Khái quát về bảo lãnh
Khái niệm
Bộ luật Dân sự 2015 quy định chín biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó bảo lãnh là một trong những biện pháp phổ biến và hiệu quả Theo Điều 335, bảo lãnh được định nghĩa là cam kết của bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh về việc thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh nếu bên này không thực hiện đúng nghĩa vụ Các bên có thể thỏa thuận rằng bên bảo lãnh chỉ thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện Như vậy, bảo lãnh không chỉ là sự đảm bảo cho nghĩa vụ dân sự mà còn thể hiện sự cam kết giữa các bên liên quan.
Theo bài viết “Bàn về nội hàm khái niệm bảo lãnh tại khoản 1 Điều 335 Bộ luật Dân sự 2015” của tác giả Tưởng Duy Lượng, đăng trên Tạp chí Kiểm sát số 06 (tháng 3/2018), quá trình xây dựng và triển khai Bộ luật Dân sự 2015 đã nảy sinh nhiều ý kiến khác nhau về nội hàm khái niệm bảo lãnh Những ý kiến này có thể được phân loại thành hai nhóm chính, phản ánh sự đa dạng trong cách tiếp cận và hiểu biết về vấn đề này.
Có hai loại biện pháp bảo đảm: biện pháp mang tính đối vật như cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký quỹ và biện pháp mang tính đối nhân như bảo lãnh, tín chấp Bảo lãnh là hình thức bảo đảm phi tài sản, trong đó bên bảo lãnh dựa vào uy tín và tín nhiệm của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ Bên nhận bảo lãnh sẽ đánh giá và dựa vào lòng tin đối với bên bảo lãnh để chấp nhận Điều này có nghĩa là bên bảo lãnh không thể sử dụng tài sản của mình làm vật bảo đảm cho nghĩa vụ mà mình bảo lãnh; nếu muốn bảo lãnh cho bên thứ ba bằng tài sản, họ phải áp dụng các biện pháp bảo đảm như cầm cố, thế chấp hoặc ký quỹ.
Quan điểm thứ hai thuộc về tác giả Tưởng Duy Lượng, đồng thời cũng phản ánh quan điểm của chính tác giả, liên quan đến các biện pháp bảo đảm được quy định trong bài viết.
Theo Bộ luật Dân sự 2015, biện pháp bảo đảm tín chấp là hình thức bảo đảm phi tài sản, mang tính đối nhân, trong đó tổ chức sử dụng uy tín của mình để bảo đảm nghĩa vụ cho người thứ ba Nếu bên có nghĩa vụ vi phạm, tổ chức chỉ nhắc nhở và động viên thực hiện nghĩa vụ, và nếu không thực hiện, sẽ không tiếp tục bảo đảm cho vay Điều này lý giải vì sao tín chấp được xem là biện pháp bảo đảm mang tính đối nhân Ngược lại, biện pháp bảo đảm dưới hình thức bảo lãnh không chỉ dựa vào uy tín hay nhân thân của bên bảo lãnh, mặc dù khái niệm bảo lãnh đã được đề cập tại Điều 335.
Bộ luật Dân sự 2015 không sử dụng thuật ngữ "tài sản" mà chỉ đề cập đến "cam kết…thực hiện nghĩa vụ thay…" Điều này đặt ra câu hỏi về cách thức thực hiện cam kết của bên bảo lãnh và những đảm bảo cho việc thực hiện đó Bộ luật không quy định rõ ràng rằng người bảo lãnh phải sử dụng tài sản, uy tín hay giá trị tinh thần nào để đảm bảo cam kết của mình Tuy nhiên, khoản 3 Điều 336 Bộ luật Dân sự cho phép các bên thỏa thuận sử dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản, tạo ra không gian linh hoạt cho các bên lựa chọn, vừa mang tính lý luận vừa có tính thực tiễn cao.
Theo Bộ luật Dân sự 2015, hình thức bảo lãnh có thể được xem là biện pháp bảo đảm mang tính đối nhân hoặc đối vật, tùy thuộc vào sự lựa chọn của các bên tham gia Điều này mở rộng không gian và giới hạn của bảo lãnh, phù hợp với nguyên tắc tự do cam kết và tự do thỏa thuận trong pháp luật dân sự.
Đặc điểm
4 Tưởng Duy Lượng (2018), “Bàn về nội hàm khái niệm bảo lãnh tại khoản 1 Điều 335 Bộ Luật Dân sự 2015”,
Tạp chí kiểm sát, số 06, tr 36
Theo Điều 335 Bộ luật Dân sự 2015, khái niệm bảo lãnh có thể được hiểu theo hai cách: là biện pháp bảo đảm mang tính đối nhân hoặc đối vật, tùy thuộc vào sự lựa chọn của các bên tham gia Việc bên bảo lãnh có thỏa thuận dùng tài sản để đảm bảo nghĩa vụ hay không sẽ ảnh hưởng đến bản chất của quan hệ bảo lãnh Một trong những đặc điểm quan trọng của bảo lãnh là chủ thể tham gia vào quan hệ này.
Quan hệ bảo lãnh bao gồm ba chủ thể: bên bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh và bên được bảo lãnh Trong mối quan hệ này, tồn tại hai mối quan hệ chính: một là giữa bên bảo lãnh và bên nhận bảo lãnh, hai là giữa bên được bảo lãnh và bên nhận bảo lãnh Mối quan hệ giữa bên bảo lãnh và bên nhận bảo lãnh là trung tâm, với thỏa thuận bảo đảm thực hiện nghĩa vụ từ bên bảo lãnh cho bên được bảo lãnh là điều kiện tiên quyết để hình thành quan hệ bảo lãnh Song song với đó, có hai loại nghĩa vụ: thứ nhất, nghĩa vụ của bên được bảo lãnh đối với bên nhận bảo lãnh từ hợp đồng nghĩa vụ; thứ hai, nghĩa vụ bảo lãnh của bên bảo lãnh đối với bên nhận bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
Theo Điều 339 Bộ luật Dân sự 2015, trong quan hệ bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh có quyền yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ nếu bên được bảo lãnh không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, trừ khi có thỏa thuận khác Bên nhận bảo lãnh không thể yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ khi nghĩa vụ chưa đến hạn, và bên bảo lãnh không phải thực hiện nghĩa vụ nếu bên nhận bảo lãnh có thể bù trừ nghĩa vụ với bên được bảo lãnh Trong quan hệ bảo lãnh, một bên thứ ba cam kết thực hiện nghĩa vụ thay cho bên khác khi bên đó không hoàn thành nghĩa vụ, nhưng không phải mọi trường hợp đều là bảo lãnh, ví dụ như ký quỹ và cầm cố, thế chấp tài sản của bên thứ ba.
Ký quỹ là quá trình mà bên có nghĩa vụ gửi tiền, kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ Nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng cam kết, bên có quyền có thể yêu cầu tổ chức tín dụng thanh toán và bồi thường thiệt hại, sau khi trừ chi phí dịch vụ Tổ chức tín dụng, mặc dù là bên thứ ba trong quan hệ ký quỹ, không đóng vai trò bảo lãnh mà thực hiện nghĩa vụ với tư cách là bên nhận ký quỹ.
Thế chấp và cầm cố tài sản của bên thứ ba là hai biện pháp bảo đảm phổ biến nhưng thường bị nhầm lẫn với bảo lãnh Nhiều bản án đã tuyên vô hiệu các hợp đồng thế chấp hoặc cầm cố tài sản của một người để bảo đảm nghĩa vụ của người khác, cho thấy sự khác biệt rõ ràng giữa hai biện pháp này Bảo lãnh không chỉ định tài sản cụ thể để đảm bảo, mà chỉ cam kết thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh Ngược lại, cầm cố và thế chấp tài sản của bên thứ ba liên quan đến việc chỉ định tài sản cụ thể để bảo đảm nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ.
Trong quan hệ bảo lãnh, nếu không có thỏa thuận khác, bên bảo lãnh và bên được bảo lãnh có nghĩa vụ giống nhau đối với bên nhận bảo lãnh Tuy nhiên, bên bảo lãnh không phải thực hiện nghĩa vụ cùng lúc với bên được bảo lãnh; bên nhận bảo lãnh chỉ có quyền yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không thực hiện đúng hạn.
5 Đoàn Thị Phương Diệp, Dương Kim Thế Nguyên (2018), “So sánh chế định bảo lãnh trong Bộ luật Dân sự
2015 và pháp luật dân sự Pháp”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 7 (359), tr 24
Theo Khoản 2 Điều 330 Bộ Luật Dân sự 2015, trong trường hợp bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, quan hệ bảo lãnh được xem là quan hệ song trùng nghĩa vụ, mặc dù không phải là cùng thực hiện nghĩa vụ Phạm vi bảo lãnh cần được xác định rõ ràng để đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan.
Theo Điều 336 Bộ luật Dân sự 2015, bên bảo lãnh có thể cam kết bảo lãnh một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ cho bên được bảo lãnh, bao gồm cả tiền lãi, tiền phạt và tiền bồi thường thiệt hại Pháp luật không quy định rõ loại nghĩa vụ nào được bảo lãnh, cho phép bên bảo lãnh cam kết bảo lãnh nhiều loại nghĩa vụ khác nhau, bao gồm nghĩa vụ tài sản và nghĩa vụ thực hiện công việc Nếu không có thỏa thuận khác, bên bảo lãnh phải sử dụng tài sản của mình để thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh Trong trường hợp nghĩa vụ là công việc cụ thể, bên bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện đúng công việc đó Nếu có thỏa thuận khác giữa các bên mà không vi phạm pháp luật, bên bảo lãnh phải tuân thủ thỏa thuận trong cam kết bảo lãnh khi phát sinh trách nhiệm.
Bộ luật Dân sự 2015 đã cập nhật một điểm mới cho phép các bên thỏa thuận sử dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh Khái niệm bảo lãnh có thể được hiểu theo hai cách: là hình thức bảo đảm mang tính đối nhân hoặc đối vật, tùy thuộc vào thỏa thuận giữa các bên Bên bảo lãnh có thể chỉ cam kết thực hiện nghĩa vụ thay thế mà không cần tài sản bảo đảm, hoặc các bên có thể thỏa thuận về việc sử dụng tài sản chung để bảo đảm nghĩa vụ.
Theo Khoản 3 Điều 336 Bộ Luật Dân sự 2015, bên bảo lãnh có thể sử dụng tài sản cụ thể để đảm bảo nghĩa vụ bảo lãnh của mình Nếu nghĩa vụ bảo lãnh liên quan đến một công việc nhất định, các bên có thể thỏa thuận về việc sử dụng tài sản cụ thể để đảm bảo thực hiện công việc đó Trong trường hợp bên được bảo lãnh vi phạm nghĩa vụ, bên bảo lãnh phải thực hiện theo cam kết đã thỏa thuận Bên bảo lãnh có thể áp dụng các biện pháp như cầm cố hoặc thế chấp để tăng cường sự bảo đảm cho nghĩa vụ của mình với bên nhận bảo lãnh Việc tồn tại song song hai loại biện pháp bảo đảm này không chỉ mang lại sự lựa chọn đa dạng cho các bên mà còn phù hợp với nguyên tắc tự do cam kết và tự do thỏa thuận trong pháp luật dân sự.
Một vấn đề nữa cũng liên quan đến phạm vi bảo lãnh, theo quy định tại khoản
Theo Điều 336 Bộ luật Dân sự 2015, nếu nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ phát sinh trong tương lai, phạm vi bảo lãnh sẽ không bao gồm nghĩa vụ phát sinh sau khi người bảo lãnh qua đời hoặc pháp nhân bảo lãnh chấm dứt tồn tại Ví dụ, nếu bên nhận bảo lãnh là ngân hàng, ngân hàng sẽ không còn biện pháp bảo đảm đối với các khoản vay phát sinh sau thời điểm người bảo lãnh cá nhân chết hoặc pháp nhân bảo lãnh không còn tồn tại do giải thể, phá sản hoặc tổ chức lại công ty Điều này ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo lãnh.
Thứ nhất , nghĩa vụ và trách nhiệm dân sự của bên bảo lãnh
Theo Điều 341 Bộ luật Dân sự 2015, trong quan hệ bảo lãnh, nếu bên được bảo lãnh không thực hiện nghĩa vụ đúng hạn, bên nhận bảo lãnh có quyền yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ thay Nếu bên nhận bảo lãnh miễn thực hiện nghĩa vụ cho bên bảo lãnh, bên được bảo lãnh không cần thực hiện nghĩa vụ, trừ khi có thỏa thuận hoặc quy định pháp luật khác Trong trường hợp nhiều người cùng bảo lãnh, nếu một người được miễn nghĩa vụ, những người còn lại vẫn phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của họ.
Trong trường hợp bảo lãnh liên đới, nếu một trong những người nhận bảo lãnh được miễn thực hiện nghĩa vụ đối với bên bảo lãnh, thì bên bảo lãnh vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đối với các người nhận bảo lãnh liên đới còn lại.
Nếu bên bảo lãnh không thực hiện đúng nghĩa vụ, bên nhận bảo lãnh có quyền yêu cầu bên bảo lãnh thanh toán giá trị nghĩa vụ vi phạm và bồi thường thiệt hại.
Theo Điều 340 Bộ Luật Dân sự, bên bảo lãnh có quyền yêu cầu bên được bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ hoàn trả trong phạm vi nghĩa vụ bảo lãnh đã thực hiện, trừ khi có thỏa thuận khác Điều này có nghĩa là bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ trước, sau đó mới có quyền yêu cầu hoàn trả Hơn nữa, bên bảo lãnh có quyền yêu cầu hoàn trả ngay cả khi chỉ thực hiện một phần nghĩa vụ bảo lãnh Bộ luật Dân sự 2015 chưa quy định thời hạn thực hiện nghĩa vụ hoàn trả, nhưng các bên có thể thỏa thuận về thời hạn này Nếu không có thỏa thuận, mỗi bên có thể yêu cầu thực hiện nghĩa vụ hoàn trả bất cứ lúc nào, với điều kiện thông báo trước cho bên kia trong thời gian hợp lý.
Thứ ba , quyền chuyển giao quyền yêu cầu của bên nhận bảo lãnh và quyền chuyển giao nghĩa vụ bảo lãnh của bên nhận bảo lãnh
Vai trò
Một trong những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự là tự do cam kết và thỏa thuận, điều này có nghĩa là việc xác lập, thực hiện và chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự phải dựa trên sự tự nguyện của các bên Tuy nhiên, thực tế cho thấy không phải tất cả cá nhân và pháp nhân đều tôn trọng quyền lợi hợp pháp của người khác, cũng như không luôn trung thực và thiện chí trong việc thực hiện các nghĩa vụ dân sự.
Pháp luật cho phép các bên tham gia giao dịch dân sự thỏa thuận áp dụng các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình Trong một số trường hợp, việc áp dụng biện pháp bảo đảm còn là nghĩa vụ bắt buộc theo quy định của pháp luật Bảo lãnh, một trong chín biện pháp bảo đảm được ghi nhận tại Bộ luật Dân sự 2015, không chỉ nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi mà còn đóng vai trò quan trọng trong mối quan hệ giữa các chủ thể trong giao dịch dân sự, tác động trực tiếp đến nền kinh tế và xã hội.
Bảo lãnh đóng vai trò quan trọng trong việc phòng ngừa rủi ro cho bên nhận bảo lãnh, giúp họ tránh hoặc giảm thiểu các rủi ro pháp lý trong các quan hệ pháp luật Khi bên được bảo lãnh vi phạm nghĩa vụ, bên bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ thay thế, đảm bảo quyền lợi cho bên nhận bảo lãnh.
Bên được bảo lãnh có nghĩa vụ được đảm bảo thực hiện bởi bên bảo lãnh, từ đó tạo cơ sở để họ tham gia vào quan hệ pháp luật Điều này giúp bên được bảo lãnh tiếp cận và mở rộng nguồn vốn cho đầu tư, sản xuất, kinh doanh hoặc tiêu dùng, đặc biệt khi năng lực tài chính của họ không đủ để tạo niềm tin cho bên nhận bảo lãnh hoặc không đáp ứng được quy mô cần thiết.
Bên bảo lãnh không chỉ đảm bảo thực hiện nghĩa vụ cho bên được bảo lãnh mà còn hỗ trợ và tạo điều kiện cho họ tiếp cận hoặc mở rộng nguồn vốn Đổi lại, bên bảo lãnh sẽ nhận được thù lao hoặc phí bảo lãnh theo thỏa thuận đã ký kết.
Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cho người khác thông qua biện pháp lãnh góp không chỉ gia tăng nguồn vốn đầu tư cho xã hội mà còn thúc đẩy sự liên kết giữa các thị trường vốn, hàng hóa, dịch vụ và bất động sản Điều này góp phần vào sự phát triển bền vững và ổn định của nền kinh tế - xã hội.
Khái quát về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng
Khái niệm
Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai, theo đó “chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”
Mặc dù quy định về bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được đề cập tại Luật kinh doanh bất động sản 2014 và được hướng dẫn cụ thể tại Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, nhưng định nghĩa chính thức về bảo lãnh này chỉ được quy định trong Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29/09/2017, sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN.
Theo Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN, bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là cam kết của ngân hàng thương mại với bên mua, bên thuê mua, trong đó ngân hàng sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hạn hoặc không hoàn lại đầy đủ tiền đã nhận Chủ đầu tư phải có trách nhiệm hoàn trả nợ cho ngân hàng thương mại trong trường hợp này.
Theo định nghĩa, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng bao gồm việc hoàn lại số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua nhà Khi đến thời hạn giao nhận nhà mà chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ bàn giao, đây chính là đối tượng bảo lãnh trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
Đặc điểm
a) Chủ thể, phạm vi bảo lãnh
Thứ nhất , chủ thể bảo lãnh
Quan hệ bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trong bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai bao gồm ba bên: khách hàng mua nhà (bên nhận bảo lãnh), chủ đầu tư dự án (bên được bảo lãnh) và ngân hàng thương mại (bên bảo lãnh) Điều này đảm bảo rằng quyền lợi của khách hàng được bảo vệ và chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng một cách minh bạch và an toàn.
Theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Thông tư số 07/2015/TT-NHNN, chỉ các ngân hàng thương mại có đủ năng lực mới được thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai Các ngân hàng này phải có nội dung hoạt động bảo lãnh trong giấy phép thành lập và hoạt động, không bị cấm thực hiện bảo lãnh trong giai đoạn kiểm soát đặc biệt và sẽ công bố danh sách ngân hàng đủ năng lực trên trang thông tin điện tử của Ngân hàng Nhà nước Nếu ngân hàng không còn đủ năng lực, họ sẽ bị loại khỏi danh sách nhưng vẫn phải thực hiện các thỏa thuận bảo lãnh đã ký cho đến khi nghĩa vụ chấm dứt Hiện tại, theo Quyết định số 2401/QĐ-NHNN, có 42 ngân hàng thương mại đủ năng lực bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm 31 ngân hàng trong nước, 09 ngân hàng 100% vốn nước ngoài và 02 ngân hàng liên doanh.
Trong quan hệ bảo lãnh nghĩa vụ tài chính giữa chủ đầu tư và khách hàng trong bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, tồn tại hai mối quan hệ chính: quan hệ bảo lãnh giữa ngân hàng thương mại và khách hàng, cùng với quan hệ mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư và khách hàng Chủ đầu tư có nghĩa vụ hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng nếu không bàn giao nhà đúng hạn, trong khi ngân hàng thương mại có trách nhiệm bảo lãnh và hoàn trả số tiền này cho khách hàng khi chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ Việc ngân hàng thương mại bảo lãnh là điều kiện bắt buộc mà chủ đầu tư phải đáp ứng trước khi tiến hành bán nhà ở thương mại, đồng thời chủ đầu tư cũng phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng.
Thứ hai , phạm vi bảo lãnh
Theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định rằng ngân hàng thương mại phải đảm bảo hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng hạn Tuy nhiên, luật không định nghĩa rõ ràng về "tiền ứng trước" và các khoản tiền khác mà chủ đầu tư phải hoàn lại Theo Điều 57 của Luật, khoản tiền ứng trước là số tiền mà bên mua thanh toán cho chủ đầu tư theo tiến độ hợp đồng Đặc biệt, trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, số tiền ứng trước không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà (với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, mức tối đa là 50%) Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà.
Theo Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhà đầu tư có nghĩa vụ hoàn lại cho khách hàng không chỉ tiền ứng trước mà còn các khoản tiền khác chưa được định nghĩa rõ ràng Theo Khoản 2 Điều 336 Bộ luật Dân sự 2015, nghĩa vụ bảo lãnh bao gồm cả tiền lãi, tiền phạt và tiền bồi thường thiệt hại, trừ khi có thỏa thuận khác Luật Nhà ở 2014 quy định người mua nhà phải nộp 2% kinh phí bảo trì chung cư trước khi nhận bàn giao Do đó, các khoản tài chính khác mà ngân hàng bảo lãnh có thể bao gồm kinh phí bảo trì 2%, tiền phạt vi phạm hợp đồng và tiền bồi thường thiệt hại.
Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 9 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định rằng bên bảo lãnh có thể cam kết bảo lãnh một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ tài chính của bên được bảo lãnh đối với bên nhận bảo lãnh.
Ngân hàng thương mại có thể bảo lãnh toàn bộ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng, bao gồm cả kinh phí bảo trì 2%, tiền phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và tiền lãi chậm hoàn trả Tuy nhiên, số tiền bảo lãnh tối đa không được vượt quá số tiền ứng trước mà chủ đầu tư được phép nhận theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Việc sử dụng thuật ngữ “hoàn lại” trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các Thông tư hướng dẫn là chưa hợp lý, vì nó chỉ phù hợp với “tiền ứng trước” và các khoản tiền mà bên mua nộp trước khi nhận nhà, trong khi tiền phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và tiền lãi không thuộc về các khoản này.
Theo quy định tại khoản 4 Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN, trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai gồm các bước chính như sau:
Ngân hàng thương mại sẽ xem xét và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư dựa trên đề nghị của họ hoặc bên bảo lãnh đối ứng Để được ngân hàng xem xét, chủ đầu tư cần đáp ứng các điều kiện chung theo Điều 10 của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN, bao gồm năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, cùng với nghĩa vụ bảo lãnh phải là nghĩa vụ tài chính hợp pháp Ngoài ra, tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải đánh giá khả năng hoàn trả số tiền mà họ phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
Theo Thông tư số 07/2015/TT-NHNN, các dự án bất động sản hình thành trong tương lai phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Cụ thể, để đưa bất động sản vào kinh doanh, chủ đầu tư cần có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt, giấy phép xây dựng (nếu cần), và biên bản nghiệm thu hoàn thành hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp, cần có biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng Những quy định chặt chẽ này không chỉ giúp ngân hàng thương mại thận trọng hơn trong việc cấp bảo lãnh mà còn là công cụ để loại bỏ các chủ đầu tư thiếu năng lực, hạn chế tình trạng "bán nhà trên giấy" trong lĩnh vực bất động sản.
Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư cần ký hợp đồng bảo lãnh cho dự án nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Hợp đồng này phải được lập dưới hình thức thỏa thuận cấp bảo lãnh theo Thông tư số 07/2015/TT-NHNN, đảm bảo nội dung bảo lãnh phù hợp với các quy định hiện hành Số tiền bảo lãnh tối đa cho một dự án không vượt quá số tiền mà chủ đầu tư được phép nhận ứng trước từ bên mua, cũng như các khoản tiền khác mà chủ đầu tư có nghĩa vụ hoàn lại khi không thực hiện đúng cam kết giao nhà Thỏa thuận cấp bảo lãnh có hiệu lực từ ngày ký cho đến khi tất cả cam kết bảo lãnh kết thúc theo quy định.
Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ thỏa thuận cấp bảo lãnh theo Thông tư số 07/2015/TT-NHNN và Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Ngân hàng thương mại có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ Số tiền bảo lãnh cho một dự án tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước từ bên mua, không vượt quá 70% giá trị hợp đồng Trong trường hợp chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, mức bảo lãnh này cũng phải tuân thủ quy định tương ứng.
Thỏa thuận cấp bảo lãnh là văn bản giữa bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng và bên xác nhận bảo lãnh với khách hàng cùng các bên liên quan, nhằm quy định việc phát hành bảo lãnh ngân hàng, bảo lãnh đối ứng và xác nhận bảo lãnh cho khách hàng.
Theo Điều 14 Thông tư 07/2015/TT-NHNN, để thực hiện bảo lãnh, tổ chức tín dụng và khách hàng cần ký thỏa thuận cấp bảo lãnh, trừ trường hợp bảo lãnh đối ứng Thỏa thuận này phải bao gồm các nội dung như quy định pháp luật áp dụng, thông tin các bên, nghĩa vụ bảo lãnh, số tiền và đồng tiền bảo lãnh, hình thức phát hành cam kết, điều kiện thực hiện nghĩa vụ, quyền và nghĩa vụ của các bên, phí bảo lãnh, lãi suất áp dụng, thời hạn hoàn trả nợ, cùng với số hiệu, ngày ký và giải quyết tranh chấp Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận thêm nội dung khác nhưng không trái với quy định của Thông tư và pháp luật Việc sửa đổi, bổ sung hay hủy bỏ thỏa thuận phải tuân thủ quy định pháp luật Nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng thương mại chấm dứt trong các trường hợp như nghĩa vụ bên được bảo lãnh chấm dứt, nghĩa vụ đã được thực hiện, bảo lãnh bị hủy bỏ, cam kết hết hiệu lực, hoặc bên nhận bảo lãnh miễn thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật.
Ba là , ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng
Theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN, sau khi ký hợp đồng mua nhà ở, chủ đầu tư phải hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng nếu không bàn giao nhà đúng hạn Trong vòng 10 ngày làm việc, chủ đầu tư phải gửi hợp đồng mua nhà cho ngân hàng thương mại Ngân hàng thương mại sẽ phát hành cam kết bảo lãnh cho khách hàng trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ khi nhận hợp đồng, và cam kết này được gửi đến địa chỉ của khách hàng dưới hình thức thư bảo lãnh theo quy định.
Việc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và khách hàng được thực hiện sau khi ngân hàng tham gia vào quy trình này.