CON ĐƯỜNG KHẢO SÁT
2.4. Nhận định chung về cách tính toán hệ số điều chỉnh của các công ty thẩm định giá trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
2.5.2. Quá trình nghiên cứu và xây dựng
2.5.2.1. Quá trình xây dựng hệ số điều chỉnh hẻm và mặt tiền của tuyến đường Nguyễn Kim
Dựa vào cơ sở dữ liệu thu thập đƣợc nhƣ trên, sinh viên đã tiến hành chia các tài sản thành 3 cặp tài sản mặt tiền- hẻm để tính hệ số điều chỉnh cho các hẻm. Đường Nguyễn Kim có chiều rộng lòng đường là 15m, có các loại hẻm là 2m và 4m. Cặp tài sản thứ nhất và thứ ba đƣợc tiến hành điều tra trên hẻm 178 có chiều rộng 2m. Cặp tài sản thứ 2 được tiến hành thực hiện đối với hẻm số 74 đường Nguyễn Kim có chiều rộng 4m. Từ đó sinh viên sẽ tính ra đƣợc hệ số điều chỉnh hẻm – mặt tiền cho từng loại
hẻm nhƣ trên. (Sơ đồ các tài sản)
TSH 3 TSH 1
TSMT 1 TSMT 2 TSMT 3
TSH 2
Đường Nguyễn Kim
Hẻm 178
4m
45
2.5.2.1a. Cặp TSMT 1 – TSH 1 (Hẻm 2m)
Tài sản 160 Nguyễn Kim,
phường 6, quận 10
178/10 Nguyễn Kim, phường 6, quận 10
Giá bán (đồng) 8.700.000.000 2.500.000.000
Vị trí Mặt tiền Hẻm
Pháp lý Sổ hồng Sổ hồng
Diện tích đất (m2) 35 37
Diện tích sàn xây dựng (m2) 120 (nhà 4 tấm) 61 (nhà 1 tấm) Đơn giá xây dựng (đ/m2) 6.190.000 3.790.000
Giá công trình xây dựng (đ) 742.800.000 231.190.000
Tuổi đời hiệu quả (năm) 7 10
Tuổi đời kinh tế (năm) 50 50
Giá trị còn lại (%) 86 80
Giá trị còn lại của công trình (đ) 638.808.000 185.000.000
Giá trị đất (đ) 8.061.192.000 2.315.000.000
Đơn giá Quyền SD đất (đ/m2) 230.320.000 62.560.000 Hệ số điều chỉnh hẻm / mặt
tiền 1
27.16%
Chú thích:
+ Hai bất động sản này là hai bất động sản có đặc điểm khá tương đồng, diện tích gần bằng nhau, khác nhau ở yếu tố vị trí hẻm – mặt tiền. Vì vậy đối với cặp bất động sản này, sinh viên thực hiện sẽ tiến hành chiết trừ công trình xây dựng để cho ra đơn giá quyền sử dụng đất đối với từng bất động sản. Do diện tích đất tương đồng nên để tính hệ số điều chỉnh giá đất hẻm – mặt tiền, sinh viên thực hiện bằng cách lấy hai đơn giá quyền sử dụng đất chia nhau.
46
+ Đơn giá công trình xây dựng đƣợc tính theo suất đầu tƣ năm 2010 ( bảng phần 2.5.2)
+ Nhà 160 Nguyễn Kim kết cấu còn khá mới nên dựa vào thông tin của chủ nhà và đánh giá thực trạng tại hiện trường, sinh viên đánh giá tỷ lệ còn lại khoảng 86 %.
+ Nhà 178/10 Nguyễn Kim đƣợc xây dựng từ khoảng 10 năm, đƣợc sửa chữa nội thất nhìn khá mới nhƣng nhìn chung về kết cấu, sinh viên đánh giá tỷ lệ còn lại khoảng 80%.
2.5.2.1b. Cặp TSMT 2 – TSH 2 (Hẻm 4m)
Tài sản 70 Nguyễn Kim,
phường 6, quận 10
74/9 Nguyễn Kim, phường 6, quận 10
Giá bán (đồng) 14.000.000.000 3.700.000.000
Vị trí Mặt tiền Hẻm
Pháp lý Sổ hồng Sổ hồng
Diện tích đất (m2) 48 36
Diện tích sàn xây dựng (m2) 140 108
Đơn giá xây dựng (đ/m2) 5.830.000 5.830.000
Giá công trình xây dựng (đ) 816.200.000 629.640.000
Tuổi đời hiệu quả (năm) 8 4
Tuổi đời kinh tế (năm) 50 50
Giá trị còn lại (%) 84 92
Giá trị còn lại của công trình (đ) 685.600.000 579.270.000
Giá trị đất (đ) 13.314.400.000 3.120.730.000
Đơn giá Quyền SD đất (đ/m2) 277.300.000 86.600.000 Hệ số điều chỉnh hẻm / mặt
tiền 2
31.22%
47
Chú thích:
+ Vì hai bất động sản này khá tương đồng nên để tính hệ số điều chỉnh sinh viên sẽ lấy 2 đơn giá quyền sử dụng đất chia nhau.
+ Nhà 74/9 Nguyễn Kim còn khá mới, kết cấu công trình còn gần nhƣ là nguyên vẹn, chủ nhà lại là một nữ giáo viên đã về hưu nên theo đánh giá của sinh viên tỷ lệ còn lại khoảng 92%.
+ Nhà 70 Nguyễn Kim đƣợc đánh giá tỷ lệ còn lại dựa vào năm xây dựng của công trình và nhận định của sinh viên khi đi thực tế là 84%.
2.5.2.1c. Cặp TSMT 3 – TSH 3 (Hẻm 2m)
Tài sản 48 Nguyễn Kim,
phường 6, quận 10
178/12 Nguyễn Kim, phường 6, quận 10
Giá bán (đồng) 16.000.000.000 4.700.000.000
Vị trí Mặt tiền Hẻm
Pháp lý Sổ hồng Sổ hồng
Diện tích đất (m2) 64 75
Diện tích sàn xây dựng (m2) 192 140
Đơn giá xây dựng (đ/m2) 5.830.000 5.830.000 Giá công trình xây dựng (đ) 1.110.000.000 816.200.000
Tuổi đời hiệu quả (năm) 11 40
Tuổi đời kinh tế (năm) 50 50
Giá trị còn lại (%) 78 20
Giá trị còn lại của công trình (đ) 873.100.000 163.240.000
Giá trị đất (đ) 15.126.900.000 4.536.760.000
Đơn giá Quyền SD đất (đ/m2) 236.000.000 60.000.000 Hệ số điều chỉnh hẻm / mặt
tiền 3
25.42%
48
+ Nhà số 178/12 Nguyễn Kim đã rất cũ, gần nhƣ đã hao mòn hoàn toàn, nhìn bên ngoài giống nhƣ là nhà nát, do đã đƣợc xây dựng từ rất lâu rồi, mà theo lời chủ nhà chính xác là trước năm 1975 nên sinh viên đánh giá tỷ lệ còn lại là 20%.
+ Nhà 48 Nguyễn Kim cũng đã đƣợc xây dựng từ khá lâu, lại đƣợc chủ nhà sử dụng để kinh doanh nhiều (chia làm đôi: một phần cho thuê mở tiệm internet, một góc nhỏ thì kinh doanh hàng điện tử) nên hiện trạng đã khá cũ. Sinh viên đánh giá tỷ lệ còn lại 78%.
2.5.2.2. Quá trình xây dựng hệ số điều chỉnh hẻm và mặt tiền của tuyến đường Nguyễn Ngọc Lộc
Do điều kiện thực tế, đường Nguyễn Ngọc Lộc là một đoạn đường ngắn nên sinh viên thu thập được ít số liệu hơn. Đoạn đường Nguyễn Ngọc Lộc có đặc điểm là ở đầu đường giao với đường 3/2 có rất ít nhà dân, chủ yếu là khách sạn, nhà hàng, càng vào sâu đường càng hẹp lại, đoạn trong cùng có chiều rộng khoảng 8m so với chiều rộng của hẻm đƣợc điều tra khoảng 6m, nhƣ vậy chiều rộng giữa hẻm và mặt tiền là khá tương đồng nhau. Vì vậy dưới đây, sinh viên thực hiện chỉ chia thành 2 cặp tài sản hẻm và mặt tiền để tiến hành so sánh cặp:
49
2.5.2.2a. Cặp TSMT 1 – TSH 1(Hẻm 6m)
Tài sản 42 Nguyễn Ngọc Lộc 100/33 Nguyễn Ngọc Lộc
Giá bán (đồng) 11.000.000.000 6.000.000.000
Vị trí Mặt tiền Hẻm
Pháp lý Sổ hồng Sổ hồng
Diện tích đất (m2) 90 70
Diện tích sàn xây dựng (m2) 270 212.8 Đơn giá xây dựng (đ/m2) 5.830.000 5.830.000 Giá công trình xây dựng (đ) 1.500.000.000 1.240.000.000
Tuổi đời hiệu quả (năm) 4 5
Tuổi đời kinh tế (năm) 50 50
Giá trị còn lại (%) 92 90
Giá trị còn lại của công trình (đ) 1.380.000.000 1.116.000.000
Giá trị đất (đ) 9.620.000.000 4.880.000.000
Đơn giá Quyền SD đất (đ/m2) 106.000.000 69.000.000 Hệ số điều chỉnh hẻm / mặt
tiền 1
65.09 %
Chú thích:
+ Cả hai căn nhà trên kết cấu còn khá mới, đƣợc xây dựng cách đây không lâu nên tỷ lệ còn lại khoảng 90%
50
2.5.2.2b. Cặp TSMT 2 – TSH 2(Hẻm 5m)
Tài sản 74 Nguyễn Ngọc Lộc 35/2 Nguyễn Ngọc Lộc
Giá bán (đồng) 4.300.000.000 2.000.000.000
Vị trí Mặt tiền Hẻm
Pháp lý Sổ hồng Sổ hồng
Diện tích đất (m2) 54 33
Diện tích sàn xây dựng (m2) 105 84
Đơn giá xây dựng (đ/m2) 5.830.000 (nhà 2 tấm)
5.830.000
(nhà 2 tấm+ mê lửng) Giá công trình xây dựng (đ) 620.000.000 490.000.000
Tuổi đời hiệu quả (năm) 7 3
Tuổi đời kinh tế (năm) 50 50
Giá trị còn lại (%) 84 94
Giá trị còn lại của công trình (đ) 520.000.000 460.000.000
Giá trị đất (đ) 3.780.000.000 1.540.000.000
Đơn giá Quyền SD đất (đ/m2) 70.000.000 46.000.000 Hệ số điều chỉnh hẻm / mặt
tiền 2
65.71 %