Sự cần thiết phải đầu tư

II. Tổng quan về hoạt động đầu tư tại Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng HUD3

5. Nội dung công tác lập dự án tại công ty

5.1. Sự cần thiết phải đầu tư

Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư tại Công ty chính là nội dung nghiên cứu các căn cứ hình thành dự án đầu tư gồm nhiều nghiên cứu tình hình kinh tế xã hội tổng quát và nghiên cứu thị trường dự án. Nội dung sự cần thiết đầu tư bao gồm những vấn đề quan trọng sau:

5.1.1. Xác định mục tiêu.

Trong báo cáo nghiên cứu khả thi của Công ty là trình bày các căn cứ để định hướng đầu tư đó là quy hoạch hạ tầng phát triển vùng, địa phương nơi xây dựng dự án trong mối tương quan với các lĩnh vực khác để đưa ra định hướng đầu tư.

Ví dụ như trong báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng lô CT18, Khu ĐTM Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội. Với nội dung lý do đầu tư như sau: “Dự án khu đô thị mới Việt Hưng được coi là dự án phát triển khu đô thị mới với quy mô lớn nhất thành phố Hà Nội, là một khu đô thị mới với hạ tầng và cảnh quan kiến trúc đồng bộ, hiện đại, gắn với trục đường Ngô Gia Tự được cải tạo chỉnh trang thành một tuyến phố đẹp ở ngõ Đông Bắc của thành phố. Dự án được xác định là dự án trọng điểm trong kế hoạch đầu tư phát triển đô thị của thành phố phù hợp với điều chỉnh quy hoạch chung của Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại quyết định số 108/1998 – QĐ –TTg ngày 20/06/1998.Một trong những nét đặc biệt của dự án khu đô thị mới Kiến Hưng là bao gồm cả dự án xây dựng mở rộng tuyến đường Ngô Gia Tự do Bộ Giao thông vận tải thực hiện để đạt được mặt cắt ngang của tuyến đường lên 48m.”

Các dự án đưa ra được lợi thế của mình, đối với nhu cầu xã hội đáp ứng được ra sao, phù hợp với chiến lược phát triển của quốc gia ra sao,…từ đó thấy được sự cần thiết của dự án ra sao. Từ đó có những căn cứ để thấy mục tiêu đề ra của dự án là phù hợp với quy hoạch chiến lược, và nhất là nhu cầu hiện tại trên thị trường.

5.1.2. Phân tích thị trường (cung cầu) đối với sản phẩm của dự án.

Các dự án của Công ty chủ yếu là các công trình xây dựng, chính vì vậy khi phân tích thị trường của dự án thì xem xét kỹ về nhu cầu thực tại về các sản phẩm xây dựng như nhu cầu văn phòng cho thuê, nhà ở, dân số vùng dự án, tình hình thực tế vùng dự án,….Cụ thể, trong dự án Đầu tư xây dựng Khu chung cư cao cấp kết hợp với văn phòng cho thuê 121 – 123 Tô Hiệu, Hà Đông, Hà Nội thì nghiên cứu qua tình hình như: “Hà Tây nay thuộc Hà Nội là vùng đất nối liền giữa vùng Tây Bắc và vùng Trung du Bắc Bộ với các tỉnh đồng bằng song Hồng,có địa hình đa dạng : Miền núi, trung du, và đồng bằng rất thuận lợi để phát triển Nông nghiệp, Công nghiệp, Du lịch và dịch vụ. Mặt khác nằm liền kề với vùng tam giác kinh tế trọng điểm (Hà Nội – Hải Phòng - Quảng Ninh), do vậy mạng lưới giao thông, viễn thông, cung cấp nước, năng lượng phát triển so với các tỉnh khác. Do có nhiều thuận lợi kể trên, trong những năm qua tình hình kinh tế xã hội của tỉnh đã chuyển biến rất tích cực với mức tăng trưởng GDP hàng năm ở mức 8 %; cơ cấu kinh tế xã hội của tỉnh đã chuyển dịch theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Điều kiện sống và mức sống của nhân dân trong tỉnh được nâng cao rõ rệt. Đặc biệt Hà Tây đã nhập về thành phố Hà Nội, là vùng có nền kinh tế rất phát triển, đời sống của người dân ngày càng được nâng cao, kéo theo nhu cầu về nhà ở, văn phòng làm việc cũng tăng lên. Hiện nay trên địa bàn đã có nhiều khu đô thị ,khu nhà ở được triển khai như : Khu đô thị Văn Quán,Khu đô thị Mỗ Lão, Khu Đô thị Văn Phú, Khu đô thị Lê Trọng Tấn, Khu nhà ở Xa La, Khu nhà ở Ngô Thì Nhậm, nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng lên về số lượng cũng như chất lượng nhà ở và văn phòng cho thuê. Vì vậy hướng đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng và văn phòng cho thuê tại khu đất 121 – 123 Tô Hiệu, Hà Đông, Hà Nội sẽ là hướng đầu tư phù hợp và đem lại hiệu quả cao”.

Từ việc xác định được nhu cầu xã hội như thế, các cấp quản lý của Công ty (giám đốc và phòng kế hoạch,…) có nhiệm vụ lên kế hoạch đầu tư đáp ứng nhu cầu hiện tại và tương lai thông qua công tác dự báo để có được những cơ hội đầu tư phù hợp và hiệu quả.

5.1.3. Căn cứ pháp lý.

Chính là những căn cứ để tiến hành hoạt động đầu tư của dự án như: văn bản luật, công văn, nghị định, thông tư, chính sách, quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật,…Thông thường ở Công ty dựa vào những căn cứ sau :

- Các căn cứ pháp lý Nhà nước liên quan đến dự án. Các quyết định của nhà nước về việc giao đất cho Chủ đầu tư tiến hành thực hiện dự án; các quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh (thành phố) về việc quy hoạch chi tiết khu đất; chỉ thị của Bộ xây dựng về tăng cường công tác quản lý xây dựng đối với các công trình xây dựng nhà cao tầng; Nghị định của chính phủ quy định việc thi hành pháp luật về quyền hạn và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được nhà nước giao đất, cho thuê đất,…

- Các văn bản áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản: luật xây dựng số 16/2003/QH11; Nghị định số 209/2004/NĐ – CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng; Nghị định 16/2005/NĐ – CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 52/1999/NĐ – CP ngày 8/7/1998 của Chính phủ về việc ban hành quy chế quản lý đầu tư xây dựng; nghị định 99/2007/NĐ – CP của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; Thông tư của Bộ Xây Dựng về việc hướng dẫn lập và quản lý chi phí xây dựng công trình,…

- Các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành ở Việt Nam , tiêu chuẩn xây dựng áp dụng với từng dự án: các tiêu chuẩn về thiết kế nhà ở cao tầng các phần:

kiến trúc, kết cấu điện, nước, phòng cháy chữa cháy, truyền hình,…

5.2. Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật.

Đặc điểm của các Dự án được lập tại Công ty là các dự án đầu tư xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp và các công trình hạ tầng kỹ thuật cho nên nội dung nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật rất được quan tâm ở Công ty, và là một trong những nội dung được nghiên cứu kỹ nhất ở Công ty HUD3. Cụ thể :

5.2.1. Quy mô dự án, năng lực (công suất), lựa chọn hình thức đầu tư.

Thông thường nội dung này cán bộ lập dự án sẽ trình bày về quy mô của dự án như: tổng diện tích khu đất, hình dáng công trình, thể loại công trình: dân dụng, công nghiệp hay hạ tầng kỹ thuật,…Dự án có thuộc dự án quan trọng quốc gia hay không, dự án nhóm A, B, C,…

Tuy nhiên không phải bất kỳ dự án nào cũng sử dụng tất cả các nội dung, mà tùy từng dự án có những nét được trình bày khác nhau. Ví dụ như dự án Khu dân cư Tân Đức, Đức Hòa, Long An, trong nội dung xác định quy mô của Dự án các cán bộ lập dự án đã đưa ra như sau : “Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng HUD3 xây dựng Khu đất Khu dân cư Tân Đức giai đoạn 2 có diện

tích 348ha nằm trong dự án Khu Công Nghiệp-Dân cư-Dịch Vụ Tân Đức (Tân Đức2), thuộc hai xã Đức Hòa Hạ và Hữu Thạnh, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An. Quy hoạch đã được tỉnh Long An phê duyệt”. Nhưng đối với các dự án về xây dựng nhà chung cư cao tầng hay khu văn phòng cho thuê thì được trình bày chi tiết hơn. Dự án khu chung cư cao cấp kết hợp văn phòng cho thuê Nguyễn Đức Cảnh, Hoàng Mai, Hà Nội trình bày về kỹ thuật như sau : “Tòa nhà dự án cao 25 tầng và 1 tầng trệt, 1 tầng hầm trên khu đất rộng 1.945 m2. Với mật độ xây dựng khoảng 62%, phần còn lại của khu đất dành cho không gian cây xanh sân vườn, bãi đỗ xe ngoài trời. Tổng thể kiến trúc đảm bảo các chỉ tiêu xây dựng, phù hợp với yêu cầu của một công trình nhà ở kết hợp văn phòng cho thuê.

+ Diện tích lô đất : 1.945 m2 + Mặt bằng xây dựng : 1.200 m2 + Mật độ xây dựng : 61,7 % + Tầng cao : 25 tầng.

Việc lựa chọn hình thức đầu tư tùy thuộc vào từng dự án. Nhưng các dự án của Công ty chủ yếu là thuộc lĩnh vực xây dựng cho nên các phương án lựa chọn chủ yếu là xây dựng mới, đồng bộ hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết đã được các ban ngành có liên quan phê duyệt.

5.2.2. Quy hoạch lãnh thổ và địa điểm xây dựng công trình.

Đối với mỗi dự án, các cán bộ lập dự án sẽ đưa ra các phương án quy hoạch lãnh thổ khác nhau đối với mỗi địa điểm có dự án.

5.2.3. Các giải pháp về kiến trúc, quy hoạch và kỹ thuật.

Đối với các dự án lớn, báo cáo nghiên cứu khả thi (công ty gọi là báo cáo đầu tư) sẽ tách riêng giải pháp về kỹ thuật với hai giải pháp còn lại. Còn đối với dự án có quy mô nhỏ thì cả 3 phần gộp lại với nhau.

5.2.3.1.Giải pháp về quy hoạch.

Về nội dung này thi được trình bày theo phương án quy hoạch đã được duyệt. Tùy theo từng dự án mà có sự phân chia khác nhau trong quy hoạch đất. Đối với những dự án lớn thì được chia ra bao gồm: quy hoạch sử dụng

đất, quy hoạch về giao thông,…nhưng chủ yếu vẫn tập trung vào quy hoạch đất. Quy hoạch sử dụng đất trong các dự án xây dựng của Công ty thường là chia theo lô, theo loại đất rồi sau đó lập bảng biểu thống kê từng loại dựa trên thực tế. Cụ thể trong dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng lô CT18 Khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội đã phân tích về quy hoạch sử dụng đất như sau : “Tổng mặt bằng khu đất được bố trí hài hòa, cân đối với 11 khối nhà, xen kẽ giữa nhà ở cao tầng là các khu sân chơi, vườn hoa và bãi đỗ xe đảm bảo sự thông thoáng cho các khối nhà. Hệ thống giao thông nội bộ trong lô đất được thiết kế hợp lý, đảm bảo mối liên hệ thuận tiện trong nội bộ lô đất cũng như với hệ thống giao thông chính của khu đô thị và bên ngoài. Quy hoạch trong lô đất cũng tuân thủ theo các tiêu chuẩn,quy chuẩn quy phạm quy hoạch xây dựng, đảm bảo thoát người từ công trình cũng như để chữa cháy có thể tiếp cận công trình khi có sự cố.

Trong lô đất còn có các diện tích vườn hoa, cây xanh, sân chơi được thiết kế tạo nên cảnh quan đẹp cho toàn thể khuôn viên đồng thời đáp ứng nhu cầu có diện tích vui chơi giải trí luyện tập thể dục thể thao của dân cư trong các khối nhà.

Bảng 1.6: Các chỉ tiêu quy hoạch cụ thể của từng khối nhà dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng lô CT18 Khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội .

STT

Mẫu nhà DTXD(M2) Diện tích sàn(M2) Số lượng căn

1 Nhà 5 tầng đôi T1 799,0 3.746,2 38,0

2 Nhà 7 tầng đôi T2 788,0 5.273,7 52,0

3 Nhà 5 tầng đơn T3 374,2 1.871,0 20,0

4 Nhà 7 tầng đôi T4 788,0 5.273,7 52,0

5 Nhà 5 tầng đôi T5 803,7 3.905,5 38,0

6 Nhà 5 tầng đôi T6 803,7 3.905,5 38,0

7 Nhà 7 tầng đôi T7 788,0 5.273,7 52,0

8 Nhà 5 tầng đơn 374,2 1.871,0 20,0

9 Nhà 7 tầng đôi T9 788,0 5.273,7 52,0

10 Nhà 5 tầng đôi T10 799,0 3.746,2 38,0

11 Nhà 11 tầng 1.126,0 11.783,0 76,0

Tổng 8.231,8 51.923,1

Nguồn: Phòng Quản lý phát triển dự án.

Từ bảng số liệu trên cho thấy, dự án tại Công ty được phân chia cụ thể theo diện tích, phù hợp với quy hoạch tổng thể của vùng ngành, đảm bảo các thông số chính xác tránh trường hợp sai quy hoạch dẫn đến phải làm lại gây lãng phí tốn kém cho chủ đầu tư. Từ đó cho thấy được sự đầu tư vào chất lượng của dự án ngày một được nâng cao, tăng tính hiệu quả cho mỗi dự án ở Công ty.

5.2.3.2.Giải pháp về kiến trúc.

Phần này do cán bộ phòng quản lý phát triển dự án đảm nhận, các cán bộ nghiên cứu về khu đất xây dựng, rồi dựa trên những quy hoạch tổng thể của khu đất từ đó đưa ra giải pháp về kiến trúc sao cho phù hợp. Với dự án Khu nhà ở cao tầng kết hợp văn phòng cho thuê 121 – 123 Tô Hiệu, Hà Đông, Hà Nội đưa ra giải pháp kiến trúc như sau: “Tiêu chí các căn hộ thiết kế dựa trên các yêu cầu sau:

* Các không gian trong căn hộ phải thông thoáng,có ít nhất 1 mặt tiếp xúc với thiên nhiên.

* Các căn hộ không nhìn trực tiếp vào nhau.

* Căn hộ phải có tiền phòng, là không giân chuyển tiếp giữa bên trong và bên ngoài nhà, nơi để giầy dép,quần áo ngoài trời.

* Căn hộ phải có ít nhất 2 phòng ngủ với 2 khu WC trở lên. Có 1 phòng ngủ khép kín.

* Phòng khách phải có Logia, bếp phải gắn liền với Logia phục vụ phơi và các hoạt động ướt.

* Bếp và phòng ăn có thể cách ly khi cần thiết.

* Diện tích các căn hộ phải phù hợp với điều kiện kinh tế của khách hàng.

Theo nghiên cứu chung thì đối với các căn hộ cao cấp thì diện tích căn hộ để được thị trường chấp nhận dao động trong khoảng từ 100 m2 đến 150 m2 mỗi căn”.

5.2.3.3. Giải pháp về kỹ thuật.

Trong báo cáo đầu tư của bất kỳ một dự án xây dựng nào, giải pháp xây dựng cũng là rất quan trọng. Các cán bộ trong phòng quản lý phát triển dự án nghiên cứu rất kỹ càng. Các giải pháp kỹ thuật chủ yếu là các giải pháp về: san nền, giao thông, hệ thống thoát nước mưa, nước thải, cấp nước,cấp điện,… Trong dự án Khu nhà ở cao tầng kết hợp văn phòng cho thuê Nguyễn Đức Cảnh, Hoàng Mai, Hà Nội, các giải pháp kỹ thuất được trình bày :

Xử lý móng: Căn cứ tài liệu khoan khảo sát địa chất, móng công trình được dự kiến làm bằng móng cọc bê tông cốt thép mác 250.

Kết cấu phần thân: Kết cấu chịu lực của công trình là hệ khung bê tông cốt thép, sàn bê tông cốt thép đỗ tại chỗ dày 10 – 14 cm tùy theo từng vị trí. Bê tông của các cấu kiện chịu lực chính như cột, dầm, sàn, vách thang máy có mác từ 250 đến 300 tùy theo loại và vị trí cấu kiện, quy cách và cường độ cốt thép theo tiêu chuẩn hiện hành. Các kết cấu lồng thang máy cùng với một số mảng tường khác tạo nên những vách cứng của công trình.

Kết cấu bao che và tường ngăn: tường bao che xây bằng gạch dày 220 mm, tường ngăn giữa các căn hộ dày 220 mm, tường ngăn giữa các phòng trong căn hộ dày 110 mm. Gạch xây mác 75, vữa xi măng cát vàng mác 50. Toàn bộ phần thân nhà được xây bằng gạch rỗng trừ tường khu vệ sinh.

Cấp nước: Bao gồm nước sinh hoạt và nước cho phòng cháy chữa cháy.

Nước dẫn từ hệ thống cấp nước thành phố đến bể ngầm, sau đó được bơm lên bể trên mái và từ đó cấp đến các căn hộ và các khối công cộng ở tầng 1.

Cấp điện: Điện cấp cho các công trình được lấy từ trạm biến áp là T72 công suất 1250KVA, theo cáp ngầm dẫn vào tủ điện tổng đặt ở tầng 1. Toàn bộ dây dẫn tầng 1 đặt ngầm tường và trần, từ tầng 1 đến tầng trên cùng,dây dẫn được cố định theo máng cáp chạy dọc theo trục đứng trong hộp kỹ thuật. Nguồn điện cấp đến các hộ được đa từ tủ điện các tầng,kéo trong máng nhựa vuông đặt nổi ở tường đặt dọc theo hành lang. Trong căn hộ dây dẫn là các loại ruột đồng bọc nhựa, chôn ngầm tường. Mỗi căn hộ đều được lắp đặt áptomat dùng cho bình nước nóng, điều hòa và các loại đèn, ổ cắm,

…Ngoài ra mỗi căn hộ được lắp đặt 1 công tơ 1 pha tập trung tại phòng kỹ thuật tầng có khóa bảo vệ và được quản lý theo đơn vị tầng. Ngoài ra khi mất điện lưới công trình được cấp điện bằng máy phát điện dự phòng cho các bộ phận hành lang, thang máy.

Hệ thống thông tin liên lạc: Chung cư được lắp đặt tổng đài và có hệ thống cáp điện thoại chôn ngầm dẫn đến các ổ nối trong từng căn hộ. Chi phí đầu tư xây dựng hệ thống điện thoại trong nhà chung cư sẽ do ngành bưu chính viễn thông thực hiện.

Hệ thống cáp truyền hình: Tất cả các căn hộ có chung 1 ăng ten thu song vô tuyến truyền hình, thông qua bộ khuếch đại chia vào từng hộ thông qua các đường cáp ti vi chôn ngầm.

Hệ thống chống sét của các công trình được lắp đặt theo phương pháp dung kim và dây thu sét bố trí trực tiếp trên mái sau đó được nối xuống các điểm thu sét dưới đất.

Phòng cháy, chữa cháy công trình: Theo quy định hiện hành về phòng cháy chữa cháy, ở tầng 1 được bố trí các họng nước cứu hỏa. Hệ thống máy bơm gồm 1 máy dung điện lưới và 1 máy sử dụng hệ thống điện dự phòng khi có sự cố. Mỗi tầng đều có hộp chữa cháy kèm theo các bình bọt”.

Các giải pháp về kỹ thuật trong các dự án ở Công ty luôn được các cán bộ lập dự án nghiên cứu rất chặt chẽ, và được trình bày kỹ trong dự án. Tuy nhiên không phải bất kể dự án nào cũng được trình bày tất cả các giải pháp kỹ thuật, mà tùy vào từng quy mô của dự án mà các giải pháp có được trình bày đầy đủ hay không, tùy từng tính chất loại công trình mà các giải pháp nào được quan tâm hơn. Ví dụ như trong dự án xây dựng Khu dân cư Tân