CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
2.2. Những quy định cơ bản về hoạt động môi giới bất động sản
Trước khi có Luật KDBĐS 2006, vấn đề về hợp đồng môi giới BĐS thường không được đặt ra giữa chủ thể môi giới và khách hàng của họ. Do pháp luật giai đoạn này chưa có khung pháp lý cho hoạt động môi giới BĐS, cũng như là chưa có các quy định về hợp đồng môi giới BĐS. Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề này Luật KDBĐS 2006 đã quy định tại khoản 3 Điều 67, và Điều 74 về hình thức và nội dung của hợp đồng môi giới BĐS.
Tầm quan trọng của hợp đồng môi giới BĐS, đây chính là ràng buộc pháp lý về nghĩa vụ của cả hai bên, bên cung ứng dịch vụ môi giới BĐS và bên còn lại (khách hàng). Hợp đồng môi giới BĐS sẽ là cơ sở tạo thành các yếu tố liên quan, từ đó thiết lập các quan hệ giữa hai bên ký kết hợp đồng như: công việc người môi giới phải thực hiện, phí dịch vụ, quyền lợi và trách nhiệm của các bên. Do vậy, quá trình soạn thảo và ký kết hợp đồng môi giới BĐS cần thực hiện chặt chẽ, để tránh các tranh chấp về sau. Thực tế cho thấy đã có trường hợp các bên giao kết hợp đồng môi giới BĐS, khi có tranh chấp xảy ra một trong hai bên đối tác lại lợi dụng sự thiếu chặt chẽ trong hợp đồng để thu lợi riêng cho mình. Lý do là hợp đồng đó không tuân thủ các quy định về hình thức cũng như nội dung của hợp đồng, về đối tượng và chủ thể của hợp đồng môi giới BĐS theo quy định của Luật KDBĐS 2006, dẫn đến nhiều thiệt hại đã xảy ra cho các chủ thể tham gia ký kết. Trong đó thiệt hại nhiều nhất phải kể
Khoản 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Khoản 5: Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết địn giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 39 SVTH: Hà Quốc Huy đến các nhà đầu tư cá nhân và các doanh nghiệp nhỏ lẻ muốn mua, thuê BĐS do chủ thể môi giới làm trung gian.
Về hình thức, hợp đồng môi giới BĐS phải được lập thành văn bản. Tự do thỏa thuận là một trong những nguyên tắc quan trọng trong giao kết hợp đồng, Điều này có nghĩa là các bên được phép lựa chọn hình thức thích hợp khi giao kết hợp đồng. Hình thức của hợp đồng có thể là lời nói, văn bản hoặc các hành vi cụ thể, tuy nhiên trong trường hợp pháp luật có quy định cụ thể trong lĩnh vực nào hợp đồng phải được lập thành văn bản, công chứng, chứng thực, đăng ký hay xin phép thì các bên phải tuân thủ về quy định về hình thức khi giao kết hợp đồng22. Để đảm bảo an toàn pháp luật trong các giao dịch hợp đồng giữa các bên, Luật KDBĐS 2006 quy định hợp đồng môi giới BĐS bắt buộc phải được lập thành văn bản. Mục đích của của việc đưa ra hình thức ràng buộc đối với hợp đồng môi giới BĐS là nhằm lưu ý các bên cần thận trọng hơn khi giao kết hợp đồng, đảm bảo tính rõ ràng của việc cung ứng dịch vụ môi giới BĐS, quyền và nghĩa vụ cũng như đặc điểm của quan hệ pháp luật được xác lập.
Đặc điểm pháp lý của hợp đồng môi giới BĐS, đây là dạng hợp đồng cung ứng dịch vụ. Hợp đồng thể hiện sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc cho bên thuê dịch vụ, còn bên thuê dịch vụ phải trả tiền dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ. Nội dung của hợp đồng gồm có:
Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng chính là công việc của bên môi giới BĐS phải thực hiện cho khách hàng. Bên môi giới được bên khách hàng cung cấp các thông tin về BĐS mà khách hàng là chủ sở hữu, sử dụng hoặc được ủy quyền đối với BĐS đó, để chủ thể môi giới giúp họ bán hoặc cho thuê. Hoặc ngược lại bên môi giới BĐS giúp khách hàng tìm kiếm BĐS phù hợp với yêu cầu của khách hàng, sau đó đóng vai trò trung gian trong giao dịch đó của khách hàng. Nội dung của hợp đồng, bên môi giới sẽ thực hiện công việc: quảng cáo, tiếp thị, tiếp xúc và hướng dẫn bên thứ ba (chủ thể muốn mua, thuê, thuê mua, hoặc muốn bán, cho thuê, cho thuê mua) đàm phán giá cả, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS nói trên với khách hàng của mình.
Thứ hai, trong hợp đồng môi giới BĐS phải quy định về yêu cầu của bên được môi giới đối với kết quả của dịch vụ môi giới BĐS, thông thường bên môi giới phải có trách nhiệm cho đến khi giao dịch của khách hàng hoàn thành. Giao dịch được
22Điều 74 Luật Thương mại năm 2005 quy định về hình thức hợp đồng cung ứng dịch vụ như sau:
1. Hợp đồng dịch vụ được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc được xác lập bằng hành vi cụ thể.
2. Đối với các loại hợp đồng dịch vụ mà pháp luật quy định phải được lập thành văn bản thì phải tuân theo các quy định đó.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 40 SVTH: Hà Quốc Huy xem là hoàn thành khi khách hàng ký hợp đồng mua bán BĐS (hoặc hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, giấy thỏa thuận mua bán hoặc ký bất kỳ loại hợp đồng, giấy thỏa thuận nào khác có liên quan đến BĐS) do bên thực hiện hoạt động môi giới làm trung gian môi giới. Hợp đồng phải có quy định về thời hạn thực hiện việc môi giới, nếu hết thời hạn này mà bên môi giới không tìm được người mua, thuê BĐS của khách hàng, thì hợp đồng kết thúc. Hai bên có thể tiếp tục gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng (ký kết bằng một phụ lục hợp đồng), hoặc chấm dứt hợp đồng.
Thứ ba, hợp đồng môi giới BĐS phải quy định rõ về các khoản thù lao môi giới và hoa hồng môi giới, cũng như phương thức thanh toán và thời hạn thanh toán các khoản thù lao đó. Điều này cụ thể hóa về quyền của bên môi giới BĐS, họ được quyền thu các khoản thù lao mà họ xứng đáng được hưởng khi tiến hành công việc môi giới. Để bảo vệ quyền lợi của mình, thông thường trong hợp đồng môi giới BĐS quy định điều khoản về thời gian thực hiện hợp đồng, và quyền lợi của bên thực hiện công việc môi giới BĐS sau ngày chấm dứt hợp đồng. Nếu bên thứ ba do bên môi giới BĐS giới thiệu hoặc do bên thứ ba đó giới thiệu khách hàng khác đến mua, thuê BĐS của bên B thì bên môi giới vẫn được hưởng phí môi giới như mức phí môi giới đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Thứ tư, hợp đồng môi giới phải quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên ký hợp đồng. Các quy định về quyền và nghĩa vụ của bên môi giới BĐS như là: bên môi giới phải tuân thủ các nguyên tắc về hoạt động môi giới BĐS, có trách nhiệm thực hiện đúng hợp đồng môi giới BĐS. Quyền và nghĩa vụ của bên được môi giới có các đặc điểm chính sau: chịu trách nhiệm về những thông tin về BĐS đã cung cấp cho bên môi giới, chi trả phí dịch vụ khi bên môi giới hoàn thành trách nhiệm quy định trong hợp đồng, thanh toán các khoản thuế, phí liên quan đến việc thực hiện thủ tục mua bán, chuyển nhượng BĐS.
Thứ năm, hợp đồng phải quy định về vấn đề vi phạm hợp đồng và giải quyết tranh chấp. Đây là điều khoản rất quan trọng, nhằm cụ thể hóa các hành vi của các bên không được thực hiện, bên nào có hành vi vi phạm hợp đồng sẽ phải chịu trách nhiệm với bên còn lại. Trên cơ sở các bên ký kết hợp đồng có quyền tự do lựa chọn phương thức giải quyết, khi có tranh chấp xảy ra có liên quan đến hợp đồng. Thông thường trong hợp đồng môi giới BĐS sẽ quy định, nếu có vướng mắc trong quá trình thực hiện hợp đồng, hai bên sẽ cùng bàn bạc thỏa thuận trên tinh thần bình đẳng, tôn trọng quyền lợi của nhau. Nếu không thỏa thuận được vụ việc sẽ được đưa ra Tòa án giải quyết, vì đây là hợp đồng cung ứng dịch vụ có tính chất thương mại nên thẩm quyền giải quyết sẽ do Tòa Thương mại thụ lý và giải quyết, quyết định của Tòa án là quyết định cuối cùng. Riêng trường hợp bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, khách hàng có thể kiện ra Tòa Dân sự để yêu cầu bồi thường thiệt hại.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 41 SVTH: Hà Quốc Huy 2.2.2 Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản
Để một tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới tuân thủ đúng những nguyên tắc và phạm vi hoạt động mà pháp luật đã quy định, trên cơ sở đó được hưởng thù lao và hoa hồng một cách hợp pháp, xứng đáng với công sức chủ thể môi giới bỏ ra thì ngoài việc quy định cụ thể hình thức tồn tại, còn phải trao cho họ những quyền năng cụ thể. Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS có các quyền của được quy định tại Điều 48 Luật KDBĐS 2006.
Quyền của chủ thể môi giới BĐS đối với khách hàng trong quá trình thực hiện công việc môi giới.
- Chủ thể môi giới BĐS có quyền yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS. Điều này rất quan trọng đối với chủ thể môi giới, bởi vì họ cần phải nắm được các thông tin này một cách rõ ràng, để tránh gây thiệt hại cho bên còn lại trong giao dịch.
- Khách hàng không có quyền can thiệp vào công việc của người môi giới.
Người môi giới có thể thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới BĐS trong phạm vi hợp đồng môi giới BĐS với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới. Điều này cho thấy nguyên tắc làm việc độc lập của người môi giới BĐS đối với khách hàng, khi thực hiện hoạt động môi giới BĐS.
- Đặc biệt người môi giới có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới BĐS, khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới BĐS hoặc theo quy định của pháp luật.
- Chủ thể môi giới BĐS được hưởng hoa hồng, thù lao môi giới từ phía khách hàng, sau khi hoàn thành công việc ghi nhận trong hợp đồng môi giới.
Ngoài ra họ có quyền thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS, lựa chọn tham gia sàn giao dịch BĐS.
2.2.3. Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản
Người môi giới BĐS có các nghĩa vụ khi kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, theo Điều 49 Luật KDBĐS 2006. Nội dung của các nghĩa vụ này người viết xác định theo hai loại chính: Nghĩa vụ của chủ thể môi giới BĐS đối với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về hoạt động môi giới BĐS, và những nghĩa vụ của chủ thể môi giới BĐS đối với các bên còn lại trong giao dịch có liên quan đến BĐS.
Trong quá trình hoạt động của mình tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật. Cá nhân môi giới phải có chứng chỉ môi giới BĐS, tổ chức môi giới BĐS phải báo cáo về số lượng nhân viên môi giới, ngoài ra còn phải báo cáo về tài chính. Và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 42 SVTH: Hà Quốc Huy quan Nhà nước có thẩm quyền, thực hiện nghĩa vụ nộp thuế đối với Nhà nước.
Thực hiện đúng hợp đồng môi giới BĐS đã ký, nếu có thiệt hại xảy ra cho khách hàng do lỗi của mình gây ra thì phải bồi thường. Tuy nhiên, luật lại không quy định về vấn đề thế chấp tài sản của người môi giới đối với khách hàng, nên khi có thiệt hại xảy ra muốn được bồi thường, khách hàng phải trải qua các giai đoạn tố tụng rất mất thời gian và tiền bạc.
Người môi giới BĐS có nghĩa vụ hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS. Cung cấp thông tin về BĐS được đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp. Quan điểm chung của những quy phạm này thể hiện một yêu cầu bắt buộc người môi giới BĐS phải thành thật, đồng thời khi đại diện cho người mua, người bán, chủ nhà đất người môi giới BĐS cần bảo vệ và đề cao quyền lợi của khách hàng lên trên hết.
2.2.4. Thù lao và hoa hồng môi giới bất động sản
Khi tiến hành hoạt động môi giới chủ thể môi giới BĐS sẽ nhận được một khoản tiền gọi là phí môi giới. Đây được xem là thu nhập chủ yếu của nghề môi giới BĐS, theo quy định của Luật KD BĐS 2006 phí môi giới chia làm hai dạng:
Dạng thứ nhất: Thù lao môi giới BĐS được quy định tại Điều 46 Luật KDBĐS 2006.
Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa khách hàng và người thứ ba. Dịch vụ môi giới bắt đầu khi bên môi giới và bên được môi giới ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới, kết thúc khi bên môi giới đã hoàn thành những nội dung đã cam kết trong hợp đồng chính xác và đúng thời hạn. Thời điểm hợp đồng hoàn thành, bên làm dịch vụ có quyền hưởng thù lao là hợp lý. Bên thực hiện dịch vụ không có nghĩa vụ gì liên quan đến kết quả giao dịch giữa khách hàng và bên thứ ba, bởi đó thuộc về trách nhiệm của khách hàng phải vận dụng những gì được bên chủ thể môi giới cung cấp để giao dịch có hiệu quả.
Mức thù lao này do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới. Bởi vì ngoài giá cả của giao dịch, bên cung ứng dịch vụ còn phải xem xét nhiều yếu tố khác như: mức độ khó, dễ của việc tư vấn, tiến độ thực hiện nhanh hay chậm, chi phí bỏ ra để có thể thực hiện tốt việc môi giới. Dựa vào đó họ sẽ phải tính toán, xem xét trước các chi phí cần thiết cho hoạt động cung ứng dịch vụ môi giới BĐS này và thương lượng với khách hàng để lựa chọn mức thù lao có thể chấp nhận được. Pháp luật cho phép các bên tự thỏa thuận thù lao môi giới hoàn toàn nhất quán với quy định tại khoản 3 Điều 68 Luật KDBĐS 2006 là giá kinh doanh dịch vụ BĐS do các bên thỏa thuận.
Dạng thứ hai: Theo quy định tại Điều 47 Luật KDBĐS 2006, khi một giao
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 43 SVTH: Hà Quốc Huy dịch thành công, chủ thể môi giới BĐS nhận được một khoản thù lao gọi là phí hoa hồng môi giới.
Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS. Khác với thù lao được nhận ngay sau khi hoàn thành dịch vụ môi giới, tiền hoa hồng chỉ được trả khi bên được môi giới thực sự đã ký được hợp đồng cho BĐS được môi giới. Đây là điểm khác biệt giữa thù lao môi giới và hoa hồng môi giới.
Mức hoa hồng môi giới BĐS do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán BĐS và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới BĐS.