T Ổ NG QUAN V ẤN ĐỀ NGHIÊN C Ứ U
Cơ sở lý lu ậ n v ề đấ u giá quy ề n s ử d ụng đấ t
1.1.1 Những khái niệm có liên quan 1.1.1.1.Đất đai Đất đai hiểu theo nghĩa thông thường nhất là phần mỏng nằm trên bề mặt của trái đất mà không bị nước bao phủ Tuy nhiên, trong các ngành khoa học có liên quan tới đất đai như kinh tế học, thổ nhưỡng học, địa chất học thì có những khái niệm hoàn toàn khác nhau khi nói tới đất (Trịnh
Theo quan điểm kinh tế học, đất đai không chỉ bao gồm mặt đất mà còn bao gồm tài nguyên trong lòng đất và mọi thứ sinh sôi trên mặt đất, như nước, thổ nhưỡng, thực vật và động vật, không do lao động con người tạo ra Đất đai được hiểu rộng rãi là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Trong nghĩa hẹp, đất đai thể hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một cá nhân có thể chiếm hữu, bao gồm cả lợi ích pháp lý và quyền theo tập quán không thành văn.
Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất được tính trên một đơn vị diện tích, phản ánh giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian xác định.
Theo quy định tại Điều 113 và Điều 114 của Luật Đất đai 2013, giá đất được công bố định kỳ 5 năm cho từng loại đất và từng vùng Nếu trong thời gian này, giá đất trên thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc tối thiểu, thì cần điều chỉnh giá đất cho phù hợp.
Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất
Người sử dụng đất có thể thỏa thuận về giá đất với các bên liên quan khi thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất thị trường là mức giá mà người mua và người bán QSDĐ thỏa thuận trong một môi trường thị trường, chịu ảnh hưởng bởi Quy luật giá trị, Quy luật cung cầu và Quy luật cạnh tranh Giá này được thể hiện bằng tiền và có tính chất động, thường cao hơn so với giá Nhà nước, vốn thường ổn định và ở mức thấp hơn.
Có hai loại giá đất chính: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường Nhà nước, với vai trò là đại diện chủ sở hữu, thiết lập giá đất để quản lý và tạo điều kiện cho người sử dụng đất tiếp cận cơ chế thị trường Giá đất này cũng được sử dụng để đánh giá tính công bằng trong việc phân phối đất đai Do đó, giá đất do Nhà nước quy định chủ yếu nhằm giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Giá không áp dụng cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp hay bảo lãnh giữa các chủ sử dụng đất Ngược lại, giá thị trường được hình thành trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các giao dịch liên quan Cả hai loại giá này đều có vai trò quan trọng trong việc xử lý quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, cũng như giữa các chủ sử dụng đất với nhau Để đảm bảo tính công bằng trong các giao dịch đất đai, cần thiết phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
1.1.1.3 Quyền sở hữu đất đai
Theo Điều 5 Luật Đất đai 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai theo quy định của pháp luật.
Quyết định mục đích sử dụng đất được thực hiện thông qua việc phê duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, nhằm đảm bảo việc quản lý và phát triển đất đai một cách hiệu quả.
- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
Bên cạnh đó Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính vềđất đai như sau:
- Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
Nhà nước điều tiết giá trị tăng thêm từ đất mà không phụ thuộc vào đầu tư của người sử dụng đất Quyền sử dụng đất được trao cho người dân thông qua các hình thức như giao đất, cho thuê đất, và công nhận quyền sử dụng đất cho những người đã sử dụng ổn định Đồng thời, nhà nước cũng quy định rõ ràng quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
1 1.2 Tổng quan về thị trường bất độ ng s ả n 1.1.2.1 Bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo
Luật cổ La Mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản"
Bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và tài sản dưới lòng đất, mà còn là tất cả các công trình xây dựng và tài sản liên quan đến đất đai, được xác định theo không gian ba chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) Theo Bộ Luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam, bất động sản (BĐS) được định nghĩa là các tài sản bao gồm đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất đai, cũng như các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Thị trường bất động sản (BĐS) là một phần không thể thiếu trong sản xuất hàng hóa BĐS, phát triển song song với sự ra đời của các sản phẩm này Mặc dù có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, nhưng nhìn chung, nó được coi là tổng hợp các quan hệ giao dịch về BĐS diễn ra thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ Do đó, các đặc điểm của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố quan trọng, chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS.
Bất động sản không chỉ đơn thuần là hàng hóa mua bán, mà còn liên quan đến nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng Thị trường bất động sản hoàn chỉnh bao gồm không chỉ mối quan hệ giữa người mua và người bán, mà còn là nền tảng cho các giao dịch đa dạng liên quan đến bất động sản.
Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau:
Thị trường bất động sản bao gồm tất cả các giao dịch liên quan đến bất động sản, dựa trên các mối quan hệ hàng hóa và tiền tệ, diễn ra trong một không gian và thời gian cụ thể.
Cơ sở pháp lý liên quan đến đấ u giá quy ề n s ử d ụng đấ t
Các văn bản pháp luật liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực bao gồm:
- Bộ luật Dân sự năm 2015.
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 29/11/2013;
- Luật đấu giá tài sản ngày số 01/2016/QH14 do Quốc hội ban hành ngày 17/11/2016;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 ngày 5 năm 2014 của Chính phủquy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủquy định vềgiá đất;
Nghị định số 45/2014/ND-CP, ban hành ngày 15/5/2014, quy định về việc thu tiền sử dụng đất, cùng với Thông tư hướng dẫn thi hành số 76/2014/TT-BTC, có hiệu lực từ ngày 01/8/2014, được Bộ Tài chính ban hành vào ngày 16/6/2015.
- Nghị định số01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính Phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số nghịđịnh quy định chi tiết thi hành Luật đất đai
- Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 của Chính Phủ quy định chi tiết một sốđiều và biện pháp thi hành Luật đấu giá tài sản
- Quyết định số216/2005/QĐ-TTG ngày 31 tháng 8 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất;
- Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài Chính hướng dẫn về mức thu, chếđộ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí đấu giá
Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, ban hành ngày 30 tháng 6 năm 2014 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, bao gồm xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và cung cấp tư vấn giá đất.
Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, ban hành ngày 04 tháng 4 năm 2015, quy định về việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất Thông tư này áp dụng cho các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình đấu giá.
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản
Thông tư số 23/2010/TT-BTP ban hành ngày 06 tháng 12 năm 2012 bởi Bộ Tư pháp đã quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, được Chính phủ ban hành vào ngày 04 tháng 3 năm 2010, liên quan đến việc bán đấu giá tài sản.
Thông tư số 48/2012/TT-BTC, ban hành ngày 16 tháng 3 năm 2012 bởi Bộ trưởng Bộ Tài chính, quy định về việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất Thông tư này hướng dẫn các quy trình liên quan đến việc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý đất đai.
Thông tư số 02/2015/TT-BTC, ban hành ngày 05/01/2015, của Bộ Tài chính, đã sửa đổi và bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 Thông tư này hướng dẫn quy trình xác định giá khởi điểm và quy định về chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm mục đích giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
Quyết định số 12/2019/QĐ-UBND ngày 13/4/2019 của UBND tỉnh Sơn La quy định việc phân cấp thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất Quyết định này áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, và thuê đất có mặt nước trên địa bàn tỉnh Sơn La.
Cơ sở th ự c ti ễn liên quan đến đấ u giá quy ề n s ử d ụng đấ t
1.3.1 Công tác đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên thế giới
1.3.1.1 Trung Quốc Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994 và thị trường BĐS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao QSDĐ thuộc quyền sở hữu Nhà nước trong một sốnăm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về QSDĐ của người SDĐđược gọi là xuất nhượng QSDĐ
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) cần tuân thủ quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất hàng năm Đối với xuất nhượng QSDĐ từ UBND huyện trở lên để xây dựng nhà ở, phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất hàng năm của UBND cấp tỉnh, sau đó báo cáo Chính phủ để được phê duyệt Quy trình giao từng thửa đất, xác định mục đích sử dụng, thời hạn và các điều kiện khác sẽ do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị phối hợp thực hiện theo quy định của Chính phủ, và sau khi được phê duyệt, cơ quan quản lý đất đai cấp huyện sẽ tiến hành thực hiện.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể thực hiện qua ba phương thức: đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương Đối với đất xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, ưu tiên thực hiện đấu giá và đấu thầu Chỉ trong trường hợp không đủ điều kiện cho hai phương thức này, mới có thể áp dụng phương thức thương lượng song phương.
Tiền sử dụng đất trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua thương lượng hai bên không được thấp hơn mức giá tối thiểu do Nhà nước quy định Toàn bộ số tiền này phải được nộp vào ngân sách và đưa vào dự toán để phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở rộng đất đai Chính phủ sẽ quy định cụ thể về việc nộp tiền sử dụng đất cũng như các biện pháp sử dụng số tiền này.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất hiện nay chủ yếu được thực hiện thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương, và được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) Đây là Viện Quốc gia đầu tiên chuyên trách về bất động sản, cung cấp dịch vụ phát triển và chuẩn hóa thị trường BĐS tại Trung Quốc CRECAC được thành lập vào tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương và hoạt động dưới sự chỉ đạo của Cục Quản lý đất đai Quốc gia.
Tại Nhật Bản, hoạt động đấu giá bất động sản chủ yếu diễn ra đối với các tài sản bị bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc trong quá trình thi hành án theo quyết định của tòa án.
Sau khủng hoảng kinh tế, thị trường đấu giá đất trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) đã chịu tác động mạnh mẽ từ suy thoái Các chuyên gia BĐS, con nợ và tòa án đang tập trung vào việc xử lý những tài sản bị ngân hàng cầm cố và tổ chức đấu giá Khi tòa án địa phương tịch thu BĐS của cá nhân không thanh toán được nợ, tài sản này sẽ được rao bán và số tiền thu được sẽ được sử dụng để thanh toán các khoản nợ.
1.3.1.3 Australia Đất đai Australia có hai dạng: Sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và được quyền sử dụng Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sử hữu đất và người thuê nhà đất Trong một số trường hợp, luật khống chế mức tiền thuê theo từng loại nhà đất/BĐS và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà đất và bảo đảm các quyền của chủđất Các công tác này do Văn phòng thẩm định giá Australia (AVO) thực hiện
1.3.1.4 Một sốnước trong Nghị viện các nước ASEAN
Bất động sản (BĐS) tại Indonesia được định nghĩa là đất đai cùng với mọi tài sản gắn liền với nó Hệ thống pháp lý điều chỉnh lĩnh vực này là Luật Đất đai số 5, được ban hành nhằm quy định các quyền và nghĩa vụ liên quan đến BĐS.
1960 được gọi là Luật ruộng đất cơ bản (BAL)
Tại Singapore, vai trò của Nhà nước trong giao dịch bất động sản (BĐS) chủ yếu thể hiện qua việc can thiệp thông qua chính sách thuế và tài chính tín dụng Cụ thể, Nhà nước áp dụng các chính sách thuế nhằm điều chỉnh hoạt động mua bán và chuyển nhượng BĐS, đồng thời khuyến khích việc cho vay tiền mua BĐS qua các ngân hàng để kích cầu thị trường.
Luật mua bán bất động sản tại Philippines điều chỉnh các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, bao gồm phân loại bất động sản, các hợp đồng mua bán bất động sản và các hoạt động kinh doanh liên quan.
Mặc dù các quốc gia có hệ thống chính trị, pháp luật và chính sách đất đai khác nhau, nhưng công tác định giá đất và bất động sản gắn với đất vẫn được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ tương đồng Điều này nhằm thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường bất động sản, cho thấy tầm quan trọng của định giá đất trong quản lý tài nguyên đất đai toàn cầu.
1.3.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Theo quy định hiện hành, tất cả tổ chức và cá nhân đều có quyền tham gia đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) Nếu được chọn, họ sẽ nhận quyết định giao hoặc cho thuê đất mà không cần lập lại dự án đầu tư, cùng với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ), và có thể tiến hành xây dựng công trình theo quy hoạch đã phê duyệt Tuy nhiên, các tổ chức và cá nhân trúng đấu giá có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đúng thời hạn quy định trong hồ sơ đấu giá và kết quả trúng đấu giá.
Hiện nay có 3 hình thức đấu giá QSDĐ đã và đang được áp dụng rộng rãi như sau:
Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng là phương thức công khai, diễn ra liên tục cho đến khi không còn ai đưa ra mức giá cao hơn Người cuối cùng có mức giá cao nhất sẽ là người trúng giá.
Sau khi hoàn tất vòng đấu thứ nhất, Hội đồng công bố mức giá cao nhất và tuyên bố bắt đầu vòng đấu tiếp theo Số lượng người tham gia và giá sàn của vòng đấu mới cũng sẽ được xác định Cuộc đấu giá sẽ kết thúc khi mức giá trả cao nhất được xác định và không còn ai tham gia.
Hình thức này tối thiểu phải được thực hiện qua 3 vòng đấu bắt buộc
