5.1. Giá đất và quản lý tài chính về đất đai.
5.1.1. Giá đất và quản lý nhà nước về giá đất
- Khoản 19, 20 Điều 3; Điều 112 - 114 Luật Đất đai 2013;
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất;
- Điều 3 NĐ 01/2017/NĐ-CP;
- Nghị định 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 quy định về khung giá đất;
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Điều 10 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn luật đất đai và sửa đổi thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
a. Khái niệm
- Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất;
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
b. Phân loại
Giá đất do Nhà nước quy định
- Là giá đất do Nhà nước ấn định cụ thể trong các văn bản pháp luật.
- Nguyên tắc
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
- Phương pháp: Chính phủ sẽ có quy định cụ thể.
+ Phương pháp so sánh trực tiếp + Phương pháp thu nhập
+ Phương pháp chiết trừ + Phương pháp thặng dư
+ Phương pháp hệ số điều chỉnh
Các loại giá đất của Nhà nước (i) Khung giá đất của Chính phủ
- Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng.
- Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp nếu giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất.
(ii) Giá đất của UBND cấp tỉnh
❑ Bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
- Được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
- Bị khống chế bởi khung giá đất của Chính phủ
- Các trường hợp áp dụng bảng giá đất (Khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013).
❑ Giá đất cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
- Do UBND cấp tỉnh quyết định để áp dụng cho các trường hợp cụ thể.
- Không bị khống chế bởi khung giá đất của Chính phủ.
- Các trường hợp áp dụng (Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013).
Giá thị Trường
Là giá đất hình thành thông qua các hoạt động của thị trường. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, có các đặc điểm:
- Được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành;
- Mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường;
- Không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định.
Giá hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất (Xem thêm Luật Đấu giá tài sản 2016)
- Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất - Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất
+ Đấu giá khi Nhà nước giao, cho thuê đất (Điều 117 – 119 Luật Đất đai 2013).
Tham khảo thêm vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm, Tp.HCM liên quan đến Công ty Tân Hoàng Minh;
+ Đấu giá để thực hiện nghĩa vụ tài sản của người sử dụng đất.
+ Đấu giá quyền sử dụng đất theo nhu cầu của người sử dụng đất.
Giá thỏa thuận trong các giao dịch quyền sử dụng đất
5.2. Nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai (Điều 107 Luật Đất đai 2013)