2.3.1 Tỡnh hỡnh quản lý, sử dụng ủất của một số nước trờn thế giới
* Trung Quốc:
Theo khoản 4 ðiều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhõn nào ủược phộp chiếm ủoạt, mua, bỏn, cho thuờ hay chuyển nhượng ủất ủai dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDð ủể họ cú thể trao ủổi ủất ủai như một loại hàng húa. Hậu quả là ủất ủai bị sử dụng một cỏch khụng hiệu quả và lóng phớ. Quy ủịnh hạn chế núi trờn rừ ràng ủi ngược lại với quy luật khỏch quan của sự phỏt triển kinh tế – xó hội cho nờn chỉ phỏt huy ủược hiệu lực trong một thời gian ngắn. Người SDð trờn thực tế vẫn tiến hành trao ủổi ủất ủai như một loại hàng húa. Chớnh vỡ vậy, thị trường ủất ủai “khụng chớnh thức” – cũn gọi là “chợ ủen” (black market) nhưng năng ủộng ủó bắt ủầu xuất hiện ở Trung Quốc. Ở ủú, nhiều nụng dõn, hợp tỏc xó ủó lộn lỳt bỏn hoặc cho thuờ ủất của mỡnh cho cỏc doanh nghiệp cú nhu cầu. ðõy chớnh là nhõn tố tạo ủà cho quỏ trỡnh thực hiện cải cỏch chớnh sỏch ủất ủai ở nước
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 11
này.Việc ủưa ủất ủai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cỏch trong hệ thống SDð cuối những năm 1980. Từ việc cho thuờ ủất ở Thượng Hải dưới sự ủồng ý của Chớnh phủ và việc ủấu giỏ quyền sử dụng ủất (QSDð) ủầu tiờn ở Thẩm Quyến theo Hiến phỏp sửa ủổi của Cộng hũa nhõn dõn Trung Hoa năm 1988, hệ thống phõn phối ủất ủai khụng thu tiền và khụng xỏc ủịnh thời hạn ủó bị chấm dứt, ủất ủai chớnh thức ủược tham gia vào thị trường như một loại hàng húa. Luật Quản lý nhà nước về ủất ủai năm 1986 ủó quy ủịnh cơ cấu SDð thụng qua việc giao và cho thuờ cú ủền bự (allocation and lease with compensation), từ ủõy ủó tạo nền tảng cho việc hỡnh thành thị trường ủất ủai. Vào thỏng 11/1987, Hội ủồng Nhà nước Trung Quốc ủó ban hành quyết ủịnh cải cỏch ủất ủai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu... ðặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là thành phố ủầu tiờn ở Trung Quốc thừa nhận giỏ trị hàng húa của ủất ủai. Vào 01/12/1987, Thẩm Quyến ủó bỏn ủấu giỏ QSDð 8.588 m2 với thời hạn 50 năm. 44 doanh nghiệp ở ủõy ủó cạnh tranh quyết liệt ủể cú QSDð và người chiến thắng ủó phải trả 5.250.000 Nhõn dõn tệ (NDT). Như vậy, tại Thẩm Quyến, QSDð tham gia vào thị trường như cỏc tài sản khỏc lần ủầu tiờn trong lịch sử Trung Quốc và ủó khởi xướng cho việc chuyển giao QSDð của Nhà nước bằng phương thức ủấu thầu và ủấu giỏ. Sau ủú, vào thỏng 4/1988, Quốc hội nước này ủó sửa ủổi Hiến phỏp, trong ủú bổ sung quyền chuyển nhượng QSDð theo quy ủịnh của phỏp luật và hủy bỏ quy ủịnh cấm cho thuờ ủất. Cựng với việc sửa ủổi Hiến phỏp, Hội ủồng nhà nước Trung quốc ủó ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng QSDð của Nhà nước tại ủụ thị, trong ủú quy ủịnh rừ rằng QSDð cú thể chuyển nhượng bằng hợp ủồng, ủấu thầu và ủấu giỏ.
* Liên bang Nga:
Sau khi Liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành cụng cuộc cải tổ sở hữu ủất ủai, cụng nhận quyền sở hữu tư nhõn về ủất ủai song song với sở hữu Nhà nước. Giai ủoạn cải tổ ủất ủai hiện nay ở Liờn bang Nga gắn liền với kế hoạch chuyển sang phương phỏp quản lý ủất ủai bằng kinh tế. Với tiờu chớ quản chặt quỹ ủất của Nhà nước, chớnh sỏch ủất ủai của liờn bang Nga
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 12
vẫn tồn tại việc giao ủất khụng thu tiền sử dụng ủất với thời hạn "lõu dài" cho cỏc Tổ chức dựng ủể xõy dựng trụ sở cơ quan, cụng trỡnh sự nghiệp, cỏc cụng trỡnh cụng cộng, phỳc lợi xó hội,.... (ðiều 20, 21, chương 4, Luật ủất ủai Liờn bang Nga năm 2001) tuy nhiờn hỡnh thức này hiện khụng ủược khuyến khớch và gần như khụng tiếp tục thực hiện. Nhà nước mở rộng cho thuờ ủất như là một hỡnh thức sử dụng ủất ủặc biệt ủối với ủất ở ủụ thị.
* Hàn Quốc
Hàn Quốc cú diện tớch ủất 99.392 Km2 trong ủú rừng chiếm 66%, ủất nụng nghiệp 21,4%, 7% là cỏc loại ủất khỏc và ủất ở ủụ thị chỉ chiếm 4,8%. Quỏ trỡnh ủụ thị húa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong cỏc thập niờm 60 ủến 90 của thế kỷ XX. Quỏ trỡnh này cú ủặc ủiểm nổi bật là tốc ủộ cao và tập trung về khụng gian.
đô thị hóa tốc ựộ cao và sự tăng vọt dân số ựô thị ựã dẫn ựến những vấn ủề khú khăn trong quản lý và sử dụng ủất ủụ thị ở Hàn Quốc như hoạt ủộng ủầu cơ ủất ủai trờn phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giỏ từ ủất ủai chỉ dồn vào một nhúm chủ ủất giầu cú, cỏc mõu thuẫn xó hội chất chứa do ủầu cơ ủất ủai sẽ khụng chỉ gây cản trở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá vỡ cơ cấu chính trị xó hội của quốc gia. Tuy nhiờn Hàn Quốc ủó vượt qua ủược cỏc khú khăn này một cách khá thành công nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp về chống ủầu cơ ủất ủó ủược Chớnh phủ ban hành gồm:
- Hợp nhất tất cả cỏc hệ thống ủịnh giỏ ủất của Chớnh phủ lại thành một hệ thống duy nhất, hệ thống này phản ỏnh ủỳng giỏ trị trờn thị trường của lụ ủất và là cơ sở ủể tớnh thuế lụ ủất ủú.
- Thuế ủược ủỏnh trờn diện tớch tổng hợp của tất cả cỏc lụ ủất của chủ sở hữu (dự chỳng ở cỏc vị trớ khỏc nhau). Thuế này gọi là thuế nắm giữ ủất tổng hợp nhằm nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu giả về nắm giữ ủất (ủầu cơ ủất). Trờn cơ sở ủú sẽ ủỏnh thuế lũy kế tiến lờn những diện tớch ủầu cơ và do ủú khuyến khớch họ bỏn ủi cỏc phần ủất này làm tăng nguồn cung trờn thị trường ủất ủai
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 13
- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm:
+ Giới hạn về việc nắm giữ ủất dõn cư ở ủụ thị: ủõy là giải phỏp bổ sung cho hệ thống ủỏnh thuế tổng hợp nhằm mục ủớch cơ bản là ộp buộc chủ ủất bỏn số ủất thừa ra. Theo ủạo luật thỡ khụng cú hộ gia ủỡnh hay cụng ty nào ủược sở hữu ủất dõn cư vượt quỏ 200 py-ụm (660 m2). Phần sở hữu vượt quỏ giới hạn này ủược ủề nghị bỏn ủi. Nếu chủ ủất khụng chịu bỏn thỡ phần ủất dư sẽ bị ủỏnh thuế
“nắm giữ ủất ủai quỏ mức” với mức chịu thuế cao khoản 7 – 11 % trong giỏ trị thị trường của diện tớch ủất thừa ủú. Số thuế này sẽ ủược thu hàng năm cho ủến khi chủ ủất bỏn ủi phần ủất thừa ủú.
+ Phớ phỏt triển ủất ủai
Do phỏt triển ủụ thị húa, ủất nụng nghiệp ở vựng ven ủụ bị cỏc nhà ủầu cơ ủất mua những vựng rộng lớn ủể hưởng lợi nhuận khổng lồ khi chuyển dịch. Vỡ vậy nhà nước ban hành phớ phỏt triển ủất. Phớ này ủỏnh thuế lờn những khu vực ủất phỏt triển cho mục ủớch cư trỳ, cụng nghiệp và giải trớ sau khi ủó ủược chớnh quyền cho phộp. Nghĩa là nú ủỏnh lờn tất cả cỏc ủề ỏn phỏt triển (cú diện tớch lớn hơn 660 m2) trừ đề án của Chính phủ. Các đề án do tập đồn nhà nước đại diện cho chớnh quyền trung ương hay ủịa phương ủược giảm 50 %.
+ Thuế lợi nhuận từ giỏ trị ủất (thuế lợi nhận từ ủất ủai thừa ngoài tiờu chuẩn) ðõy là giải phỏp giỏn tiếp cản trở cỏc chủ ủất nắm giữ ủất với mục ủớch ủầu cơ. Mặc dự cú những tranh cói về thuế này ủỏnh trờn cỏc lợi nhuận chưa ủược thu vào, do ủú vi phạm nguyờn tắc ủỏnh thuế 2 lần, tức ủỏnh lờn lợi nhuận thu ủược từ việc bỏn ủất nhưng ủõy là biện phỏp cứng rắn của chớnh quyền nhằm ủỏnh vào việc tập trung tài sản quỏ mức vào một nhúm những người giầu cú do ủầu cơ ủất ủai buộc họ bỏn ra, ủiều tiết lại nguồn cung ủể giảm giỏ ủất ủai, thỳc ủẩy thị trường bất ủộng sản phỏt triển.
* Hungary
Kể từ năm 1988, Chính phủ Hungary công bố một số luật mới liên quan ủến tổ chức và quyền sở hữu doanh nghiệp:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 14
Luật VI năm 1998 mở rộng sự lựa chọn hình thức pháp lý của doanh nghiệp và mở của cho các doanh nghiệp với quyền sở hữu tư nhân.
Luật ðầu tư nước ngoài XXIV/1988 tạo ủiều kiện thu hỳt ủầu tư nước ngoài thông qua việc miễn giảm thuế.
Luật V/1990 quy ủịnh tự do húa doanh nghiệp tư nhõn. ðể tỏch biệt quyền lực quản lý và quyền sở hữu nhà nước.
- Cỏc hỡnh thức sở hữu ủất:
ðất ủai ủược phõn chia lại theo quyền sở hữu Nhà nước, tư nhõn và hỗn hợp. Nhà nước chủ yếu nắm quyền sở hữu về ủất ủai dựng cho mục ủớch cụng cộng, xó hội và những vựng quan trọng. Quyền sở hữu ủất cụng cộng ủược thực hiện trờn cỏc vựng ủất ủược sử dụng hoặc dự ủịnh ủược sử dụng phục vụ lợi ớch của toàn xó hội hoặc cộng ủồng ủịa phương. Một số loại ủất ủược xỏc ủịnh rừ quyền sở hữu nhà nước như rừng, vựng lónh thổ ủược bảo vệ, bảo tồn thiờn nhiờn, vườn quốc gia, khu vực bờ sụng, ủất ngập nước, sụng, hồ, suối, ủường giao thụng, cỏc toà nhà cụng cộng ... Tư nhõn chủ yếu nắm giữ quyền sở hữu ủất cho sản xuất, ủặc biệt là ủất nụng nghiệp.
- Thời hạn sử dụng ủất:
Thời hạn sử dụng ủất cũng ủược phõn biệt rừ ràng theo hỡnh thức sở hữu:
ủất thuộc sở hữu tư nhõn cú thời hạn sử dụng vĩnh viễn; ủất thuờ của nhà nước cú thời hạn sử dụng tối ủa là 99 năm và tối thiểu là 1 năm, tuy nhiờn, từng ủối tượng ủất cụ thể sẽ cú thời hạn thuờ khỏc nhau. Nhà nước cũng cú quy ủinh cụ thể về quyền và nghĩa vụ của những sở hữu tư nhõn khi cho thuờ ủất.
- Quyền và nghĩa vụ của việc sử dụng ủất
Nhà nước quy ủịnh ủất phải sử dụng ủỳng mục ủớch, ủặc biệt là ủất nụng nghiệp. ðất nụng nghiệp chỉ cú thể ủược sử dụng cho mục ủớch phi nụng nghiệp sau khi ủược phũng ủăng ký ủất ủai ủịa phương thụng qua.
Các chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản của mình theo cách mình muốn,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 15
tuy nhiờn phải phự hợp với phỏp luật và cỏc quy ủịnh của nhà nước, khụng gõy tổn hại hoặc ảnh hưởng ủến quyền và lợi ớch của cỏc bờn khỏc.
Cụng dõn Hungary cú thể ủược gúp vốn bằng quyền sử dụng ủất ủể thành lập doanh nghiệp
- Cỏc phương thức bỏn ủất, cho thuờ ủất
+ Phương thức bỏn ủất của nhà nước: thực hiện theo phương thức bỏn ủấu giỏ cụng khai, mọi ủối tượng ủiều cú quyền tham gia ủấu giỏ hoặc thụng qua mua cổ phiếu.
+ Phương thức cho thuờ ủất: thực hiện theo giỏ thị trường. ðối tượng cho thuê là các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, các cá nhân, tổ chức trong nước, cá nhân và tổ chức nước ngoài.
Nhỡn chung, việc quản lý, sử dụng ủất núi chung và ủất của cỏc tổ chức kinh tế núi riờng ở cỏc nước phỏt triển dựa trờn cơ chế thị trường nhưng cú sự ủiều tiết vĩ mụ của nhà nước, nhà nước chủ yếu thực hiện trao quyền sử dụng ủất, quyền sở hữu ủất thụng qua bỏn ủấu giỏ ủất và cho thuờ ủất theo giỏ thị trường.
Nhờ cú giỏ ủất sỏt giỏ thị trường nhà nước mới cú kết quả tớnh toỏn tài chớnh ủỳng liờn quan ủến ủất ủai và qua ủú dựng cụng cụ tài chớnh (ủỏnh thuế) ủể ủiều khiển sự vận ủộng lưu thụng ủất ủai theo kế hoạch vĩ mụ của mỡnh, người sử dụng ủất cú cơ sở ủể tớnh toỏn những bài toỏn kinh tế của mỡnh trờn giỏ cả ủất ủai sỏt với giỏ thị trường. Nhờ ủú ủất ủai ủược vận ủộng, tự ủộng phõn phối vào cỏc quy trỡnh khai thỏc hợp lý, cú hiệu quả, sự vận ủộng này là sự vận ủộng tự giỏc ủiều tiết qua cơ chế thị trường nhưng cú sự ủiều khiển quản lý vĩ mụ của nhà nước.
Bài học của Hàn Quốc về ủỏnh thuế lũy tiến lờn ủất ủai ủầu cơ cho thấy chớnh quyền phải cú một lập trường kiờn ủịnh, dỏm thực hiện cỏc biện phỏp cứng rắn với cỏc ủối tượng cần thiết ủể ủiều chỉnh cho ủược sự phõn phối ủất ủai trờn thị trường, ủể thực hiện ủược cơ chế thị trường thỡ cần cải tiến và phỏt triển cỏc yếu tố hỗ trợ như: phỏt triển hệ thống ủăng ký ủất ủai; cỏc giải phỏp ủổi mới của chớnh phủ Hàn Quốc sẽ khụng bao giờ thực hiện thành cụng ủược nếu khụng cú
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 16
hệ thống ủăng ký ủất ủai hiện ủại của Hàn Quốc hỗ trợ (ủể nắm chắc tổng số diện tớch ủất sở hữu của mỗi chủ và qua ủú ủỏnh thuế lờn ủất dư ra do ủầu cơ).
2.3.2. Tỡnh hỡnh quản lý, sử dụng ủất của cỏc tổ chức ở Việt Nam
Theo kết quả Kiểm kờ quỹ ủất năm 2008 của cỏc tổ chức ủang quản lý, sử dụng ủược nhà nước giao ủất, cho thuờ ủất theo Chỉ thị số 31/2008/CT-TTg ngày 14/12/2008 của Thủ tướng Chính phủ:
* Tỡnh hỡnh sử dụng theo mục ủớch ủược giao, ủược thuờ
Năm 2008, cả nước cú 141.812 tổ chức sử dụng ủỳng mục ủớch ủược giao, ủược thuờ với diện tớch 7.148.536,47 ha, chiếm 91,26%. Trường hợp tổ chức sử dụng ủất ủể cho thuờ trỏi phộp, cho mượn hoặc sử dụng sai mục ủớch, ủất bị lấn chiếm tỷ lệ 2,74%.
- Cơ quan nhà nước cú 15.189 tổ chức, diện tớch sử dụng ủỳng mục ủớch là 33.838,42 ha, ủạt 95,63% so với tổng diện tớch ủang quản lý, sử dụng; diện tớch ủất cho thuờ trỏi phỏp luật, cho mượn, chuyển nhượng trỏi phộp ủối với cỏc cơ quan nhà nước không nhiều nhưng vẫn có tình trạng xảy ra (cả nước có 235 cơ quan nhà nước cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tớch là 190,42 ha, trong ủú chủ yếu là diện tớch cho thuờ trỏi phỏp luật).
- Tổ chức chớnh trị cú 1.439 tổ chức, diện tớch sử dụng ủỳng mục ủớch 2.390,00 ha, ủạt 75,30% so với tổng diện tớch ủang quản lý, sử dụng; cỏc tổ chức chớnh trị cú số lượng tổ chức cú diện tớch ủất cho thuờ trỏi phỏp luật, cho mượn, chuyển nhượng trỏi phộp khụng nhiều 42/1.439 tổ chức, nhưng diện tớch vi phạm tương ủối nhiều (306,40 ha), chiếm ủến 9,65% tổng số diện tớch ủang quản lý, sử dụng.
- Tổ chức xó hội cú 952 tổ chức, diện tớch sử dụng ủỳng mục ủớch 1.373,87 ha, ủạt 96,47% so với tổng diện tớch ủang quản lý, sử dụng; cỏc tổ chức xã hội có 15 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là 1,12 ha.
- Tổ chức chớnh trị - xó hội cú 1.131 tổ chức, diện tớch sử dụng ủỳng mục
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 17
ủớch 3.687,04 ha, ủạt 75,40% so với tổng diện tớch ủang quản lý, sử dụng; cỏc tổ chức chính trị - xã hội có 26 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là 74,91 ha.
- Tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp có 610 tổ chức, diện tích sử dụng ủỳng mục ủớch là 697,99 ha, ủạt 96,78% so với tổng diện tớch ủang quản lý, sử dụng; các tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp có 13 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là 0,42 ha.
- Tổ chức sự nghiệp cụng cú 55.456 tổ chức, diện tớch sử dụng ủỳng mục ủớch là 394.201,53 ha, ủạt 75,94% so với tổng diện tớch ủang quản lý, sử dụng;
các tổ chức sự nghiệp công có 810 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trỏi phộp với diện tớch 242,27 ha, trong ủú chủ yếu là diện tớch ủất cho mượn (chiếm 88,36%).
- Tổ chức ngoại giao cú 41 tổ chức, diện tớch sử dụng ủỳng mục ủớch là 16,74 ha ủạt 78,41% so với tổng diện tớch ủang quản lý, sử dụng; cỏc tổ chức ngoại giao có 01 tổ chức cho thuê trái pháp luật với diện tích 0,07 ha.
- Tổ chức kinh tế cú 49.723 tổ chức, diện tớch sử dụng ủỳng mục ủớch là 458.179,32 ha, ủạt 90,42% so với tổng diện tớch ủang quản lý, sử dụng; cỏc tổ chức kinh tế có 992 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trỏi phộp với diện tớch 1.608,56 ha, trong ủú chủ yếu là diện tớch cho thuờ và cho mượn trỏi phỏp luật (diện tớch ủất cho thuờ trỏi phỏp luật chiếm 21,60% tổng diện tớch cho thuờ trỏi phỏp luật của cả nước, diện tớch ủất cho mượn chiếm 12,31%
tổng số diện tớch ủất cho mượn của cả nước).
- Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý, sử dụng có 10.970 tổ chức, diện tích sử dụng ủỳng mục ủớch là 319.042,97 ha, ủạt 97,40% so với tổng diện tớch ủang quản lý, sử dụng; tuy nhiờn UBND cấp xó của nhiều ủịa phương vẫn ủể xảy ra tỡnh trạng cho thuờ, cho mượn thậm chớ chuyển nhượng trỏi phỏp luật, ủặc biệt là tỡnh trạng cho thuờ trỏi phỏp luật của khối tổ chức UBND cấp xó chiếm ủến 50,72% tổng số diện tích cho thuê trái pháp luật của cả nước và chiếm 15,49%