CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM, VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN
3.2. Một số đề xuất nhằm hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản ở nước ta hiện nay
3.2.1. Đề xuất hoàn thiện trong việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, và kiểm soát đạo đức của người môi giới bất động sản
Đối với các cơ sở, trung tâm đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS đã được cấp giấy phép hoạt động, phải tuân thủ đúng quy định pháp luật về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS.
Các tổ chức có chức năng đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS, phải sử dụng đúng giảng viên đã đăng ký, bảo đảm thời lượng tiết học theo quy định, coi trọng việc giảng dạy đúng theo giáo trình đã đăng ký và phê duyệt. Giảng viên cần chủ động nghiên cứu thường xuyên, cập nhật các thay đổi của pháp luật và chính sách quản lý của Nhà nước theo diễn biến của TT BĐS để thêm vào chương trình giảng dạy, tăng cường hơn các buổi thực hành cho học viên, chú trọng phát triển kỹ năng nghề nhiệp cho học viên.
Đối với các cơ quan Nhà nước có chức năng quản lý về việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS. Sở Xây dựng cần tăng cường công tác kiểm tra giám sát việc giảng dạy của các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS.
Bộ Xây dựng cần tăng cường việc nghiên cứu để ban hành bộ giáo trình chuẩn và bộ đề thi sát hạch cấp chứng chỉ môi giới BĐS. Từng bước nâng cấp chương trình đào tạo ngành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung, môi giới BĐS nói riêng cho phù hợp với chuẩn mực quốc tế.
Bộ Xây dựng nên tổ chức kỳ thi cấp chứng chỉ môi giới bất động sản.
Tham khảo cách thức của một số nước trên thế giới như Ba Lan, Singapore trong việc quản lý và cấp chứng chỉ môi giới BĐS cho cá nhân hành nghề. Người viết có một số kiến nghị đối với việc cấp chứng chỉ môi giới BĐS như sau:
Các cá nhân muốn được cấp chứng chỉ môi giới BĐS phải tham gia khóa học tại các các cơ sở đào tạo chuyên môn trong lĩnh vực này, khóa học đào tạo phải liên tục, thời gian để hoàn thành một khóa học có thể từ khoảng 03 đến 06 tháng. Để hành nghề những người này cần trải qua đợt thực tập khoảng 6 tháng trong các tổ chức môi
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 59 SVTH: Hà Quốc Huy giới BĐS và phải thực hiện được ít nhất 5 thương vụ môi giới chính thức, quan trọng nhất là vượt qua kỳ thi cấp chứng chỉ môi giới BĐS do Bộ Xây dựng tổ chức.
Bộ xây dựng có thể kết hợp với Bộ Giáo dục và đào tạo, tổ chức kỳ thi cấp chứng chỉ môi giới BĐS theo các khoảng thời gian định kỳ trong năm. Cá nhân nào vượt qua kỳ thi này thì được cấp chứng chỉ, kỳ thi này phải nghiêm túc, thực hiện tốt công tác bảo mật đề thi. Cách thức tổ chức kỳ thi có thể tham khảo theo cách làm của kỳ thi lấy chứng chỉ anh văn, tin học ở nước ta hiện nay (trong năm tổ chức khoảng 3 đợt thi, có địa điểm đăng ký và thi cố định). Với cách làm này, các học viên sẽ tự bắt buộc mình nâng cáo trình độ, các cơ sở đào tào sẽ nâng cao chất lượng dạy để học viên thi đạt tỷ lệ cao.
Đề xuất thành lập hiệp hội môi giới bất động sản.
Điều đáng quan ngại là hiện nay chưa có giải pháp nào để kiểm soát đạo đức nghề nghiệp của nhân viên môi giới làm việc trong các tổ chức có chức năng môi giới BĐS. Trong môi trường thông tin kém minh bạch kết hợp với đặc điểm của TT BĐS, là thông tin về BĐS bất cân xứng giữa các bên tham gia giao dịch, thì người môi giới và tổ chức của họ sẽ là cầu nối quan trọng trong việc cung cấp thông tin cho các bên có liên quan một cách đầy đủ và trung thực, nhưng điều này chỉ tồn tại trên lý thuyết, một phần vì lợi ích riêng và phần khác là không có cơ chế nào kiểm soát, chế tài. Do đó, việc vi phạm đạo đức nghề nghiệp là hành vi không tránh khỏi, và thực tế vẫn ngang nhiên tồn tại trên TT BĐS.
Nhằm thúc đẩy phát triển nghề môi giới BĐS, cần sớm thành lập các hội hoặc hiệp hội môi giới BĐS ở nước ta dưới dạng tổ chức xã hội-nghề nhiệp, có thể tham khảo cách thức thành lập, hoạt động của đoàn luật sư hành nghề hiện nay. Hiện nay ở nước ta đã thành lập được Liên đoàn luật sư Việt Nam (thành lập ngày 12/05/2009), dựa trên các đoàn luật sư thành viên tập hợp lại. Liên đoàn luật sư Việt Nam là tổ chức xã hội - nghề nghiệp thống nhất trong toàn quốc của các luật sư Việt Nam, tập hợp, đoàn kết, đại diện bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các luật sư và các Đoàn luật sư là thành viên của Liên đoàn. Thực hiện chế độ tự quản của tổ chức xã hội - nghề nghiệp luật sư theo quy định của Hiến pháp, pháp luật và điều lệ của Liên đoàn dưới sự lãnh đạo của Đảng Cộng sản Việt Nam. Nhằm xây dựng các giá trị chuẩn mực của luật sư Việt Nam, phát triển đội ngũ luật sư có phẩm chất đạo đức, trình độ chuyên môn đáp ứng nhu cầu của xã hội. Điều lệ Liên đoàn luật sư Việt Nam quy định về tổ chức, hoạt động của Liên đoàn luật sư Việt Nam, của Đoàn luật sư các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, quyền, nghĩa vụ của các thành viên Liên đoàn, quan hệ của Liên đoàn với các thành viên của mình, với các cơ quan, tổ chức có liên quan.
Hiệp hội môi giới BĐS phải có điều lệ, quy chế nhằm nâng cao nghiệp vụ, tính chuyên nghiệp, kiểm soát đạo đức nghề nghiệp và bảo vệ quyền lợi chính đáng
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 60 SVTH: Hà Quốc Huy của các thành viên của hiệp hội. Các nhân viên môi giới muốn hành nghề phải là thành viên của hiệp hội, đóng hội phí, được đào tạo nâng cao, chịu sự giám sát của hội về nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp. Hàng năm hiệp hội tổ chức tổng kết nhằm tôn vinh và ghi nhận những đóng góp của các nhà môi giới đã hoàn thành xuất sắc công việc của mình, đồng thời xử lý các trường hợp vi phạm đạo đức nghề nghiệp.
Điều lớn nhất có thể đạt được từ hoạt động này là phát huy sức mạnh của các chủ thể môi giới BĐS, có thể hình thành các hiệp hội môi giới BĐS đủ tầm có sức cạnh tranh cao, và sau đó có thể hình thành nên Liên đoàn môi giới BĐS Việt Nam.
Thông qua đó tập hợp, phát huy tối đa nguồn nội lực đang tự phát triển một cách rời rạc, đưa hoạt động môi giới trở thành nghề có tính chuyên nghiệp cao và quản lý tốt về đạo đức nghề nghiệp của các thành viên. Ngoài ra hoạt động hiệp hội môi giới BĐS còn có ý nghĩa quan trọng trong việc xây dựng nguồn dữ liệu thông tin thị trường, các thông tin về giao dịch BĐS từ các thành viên bắt buộc phải chuyển giao cho hội, tại đó họ sẽ có trách nhiệm cập nhật, kiểm soát tính trung thực và công bố ra thị trường. Đây là nguồn dữ liệu vô cùng quý giá và đáng tin cậy phục vụ cho rất nhiều lĩnh vực khác như xây dựng chính sách quản lý, thẩm định giá BĐS, phân tích, dự báo, hướng đến sự phát triển của TT BĐS.
3.2.2. Đề xuất nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản của người hành nghề môi giới bất động sản
Hiện nay, đối với các BĐS thuộc dự án đầu tư lớn quy hoạch rõ ràng công khai, như căn hộ thuộc các khu chung cư, đất nền. Với các quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, việc đầu cơ sẽ dần được hạn chế. Tuy nhiên đối với các BĐS nhỏ lẻ, do cá nhân thông qua các tổ chức môi giới BĐS, sàn giao dịch BĐS rao bán, vẫn còn tình trạng người môi giới tìm cách thu mua các BĐS loại này để đầu cơ. Muốn hạn chế việc đầu cơ BĐS của các chủ thể đầu cơ BĐS nói chung và việc đầu cơ BĐS của người môi giới BĐS nói riêng, cần đồng thời thực hiện nhiều giải pháp khác nhau.
Đề xuất đánh thuế đối với BĐS được đem ra giao dịch trong khoảng thời gian nhất định.
Một giải pháp được xem là hữu hiệu để chống đầu cơ BĐS là cần phải điều chỉnh tăng thuế nhà đất nhằm khuyến khích sử dụng có hiệu quả BĐS và hạn chế đầu cơ. Người có từ hai BĐS trở lên, khi bán sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, vẫn còn kẽ hở lớn trong việc thực hiện quy định này, khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định: “thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau” thì được miễn thuế thu nhập cá nhân.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 61 SVTH: Hà Quốc Huy Ngoài ra luật cũng không quy định số lần được cho, tặng nhà, đất ở của chủ sở hữu BĐS. Vì vậy, có trường hợp một người sở hữu ba đến bốn căn nhà có thể làm thủ tục cho, tặng người thân như bố, mẹ, anh chị em rồi bán căn nhà còn lại theo diện BĐS duy nhất. Sau đó lại tiếp tục làm thủ tục nhận cho, tặng lại lần lượt các căn nhà còn lại để bán theo hình thức như trên để trốn thuế. Nguyên tắc để miễn thuế với tài sản duy nhất được hiểu là người có quyền sở hữu nhà, đất ở khi bán đi mà không còn chỗ nào để ở. Tuy nhiên trường hợp như người có hai BĐS ở hai địa phương khác nhau, khi họ chuyển nhượng nhà đất ở địa phương nào thì chỉ kê khai với cơ quan thuế địa phương đó một BĐS để không phải chịu thuế. Đây cũng là kẽ hở mà người đầu cơ BĐS thường khai thác để trục lợi.
Tham khảo quy định của Hồng Kông (Trung Quốc) trong việc thu thuế đối với chuyển nhượng BĐS. Đây là loại thuế đánh vào giao dịch bất động sản, chứ không phải là thuế đánh vào lợi nhuận. Loại thuế này nhằm kiềm chế sự phát triển nhanh khó kiểm soát của TT BĐS, ngăn ngừa nạn đầu cơ. Theo quy định của loại thuế này, người mua BĐS sau đó bán lại bất động sản đó nằm trong khoảng thời gian dưới 24 tháng kể từ khi mua nhà thì phải đóng thuế từ 10%-15%.37 Chính sách này áp dụng trong điều kiện thị trường quá nhiều giao dịch trong thời gian ngắn, nhặm ngăn chặn nạn đầu cơ gây ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển của TT BĐS. Tuy nhiên, khi áp dụng chính sách này cũng cần thận trọng, bởi rất có thể sẽ đẩy thị trường vào tình trạng hạn chế các giao dịch BĐS, không thu hút được vốn đầu tư.
Hình thức đầu cơ của người môi giới BĐS thường là đều muốn mua nhanh, bán nhanh, để thu lợi nhanh không có ý định để lâu dài chờ giá BĐS tăng. Bởi vì họ không có nhiều vốn, nên cần thu hồi vốn nhanh để đấu cơ các BĐS tiếp theo. Xem xét thực trạng của việc thu thuế đối với chuyển nhượng BĐS của nước ta hiện nay và tham khảo cách tính thuế đối với giao dịch BĐS ở Hồng Kông (Trung Quốc). Người viết kiến nghị nên đánh thuế đối với BĐS được giao dịch, bằng cách đánh thuế trên số lần chuyển nhượng của BĐS trong khoảng thời gian nhất định, có thể quy định cách đánh thuế như sau: người mua BĐS nếu bán lại BĐS đó trong khoảng thời hạn là 12 tháng sẽ quy định mức thuế là trên 50%, trong khoảng thời gian là 24 tháng quy định mức thuế xuất là 30%, trong khoảng 5 năm mức thuế xuất là 10%, sau 5 năm có thể tiến giao dịch mà không bị đánh thuế. Như vậy, một người nếu mua đi, bán lại BĐS trong khoảng thời gian ngắn sẽ bị đánh thuế cao, họ không thu được lợi nhuận nên sẽ hạn chế đầu cơ BĐS.
Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay việc đánh thuế như trên là khó thực hiện được,
37 Kinh nghiêm phát triển thị trường bất động sản, mô hình thích hợp cho Việt Nam. http://kienviet.net/bai-
viet/chi-tiet/tu-kinh-nghiem-phat-trien-thi-truong-bds-quoc-te-tim-mo-hinh-thich-hop-cho-viet-nam
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 62 SVTH: Hà Quốc Huy bởi vì việc lưu trữ thông tin về đất đai trong hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay vẫn còn được thực hiện thủ công trên giấy và theo từng địa phương. Việc sử dụng công nghệ thông tin cho hoạt động này thiếu tính hệ thống trên phạm vi cả nước. Từ đây, sự kết nối giữa các nguồn thông tin về đất đai để đảm bảo tính chính xác, cũng như để kiểm soát việc sử dụng đất của một người ở nhiều địa phương khác nhau không thể thực hiện được. Tình trạng giao dịch BĐS còn diễn ra trong thị trường “ngầm”, Nhà nước chưa quản lý được, nên rất khó khăn trong việc thu thuế chuyển nhượng BĐS. Khi nào giải quyết được những bất cập này thì việc áp dụng quy tắc tính thuế đánh vào BĐS, mới phát huy được tác dụng chống đầu cơ BĐS và điều tiết sự phát triển của TT BĐS.
Cần quy định khi tiến hành các giao dịch về BĐS đều phải thanh toán qua ngân hàng.
Các giao dịch về BĐS ở nước ta hiện nay khi thanh toán vẫn thường trả tiền trực tiếp. Trong khi đó giá trị của BĐS thường rất cao, nên các bên sẽ phải mang theo số lượng lớn tiền mặt khi giao dịch cần thanh toán bằng tiền trực tiếp. Có trường hợp bên mua phải rút tiền ra khỏi tài khoản tại ngân hàng, sau đó trao cho bên bán và bên bán lại đem tiền gửi vào ngân hàng. Khi mua bán BĐS theo hình thức góp vốn, việc thanh toán bằng cách trao tay trực tiếp vừa tốn kém thời gian, công sức. Điều này không an toàn cho cả hai bên, đồng thời lại mất nhiều thời gian, chi phí.
Quy định việc thanh toán qua ngân hàng khi tiến hành giao dịch BĐS, sẽ mang lại nhiều lợi ích cho các bên giao dịch và công tác quản lý của Nhà nước đối với các giao dịch thuộc lĩnh vực này. Giúp các bên hạn chế rủi ro, nhanh chóng, không mất nhiều công sức trong quá trình thanh toán các giao dịch về BĐS. Khi giao dịch BĐS bắt buộc phải thanh toán qua ngân hàng, giúp cơ quan Nhà nước thuận lợi trong việc quản lý trong quá trình thu thuế đối với giao dịch BĐS, cũng như kiểm soát được số lượng các giao dịch BĐS trên thị trường.
3.2.3. Đề xuất nhằm hạn chế hoạt động của chủ thể môi giới bất động sản trên thị trường bất động sản phi chính thức
Thực hiện tốt việc đăng ký BĐS, hợp thức hóa giấy tờ cho bất động sản.
Đây là việc rất quan trọng, nhằm hướng các giao dịch BĐS chuyển từ hoạt động trên thị trường BĐS không chính thức (thị trường ngầm) sang hình thức thị trường chính thức. Khi BĐS có giấy tờ được xác nhận giá trị pháp lý đầy đủ, các bên mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS tiến hành giao dịch sẽ không cần tìm cách tham gia vào thị trường “ngầm”. Các bên tham gia giao dịch BĐS sẽ dần chuyển sang TT BĐS chính thức, tuân theo quy định của Luật KDBĐS 2006. Vì các bên đều mong muốn hạn chế được các tranh chấp phát sinh có liên quan đến giao dịch, và đảm bảo an toàn cho tài sản mình. Khi các giao dịch về BĐS chuyển sang TT BĐS
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 63 SVTH: Hà Quốc Huy chính thức, vai trò của những người môi giới BĐS trên thị trường “ngầm” sẽ dần được hạn chế và sẽ chuyển ra hoạt động công khai trên TT BĐS chính thức, có sự quản lý của Nhà nước.
Vì vậy, cần nhanh chóng giải quyết dứt điểm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, quy định linh hoạt các điều kiện để cấp giấy chứng nhận lần đầu, để tạo thuận lợi hơn trong việc cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, khi có các giao dịch chuyển nhượng BĐS diễn ra. Các căn cứ xác định tính hợp pháp và hiện trạng sử dụng đất, sở hữu nhà cần coi trọng yếu tố thực tế được cộng đồng và người dân chấp thuận. Không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất là các căn cứ cơ bản để xúc tiến việc cấp giấy chứng nhận cho những đối tượng đang sử dụng hợp pháp trên thực tế. Hiện nay đã có dự thảo Luật Đăng ký BĐS, Quốc hội nên xem xét một cách cụ thể, nếu Luật này được thông qua sẽ tăng tính pháp lý cho hoạt động đăng ký BĐS.
Tăng mức xử phạt đối với hành vi môi giới BĐS mà không có chứng chỉ môi giới BĐS.
Hiện nay theo quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 34 của Nghị định số 23/ NĐ- CP quy định, phạt tiền từ 10 triệu đến 20 triệu đồng đối với cá nhân có hành vi môi giới độc lập nhưng không có chứng chỉ hành nghề theo quy định. Mức phạt như trên là quá nhẹ vì thông thường hoàn khi hoàn thành một vụ môi giới BĐS phí dịch vụ họ nhận được là cao hơn nhiều so với mức phạt.
Tăng mức xử phạt đối với hành vi trên lên mức khoảng 50 đến 60 triệu đồng, sẽ nâng cao ý thức của người môi giới hoạt động trên TT BĐS phi chính thức, họ không còn thu được nhiều lợi ích sẽ dần chuyển sang hoạt động trên TT BĐS chính thức. Như vậy, các cơ quan có chức năng sẽ dễ kiểm soát hơn đối với hoạt động môi giới BĐS, đồng thời sẽ giúp hạn chế các giao dịch BĐS trên TT BĐS phi chính thức.
Để hoạt động môi giới BĐS được công nhận như một nghề mang tính chuyên nghiệp, bản thân mỗi cá nhân, tổ chức khi tham gia hoạt động môi giới ở lĩnh vực này phải xác định cho mình một nguyên tắc hoạt động rõ ràng, tự học hỏi, nâng cao chuyên môn nghiệp vụ cũng như đạo đức nghề nghiệp. Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát đối với cá nhân, tổ chức hoạt động môi giới BĐS. Nhà nước cần phải xây dựng hành lang pháp lý hoàn thiện hơn, với những quy phạm pháp luật có chế tài đủ mạnh đối với hành vi vi phạm của chủ thể môi giới BĐS.