỉ giải quyết hậu quả từ sai lầm của các ngân hàng thương mại, vì những giải pháp "theo đuôi" thường gây hậu quả nghiêm trọng hơn.
Việc huy động vốn cho thị trường bất động sản hiện đang gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là lãi suất cho vay tại Việt Nam đang ở mức cao nhất thế giới.
98 Theo bài viết “Giá BĐS cần giảm nữa”, nguồn: http://kientruc.vn/phong_su_ky_su/gia-bat-dong-san- can-giam-nua/1763.html
Lãi suất cố định 99 ở Mỹ hiện nay trung bình khoảng 5%/năm cho các khoản vay từ 20-30 năm, trong khi tại Việt Nam, lãi suất thực tế đã tăng lên khoảng 16-18%/năm do các ngân hàng thương mại áp dụng nhiều loại phí kèm theo Mối quan hệ giữa lãi suất ngân hàng và sự phát triển của thị trường bất động sản là rất chặt chẽ Hiện tại, lãi suất cho vay bất động sản tại Việt Nam cao hơn so với nhiều quốc gia khác, cộng với thủ tục tín dụng phức tạp, gây khó khăn cho cá nhân và tổ chức trong việc tiếp cận nguồn vốn Do đó, cần có chính sách hợp lý để giảm dần lãi suất, đồng thời xem xét ảnh hưởng của lạm phát.
Thông tư số 12/2010/TT-NHNN cho phép các tổ chức tín dụng (TCTD) và khách hàng thỏa thuận lãi suất vay, phản ánh xu hướng giảm lãi suất Tuy nhiên, sự ra đời của thông tư này đã làm tăng lãi suất hiện tại tại các ngân hàng, gây khó khăn cho tổ chức và cá nhân trong việc tiếp cận vốn Đây là phản ứng tự nhiên của các ngân hàng, nhưng dự đoán rằng tình trạng này chỉ tạm thời Cơ chế thỏa thuận sẽ tạo áp lực cạnh tranh lãi suất giữa các ngân hàng thương mại (NHTM), giúp cải thiện quan hệ cung - cầu vốn và dần giảm lãi suất vay, phù hợp với xu hướng tự do hóa và loại bỏ các nhu cầu vay vốn không cần thiết, kém hiệu quả.
Để ngăn chặn việc các ngân hàng thương mại liên kết giữ lãi suất cho vay cao và hạn chế tình trạng "cho vay nặng lãi", cần quy định mức lãi suất hợp lý, vừa tạo điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng, vừa bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
Quan điểm về hướng hoàn thiện pháp luật cho vay kinh doanh bất động sản
2.4.1 Phương hướng hoàn thiện khung pháp lý đối với việc cho vay kinh doanh bất động sản
Pháp luật là kiến trúc thượng tầng điều chỉnh các quan hệ xã hội luôn biến đổi Mặc dù pháp luật được xây dựng dựa trên dự liệu, nhưng không thể hoàn chỉnh một cách tuyệt đối Đặc biệt, trong lĩnh vực cho vay kinh doanh bất động sản, vẫn tồn tại những thiếu sót cần khắc phục Do đó, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật là yêu cầu cần thiết, nhất là trong bối cảnh thị trường cho vay kinh doanh bất động sản đang trầm lắng hiện nay.
Để thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) và giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống pháp luật cho vay kinh doanh BĐS Điều này bao gồm việc bổ sung các quy định còn thiếu và điều chỉnh các chính sách hiện tại đang gây hạn chế cho hoạt động cho vay BĐS của ngân hàng, cũng như cải thiện khả năng tiếp cận nguồn vốn vay cho cá nhân và tổ chức Những quy định mới này sẽ góp phần tích cực vào sự phát triển của hoạt động cho vay BĐS, từ đó hỗ trợ thị trường BĐS phát triển bền vững.
Cần điều chỉnh các chính sách đang hạn chế giao dịch bất động sản, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu hồi vốn trong hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản.
Để đáp ứng nhu cầu vay vốn hiện tại và trong tương lai, các ngân hàng thương mại cần giải quyết hợp lý lợi ích giữa họ và các cá nhân, tổ chức đầu tư, kinh doanh bất động sản Đồng thời, việc huy động thêm nguồn tín dụng trung và dài hạn cũng rất quan trọng để hỗ trợ các hoạt động này.
Giám sát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích là rất quan trọng, đồng thời khuyến khích cá nhân và tổ chức đầu tư tích cực vào sản phẩm chất lượng Điều này giúp thu hồi vốn nhanh chóng và hạn chế tình trạng đầu cơ, từ đó giảm thiểu biến động giá ảo và lũng đoạn thị trường bất động sản Mục tiêu là đảm bảo sự phát triển lành mạnh và ổn định của thị trường bất động sản.
Khuyến khích đầu tư bất động sản cần phù hợp với nhu cầu thị trường, có kế hoạch rõ ràng và tính khả thi cao, đồng thời đáp ứng các điều kiện cho vay của ngân hàng thương mại Việc này không chỉ giải quyết lợi ích chung của cộng đồng mà còn góp phần phát triển bền vững thị trường bất động sản.
2.4.2 Những kiến nghị cụ thể đối với chính sách pháp luật nhằm cải thiện và phát triển hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản hiện nay
Năm 2010, thị trường BĐS tiếp tục phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, cho thấy chính sách pháp luật về cho vay kinh doanh BĐS dễ bị ảnh hưởng bởi biến động của thị trường kinh tế Để ngăn chặn tình trạng "bong bóng" và "đổ vỡ" trên thị trường, các chính sách tài chính cần linh hoạt, cải thiện hoạt động cho vay tại các ngân hàng thương mại Điều này không chỉ mang lại lợi ích cho ngân hàng mà còn cho các nhà đầu tư BĐS Tác giả đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật, tạo ra hành lang pháp lý an toàn và ổn định cho hoạt động cho vay kinh doanh BĐS.
Tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các NHTM
Thông tư số 15/2009/TT-NHNN đã giảm tỷ lệ sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn từ 40% xuống 30% nhằm ổn định thị trường và giảm lạm phát Tuy nhiên, đây chỉ là biện pháp tạm thời và cần có sự thay đổi lâu dài Do hầu hết các sản phẩm cho vay bất động sản thuộc loại hình trung - dài hạn, Nhà nước cần ban hành chính sách pháp luật để khuyến khích các ngân hàng tăng cường huy động vốn trung - dài hạn, đồng thời từng bước nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay khi thị trường bất động sản ổn định trở lại.
Theo Thông tư số 12/2010/TT-NHNN, TCTD và khách hàng có thể thỏa thuận lãi suất nhằm huy động vốn trung - dài hạn NHNN sẽ tăng dần tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn, đồng thời yêu cầu thẩm định chặt chẽ các khoản vay, đặc biệt là vay kinh doanh BĐS Các khoản vay này phải được giải ngân theo từng giai đoạn, cấm giải ngân toàn bộ hoặc số vốn lớn cùng lúc, với mức vốn lớn do NHNN quy định, nhằm hạn chế rủi ro và kiểm soát lượng tiền cho vay dài hạn.
Thiết lập quy định cụ thể nhằm giám sát việc sử dụng vốn vay đúng với mục đích
Kinh doanh bất động sản (BĐS) thường có thời gian thu hồi vốn dài và tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt trong hoạt động cho vay Nhiều doanh nghiệp không hoạt động trong lĩnh vực BĐS đã rút bớt vốn từ kinh doanh chính để đầu tư vào nhà đất khi nhận thấy lợi nhuận cao từ lĩnh vực này Họ sau đó vay thêm vốn từ ngân hàng để duy trì hoạt động kinh doanh, mặc dù khoản vay này dường như không liên quan đến BĐS.
Để giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng và ngăn chặn việc sử dụng vốn vay cho đầu cơ bất động sản, cần thiết lập quy định cụ thể trong giám sát sử dụng vốn vay Cần có bộ phận riêng để cho vay và theo dõi tình hình thu nợ trong lĩnh vực bất động sản, đồng thời theo dõi chặt chẽ các yếu tố liên quan Việc khuyến khích thiết lập mối quan hệ tốt đẹp với các chủ đầu tư và cơ quan chức năng địa phương cũng rất quan trọng để chủ động xử lý các rủi ro phát sinh.
Việc thành lập một bộ phận riêng biệt để quản lý vấn đề sử dụng vốn vay tại các ngân hàng thương mại (NHTM) có thể làm tăng khối lượng công việc nhân sự, nhưng nếu bộ phận này hoạt động hiệu quả, nó sẽ giúp phát hiện sớm các trường hợp sử dụng vốn không đúng mục đích Điều này không chỉ đảm bảo các mục tiêu đề ra được thực hiện theo hồ sơ thẩm định mà còn giảm thiểu rủi ro từ phía khách hàng, từ đó giúp NHTM có thể kịp thời hạn chế hoặc ngừng cấp tín dụng, chủ động xử lý hậu quả và bảo vệ lợi ích của ngân hàng.
Khuyến khích cho vay kinh doanh bất động sản đối với các dự án khả thi và các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này cần có kế hoạch và quy mô được tính toán hợp lý.
Trong thời gian qua, NHNN đã thực hiện kiểm soát chặt chẽ cho vay kinh doanh BĐS để ngăn ngừa "bong bóng" BĐS Tuy nhiên, với nhu cầu nhà ở tăng cao, các chính sách này có thể cản trở sự phát triển của thị trường Do đó, NHNN cần khuyến khích các ngân hàng cho vay đối với những dự án tốt và các cá nhân, tổ chức uy tín có kế hoạch kinh doanh khả thi Việc hạn chế cho vay BĐS chỉ là giải pháp tạm thời, trong khi các NHTM cần tự kiểm soát mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng, vì họ là những người quyết định cho vay hay không.
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có thể khuyến khích các dự án vay kinh doanh bất động sản (BĐS) thông qua các quy định thiết thực, đặc biệt là những dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp NHNN sẽ hỗ trợ một phần kinh phí cho vay thông qua tái cấp vốn cho ngân hàng thương mại, nhằm đảm bảo sự thành công cho các dự án này và bảo toàn lợi ích cho ngân hàng Một ví dụ điển hình là hợp tác giữa Ngân hàng Công thương Việt Nam (VietinBank) và Tập đoàn C.T Group, trong đó VietinBank cam kết tài trợ khoảng 2.000 tỷ đồng cho các hoạt động BĐS của C.T Group trong năm 2010 và những năm tiếp theo, với các ưu đãi về lãi suất và hình thức thanh toán C.T Group hiện đang triển khai nhiều dự án lớn tại TP.HCM, như công viên giải trí sinh thái văn hóa Vĩnh Lộc và khu phức hợp 369 Lê Văn Sĩ, và sự hợp tác này sẽ thúc đẩy tiến độ giải ngân cho các dự án BĐS trong thời gian tới.