Tình hình thế chấp, bảo lãnh bất động sản tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc
I. Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản trong NHNo & PTNT huyện Gia Lộc
1.Giải pháp đẩy mạnh việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất.
Một là: Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở, nhất là tại các vùng có nhu cầu vốn lớn cho sản xuất kinh doanh nh: đất thị trấn,
đất khu dân c ven đờng giao thông, đất tại các vùng mới đô thị hóa, đất tại các làng nghề...Đối với những vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, Nhà nớc cần có chính sách hỗ trợ kinh phí để hoàn thành việc cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất .
Hai là: Giá đất sử dụng để xác định giá trị thế chấp trong trờng hợp đất đợc giao, đất nhận chuyển nhợng do ngời thế chấp và tổ chức tín dụng thỏa thuận trên cơ sở giá đất thực tế chuyển nhợng và hệ số điều chỉnh. Sở dĩ có hệ số điều chỉnh là do giá đất chịu ảnh hởng của các yếu tố tâm lý, nên khi phát mại tài sản, thờng thì giá trị thu hồi thấp hơn giá đất thực tế chuyển nhợng trong điều kiện bình th- ờng.
2.Giải pháp về phát mại tài sản.
Quy định cụ thể về quyền phát mại tài sản trong trờng hợp ngời vay vốn thế chấp bằng bất động sản không trả đợc nợ theo hớng dẫn đất có đủ điều kiện đợc chuyển nhợng, nhằm tránh rủi ro cho các tổ chức tín dụng. Việc phát mại quyền sử dụng đất không chịu sự ràng buộc về điều kiện chuyển nhợng nh chuyển nhợng trong điều kiện bình thờng.
Trong trờng hợp ngời sử dụng bất động sản để thế chấp hoặc ngời đồng sở hữu bỏ trốn, tổ chức tín dụng có thể thông báo cáo trên các phơng tiện thông tin
đại chúng trong một thời gian nhất định chủ sở hữu bất động sản không có mặt tại
địa phơng để giải quyết nợ thì cho phép các tổ chức tín dụng đợc bán tài sản để thu hồi nợ.
3. Cải cách hành chính thành lập cơ quan định giá bất động sản.
Sự đổi mới về đờng lối và phát triển kinh tế đã dẫn đên sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế và sự phát triển nhanh của khoa học công nghệ đang đặt ra nhu cầu phải
đổi mới tổ chức bộ máy quản lý. Bộ máy tổ chức phải đợc xây dựng theo hớng ngọn nhẹ, tinh giảm đợc biên chế; phẩm chất, năng lực và trình độ nghiệp vụ của
đội ngũ cán bộ phải ngày càng đợc nâng cao đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu của công tác quản lý. Cải cách hành chính phải đợc làm mọi mặt mọi ngành. Hiện nay chính phủ và các cơ quan đang nỗ lực bằng nhiều biện pháp thúc đẩy và quản lý thị trờng bất động sản. trong thị trờng bất động sản thì giá cả bất động là rất quan trọng, không những thế nó còn quan trọng trong quản lý đất đai, phục vụ cho quản lý nhà nớc về đất đai thông qua điều tra, xác định giá các loại đất. với các mục dích khác nhau trong thị trờng. Vậy sự tồn tại một cơ quan chuyên dịnh giá
bất động sản là rất cần thiết. Cơ quan này ham mu. tỏ chức thờng xuyên đụng chạm đến vấn đề định giá, và chịu trách nhiện trớc pháp luật về kết luận của mình.
và cuối cùng
II Một số kiến nghị
1. Kiến nghị với Chính phủ về trách nhiệm khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp bị hủy bỏ thu hồi.
Việc giải quyết tranh chấp đai với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản lý Nhà nớc về đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nớc nhằm giải quyết các bất
đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm luật đất
đai. Để đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngời dân phải làm rất nhiều các thủ tục và cũng phải nộp nhiều khoản tiền nh lệ phí, thuế...cán bộ xã cũng nh cán bộ chuyên môn Sở Tài nguyên môi trờng đo đạc, kiểm tra theo một quy trình rất chặt chẽ mà tranh chấp vẫn xảy ra và hậu quả sâu xa nh đã nói ở trên thì trách nhiệm của những cán bộ chuyên môn này nh thế nào mà trong thực thi công việc
Theo em, khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thế chấp để vay vốn ngân hàng thì những ngời trực tiếp xác minh điều tra để làm thủ tục, hồ sơ trình UBND có thẩm quyền ra quyết định cấp phải liên đới chịu trách nhiệm theo nghĩa vụ bồi thờng ngoài hợp đồng để đảm bảo quyền lợi cho ngơì đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng nh quyền lợi của Ngân hàng cho vay. Đề nghị Ngân hàng Nông nghiệp có ý kiến với Ngân hàng Nhà nớc để trình Chính phủ có quy
định về vấn đề này.
2. Kiến nghị về xử lý tài sản thế chấp
Theo em, ở Việt nam cũng phải thành lập một ban ở cấp chính phủ, cấp quốc gia để giúp ngân hàng xử lý tồn đọng chứ không nên đổ dồn trách nhiệm ra riêng ngành ngân hàng phải xoay xở, phải gánh chịu, và để mua lấy sự ổn định kinh tế - xã hội, phòng chống ảnh hởng của cuộc khủng hoảng.
3. Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp quy.
Ngoài pháp lệnh Giá và các văn bản nêu trên, hệ thống văn bản cho hoạt
động thẩm định giá vẫn cha đợc ban hành đồng bộ nh: Tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt nam; các Nghị định thẩm định giá, khung giá...Do đó đề nghị Chính phủ, Bộ tài chính và các Bộ, ngành có liên quan...nhanh chóng ban hành đầy đủ các văn bản pháp quy.
4. Kiến nghị của ban thẩm định NHNo & PTNT huyện Gia Lộc.
Đề nghị Tổng Giám đốc Ngân hàng nông nghiệp và ban tổ chức cán bộ sớm bổ sung cán bộ cho ban.
Tập huấn cho cán bộ lãnh đạo phụ trách Thẩm định và cán bộ trực tiếp làm công tác thẩm định chuyên trách trong toàn hệ thống về:
+ Quy chế về tổ chức và hoạt động của bộ máy thẩm định trong hệ thống NHNo & PTNT Việt Nam.
+ Quy trình thẩm định
+ Kỹ năng phơng pháp thẩm định.
Đào tạo nâng cao nghiệp vụ chuyên sâu về thẩm định, nắm vững pháp luật, thị trờng và môi trờng kinh doanh, định mức kinh tế kỹ thuật của các ngành, các lĩnh vực có liên quan, định hớng quy hoạch phát triển, khai thác thông tin dự báo
để cán bộ làm công tác thẩm định hiểu sâu hơn về nghiệp vụ thẩm định, giúp cho công tác thẩm định đợc tốt hơn.
5. Kiến nghị của chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc.
Việc thành lập phòng thẩm định là cần thiết và thuận lợi, đảm bảo an toàn tài sản, nâng cao tinh thần trách nhiệm và hiệu quả của món vay, quy về một đầu mối chuyên trách giúp việc, tham mu tốt hơn, chuyên sâu hơn trong công tác tín dụng nói chung và thẩm định nói riêng.
Thời gian xem xét các món vay cần nhanh chóng kịp thời hơn.
Chi nhánh cấp dới thiếu nguồn cán bộ để bố trí làm công tác thẩm định hiện còn thiếu nên trớc mắt cha thành lập phòng thẩm định.
Trình độ cán bộ còn nhiều mặt bất cập, nhất là kiến thức kinh tế ngoại ngành nh trình độ công nghệ, các chỉ số kinh tế kỹ thuật...cha đáp ứng đợc tiêu chuẩn cán bộ thẩm định theo công văn 3184/NHNo-TCCB ngày 02/10/2003 của NHNo & PTNT Việt Nam.
Vậy đề nghị NHNo & PTNT Việt nam bổ sung biên chế để chi nhánh có nguồn cán bộ bố trí làm công tác thẩm định.
Đề nghị tổ chức các lớp tập huấn để nâng cao năng lực chuyên môn cho đội ngũ cán bộ thẩm định chuyên trách và tổ chức đi khảo sát học tập kinh nghiệm thực tế về thẩm định.
Hệ thống hóa các định mức kinh tế kỹ thuật của một số ngành, nghề, nghề chủ yếu trên cơ sở tiêu chuẩn nhà nớc đã ban hành, trang bị cho cán bộ thẩm định
để có sự thống nhất chung trong công tác thẩm định.
III. Chơng trình công tác thẩm định năm 2006 của NHNo & PTNT