Rủi ro liên quan đến văn bản quy phạm pháp luật xác định một vài nguyên nhân chính trong quá trình triển khai thực hiện dự án bất động sản du lịch

TỔNG QUAN

Bất động sản và Bất động sản du lịch được hiểu ra sao?

Tại Khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự Việt Nam , Bất động sản được định nghĩa các tài sản bao gồm:

* Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

* Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

Theo Điều 5 của Luật Kinh doanh Bất động sản, các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh theo quy định của luật bao gồm những tài sản khác do pháp luật quy định.

* Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

* Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

* Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai sẽ được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, Điều 3 Luật du lịch lại đưa ra một định nghĩa khá chung chung như sau:

Tài nguyên du lịch bao gồm các cảnh quan thiên nhiên, yếu tố tự nhiên và giá trị văn hóa, tạo nền tảng cho việc phát triển sản phẩm du lịch, khu du lịch và điểm đến Chúng được phân thành hai loại chính: tài nguyên du lịch tự nhiên và tài nguyên du lịch văn hóa, nhằm phục vụ nhu cầu của du khách.

Khu du lịch là một khu vực được quy hoạch và đầu tư phát triển, tận dụng tài nguyên du lịch để phục vụ nhu cầu đa dạng của du khách Các khu du lịch này bao gồm cả khu du lịch cấp tỉnh và khu du lịch quốc gia.

* Điểm du lịch là nơi có tài nguyên du lịch được đầu tư, khai thác phục vụ khách du lịch

Bất động sản du lịch là một khái niệm mới mẻ, đang dần trở thành xu hướng nổi bật trên thị trường bất động sản Việt Nam Sự phát triển mạnh mẽ của loại hình này đã thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư và người tiêu dùng.

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN GVHD: LÊ HOÀI LONG khoảng thời gian năm năm gần đây nên hiện vẫn chưa một định nghĩa chính xác về nó được hình thành Đối với thị trường quốc tế, khái niệm về lĩnh vực này tuy đã xuất hiện từ sớm nhưng vẫn còn sự chưa thống nhất chung như sau:

Theo nghiên cứu của Theo Mazón và các cộng sự (2005), bất động sản du lịch được định nghĩa là một hình thức kinh doanh, trong đó sản phẩm là các khu bất động sản nằm trong những địa điểm du lịch hoặc có tiềm năng phát triển du lịch.

Bất động sản du lịch được định nghĩa là những tài sản nằm ở các địa điểm thu hút khách du lịch, bao gồm căn hộ nghỉ dưỡng và các tiện ích phục vụ ngành du lịch như khách sạn, công viên, sân golf, và bến du thuyền (Canterasr và các cộng sự, 2008).

Bất động sản du lịch được xác định từ một góc nhìn khác, đó là những bất động sản có vị trí địa lý tại các địa điểm du lịch nổi tiếng và thường được sở hữu bởi khách du lịch với mục đích nghỉ dưỡng và giải trí Loại hình này bao gồm hai mảng kinh doanh chính: bất động sản và du lịch (Barrantes Reynolds, 2010).

Nghiên cứu của Canteras và các cộng sự (2005) chỉ ra sự khác biệt rõ rệt giữa bất động sản du lịch và bất động sản thông thường, đó là việc tận dụng tối đa các giá trị đi kèm Điều này có thể là một khách sạn đơn lẻ hoặc một tổ hợp đa dạng các tiện ích như sân golf, tennis, hay công viên giải trí theo chủ đề Mối quan hệ này được thể hiện qua biểu đồ trong các tổ hợp bất động sản du lịch (Tourism Real Estate Complexes - TREC).

Hình 2 1 Mô hình quan hệ giữa các tiện ích trong TREC

Dự án bất động sản du lịch

Dự án là tập hợp các công việc được thực hiện theo quy trình nhất định nhằm đạt được mục tiêu cụ thể, với thời gian bắt đầu và kết thúc đã được xác định, đồng thời sử dụng các tài nguyên có giới hạn (Lan, 2010) Theo PMBok 2013 (tái bản lần thứ 5), định nghĩa này cũng nhấn mạnh tính chất có tổ chức và mục tiêu rõ ràng của một dự án.

Dự án là nỗ lực được thực hiện trong một thời gian xác định, nhằm mục tiêu tạo ra sản phẩm, dịch vụ hoặc kết quả đặc sắc.

Theo quy định tại Việt Nam, dự án được định nghĩa là một quá trình bao gồm một chuỗi hoạt động có sự phối hợp và kiểm soát, với thời gian bắt đầu và kết thúc cụ thể Mục tiêu của dự án phải phù hợp với các yêu cầu quy định và tuân thủ các ràng buộc về thời gian, chi phí và nguồn lực, theo tiêu chuẩn ISO 9000:2000 và TCVN.

Năm 2014, Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 của Việt Nam đã đưa ra định nghĩa rõ ràng về dự án đầu tư xây dựng, coi đây là tập hợp các đề xuất liên quan đến việc sử dụng vốn cho hoạt động xây dựng nhằm mục đích xây dựng mới.

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN GVHD: LÊ HOÀI LONG sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định

Theo nhận định chung từ Công ty CBRE- chuyên doanh Bất động sản lớn nhất

Ông Nguyễn Hoạt, trưởng phòng quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Sở Xây dựng Khánh Hòa, cho biết rằng loại hình bất động sản du lịch còn mới mẻ tại Việt Nam, dẫn đến hành lang pháp lý cho lĩnh vực này chưa được xác định rõ ràng (CBRE 10/09/2017 và Báo Tuổi trẻ 01/10/2017) GS.TS Đặng Hùng Võ nhận định rằng dự án bất động sản du lịch là hình thức đầu tư vào khu du lịch, nghỉ dưỡng và giải trí, với mục tiêu cho khách du lịch thuê Tuy nhiên, hệ thống pháp luật hiện hành quy định rằng đất để phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và giải trí vẫn thuộc loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và có thời hạn sử dụng.

Hiểu thế nào là Quy phạm pháp luật và văn bản quy phạm pháp luật?

Theo quy định tại Điều 2 và Điều 3 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 80/2015/QH13 đã định nghĩa như sau:

2.3.1 Quy phạm pháp luật là quy tắc xử sự chung, có hiệu lực bắt buộc chung, được áp dụng lặp đi lặp lại nhiều lần đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi cả nước hoặc đơn vị hành chính nhất định, do cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định trong Luật này ban hành và được Nhà nước bảo đảm thực hiện Đối tượng chịu sự tác động trực tiếp của văn bản quy phạm pháp luật là cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm chịu ảnh hưởng trực tiếp từ việc áp dụng văn bản đó sau khi được ban hành

2.3.2 Văn bản quy phạm pháp luật là văn bản có chứa quy phạm pháp luật, được ban hành theo đúng thẩm quyền, hình thức, trình tự, thủ tục quy định trong Luật này.

Về những rủi ro liên quan đến Pháp lý

Theo PMBOK (2008), rủi ro được định nghĩa là những sự kiện hoặc điều kiện không chắc chắn, và khi xảy ra, chúng sẽ tác động đến ít nhất một yếu tố trong dự án.

Rủi ro dự án được chia thành hai nhóm chính: rủi ro nội bộ, bao gồm thiết kế, tài chính, tổ chức và hợp đồng, và rủi ro bên ngoài, liên quan đến yếu tố kinh tế-xã hội, chính sách-pháp luật và môi trường Tất cả những rủi ro này đều có thể tác động đến chi phí, tiến độ và chất lượng của dự án, như đã được nghiên cứu bởi Thanh (2010) Đặc biệt, nghiên cứu của Florence và các cộng sự (2007) đã chỉ ra rằng các vấn đề pháp lý có thể phát sinh từ việc vi phạm hợp đồng, sự thiếu hụt trong thực thi pháp lý, hành lang pháp lý chưa hiệu quả cho liên doanh, cũng như sự không công bằng trong hệ thống tòa án và tình trạng phá sản của các đối tác.

Một nghiên cứu của Tara và các cộng sự (2009) chỉ ra rằng các yêu cầu pháp quy trong thiết kế và lập tiến độ có thể tạo ra rủi ro cho dự án, dẫn đến việc thay đổi thiết kế và chậm tiến độ thi công, từ đó ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự thành bại của dự án trong giai đoạn triển khai.

Riêng tại Việt Nam, trong một nghiên cứu khác cũng được thực hiện bởi

Theo nghiên cứu của Florence và các cộng sự (2010), thị trường Việt Nam không chỉ chịu ảnh hưởng từ các vấn đề nội tại của hệ thống khung pháp lý và hiệu quả của nó về quyền sở hữu và sở hữu trí tuệ, mà còn bị chi phối bởi sự kết hợp giữa lý thuyết Cộng sản và hệ thống luật dân sự Pháp do ảnh hưởng lịch sử.

Việc triển khai thực hiện dự án xây dựng ở Việt Nam trãi qua các bước?

Theo Điều 6 Nghị định 59/2015/NĐ-CP, trình tự thực hiện đầu tư một dự án xây dựng bao gồm giai đoạn chuẩn bị, trong đó có các công việc như tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có), cũng như lập, thẩm định và phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng Các bước này nhằm xem xét và quyết định đầu tư xây dựng, đồng thời thực hiện các công việc cần thiết khác liên quan đến việc chuẩn bị dự án.

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN GVHD: LÊ HOÀI LONG b) Giai đoạn thực hiện dự án gồm các công việc: Thực hiện việc giao đất hoặc thuê đất (nếu có); chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng; cấp giấy phép xây dựng (đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng); tổ chức lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng; thi công xây dựng công trình; giám sát thi công xây dựng; tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành; nghiệm thu công trình xây dựng hoàn thành; bàn giao công trình hoàn thành đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử và thực hiện các công việc cần thiết khác; c) Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng gồm các công việc: Quyết toán hợp đồng xây dựng, bảo hành công trình xây dựng

Giai đoạn thực hiện dự án là yếu tố quyết định trong việc hình thành sản phẩm xây dựng, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản du lịch Trong giai đoạn này, hơn 90% chi phí đầu tư thường được phân bổ, góp phần tạo ra giá trị tài sản cố định cho Chủ đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến thành công hay thất bại của dự án Quá trình này bắt đầu từ quyết định đầu tư của Chủ Đầu tư và kết thúc khi công trình được đưa vào vận hành, thử nghiệm và bàn giao Đặc điểm của quá trình thực hiện dự án đầu tư là tính phức tạp và nhiều yếu tố cần xem xét.

Dự án có thể kéo dài từ 1 đến vài năm, thậm chí hàng chục năm, tùy thuộc vào tính chất và cấp độ của dự án.

* Diễn ra trên một không gian lớn

* Sử dụng nhiều tài nguyên, nhiều loại vật liệu vật liệu máy móc thiết bị, theo những yêu cầu công nghệ khác nhau.

Một số nghiên cứu tương tự trong và ngoài nước

Khảo sát của Gacheru, N E (2015) tại quận Mombasa, Kenya đã phân tích các xung đột phát sinh từ quy định pháp luật trong lĩnh vực xây dựng Nghiên cứu chỉ ra rằng những vấn đề trong việc xây dựng hướng dẫn và khó khăn mà nhà thầu gặp phải chủ yếu xuất phát từ sự yếu kém về nhân sự của cơ quan quản lý nhà nước NCA.

Các chính sách từ chính phủ liên bang có ảnh hưởng lớn đến các đơn vị hành chính cấp nhỏ hơn, đặc biệt trong việc triển khai dự án xây dựng nhà máy hạt nhân Nghiên cứu của Timothy và cộng sự (2012) tại Hoa Kỳ đã chỉ ra những rào cản pháp lý mà các dự án này đang phải đối mặt, đồng thời nhấn mạnh sự nhận thức về các mối hại cho cộng đồng.

Theo Kog, Y.C (2010) chỉ ra rằng quy trình pháp lý phức tạp trong việc triển khai các dự án xây dựng lớn và vừa tại Singapore đã tạo ra nhu cầu cấp thiết về một hệ thống công nghệ tích hợp hiệu quả giữa lĩnh vực xây dựng và bất động sản Hệ thống này sẽ giúp rút ngắn thời gian cấp phép và thúc đẩy tiến độ thực hiện các dự án.

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN GVHD: LÊ HOÀI LONG

TT Những yếu tố gây ảnh hưởng tiêu cực lên dự án xây dựng

Lê H o à i L o n g và các đồng sự đã thực hiện nghiên cứu vào năm 2008 tại Ye a n Yng L in g Fl o re n ce, tiếp theo là các công trình vào năm 2009 và 2010 với sự tham gia của T ô P H Viv ia n và B ù i T T Dun g Năm 2004, Ng u yễ n Du y L on g cũng đã có những đóng góp quan trọng, tiếp nối bởi Ng u yễ n V ăn Th u yế t vào năm 2007 Ng u yễ n T ấn Ph át và N ih o la s Chi les h e đã cùng nhau thực hiện nghiên cứu vào năm 2015, trong khi ri ng sa P an ich và Ng u yễ n T h an h T ng đã có những nghiên cứu đáng chú ý vào năm 2016 Năm 2013, Ye a n Yng L in g Fl o re n ce và Ng u yễ n Đ S An h cũng đã công bố các kết quả nghiên cứu, trong khi Keith R.M o lenea r và Tr ần Q Đa i đã có những đóng góp vào năm 2014.

1 Năng lực thiết kế kém và thường xuyên được hiệu chỉnh √ √ √ √ √ √ √

2 Khó khăn về tài chính của nhà thầu √ √ √ √ √

3 Giải pháp kết cấu lỗi thời không phù hợp √ √ √ √ √

4 Đội ngũ thực hiện dự án thiếu năng lực √ √ √ √ √ √ √

5 Khả năng quản lý và giám sát công trường yếu √ √ √ √ √ √

6 Chậm thanh toán so với tiến độ thực hiện √ √ √ √

7 Khó khăn về tài chính của Chủ đầu tư √ √ √ √

8 Tệ đút lót bôi trơn √ √ √ √ √

9 Hệ thống quản lý hành chính quan liêu √ √ √ √ √ √

10 Lãi suất ngân hàng và tỷ lệ lạm phát √ √ √ √ √

11 Thiếu dữ liệu thông tin chính xác √ √ √

12 Những quyền và chính sách khó tiên liệu từ Nhà nước √ √ √ √ √ √ √

13 Sự thiếu kinh nghiệm trong những dự án tính phức tạp cao √ √ √ √ √ √

14 Hệ thống quy phạm chưa chặt chẽ √ √ √ √ √ √ √

15 Nhà thầu phụ thiếu năng lực √ √ √ √ √ √

16 Chậm bàn giao mặt bằng thi công √ √ √

18 Khó khăn trong mặt bằng mà Chủ đầu tư gặp phải √ √ √

TT Những yếu tố gây ảnh hưởng tiêu cực lên dự án xây dựng

Lê H o à i Lo n g và các đồng sự (2008) đã nghiên cứu về Ye a n Yng L in g tại Florence, tiếp theo là các công trình của Ye a n Yng L in g và T ô P H Viv ia n (2010) cũng tại Florence Bùi T T Dũng (2010) đã có những đóng góp quan trọng cho lĩnh vực này Ngoài ra, Lưu Trường Văn và các đồng sự (2008) cũng đã có những nghiên cứu đáng chú ý Nguyễn Duy Long (2004) và Nguyễn Văn Thuyết (2007) đã thực hiện các nghiên cứu liên quan, trong khi Nguyễn Tấn Phát và Nih o la s Chi les h e (2015) đã mở rộng thêm kiến thức trong lĩnh vực Các tác giả như Panich và Nguyễn Thanh Tùng (2016) cùng với Nguyễn Đ S Anh (2013) cũng đã góp phần quan trọng trong nghiên cứu này Keith R Molnear và Trần Q Đài (2014) cũng đã có những đóng góp đáng kể cho sự phát triển của lĩnh vực nghiên cứu tại Florence.

19 Chủ đầu tư thiếu nguồn lực √ √ √

20 Hoạch định chiến lược và tiến độ chưa đúng √ √ √ √ √

21 Quản lý trao đổi thông tin chưa hiệu quả √

22 Soạn thỏa hợp đồng chưa đạt chất lượng √ √ √

23 Quy trình lựa ch n nhà thầu chưa minh bạch và hiệu quả √ √

24 Không có hoặc các giải pháp phòng ngừa rủi ro còn chưa hiệu quả √ √

25 An toàn về lao động √

26 Khả năng cạnh tranh trên thị trường √ √

27 Sự hài lòng từ người trực tiếp sử dụng công trình khách hàng √

28 Các khó khăn bởi cấp có thẩm quyền √ √

29 Từ nguyên vật liệu máy thiết bị √

30 Các điều kiện tự nhiên xung quanh √

Bảng 3 1 Nguyên nhân gây rủi ro cho dự án xây dựng của một số nghiên cứu trong và ngoài nước

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN GVHD: LÊ HOÀI LONG

Tại Việt Nam, nghiên cứu về rủi ro liên quan đến văn bản pháp quy trong lĩnh vực xây dựng, đặc biệt là trong thị trường bất động sản du lịch, vẫn chưa được chú trọng đúng mức Các nghiên cứu hiện tại thường tập trung vào các khía cạnh khác của quản lý dự án như tài chính, hợp đồng và tiến độ, mà chưa xem xét sâu sắc yếu tố quy phạm pháp luật (Le, L H., Lee, Y D., & Lee, J Y., 2008; Pham, L H., & Hadikusumo, H, 2014; Luu, V T., Kim, Y S., & Nguyen, K T., 2015; Vũ, L Q., 2015).

Nghiên cứu của Ling, F Y và To, V P (2010) về "Rủi ro chính trị, kinh tế và pháp luật trong các dự án quốc tế: Nghiên cứu tại Việt Nam" đã chỉ ra một số nguyên nhân liên quan đến các dự án quốc tế tại Việt Nam.

+ Yếu tố về chính trị: Tệ tham nhũng, thay đổi chính sách, hệ thống quản lý hành chính quan lieu và phức tạp ở khâu chấp thuận và cấp phép;

+ Yếu tố về Pháp luật: Khung pháp lý chưa đáp ứng yêu cầu, hệ thống pháp lý không hiệu quả;

Biến động tỷ giá ngoại tệ, lãi suất vay và tình trạng lạm phát đang ảnh hưởng mạnh mẽ đến nền kinh tế Sự thắt chặt trong lĩnh vực nhập khẩu cùng với việc giảm lượng kiều hối cũng góp phần làm gia tăng khó khăn cho các doanh nghiệp và người tiêu dùng.

Nghiên cứu đã chỉ ra nhiều giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại và hạn chế trong lĩnh vực xây dựng công trình Tuy nhiên, bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang suy giảm đã tạo ra nhiều khó khăn, cùng với việc các quy định pháp luật mới về dự án chưa được ban hành hoặc chưa có hiệu lực, càng làm gia tăng thách thức cho ngành này.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Quy trình nghiên cứu

Nghiên cứu này tập trung vào việc xác định các nguyên nhân chính gây ra rủi ro liên quan đến văn bản pháp quy trong quá trình triển khai thực hiện dự án bất động sản du lịch Công việc được chia thành nhiều bước để phân tích một cách hệ thống và hiệu quả.

Bước đầu tiên là xem xét các báo cáo và nghiên cứu chuyên ngành đã được thực hiện, đồng thời trao đổi với giảng viên hướng dẫn để xác định các nguyên nhân chính một cách sơ bộ.

Bước 2: Thiết kế bảng câu hỏi khảo sát sơ bộ và gửi đến các kỹ sư xây dựng có kinh nghiệm, chuyên gia và giám đốc dự án đang làm việc tại TP Hồ Chí Minh và các khu vực lân cận để thu thập ý kiến và đánh giá.

Bước 3: Dựa trên kết quả khảo sát sơ bộ, tiến hành điều chỉnh và hoàn thiện bảng khảo sát trước khi thực hiện khảo sát chính thức, sử dụng hệ số Cronbach’s Alpha để kiểm tra độ tin cậy sơ bộ của bảng khảo sát.

Bước 4: Dựa trên các ý kiến đóng góp từ khảo sát sơ bộ, hãy tham khảo ý kiến Giảng viên hướng dẫn để thực hiện các điều chỉnh cần thiết cho Bảng khảo sát chính thức và tiến hành khảo sát đại trà.

Bước 5: Tiến hành phân tích dữ liệu khảo sát bằng các phương pháp thống kê, bao gồm kiểm tra độ tin cậy, phân tích tương quan, Anova và hồi quy để đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy của kết quả.

Bước 6: Dựa vào kết quả phân tích dữ liệu thu đựơc xác định những nguyên nhân chính và kiến nghị những biện pháp khắc phục

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU GVHD: LÊ HOÀI LONG

Hình 3 1 Mô hình quy trình nghiên cứu

Thu thập dữ liệu

3.2.1 Thiết kế bảng câu hỏi:

Bảng câu hỏi là công cụ phổ biến trong khảo sát và thu thập dữ liệu nghiên cứu, yêu cầu các câu hỏi phải rõ ràng và dễ hiểu để người được hỏi có thể trả lời một cách chính xác Mỗi câu hỏi chỉ nên tập trung vào một nội dung cụ thể và phù hợp với chủ đề nghiên cứu (Fellow, 2008) Trong nghiên cứu này, tác giả đã thiết kế các câu hỏi dưới dạng trắc nghiệm, cho phép người phỏng vấn đánh dấu vào các lựa chọn mà họ cho là hợp lý nhất Các câu hỏi được xây dựng dựa trên tài liệu từ các bài báo, nghiên cứu trước đây, ý kiến từ các nhà đầu tư và quản lý dự án, cũng như các văn bản pháp luật liên quan đến đầu tư xây dựng và kinh nghiệm thực tế của người nghiên cứu.

Hầu hết các chuyên gia khảo sát (như Worthington and Whittaker (2006), Berry,

S H (2013)…)nhất trí là độ dài hợp lý một của bộ câu hỏi là một người chỉ cần dưới

Một cuộc phỏng vấn có cấu trúc nên được hoàn tất trong khoảng 30 phút, có thể kéo dài đến 45 phút nhưng không nên quá lâu để tránh phản tác dụng Trong quá trình thiết kế bảng khảo sát, người nghiên cứu cần nén thông tin chỉ trên một mặt giấy A4, đồng thời khéo léo sử dụng màu sắc, bố cục và phông chữ phù hợp để duy trì sự hứng thú cho người tham gia khảo sát.

Trong quá trình xây dựng câu hỏi khảo sát, người thực hiện cần tuân thủ các quy tắc thu thập dữ liệu như: đặt mình vào vị trí người được khảo sát để sử dụng ngôn ngữ chuyên môn phù hợp; tạo ra các câu hỏi ngắn gọn và đơn nghĩa; tránh sử dụng câu hỏi phủ định hai lần; và không hỏi những câu có hai ý khác nhau Những nguyên tắc này giúp đảm bảo tính rõ ràng và hiệu quả trong khảo sát, theo Krosnick và Presser.

Việc khai thác thông tin từ đối tượng khảo sát cần được thực hiện thông qua các câu hỏi gạn lọc, nhằm phân loại sớm đối tượng và nâng cao chất lượng cuộc khảo sát.

Nội dung chính của bảng câu hỏi được chia làm bốn phần chính: (1) thông tin cá

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU GVHD: LÊ HOÀI LONG nhân về đối tượng phỏng vấn và thông tin về rủi ro pháp lý mà người được khảo sát đã gặp phải trong quá trình thực hiện dự án (kết hợp với việc sàn lọc đối tượng được khảo sát), (2) khảo sát mức độ ảnh hưởng của các nguyên nhân đã được liệt kê, (3) khảo sát mức độ ảnh hưởng của rủi ro có liên quan về pháp lý lên dự án đầu tư bất động sản du lịch

Các bước tiến hành xây dựng bảng câu hỏi:

Để nhận dạng các vấn đề cần khảo sát, cần thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm phỏng vấn các chuyên gia trong ngành, xem xét kết quả của các nghiên cứu trước đây, và tra cứu tài liệu tham khảo qua sách báo, phương tiện truyền thông và internet.

- Lựa chọn hình thức câu hỏi và thang đo đánh giá “mức độ ảnh hưởng”: chọn loại thang đo 5 mức độ (five- scales) trong đề tài nghiên cứu này:

Các nguyên nhân không quan trọng có ảnh hưởng gần như bằng 0 đến dự án, do đó có thể bỏ qua hoặc giảm thiểu tác động của chúng một cách hiệu quả để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án không bị ảnh hưởng.

(B) Ít quan trọng: Có ảnh hưởng nhưng có thể giảm nhẹ tác động và kiểm soát được một cách dễ dàng để dự án tiếp tục triển khai;

(C) Quan trọng: Sức ảnh hưởng không được bỏ qua, cần có những giải pháp hữu hiệu nhằm đảm bảo dự án có thể tiếp tục thực hiện;

(D) Quan trọng nhiều: Mức độ tác động lớn đến việc dự án có hay không có bị dừng nếu không có những biện pháp giải quyết hữu hiệu;

(E) Rất quan trọng: Tác động rất lớn đến việc triển khai dự án, nguy cơ làm dừng dự án rất lớn

3.2.2 Kiểm tra thử và kiểm định độ tin cậy của thông tin khảo sát:

Kiểm tra thử là bước quan trọng trong thiết kế bảng câu hỏi, nhằm thu thập phản hồi từ những chuyên gia có kinh nghiệm Mục đích là điều chỉnh bảng câu hỏi để thu thập dữ liệu chính xác hơn trong quá trình thu thập dữ liệu chính thức, từ đó giúp tác giả có được thông tin đáng tin cậy cho nghiên cứu.

XÁC ĐỊNH SƠ BỘ BIẾN QUAN SÁT

THIẾT KẾ SƠ BỘ BẢNG CÂU HỎI

BẢNG KHẢO SÁT SƠ BỘ

BẢNG KHẢO SÁT CHÍNH THỨC

THAM KHẢO TÀI LIỆU/PHỎNG VẤN

KIỂM TRA DỮ LIỆU KHẢO SÁT PHỎNG VẤN HIỆU CHỈNH

THU THẬP DỮ LIỆU VÀ PHÂN TÍCH KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

Hình 3 2 Quy trình thực hiện khảo sát

Nhằm xác định sự hiểu biết, sai sót, trùng lặp và mơ hồ của người trả lời, tác giả tiến hành kiểm tra, tiếp nhận và đánh giá thông tin phản hồi, sau đó tham khảo ý kiến thầy hướng dẫn trước khi chỉnh sửa câu hỏi.

Trong nghiên cứu này, dữ liệu được thu thập chủ yếu thông qua phương pháp khảo sát bằng câu hỏi, do đó, độ tin cậy của thông tin từ bảng câu hỏi sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác của nghiên cứu Độ tin cậy của thông tin khảo sát phụ thuộc vào nhiều yếu tố quan trọng.

 Sự hợp tác, kiên nhẫn, tập trung và tính khách quan của đối tượng được phát bảng câu hỏi

Sự hiểu biết của người khảo sát về nội dung bảng câu hỏi và đối tượng phỏng vấn là rất quan trọng Người khảo sát cần tập trung vào đối tượng khảo sát để thu thập thông tin chính xác và có giá trị.

 Mức độ rõ ràng, dễ hiểu của bảng câu hỏi và sự thống nhất giữa các phần trong bảng câu hỏi

Khi xây dựng bảng câu hỏi khảo sát thử nghiệm, người nghiên cứu áp dụng thang đo Likert 5 điểm kết hợp với phương pháp kiểm tra độ tin cậy bằng hệ số Cronbach's α Phương pháp này giúp đánh giá mức độ tương quan giữa các mục hỏi trong thang đo, đảm bảo tính chính xác và độ tin cậy của khảo sát Hệ số α được tính toán theo một công thức thống kê cụ thể, cung cấp cái nhìn rõ ràng về sự liên kết giữa các câu hỏi.

N : số mục hỏi p : hệ số tương quan trung bình giữa các mục hỏi

Nunnally và BernStein, (1994) có giới thiệu 02 tiêu chí để chấp nhận các biến:

Những biến có hệ số tương quan biến tổng ≥ 0.3 (corrected item-total correlation);

Hệ số Cronbachs’ của nhóm biến ≥ 0.7 và đồng thời ≥ hệ số Cronbachs’ nếu biến đó bị loại (Cronbachs’ if item deleted)

Nhóm tác giả Hoàng Tr ng & Chu Mộng Ng c (2005) cho rằng khi hệ số α đạt từ 0.6 trở lên, thông tin khảo sát được coi là đáng tin cậy cho các nghiên cứu mới lạ Để kiểm định độ tin cậy của thang đo khảo sát, các nhà nghiên cứu thường sử dụng phần mềm SPSS làm công cụ hỗ trợ.

Hệ số Cronbachs’α cho thấy mối liên kết giữa các đo lường, không nhằm xác định câu hỏi nào cần giữ hay loại bỏ Các biến có hệ số tương quan biến tổng dưới 0.3 được xem là biến rác và sẽ bị loại Thang đo chỉ được chấp nhận khi Hệ số Cronbachs’α đạt yêu cầu.

Kiểm tra độ tin cậy từ thông tin dữ liệu thu thập được

Kết quả khảo sát sơ bộ

Khảo sát chính thức, đại trà

Bảng khảo sát sơ bộ

Hình 3 3 Quy trình kiểm định bảng khảo sát sơ bộ

3.2.3 Thực hiện việc gửi và nhận bảng câu hỏi:

Có nhiều phương thức để thu thập ý kiến khảo sát, bao gồm việc gửi và nhận bảng khảo sát trực tiếp cũng như thông qua dịch vụ chuyển phát nhanh.

Các bước phân tích, xử lý số liệu với SPSS

3.3.1 Phân tích thống kê mô tả:

Để xác định các đặc điểm của mẫu nghiên cứu, phần này cung cấp thống kê sơ bộ về tần số, tần suất và tần suất tích lũy của dữ liệu nhân khẩu học, nhằm đánh giá tổng quan về đặc điểm của mẫu nghiên cứu.

Phân tích thống kê mô tả đối với biến định lượng bao gồm các thông số cơ bản như tổng số mẫu, giá trị trung bình, độ lệch chuẩn, cũng như giá trị nhỏ nhất và lớn nhất được thu thập từ thang đo Likert Những thông tin này giúp cung cấp cái nhìn tổng quan về dữ liệu và đánh giá sự phân bố của các biến trong nghiên cứu.

3.3.2 Kiểm định độ tin cậy thang đo theo Cronbach’s alpha : những bước thực hiện lập lại tương tự như đã nêu tại mục 3.2.2 Tuy nhiên, ở giai đoạn này do người nghiên cứu giả định xác lập mô hình nghiên cứu với các biến quan sát nguyên nhân đã được phân lập thành từng nhóm biến, nhân tố cụ thể nên người nghiên cứu sẽ chỉ thực hiện kiểm định độ tin cậy của thang đo theo các nhân tố đã xác lập

Hair và cộng sự (2006) đã đưa ra quy tắc đánh giá giá trị Cronbach’s alpha theo sau:

 < 0.6: Thang đo nhân tố không phù hợp;

 0.6 – 0.7: Thang đo chấp nhận được với các nghiên cứu mới;

 0.7 – 0.8: Thang đo chấp nhận được;

 : Thang đo chấp nhận được nhưng nên xét thêm đến các hiện tượng trùng biến.

Nếu một biến đo lường có hệ số tương quan biến tổng (Corrected Item-total correlation) thì biến đó đạt yêu cầu (Nunnally, J., 1978) Theo Hoàng Tr ng và

Hệ số liên kết giữa một biến quan sát trong nhân tố và các biến còn lại, theo Chu Nguyễn Mộng Ng c (2008), cho thấy mức độ đóng góp của biến quan sát đó vào giá trị khái niệm của nhân tố.

Theo Cronbach (1951), hệ số Alpha chỉ phản ánh độ tin cậy của thang đo với ít nhất ba biến quan sát, mà không thể đánh giá độ tin cậy riêng lẻ cho từng biến (Nguyễn Đình Th, 2013).

3.3.3 Kiểm tra tương quan hạng Spearman: Mục đích của công tác này nhằm kiểm định lại mối liên hệ giữa các biến khi phân phối của tổng thể được giả sử không phải là phân phối chuẩn hoặc trong trường hợp hiện diện các giá trị bất thường của biến quan sát (lớn quá hoặc nhỏ quá)

Hệ số tương quan hạng đo lường mối quan hệ giữa hai biến dựa trên thứ hạng của dữ liệu, không phải giá trị thực của quan sát Giá trị của hệ số này dao động từ -1 đến +1, trong đó ±1 cho thấy sự liên hệ tuyến tính hoàn hảo giữa các hạng của hai biến.

3.3.4 Phân tích hồi quy tuyến tính đa biến: sau khi kết luận từng cặp hai biến có mối tương quan với nhau thì có thể mô hình hóa mối quan hệ nhân quả này bằng hồi quy tuyến tính (Hoàng Tr ng và Chu Nguyễn Mộng Ng c 2008)

Hồi quy được dùng để xem xét mối liên hệ tuyến tính giữa biến phụ thuộc Y và các biến độc lập X 1 , X 2 , …, X n

Mục tiêu của phân tích hồi quy là xây dựng mô hình toán học để thể hiện mối liên hệ giữa biến phụ thuộc Y và các biến độc lập X1, X2, …, Xn từ dữ liệu mẫu thu thập được.

Phân tích hồi quy là xác định sự liên quan định lượng giữa các biến ngẫu nhiên

Mục tiêu của nghiên cứu là xác định sự tác động của các biến độc lập X1, X2, …, Xn lên biến phụ thuộc Y thông qua mối quan hệ nhân quả, với mức ý nghĩa kiểm định giả thuyết ở mức 5%, tương ứng với độ tin cậy 95% Kết quả từ phân tích hồi quy sẽ được sử dụng để dự đoán.

Sử dụng mô hình hồi quy đa biến tính tương quan giữa các yếu tố:

 Y là biến phụ thuộc và X là những biến độc lập,

 : là một biến độc lập ngẫu nhiên có phân phối chuẩn với trung bình là 0 và phương sai không đổi

 là hệ số hồi quy riêng phần, hằng số chưa biết

Trong nghiên cứu này, phương pháp hồi quy Enter đã được áp dụng, cho phép đưa tất cả các biến vào phân tích cùng một lúc, nhằm đánh giá các kết quả thống kê liên quan.

Hệ số là chỉ số quan trọng để xác định mức độ biến thiên của biến phụ thuộc được giải thích bởi mối quan hệ với các biến độc lập trong mô hình Khi số lượng biến độc lập tăng lên, hệ số cũng có xu hướng tăng và có thể đạt giá trị 0.5.

Mô hình lớn hơn có khả năng giải thích mạnh mẽ hơn, nhưng khi có nhiều biến giải thích, thước đo sự phù hợp của mô hình có thể bị ảnh hưởng Hệ số điều chỉnh (Adjusted R square) là chỉ số phản ánh mức độ phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính đa biến, với việc tính đến số lượng biến độc lập Chỉ số này cung cấp cái nhìn chính xác hơn về sự phù hợp của mô hình, vì nó không bị ảnh hưởng bởi độ lệch phóng đại và không nhất thiết phải tăng khi thêm biến vào Do đó, hệ số điều chỉnh được coi là an toàn hơn trong việc đánh giá độ phù hợp của mô hình.

Hệ số hồi quy riêng phần là một chỉ số đã được chuẩn hóa, cho thấy khả năng giải thích của các biến độc lập đối với biến phụ thuộc Nó đo lường sự thay đổi trong giá trị trung bình của biến phụ thuộc khi một biến độc lập thay đổi một đơn vị, trong khi giữ các biến độc lập khác không đổi Nói cách khác, hệ số này phản ánh ảnh hưởng của sự thay đổi một đơn vị trong biến độc lập đến giá trị trung bình của biến phụ thuộc, khi loại trừ tác động của các biến độc lập khác.

3.3.5 Phân tích phương sai Anova: để biết có hay không sự khác biệt các giá trị trung bình của những tham số được xây dựng trong bảng khảo sát Kiểm định này tập trung vào những giả thiết với mục đích xây dựng kiến nghị giải pháp thông qua đặc tính mẫu Những giá trị công nhận và bác bỏ giả thuyết được xác định theo p-value (sig.) ở mức 0.05

Tóm tắt Chương 3

Chương này giới thiệu các công việc cần thiết cho nghiên cứu và những cơ sở lý thuyết liên quan Tất cả các bước nghiên cứu được minh họa qua sơ đồ phương pháp nghiên cứu đi kèm.

Dựa trên tài liệu, nghiên cứu trước đây và ý kiến của các chuyên gia, các nguyên nhân chính gây ra rủi ro pháp lý cho dự án đầu tư bất động sản du lịch đã được xác định thông qua phương pháp định tính.

Nghiên cứu định lượng được thực hiện qua bảng khảo sát chính thức tại Tp.Hồ Chí Minh và các vùng lân cận Dữ liệu thu thập từ khảo sát được phân tích bằng phần mềm SPSS.20, từ đó đánh giá kết quả, xác định nguyên nhân ảnh hưởng và đề xuất giải pháp.

Từ các bước thực hiện ở Chương 3, nghiên cứu cụ thể của luận văn tiến hành được tiến hành ở các Chương 4 & 5.

KHẢO SÁT VÀ THỐNG KÊ

Phân tích kết quả thống kê khảo sát

4.2.1 Phân tích kết quả khảo sát theo thời gian công tác:

Thời gian công tác của người được khảo sát là yếu tố quan trọng, phản ánh số năm kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý xây dựng Thông tin này có ảnh hưởng lớn đến chất lượng khảo sát, vì nó cho thấy mức độ hiểu biết và năng lực của cá nhân trong ngành.

Từng gặp những khúc mắc về pháp quy trong

Dự án BĐS du lịch

Kết quả nghiên cứu cho thấy, những người có kinh nghiệm lâu năm trong quản lý và giải quyết vấn đề pháp lý sẽ đưa ra những đánh giá khách quan và chính xác về ảnh hưởng của các thủ tục pháp lý Nhờ vào lượng kiến thức tích lũy, họ có thể đề xuất những gợi ý thiết thực cho nghiên cứu, giúp cải thiện tình hình hiện tại.

Kết quả thống kê dữ liệu thu thập được được thể hiện theo các cột trong những bảng số liệu có ý nghĩa như sau:

- Giá trị Frequency : được tính bằng cách đếm và cộng dồn, thể hiện tần số của từng phân loại;

- Giá trị Percent : là tỷ số giữa tần số của từng phân loại trên tổng số quan sát, thể hiện tần suất theo phần trăm (%);

- Giá trị Valid Percent : được xác định trên số quan sát có thông tin trả lời, là phần trăm (%) hợp lệ;

- Giá trị Cumulative Percent : xác định bằng cách cộng dồn các phần trăm từ trên xuống, là giá trị phần trăm (%) tích lũy

Frequency Percent Valid Percent Cumulative

Bảng 4 8 Thời gian công tác liên quan đến lĩnh vực xây dựng

Kết quả phân tích từ phần mềm SPSS cho thấy, trong số những người được khảo sát, có 14 người (13,3%) có kinh nghiệm dưới 3 năm, 26 người (24,8%) có kinh nghiệm từ 3 đến dưới 5 năm, và 46 người (43,8%) có kinh nghiệm từ 5 năm trở lên.

Trong nghiên cứu, 19 người (chiếm 18,1%) có kinh nghiệm làm việc trên 10 năm, trong khi đó, 86,7% đối tượng khảo sát có ít nhất 3 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng Biểu đồ phân bố thời gian công tác cho thấy rõ sự tập trung vào những cá nhân có kinh nghiệm lâu năm, phù hợp với mục đích nghiên cứu.

CHƯƠNG 4: KHẢO SÁT VÀ THỐNG KÊ GVHD: LÊ HOÀI LONG

Trong phần 4.2.2, chúng tôi tiến hành phân tích kết quả khảo sát dựa trên vai trò công tác hiện tại của người tham gia Biểu đồ Hình 4 cho thấy tỷ lệ phần trăm người được khảo sát được phân bố theo số năm công tác trong lĩnh vực, từ đó cung cấp cái nhìn tổng quan về kinh nghiệm và sự tham gia của họ trong ngành.

Một chỉ số quan trọng cần chú ý là vai trò của người tham gia khảo sát, đặc biệt trong nghiên cứu về rủi ro pháp lý trong lĩnh vực xây dựng Số lượng người tham gia, đặc biệt từ Chủ đầu tư và đại diện của họ, sẽ mang lại ý nghĩa lớn hơn khi phản ánh sự tham gia trong việc vận hành và điều phối dự án Hơn nữa, sự góp mặt của những cá nhân khác ngoài bối cảnh này cho thấy ảnh hưởng đa dạng đến các khía cạnh của rủi ro pháp lý trong ngành xây dựng.

Bảng 4 9 Vai trò công tác hiện nay của người được khảo sát

< 3 NAM3-DUOI 5 NAM5-10 NAMTREN 10 NAM

Biểu đồ phân bố biến vai trò công tác hiện tại của người được khảo sát được thể hiện như sau:

Hình 4 4 Tỷ lệ % vai trò công tác hiện tại của người được khảo sát

4.2.3 Phân tích kết quả người được khảo sát theo tiêu chí đã từng tham gia giải quyết những rủi ro liên quan đến văn bản pháp quy:

Việc người được khảo sát có kinh nghiệm trong việc giải quyết các rủi ro pháp lý liên quan đến dự án là rất quan trọng, vì càng tham gia nhiều, họ càng tích lũy được kinh nghiệm và có khả năng đối mặt với các vướng mắc phát sinh Điều này giúp họ dự đoán và đánh giá các tình huống có thể xảy ra trong quá trình triển khai, từ đó đề ra những giải pháp phù hợp Hơn nữa, tiêu chí này còn tăng cường tính chính xác cho các kết luận mà nghiên cứu sẽ đưa ra ở các phần sau.

Kết quả nghiên cứu cho thấy 75 trường hợp, chiếm 71,4%, trong số người được khảo sát đã tham gia trực tiếp vào việc giải quyết các vấn đề pháp lý phát sinh.

Trong số 30 trường hợp được khảo sát, có 28,6% người tham gia chưa có kinh nghiệm thực tiễn trong việc xử lý các vấn đề phát sinh Kết quả phân bổ giá trị biến của những người được khảo sát cho thấy tình hình này.

CHU DAU TU BQLDA TVQLDA

TV ĐAU THAU NHA THAU THI CONG

Từng tham gia giải quyết những khúc mắc

Bảng 4 10 Số người khảo sát đã tham gia giải quyết những khúc mắc pháp quy

Hình 4 5 Tỷ lệ % người được khảo sát đã tham gia giải quyết khúc mắc

Người nghiên cứu đã thực hiện mã hóa lại các yếu tố và kết quả khảo sát chính thức sau khi tiến hành tính toán thống kê bằng phần mềm SPSS.

Những nguyên nhân chính dẫn đến rủi ro liên quan đến pháp quy ở giai đoạn triển khai dự án bất động sản du lịch

Nguyên nhân xuất phát do phía Chủ Đầu tư

1 CĐT01 Nhân viên chưa đáp ứng yêu cầu kinh nghiệm về pháp quy 105 3.56

2 CĐT02 Tinh thần làm việc của nhân viên chưa vì thành quả chung của dự án 105 3.53

3 CĐT03 Cấp có quyền quyết định chưa được thuyết phục, thiếu tính quyết đoán 105 3.89

Từng tham gia giải quyết những khúc mắc về pháp quy trong Dự án BĐS du lịch

4 CĐT04 Cấp có quyền quyết định…chưa quyết liệt trong giải quyết vướng mắc 105 4.02

5 CĐT05 Cấp được giao nhiệm vụ còn né tránh, đùn đẩy trách nhiệm 105 3.95

6 CĐT06 Những thay đổi đột xuất (về lãnh đạo, thiết kế, chính sách…) 105 3.94

7 CĐT07 Quy chế hoạt động, kiểm tra (chéo) nội bộ, các bên chưa hiệu quả 105 3.62

8 CĐT08 Công tác lựa chọn nhà thầu chưa tốt 105 3.64

9 CĐT09 Xây dựng hợp đồng chưa chặt chẽ 105 4.01

10 CĐT10 Vì mục tiêu lợi nhuận mà chủ ý sai phạm 105 3.93

11 CĐT11 Thiếu kênh tham khảo, giải đáp thắc mắc chính thống 105 3.50

12 CĐT12 Quan hệ với bên Chính quyền chưa sâu sắc, tốt 105 3.67

Nguyên nhân xuất phát do phía Nhà thầu

13 NT01 Tắc trách trong công việc dẫn đến những vướng mắc về pháp lý 105 3.85

14 NT02 Nhân viên thiếu kinh nghiệm trong quản lý

15 NT03 Cố tình sai phạm để tiết giảm chi phí 105 3.99

16 NT04 Thiếu tinh thần hợp tác khắc phục , không vì thành quả chung của dự án 105 4.12

Nguyên nhân xuất phát do phía Chính quyền các cấp

17 CQ01 Cán bộ chưa đáp ứng…soạn thảo, áp dụng và thực thi quy định pháp luật 105 3.99

18 CQ02 Cán bộ có tiêu cực trong việc để xảy ra các sai phạm về pháp quy kéo dài 105 4.05

19 CQ03 Tâm lý cửa quyền, chưa mang tính phục vụ 105 3.54

20 CQ04 Chậm trễ, né tránh trách nhiệm trong việc giải đáp thắc mắc, yêu cầu … 105 3.74

21 CQ05 Chậm trễ trong ban hành văn bản hướng dẫn

22 CQ06 Ban hành những văn bản hướng dẫn phạm quy, trái luật 105 3.87

23 CQ07 Thiếu cơ chế phản biện, góp ý dự thảo các văn bản quy phạm … 105 3.74

24 CQ08 Chưa ứng dụng tốt CNTT…tăng tính minh bạch, thời gian thực hiện 105 3.31

25 CQ09 Biện pháp sử phạt sai phạm chưa hiệu quả trong việc răn đe 105 3.43

26 CQ10 Biện pháp sử phạt chưa đủ người, đủ tội 105 3.56

27 CQ11 Thiếu tính nhất quán, kế thừa trong các chính sách ở cấp địa phương 105 3.70

28 CQ12 …Chính phủ chưa phân quyền triệt để cho địa phương 105 3.57

29 K01 Tiếng việt đa dạng về ngữ nghĩa dễ gây đa nghĩa trong diễn đạt 105 3.18

30 K02 Luật quy định còn chung chung, chưa cụ thể 105 3.67

31 K03 Quy định còn phân tán, rãi rác ở nhiều cấp văn bản quy phạm khác nhau 105 3.71

32 K04 Tính xúc tích, thống nhất và đồng bộ chưa 105 3.58

(Trung bình) cao của các văn bản pháp quy

33 K05 Văn bản pháp quy thường xuyên được điều chỉnh, sửa đổi 105 3.61

34 K06 Công tác giáo dục, phổ biến quy định quy phạm chưa hiệu quả 105 3.48

35 K07 Nếp suy nghĩ của nền nông nghiệp lúa nước

37 K09 Cơ chế … khó khăn trong tìm kiếm sự đồng thuận trong tập thể 105 3.90

Bảng 4 11 Kết quả thống kê qua khảo sát chính thức

Tóm tắt CHƯƠNG 4

Chương mở đầu phần phân tích dữ liệu của nghiên cứu tập trung vào việc xây dựng bảng câu hỏi chính thức để khảo sát và phân tích kết quả thống kê từ dữ liệu thu thập Trong chương này, tác giả đã xác định 37 biến nguyên nhân cho nghiên cứu, thực hiện phân tích ý nghĩa thống kê và mã hóa từng biến nguyên nhân để chuẩn bị cho phân tích chuyên môn sau này.

Công tác phân tích sâu hơn về số liệu khảo sát sẽ được thực hiện chi tiết ở phần kế tiếp của luận văn (Chương 5).

PHÂN TÍCH DỮ LIỆU

Kiểm định độ tin cậy thang đo

Kết quả phân tích hệ số Cronbach’s Alpha đối với các nhóm nguyên nhân liên quan được trình bày theo bảng sau:

Cronbach's Alpha if Item Deleted

Chủ Đầu tư (Cronbach's Alpha: 0.756) Chính quyền (Cronbach's Alpha: 0.850)

Nhà thầu (Cronbach's Alpha: 0.731) Khác (Cronbach's Alpha: 0.862)

Bảng 5 1 Kết quả tính toán hệ số Cronbach’s Alpha

CHƯƠNG 5: PHÂN TÍCH DỮ LIỆU GVHD: LÊ HOÀI LONG

Để phục vụ cho việc phân tích mô hình hồi quy sau này, nghiên cứu tiến hành kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha cho từng nhóm nhân tố Kết quả cho thấy hệ số Cronbach Alpha của các nhóm nhân tố đều lớn hơn 0.6 và hệ số tương quan biến tổng đều lớn hơn 0.3, cho thấy thang đo lường đạt yêu cầu Điều này khẳng định rằng mô hình nghiên cứu với các nhóm nhân tố đã được giả định có khả năng phản ánh những đặc trưng cơ bản của các biến nguyên nhân thành phần.

Xếp hạng các nguyên nhân

Trước khi xác định các nhóm biến quan sát để tóm tắt dữ liệu, tác giả thực hiện việc xếp hạng các yếu tố dựa trên giá trị trung bình Mục tiêu là loại bỏ những yếu tố có giá trị trung bình dưới 3.0, theo giá trị giả thuyết.

1 NT4 Thiếu tinh thần hợp tác khắc phục , không vì thành quả chung của dự án 105 4.12

2 CQ2 Cán bộ có tiêu cực trong việc để xảy ra các sai phạm về pháp quy kéo dài 105 4.05

3 CDT4 Cấp có quyền quyết định…chưa quyết liệt trong giải quyết vướng mắc 105 4.02

4 CDT9 Xây dựng hợp đồng chưa chặt chẽ 105 4.01

5 NT3 Cố tình sai phạm để tiết giảm chi phí 105 3.99

6 CQ1 Cán bộ chưa đáp ứng…soạn thảo, áp dụng và thực thi quy định pháp luật 105 3.99

7 CDT5 Cấp được giao nhiệm vụ còn né tránh, đùn đẩy trách nhiệm 105 3.95

8 CDT6 Những thay đổi đột xuất (về lãnh đạo, thiết kế, chính sách…) 105 3.94

9 CDT10 Vì mục tiêu lợi nhuận mà chủ ý sai phạm 105 3.93

10 K9 Cơ chế … khó khăn trong tìm kiếm sự đồng thuận trong tập thể 105 3.9

11 CDT3 Cấp có quyền quyết định chưa được thuyết phục, thiếu tính quyết đoán 105 3.89

12 CQ6 Ban hành những văn bản hướng dẫn phạm quy, trái luật 105 3.87

13 NT1 Tắc trách trong công việc dẫn đến những vướng mắc về pháp lý 105 3.85

14 NT2 Nhân viên thiếu kinh nghiệm trong quản lý (dự án) 105 3.82

15 CQ4 Chậm trễ, né tránh trách nhiệm trong việc giải đáp thắc mắc, yêu cầu … 105 3.74

16 CQ7 Thiếu cơ chế phản biện, góp ý dự thảo các văn bản quy phạm … 105 3.74

17 K3 Quy định còn phân tán, rãi rác ở nhiều cấp văn bản quy phạm khác nhau 105 3.71

18 CQ11 Thiếu tính nhất quán, kế thừa trong các chính sách ở cấp địa phương 105 3.7

19 CDT12 Quan hệ với bên Chính quyền chưa sâu sắc, tốt 105 3.67

20 K2 Luật quy định còn chung chung, chưa cụ thể 105 3.67

21 CDT8 Công tác lựa chọn nhà thầu chưa tốt 105 3.64

22 CQ5 Chậm trễ trong ban hành văn bản hướng dẫn Luật 105 3.64

23 CDT7 Quy chế hoạt động, kiểm tra (chéo) nội bộ, các bên chưa hiệu quả 105 3.62

24 K7 Nếp suy nghĩ của nền nông nghiệp lúa nước … 105 3.62

25 K5 Văn bản pháp quy thường xuyên được điều chỉnh, sửa đổi 105 3.61

26 K4 Tính xúc tích, thống nhất và đồng bộ chưa cao của các văn bản pháp quy 105 3.58

27 CQ12 …Chính phủ chưa phân quyền triệt để cho địa phương 105 3.57

28 CDT1 Nhân viên chưa đáp ứng yêu cầu kinh nghiệm về pháp quy 105 3.56

29 CQ10 Biện pháp sử phạt chưa đủ người, đủ tội 105 3.56

30 CQ3 Tâm lý cửa quyền, chưa mang tính phục vụ 105 3.54

31 CDT2 Tinh thần làm việc của nhân viên chưa vì thành quả chung của dự án 105 3.53

32 CDT11 Thiếu kênh tham khảo, giải đáp thắc mắc chính thống 105 3.5

33 K6 Công tác giáo dục, phổ biến quy định quy phạm chưa hiệu quả 105 3.48

34 CQ9 Biện pháp sử phạt sai phạm chưa hiệu quả trong việc răn đe 105 3.43

36 CQ8 Chưa ứng dụng tốt CNTT…tăng tính minh bạch, thời gian thực hiện 105 3.31

37 K1 Tiếng việt đa dạng về ngữ nghĩa dễ gây 105 3.18

(Trung bình) đa nghĩa trong diễn đạt

Bảng 5 2 Sắp xếp biến nguyên nhân ảnh hưởng theo giá trị trung bình

Theo Hoang PT và cộng sự (2016), đối với thang đo Likert 5 mức độ được lựa chọn thực hiện trong bảng khảo sát Khi đó:

Với ý nghĩa các mức độ khi này được hiểu như sau:

Theo thống kê, mức độ hiểu biết và đồng thuận giữa người được khảo sát và người nghiên cứu là khá tốt, với giá trị trung bình dao động từ 3.18 đến 4.12 Điều này cho thấy các nguyên nhân được nêu trong bảng khảo sát đều có tác động và mức độ ảnh hưởng tương đối đồng đều, giữ vai trò quan trọng trong quá trình triển khai dự án bất động sản du lịch.

Trong số các nguyên nhân có thể gây ra rủi ro pháp lý cho dự án bất động sản du lịch, bốn nguyên nhân đầu tiên (4.01-4.12) được coi là có tầm ảnh hưởng quan trọng nhất.

Nguyên nhân có giá trị trung bình cao nhất, đạt 4.12, là "Thiếu tinh thần hợp tác khắc phục khi xảy ra rắc rối về pháp lý, không vì thành quả chung của dự án" từ nhân tố Nhà thầu, theo nghiên cứu của Akintola Akintoye và Jamie Main.

Nghiên cứu năm 2007 về các mối quan hệ hợp tác trong lĩnh vực xây dựng chỉ ra rằng, để đạt được những cải tiến đã đề ra và tiếp tục phát triển ngành, việc thiết lập và duy trì các mối quan hệ hợp tác hiệu quả là rất cần thiết.

CHƯƠNG 5: PHÂN TÍCH DỮ LIỆU GVHD: LÊ HOÀI LONG xây dựng cũng cần thiết lưu ý đến những sự hợp tác giữa các bên có liên quan Thật vậy, việc quản trị rủi ro để không làm phát sinh thêm về khối lượng công việc, tiến độ, chi phí cũng như chất lượng dự án đã được duyệt là một nhiệm vụ then chốt đối với bất kì dự án nào mà các bên liên quan cần hiểu rõ Đã không ít trường hợp các nhà thầu (kể cả tư vấn – khảo sát, QLDA, giám sát, thiết kế…- lẫn thi công) đã phải

Hành động "bỏ của chạy lấy người" của nhiều nhà thầu khi gặp rắc rối pháp lý thể hiện thái độ thiếu hợp tác và trách nhiệm đối với Chủ Đầu tư và nghề nghiệp Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này không chỉ do sự yếu kém trong việc lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng từ phía Chủ Đầu tư, mà còn do khung pháp lý chưa đủ mạnh để ngăn chặn các hành động tương tự Tinh thần hợp tác giữa các bên liên quan là yếu tố quan trọng giúp giải quyết nhanh chóng những khó khăn phát sinh, đảm bảo dự án hoàn thành đúng tiến độ.

Theo nhận định của Do, H T., & Vu, G C (2018), tình trạng tham nhũng tại Việt Nam, đặc biệt là sự tiêu cực của cán bộ trong việc để xảy ra sai phạm pháp quy, đã được xếp hạng có khả năng ảnh hưởng cao với giá trị trung bình đạt 4.05 Vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến lĩnh vực xây dựng bất động sản trong ngành du lịch mà còn tác động lớn đến toàn xã hội Mặc dù trước đây nguyên nhân này không được đánh giá cao trong việc quản lý các dự án xây dựng, nhưng thực tế cho thấy nó có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch và ngành xây dựng Việt Nam Để giải quyết vấn đề này, Nhà nước đã ban hành Nghị quyết Trung ương 3 (Khóa VIII) và Nghị quyết số 11 của Bộ Chính trị (Khóa IX) nhằm chuẩn hóa công tác cán bộ và ngăn chặn những ảnh hưởng tiêu cực từ bộ máy quản lý Một ví dụ điển hình là văn bản số 5278/VPCP-KTN (ngày 28/6/2016), trong đó Thủ tướng Chính phủ yêu cầu UBND thành phố Hà Nội xử lý nghiêm các sai phạm tại dự án xây dựng số 8B phố Lê Trực, nhấn mạnh sự yếu kém trong quản lý nhà nước và yêu cầu thực hiện đúng các quy định pháp luật về trật tự xây dựng.

Rủi ro pháp lý trong triển khai dự án không chỉ đến từ yếu tố bên ngoài mà còn từ chính nội tại của Chủ Đầu tư Một trong những nguyên nhân quan trọng là việc cấp có quyền quyết định bị phân tán và thiếu quyết liệt trong giải quyết vướng mắc, với giá trị trung bình đạt 4.02 Mặc dù thường bị bỏ qua, yếu tố này có thể quyết định sự thành công của dự án Những bài học từ các dự án như cải tạo kênh Nhiêu Lộc-Thị Nghè, xây dựng Đại lộ Võ Văn Kiệt, Đại lộ Phạm Văn Đồng, tuyến tàu điện ngầm Metro số 1 và chỉnh trang đô thị Khu Mã Lạng Quận 1 đã chứng minh rõ ràng rằng sự quyết liệt của các cơ quan chức năng là rất cần thiết để thúc đẩy tiến độ triển khai.

CHƯƠNG 5: PHÂN TÍCH DỮ LIỆU GVHD: LÊ HOÀI LONG thì những dự án được nêu trên với vô vàn các rủi ro về pháp lý khó có thể hiện thực hóa được Như nhận xét của ông Nguyễn Minh Dũng, nguyên Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, nguyên Phó Trưởng ban Thường trực điều hành chương trình Nhiêu Lộc - Thị Nghè đã khẳng định khi được phỏng vấn về sự thành công của dự án Chỉnh trang kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè: “Chính sự dám nghĩ, dám làm của lãnh đạo TPHCM, sự đồng lòng, quyết tâm của Thường vụ Thành ủy và sự tin tưởng của người dân đã giúp đẩy lùi các khó khăn, thúc chương trình thực hiện trôi chảy” (Sài Gòn giải phóng 18 11 2017) Bởi chính sự quyết liệt chỉ đạo từ cấp có thẩm quyền, với quyết tâm hồi sinh lại dòng kênh chết, sau khi thực hiện di dời hàng nghìn hộ sống ven kênh rạch đến nơi ở mới tốt hơn, từ năm 2002, thành phố bắt đầu triển khai dự án giai đoạn 1, với tổng mức đầu tư gần 8.600 tỉ đồng Sau 10 năm triển khai, ngày 18.8.2012, dự án cải môi trường của dòng kênh cùng với dự án chỉnh trang, mở rộng hai tuyến đường ven kênh (đường Hoàng Sa và Trường Sa) được khánh thành đã tạo ra một bước ngoặt, đánh dấu sự hồi sinh của dòng kênh hơn 20 năm “chết” chìm trong rác Trong những năm đầu khởi động chương trình cũng như thực hiện dự án với không ít những thử thách từ chính những rào cản Pháp lý (nhất là nguồn vốn thực hiện công tác giải tỏa, tái định cư để triển khai dự án), nếu cấp lãnh đạo có thẩm quyền của TP cũng như nội bộ chính Chủ Đầu tư đã không ngừng tìm tòi và đề xuất những hướng đi đột phá thì liệu ngày hôm nay một dòng kênh xanh có được hồi sinh giữa lòng thành phố? Và như để trả lời cho câu hỏi này, Zigurs (2001) đã nhận định như sau “Cấp lãnh đạo là cực kỳ quan trọng để không ngừng phát triển và thành công”

Việc xây dựng hợp đồng chưa chặt chẽ và còn nhiều thiếu sót từ phía Chủ Đầu tư là nguyên nhân chính gây ra rủi ro pháp lý, với giá trị mean đạt 4.01 Thực tế cho thấy, công tác xây dựng và quản lý hợp đồng trong các dự án tại Việt Nam vẫn gặp nhiều hạn chế, dễ dẫn đến tranh chấp do thiếu sự phân định trách nhiệm rõ ràng giữa các bên khi phát sinh rủi ro Hơn nữa, hợp đồng với nhà thầu thường không đầy đủ và sơ sài, cùng với cơ chế thưởng phạt không rõ ràng, đã kéo dài thời gian thực hiện và ảnh hưởng đến chất lượng công trình.

Nhiều chủ đầu tư và bên mời thầu chưa nhận thức đúng tầm quan trọng của hợp đồng trong quá trình tổ chức lựa chọn nhà thầu và quản lý hợp đồng Hợp đồng không chỉ là văn bản pháp lý liên kết trách nhiệm giữa nhà thầu và chủ đầu tư mà còn đảm bảo việc thực hiện và thanh toán đúng hạn Quản lý hợp đồng thi công xây dựng một cách chặt chẽ sau khi lựa chọn nhà thầu là yếu tố then chốt để đảm bảo tiến độ và chất lượng dự án, đồng thời giúp kiểm soát các rủi ro không lường trước.

Ralph Schuhmann và Bert Eichhorn (2017) đã nhấn mạnh mối quan hệ chặt chẽ giữa hợp đồng và rủi ro, cho thấy rằng nhiều nhà quản lý hiện nay thường coi hợp đồng là một gánh nặng hoặc mối nguy hiểm tiềm tàng Tuy nhiên, việc quản lý rủi ro cần được xem xét lại, với vai trò và chức năng của hợp đồng được đánh giá đúng đắn Hợp đồng nên được coi là công cụ quan trọng trong việc quản lý rủi ro, chứ không chỉ đơn thuần là một văn bản pháp lý.

Nguyên nhân "Tiếng Việt đa dạng về ngữ nghĩa dễ gây đa nghĩa trong diễn đạt" thuộc nhóm nhân tố Khác, mặc dù đã được nhiều nghiên cứu trước đây chỉ ra, như của Collier et al (2007), Nguyen, B.T et al (2008), và Vũ C.T & Phạm T.N.

Nghiên cứu của Do, H.V (2015) và các tác giả khác cho thấy nguyên nhân được khảo sát có mức độ tác động thấp nhất, chỉ đạt 3.18 Điều này gợi ý hai khả năng: hoặc nguyên nhân này thực sự không quan trọng bằng các nguyên nhân khác, hoặc người tham gia khảo sát chưa nhận thức đúng về tầm quan trọng của nó Để xác định rõ hơn về hiện tượng này, cần tiến hành một nghiên cứu chuyên sâu hơn, điều mà nghiên cứu hiện tại chưa thể thực hiện.

Phân tích sự khác biệt ở biến thông tin bằng One—way Anova và T-test

Tác giả nghiên cứu để xác định yếu tố thông tin nào ảnh hưởng đến nhận thức của người khảo sát về tác động của các yếu tố lên dự án bất động sản du lịch Để kiểm tra, tác giả sử dụng phép kiểm định T-test và phân tích phương sai Anova Trước khi kiểm định trung bình, cần thực hiện kiểm định Levene để kiểm tra sự đồng nhất về phương sai tổng thể Kiểm định Levene được thực hiện với giả thuyết rằng trị trung bình của hai tổng thể là đồng nhất Nếu kết quả kiểm định có mức ý nghĩa Sig < 0.05, giả thuyết sẽ bị bác bỏ Kết quả này sẽ quyết định loại kiểm định được sử dụng để so sánh sự đồng nhất giữa hai giá trị trung bình tổng thể.

Khi có từ ba nhóm trở lên trong phân loại biến, cần thực hiện phân tích phương sai một yếu tố (One-way Anova) với giả thuyết rằng không có sự khác biệt giữa các nhóm Nếu kết quả kiểm định cho thấy mức ý nghĩa quan sát Sig < 0.1 (tương đương với độ tin cậy > 90%), giả thuyết sẽ bị bác bỏ Việc chấp nhận hoặc loại bỏ giả thuyết này sẽ ảnh hưởng đến việc áp dụng phương pháp kiểm định phân tích sâu Anova để xác định sự khác biệt trong các trị trung bình nhóm.

Phân tích sự khác biệt theo chuyên ngành công tác:

Bảng 5 7 Kết quả thống kê dữ liệu theo cương vị công tác

Kiểm định Levene Kiểm định One-way Anova Levene statistic

Bảng 5 8 Kết quả phân tích Anova theo cương vị công tác

Kết quả phân tích cho thấy không có sự khác biệt về phương sai giữa các nhóm ứng viên, với giá trị Sig của thống kê Levene là 0.696, lớn hơn 0.05 Điều này cho phép chúng ta chấp nhận giả thuyết "Phương sai bằng nhau" và bác bỏ giả thuyết "Phương sai khác nhau" Do đó, kết quả phân tích Anova có thể được sử dụng để đưa ra kết luận kiểm định.

Kết quả phân tích One-way Anova cho thấy mức ý nghĩa là 0.290, lớn hơn 0.05, điều này cho phép khẳng định rằng không có sự khác biệt về… giữa các nhóm ứng viên với các vị trí làm việc khác nhau.

Phân tích sự khác biệt theo thời gian công tác:

Bảng 5 9 Kết quả thống kê dữ liệu theo kinh nghiệm công tác

Kiểm định Levene Kiểm định One-way Anova Levene statistic

Bảng 5 10 Kết quả phân tích Anova theo kinh nghiệm công tác

Kết quả phân tích cho thấy không có sự khác biệt về phương sai giữa các nhóm ứng viên theo số năm công tác, với giá trị Sig của thống kê Levene là 0.248, lớn hơn 0.05 Điều này cho phép chúng ta chấp nhận giả thuyết "Phương sai bằng nhau" và bác bỏ giả thuyết "Phương sai khác nhau" Do đó, phân tích Anova có thể được áp dụng để đưa ra kết luận kiểm định.

Kết quả phân tích One-way Anova cho thấy mức ý nghĩa 0.000 < 0.05, cho thấy dữ liệu quan sát chưa đủ để khẳng định không có sự khác biệt giữa các nhóm ứng viên theo vị trí làm việc khác nhau Để hiểu rõ hơn về nguyên nhân của sự khác biệt này, nghiên cứu đã thực hiện thêm phép kiểm định sâu Post-hoc.

Bảng 5 11 Kết quả kiểm định Hochberg’s GT2 cho kinh nghiệm công tác

Kết quả phân tích cho thấy có sự khác biệt có ý nghĩa thống kê giữa các nhóm công tác theo thời gian, cụ thể là dưới 3 năm, từ 3 đến dưới 5 năm, và từ 5 đến 10 năm, với mức ý nghĩa Sig < 0.05.

Phân tích sự khác biệt theo kinh nghiệm giải quyết khúc mắc liên quan đến văn bản quy phạm pháp luật:

Bảng 5 12 Kết quả thống kê dữ liệu theo kinh nghiệm giải quyết khúc

Kiểm định Levene Kiểm định T-test

Bảng 5 13 Kết quả phân tích T-test theo kinh nghiệm giải quyết các khúc mắc

Kết quả phân tích cho thấy không có sự khác biệt về phương sai giữa các nhóm ứng viên được khảo sát, với giá trị Sig của thống kê Levene là 0.136, lớn hơn 0.05 Điều này cho phép chấp nhận giả thuyết "Phương sai bằng nhau" và bác bỏ giả thuyết "Phương sai khác nhau" Do đó, phân tích Simple T-test có thể được thực hiện với giả định phương sai bằng nhau để đưa ra kết luận kiểm định.

Kết quả phân tích T-test cho thấy mức ý nghĩa là 0.054, lớn hơn 0.05, cho phép khẳng định rằng không có sự khác biệt về giữa các nhóm ứng viên có kinh nghiệm làm việc khác nhau.

5.4 Phân tích tương quan th o hạng spearman:

Để xác định các nguyên nhân độc lập có mối tương quan với nhân tố phụ thuộc cho mô hình phân tích hồi quy, nghiên cứu đã tiến hành phân tích tương quan giữa các biến Theo Steven (1968), nghiên cứu sử dụng thang đo Likert 5 cấp độ nên áp dụng phân tích Spearman để kiểm tra mối quan hệ giữa hai biến được xếp hạng hoặc giữa một biến xếp hạng và một biến đo lường không yêu cầu phân phối chuẩn.

Giả định quan trọng của tương quan hạng Spearman là các biến cần phải thỏa mãn tính chất đơn điệu Tính đơn điệu giữa hai biến được thể hiện khi giá trị của một biến tăng, đồng thời giá trị của biến còn lại cũng tăng, hoặc khi giá trị của một biến tăng thì giá trị của biến kia giảm.

John và Benet-Martinez (2000) đã chỉ ra rằng để đánh giá giá trị phân biệt, cần kiểm nghiệm ma trận tương quan cho tất cả các biến Nếu hệ số tương quan nhỏ hơn 0.85, điều này cho thấy có khả năng tồn tại giá trị phân biệt giữa hai biến.

Khi giá trị Sig của kiểm định Spearman nhỏ hơn 5%, chúng ta có thể kết luận rằng hai biến có mối tương quan với nhau Hệ số tương quan càng lớn thì mối quan hệ giữa hai biến càng chặt chẽ Ngược lại, nếu giá trị Sig lớn hơn 5%, điều này cho thấy hai biến không có mối tương quan.

Một điều kiện quan trọng trong phân tích hồi quy là biến độc lập phải có mối tương quan với biến phụ thuộc Do đó, nếu trong bước phân tích tương quan, biến độc lập không có sự liên kết với biến phụ thuộc, chúng ta cần loại bỏ biến độc lập đó khỏi quá trình phân tích hồi quy.

Kết quả phân tích cho thấy hệ số tương quan giữa các biến dao động trong khoảng 0.414-0.646, thấp hơn 0.85, cho thấy mối liên hệ bình thường giữa các nhóm nhân tố Điều này chứng tỏ giá trị phân biệt giữa các biến nguyên nhân là đạt, và các thang đo trong nghiên cứu đã hiệu quả trong việc đo lường các khái niệm khác nhau.

TAC_DONG CDT NT CQ K

Bảng 5 14 Kết quả phân tích tương quan theo nhóm nhân tố

Phân tích hồi quy tuyến tính

Kiểm định giả thuyết mối quan hệ tuyến tính của mô hình hồi quy

Dựa trên lý thuyết từ Chương 3, bài viết này xác định các yếu tố ảnh hưởng đến nhận thức của người được khảo sát về tác động của khó khăn trong văn bản pháp quy đối với quá trình thực hiện dự án bất động sản du lịch, thông qua mô hình tương quan tổng thể.

Tác động là biến phụ thuộc phản ánh nhận thức của người được khảo sát về ảnh hưởng của các khúc mắc trong văn bản pháp quy đối với việc triển khai dự án bất động sản du lịch.

 là những biến độc lập giả thuyết có thể diễn giải được biến phụ thuộc

Mối quan hệ giữa biến phục thuộc với các biến độc lập được diễn giải qua phương trình hồi quy như sau:

Các biến độc lập và phụ thuộc được tính bằng trị trung bình của các biến nguyên nhân trong những nhân tố đã được kiểm tra Cronbach’s alpha

Theo Hoàng Tr ng và Chu Nguyễn Mộng Ng c (2008), để đảm bảo tính đáng tin cậy của kết quả hồi quy, cần tuân thủ một số giả định quan trọng như kiểm định tương quan, kiểm định phân phối phần dư và kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến Việc vi phạm những giả định này có thể làm giảm độ tin cậy của kết quả hồi quy.

Theo nghiên cứu của Hoàng Tr ng và Chu Nguyễn Mộng Ng c (2008), hệ số xác định là một hàm số không giảm theo biến độc lập trong mô hình, dẫn đến việc nó thường là một ước lượng lạc quan cho sự phù hợp của mô hình với dữ liệu khảo sát khi có nhiều biến giải thích Tuy nhiên, việc hiệu chỉnh hệ số xác định sẽ cung cấp cái nhìn chính xác hơn về mức độ phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính đa biến Bên cạnh đó, kiểm định F cũng được áp dụng để kiểm tra giả thuyết về độ phù hợp tổng thể của mô hình hồi quy tuyến tính.

Sử dụng kiểm định F để kiểm định giả thuyết hồi quy với giả thuyết H0 là

Giả thuyết H1 là có ít nhất một trị số #0 Với mức ý nghĩa 5%, điều kiện bác bỏ khi Sig < 0.05 Kết quả kiểm định được thể hiện ở bảng sau:

Squares df Mean Square F Sig

Bảng 5 15 Kết quả Anova cho mô hình nhóm nhân tố nghiên cứu đề xuất

Với mức ý nghĩa 0.000 < 0.05, có thể khẳng định rằng các biến trong mô hình có khả năng giải thích sự biến đổi của biến phụ thuộc Tac_Dong, cho thấy mô hình nghiên cứu phù hợp với dữ liệu.

Kiểm định sự phù hợp của mô hình

Std Error of the Estimate

Bảng 5 16 Kiểm định Durbin-Wastson mô hình nhóm nhân tố nghiên cứu đề xuất

CHƯƠNG 5: PHÂN TÍCH DỮ LIỆU GVHD: LÊ HOÀI LONG Để một mô hình hồi quy có kết quả tốt thì các giá trị thặng dư của mô hình đó không được có tính tự tương quan (auto regression) Kết quả trên cho thấy hệ số Durbin-Watson là 1.698 ( ) nên có thể kết luận các phần dư không có tương quan chuỗi bậc nhất với nhau hay dữ liệu nghiên cứu đảm bảo giả định về tính độc lập của sai số Chỉ số và , như vậy mô hình hồi quy được xây dựng giải thích được 46.7% biến thiên của các biến độc lập đối với tác động của những khó khăn về pháp quy lên quá trình thực hiện dự án bất động sản du lịch

Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư

Theo nghiên cứu của Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), có nhiều nguyên nhân khiến phần dư không tuân theo phân phối chuẩn, bao gồm việc sử dụng mô hình không phù hợp, phương sai không hằng số và số lượng phần dư không đủ lớn để phân tích Do đó, việc thực hiện các khảo sát là cần thiết để đảm bảo rằng phần dư có phân phối chuẩn.

Để đánh giá phân phối chuẩn của phần dư, một phương pháp hiệu quả là sử dụng đồ thị Histogram Đồ thị này cho thấy phân phối của phần dư gần như chuẩn với độ lệch chuẩn là 0.981 và giá trị trung bình rất thấp Nhờ đó, chúng ta có thể kết luận rằng giả định phân phối chuẩn của phần dư không bị vi phạm.

Hình 5 1 Biểu đồ phân phối chuẩn phần dư của mô hình nghiên cứu đề xuất

Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến

Theo Nguyễn Đình Th (2013), đa cộng tuyến là một giả định quan trọng trong mô hình hồi quy đa biến, liên quan đến sự tương quan giữa các biến độc lập Như đã phân tích ở mục 4.6, việc kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến là cần thiết do sự tương quan đáng kể giữa các nhân tố độc lập Các hệ số đo lường để kiểm tra hiện tượng này bao gồm độ chấp nhận của biến (Tolerance) và hệ số phóng đại phương sai (VIF), theo nghiên cứu của Hoàng Tr ng và Chu Nguyễn.

Theo Mộng Ng c (2008), khi độ chấp nhận của biến nhỏ, điều này cho thấy có dấu hiệu của đa cộng tuyến trong mô hình hồi quy Hệ số phóng đại phương sai, là đại lượng nghịch đảo của độ chấp nhận của biến, nếu cao thì cũng được coi là dấu hiệu của đa cộng tuyến Cụ thể, nếu hệ số phóng đại phương sai lớn hơn 10 và độ chấp nhận của biến nhỏ hơn 0.02, mô hình sẽ xuất hiện hiện tượng đa cộng tuyến Tuy nhiên, từ bảng kết quả hồi quy trong phần sau, có thể dễ dàng kết luận rằng tất cả các biến trong mô hình nghiên cứu đều đáp ứng hai yêu cầu trên, do đó mô hình không có hiện tượng đa cộng tuyến.

Phân tích hồi quy đa biến:

Nghiên cứu đã chỉ ra rằng có ba nhóm nhân tố ảnh hưởng đến nhận thức của người tham gia khảo sát về rủi ro liên quan đến văn bản pháp quy trong quá trình thực hiện dự án bất động sản du lịch Với mức ý nghĩa 5%, kết quả hồi quy đã xác nhận tính hợp lý của các giả thuyết H1, H2 và H3.

Giả thuyết về nhân tố Khác trong mô hình nghiên cứu được đề xuất không được chấp nhận (Sig = 0.12 > 0.05)

Standardized Coefficients t Sig Collinearity Statistics

Bảng 5 17 Kết quả hồi qui mô hình nhóm nhân tố nghiên cứu đề xuất

Để phản ánh chính xác hơn mức độ tác động của các nhân tố độc lập như Chủ Đầu tư, Nhà thầu, Cơ quan quản lý và Khách hàng lên nhận thức của người được khảo sát về rủi ro liên quan đến văn bản pháp quy trong dự án bất động sản du lịch, chúng ta sử dụng hệ số Beta chuẩn hóa Hệ số này không phụ thuộc vào đơn vị đo lường của các biến và cho thấy khả năng ảnh hưởng của từng nhân tố Cụ thể, nếu nhân tố A thay đổi 01 đơn vị trong khi các nhân tố khác giữ nguyên, nó sẽ tác động tích cực hoặc tiêu cực đến vấn đề nghiên cứu Kết quả cho thấy Nhân tố Chủ Đầu tư có ảnh hưởng lớn và vượt trội đến nhận thức của người được khảo sát với chỉ số Beta đáng kể.

Nhân tố Chính quyền có khả năng tác động lớn, đứng ở vị trí thứ hai với chỉ số Beta chuẩn hóa cao Trong khi đó, nhân tố Nhà thầu được đánh giá có ảnh hưởng thấp nhất trong tổng thể nghiên cứu.

Việc không phân tích mức độ ảnh hưởng của nhân tố Khác do vi phạm giả thuyết giá trị Sig > 0.05 không có nghĩa là nhân tố này không có tác động đến vấn đề nghiên cứu Bảng 4.25 cho thấy nhân tố Khác có sự tương quan và tác động qua lại với các nhân tố khác, đóng góp vào mô hình nghiên cứu một cách rõ ràng Mức độ tương quan giữa Khác và nhân tố Chính quyền được đánh giá mạnh, trong khi tương quan với các nhân tố còn lại đều đạt giá trị > 0.4, cho thấy không phải là tương quan lỏng lẻo Điều này có thể giải thích rằng rủi ro từ nhân tố Khác có thể tác động đến rủi ro của Chủ Đầu tư và Nhà thầu, hoặc ngược lại, như trong trường hợp thay đổi đối tác góp vốn cho dự án Khu phức hợp dịch vụ du lịch Happy.

Tình hình đất đai tại tỉnh Long An, cùng với các rủi ro tiềm ẩn từ nhiều yếu tố khác, đã dẫn đến việc dự án không thể khởi công sau hơn 09 năm kể từ khi được Thủ tướng phê duyệt Hiện tại, dự án vẫn đang rơi vào vòng xoáy nợ nần, gây khó khăn cho tiến độ triển khai.

Tóm tắt CHƯƠNG 5

Nếu ở những nghiên cứu trong và ngoài nước trước như của Vũ Q.L (2015), Nguyễn, T.C (2014), Vũ & Phạm (2012)…cũng như của Dang, N C.& Le, H.L et al

Nghiên cứu này tập trung phân tích mức độ tác động của văn bản quy phạm pháp luật đối với giai đoạn triển khai dự án bất động sản, đặc biệt trong lĩnh vực du lịch Bằng cách thu thập và phân tích số liệu khảo sát, nghiên cứu đã thực hiện các kiểm định hồi quy để đánh giá các nguyên nhân ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án Kết quả cho thấy mức độ tác động của các rủi ro liên quan đến văn bản quy phạm pháp luật, cả ở cấp độ tổng thể và từng nguyên nhân cụ thể Thêm vào đó, phân tích T-test và One-way Anova được áp dụng để xác định sự khác biệt trong nhận thức của các nhóm đối tượng tham gia khảo sát.

Tiêu đề	Rủi Ro Liên Quan Đến Văn Bản Quy Phạm Pháp Luật: Xác Định Một Vài Nguyên Nhân Chính Trong Quá Trình Triển Khai Thực Hiện Dự Án Bất Động Sản Du Lịch
Tác giả	Lưu Thiện Quang
Người hướng dẫn	TS. Lê Hoài Long
Trường học	Trường Đại Học Mở Thành Phố Hồ Chí Minh
Chuyên ngành	Xây Dựng Công Trình Dân Dụng Và Công Nghiệp
Thể loại	Luận Văn Thạc Sỹ
Năm xuất bản	2018
Thành phố	Thành Phố Hồ Chí Minh

Định dạng
Số trang	114
Dung lượng	2,8 MB