Tình hình nghiên cứu đề tài
Chủ đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có đất bị Nhà nước thu hồi đang thu hút sự chú ý lớn từ dư luận xã hội tại Việt Nam Nhiều công trình nghiên cứu đã được thực hiện nhằm phân tích vấn đề này từ các góc độ và địa phương khác nhau.
Có thể đề cập đến một số công trình nghiên cứu và một số bài báo tiêu biểu như:
Luận án tiến sĩ của Trần Đức Phương, bảo vệ năm 2015 tại Đại học Quốc gia Hà Nội, đã hệ thống hóa và làm rõ cơ sở lý luận về tái định cư, cùng với tác động của nó đến đời sống kinh tế - xã hội của người dân Nghiên cứu đã phân tích vai trò quản lý của Nhà nước trong vấn đề tái định cư thông qua việc ban hành và thực hiện các văn bản pháp lý liên quan đến đất đai và các dự án phát triển Luận án chỉ ra định hướng phát triển đô thị của Hà Nội trong tương lai, xác định mục tiêu và nhu cầu tái định cư, đồng thời đề xuất các quan điểm giải quyết vấn đề này nhằm đảm bảo ổn định bền vững đời sống của người dân Đặc biệt, nghiên cứu đã đưa ra 7 nhóm giải pháp chủ yếu để ổn định bền vững đời sống kinh tế - xã hội cho cộng đồng tái định cư.
Luận văn thạc sĩ của tác giả Nguyễn tập trung vào việc thực hiện chính sách bồi thường và hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội Nghiên cứu này phân tích các quy định pháp luật liên quan, đánh giá hiệu quả của chính sách bồi thường và hỗ trợ, cũng như những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện Mục tiêu là đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, đảm bảo quyền lợi cho người dân bị ảnh hưởng.
Quốc Cường đã chỉ ra rằng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại huyện Hoài Đức cơ bản tuân thủ các quy định của Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP và Nghị định 47/2014/NĐ-CP Để nâng cao hiệu quả chính sách bồi thường và hỗ trợ GPMB trong bối cảnh mới, Hà Nội và huyện Hoài Đức cần thực hiện đồng bộ các giải pháp như hoàn thiện chính sách bồi thường, tăng cường vai trò cộng đồng trong GPMB, và nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ Việc này đặc biệt quan trọng trong quá trình cải tạo và xây dựng đô thị mới, nhưng hiện nay các chính sách trong lĩnh vực này vẫn còn thiếu tính đồng bộ và rõ ràng.
Luận văn thạc sĩ của Trần Thị Loan, bảo vệ năm 2016 tại Đại học Nông lâm Huế, nghiên cứu về "Ảnh hưởng của chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân bị thu hồi đất tại thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị" Nghiên cứu chỉ ra những tác động của chính sách bồi thường và hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, đồng thời đề xuất giải pháp nhằm cải thiện công tác bồi thường và GPMB trong lĩnh vực nông nghiệp, hướng tới việc nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân, đặc biệt là những đối tượng dễ bị tổn thương trong quá trình đô thị hóa và chuyển đổi sử dụng đất.
Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Thị tập trung vào các vấn đề pháp lý liên quan đến định giá đất trong quá trình giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang Nghiên cứu này nhằm phân tích các quy định pháp luật hiện hành, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp cải thiện quy trình định giá đất, góp phần nâng cao hiệu quả trong công tác giải phóng mặt bằng.
Thùy Linh đã bảo vệ luận văn thạc sĩ năm 2015 tại Đại học Quốc gia Hà Nội, tập trung nghiên cứu lý luận về định giá đất và các vấn đề pháp luật liên quan đến định giá đất trong giải phóng mặt bằng (GPMB) Bài nghiên cứu phân tích thực trạng pháp luật định giá đất trong GPMB và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật này, đồng thời nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về định giá đất tại địa phương.
Luận văn thạc sĩ ngành Kinh tế tài chính nghiên cứu về phương pháp định giá đất đền bù giải phóng mặt bằng cho các dự án nhà ở đô thị tại Việt Nam Tác giả phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất và đề xuất giải pháp tối ưu nhằm nâng cao hiệu quả bồi thường trong quá trình giải phóng mặt bằng Nghiên cứu này không chỉ cung cấp cái nhìn sâu sắc về thị trường bất động sản mà còn góp phần vào việc hoàn thiện chính sách bồi thường đất đai trong nước.
Nguyễn Thị Tuyết Anh, tốt nghiệp năm 2014 tại Học viện Tài chính, đã nghiên cứu các phương pháp định giá đất, đặc biệt trong bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) cho các dự án xây dựng nhà ở đô thị Nghiên cứu của cô tập trung vào các phương pháp phổ biến trong định giá đất, cơ sở cho việc định giá và kinh nghiệm quốc tế về vấn đề này Đề tài cũng phân tích thực trạng giá đất bồi thường cho các dự án xây dựng nhà ở tại Việt Nam, cùng với các chính sách và quy định mới liên quan đến định giá đất và thu hồi đất Trường hợp giải tỏa cho dự án nhà Thủ Thiêm được sử dụng làm ví dụ minh họa cho thực trạng GPMB tại Việt Nam Ngoài ra, nghiên cứu cũng đưa ra kiến nghị về cơ chế và phương pháp bồi thường GPMB cho các dự án xây dựng nhà ở đô thị, đồng thời đánh giá chính sách giải phóng mặt bằng hiện hành.
Trong bài viết “Những vấn đề xã hội nảy sinh từ việc thu hồi đất nông nghiệp cho phát triển đô thị, khu công nghiệp và giải pháp khắc phục” của tác giả Lê Văn Lợi, đăng trên Tạp chí khoa học chính trị năm 2013, tác giả đã phân tích các vấn đề xã hội phát sinh từ việc thu hồi đất nông nghiệp, bao gồm nông dân mất tư liệu sản xuất, cuộc sống bấp bênh, tình trạng dư thừa lao động, thiếu việc làm, và các tranh chấp liên quan đến đền bù giải phóng mặt bằng Bài viết cũng nêu rõ những tác động tiêu cực đến văn hóa và lối sống của cư dân khi họ trở thành thị dân một cách không mong muốn, cũng như sự gia tăng tệ nạn xã hội và ô nhiễm môi trường Tác giả đề xuất cần có những đổi mới căn bản về thể chế quản lý đất đai, quy trình thu hồi và phân chia lợi ích, đồng thời thực hiện đồng bộ các giải pháp an sinh xã hội để đảm bảo cuộc sống của người dân.
Nghiên cứu này phân tích và bình luận về việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) trong bối cảnh nhà nước thu hồi đất, tập trung vào các phương thức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Bài viết đánh giá lý luận và thực trạng pháp luật liên quan đến GTQSDĐ, đặc biệt trong lĩnh vực giải phóng mặt bằng (GPMB), nhằm đề xuất các giải pháp hoàn thiện Tác giả mong muốn tiếp cận vấn đề từ góc độ thực tiễn, so sánh các quy định pháp luật với thực tiễn áp dụng qua các vụ việc cụ thể, từ đó chỉ ra những quy định phù hợp và không phù hợp, cũng như đánh giá việc thực thi pháp luật trong xác định GTQSDĐ.
BT, HT, TĐC là các hoạt động liên quan đến việc nhà nước thực hiện thu hồi đất từ các cơ quan, tổ chức và cá nhân có thẩm quyền tại một địa bàn cụ thể Để nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) trong các hoạt động BT, HT, TĐC, cần đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, đáp ứng tốt hơn với yêu cầu thực tiễn hiện nay.
Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Mục đích của nghiên cứu trong luận văn này là phân tích các quy định pháp luật liên quan đến việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) trong các hoạt động bồi thường (BT), hỗ trợ (HT) và tái định cư (TĐC) khi nhà nước thực hiện thu hồi đất Nghiên cứu cũng xem xét thực tiễn áp dụng pháp luật về GTQSDĐ thông qua các vụ việc và tình huống cụ thể tại tỉnh Ninh Thuận.
Luận văn xác định đối tượng nghiên cứu bao gồm:
Nội dung các văn bản quy phạm pháp luật tại Việt Nam, đặc biệt là từ UBND tỉnh Ninh Thuận, liên quan đến việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) nhằm thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất đã được quy định rõ ràng từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực Các quy định này đóng vai trò quan trọng trong việc bảo đảm quyền lợi cho người dân bị ảnh hưởng bởi chính sách thu hồi đất, đồng thời góp phần vào việc quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả và công bằng.
Thực tiễn áp dụng pháp luật về xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) trong việc thực hiện bồi thường (BT), hỗ trợ (HT) và tái định cư (TĐC) khi nhà nước thu hồi đất (THĐ) đã được khảo sát qua các vụ việc cụ thể tại tỉnh Ninh Thuận, kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực cho đến nay.
Phạm vi nghiên cứu của luận văn tập trung vào việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ), với giá đất là một trong những căn cứ quan trọng Giá đất bao gồm giá do nhà nước quy định và giá từ các giao dịch quyền sử dụng đất Trong đó, giá do nhà nước quy định bao gồm khung giá, bảng giá và giá đất cụ thể Giá đất cụ thể đóng vai trò then chốt trong việc xác định GTQSDĐ, đặc biệt khi nhà nước thực hiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng Do đó, luận văn sẽ nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan đến việc xác định giá đất cụ thể và GTQSDĐ để thực hiện bồi thường.
HT, TĐC cho hộ gia đình, cá nhân khi nhà nước thu hồi đất.
Phương pháp tiến hành nghiên cứu
Phương pháp tiến hành nghiên cứu Luận văn như sau:
- Phương pháp hệ thống hóa;
- Phương pháp dự báo và đánh giá tác động pháp luật
Trong Luận văn, các phương pháp như hệ thống hóa pháp luật, tổng hợp, phân tích luật và phương pháp lịch sử được áp dụng ở chương 1 để làm rõ các vấn đề lý luận cũng như các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) nhằm thực hiện hiệu quả.
BT, HT, TĐC khi nhà nước thu hồi đất
Phương pháp phân tích tình huống điển hình và Bản án lịch sử được áp dụng trong phần 1, chương 2 của Luận văn để làm rõ thực trạng áp dụng pháp luật trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) phục vụ cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (BT, HT, TĐC) khi nhà nước thực hiện thu hồi đất tại tỉnh Ninh Thuận.
Phương pháp dự báo và đánh giá tác động pháp luật được trình bày trong phần 2, chương 2 của Luận văn nhằm đưa ra các kiến nghị cải thiện quy định về xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) Những kiến nghị này hướng đến việc thực hiện bồi thường (BT), hỗ trợ (HT) và tái định cư (TĐC) hiệu quả khi nhà nước tiến hành thu hồi đất.
Kết cấu của Luận văn
Chương 1 Những vấn đề chung và các quy định của pháp luật về xác định GTQSDĐ để thực hiện BT, HT, TĐC khi nhà nước thu hồi đất
Chương 2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về xác định GTQSDĐ khi thực hiện
BT, HT, TĐC khi nhà nước THĐ tại Ninh Thuận và một số kiến nghị.
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VÀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 8 1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Khái niệm về quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất tại Việt Nam được xác định từ Hiến pháp năm 1980, khẳng định rằng “Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu” Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho người dân thông qua các hình thức như giao đất và cho thuê đất Luật Đất đai cũng quy định rằng Nhà nước công nhận QSDĐ cho những cá nhân sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp.
Quyền sử dụng đất là một loại vật quyền hạn chế, phát sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước, đại diện cho chủ sở hữu toàn dân, thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho các cá nhân và tổ chức thông qua các hình thức như giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ba hình thức xác lập quyền sử dụng đất (QSDĐ) từ Nhà nước như giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất còn có thể xác lập QSDĐ thông qua các giao dịch chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, góp vốn và thừa kế Điều này được quy định rõ trong Điều 5 của Luật Đất đai.
2013 quy định: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
2 Nguyễn Thành Luân (29/4/2018), “Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam”,
Quyền sử dụng đất ở Việt Nam được quy định rõ ràng trong pháp luật, trong đó bao gồm việc nhận quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các quy định hiện hành Điều này đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong các giao dịch liên quan đến đất đai, góp phần vào việc quản lý tài nguyên đất hiệu quả.
1.1.1.2 Khái niệm giá trị quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) được xem là một loại tài sản theo quy định tại Điều 105 và Điều 115 của Bộ luật Dân sự năm 2015 Do đó, QSDĐ mang giá trị pháp lý và kinh tế quan trọng trong hệ thống pháp luật Việt Nam.
Luật đất đai năm 2013 định nghĩa "Giá đất" tại Điều 3 là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất được định nghĩa là giá trị tiền tệ tương ứng với quyền sử dụng một diện tích đất cụ thể trong một khoảng thời gian nhất định.
Giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất Để thực hiện bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất được sử dụng làm căn cứ xác định giá trị quyền sử dụng đất chính là giá do Nhà nước quy định Do đó, luận văn này chỉ tập trung vào giá đất theo quy định của Nhà nước, không đề cập đến giá đất thị trường.
Ý nghĩa của việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trong bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu thu hồi đất (THĐ) để phục vụ quốc phòng, an ninh và đầu tư công trình công cộng là điều tất yếu Khi Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường cho người dân là cần thiết Tuy nhiên, xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) trong quá trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (BT, HT, TĐC) luôn là vấn đề nhạy cảm, ảnh hưởng đến nhiều khía cạnh của đời sống kinh tế - xã hội Điều này tác động lớn đến quyền lợi của cả Nhà nước và người có đất bị thu hồi, do đó, việc xác định GTQSDĐ có vai trò cực kỳ quan trọng.
Xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) là yếu tố quan trọng giúp nhà nước thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người sử dụng đất trong quá trình thu hồi đất.
Trong những năm gần đây, số lượng dự án phát triển kinh tế - xã hội do Nhà nước thực hiện trên toàn quốc đã tăng nhanh chóng Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) là một yếu tố quan trọng trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư, giúp Nhà nước thực hiện hiệu quả các chính sách phát triển.
BT, HT, TĐC cho người sử dụng đất khi THĐ là một khâu quan trọng, ảnh hưởng lớn đến tiến độ đầu tư và ổn định kinh tế, chính trị - xã hội Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) phù hợp với thị trường sẽ được người dân đồng tình, giúp họ nhận đền bù nhanh chóng và bàn giao mặt bằng, từ đó triển khai dự án đúng tiến độ và tiết kiệm chi phí giải phóng mặt bằng (GPMB) Ngược lại, nếu GTQSDĐ không hợp lý và giá bồi thường thấp hơn giá trị thị trường, sẽ gây khó khăn cho các cá nhân, tổ chức, dẫn đến bất bình trong nhân dân, mất trật tự an ninh và cản trở phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Việc xác định Giấy tờ Quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) là rất quan trọng, vì nó giúp giải quyết quyền lợi cho những người có đất bị thu hồi Điều này đảm bảo rằng người sử dụng đất có thể nhanh chóng ổn định cuộc sống với điều kiện không thấp hơn so với trước khi bị thu hồi.
Nhà nước Việt Nam, xuất phát từ nền nông nghiệp lạc hậu, đang nỗ lực chuyển mình thành một quốc gia công nghiệp hiện đại thông qua việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng Đảng Cộng sản Việt Nam đã xác định công tác thu hồi đất là một trong những nhiệm vụ quan trọng trong quá trình phát triển này Vấn đề xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đang trở thành một vấn đề cấp bách, phức tạp và liên quan đến nhiều lĩnh vực chính trị, kinh tế - xã hội Điều này đòi hỏi sự quan tâm từ nhiều ngành, cấp và toàn xã hội nhằm giúp người dân ổn định cuộc sống sau khi thu hồi đất.
Việc thu hồi đất có thể dẫn đến mất mát tư liệu sản xuất và nguồn thu nhập của người dân, do đó, các cơ quan chức năng cần nghiên cứu và triển khai nhiều giải pháp để xác định giá trị quyền sử dụng đất một cách công bằng Nhà nước cần chú trọng hơn đến việc chuyển đổi nghề nghiệp, bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho các tổ chức và cá nhân bị ảnh hưởng, nhằm đảm bảo người dân có cuộc sống ổn định và tốt hơn sau khi bị thu hồi đất.
Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) một cách chính xác là rất quan trọng để đảm bảo công bằng xã hội, đồng thời góp phần ổn định kinh tế và chính trị tại các khu vực có đất bị thu hồi.
Xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không chỉ phản ánh mối quan hệ kinh tế mà còn thể hiện các mối quan hệ chính trị, xã hội và sự ổn định thể chế của quốc gia Công tác xác định GTQSDĐ chính xác trong những năm qua đã trở thành điều kiện tiên quyết cho việc triển khai các dự án, mang lại ý nghĩa to lớn trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho cá nhân, tập thể và cộng đồng Điều này góp phần ổn định đời sống người dân, đảm bảo trật tự an toàn xã hội và duy trì sự ổn định về kinh tế, chính trị, xã hội tại địa phương.
Tại Việt Nam, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) để thực hiện các dự án bồi thường (BT), hỗ trợ (HT) và tái định cư (TĐC) khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất (THĐ) đã được chú trọng xây dựng, tổ chức thực hiện và hoàn thiện qua nhiều giai đoạn khác nhau.
Trước năm 1987, sau Cách mạng tháng Tám, Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa được thành lập, dẫn đến việc bãi bỏ các quy định về ruộng đất trước đây Trong giai đoạn này, pháp luật đất đai ở Việt Nam chưa phát triển do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, chỉ có một số văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, nổi bật là Nghị định số
Ngày 14/01/1959, Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định 151/TTg quy định tạm thời về việc trưng dụng ruộng đất, trong đó Chương II đề cập đến việc bồi thường cho những người có ruộng đất bị trưng dụng Tiếp theo, Thông tư số 1792/TTg được Thủ tướng ban hành vào ngày 11/01/1970.
Chính phủ về “quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây
Nhà nước có trách nhiệm trong việc quản lý mối quan hệ giữa các tổ chức và cá nhân sử dụng đất, đồng thời điều chỉnh các tương tác giữa các tổ chức kinh tế và cá nhân Trong bối cảnh xây dựng kinh tế mở rộng tại thành phố, vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trở nên quan trọng, đặc biệt là đối với các hoa màu và lợi ích của nhân dân ở các khu vực này Quyết định số liên quan đến vấn đề này sẽ được xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan.
Ngày 1/7/1980, Hội đồng Chính phủ ban hành văn bản 201/CP về việc "tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước" Mặc dù đã có quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng các quy định này vẫn chưa đầy đủ và thống nhất.
Giai đoạn từ năm 1987 đến trước năm 1993 đánh dấu sự ra đời của Luật đất đai vào ngày 29/12/1987, được thông qua bởi Quốc hội khóa VIII của Nước CHXHCN Việt Nam Luật quy định rằng khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội, người dân sẽ được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác Tuy nhiên, quy định này vẫn còn khái quát, chưa chỉ rõ các trường hợp cụ thể về bồi thường và mức độ bồi thường Để cụ thể hóa, Quyết định số 186/HĐBT ngày 31/05/1990 của Hội đồng Bộ trưởng đã đưa ra các quy định liên quan đến việc bồi thường thiệt hại.
CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ
Việc xác định Giấy tờ Quyền sử dụng Đất (GTQSDĐ) để thực hiện các chương trình như Bồi thường (BT), Hỗ trợ (HT) và Tái định cư (TĐC) tại Việt Nam hiện nay được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật, bao gồm Luật Đất đai 2013 (Điều 114) và các Nghị định 44/2014/NĐ-CP, 47/2014/NĐ-CP.
01/2017/NĐ-CP, và các Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT và Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT
Các văn bản pháp luật hiện hành hướng dẫn về việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ), bao gồm thẩm quyền, loại đất cần xác định giá trị, nguyên tắc và phương pháp xác định, cũng như trình tự thủ tục thực hiện Bài viết này sẽ phân tích các quy định cơ bản liên quan đến GTQSDĐ nhằm phục vụ cho các mục đích bồi thường (BT), hỗ trợ tái định cư (HT), và tái định cư (TĐC) khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất.
1.2.1 Quy định về thẩm quyền xác định giá trị quyền sử dụng đất.
Giá đất do nhà nước quy định bao gồm "giá đất theo bảng giá đất và giá đất cụ thể." Để xác định giá trị quyền sử dụng đất phục vụ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất cụ thể sẽ được áp dụng Các quy định về thẩm quyền xác định giá trị quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 114 và các quy định liên quan.
Thẩm quyền xác định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) thuộc về cơ quan Nhà nước, cụ thể là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, với trách nhiệm dựa trên ý kiến của các cơ quan liên quan Việc xác định GTQSDĐ là một quy trình phức tạp, đòi hỏi chuyên môn và kỹ năng chuyên biệt.
Dựa vào quy định tại khoản 3 Điều 114 Luật đất đai, các cơ quan có liên quan trong việc xác định GTQSDĐ bao gồm:
“- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh;
- Cơ quan quảnlý đất đai cấp tỉnh;
- Hội đồng thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.”
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh là Sở Tài nguyên và Môi trường, trong khi Hội đồng thẩm định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) được thành lập bởi UBND cấp tỉnh với thành phần cụ thể.
“- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng;
- Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng;
- Đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường;
- Đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất;
- Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá trị quyền sử dụng đất hoặc chuyên gia về giá đất;
- Các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.”
Về trình tự thực hiện xác định giá đất như sau:
Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm hỗ trợ UBND tỉnh trong việc xác định giá đất cụ thể Trong quá trình này, Sở được phép thuê các tổ chức có chức năng tư vấn để giúp xác định giá đất một cách chính xác.
Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ trình Hội đồng thẩm định giá trị quyền sử dụng đất (GTQSDĐ) để xem xét Hội đồng này sẽ tổ chức họp nhằm thẩm định phương án xác định giá trị quyền sử dụng đất.
Bước 3: Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND tỉnh ký, ban hành quyết định giá đất cụ thể
1.2.2 Các loại đất cần phải xác định giá trị quyền sử dụng đất. Để bảo đảm việc xác định giá đất được chính xác, tại Khoản 3, Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định rõ “việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất phù hợp” Trong đó, phương pháp xác định GTQSDĐ phù hợp chịu sự tác động rất lớn từ loại đất cần phải xác định giá trị quyền sử dụng đất Vì vậy, phần dưới đây sẽ trình bày các quy định hiện hành của pháp luật đất đai về loại đất cần phải xác định giá trị quyền sử dụng đất
Theo Điều 10, Luật Đất đai 2013, đất được phân loại thành ba nhóm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân nhằm phục vụ sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi và trồng rừng Đây là tư liệu sản xuất chủ yếu, vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, đặc biệt quan trọng trong ngành nông - lâm nghiệp Dựa trên mục đích sử dụng, đất nông nghiệp được chia thành nhiều loại khác nhau.
“- Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm;
- Đất nông nghiệp dùng cho chăn nuôi;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác.” Đất phi nông nghiệp: Là loại đất không được sử dụng cho mục đích nông nghiệp, bao gồm các loại đất là:
“- Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng;
- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
Đất chưa sử dụng được định nghĩa là loại đất chưa đủ điều kiện hoặc chưa được xác định cho mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, lâm nghiệp, và chưa được phân loại là đất khu dân cư nông thôn, đô thị hoặc đất chuyên dùng Ngoài ra, đất này cũng chưa được Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân nào để sử dụng ổn định lâu dài.
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP vào ngày 15/5/2014 nhằm quy định về giá đất, bao gồm phương pháp định giá đất, xây dựng và điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất, cũng như định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất Để cụ thể hóa các quy định này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 36/2014/TT-.
Ngày 30/6/2014, BTNMT đã ban hành quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, bao gồm xây dựng và điều chỉnh Bảng giá đất, cũng như định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
1.2.3 Nguyên tắc và phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất
1.2.3.1 Nguyên tắc định giá đất
Giá đất có mối liên hệ chặt chẽ với quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, là vấn đề được cả Nhà nước và người dân quan tâm, đặc biệt trong trường hợp đất bị thu hồi Do đó, pháp luật đã quy định rõ ràng về nguyên tắc định giá đất, làm cơ sở cho các cơ quan có thẩm quyền ban hành hướng dẫn cụ thể cho từng địa phương Theo Điều 112 của Luật Đất đai 2013, việc định giá đất phải tuân thủ các nguyên tắc nhất định để đảm bảo tính công bằng và minh bạch.
Nguyên tắc thứ nhất trong việc định giá đất yêu cầu giá trị phải phù hợp với mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá Điều này có nghĩa là giá đất để tính bồi thường phải dựa trên mục đích sử dụng được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không dựa vào tình trạng sử dụng thực tế Ví dụ, nếu một thửa đất đã có nhà ở nhưng vẫn được ghi là đất trồng cây lâu năm, thì mức bồi thường chỉ được tính theo giá đất trồng cây lâu năm, không phải giá đất ở Quy định này được nêu rõ tại Khoản 2, Điều 74, Luật Đất đai.
Theo quy định năm 2013, việc bồi thường đất được thực hiện bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi Nếu không có đất để bồi thường, người bị thu hồi sẽ nhận tiền bồi thường theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi Đặc biệt, đối với những thửa đất lấn chiếm từ bờ sông, kênh rạch, dù đã định cư lâu dài, diện tích lấn chiếm có thể không được bồi thường.
