3.1. Nội dung nghiên cứu
3.1.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến sử dụng đất
3.1.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên
- Điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, địa hình, địa mạo, khí hậu, thuỷ văn - Các nguồn tài nguyên: Tài nguyên đất, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, tài nguyên cảnh quan môi trường và nhân văn.
3.1.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
- Tăng trưởng và phát triển kinh tế - Chuyển dịch cơ cấu kinh tế
- Thực trạng phát triển các ngành kinh tế: Khu vực kinh tế nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ
- Dân số, lao động, việc làm và thu nhập
- Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội - Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Hưng yên
- Phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có quan hệ đến việc sử dụng đất, quy hoạch các dự án.
3.1.2. Đánh giá việc thực hiện một số dự án quy hoạch trên địa bàn tỉnh tỉnh
- Đánh giá, phân tích tình hình triển khai các dự án đã được quy hoạch trên địa bàn tỉnh và ảnh hưởng của việc triển khai các dự án đến giá đất
3.1.3. Đánh giá thực trạng giá đất và tình hình biến động giá đất
- Đánh giá thực trạng giá đất năm 2011 và tình hình biến động giá đất giai đoạn 2001-2010, những nguyên nhân tác động đến giá đất.
3.1.4. Ảnh hưởng việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất
- Nghiên cứu, phân tích ảnh hưởng của quy hoạch, việc triển khai các dự án quy hoạch đến giá đất
3.1.5. Đề xuất một số giải pháp
Trên cơ sở nghiên cứu, phân tích ảnh hưởng của việc thực hiện các dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất đề xuất một số giải pháp nhằm quản lý, sử dụng đất có hiệu quả, hạn chế những tồn tại, bất cập của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất.
3.2. Phương pháp nghiên cứu
3.2.1. Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu
Thu thập số liệu thứ cấp: là những số liệu liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến quá trình nghiên cứu của đề tài đã được công bố công khai ở các cấp, các ngành nhằm phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài. Nguồn số liệu này được thu thập từ các sở, ban, ngành của tỉnh; các phòng, ban của huyện, thành phố nơi chọn mẫu điều tra; các nguồn tài liệu từ sách báo, tạp chí, các công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến giá đất, quy hoạch sử dụng đất của các dự án.
- Số liệu sơ cấp: là những số liệu chưa được công bố, tính toán chính thức. Số liệu này được thu thập từ việc điều tra thực tế thực trạng việc quy hoạch và thực hiện quy hoạch sử dụng đất các dự án, tình hình biến động giá đất và mối quan hệ quy hoạch sử dụng đất các dự án đến giá đất thông qua điều tra mới bằng phiếu điều tra.
3.2.2. Phương pháp điều tra phỏng vấn
Thực hiện việc điều tra phỏng vấn tại nơi được chọn làm điểm điều tra bằng việc phỏng vấn trực tiếp người đang sử dụng đất hoặc có liên quan nhằm có được những thông tin chính xác, trung thực.
Yêu cầu của phương pháp này là phỏng vấn trực tiếp người được điều tra, hạn chế việc phát phiếu điều tra.
3.2.3. Phương pháp minh họa trên bản đồ
- Ghi nhận, mô tả, phân tích, tổng hợp các đối tượng, yếu tố lên bản đồ
3.2.4. Phương pháp chọn điểm, chọn mẫu
* Chọn điểm, chọn mẫu nghiên cứu là phương pháp phân tích, đánh
giá, lựa chọn các điểm điều tra để thực hiện mục đích điều tra; việc này hết sức quan trọng, nó có ảnh hưởng khách quan tới kết quả phân tích, mang tính đại diện cho toàn bộ địa bàn nghiên cứu, do đó khi tiến hành lựa chọn điểm, mẫu nghiên cứu bằng cách chọn các xã, phường, thị trấn đại diện cho địa bàn nghiên cứu và trên cơ sở đó chọn các hộ đại diện cho mỗi điểm điều tra. Công tác chọn điểm nghiên cứu được căn cứ vào các yêu cầu sau:
- Chọn địa bàn đã và đang có quy hoạch sử dụng đất các dự án.
- Các giao dịch về đất đai (thị trường bất động sản) diễn ra mạnh mẽ.
* Chọn thửa đất nghiên cứu: đây là bước hết sức quan trọng, có liên quan
trực tiếp tới độ chính xác của kết quả nghiên cứu. Vì thửa đất nghiên cứu phải nằm trong các xã (điểm) đã được lựa chọn đồng thời đại diện cho các thửa đất trong vùng. Sau đó chọn ngẫu nhiên số thửa đất cần điều tra theo danh sách và trực tiếp phỏng vấn từng người sử dụng thửa đất đó.
3.2.5. Phương pháp so sánh
Dựa trên cơ sở phân tích mức giá đất của các thửa đất có vị trí, điều kiện tương tự đã chuyển nhượng thành công hoặc đang hoặc đang mua bán trên thị trường tại khu vực trước khi có quy hoạch sử dụng đất các dự án và sau khi có quy hoạch sử dụng đất các dự án hoặc so sánh ước tính giá đất của các thửa đất tương tự đã chuyển nhượng thành công trên thị trường.
3.2.6. Phương pháp tiếp cận hệ thống
Cách xem xét đối tượng trong hệ thống như một hệ thống toàn vẹn phát triển động, trong quá trình sinh thành thông qua giải quyết những mâu thuẫn bên trong, do những tương tác hợp quy luật giữa các thành tố của hệ thống, vạch ra được bản chất toàn vẹn của hệ thống qua việc phát hiện ra được
3.2.7. Phương pháp ứng dụng các công nghệ
Các thông tin, số liệu thu thập được xử lý, tổng hợp trên máy tính bằng một số phần mềm cơ bản như: excel,.... và việc thể hiện thông tin, số liệu tổng hợp chủ yếu qua 2 dạng sơ đồ và bảng biểu.
Đối với thông tin, số liệu đã có sẵn, sau khi thu thập, toàn bộ những thông tin số liệu này được kiểm tra ở ba khía cạnh: đầy đủ, chính xác và khẳng định độ tin cậy. Sau đó được xử lý bằng phâng mềm EXCEL và thông qua kết quá tính toán, xử lý để so sánh, đánh giá và rút ra kết luận.
Những thông tin, số liệu mới thu thập được tại các cuộc điều tra, phỏng vấn đều được kiểm tra, bổ sung và chỉnh lý sau đó được xư lý bằng phần mềm EXCEL để tổng hợp và phân tích. Trong quá trình nghiên cứu, xử lý số liệu, việc phân tổ thống kê được coi là biện pháp chủ đạo để đánh giá, phân tích, so sánh nhằm rút ra kết luận và đánh giá đúng thực trạng vấn đề cần nghiên cứu.