5. Phân tích tài chính
5.1. Tổng mức đầu tư
Tổng mức vốn đầu tư của dự án bao gồm : Chi phí thiết bị, Chi phí xây dựng, Chi phí về đất, Chi phí quản lý dự án và các chi phí khác, Chi phí dự phòng, Lãi vay trong quá trình đầu tư xây dựng, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng. Để xác định chính xác các chi phí này, các cán bộ lập dự án đã căn cứ vào diện tích xây dựng, khối lượng, định mức và đơn giá của từng khoản mục trong từng khoản mục chi phí khác nhau.
5.1.1. Chi phí thiết bị.
Là toàn bộ các khoản chi phí mua tthiết bị thông dụng và các thiết bị chuyên dụng, cụ thể:
Thiết bị thông dụng: 9527.88 m2 * 1.000.000
Thiết bị chuyên dụng: tổng giá trị 11.950.000.000, bao gồm:
+ Điều hòa trung tâm: 4.500.000.000 / Bộ + Thang máy: 600.000.000 / 1 cái
+ Thang chở hàng: 600.000.000 / 1 cái
+ Thang tải trung tâm thương mại: 450.000.000 / 1 cái
+ Thiết bị hệ thống thông tin liên lạc ( tổng đài ) và hệ thống viễn thông ( truyền hình cáp và hệ thống MMDS ): 200.000.000 / cái
+ Trạm biến áp 22/4KV – 1000 KVA: 50.000.000 / 1 cái
Tổng vốn thiết bị ( chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng ): 21.477.880.000 5.1.2. Chi phí xây dựng.
Chi phí này được tính riêng và chi tiết từng công trình, bao gồm các loại chi phí : xây lắp nhà chính và xây lắp ngoài nhà.
Xây lắp nhà chính: 55.414.605.000 đ Xây lắp ngoài nhà: 1.124.098.000 đ
5.1.3. Chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
Bao gồm các loại chi phí : chi phí quản lý dự án, chi phí lập dự án đầu tư xây dựng công trình, chi phí thẩm định dự án đầu tư, chi phí khảo sát địa chất địa hình, thiết kế xây dựng công trình, chi phí thẩm tra thiết bị thi công, chi phí kiểm tra tổng dự toán – dự toán, chi phí lập hồ sơ mời thầu – đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng, chi phí lập hồ sơ mời thầu – đánh giá hồ sơ dự thầu cung cấp thiết bị, chi phí giám sát thi công xây dựng, chi phí giám sát lắp đặt thiết bị, chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán, chi phí kiểm toán, đánh giá tác động môi trường, bảo hiểm công trình xây dựng, kiểm tra và chứng nhận sự phù hợp chất lượng công trình, chi phí kinh doanh (1%
doanh thu tương ứng 2% chi phí xây dựng và thiết bị). Tất cả các chi phí này được quy định theo một tỷ lệ phần trăm nhất định.
5.1.4. Chi phí khác.
Gồm có: chi phí chuyển mục đích sử dụng đất và đền bù vật kiến trúc, chi phí bảo trì công trình trích trước (2,5 % doanh thu tương ứng 4,6 % chi phí xây dựng và thiết bị), chi phí thuê trụ sở Công ty trong thời gian xây dựng.
Tất cả các chi phí này được xác định theo tỷ lệ phần trăm ở thời điểm hiện hành.
5.1.5. Chi phí dự phòng và lãi vay đầu tư.
Chi phí dự phòng là lượng vốn dự phòng cho những vấn đề phát sinh, được tính bằng 10 % các khoản chi phí xây lắp, thiết bị và các chi phí khác của công trình.
Lãi vay đầu tư tính trên khoản vốn vay ngân hàng với lãi suất 16 % / năm.
Tổng lãi vay trong dự án là : 57.356.088.000 đ .
Từ những tính toán ở trên đưa đến bảng tổng hợp về vốn đầu tư xây dựng công trình như sau :
Bảng 1.11: Bảng tổng hợp vốn đầu tư xây dựng công trình.
Đơn vị: Nghìn đồng.
1 Khoản mục chi phí Giá trị trước thuế giá trị gia tăng
Giá trị sau thuế giá trị gia tăng
1 Vốn xây lắp 254,266,838 279,693,522
2 Vốn thiết bị 16,000,000 17,600,000
3 Chi phí khác 15,895,540 17,485,094
4 Chi phí dự phòng 27,026,684 29,729,352
Chi phí giải phóng mặt
bằng 3,636,364 4,000,000
Tiền sử dụng đất 18,181,818 20,000,000
Chi phí kiểm định chất lượng công trình, đánh giá tác động môi trường
4,545,455 5,000,000
5 Lãi vay trong thời gian
xây dựng 52,141,898 57,356,088
Tổng cộng ( 1+2+...+5) 391,694,596 430,864,056
6 Vốn cố định của dự án 391,694,596 7 Tổng mức đầu tư của dự
án
430,864,056
Nguồn : “Dự án đầu tư xây dựng khu căn hộ cao cấp và văn phòng cho thuê 123 Tô Hiệu – Hà Đông – Hà Nội”
Tất cả các tính toán trên được các cán bộ lập dự án sử dụng Exel để tính, đảm bảo sự chính xác của các con số. Dựa vào những thông số chính xác để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án sau này, tránh tình trạng thiếu vốn hay thất thoát lãng phí vốn đầu tư.