Tính cấp thiết của đề tài luận văn 1
Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, đóng vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt và là thành phần quan trọng của môi trường sống Nó không chỉ là địa bàn phân bố dân cư mà còn là nguồn vốn và nguồn lực thiết yếu cho hoạt động kinh tế - xã hội Với những đặc thù riêng, đất đai góp phần quan trọng vào sự phát triển bền vững của đất nước.
Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, "giá đất" được định nghĩa là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích So với Luật Đất đai năm 2003, khái niệm về giá đất trong Luật Đất đai năm 2013 đã được khái quát hóa hơn để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay Từ góc độ tổng quát, giá đất không chỉ là giá bán mà còn phản ánh giá trị quyền sở hữu đất đai trong không gian và thời gian xác định Do đó, giá đất có thể được hiểu là biểu hiện giá trị của quyền sở hữu đất.
Thị xã An Nhơn, nằm về phía Nam tỉnh Bình Định và cách trung tâm thành phố Quy Nhơn khoảng 20km về hướng Tây Bắc, có vị trí địa lý quan trọng với nhiều tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội Theo Nghị quyết 05-NQ/TU của Ban Thường vụ Tỉnh ủy khóa XIX, An Nhơn được định hướng phát triển thành đô thị vệ tinh của Quy Nhơn, tạo động lực cho sự phát triển vùng phía Nam và thúc đẩy kinh tế - xã hội của tỉnh Mục tiêu là hoàn thành các tiêu chí đô thị loại III trước năm 2025 và trở thành thành phố trước năm 2035.
Thị xã An Nhơn hiện đang thu hút nhiều dự án đầu tư vào hạ tầng và phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở, khiến thị trường bất động sản trở nên sôi động Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gia tăng mạnh mẽ, đặc biệt là vào năm 2020, đã dẫn đến sự tăng vọt của giá đất trong những năm gần đây Do đó, cần thiết phải nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất để đáp ứng tình hình phát triển này.
Để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất tại thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định, tôi thực hiện đề tài "Đánh giá sự biến động giá đất ở đô thị và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định".
Mục tiêu nghiên cứu 2
Trong giai đoạn 2016-2020, giá đất ở đô thị An Nhơn đã trải qua nhiều biến động đáng kể Nghiên cứu này nhằm đánh giá những thay đổi này và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, bao gồm sự phát triển hạ tầng, nhu cầu thị trường, và các chính sách quản lý đất đai Kết quả cho thấy, những yếu tố này không chỉ tác động trực tiếp đến giá cả mà còn phản ánh xu hướng phát triển kinh tế của khu vực.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về giá đất ở tại địa bàn thị xã An Nhơn.
Nhiệm vụ nghiên cứu 2
Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:
Nghiên cứu tổng quan về cơ sở khoa học, chính sách và pháp luật liên quan đến giá đất bao gồm các tài liệu quan trọng như Luật đất đai, Nghị định của Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cùng với các Quyết định của UBND tỉnh Những văn bản này đóng vai trò thiết yếu trong việc xác định và điều chỉnh giá đất, góp phần đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quản lý tài nguyên đất đai.
- Thu thập thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và quản lý đất đai trên địa bàn thị xã An Nhơn từ năm 2016 đến năm 2020
- Điều tra giá đất ở thực tế trên thị trường tại khu vực nghiên cứu từ năm 2016 đến năm
2020, từ đó so sánh, phân tích sự biến động về giá đất ở tại đô thị từ năm 2016 đến năm
Năm 2020, nghiên cứu so sánh sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và bảng giá đất do UBND tỉnh quy định Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về giá đất ở tại địa bàn thị xã An Nhơn.
Phương pháp nghiên cứu 3
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp:
UBND tỉnh Bình Định và Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh đang tiến hành thu thập các văn bản pháp luật liên quan đến giá đất do Nhà nước ban hành, cùng với quy định và bảng giá đất của UBND tỉnh Bình Định.
UBND thị xã An Nhơn và Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã đang tiến hành thu thập tài liệu điều tra cơ bản liên quan đến kinh tế, xã hội và quản lý đất đai của thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định.
Phương pháp điều tra thu thập tài liệu và số liệu sơ cấp bao gồm việc khảo sát và thu thập thông tin về giá đất ở cùng các dữ liệu liên quan đến thửa đất, như số thửa, tờ bản đồ, diện tích, chiều dài, độ rộng mặt tiền và hình thể thửa đất Hoạt động này diễn ra tại các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2016 đến 2020, tập trung vào khu vực thị xã An Nhơn, bao gồm các phường Bình Định, Đập Đá, Nhơn Hưng, Nhơn Thành và Nhơn Hòa, thông qua Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã An.
Nhơn, Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã, cán bộ địa chính tại các vị trí khu vực nghiên cứu.
Để chọn điểm nghiên cứu hiệu quả, cần xác định các vị trí điều tra tại 5 phường ở thị xã, tập trung vào các tuyến đường trung tâm và những khu vực có nhiều biến động nhằm thu thập thông tin chính xác.
Phương pháp điều tra giá đất ở thị trường được áp dụng nhằm thu thập thông tin cho nghiên cứu thông qua việc phỏng vấn trực tiếp người dân và người sử dụng đất về giá đất tại các thửa đất trên các tuyến đường của thị xã An Nhơn, bao gồm Trần Phú, Ngô Gia Tự, Quang Trung, Lê Hồng Phong, Lê Duẩn, Phạm Văn Đồng, Hồng Lĩnh, và Mai Xuân Thưởng Tổng số phiếu điều tra thu được là 395, tập trung vào các thông tin như giá đất chuyển nhượng, diện tích, mặt tiền, hình thể, và tính pháp lý của thửa đất Đối với một số thửa đất không thể phỏng vấn, phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng để xác định giá đất tại thời điểm cần thiết.
Phương pháp tổng hợp, so sánh, phân tích và đánh giá được áp dụng để nghiên cứu giá đất tại các vị trí của các tuyến đường từ năm 2016 đến 2020 Qua việc thống kê và phân tích dữ liệu, chúng tôi đánh giá sự biến động giá đất theo thời gian, đồng thời so sánh giá đất theo quy định của Nhà nước với giá thị trường tại thị xã An Nhơn, từ đó chỉ ra sự chênh lệch giữa hai loại giá này Các bảng biểu và biểu đồ được lập ra nhằm cung cấp cái nhìn khách quan về tình hình giá đất Cuối cùng, chúng tôi đưa ra những đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất trong khu vực nghiên cứu.
Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn 4
Tài liệu khoa học tham khảo bao gồm sách, giáo trình, luận văn và các công trình nghiên cứu liên quan đến hướng nghiên cứu lý thuyết của đề tài, đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp nền tảng kiến thức và thông tin cần thiết cho quá trình nghiên cứu.
- Hướng quản lý đất đai: cơ sở địa chính, hệ thống chính sách pháp luật đất đai, quản lý tài chính đất đai,
Thị trường bất động sản đang chịu ảnh hưởng lớn từ việc định giá đất, khung giá các loại đất và các phương pháp xác định giá đất Các văn bản pháp lý liên quan đến giá đất và bất động sản cũng đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và điều chỉnh giá trị tài sản Việc hiểu rõ các yếu tố này sẽ giúp nhà đầu tư và người mua có cái nhìn toàn diện hơn về thị trường.
- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, ngành và các văn bản của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai
- Các quyết định của UBND tỉnh Bình Định về ban hành bảng giá đất năm 2016- 2020 c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển kinh tế - xã hội và quản lý đất đai tại địa phương.
- Bảng tổng hợp các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các năm 2016,
Trong giai đoạn từ 2017 đến 2020, dữ liệu giá đất đã được thu thập từ một số tuyến đường chính tại 5 phường thuộc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã An Nhơn Thông tin này được lấy từ phiếu điều tra giá đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã, cung cấp cái nhìn tổng quan về biến động giá đất trong khu vực.
- Số liệu điều tra phỏng vấn về giá đất, tư liệu ghi chép thực tế trong quá trình khảo sát thực địa.
- Bản đồ địa giới hành chính của thị xã An Nhơn của Phòng tài nguyên và Môi trường thị xã
Cấu trúc luận văn 4
Chương 1 Tổng quan về vấn đề nghiên cứu
Chương 2 của bài viết tập trung vào việc đánh giá sự biến động giá đất ở đô thị tại thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định Nghiên cứu này phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, bao gồm nhu cầu thị trường, quy hoạch đô thị, và các yếu tố kinh tế xã hội Qua đó, bài viết cung cấp cái nhìn tổng quan về tình hình giá đất và những yếu tố quyết định sự thay đổi của nó trong khu vực này.
Chương 3: Đề xuất một số giải phát nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn nghiên cứu.
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 6
Cơ sở khoa học về giá đất và định giá đất 6
1.1.1.1 Khái niệm về giá đất
Giá đất phản ánh giá trị kinh tế của đất đai, quyết định bởi khả năng thu lợi trong mua bán Quyền lợi từ đất đai tương ứng với giá cả quyền sở hữu, quyền sử dụng và quyền cho thuê Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và được quản lý bởi nhà nước, giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo Luật Đất đai năm 2013, giá đất được xác định là giá trị quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tiền tệ tương ứng với quyền sử dụng một diện tích đất cụ thể trong một khoảng thời gian nhất định.
Giá quyền sử dụng đất là khoản tiền được xác định cho mỗi đơn vị diện tích đất, do Nhà nước quy định hoặc phát sinh từ các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định tồn tại song song, với giá đất thị trường hình thành từ thỏa thuận giữa bên sở hữu đất và các bên liên quan trong môi trường cạnh tranh Ngược lại, giá đất Nhà nước được quy định dựa trên giá đất thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các nhu cầu khác của Nhà nước Hai loại giá này có mối quan hệ chặt chẽ và ảnh hưởng lẫn nhau, chịu tác động của các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất thị trường thường được xác lập trước giá đất Nhà nước, với giá đất Nhà nước có tính ổn định hơn so với giá đất thị trường thường xuyên biến động.
1.1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất Đối với bất động sản nói chung và đất đai nói riêng, giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức mua đối với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người Giá trị đất đai/bất động sản được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố: ý tưởng và chuẩn mực của xã hội, sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mô gia đình, sự phân bố tự nhiên của các nhóm xã hội; hoạt động và xu hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, lao động và tiền lương, lượng tiền và tín dụng; sự quản lý và điều tiết của Nhà nước: chính sách, pháp luật, quy hoạch kế hoạch, chính sách môi trường; điều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nước, khoáng sản ), vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhưỡng [12]. a Địa tô Địa tô là phần giá trị thặng dư ngoài lợi nhuận bình quân của tư bản kinh doanh nông nghiệp mà nhà đầu tư trả cho giai cấp địa chủ về quyền sở hữu đất đai để được quyền sử dụng đất trong thời gian nhất định Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Đây là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Giá cả sản xuất xã hội của nông phẩm lại được quy định trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất xấu nhất.
Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
Địa tô chênh lệch I là loại địa tô phát sinh từ sự khác biệt về vị trí và độ màu mỡ tự nhiên của các vùng đất, tạo ra lợi nhuận siêu ngạch.
Địa tô chênh lệch II là loại địa tô được tạo ra từ việc thâm canh và sự khác biệt về độ phì nhiêu do đầu tư của con người vào đất đai, dẫn đến lợi nhuận siêu ngạch Công thức tính địa tô chênh lệch là: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất chung - Giá cả sản xuất cá biệt.
Giá cả sản xuất chung là giá sản phẩm do thị trường xác định, trong khi giá cả sản xuất cá biệt là giá thành sản phẩm của từng khu đất cụ thể Lợi nhuận siêu ngạch là sự chênh lệch giữa hai loại giá này Địa tô tuyệt đối là khoản địa tô mà người sử dụng đất phải nộp cho chủ sở hữu, phản ánh sự chênh lệch giữa giá thị trường và chi phí sản xuất nông sản trên đất xấu Địa tô tuyệt đối được xác định dựa trên giá đất, mà giá đất lại phụ thuộc vào lợi nhuận thu được từ đất Do đó, giá đất còn được gọi là địa tô tư bản hóa.
Lãi suất ngân hàng ảnh hưởng lớn đến giá đất Khi lãi suất cao, người mua có xu hướng gửi tiền vào ngân hàng thay vì mua đất, dẫn đến giá đất giảm Ngược lại, khi lãi suất giảm, người bán không muốn hạ giá vì lợi nhuận từ việc giữ đất cao hơn so với lãi suất ngân hàng, khiến giá đất tăng lên Do đó, các nhà đầu tư cần xác định giá cả để tối ưu hóa việc sử dụng đất.
Trong bối cảnh phát triển kinh tế, lãi suất có xu hướng giảm, dẫn đến giá đất tăng cao và việc kinh doanh bất động sản trở nên có lãi Người bán đất thường dựa vào lãi suất ngân hàng phổ biến để xác định giá đất, với việc tính toán trung bình trong khoảng thời gian dài nhằm loại trừ ảnh hưởng của các yếu tố cá biệt Mối quan hệ cung cầu trong thị trường bất động sản cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình giá cả.
Sự trao đổi hàng hóa trên thị trường tạo ra mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, cũng như giữa sản xuất và tiêu dùng Mối quan hệ này thể hiện sự tối đa hóa lợi ích cho cả người sản xuất và người tiêu dùng thông qua sự hình thành và biến động của giá cả.
Đất đai là hàng hóa đặc biệt với số lượng hạn chế và vị trí cố định, có thể được bảo vệ và không hao mòn nếu sử dụng hợp lý Quan hệ cung - cầu trên thị trường đất đai diễn ra khác biệt so với các hàng hóa khác, mặc dù tổng cung đất đai là cố định Lượng cung của từng loại đất cụ thể có thể thay đổi thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất Việc quy hoạch sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất đóng vai trò quyết định trong việc điều tiết số lượng đất tham gia lưu thông, nhằm đảm bảo cung cấp đất cho phát triển kinh tế - xã hội và duy trì sự cân bằng hợp lý giữa các loại đất.
1.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, có khả năng sinh lợi và sử dụng vào đa mục đích khác nhau nhưng cũng cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác trong kinh tế thị trường, được hình thành và vận động theo quy luật kinh tế, gồm: quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, quy luật giá trị Cho nên, giá đất ở chịu sự chi phối của rất nhiều yếu tố bao gồm: a) Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu đóng vai trò quan trọng trong kinh tế và xã hội, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất Mối liên hệ giữa yếu tố nhân khẩu và giá đất thể hiện rõ qua mật độ dân số, chất lượng nhân khẩu và cấu trúc hộ gia đình.
Mật độ dân số gia tăng dẫn đến nhu cầu về đất tăng, kéo theo sự tăng giá đất Chẳng hạn, tại Nhật Bản, trong giai đoạn từ 1956 đến 1960, tỷ lệ tăng giá đất ở khu vực thành phố đạt 11%.
Cơ sở pháp lý về giá đất 26
1.2.1 Quá trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến quản lý giá đất 1.2.1.1 Luật đất đai 1993
Năm 1993 Quốc hội thông qua và ban hành Luật đất đai năm 1993 xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, và bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất (Điều 12) Chính phủ quy định khung giá đất theo từng vùng và thời gian cụ thể Luật đất đai năm 1993 phân loại đất thành 6 loại dựa trên mục đích sử dụng, nhằm làm căn cứ cho việc tính thuế quyền sử dụng đất và thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất (Điều 11).
3 Đất khu dân cư nông thôn;
Luật đất đai năm 1993 không quy định cụ thể về nguyên tắc và tiêu chí xác định giá đất, mà giao trách nhiệm này cho Chính phủ Mặc dù chưa có quy định rõ ràng về đối tượng nộp thuế sử dụng đất, Nhà nước đã bắt đầu thể chế hóa các quy định quản lý đất đai liên quan đến sở hữu và quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất Năm 1998, Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai, trong đó có chính sách mới về giá đất, cho phép Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng lâu dài, bao gồm cả hình thức giao đất không thu tiền và có thu tiền sử dụng đất Tuy nhiên, Luật sửa đổi vẫn chưa quy định rõ nguyên tắc xác định khung giá đất, mà vẫn giao trách nhiệm cho Chính phủ hoặc dựa vào các Luật chuyên ngành khác để xác định giá đất.
Sau khi ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 1988, Quốc hội tiếp tục thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 2001, trong đó có quy định quan trọng về giá đất Theo Điều 12 của luật này, Chính phủ được giao nhiệm vụ quy định khung giá các loại đất cho từng vùng và thời gian cụ thể, đồng thời xác định nguyên tắc và phương pháp tính giá đất Các địa phương sẽ căn cứ vào những quy định này để xác định giá đất tại địa phương của mình.
Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 1/7/2004, đã quy định rõ quyền định đoạt đất đai của Nhà nước tại Điểm d, Khoản 2, Điều 5 Đồng thời, luật này cũng thiết lập các quy định chặt chẽ hơn về công tác định giá đất ở Việt Nam.
Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Điều 56 Luật đất đai 2003 như sau:
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải sát với giá thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường Nếu có sự chênh lệch lớn giữa giá chuyển nhượng và giá thị trường, cần tiến hành điều chỉnh cho phù hợp.
Các thửa đất liền kề, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và kết cấu hạ tầng tương đồng, cùng mục đích sử dụng hiện tại và theo quy hoạch, sẽ có mức giá tương đương.
Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương, với điều kiện tự nhiên và kết cấu hạ tầng tương đồng, cùng mục đích sử dụng hiện tại và theo quy hoạch, sẽ có mức giá giống nhau.
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, ban hành ngày 16/11/2004, quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, cụ thể tại Điều 4 (được sửa đổi tại Khoản 3 Điều 1 Nghị định số 123/NĐ-CP, ngày 27/7/2007) Khung giá đất cho từng loại đất được nêu tại Điều 6, trong khi Điều 7 quy định về trường hợp điều chỉnh giá đất Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định sẽ được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Theo Luật đất đai 2003, giá đất ở Việt Nam được quy định theo hệ thống “một giá”, tức là giá đất do Nhà nước xác định phải phản ánh sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Nhà nước thực hiện quản lý vĩ mô về giá đất nhằm điều tiết và đưa giá đất về mức hợp lý, hỗ trợ quá trình đầu tư phát triển Quản lý này được thực hiện thông qua việc quy định giá đất, điều chỉnh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất, bao gồm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế liên quan đến đất đai, cũng như mức bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
Luật Đất đai năm 2013 đã điều chỉnh phương pháp và nguyên tắc định giá đất, cụ thể được quy định tại Điều 112 Những thay đổi này nhằm nâng cao tính minh bạch và công bằng trong việc xác định giá trị đất đai.
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;
Giá đất cần phù hợp với mức giá phổ biến trên thị trường cho loại đất có cùng mục đích sử dụng đã được chuyển nhượng Đối với những khu vực có đấu giá quyền sử dụng đất, giá trúng đấu giá cũng phải được xem xét, cùng với thu nhập từ việc sử dụng đất.
Theo quy định của Chính phủ, các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng và khả năng sinh lợi sẽ có mức giá tương đương Chính phủ định kỳ ban hành khung giá đất mỗi 5 năm, phân loại theo từng loại đất và vùng Nếu giá đất thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc tối thiểu trong khung giá trong thời gian 180 ngày, khung giá sẽ được điều chỉnh Đối với đất ở tại đô thị, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể quy định mức giá cao hơn 30% so với mức tối đa trong khung giá, nhưng nếu mức giá cao hơn 30%, cần báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường để xem xét.
Theo nguyên tắc và phương pháp định giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải trình Hội đồng nhân dân cùng cấp phê duyệt bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành và công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Trong quá trình thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất trên thị trường có sự biến động, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan chức năng ít nhất 60 ngày trước đó Nếu có sự chênh lệch lớn về giá đất giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ báo cáo Thủ tướng Chính phủ để có quyết định.
Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
Khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình và cá nhân trong hạn mức, việc tính tiền sử dụng đất sẽ được thực hiện cho phần diện tích này Đồng thời, Nhà nước cũng cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở trong khu vực hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình và cá nhân.
- Tính thuế sử dụng đất;
- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
Khái quát về tình hình thực hiện công tác định giá đất và quản lý giá đất của tỉnh Bình Định khi thực hiện Luật Đất đai 2013 31
Kể từ khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014, đến cuối năm 2014, UBND tỉnh Bình Định mới triển khai xây dựng bảng giá đất cho giai đoạn 2015-2019 Việc phân loại và xác định vị trí, cũng như lựa chọn phương pháp định giá đất, được thực hiện theo Thông tư số 36/2014/TT-BNTMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, cũng như định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Theo quyết định số 34/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh, bảng giá đất giai đoạn 2014-2019 được ban hành dựa trên tình hình biến động đất đai và phát triển địa phương UBND tỉnh sẽ điều chỉnh giá đất, bổ sung các khu quy hoạch dân cư mới và các tuyến đường mới, đồng thời điều chỉnh tỷ lệ (%) xác định giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp để phù hợp với thực tế.
Ngày 09/02/2018, UBND tỉnh Bình Định đã ban hành quyết định số 08/2018/QĐ-UBND, quy định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trên địa bàn tỉnh Hệ số K được sử dụng làm căn cứ để xác định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trong các trường hợp cụ thể.
Để xác định giá đất phục vụ cho việc tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, các trường hợp áp dụng bao gồm: tổ chức được giao đất có thu tiền sử dụng đất không qua đấu giá, hộ gia đình và cá nhân được giao đất không qua đấu giá, và các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là đối với diện tích đất ở vượt hạn mức Ngoài ra, cần tính tiền thuê đất cho đất nông nghiệp vượt hạn mức và xác định đơn giá thuê đất cho các hình thức thuê khác nhau, bao gồm thuê trả tiền hàng năm và thuê một lần cho cả thời gian Việc xác định giá đất cũng phải thực hiện khi có chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê, trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, và khi làm giá khởi điểm cho đấu giá quyền sử dụng đất.
- Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm khi điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo;
- Xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
Hệ số điều chỉnh đất ở tại thành phố Quy Nhơn và thị xã An Nhơn được áp dụng cho từng phường, xã mà không phân biệt vị trí trong các phường, xã đó.
- Khu vực thành phố Quy Nhơn: các phường trung tâm như Trần Phú, Lê Hồng Phong,
Các tuyến đường Lê Lơi, Nguyễn Văn Cừ, Lý Thường Kiệt, Trần Hưng Đạo, Ngô Mây có hệ số điều chỉnh là 1,5 Các phường Hải Cảng, Thị Nại, Đồng Đa, Ghềnh Ráng, Quang Trung có hệ số điều chỉnh 1,3 Phường Nhơn Phú, Nhơn Bình, Bùi Thị Xuân, Trần Quang Diệu có hệ số điều chỉnh 1,2 Các xã như Hải, Nhơn Lý, Nhơn Hội, Phước Mỹ có hệ số điều chỉnh 1,1, trong khi xã đảo Nhơn Châu có hệ số điều chỉnh là 1,0.
Khu vực thị xã An Nhơn có hệ số điều chỉnh giá đất khác nhau tùy theo từng phường và xã Cụ thể, phường Bình Định và phường Đập Đá có hệ số K là 1,3, trong khi phường Nhơn Hòa, Nhơn Hưng và Nhơn Thành có hệ số K là 1,2 Các xã trong khu vực này áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất là 1,1.