Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiết yếu, đóng vai trò quyết định trong các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, chính trị và xã hội của mỗi quốc gia Theo các Mác, đất đai không chỉ là tài sản mà còn là điều kiện sống và sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp Đất đai vừa là tư liệu sản xuất, vừa là không gian sản xuất, giữ vị trí quan trọng trong nền kinh tế Với những đặc thù như cố định về vị trí và vô hạn về thời gian, giá trị sử dụng của đất có thể tăng lên nếu được khai thác hợp lý, dẫn đến giá cả ngày càng cao Tuy nhiên, giá đất hiện nay tồn tại hai loại: giá do Nhà nước quy định và giá thị trường, với sự chênh lệch đáng kể giữa chúng Sự khác biệt này gây áp lực lớn cho chính quyền trong quản lý và quy hoạch đất đai Nguyên nhân chủ yếu là do phương pháp định giá truyền thống chưa phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản Do đó, việc ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) sẽ là giải pháp khả thi cho việc quản lý đất đai hiệu quả hơn Xuất phát từ thực tế này, tôi chọn đề tài “Đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo quy định của Nhà nước và giá đất trên thị trường tại phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội với sự hỗ trợ của phần mềm ArcGIS” nhằm đề xuất giải pháp xây dựng giá đất phù hợp hơn với giá thị trường tại địa phương.
Mục tiêu nghiên cứu
Luận văn này đánh giá sự phù hợp giữa giá đất theo bảng giá Nhà nước và giá đất thị trường tại phường Trung Phụng, thông qua việc xác định hệ số chênh lệch giữa hai loại giá này Nghiên cứu sử dụng phần mềm ArcGIS để xây dựng các bản đồ vùng giá trị đất đai, từ đó đề xuất giải pháp khắc phục những bất cập liên quan đến giá đất.
Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:
Tổng quan về các tài liệu, số liệu và bản đồ liên quan đến việc thành lập bản đồ vùng giá trị tại phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Việc thu thập tài liệu và số liệu cần thiết sẽ tập trung vào điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cũng như tình hình thị trường bất động sản của khu vực này.
- Nghiên cứu tổng quan về định giá đất và bản đồ vùng giá trị đất đai.
Ứng dụng phần mềm ArcGIS giúp xây dựng bản đồ giá trị đất đai cho khu vực nghiên cứu, dựa trên bảng giá nhà nước và phương pháp nội suy giá thị trường Việc này không chỉ cung cấp cái nhìn tổng quan về giá trị đất mà còn hỗ trợ trong việc ra quyết định đầu tư và quản lý tài nguyên đất hiệu quả.
- Đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo bảng giá của Nhà nước đối với giá đất thị trường tại địa bàn nghiên cứu.
Dựa trên việc chồng ghép các lớp bản đồ, chúng tôi đã phân tích nguyên nhân và đề xuất giải pháp nhằm khắc phục những bất cập liên quan đến giá cả đất đai tại các khu vực có sự chênh lệch giá lớn.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra xã hội học được áp dụng để thu thập dữ liệu thực tế về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, điều kiện pháp lý và giá cả thị trường bất động sản tại phường Trung Phụng, quận Đống Đa, Hà Nội Quá trình này sử dụng phần mềm Arcgis để phân tích và trực quan hóa thông tin, từ đó cung cấp cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản trong khu vực.
Phương pháp thu thập và tổng hợp tài liệu bao gồm việc thu thập các tài liệu, số liệu và bản đồ liên quan đến khu vực nghiên cứu Dựa trên các dữ liệu đã thu thập, tiến hành xử lý số liệu để ước tính các hệ số ảnh hưởng đến giá đất Cuối cùng, thực hiện phân tích và đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo quy định của nhà nước và giá đất thực tế trên thị trường.
Phương pháp chiết trừ là kỹ thuật tách biệt giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất từ tổng giá trị bất động sản đã thu thập.
- Phương pháp so sánh: Áp dụng phương pháp so sánh trong định giá đất
Phương pháp bản đồ và GIS được áp dụng để xây dựng, trình bày và chỉnh sửa bản đồ vùng giá trị đất đai tại phường Trung Phụng, quận Đống Đa, Hà Nội Việc sử dụng công nghệ này giúp nâng cao độ chính xác và hiệu quả trong việc quản lý thông tin đất đai, phục vụ cho các quyết định quy hoạch và phát triển khu vực.
Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận văn, công trình nghiên cứu liên quan tới hướng nghiên cứu lý thuyết của đề tài:
- Hướng quản lý đất đai: cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính sách pháp luật đất đai,
- Hướng định giá đất: Bài giảng định giá đất, các tài liệu phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất,
Bài giảng ArcGIS cung cấp hướng dẫn chi tiết về cách lập bản đồ vùng giá trị đất đai, đánh giá các chỉ tiêu và trọng số trong nội suy giá đất Ngoài ra, các văn bản pháp lý liên quan đến nghiên cứu và địa phương cũng được đề cập để hỗ trợ quá trình phân tích và áp dụng kết quả.
- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, ngành và các văn bản của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ Quy định về giá đất.
- Bản đồ địa chính của phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
Quyết định Số 96/2014-QĐ UBND Thành phố Hà Nội, ban hành ngày 29 tháng 12 năm 2014, quy định giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội cho giai đoạn 2015-2019 Quyết định này dựa trên các tài liệu và số liệu thu thập từ điều tra thực tế tại địa phương, nhằm đảm bảo tính chính xác và hợp lý trong việc xác định giá đất.
Dữ liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, pháp lý và giá cả của các thửa đất tại phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội cung cấp cái nhìn tổng quan về môi trường đầu tư và phát triển bất động sản trong khu vực này Các yếu tố như vị trí địa lý, hạ tầng giao thông, tình hình dân cư và các quy định pháp lý ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị đất đai Thông tin này là rất quan trọng cho những ai đang tìm hiểu và đầu tư vào thị trường bất động sản tại phường Trung Phụng.
Phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, sở hữu các tài liệu và số liệu quan trọng về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển kinh tế - xã hội, hiện trạng môi trường và quản lý đất đai Những thông tin này không chỉ cung cấp cái nhìn tổng quan về khu vực mà còn hỗ trợ việc lập kế hoạch phát triển bền vững và bảo vệ môi trường.
- Tư liệu ghi chép thực tế trong quá trình khảo sát thực địa.
Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, các danh mục tham khảo, nội dung của đề tài được trình bày theo kết cấu ba chương như sau:
- Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá đất và bản đồ vùng giá trị đất đai.
Chương 2 trình bày phương pháp đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo bảng giá của Nhà nước và giá đất thị trường, sử dụng phần mềm ArcGIS để hỗ trợ phân tích Phương pháp này giúp xác định sự tương đồng và khác biệt giữa hai loại giá đất, từ đó đưa ra những nhận định chính xác hơn về tình hình thị trường bất động sản Việc ứng dụng ArcGIS không chỉ nâng cao hiệu quả trong việc thu thập và xử lý dữ liệu mà còn cung cấp cái nhìn trực quan về sự phân bố giá đất, hỗ trợ cho các quyết định quy hoạch và đầu tư hiệu quả.
Chương 3 tập trung vào việc đánh giá sự phù hợp giữa giá đất theo bảng giá của Nhà nước và giá đất thị trường năm 2018 tại phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Nghiên cứu này sẽ phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, so sánh các mức giá và đưa ra những nhận định về sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá thực tế, từ đó cung cấp cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản tại khu vực này.
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI
Tổng quan về đất đai và giá của đất đai
1.1.1.Khái niệm và đặc điểm của đất đai
1.1.1.1.Khái niệm đất đai Đất đai là nguồn tài nguyên tất yếu, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bản phân bố dân cư và cơ sở kinh tế, có tính quyết định trong mọi lĩnh vực kinh tế - văn hóa – chính trị và x hội của mọi quốc gia Các Mác từng viết: “Đất đai là tài sản m i m i với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” [20] Đất đai vừa là tư liệu sản xuất, vừa là không gian sản xuất cho mọi ngành nghề, đóng vai trò là thành phần quan trọng hàng đầu của nền kinh tế - x hội.
Theo các nhà khoa học, đất đai được coi là tài nguyên tự nhiên, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Tuy nhiên, từ góc độ kinh tế học, đất đai còn bao hàm tài nguyên dưới mặt đất và trên mặt đất, không phải do con người tạo ra Do đó, khái niệm đất đai phản ánh khối lượng và tính chất quyền lợi hoặc tài sản mà một cá nhân có thể chiếm hữu đối với đất.
1.1.1.2 Đặc điểm của đất đai
Đất đai, như một tài sản, không chỉ đáp ứng nhu cầu của con người mà còn có giá trị sử dụng, khả năng chiếm hữu và sử dụng, cùng với việc là đối tượng của các giao dịch mua bán Ngoài ra, đất đai còn mang những đặc điểm riêng biệt, làm cho nó trở thành một tài sản đặc biệt trong nền kinh tế.
Đất đai có tính cố định về vị trí, với mỗi thửa đất mang một vị trí độc nhất vô nhị, tạo nên tính độc quyền và giá trị riêng biệt Các giá trị và lợi ích từ mỗi thửa đất khác nhau, tính thay thế rất ít hoặc không thể do yếu tố vị trí bao gồm nhiều thành phần tự nhiên và xã hội Điều này dẫn đến sự cá biệt của đất đai, khiến thông tin và việc định giá trở nên khó khăn Hơn nữa, giá trị của một thửa đất còn phụ thuộc vào tác động của các thửa đất lân cận, tạo ra sự ảnh hưởng lẫn nhau Thị trường đất đai không có một trung tâm mà gồm nhiều thị trường nhỏ, mỗi thị trường mang bản sắc địa phương dựa trên sự phát triển kinh tế, xã hội và quan hệ cung cầu Những đặc tính này tạo ra nhiều bất lợi trong công tác định giá đất đai.
Đất đai có tính chất giới hạn về không gian, dẫn đến mâu thuẫn trong mối quan hệ cung – cầu: cung có hạn nhưng cầu lại vô hạn Tính khan hiếm của đất đai thể hiện rõ qua sự mất cân đối trong quan hệ này, chủ yếu nghiêng về phía cầu Điều này gây ra tình trạng đầu cơ đất đai, khiến giá trị đất đai có xu hướng tăng, đặc biệt khi đạt đến mức giới hạn về không gian, giá trị có thể tăng một cách không kiểm soát.
Đất đai có tính vô hạn về thời gian sử dụng, giá trị và lợi ích sẽ ngày càng gia tăng nếu được sử dụng hợp lý, điều này thể hiện tính bền lâu và thích ứng của nó Đất nông nghiệp, khi được bảo vệ và sử dụng đúng cách, có thể nâng cao độ phì nhiêu và quay vòng sử dụng, trong khi bất động sản nói chung phụ thuộc vào tuổi thọ của công trình xây dựng Mỗi loại công trình có tuổi thọ kinh tế và vật lý khác nhau, nhưng nếu được cải tạo và sử dụng hợp lý, tuổi thọ này có thể kéo dài Đất đai không chỉ mang lại lợi ích liên tục mà còn có khả năng thay đổi công năng trong phạm vi pháp lý, do đó, nó là tài sản có giá trị lớn không bị mai một theo thời gian Tuy nhiên, khi định giá đất, cần xem xét các chi phí phát sinh trong quá trình sử dụng và thời gian thu nhập từ đất.
Đất đai tại Việt Nam chịu sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước về sở hữu và sử dụng, với chế độ quốc hữu hóa được áp dụng từ thời kỳ cận đại Giá trị đất đai chỉ được công nhận trong khuôn khổ pháp lý mà Nhà nước quy định Khi tiến hành định giá đất, cần chú ý đến căn cứ pháp lý và mục đích sử dụng hợp lý của thửa đất, vì tất cả giá trị bất động sản phải được đánh giá dựa trên mục đích sử dụng mà Nhà nước đã đặt ra.
1.1.2 Bản chất của giá đất và các đặc điểm của giá đất Đất đai luôn là một chủ đề nóng được nghiên cứu xuyên suốt qua các giai đoạn lịch sử của loài người Từ thời cổ đại cho đến nay, bản chất của đất đai cũng như giá trị của nó ngày càng được sáng tỏ bởi kết quả nghiên cứu của các nhà kinh tế học.
Theo nhà kinh tế học người Anh Theo W Petty, giá trị của của cải bắt nguồn từ hai yếu tố chính: lao động và đất đai Ông khẳng định rằng "Lao động là cha, đất đai là mẹ của cải", nhấn mạnh vai trò quan trọng của lao động và tài nguyên thiên nhiên trong việc tạo ra giá trị kinh tế.
Theo lý luận của C.Mác, đất đai tự nhiên và đất đai kinh tế có mối liên hệ nhưng không đồng nhất Đất đai kinh tế, điều mà chúng ta quan tâm, được hình thành từ quá trình đầu tư lao động vào đất đai tự nhiên Đất đai tự nhiên chỉ trở thành hàng hóa khi nó có giá trị, và giá trị này được xác định bởi giá trị sử dụng, mà lại phụ thuộc vào lao động như phát hiện, chiếm hữu, khai khẩn và bảo vệ Do đó, bản chất giá trị của đất chính là lao động được chuyển hóa và tích tụ trong đất đai Tóm lại, công thức hình thành đất đai kinh tế là: Đất đai tự nhiên + Lao động = Đất đai kinh tế.
Giá trị là nền tảng của giá cả, nhưng giá cả không hoàn toàn bị chi phối bởi giá trị Thực tế, giá cả có thể bằng, lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị tùy thuộc vào các điều kiện của thị trường.
Giá trị của đất + Điều kiện thị trường Giá cả
Giá trị đồng tiền được xác định thông qua quan hệ cung-cầu, với giá cả thị trường là số tiền trao đổi giữa bên mua và bên bán trong điều kiện thương mại bình thường Việc định giá diễn ra dựa trên mục đích sử dụng đất hợp pháp và sự tìm hiểu kỹ lưỡng về thị trường của cả hai bên Các bên tham gia giao dịch cần thận trọng, khách quan và không bị ép buộc trong quá trình quyết định mua bán.
Các trường hợp sau đây không được coi là giá cả thị trường:
- Mua bán trong điều kiện bắt buộc
- Người mua và người bán là đồng sở hữu
- Mua bán trong quan hệ gia đình
- Mua bán trong nội bộ công ty
- Mua có tính chất đầu cơ
- Bán trong khi người thuê đang sử dụng [13]
Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, và Nhà nước cấp một số quyền nhất định cho người sử dụng đất Giá đất được xác định là giá trị quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích Giá trị quyền sử dụng đất phản ánh giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đối với một diện tích đất cụ thể trong thời gian sử dụng xác định.
Thị trường đất đai là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến đất đai, có thể được hiểu theo hai nghĩa Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai bao gồm tổng hòa các mối quan hệ giao dịch trong một khu vực địa lý và khoảng thời gian xác định Trong khi đó, theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai chỉ tập trung vào các hoạt động trực tiếp liên quan đến giao dịch đất đai.
Luật Đất đai 2013 quy định rằng "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", vì vậy thị trường đất đai tại Việt Nam được hiểu là thị trường chuyển quyền sử dụng đất Trong đó, chủ thể tham gia thị trường là quyền sử dụng đất, không phải quyền sở hữu Để đất có thể tham gia vào thị trường quyền sử dụng đất, cần đáp ứng một số điều kiện nhất định.
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Không có tranh chấp về các quyền trên đất
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
- Đất còn thời hạn sử dụng.
Cơ sở lý luận về định giá đất
1.2.1 Khái niệm và vai trò của định giá đất
1.2.1.1 Khái niệm định giá đất. Định giá được hiểu cơ bản là xác định giá của tài sản trên thị trường Tuy nhiên nhiều trường hợp tài sản không có thị trường cụ thể để định giá thì nhà định giá phải dựa trên các cơ sở phi thị trường. Định giá đất là một môn khoa học mang tính nghệ thuật nhằm ước tính giá trị các quyền trên đất bằng hình thái tiền tệ dựa trên quan hệ về điều kiện tự nhiên, kinh tế, x hội và khả năng sinh lợi của đất ở một thời điểm xác định với mục đích sử dụng xác định [13]
Tính khoa học trong việc định giá đất đai được thể hiện qua việc phân tích dữ liệu, thực hiện các phép tính và áp dụng các mô hình khoa học Những phương pháp này giúp xử lý thông tin một cách chính xác, từ đó đưa ra giá trị cụ thể cho bất động sản.
Để định giá một tác phẩm nghệ thuật, người thực hiện cần có đầy đủ kỹ năng, kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nhằm đánh giá dữ liệu một cách hiệu quả Công việc này mang tính chủ quan và không thể thay thế bằng máy móc, nhưng cần đảm bảo tính thuyết phục Điều này có nghĩa là định giá phải dựa trên các cơ sở khoa học để thuyết phục người khác chấp nhận giá trị mà mình đưa ra.
1.2.2 Các căn cứ khoa học của việc định giá đất
Một thửa đất được định giá trên các cơ sở khoa học như sau:
- Các yếu tố cơ bản tạo ra thửa đất bao gồm:
+ Đất: quy mô, vị trí, vị thế, hình thể, cảnh quan…của thửa đất.
+ Lao động: lao động trực tiếp, lao động gián tiếp, số lượng và chất lượng lao động tham gia tạo dựng bất động sản.
Chi phí cơ hội của đất phản ánh việc sử dụng hợp lý tài nguyên này, bao gồm tính pháp lý, quy hoạch sử dụng đất và khả năng xây dựng về mặt kỹ thuật Qua việc phân tích chi phí cơ hội, chúng ta có thể xác định tỷ lệ vốn hóa của đất và các công trình xây dựng trên đó.
Giá trị đất đai trong nền kinh tế quốc dân phụ thuộc vào nhiều yếu tố như kinh tế, xã hội và môi trường Do đó, việc xác định giá đất cần dựa trên xu hướng biến đổi của các yếu tố này để phản ánh chính xác giá trị thực của nó.
Sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và mục đích sử dụng đất rất quan trọng trong việc đánh giá bất động sản Cần xem xét mức độ đóng góp của bất động sản đối với quần thể xung quanh, cũng như tác động của môi trường xung quanh đến giá trị của bất động sản đó.
Để phân tích sức cạnh tranh của bất động sản, cần xem xét mối quan hệ giữa cung và cầu Về phía cung, cần xác định các mảnh đất đã được phê duyệt nhưng chưa được khai thác Đối với cầu, việc tìm hiểu thông tin về khách hàng tiềm năng là rất quan trọng Từ những dữ liệu này, có thể cân nhắc và xác định mức giá hợp lý cho bất động sản.
Lợi ích tương lai từ bất động sản phản ánh giá trị hiện tại của các lợi ích này Để định giá bất động sản một cách chính xác, cần có tầm nhìn xa và khả năng dự đoán sự biến động giá cả, từ đó đưa ra kết quả thẩm định phù hợp với xu hướng tương lai.
1.2.3.Các nguyên tắc định giá đất và bất động sản trên đất
1.2.3.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất (HBU- Highest and best use) Đất đai có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và cho thu nhập trên đất khác nhau, chủ sử dụng nào cũng muốn có thu nhập trên đất của mình là cao nhất, vì vậy cần xác định được phương hướng sử dụng đất tốt nhất Nguyên tắc HBU là nguyên tắc giải quyết vấn đề này.
Một thửa đất được coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó được khai thác hợp pháp, mang lại thu nhập ròng cao nhất trong năm và duy trì hiệu quả trong suốt thời gian sử dụng.
Khi định giá đất, cần xem xét khả năng sử dụng cao nhất và thu nhập tối đa mà đất có thể mang lại, trong khuôn khổ pháp lý cho phép Giá trị của đất phải được xác định dựa trên cơ sở HBU (Highest and Best Use), tức là trên điều kiện mà đất được sử dụng một cách hiệu quả nhất.
Giá đất tuân thủ theo quy luật thay thế Giá cả một thửa đất chịu sự ràng buộc của giá cả thửa đất có đặc điểm tương đồng.
Các thửa đất có giá trị sử dụng và loại hình sử dụng tương đồng có khả năng thay thế và cạnh tranh lẫn nhau, dẫn đến việc giá cả của chúng bị ràng buộc và dần dần tiến tới sự thống nhất.
Khi định giá đất bằng phương pháp so sánh, các thửa đất cần so sánh phải tương đồng về điều kiện thị trường và đặc điểm để đảm bảo khả năng thay thế cho nhau, hướng tới giá thống nhất Tuy nhiên, do tính độc quyền của đất đai, việc tìm kiếm hai thửa đất hoàn toàn giống nhau là không khả thi Do đó, việc lựa chọn các thửa so sánh càng gần gũi với thửa đất cần định giá sẽ giúp giảm thiểu các yếu tố điều chỉnh và nâng cao độ chính xác của kết quả định giá.
Mỗi thửa đất đều có những đặc điểm riêng biệt, điều này khiến không thể tìm thấy hai thửa đất hoàn toàn giống nhau Việc áp dụng nguyên tắc đóng góp giúp điều chỉnh những khác biệt trong các thành phần ảnh hưởng đến giá đất.
Giá đất phụ thuộc vào khả năng sinh lợi và quy mô diện tích của nó Khả năng sinh lợi này chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm vị trí thửa đất, thời điểm giao dịch, đặc điểm của thửa đất, môi trường xung quanh và hạ tầng cơ sở.
Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá đất
1.3.1 Nhóm các nhân tố chủ quan
Mục đích của việc định giá bất động sản là để phản ánh nhu cầu sử dụng và những lợi ích mà bất động sản cần cung cấp cho người sử dụng Việc định giá có thể phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau như để ở, cho thuê, mua bán, cầm cố hoặc bảo hiểm.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa ổn định, các đơn vị định giá thường áp dụng nhiều phương pháp khác nhau để xác định giá trị tài sản, tùy thuộc vào mục đích định giá cụ thể Để giảm thiểu rủi ro, giá trị bất động sản có thể khác biệt so với giá thị trường, phản ánh sự linh hoạt trong cách tiếp cận định giá của từng đơn vị.
Tính chủ quan của người định giá ảnh hưởng đến quá trình định giá bất động sản, nhưng không phải là yếu tố quyết định Sự khác biệt trong cách tổ chức, phương pháp sử dụng, nhạy bén với thị trường và kinh nghiệm của từng cán bộ có thể tạo ra sự chênh lệch, nhưng mức độ này không nghiêm trọng đến giá trị bất động sản thế chấp.
- Các nhân tố chủ quan khác như điều kiện thu thập thông tin, hệ thống cơ sở vật chất, phần mềm xử lý thông tin…
1.3.2 Nhóm các nhân tố khách quan
- Các yếu tố bản thân bất động sản:
Các yếu tố vật chất trong bất động sản bao gồm vị trí, diện tích, kích thước, chiều rộng mặt tiền, khả năng sửa chữa và cải tạo, cũng như đặc điểm địa hình xung quanh Những yếu tố này thể hiện tính hữu dụng của tự nhiên mà bất động sản có thể mang lại cho người sử dụng.
Giá trị của bất động sản không chỉ dựa vào các thuộc tính hữu dụng mà còn phụ thuộc vào khả năng khai thác và tận dụng của từng cá nhân Do đó, bên cạnh việc đánh giá các yếu tố phản ánh giá trị của bất động sản, cần xem xét quan điểm sử dụng của khách hàng để xác định giá trị một cách hợp lý.
Tình trạng pháp lý của bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc xác định quyền lợi của con người đối với việc khai thác các thuộc tính của tài sản này Chính vì vậy, yếu tố pháp lý có ảnh hưởng sâu sắc đến giá trị của bất động sản.
Tính chất pháp lý của bất động sản được xác định qua các giấy tờ và văn bản pháp lý, cùng với quy định của Nhà nước về sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Những bất động sản có đầy đủ giấy tờ hợp pháp và phạm vi khai thác rộng thường có giá trị cao hơn so với những bất động sản thiếu tính pháp lý.
Yếu tố kinh tế đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị bất động sản, với các bất động sản nằm ở vị trí thuận lợi cho kinh doanh sản xuất thường mang lại luồng thu nhập cao Điều này không chỉ nâng cao giá trị kinh tế mà còn làm tăng giá trị bất động sản một cách đáng kể.
- Các yếu tố bên ngoài bất động sản:
Quan hệ cung cầu trong bất động sản rất quan trọng; khi nguồn cung khan hiếm và nhu cầu tăng cao, giá trị bất động sản sẽ được đánh giá cao Ngược lại, nếu nguồn cung dồi dào hơn nhu cầu, giá trị bất động sản sẽ giảm Thị trường bất động sản thường phản ứng chậm với biến động của cầu do thời gian xây dựng dài, dẫn đến giá cả cũng điều chỉnh chậm hơn so với tình hình thị trường.
Triển vọng phát triển kinh tế và lĩnh vực bất động sản là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Luồng thu nhập từ bất động sản sẽ chịu tác động từ sự phát triển kinh tế, dẫn đến sự thay đổi trong nhu cầu đầu tư trong khu vực Ngoài ra, các yếu tố xã hội và môi trường xung quanh cũng có ảnh hưởng đáng kể đến việc định giá bất động sản.
Trong quá trình định giá bất động sản, giá trị của nó không chỉ phụ thuộc vào các yếu tố nội tại mà còn bị ảnh hưởng bởi những yếu tố ngoại ứng như tâm lý khách hàng, thời điểm định giá, quan niệm xã hội về phong thủy và điều kiêng kỵ, cũng như các yếu tố lịch sử liên quan.
Bản đồ vùng giá trị đất đai
1.4.1 Khái niệm của bản đồ vùng giá trị đất đai
Vùng giá trị đất đai đề cập đến một nhóm các mảnh đất trong cùng một khu vực địa lý, nơi mà các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường và pháp luật có ảnh hưởng tương đồng hoặc gần giống nhau.
Bản đồ vùng giá trị là một công cụ chuyên đề thể hiện giá trị của các thửa đất, phản ánh các yếu tố tác động đến giá trị đất đai tại một thời điểm cụ thể Nó cung cấp cái nhìn trực quan về các khu vực có giá trị đất đai được tính theo đơn vị tiền tệ.
Có hai loại bản đồ vùng giá trị đất đai: một là bản đồ theo bảng giá Nhà nước và hai là bản đồ theo giá thị trường.
Bản đồ vùng giá trị đất đai cung cấp cái nhìn trực quan về giá trị các thửa đất, hỗ trợ nhà quản lý đánh giá tổng quan giá đất trong khu vực Đồng thời, nó cũng giúp người dân nhận biết giá trị thửa đất của mình và so sánh với các thửa đất khác Hơn nữa, bản đồ này thể hiện rõ mối quan hệ giữa vị trí của thửa đất và giá trị của nó.
1.4.2 Vai trò của bản đồ vùng giá trị đất đai Đối với người dân: nắm bắt được giá cả đất đai đang giao dịch, tạo điều kiện đầu tư cũng như đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Đối với thị trường: cung cấp một cơ sở dữ liệu về giá chính xác, đầy đủ, minh bạch giúp thị trường đất đaiổn định và lành mạnh hơn. Đối với Nhà nước: hỗ trợ trong việc quản lý, xây dựng các chính sách, các quyết định về giá cả của đất đai.
Mục đích của việc thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường là nhằm công khai và minh bạch giá đất trong khu vực Điều này giúp người dân nắm bắt thông tin về giá cả đất đai đang giao dịch, từ đó đưa ra những quyết định đầu tư hợp lý và đúng đắn, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản trong khu vực.
1.4.3 Nội dung của bản đồ vùng giá trị đất đai
Bản đồ vùng giá trị đất đai được xây dựng bằng phần mềm ArcGIS, dựa trên bản đồ địa chính làm nền tảng Bản đồ địa chính cung cấp thông tin về cơ sở địa lý của các thửa đất, bao gồm yếu tố giao thông, thủy văn và địa giới hành chính Qua đó, giá trị của từng thửa đất sẽ được xác định tại thời điểm lập bản đồ, từ đó nghiên cứu giá trị toàn khu vực và phân cấp thành các vùng có giá trị tương đồng, tạo thành nội dung chính của bản đồ vùng giá trị.
PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ TÍNH PHÙ HỢP GIỮA GIÁ ĐẤT
HỖ TRỢ CỦA PHẦN MỀM ARCGIS
2.1.Giới thiệu phần mềm ArcGIS
ArcGIS là hệ thống GIS hàng đầu, cung cấp đầy đủ tính năng từ thu thập, xử lý, chỉnh lý dữ liệu đến phân tích và phân phối thông tin cho các cấp độ khác nhau, bao gồm cả CSDL địa lý cá nhân và doanh nghiệp Để khai thác tối đa các chức năng của GIS, ArcGIS phát triển nhiều ứng dụng như ArcGIS Desktop, ArcGIS Server, ArcIMS, ArcGIS Online và ArcPAD cho thiết bị di động, đồng thời hỗ trợ xử lý dữ liệu từ nhiều sản phẩm của các hãng khác nhau.
ArcGIS Desktop (sau đây gọi tắt là ArcGIS) là một bộ phần mềm bao gồm các ứng dụng: ArcMap, ArcCatalog, ArcToolbox, ArcScene, ArcGlobe Trong đó:
ArcMap là phần mềm chủ yếu được sử dụng để hiển thị, xử lý và phân tích dữ liệu địa lý, cũng như tạo ra các bản đồ và trình bày sản phẩm một cách hiệu quả Trong bài viết này, ArcMap sẽ được nhấn mạnh như ứng dụng quan trọng nhất trong nghiên cứu.
ArcCatalog giúp người dùng truy cập, quản lý và tạo mới dữ liệu địa lý một cách dễ dàng, cho phép làm việc với các tệp lưu trữ trong thư mục hoặc các vùng liên kết.
ArcCatalog đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý các nguồn dữ liệu như lớp dữ liệu và bảng dữ liệu, tương tự như cách mà Windows Explorer quản lý các tệp tin Phần mềm này có thể hoạt động độc lập hoặc tích hợp trong ArcMap, mang lại sự linh hoạt cho người dùng trong việc truy cập và tổ chức dữ liệu.
ArcToolbox là một công cụ mạnh mẽ trong ArcCatalog và ArcMap, giúp xử lý thông tin địa lý thông qua việc thay đổi hoặc trích xuất dữ liệu Trong khi đó, ArcScene cho phép người dùng hiển thị dữ liệu dưới dạng mô hình 3D, tạo ra các cảnh ảnh 3D mà người dùng có thể dễ dàng điều hướng và tương tác với các khu vực trong ảnh.
ArcGlobe là ứng dụng được sử dụng cho dữ liệu địa lý trực quan dạng 3D bằng cách sử dụng góc nhìn toàn cầu liên tục
Sử dụng đồng thời các ứng dụng ArcGIS, người dùng có khả năng giải quyết mọi bài toán GIS, từ cơ bản đến phức tạp Điều này bao gồm việc tạo bản đồ, phân tích thông tin địa lý, cũng như chỉnh sửa, biên tập, quản lý, hiển thị và xử lý dữ liệu một cách hiệu quả.
ArcGIS cung cấp nhiều phần mở rộng (Extensions) hỗ trợ các chức năng chuyên biệt như phân tích không gian, phân tích 3D, phân tích mạng, và thống kê không gian ArcMap là công cụ quan trọng trong ArcGIS, cho phép người dùng tạo lập, chỉnh sửa, phân tích và quản lý dữ liệu bản đồ Người sử dụng có thể hiển thị thông tin địa lý qua nhiều lớp (Layer), bao gồm các dữ liệu như sông ngòi, ao hồ, và ranh giới hành chính Các Layer không lưu trữ dữ liệu mà chỉ tham chiếu đến thông tin trong các định dạng như Coverage, Shapefile, Geodatabase, và Image, giúp phản ánh dữ liệu GIS mới nhất Các lớp dữ liệu và tham số của chúng được tổ chức thành các Data frame và lưu trong file bản đồ, với khả năng tạo ra từ nhiều nguồn dữ liệu khác nhau như shape file, personal geodatabases, và CAD drawings.
Geographic data primarily exists in two forms: vector and raster Vector data includes formats such as shapefiles, coverages, CAD files, and geodatabases, while raster data encompasses digital images, scanned images, and files in formats like *.jpg and *.tiff In ArcView, shapefiles and geodatabases are the two main types of vector data utilized.
Shape file là định dạng lưu trữ dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính, thực tế không chỉ là một file mà bao gồm từ 5 đến 6 file có tên tương tự nhưng đuôi khác nhau.
Ba file quan trọng nhất là các file có đuôi:
*.shp – chứa các đối tượng không gian (geometry).
*.shx – chỉ số liên kết đối tượng với bảng thuộc tính. nếu có file *.prj thì nó sẽ xác định hệ quy chiếu của Shape file.[14]
GeoDatabase là một loại cơ sở dữ liệu được lưu trữ trong file có đuôi *.mdb, tương thích với định dạng MS Access Khác với Shape file, GeoDatabase có khả năng lưu giữ topology của các đối tượng, mang lại lợi ích trong việc quản lý và phân tích dữ liệu không gian Cấu trúc của GeoDatabase được minh họa trong sơ đồ 2.1.
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ cấu trúc của Geodatabase [14 ]
Trong GeoDatabase, có thể chứa một hoặc nhiều Feature Dataset, là nhóm các loại đối tượng có cùng hệ quy chiếu và tọa độ Mỗi Feature Dataset có thể bao gồm một hoặc nhiều Feature Class, là đơn vị chứa các đối tượng không gian của bản đồ cùng với bảng thuộc tính, cung cấp dữ liệu cho lớp (layer) trong ArcMap Mỗi Feature Class chỉ chứa một loại đối tượng cụ thể như polygon (vùng), line (đường), point (điểm), multipoint (điểm nhiều), hoặc annotation (chữ viết) Khi tạo một Feature Class, bảng thuộc tính sẽ được tự động tạo theo.
2.2 Quy trình đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo bảng giá của Nhà nước đối với giá đất thị trường với sự hỗ trợ của phần mềm ArcGIS.
2.2.1 Thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo bảng giá Nhà nước
Việc thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai dựa trên bảng giá Nhà nước là một bước quan trọng nhằm tạo ra cái nhìn trực quan về giá đất Qua đó, chúng ta có thể đánh giá tổng thể sự quản lý nhà nước về giá đất tại khu vực nghiên cứu, đồng thời truy xuất dữ liệu không gian và thuộc tính một cách hiệu quả hơn.
Quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo bảng giá Nhà nước được thể hiện ở sơ đồ 2.2 như sau:
Sơ đồ 2.2: Quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo bảng giá Nhà nước Bước 1: Xác định mục tiêu và nhiệm vụ cần đạt được
Mục tiêu chính là xây dựng bản đồ vùng giá trị đất đai dựa trên bảng giá Nhà nước của khu vực nghiên cứu Sản phẩm cuối cùng cần phản ánh giá trị của tất cả các thửa đất theo quy định của Nhà nước thông qua các quyết định của UBND tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương.
- Yêu cầu: phải có các kĩ năng điều tra, đo đạc thực tế, vận dụng các kiến thức về GIS một cách thành thạo.
Nhiệm vụ của chúng tôi là thu thập tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, và bản đồ địa chính của khu vực nghiên cứu Đồng thời, chúng tôi sẽ tìm hiểu nguyên tắc xác định giá đất cụ thể do UBND tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương quy định.
- Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu giá đất theo bảng giá của UBNDtỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trên địa bàn nghiên cứu.
Bước 2: Điều tra, thu thập và xử lý thông tin
ĐÁNH GIÁ TÍNH PHÙ HỢP GIỮA GIÁ ĐẤT THEO BẢNG GIÁ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG NĂM 2018 TẠI PHƯỜNG TRUNG PHỤNG, QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 58
3.1 Đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo bảng giá của Nhà nước đối với giá đất thị trường năm 2018 tại khu vực nghiên cứu.
3.1.1 Khoanh vùng các khu vực có hệ số chênh lệch giá đất lớn trên bản đồ
Dựa trên bản đồ hệ số chênh lệch giữa giá đất theo bảng giá Nhà nước và giá thị trường, nghiên cứu sẽ phân tích các khu vực có sự biến động giá trị lớn và hệ số chênh lệch đáng chú ý.
Tại khu vực mặt ngõ và các thửa đất lân cận ngõ 360 X Đàn đ mở rộng, hệ số chênh lệch giá đất dao động từ 4,5 đến 6,5 lần, cho thấy sự khác biệt lớn giữa giá đất theo quy định của nhà nước và giá đất thực tế Giá trị trung bình của các thửa đất giáp mặt ngõ 360 X Đàn đ đạt gần 200.000.000 đồng/m², thể hiện mức giá khá cao cho vị trí này.
Tại khu vực mặt đường Khâm Thiên, hệ số chênh lệch giá đất lên tới hơn 4 lần, với đơn giá thực tế dao động từ 220.000.000 đồng/m² đến 250.000.000 đồng/m², trong khi đơn giá theo bảng giá đất của ủy ban chỉ là 54.000.000 đồng/m² Vị trí 1 trên đường Khâm Thiên có đơn giá đất cao nhất theo quy định của UBND, đồng thời được đánh giá có giá trị thương mại và lợi ích lớn nhất Tuy nhiên, sự chênh lệch giữa đơn giá thực tế và giá quy định cho thấy bảng giá đất của UBND không phản ánh đúng giá trị thực tế.
Khu vực Đường ven hồ Ba Mẫu cho thấy sự chênh lệch lớn giữa đơn giá đất thực tế và đơn giá quy định của nhà nước, với mức giá thực tế gấp hơn 6,5 lần Điều này chỉ ra rằng giá trị bất động sản tại đây chưa được đánh giá đúng mức Đơn giá 33.000.000 đồng/m² không phản ánh được lợi thế thương mại của khu vực ven hồ Ba Mẫu.
Các thửa đất mặt đường Lê Duẩn và vị trí 2 của đường này đang đối mặt với sự chênh lệch giá đất đáng kể, với đơn giá thực tế luôn trên 200.000.000 đồng/m² và không có dấu hiệu giảm Nhu cầu tìm kiếm mặt bằng kinh doanh tăng cao, đặc biệt cho các mặt hàng đồ gỗ và mỹ nghệ, cho thấy tiềm năng phát triển mạnh mẽ tại đây Với truyền thống kinh doanh lâu đời, đơn giá nhà nước quy định chỉ 39.000.000 đồng/m² là chưa hợp lý.
Mặt đường ngõ chợ Khâm Thiên, nổi tiếng với hoạt động kinh doanh sôi động và đa dạng hàng hóa, là một khu vực quan trọng tại quận Đống Đa, Hà Nội Tuy nhiên, mặc dù có tiềm năng lớn, chợ Khâm Thiên vẫn chỉ được đánh giá là mặt ngõ, với đơn giá chỉ 27.540.000 đồng/m2, trong khi thực tế giao dịch không dưới 100.000.000 đồng/m2 Sự chênh lệch này cho thấy cần có sự điều chỉnh kịp thời cho một tuyến đường trọng điểm Qua nhiều năm, tình trạng quản lý đất đai lỏng lẻo và ý thức chấp hành pháp luật của người dân chưa cao đã dẫn đến việc mua bán nhà đất không công khai và tình trạng đầu cơ, khiến thị trường bất động sản trở nên bất ổn và thiếu minh bạch.
3.1.2 Nguyên nhân dẫn tới bất cập về giá đất của các khu vực có biến động lớn 3.1.2.1 Nguyên nhân chủ quan
Bảng giá đất được UBND tỉnh, thành phố ban hành dựa trên tư vấn từ các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai Mặc dù quy trình xây dựng và phê duyệt bảng giá đất rất quy củ và phức tạp, nhưng số liệu vẫn phụ thuộc nhiều vào cán bộ địa chính Mỗi cán bộ định giá cần điều chỉnh giá dựa trên kinh nghiệm và chuyên môn của họ Do đó, việc đào tạo và nâng cao kỹ năng chuyên môn cho cán bộ là rất quan trọng nhằm giảm thiểu sai lệch do yếu tố chủ quan.
Khu vực mặt đường ngõ chợ Khâm Thiên là một trong những khu chợ lâu đời và có giá trị cao, nhưng bảng giá của UBND vẫn chưa được cập nhật để nâng cấp khu vực này thành đường phố cụ thể Điều này dẫn đến việc đơn giá đất tại đây bị đánh đồng với các mặt ngõ khác, tạo ra sự chênh lệch lớn giữa giá nhà nước và giá thị trường Ngõ chợ Khâm Thiên có lợi thế kinh doanh riêng biệt, cho thấy sự chậm trễ trong việc cập nhật giá và tính linh hoạt trong xác định đơn giá nhà nước là không cao.
Tuyến đường ngõ 360 X Đàn, thuộc phường Trung Phụng, vừa được mở rộng với lòng đường rộng hơn 10m và vỉa hè lớn, tạo ra mặt bằng kinh doanh có giá trị cao Hiện nay, ngõ 360 X Đàn có cơ sở hạ tầng tốt, vị trí thuận lợi và mật độ dân cư tương đương với phố Nam Đồng, kết nối đường X Đàn với đường Khâm Thiên qua một con đường rộng rãi và mới hoàn thiện Sau khi mở rộng, giá đất tại đây đã tăng nhanh chóng, ổn định ở mức trung bình hơn 200.000.000 đồng/m² Nhu cầu đầu tư và thuê mặt bằng ở khu vực này rất cao, bởi người sử dụng đất chủ yếu quan tâm đến vị trí hơn là tên đường hay ngõ Điều này dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá đất nhà nước và giá thị trường, do ngõ 360 X Đàn chưa được nâng hạng thành đường phố, chỉ được coi là một ngõ của đường Khâm Thiên, khiến việc đánh giá giá trị của nó theo vị trí 2 của đường Khâm Thiên là chưa hợp lý.
Tuyến đường Khâm Thiên và Lê Duẩn đang chứng kiến sự chênh lệch lớn giữa đơn giá đất theo quy định của nhà nước và giá thị trường, do giá trị thực tế tăng nhanh hơn dự kiến Đơn giá đất mặt đường và mặt ngõ có sự khác biệt rõ rệt, phản ánh nhu cầu mặt bằng cao tại Hà Nội trong quá trình đô thị hóa Từ năm 2015 đến nay, đơn giá giao dịch tại mặt đường Khâm Thiên và Lê Duẩn đã tăng mạnh, trong khi mặt ngõ chỉ có sự tăng trưởng ổn định Sự chênh lệch này cho thấy khả năng dự báo tăng trưởng đất đai chưa tốt, cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh và nguồn lực đầu tư lớn từ nước ngoài, đã gây ra biến động đáng kể đối với giá trị đất tại những vị trí mặt đường, mang lại lợi ích kinh tế cao cho nhà đầu tư.
Vị trí ven đường mặt hồ Ba Mẫu gần đây trở thành khu vực giao dịch sôi động do nhu cầu giải trí và cải thiện đời sống tinh thần của người dân tăng cao cùng với đô thị hóa Các mặt hồ tại Hà Nội được đầu tư để xây dựng nhà hàng, khách sạn và quán xá, tạo ra không gian kinh doanh dịch vụ với tầm nhìn đẹp và thoáng đãng, phù hợp cho nhu cầu thư giãn và nghỉ ngơi Đường ven hồ Ba Mẫu có vị trí thuận lợi, gần đường Lê Duẩn và các tuyến đường X Đàn, Khâm Thiên, đồng thời có tầm nhìn ra công viên Thống Nhất, làm cho khu vực này trở thành một trong những nơi có lợi thế thương mại lớn nhất tại Hà Nội Sự chênh lệch giữa đơn giá nhà nước và đơn giá thị trường tại khu vực ven hồ hoàn toàn có thể lý giải.
3.2 Đề xuất giải pháp khắc phục các bất cập về giá đất và đưa ra phương án định giá đất tối ƣu
3.2.1 Giải pháp về pháp luật
Giá đất không chỉ là sản phẩm của cơ chế thị trường mà còn là công cụ quan trọng để nhà nước quản lý đất đai và thị trường bất động sản Để thực hiện các chính sách xã hội về đất đai và đảm bảo sử dụng đất hiệu quả, giá đất cần phải được điều chỉnh sát với giá thực tế Hiện nay, giá đất theo bảng giá ở nhiều tỉnh, thành phố, đặc biệt là khu vực đô thị hóa cao, thường thấp hơn giá thực tế Do đó, nhà nước cần quy định chi tiết hơn về giá đất để phản ánh đúng giá giao dịch trên thị trường Cần nghiên cứu và triển khai các giải pháp cụ thể để đạt được mục tiêu này.
Nhà nước cần mở rộng quy định về việc áp dụng cơ chế thị trường, đặc biệt trong công tác thu hồi đất, bao gồm cả đất nông nghiệp Cần giới hạn và thu hẹp phạm vi áp dụng giá đất nhà nước, nhằm đảm bảo giá đất này chủ yếu được sử dụng để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất Tăng cường khung pháp lý cho giá đất thị trường sẽ thúc đẩy việc hoàn thiện và sử dụng linh hoạt loại giá đất này.
Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành giúp quy định giá đất một cách chi tiết và linh hoạt, tránh tình trạng cào bằng giữa các khu vực có cùng hạng đường nhưng khác biệt về lợi thế kinh doanh và dịch vụ Cần có quy định rõ ràng hơn về đơn giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các phường và các ngõ thông, nhằm khắc phục tình trạng giá đất chênh lệch dù cùng khu vực, mục đích sử dụng và thời điểm.
Nhà nước cần chỉ đạo việc cập nhật kịp thời các biến động về đất đai để duy trì tính chính xác của giá đất thị trường Việc này giúp khắc phục những thay đổi trong kế hoạch sử dụng đất, tránh những biến động đột ngột về giá Nếu không được điều chỉnh kịp thời, sẽ dẫn đến hậu quả nghiêm trọng trong công tác quản lý đất đai.