Tình hình thế chấp, bảo lãnh bất động sản tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc
III. Tình hình thế chấp, bảo lãnh bất động sản tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc
1. Quy trình định giá bất động sản tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc.
1.1. Trình tự thực hiện.
a) Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn và vay theo phơng thức thế chấp bất
động sản, cán bộ tín dụng yêu cầu cung cấp các loại hồ sơ và thông tin cần thiết về bất động sản theo quy định, lập báo cáo thẩm định nêu rõ ý kiến của mình về việc cho vay hay không cho vay, chịu trách nhiệm về ý kiến của mình trớc cấp trên và trớc pháp luật, chuyển cho tổ thẩm định cùng cấp.
b) Nhận đợc báo cáo định giá bất động sản của khách hàng vay do cán bộ thẩm định thực, cùng các loại hồ sơ có liên quan do phòng Tín dụng chuyển sang;
Tổ trởng thẩm định rà soát, nếu đầy đủ thì ký nhận hồ sơ, nếu thiếu đề nghị bổ sung.
c) Tổ trởng thẩm định vào sổ theo dõi và phân công cán bộ thẩm định
d) Cán bộ thẩm tiến hành thẩm định theo quy định, lập báo cáo thẩm định có ý kiến cụ thể trong báo cáo thẩm định và chịu trách nhiệm trớc cấp trên và trớc pháp luật về ý kiến đó. Nếu cho vay đề xuất mức cho vay phải nêu rõ lý do vì sao không cho vay.
e) Tổ trởng thẩm định kiểm tra tính hợp lệ hợp pháp và tính chính xác của báo cáo định giá bất động sản, tính hợp pháp của hồ sơ vay vốn có ý kiến cụ thể trong báo cáo thẩm định và chịu trách nhiệm về ý kiến đó trớc cấp trên và trớc pháp luật.
f) Sau khi báo cáo định giá bất động sản đợc Giám đốc hoặc Phó giám đốc đ- ợc phân công phê duyệt, tổ thẩm định chuyển một bản báo cáo thẩm định cho Phó giám đốc, để Phó giám đốc hoàn tất các thủ tục còn lại trình lãnh đạo chi nhánh CII quyết định nh: Ký hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm nợ vay, các thông báo có liên quan huặc phòng thẩm định chuyển hồ sơ món vay kèm báo cáo thẩm
định lên phòng tín dụng Ngân hàng cấp trên.
g) Lu hồ sơ, vào sổ theo dõi việc định giá bất động sản 1.2. Cách thức tiến hành định giá bất động sản
Cán bộ trực tiếp định giá bất động sản phải thực hiện
a) Khi nhận đợc dự án, phải tiến hành xem xét thực tế nơi có bất động sản.
Việc xem xét thực tế nơi có bất động sản do cán bộ trực tiếp thẩm định tiến hành
huặc có thề Uỷ quyền cho chi nhánh cấp dới tổ chức thực hiện dự án cho vay xem xét.
b) Trong quá trình định giá bất động sản phải tiến hành xem xét tính pháp lý của bất động sản nh giấy tờ hợp pháp của bất động sản, chủ sử dụng bất động sản, bất động sản có tính tranh chấp hay không, bất động sản có đúng quy hoạch, đúng mục đích sử dụng hay không ...các thông tin cần thiết có liên quan và các điều kiện tin dụng khác.
c) Sau khi định giá bất động sản cần thiết tiến hành kiểm tra thực trạng việc triển khai thực hiện dự án đánh giá khả năng triển vọng của dự án và những khó khăn vớng mắc phát sinh để giúp lãnh đạo chỉ đạo điều hành kịp thời.
1.3. Định giá Bất Động Sản
Khi cán bộ thẩm định định giá bất động sản dựa vào các nguồn thông tin sau
để thẩm định
1.3.1. Thông tin bất động sản
a) Hồ sơ tài liệu và thông tin do khách hàng cung cấp: Đây là nguồn thông tin chủ yếu để xem xét đánh giá tình trạng và giá trị của tài sản đảm bảo vì vậy cần cố gắng thu thập càng nhiều càng tốt.
b) Khảo sát thực tế: Kết quả khảo sát thực tế nhằm khẳng định lại các thông tin thu thập đợc từ khách hàng và phát hiện những vấn đề mới cần thẩm định tiếp.
Kết quả khảo sát thực tế cần ghi lại dới biên bản làm việc và có ít nhất 2 chữ ký nhằm bảo đảm tính khách quan của các thông tin đã nêu
c) Các nguồn khác: Chính quyền địa phơng, công an, tòa án, các ngân hàng khác, hàng xóm láng giềng báo chí...Kinh nghiệm cho thấy thông tin thu thập đợc từ nguồn này thờng mang tính chính xác cao, đặc biệt đối với việc xác định quyền sở hữu, xác định giá trị tài sản bất động sản .
1.3.2 Nội dung định giá bất động sản
a. Quá trình định giá bất động sản phải tập trung làm rõ những vấn đề sau:
a.1. Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Cán bộ thẩm phải kiểm tra xem khách hàng vay có xuất trình đủ các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở dùng làm tài sản thế
chấp không. Cần thiết hết sức lu ý các dấu hiệu sửa chữa, mâu thuẫn, tính pháp lý trong hợp đồng sở hữu tài sản ...Khi khảo sát thực tế huặc thu thập thêm thông tin từ nguồn khác cần tìm cách kiểm chứng lại quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở của khách hàng vay.
a.2. Bất động sản hiện không có tranh chấp
Việc khẳng định bất động sản hiện không có tranh chấp hay không là khá
phức tạp vì vậy ngoài việc tự xem xét định giá bất động sản cán bộ thẩm định cần yêu cầu khách hàng vay xác nhận bằng văn bản khẳng định bất động sản hiện không có tranh chấp và chịu trách nhiệm trớc pháp luật về cam kết của mình.
a.3. Bất động sản đợc phép giao dịch
Ngoài các tài sản thông dụng đợc mua bán tự do trên thị trờng, chi nhánh NHNNo& PTNT huyện Gia Lộc luôn thận trọng khi xem xét các loại bất động sản có tính đặc biệt chuyên dụng và mang tính văn hóa, lịch sử. Nếu xét thấy cần thiết, cán bộ thẩm định yêu cầu khách hàng vay xuất trình bổ sung các loại văn bản của pháp luật nêu rõ loại tài sản đó đợc phép giao dịch bình thờng.
a.4. Bất động sản dễ chuyển nhợng: Mục tiêu cho vay của Ngân hàng là thu hồi đủ nợ gốc và nợ lãi từ việc thực hiện phơng án sản xuất kinh doanh mà không phải bất động sản. Tuy nhiên cán bộ thẩm định cần định giá kỹ tính dễ chuyển nh- ợng của bất động sản để dễ dàng sử lý.
b. Xác định giá trị bất động sản.
Xác định giá trị bất động sản nhằm làm cơ sở xác định mức cho vay tối đa va tính toán khả năng thu hồi nợ vay trong trờng hợp buộc phải sử lý bất động sản.
Để thẩm định đợc nội dung này cán bộ thẩm định cần rà soát tất cả giấy tờ bất động sản do khách hàng vay cung cấp, đề xuất các điều khoản cần quy định rõ trong hợp đồng bảo đảm nhằm bảo vệ quyền lợi của ngân hàng trong trờng hợp buộc phải xử lý bất động sản.
Ngoài ra, giá trị bất động sản thông thờng biến động theo thời gian và tình hình chính trị. Vì vậy, cán bộ thẩm định cần tham khảo các thông tin liên quan, tính toán sự tăng, giảm giá trong thời hạn cho vay, dự báo khả năng thu hồi nợ vay
1.4. Định giá bất động sản trong ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Gia Lộc.
1.4.1. Nguyên tắc chung.
Bất động sản thế chấp phải đợc xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp
đồng thế chấp. Việc xác định giá trị bất động sản tại thời điểm này chỉ để làm cơ
sở xác định mức cho vay và không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ.
Giá trị bất động sản đợc xác định bao gồm cả hoa lợi tức và các quyền phát sinh từ bất động sản đó. Trong trờng hợp bất động sản có tài sản gắn liền với đất thì giá trị tài sản gắn liền với đất cũng thuộc bất động sản đó. Nếu chỉ thế chấp một phần tài sản gắn liền với đất chỉ phụ thuộc giá trị bất động sản khi các bên có thỏa thuận
1.4.2. Xác định giá trị bất động sản là quyền sử dụng đất
Tại từng thời điểm Tổng giám đốc nhno sẽ ban hành quy định cụ thể về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất. Chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc tham khảo khung giá đất do NBND tỉnh Hải dơng ban hành khung giá đất chuyển nhợng tại địa phơng tại thời điểm thế chấp để thỏa thuận với khách hàng vay các loại sau:
Đất mà HGĐ, cá nhân nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp
Đất do Nhà nớc giao có thu tiền đối với tổ chức kinh tế
Đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp a. Giá đất chuyển nhợng thực tế tại địa phơng đợc xác định dựa trên giá
chuyển nhợng đăng báo; giá chuyển nhợng tham khảo tại phòng Tài nguyên và Môi trờng của huyện Gia lộc và các nguồn thông tin khác. Trừ trờng hợp không thu thập đợc các thông tin về thị trờng bằng văn bản, chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc lập bản ghi chép khảo sát giá thị trờng, có chữ ký của ít nhất 2 cán bộ. Các thông tin tham khảo thu thập đợc cần sao chụp huặc ghi chép đầy đủ và lu giữ trong hồ sơ thế chấp bảo lãnh.
b. Đối với đất do Nhà nớc giao cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê mà đã trả tìên thuê đất cho cả thời gian cho nhiều năm thì giá trị quyền sử dụng
đất đợc thế chấp bao gồm tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi đợc Nhà
nớc cho thuê đất, tiền thuê đất đã trả cho Nhà nớc sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng.
c. Trờng hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà ngời thuê đất đợc miễn giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật thì giá trị quyền sử dụng đất đợc tính theo giá trị thuê đất trớc khi đợc miễn giảm.
2. Đặc điểm tình hình thế chấp, bảo lãnh bất động sản tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc.
Ngày 04/09/2003 hội đồng quản trị đã ban hành văn bản số 259/QĐ/HĐQT- TCCB quy chế về tổ chức và hoạt động của ban thẩm định tại trụ sở chính và phòng thẩm định tại các chi nhánh trong hệ thống NHNo & PTNT huyện Việt nam và quyết định thành lập ban thẩm định tại trụ sở. TGĐ đã có văn bản số 3023/NHNo-TĐh ngày 22/09/2003 hớng dẫn về quy trình thẩm định trong hệ thống NHNo & PTNT Việt nam và hớng dẫn việc thành lập phòng thẩm định tại các chi nhánh.
Hoạt động của ban thẩm định trụ sở chính thức từ đầu quý 4/2003 các phòng thẩm định tại các chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc đã tiếp tục triển khai thực hiện trong quý I và quý II/2004 . Hiện tại phòng thẩm định tại chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc mới có 03 cán bộ, trong đó lãnh đạo là 01 đồng chí, cán bộ thẩm định là 02 đồng chí. Với số lợng và cơ cấu cán bộ nêu trên ban thẩm định đã phải huy động tất cả số cán bộ hiện có ( kể cả lãnh đạo ban trực tiếp tham gia thẩm định dự án) do vậy ranh giới giữa ngời trực tiếp tham gia và kiểm soát ít nhiều bị ảnh hởng.
Mặt khác từ ngày thành lập tới nay số lợng dự án vợt quyền phán quyết của các chi nhánh cấp dới chuyển về chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc theo phân cấp phán quyết quá nhiều. Trong 03 tháng đầu năm 2004 là 15 dự án và 05 tháng cuối năm 2004 là 25 dự án nên khối lợng công việc đối với một cán bộ có phần quá tải so với yêu cầu.
Hiện tại chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc có 02 chi nhánh cấp II loại V là chi nhánh Trạm Bóng và chi nhánh Thạch Khôi, nhng 02 chi nhánh này
mới chỉ có 01 cán bộ thẩm định thuộc phòng kinh doanh, cha có phòng thẩm định riêng biệt với cơ cấu tổ chức riêng.
Hiện nay 02 chi nhánh cấp dới của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc đã có tờ trình xin thành lập tổ thẩm định và NHNo & PTNT Việt nam và đã đợc chấp thuận nhng cha triển khai kịp thời.
Việc bố trí cán bộ làm công tác thẩm định nhìn chung số cán bộ đợc bố trí làm công tác thẩm định tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc đáp ứng đợc yêu cầu, tiêu chuẩn đặt ra. Bên cạnh đó một số cán bộ làm công tác thẩm định cha có kinh nghiệm thực tế nên khó khăn trong thẩm định.
3. Kết quả đạt đ ợc.
3.1. Kết quả chung.
Việc cho phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với
đất trong điều kiện nền kinh tế thị trờng có một ý nghĩa quan trọng trong việc khai thác tiềm năng của đất đai - nội lực quan trọng trong sự nghiệp CNH-HĐH đất n- ớc. Nhiều tổ chức hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất từ ngời khác đã sử dụng một cách có hiệu quả nguồn vốn vây của ngân hàng để phát triển sản xuất, kinh doanh.
Tại Hải Dơng, nhiều ngân hàng Thơng mại đã thực hiện cho vay thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất với số d nợ hàng năm lên tới hàng trăm tỷ đồng (năm 2004 khoảng 601tỷ đồng). Tốc độ tăng khoản vay thế chấp bất động sản tăng khá: năm 2002 tăng 150% so với năm 2000, năm 2004 tăng 57% so với năm 2002. Các khoản vay này chiếm một tỷ trọng tơng đối lớn so với tổng d nợ tại các ngân hàng, có năm chiếm tới 54% còn bình thờng cũng chiếm 35%. Tại chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc khoản cho vay thế chấp bất động sản năm 2004
đạt 46 tỷ đồng chiếm khoảng 12.5% tổng d nợ cho vay. Cụ thể kết quả hoạt động công tác thế chấp bất động sản năm 2004 và 03 tháng đầu năm 2005 nh sau:
3.2. Kết quả hoạt động công tác thẩm định năm 2004 và 03 tháng đầu năm 2005 tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc.
3.2.1. Các dự án định giá bất động sản triển khai trong năm 2004.
Tổng số các dự án chi nhánh trạm Bóng và Thạch khôi gửi lên trong năm 2004 là 50 dự án chi nhánh với 3.646 tỷ VNĐ.Các dự án thẩm định đã hoàn thành có thông báo gửi cho hội sở là 27 dự án với số tiên là 2540 tỷ VNĐ
Trong đó:
• Dự án sản xuất giầy da là: 570tr VNĐ
• Dự án đào ao thả cá là: 614tr VNĐ
• Dự án chăn nuôi sản xuất là: 423tr VNĐ
• Dự án quy hoạch chăn nuôi là: 315tr VNĐ
• Dự án đầu t sản xuất là: 118tr VNĐ
• Dự án xây dựng nhà cửa là: 500tr VNĐ
* Dự án từ chối 02 dự án với số tiền là 816tr VNĐ trong đó với:
. 01 dự án đào ao thả cá với lý do đất đang có tranh chấp.
. 01 dự án sản xuất giầy da với lý do đất cha chuyển quyền sử dụng đất 3.2.2. Các dự án định giá bất động sản triển khai trong quý I/2005.
Tổng số d các dự án mà ban thẩm định đã trực tiếp định giá bất động sản và các dự án mà ban thẩm định đã trực tiếp định giá bất động sản và các dự án chi nhánh ngân hàng cấp II loại V gửi tới chi nhánh để định giá bất động sản trong quý I/2005 là: 13 dự án với gần 1tỷ VNĐ các dự án định giá bất động sản đã hoàn thành có thông báo cho hội sở với dự án và số tiền nh trên và không có dự án nào bị từ chối.
Trong đó:
• Quy hoạch chăn nuôi là: 236tr VNĐ
• Đầu t sản xuất là: 350tr VNĐ
• Làm nghề phụ 410tr VNĐ
Tuy thời gian thành lập phòng thẩm định còn rất mới mẻ nhng trong quá
trình công tác cán bộ thẩm định của phòng thẩm định tại chi nhánh NHNo &
PTNT huyện Gia Lộc luôn nêu cao tinh thần trách nhiệm, năm bắt các thông tin cần thiết có liên quan, nắm bắt chế độ thể lệ của ngành, pháp luật của nhà nớc
kiểm tra nơi tổ chức thực hiện dự án xin vay và các dự án có liên quan, nắm bắt diễn biến thị trờng, phân tích thực trạng phát triển kinh tế tại địa bàn...Do đó các
đề xuất về việc cho vay hay không cho vay có chất lợng, đợc lãnh đạo trực tiếp ký duyệt cho vay tin tởng. Tuy nhiên thẩm định là công việc còn mới mẻ đối với cán bộ thẩm định nói riêng cũng nh cơ quan NHNo & PTNT huyện Gia Lộc nói chung nên trong công việc còn nhiều thiếu xót điển hình là: Nội dung một số báo cáo thẩm định còn sơ sài, mang tính chất hình thức, kết cấu, bố cục lộn xộn, đề xuất chung chung...Việc tính toán xác định mức cho vay so với tổng nhu cầu cần thiết, có dự án cha chuẩn xác ( thiếu bóc tách phần chi phí khác phân bổ cho vốn cố
định). Đề xuất biện pháp bảo đảm tiền vay trong khi doanh nghiệp cha hội đủ điều kiện để cho vay không có bảo đảm bằng tài sản hoặc đảm bảo bằng tài sản hình thành từ vốn vay. Việc tính toán hiệu quả tài chính của dự án còn nhiều lúng túng, có những dự án việc xác định thời hạn cho vay cha phù hợp với nguồn thu, nguồn trả nợ của dự án. Một số chi nhánh đề xuất lãi suất cho vay quá thấp không đảm bảo chênh lệch đầu vào, đầu ra theo quy định thủ tục hồ sơ đối với những món vay vợt quyền phán quyết gửi lên Ngân hàng cấp trên để phê duyệt còn thiếu nhiều so với quy định. Hồ sơ món vay chủ yếu là bàn potocopy cha có ký xác nhận đóng dấu của chi nhánh.
Để hiểu rõ hơn về công tác định giá bất động sản thế chấp tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc ta tìm hiểu trờng hợp cụ thể điển hình sau:
Ngày 20/04/2004 Ngân hàng NNo & PTNT huyện Gia Lộc có nhận đợc hồ sơ vay vốn của Chị Lê Thị Hằng. Thời hạn vay là trung và dài hạn vay bằng hình thức thế chấp bất động sản. Thời hạn thế chấp là 03năm, trả lãi theo tích số khế ớc và vay với số tiền là 100.000.000 VND. Sau khi xem xét hồ sơ vay vốn trởng phòng kinh doanh đã cử cán bộ thẩm định đến thâm định ngôi nhà dùng để thế chấp của chị Lê Thị Hằng tại thôn Phong Lâm, xã Hoàng Diệu, huyện Gia Lộc, Tỉnh Hải Dơng. Định Giá ngày 24/04/2004.
Ngôi nhà trên thuộc sở hữu của ngời thế chấp có vờn gắn liền với đất ở. Hồ sơ thế chấp của họ đầy đủ theo quy định với hợp đồng thế chấp tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Khi đợc giao nhiệm vụ định gía bất động sản trên để quyết định mức cho vay, cán bộ thẩm định thuộc phòng thẩm định của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc đã
đến thực tế địa điểm của hai bất động sản trên thu thập thông tin để tiến hành định giá. Ngoài thông tin mà hai khách hàng trên cung cấp cán bộ thẩm định đã tập hợp đợc các thông tin sau:
Đối với trờng hợp 1 cán bộ thẩm định thu đợc thông tin sau:
Bất động sản của chị Hằng là một ngôi nhà xây mái bằng hai tầng có diện tích xây dựng là 300 m2, diện tích sử dụng là 65 m2, ngôi nhà của chị có các tài sản phụ nh sau: gồm có 02 nhà vệ sinh, 01 bếp, số lợng phòng ngủ là 02. Cán bộ thẩm định nhận thấy đây là bất động sản có mục đích để ở các thông tin lại sẵn có trong thị trờng, hơn nữa cán mục đích của cán bộ thẩm định là tìm ra giá trị của bất động để cho vay, Giá trị bất động sản đó đợc xác định nh giá chuyển nhợng bất động sản trên thị trờng nên cán bộ thẩm định quyết định định giá bất động sản theo phơng pháp so sánh để tim ra giá trị thị truờng của bất động sản. Để phục vụ cho công tác định giá trên cán bộ thẩm định đã tíên hành thu thập thông tin và kết quả thu đợc nh sau:
Tại cùng xã Hoàng diệu cán bộ thẩm định thu thập đợc 05 bất động sản tơng tự nh bất động sản trên đã đợc bán trớc đó nh sau:
Bảng 6: Mô tả các thông tin thu đợc từ các bất động sản trên:
các chỉ tiêu bđs mục tiêu ss1 ss2 ss3 ss4 ss5
1. Giá bán 130 145 128 160 150
2.DT xây dựng (m2)
300 280 350 320 355 350
3.DT đất sử dụng (m2)
65 60 63 60 65 65
4.số lợng nhà VS 02 01 03 02 03 03
5.số lợng p.khách 01 01 01 01 01 01
6.số lợng p.ngủ 01 03 02 02 03 03
7.thời gian bán 06
tháng trớc
03 tháng trớc
10 tháng trớc
02 tháng trớc
04 tháng trớc