1.4.1.1 Cơ sở lý luận
Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những bất động sản tương tự được giao dịch với giá trị của bất động sản cần định giá có mối liên hệ với nhau.
Dựa chủ yếu trên nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp.
- Các trường hợp áp dụng:
Định giá các tài sản có tính đồng nhất nhƣ: các căn hộ, các chung cƣ, các dãy nhà đƣợc xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các mảnh đất trống
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung trong định giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế, định giá cho việc mua hoặc chuyển quyền sở hữu ( hay sử dụng) đất đai...
1.4.1.3 Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp
Ưu điểm:
- Đây là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc các mô hình tính tóa, mà dực vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để thừa nhận các dấu hiệu về giá trị.
- Các quan điểm của người bán và người mua đặc trưng đã được thể hiện tại giá cuối cùng;
- Các thay đổi các điều kiện tài chính và lạm phát đƣợc thể hiện trong giá bán;
- Sự khác biệt giữa các đối tƣợng so sánh đƣợc hiệu chỉnh
22
- Có cơ sở vững chắc để đƣợc khách hàng, cũng nhƣ các cơ quan pháp lý công nhận.
- Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác.
Nhược điểm:
- Không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được phương pháp này.
- Các thông tin thường mang tính lịch sử.
- Phức tạp trong việc thu thập thông tin về giá bán thực tế, đây là một trong những khó khăn nhất trong điều kiện nước ta hiện nay, do các giao dịch thường ít công khai, số liệu các bên tham gia giao dịch cung cấp cho cơ quan chức năng (nhƣ cơ quan thuế) nhiều khi cũng không chính xác;
- Khó xác minh các điều kiện đặc biệt của hợp đồng giao dịch;
- Phụ thuộc vào tính tích cực của thị trường;
- Phụ thuộc vào độ ổn định của thị trường;
- Phức tạp khi phối hợp các dữ liệu về phân tích sự khác biệt của các BĐS đã bán với bất động sản định giá.
1.4.2 Phương pháp chi phí 1.4.2.1 Cơ sở lý luận
- Dựa trên giả định rằng các giá trị của tài sản cần thẩm định có thể đƣợc đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự và coi đây như là một vật thay thế.
- Dựa chủ yếu vào nguyên tắc thay thế.
- Các trường hợp áp dụng:
+ Định giá các tài sản không có chức năng sinh lời, các tài sản chuyên dùng, đơn chiếc.
+ Định giá cho mục đích bảo hiểm, thu thuế, đấu thầu.
+ Thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác.
1.4.2.2 Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp
23
Ưu điểm:
- Sử dụng để định giá các tài sản dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt - Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ sở dự báo
dòng lợi ích tương lai mà tài sản mang lại.
Nhược điểm:
- Gặp phải những hạn chế trong phương pháp so sánh
- Chi phí không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng cùa nhiều bộ phận chƣa chắc bằng với giá trị toàn bộ.
- Việc ƣớc tính giảm giá tích lũy mang tính chủ quan nhiều hơn khách quan. - Nhà định giá để hiểu biết về kỹ thuật và phải có kinh nghiệp.
1.4.3 Phương pháp thu nhập 1.4.3.1 Cơ sở lý luận
- Dựa trên nguyên tắc chủ yếu là nguyên tắc dự bái lợi ích tương lai: cho rằng giá thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại cảu tất ca3cac1 khoảng thu nhập ròng tương lai có thể nhận được từ tài sản đó.
- Hoàn toàn có thể xác định được dòng lợi trương lai mà tài sản tạo ra.
- Các trường hợp áp dụng
- Áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tƣ.
- Định giá những tài sản mà có thể dự tính đƣợc thu nhập ròng các năm tương lai.
1.4.3.2 Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp
Ưu điểm:
- Đơn giản trong áp dụng
- Có độ chính xác tương đối cao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh đƣợc.
24
Nhược điểm:
- Trong phân tích các thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai...
- Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai - Áp dụng một tỷ lệ vốn háo cố định.
- Trong khi hiệu quả của tài sản trong quá khứ có tầm quan trọng hàng đầu trong kêu gọi vốn đầu tƣ, thì sự quan tâm cảu các nhà đầu tƣ lạ tập trung vào lợi nhuận ròng tiềm tàng.
1.4.4 Phương pháp lợi nhuận 1.4.4.1 Cơ sở lý luận
- Phương pháp lợi nhuận được trên giả thiết giá trị của tài sản có liên quan đến lợi nhuận có thể thực hiện đƣợc do hoạt động của tài sản đó mang lại: nếu một tài sản mang lại lợi nhuận cao, chứng tỏ tài sản đó có giá trị hơn so với một tài sản không mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp.
- Dựa trên chủ yếu nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai
- Các trường hợp áp dụng: Phương pháp này áp dụng trong việc thẩm định các tài sản mà việc so sánh với nhưng tào sản giống nhau hoặc tương tư gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản
1.4.4.2 Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp
Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá đối với những tài sản hoạt động tảo ra lợi nhuận. Muốn thực hiện phương pháp này hiệu quả, nhà định gái phải có kiến thức vững vàng vể các loại hình kinh doanh. Lợi nhuận ƣớc tính có thể không phản ánh đƣợc mức độ thu nhập thực của tài sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự năng động, tháo vát, chăm chỉ của người vận hành tài sản đó.
25
1.4.5 Phương pháp thặng dư 1.4.5.1 Cơ sở lý luận
- Phương pháp thặng dư được xây dựng dựa chủ yếu trên nguyên tắc đóng góp và nguyên tắc dự kiến dòng lợi ích tương lai, tức là, giá trị hiện tại của bất động sản (giá trị chƣa đƣợc phát triển) chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ƣớc tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
- Các trường hợp áp dụng: Đối tượng là những bất động sản có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. Các bất động sản này có thể là đất trống hay đất có các kết cấu xây dựng lỗi thời đang tồn tại cần phải thay thế hay cải tạo.
1.4.5.2 Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp
Ưu điểm:
- Để định giá các bất động sản có khả năng phát triển.
- Thích hợp để đƣa ra mức giá khi tham gia đấu giá.
- Tƣ vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán ( cho thuê) tối thiểu.
Nhược điểm:
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.
- Mọi ƣớc tính về chi phí, giá bán cũng nhƣ giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.