IV. Chế độ sử dụng đất
4.2. QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
4.2.3. NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
a. Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất (Điều 108, 109 và 110 LĐĐ 2013; Nghị định 45/2014/NĐ-CP 15/5/2014; Nghị định 135/2016/NĐ-CP 09/9/2016; Thông tư 76/2014/TT-BTC 16/6/2014)
❑ Khái niệm: Tiền SDĐ là số tiền mà người SDĐ phải trả cho Nhà nước khi được Nhà
nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho phép chuyển mục đích SDĐ, công nhận QSDĐ (Khoản 21 Điều 3 LĐĐ 2013).
❑ Đặc điểm:
⎯ Là tiền phải trả để có QSDĐ
⎯ Đối tượng áp dụng: chủ thể SDĐ dưới hình thức giao vào những mục đích nhất định
⎯ Phương thức thanh toán: một lần
❑ Các trường hợp phải nộp tiền SDĐ: Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP
⎯ Khi nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ
⎯ Khi người SDĐ chuyển mục SDĐ từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không
phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc
trường hợp phải nộp tiền SDĐ
⎯ Trường hợp người đang SDĐ được cấp GCN mà phải nộp tiền SDĐ
❑ Căn cứ để tính tiền sử dụng đất: Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP
❑ Thu tiền SDĐ trong các trường hợp cụ thể:
⎯ Thu tiền SDĐ khi nhà nước giao đất (Điều 4 NĐ 45/2014/NĐ-CP)
⎯ Thu tiền SDĐ đối với trường hợp chuyển mục đích SDĐ (Điều 5 NĐ
45/2014/NĐCP)
⎯ Thu tiền SDĐ khi công nhận quyền SDĐ (Điều 6, 7, 8, 9 NĐ 45/2014/NĐ-CP):
+ Việc thu tiền SDĐ khi công nhận quyền SDĐ chủ yếu áp dụng đối với chủ thể SDĐ là hộ
gia đình, cá nhân.
+ Tiền SDĐ sẽ được xác định dựa trên nhiều yếu tố như thời điểm bắt đầu SDĐ, việc SDĐ
có vi phạm pháp luật đất đai hay không, có GCN hay không, hiện trạng SDĐ (có nhà
ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở), diện tích đất sử dụng (trong/ vượt hạn mức giao đất ở),..
b. Tiền thuê đất (NĐ 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014; NĐ 135/2016/NĐ-CP ngày
09/9/2016; TT 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014)
❑ Khái niệm: Tiền thuê đất là khoản tiền mà các chủ thể SDĐ dưới hình thức thuê đất
phải trả cho Nhà nước để được quyền sử dụng một diện tích đất trong một thời gian
nhất định.
❑ Đặc điểm:
⎯ Bản chất: tiền phải trả để có QSDĐ
⎯ Đối tượng áp dụng: chủ thể SDĐ dưới hình thức thuê
⎯ Phương thức trả tiền: hàng năm/ một lần (có thể lựa chọn phương thức trả tiền thuê)
❑ Các đối tượng phải nộp tiền thuê đất: Điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP
⎯ Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê.
⎯ Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm: không được lựa chọn phương thức trả tiền thuê.
❑ Căn cứ tính tiền thuê đất, thuê mặt nước Điều 3 Nghị định 46/2014/NĐ-CP c. Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất
❑ Khái niệm:
⎯ Là nghĩa vụ vật chất mà người SDĐ phải thực hiện hàng năm cho Nhà nước
⎯ Bản chất: Thuế SDĐ là khoản điều tiết lợi ích từ việc SDĐ của người SDĐ.
❑ Phân loại thuế sử dụng đất.
⎯ Thuế SDĐ nông nghiệp: (Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp ngày
10/7/1993;
Pháp lệnh thuế bổ sung đối với hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức ngày 26/3/1994)
+ Khái niệm: Là loại thuế thu vào hành vi SDĐ vào mục đích sản xuất nông nghiệp của các
tổ chức, cá nhân, hộ gia đình.
+ Đối tượng áp dụng:
● Tổ chức, cá nhân SDĐ vào sản xuất nông nghiệp (hợp pháp/không hợp pháp);
● Tổ chức, cá nhân được giao QSDĐ nông nghiệp mà không sử dụng vẫn phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp.
⎯ Thuế SDĐ phi nông nghiệp (Luật 48/2010/QH12 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (hiệu lực từ 01/01/2012); Nghị định 53/2011/NĐ-CP ngày
01/7/2011;
Thông tư 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011)
+ Khái niệm: là loại thuế thu vào hành vi sử dụng đất phi nông nghiệp của cá tổ chức, cá
nhân, hộ gia đình.
+ Đối tượng áp dụng: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng các loại đất phi nông nghiệp
gồm:
● Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
● Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
● Đất phi nông nghiệp (đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất cơ sở tôn giáo, đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất xây dựng trụ sở,…) sử dụng vào mục đích kinh doanh.
d. Thuế thu nhập từ chuyển QSDD
❑ Khái niệm: Là loại thuế đánh vào thu nhập mà người SDĐ có được từ việc chuyển
QSDĐ
❑ Thuế thu nhập cá nhân: (Luật số 04/2007/QH12 Luật thuế thu nhập cá nhân (hiệu lực 01/01/2009); Luật số 26/2012/QH13 Luật sửa đổi, bổ sung (hiệu lực 01/7/2013); Luật số 71/2014/QH13 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của các luật về thuế (hiệu lực 01/01/2015)
⎯ Đối tượng áp dụng: cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng quyền SDĐ:
+ Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (khoản 5 Điều 3)
Thu nhập từ nhận thừa kế, từ nhận quà tặng đối với phần giá trị vượt trên 10 triệu đồng theo
từng lần phát sinh thu nhập (khoản 9, 10 Điều 3, khoản 2 Điều 31).
⎯ Các trường hợp được miễn thuế TNCN (Điều 4):
+ Chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho BĐS giữa những người thân, có mối quan hệ gia đình:
giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu;…
+ Chuyển nhượng nhà ở, QSDĐ ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp
cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
❑ Thuế thu nhập doanh nghiệp (Luật số 14/2008/QH12 Luật thuế thu nhập doanh
nghiệp (hiệu lực từ 01/01/2009);Luật số 32/2013/QH13 sửa đổi, bổ sung (hiệu lực
01/01/2014)
Đối tượng áp dụng: tổ chức kinh doanh có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. =>
không phân biệt chức năng kinh doanh.
e. Lệ phí trước bạ: Nghị định 140/2016
❑ Khái niệm: là nghĩa vụ mà người SDĐ phải nộp khi đăng ký quyền sử dụng đất hoặc
đăng ký quyền sở hữu tại sản.
❑ Đối tượng áp dụng: tổ chức, cá nhân khi khi đăng ký quyền sử dụng đất hoặc đăng
ký quyền sở hữu tại sản.
❑ Đối tượng được miễn: Điều 9 Nghị định 140/2016.
⎯ Đất Nhà nước giao, cho thuê nhằm đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng hoặc nhà để chuyển nhượng;
⎯ Đất Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận sử dụng vào mục đích sản xuất NN,
LN, NTTS, LM;
⎯ Đất Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm;
⎯ Nhà, đất thừa kế, quà tặng giữa vợ - chồng; cha, mẹ - con ruột/nuôi/dâu/rể; ông, bà –
cháu nội/ngoại; anh – chị - em ruột
f. Lệ phí địa chính: Thông tư 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014
❑ Khái niệm: Lệ phí địa chính là khoản tiền mà người SDĐ phải nộp khi cơ quan nhà
nước có thẩm quyền giải quyết các công việc về địa chính.
❑ Trường hợp áp dụng: khi người sử dụng đất được nhà nước giải quyết các công việc
sau:
⎯ Cấp giấy chứng nhận
⎯ Chứng nhận đăng ký biến động đất đai
⎯ Trích lục hồ sơ địa chính
⎯ Xác nhận tính hợp pháp của các giấy tờ về nhà đất.