Tổ chức thực hiện tốt nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, hoàn thiện cơ chế sử dụng đất đô thị phải trả tiền, tạo hành lang pháp lý để thị trường đất hoạt động có hiệu quả.
Đất đô thị là nguồn tài nguyên quan trọng nhất ở đô thị . Trên phương diện pháp luật, đất đô thị là đất được các cấp có thẩm quyền phê duyệt cho việc xây dựng đô thị.
Trên cơ sở mục đích sử dụng, đất đô thị được chia ra :
1- Đất xây dựng trụ sở các cơ quan, tổ chức chính quyền đô thị, chính quyền nhà nước
2- Đất xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng : công trình công nghiệp, khoa học kỹ thuật, văn hoá, giáo dục, y tế, thể thao…
3- Đất dùng vào các mục đích quốc phòng, an ninh…
4- Đất để xây dựng nhà ở
5- Đất sử dụng cho các cơ sở sản xuất kinh doanh, sản xuất vật liệu xây dựng , khai thác khoáng sản, sản xuất gốm…
6- Đất sử dụng cho giao thông, thuỷ lợi : đường sá, bãi đỗ xe, nhà ga, bến tàu, bến cảng
7- Di tích văn hoá, danh lam thắng cảnh, hồ nước, 8- Đất trồng cây lâm nghiệp, nông nghiệp,
9- Đất khác : chưa sử dụng, nghĩa trang.
Trên cơ sở phân loại chi tiết theo mục đích sử dụng, ta có thể chia đất đô thị thành 6 nhóm theo luật đất đai:
1- Đất sử dụng vào các công trình công cộng 2- Đất sử dụng cho an ninh, quốc phòng 3- Đất ở
4- Đất chuyên dùng
Luận văn thạc sĩ Quản lý Kinh tế
5- Đất nông lâm nghiệp 6- Đất chưa sử dụng
Một số đặc điểm kinh tế của đất đô thị
- Đất đô thị thuộc sở hữu nhà nước. Điều 17 và điều 18 Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân” “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”.
- Việc sử dụng đất hiện nay ở Việt nam tuân theo luật đất đai năm 1993 mà cơ sở của luật này là Hiến pháp 1992. Việc khai thác, sử dụng đất đô thị được đặt trong môi trường pháp lý của Nhà nước và cụ thể là luật đất đai. Mục đích của luật đất đai : Thể hiện đất đai là lãnh thổ quốc gia, là tài nguyên quý giá, là TLSX đặc biệt. Xoá bỏ tình trạng vô chủ trong quản lý và sử dung ruộng đất ; nâng cao hiệu quả kinh tế sử dụng đất; đảm bảo công bằng, bình đẳng trong quan hệ đất đai; giải quyết quan hệ đất đai trên cơ sở hiên trạng phù hợp luật và trình độ phát triển lực lượng sản xuất ; Xây dựng cơ sở pháp lý để điều tiết các quan hệ đất đai…
Luật đất đai có 7 chương gồm 89 điều; Chương 1- những quy định chung (12 điều), chương 2- Quản lý nhà nước về đất đai (29 điều), chương 3- chế độ sử dụng các loại đất (có 5 mục, 31 điều), chươn 4- Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất (có 7 điều), chương 5- Những quy định về việc tổ chức và cá nhân nước ngoài thuê đất của Việt nam ( có 5 điều), Chương 6- Xử lý vi phạm ( có 3 điêù), chương 7- Điều khoản thi hành ( có 2 điều ).
Để có thể nghiên cứu kinh tế đất đô thị cần quán triệt Luật sử dụng đất đô thị ở nước ta 1 và đặc biệt là Mục 3 chương 3 - Một số vấn đề xung quanh việc quản lý và sử dụng đất đô thị.
Luật đất đai được cụ thể hoá trong Đại hội VII của Đảng thành chiến lược ổn định và phát triển kinh tế năm 2000 “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, các hộ nông dân được nhà nước giao quyền sử dụng ruộng đất lâu dài và cấp giấy chứng nhận, luật pháp quy định cụ thể việc thừa kế và chuyển quyền sử dụng ruộng đất ” Hội nghi TƯ lần 2 khoá VII cũng nhấn mạnh :
“Phải hoàn chỉnh việc thể chế hoá chính sách ruộng đất, bổ sung sửa đổi luật đất đai, các văn bản dưới luật nhằm bảo đảm quyền thống nhất của nhà nước đối với toàn bộ đất đai, đồng thời xác định rõ trách nhiệm quyền hạn của người được sử dụng…”
1 Tài liệu hướng dẫn CBQLĐT quyển 1, HN 1997
Luận văn thạc sĩ Quản lý Kinh tế
- Đất đô thị là tư liệu sản xuất đặc biệt, sự đặc biệt của nó thể hiện ở chỗ : Diện tích có hạn, đất không di chuyển được, không thuần nhất về chức năng, vị trí, không bị hao mòn, … Đất thuộc sở hữu nhà nước nhưng vẫn được người sử dụng mua bán trao đổi, chuyển nhượng… và đó là một loại hàng hoá đặc biệt. Vì diện tích có hạn nên mức độ khan hiếm của hàng hoá này rất cao điều đó cũng nói lên rằng đất là nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia nói chung và mỗi thành phố nói riêng.
- Trên một lô đất có thể sử dụng vào các chức năng khác nhau, giá trị mỗi lô đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố, trong đó có cả yếu tố chức năng của các lô đất xung quanh…
- Trên cùng mảnh đất có thể có nhiều đối tượng cùng hưởng lợi : chủ đất, chủ nhà hàng…
- Việc sử dụng đất đô thị phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất dã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, tôn trọng các quy định về môi trường, mỹ quan đô thị
- Xây dựng cơ sơ hạ tầng kỹ thuật khi sử dụng : Đất đô thị phải được xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng nhằm nâng cao hiệu quả xây dựng, tránh phá đi làm lại, … Trong thực tế hiện nay hiện tượng hệ thống ống nước hay cáp ngầm làm sau khi đường sá đã xong còn tương đối phổ biến
…
Hoàn thiện chính sách, cơ chế đền bù và giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng trong xây dựng đô thị là vấn đề mọi quốc gia trên thế giới đều gặp phải và luôn là vấn đề phức tạp. Những vấn đề cần giải quyết ở dây là giá cả đất đai, tài sản đền bù và cơ chế đền bù.
Ở Việt nam trong những năm qua vấn đề đền bù cho những hộ trong diện giải toả là rất phức tạp, và chủ yếu đối với hai thành phố lớn là Hà nội và Thành phố HCM. Chính phủ đã có Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 (Nghị định 22/CP) quy định trách nhiệm và quyền hạn của các bên có liên quan, nội dung, nguyên tắc đền bù và các vấn đề giá cả... Tiếp theo đó là Thông tư số 145/1998/(TT)-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 22/CP. Song, khi thực hiện thì Thành phố HCM không triển khai theo các hướng dẫn mà tuân thủ theo đúng những gì Nghị định 22/CP đã quy định.
Ví dụ giá đền bù đất đai mà Nhà nước thu hồi được quy định bằng giá chuyển nhượng đất nông nghiệp thực tế tại thời điểm dự án được phê duyệt. Còn Hà nội làm theo hướng dẫn làm vấn đề phức tạp thêm.
Rõ ràng là còn nhiều vấn đề cần sửa đổi và hoàn thiện. Trong thời gian qua việc giải phóng mặt bằng cho xây dựng, giải toả các xóm liều còn có nhiều trở ngại làm chậm quá trình cải tạo xây dựng đô thị và gây không
Luận văn thạc sĩ Quản lý Kinh tế
ít tốn kém cho nhà nước. Nhiều cá nhân lợi dụng kẽ hở của chính sách đền bù để kiếm tiền bất chính, vì vậy trong chính sách và cơ chế đền bù cần làm rõ các vấn đề : Đất nào được đền bù và giá đền bù là bao nhiêu cho thoả đáng; chọn biện pháp đền bù thích hợp nhằm đảm bảo ổn định đời sống cho người dân có đất bị thu hồi; quy hoạch sử dụng đất cần được phổ biến rộng rãi trên các phương tiện thông tin.
Chúng tôi cho rằng Luật đất đai đã được Nhà nước ban hành và áp dụng từ những năm 1993, tiếp theo là những văn bản về chính sách và cơ chế đền bù và giải phóng mặt bằng trong xây dựng đô thị năm 1998, vấn đề thực hiện luật, áp dụng các chính sách cần có sự đầu tư nghiên cứu nhiều hơn.
Đất đai đô thị phải được giao cho người sử dụng có hiệu quả nhất Bài học kinh nghiệm của Trung quốc về sử dụng đất đai đô thị rất có ý nghĩa cho Việt nam. Thực tế đất đai Việt nam gần giống với Trung quốc.
Chúng ta không thể để các doanh nghiệp làm ăn kém hiệu quả sử dụng, chiếm giữ đất đai dưới các hình thức khác nhau. Cần thiết phải tạo điều kiện pháp lý để thị trường đất hoạt động có hiệu quả.
b- xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Tăng cường cơ sở hạ tầng các đô thị hiện có
là cần thiết vì cơ sở hạ tầng các đô thị cũ của chúng ta được xây dựng trong hoàn cảnh kinh tế đất nước có nhiều khó khăn và hiện tại đã xuống cấp. Tuy nhiên tài chính luôn là vấn đề cho mọi cấp quản lý.
Tăng cường cạnh tranh giữa các đô thị :
Để tạo ra sự năng động có hiệu quả của các chính quyền đô thị trong việc xây dựng và khai thác tiềm năng trong các đô thị Nhà nước cần có những chính sách vĩ mô tạo sự bình đẵng giữa các đô thị về các mặt.
Thành lập một cơ quan điều phối chung nhằm kết hợp các cơ quan xây dựng và quản lý cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật cao ở đô thị là đặc trưng cơ bản phân biệt giữa thành thị và nông thôn. Hệ thống này bao gồm : hệ thống giao thông, hệ thóng cấp nước, hệ thống thoát nước mưa, nước bẩn, hệ thống điện, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống thu gom và xử lý rác thải. Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật cao là điều hết sức cần thiết ở đô thị. Để xây dựng hệ thống này có nhiều ngành, nhiều tổ chức cùng tham gia vì vậy sự phối hợp đồng bộ là cần thiết tránh tình trạng phá đi làm lại gây lãng phí.
Xây dựng tiêu chuẩn kỹ thuật trong xây dựng cơ sở hạ tầng
Theo luật đất đai năm 1993, đất xây dựng phải có hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở mức có thể chấp nhận được. Thực tế nước ta có hai hệ thống phát
Luận văn thạc sĩ Quản lý Kinh tế
triển đất và nhà ở : hệ thống chính thức và hệ thống không chính thức. Hệ thống chính thức bắt đầu từ việc phân lô các mảnh đất và xây dựng cấp thoát kỹ thuật, xây dựng nhà ở và cuối cùng mới là con người đến tiếp nhận, sử dụng hoặc con người đến xây dựng nhà cửa sau khi đã xây dựng cấp thoát kỹ thuật. Hệ thống không chính thức là quá trình hình thành những xóm liều hoặc sự phân chia các lô đất dần dần không có quy hoạch và con người chiếm những mảnh đất đó, họ xây dựng nhà cửa và ở khi chưa có hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoặc hệ thống hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn chỉnh. Điền hình cho hệ thống không chính thức là Làng Hào nam, quận Đống đa, Hà nội. Đã đến lúc chúng ta phải tuân thủ hệ thống chính thức: chỉ xây dựng nhà cửa sau khi đã xây dựng đường sá và các công trình kỹ thuật và mức đất xây dựng nhà ở của mỗi hộ phải theo quy định của chính phủ. Chính phủ quy định diện tích tối đa cho mỗi hộ tuỳ theo từng đô thị, từng khu vực.
Vấn đề Khuyến khích Đầu tư, Thuế, phí hạ tầng
Như kinh nghiệm của Ấn độ, để xây dựng cơ sở hạ tầng, chính quyền đô thị cũng như quốc gia thường thiếu hụt nghiêm trọng vì đây là những khoản đầu tư dài hạn và rất lớn. Vì vậy kêu gọi đầu tư nước ngoài, nhờ hỗ trợ của Ngân hàng thế giới, IMF, … là cần thiết, phát huy nội lực trong dân (phát hành công trái), đổi đất để xây dựng hạ tầng là những biện pháp cần tăng cường thường xuyên. Đồng thời tạo cơ chế phối hợp giữa chính quyền đô thị và địa phương để quản lý thu thuế, phí hạ tầng, thu hồi vốn…
Chính sách môi trường
Trong quá trình đô thị hoá, các ngành sản xuất kinh doanh, dịch vụ ở các đô thị và khu công nghiệp được mở rộng và phát triển nhanh chóng, một mặt đóng góp tích cực cho sự phát triển của đất nước, nhưng nó đã và đang tạo ra một lượng chất thải rắn đáng kể, bao gồm chất thải sinh hoạt, chất thải công nghiệp, chất thải bệnh viện. Việc thải bỏ một cách bừa bãi các chất thải không hợp vệ sinh ở các đô thị và khu công nghiệp là nguồn gốc chính gây ô nhiễm môi trường, làm nảy sinh các bệnh tật, ảnh hưởng đến sức khoẻ và cuộc sống con người.
Nguy cơ ô nhiễm môi trường do chất thải gây ra đang trở thành vấn đề cấp bách đối với hầu hết các đô thị trong cả nước, trong khi đó công tác quản lý chất thải ở các đô thị và khu công nghiệp còn rất yếu kém, thể hiện ở các mặt sau đây:
- Hiện nay, tỷ lệ thu gom chất thải trong cả nước mới đạt khoảng 50%
tổng lượng chất thải.
Luận văn thạc sĩ Quản lý Kinh tế
- Đa số các tỉnh và thành phố chưa có quy hoạch xử lý chất thải; các bãi chôn chất thải chưa theo đúng quy cách bảo đảm vệ sinh môi trường.
- Các chất thải chưa được phân loại; chất độc hại và chất thải sinh hoạt vẫn được tập trung và chôn tại cùng một điểm.
- Chưa có các biện pháp công nghệ và thiết bị phù hợp để xử lý các chất thải độc hại do các xí nghiệp và bệnh viện thải ra.
Để khắc phục tình trạng này, Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ thị số 199/TTg ngày 3 tháng 4 năm 1997 về những biện pháp cấp bách trong công tác quản lý chất thải rắn ở các đô thị và khu công nghiệp các Bộ, các Ngành và các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương với các nội dung chủ yếu sau đây:
1. Các Bộ, ngành, địa phương có chức năng quản lý liên quan đến chất thải cần kiểm điểm trách nhiệm của mình trong sự chỉ đạo về quản lý và đề ra các chương trình, các biện pháp thiết thực đối với công tác quản lý chất thải, giữ gìn môi trường đô thị trong sạch. Trước mắt cần tập trung giải quyết các vấn đề sau đây:
a. Quản lý việc phát sinh, thu gom vận chuyển chất thải
- Hạn chế và tiến tới cấm các cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, bệnh viện... cũng như các hộ gia đình đổ chất thải ra sông, hồ, đường phố.
Kiểm soát nghiêm ngặt để bảo đảm việc thải và vận chuyển các chất thải theo đúng các quy định vệ sinh môi trường. Các vi phạm đều bị xử lý theo Luật Bảo vệ Môi trường và các quy định có liên quan của Việt Nam.
- Tổ chức thu gom kịp thời và triệt để chất thải, tiến hành phân loại chất thải ngay từ nguồn thải để thuận tiện cho việc tái sử dụng, tái chế và tiêu huỷ. Khuyến khích việc áp dụng các công nghệ mới trong thu gom, vận chuyển, xử lý chất thải.
- Vận động thực hiện nếp sống vệ sinh, văn minh, xoá bỏ các thói quen xấu như vứt rác thải, chất thải bừa bãi... ở các đô thị; tuân theo các quy định cụ thể về vệ sinh môi trường đô thị.
b. Quản lý việc xử lý, tiêu huỷ chất thải
- Tiến hành việc quy hoạch xây dựng các bãi chôn chất thải theo các tiêu chuẩn vệ sinh môi trường và đáp ứng được yêu cầu chôn lấp chất thải của địa phương.
- Áp dụng các công nghệ phù hợp để xử lý hoặc tiêu huỷ chất thải phù hợp với các tiêu chuẩn môi trường, trước hết là chất thải công nghiệp độc hại và chất thải bệnh viện để đảm bảo không gây ô nhiễm môi trường và ảnh hưởng đến sức khoẻ con người.
Luận văn thạc sĩ Quản lý Kinh tế
- Tiến hành các biện pháp xử lý ô nhiễm môi trường do các bãi chôn lấp chất thải cũ gây ra.
Trước tình hình đó Uỷ ban Nhân dân thành phố Hà nội đã cụ thể hoá một số điều trong việc thi hành Luật bảo vệ môi trường trên cơ sở tình hình thực tế của thành phố Hà Nội (Quyết định số 3008/QĐ-UB ngày 13/4/1996 về việc quy định bảo vên môi trường thành phố Hà nội ).
Quyết định đã yêu cầu Uỷ ban nhân dân các cấp, các ngành của thành phố phải đưa nội dung bảo vệ môi trường vào quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế xã hội dài hạn, trung hạn và hàng năm của ngành, địa phương và thực hiện kế hoạch bảo vệ môi trường để đảm bảo sự cân đối giữa phát triển kinh tế xã hội với việc bảo vệ môi trường.
- Các hoạt động sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, thử nghiệm khoa học, nhân đạo, từ thiện, an ninh quốc phòng của tổ chức, cá nhân trên địa bàn thành phố có thải ra các loại chất thải; đặc biệt là chất thải độc hại, chất thải chứa vi sinh vật, vi trùng gây bệnh ảnh hưởng đến môi trường sống, đến sức khoẻ con người đều phải thực hiện mọi biện pháp xử lý, đảm bảo đạt các tiêu chuẩn môi trường theo quy định của Nhà nước (Điều 5)
- Quy định xử phạt vi phạm hành chính về bảo vệ môi trường : Điều 6 quy định rõ : Các chủ đầu tư, chủ dự án và giám đốc các cơ quan xí nghiệp đang hoạt động trên địa bàn thành phố thuộc diện phải lập báo cáo đánh giá tác động môi trường theo Luât bảo vệ môi trường, thì phải lập báo cáo đánh giá tác động môi trường để cơ quan quản lý Nhà nước về môi trường thẩm định. Nếu vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định tại nghị định 26/CP ngày 26 tháng 4 năm 1996 của Chính phủ
- Cấm các hoạt động gây ô nhiễm môi trường : Điều 10 và 11 nêu rõ : Cấm mọi hành vi vi phạm các cảnh quan thiên nhiên, đặc biệt cây cổ thụ ở các nơi danh lam thắng cảnh, khu bảo tồn thiên nhiên, vườn hoa, công viên và nơi công cộng. Cấm thải các chất độc hại, phân hữu cơ chưa được xử lý hoặc xử lý chưa đạt tiêu chuẩn môi trường vào các khu vực nuôi trồng thuỷ sản, sông, hồ, hệ thống thoát nước của thành phố, đặc biệt với các hồ: Hoàn Kiếm, Hồ Tây, Bảy mẫu, Trúc Bạch và các sông Hồng, Tô Lịch, Kim Ngưu, Lừ, Sét (Điều 11).
Luận văn thạc sĩ Quản lý Kinh tế