Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phương pháp so sánh
Những khái niệm về định giá, sự cần thiết định giá BĐS
1.1 Khái niệm về định giá BĐS
Định giá bất động sản (BĐS) là quá trình ước lượng giá trị của quyền sở hữu BĐS cụ thể dưới dạng tiền tệ, nhằm phục vụ cho những mục đích đã được xác định Hoạt động này ngày càng trở nên quan trọng và không thể thiếu trong thị trường BĐS hiện nay.
Định giá bất động sản là một quá trình nghệ thuật và khoa học nhằm xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm cụ thể Quá trình này xem xét các đặc điểm riêng của bất động sản cùng với các yếu tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.
Định giá bất động sản thực chất là quá trình định giá đất và các tài sản gắn liền với đất Bất động sản bao gồm các tài sản không thể di dời, như đất đai, nhà ở và công trình xây dựng liên quan Ngoài ra, các tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng cũng được xem xét, cùng với các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.2 Sự cần thiết Định giá BĐS
Hàng hoá bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt với những đặc điểm khác biệt so với hàng hoá thông thường Địa điểm giao dịch bất động sản thường không trùng khớp với vị trí của tài sản, do bất động sản có vị trí cố định và không thể di dời Quá trình giao dịch bất động sản kéo dài và việc chuyển đổi bất động sản thành tiền gặp nhiều khó khăn, dẫn đến rủi ro từ biến động giá cả, thay đổi pháp luật và điều kiện môi trường Sự thiếu hụt thị trường giao ngay và nhu cầu quảng cáo lâu dài làm tăng tính cần thiết của các chuyên viên định giá chuyên nghiệp trong lĩnh vực này.
Bất động sản được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, và việc định giá trở nên cần thiết khi có sự chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc quyền sử dụng BĐS Định giá BĐS phục vụ cho các hoạt động như mua, bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, đánh thuế, hạch toán, thừa kế, đầu tư và giải quyết tranh chấp Đối với định giá mua, cần xem xét khả năng tài chính và đặc điểm cá nhân của khách hàng để đưa ra giá phù hợp Định giá bán tập trung vào giá trị thị trường mà người bán mong muốn, đồng thời phân tích mối quan hệ giữa người mua và người bán, cùng với tình hình giao dịch trên thị trường Định giá thế chấp tương tự như định giá mua và bán, nhưng cần đặt giá trị BĐS trong bối cảnh thị trường không thuận lợi Đối với định giá cho thuê, cần xem xét giá thuê của các BĐS tương tự, trong khi định giá bảo hiểm tính toán chi phí thay thế cho các rủi ro Định giá đánh thuế dựa trên loại đất và khu vực, trong khi định giá cho hạch toán doanh nghiệp xác định giá trị đất đai tại thời điểm cụ thể Cuối cùng, định giá cho thừa kế và giải quyết tranh chấp tập trung vào giá trị BĐS trong quá khứ và tình trạng tài sản tại thời điểm xảy ra sự cố, còn định giá cho đầu tư hướng đến khả năng sinh lời trong tương lai.
Bất động sản (BĐS) phục vụ nhiều mục đích khác nhau, do đó việc xác định giá trị của từng loại BĐS là rất quan trọng Chỉ những chuyên gia có kiến thức chuyên môn mới có thể định giá chính xác, vì BĐS có nhiều hình dạng và kích cỡ khác nhau Hơn nữa, các yếu tố pháp lý phức tạp cũng chỉ có thể được hiểu rõ bởi những người có hiểu biết về luật Sự thay đổi giá trị liên quan đến biến động trong vùng kinh tế và sự đa dạng của thị trường BĐS đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc Những mục đích sử dụng khác nhau và các quyền sở hữu khác nhau của BĐS cần được phân tích kỹ lưỡng để xác định các hạn chế và đặc điểm của nó, từ đó cung cấp thông tin chính xác cho việc định giá.
Từ những lý do trên cho chúng ta thấy được sự cần thiết của việc định giá
1.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản.
1.3.1 Chính sách của nhà nước.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn hình thành và phát triển, vì vậy việc xây dựng một khung pháp lý hoàn chỉnh là cần thiết để đảm bảo hoạt động hiệu quả cho thị trường này, đặc biệt là trong lĩnh vực định giá bất động sản.
Chính sách và quy định của nhà nước về giá đất, như Nghị định 181 và Nghị định 188, đóng vai trò quan trọng trong công tác định giá bất động sản Ngoài ra, các chính sách phát triển kinh tế xã hội và quy hoạch phân bổ đất đai cũng ảnh hưởng đến quá trình định giá, cung cấp cơ sở cho người định giá xác định giá trị tài sản.
1.3.2 Sự quản lý của nhà nước
Mức độ quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản ảnh hưởng gián tiếp đến hoạt động định giá Khi quản lý nhà nước chặt chẽ, đồng bộ và thống nhất, thị trường sẽ hoạt động công khai và hiệu quả hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho người định giá trong việc thu thập và xử lý thông tin Hơn nữa, việc nhà nước tăng cường kiểm tra giám sát công tác định giá sẽ nâng cao tính pháp lý và nghĩa vụ cho các trung tâm định giá.
1.3.3 Sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin.
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực cạnh tranh khốc liệt, không chỉ về sản phẩm mà còn về thông tin liên quan Với giá trị lớn của bất động sản, quyết định mua bán thường không thể diễn ra nhanh chóng, mà cần thời gian để xem xét kỹ lưỡng.
Theo lý thuyết định giá, thông tin về các giao dịch mua bán bất động sản cần phải đầy đủ và chính xác, với cả hai bên tham gia nắm rõ thông tin Để đạt được điều này, người định giá cần thu thập và tìm hiểu thông tin từ các nguồn đáng tin cậy Sự chính xác của thông tin phụ thuộc vào sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin cũng như sự quản lý hiệu quả từ phía nhà nước.
Thông tin đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính chính xác của công tác định giá bất động sản Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào dữ liệu từ thị trường và các giao dịch của bất động sản tương tự để xác định giá trị của bất động sản mục tiêu Do đó, độ chính xác và đầy đủ của thông tin là yếu tố then chốt để đạt được kết quả định giá chính xác Các số liệu về giao dịch tương tự, thông tin kinh tế - thị trường, cũng như quy định pháp luật và quy hoạch của chính phủ đều có vai trò quan trọng trong quá trình này.
1.3.4 Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá
Người định giá đóng vai trò quan trọng trong quá trình định giá bất động sản, bắt đầu từ việc thu thập thông tin cho đến việc xác định giá trị cuối cùng Họ không chỉ ảnh hưởng đến kết quả định giá mà còn quyết định cách thức thực hiện quy trình này.
Quy trình định giá bất động sản yêu cầu người định giá thu thập và điều chỉnh thông tin, lựa chọn các phương pháp phù hợp Người định giá có chuyên môn và kinh nghiệm sẽ đưa ra kết quả chính xác hơn nhờ vào việc nắm bắt thông tin thị trường Ngoài ra, hiểu biết về xây dựng, kiến trúc và các vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản là rất quan trọng Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá cũng ảnh hưởng đến quy trình xử lý thông tin và các chỉ số giá trị.
1.3.5 Các yếu tố kinh tế – xã hội
Các yếu tố kinh tế xã hội có ảnh hưởng không nhỏ đến quả trình định giá.
Sự phát triển của các ngành kinh tế, xây dựng và kiến trúc, cùng với sự đổi mới không ngừng trong thiết kế, nguyên vật liệu, chất lượng và tuổi thọ công trình, ảnh hưởng đến việc định giá chi phí sản phẩm và điều chỉnh sự khác biệt giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu Ngoài ra, các yếu tố xã hội như tâm linh, sở thích, trào lưu và phong tục tập quán cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị bất động sản Những yếu tố này là cần thiết để hiểu rõ hơn về các ảnh hưởng đến định giá bất động sản.
Phương pháp định giá so sánh
2.1 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là cách xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách đối chiếu với các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường Phương pháp này bao gồm việc phân tích giá bán của những bất động sản giống nhau và các dữ liệu liên quan đến thị trường để đưa ra mức giá dự kiến trong quá trình so sánh.
Nguyên lý của phương pháp này cho thấy giá thị trường bất động sản gắn liền với giá trị của những bất động sản tương tự có thể so sánh Phương pháp này được sử dụng rộng rãi và không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
Bất động sản cần định giá phải có thị truờng, phải có nhiều bất động sản tương tự, có những cuộc mua bán tương tự.
2.2.2 Cơ sở khoa học của phương pháp
Phương pháp này dựa trên lý thuyết giá thị trường, liên kết bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự đã giao dịch Khi thực hiện so sánh, cần chú ý đến các yếu tố như vị trí, thời điểm giao dịch và giá trị thu được.
2.2 Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp so sánh Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Bất động sản là tài sản có nhiều mục đích sử dụng, bao gồm cả hợp pháp và không hợp pháp Về giá trị, bất động sản có thể mang lại thu nhập ròng ngắn hạn hoặc dài hạn Trong số các phương thức sử dụng, thường có một cách sử dụng hợp pháp tối ưu, mang lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất trong một khoảng thời gian xác định, được gọi là sử dụng cao nhất, tốt nhất.
Khái niệm "sử dụng cao nhất, tốt nhất" được hiểu là việc khai thác tối ưu bất động sản có khả năng cải tạo, được phép sử dụng, có khả năng thực thi về tài chính, nhằm mang lại giá trị cao nhất cho bất động sản được thẩm định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất là nguyên tắc quan trọng trong định giá bất động sản, đóng vai trò thiết yếu trong việc xác định giá trị thị trường.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất được thể hiện như sau:
Một bất động sản được coi là có giá trị cao nhất và tốt nhất khi nó đáp ứng được nhiều lựa chọn sử dụng khác nhau.
Một bất động sản được coi là có giá trị sử dụng cao nhất khi nó mang lại thu nhập ròng tối đa hoặc giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai đạt mức cao nhất.
Theo quy định pháp luật, một bất động sản được coi là có giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất khi việc sử dụng của nó được thực hiện một cách hợp pháp, đồng thời được nhà nước công nhận và bảo vệ.
Một bất động sản được coi là có giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất khi thời gian tạo ra thu nhập ròng cao nhất kéo dài lâu nhất.
Áp dụng nguyên tắc này giúp chuyên viên định giá đánh giá tác động của suy thoái, tình trạng cũ mới của tòa nhà, cũng như phần nâng cấp và cải tạo đất đai Điều này còn hỗ trợ trong việc xác định tính khả thi của các dự án khôi phục và cải tạo, cũng như trong nhiều trường hợp định giá khác.
Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi mối quan hệ giữa cung và cầu, phản ánh sự thỏa thuận giữa người mua và người bán Do đó, trong nghiên cứu định giá, cần phân tích cung cầu và mối quan hệ này cả ở hiện tại lẫn tương lai.
Cầu bất động sản đề cập đến số lượng bất động sản, bao gồm đất đai và các tài sản trên đất, mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán tại một thời điểm nhất định.
Cung bất động sản đề cập đến số lượng bất động sản có sẵn cho giao dịch trên thị trường tại một thời điểm nhất định Trong khi tổng cung đất đai là cố định, lượng cung của từng loại đất hoặc cho một mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất khác nhau.
Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì sức mạnh thị trường chuyển về phía trước mua, giá thị trường sẽ giảm.
Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì có sự điều chỉnh thiếu hụt về hàng hoá đó, giá thị trường sẽ tăng lên.
Khi cả cung và cầu đều tăng hoặc giảm, giá sẽ thay đổi tùy thuộc vào tốc độ biến động của chúng Giá sẽ tăng nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn tốc độ tăng của cung, và ngược lại, giá sẽ giảm khi cung tăng nhanh hơn cầu.
Vận dụng phương pháp định giá so sánh
Định giá BĐS mua bán dân cư
1.1 Bất động sản dân cư
Bất động sản dân cư là loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu ở của người dân, bao gồm nhà ở đơn lẻ, biệt thự và chung cư Đặc điểm nổi bật của nhà ở đơn lẻ là phục vụ cho các gia đình thị dân, với mỗi gia đình có kiến trúc và thiết kế riêng, phù hợp với điều kiện sống của họ Tại các thành phố, nhà ở dân cư thường được xây dựng dưới dạng nhà liền kề hoặc khối ghép, tạo nên không gian sống tiện nghi và hiện đại.
Bất động sản chung cư là hình thức nhà ở tập thể, phục vụ cho nhiều gia đình với các căn hộ độc lập liên kết qua hành lang chung, phổ biến ở các thành phố lớn với chiều cao từ 5 đến 26 tầng Loại hình này giúp tiết kiệm đất đai và chi phí đầu tư hạ tầng, đồng thời áp dụng công nghệ xây dựng hiện đại Tuy nhiên, ở Việt Nam, chung cư không phải là lựa chọn dễ dàng cho những người có thu nhập thấp Ngược lại, bất động sản biệt thự là loại nhà thấp tầng, có sân vườn, phục vụ cho các gia đình giàu có trong khu đô thị Biệt thự thường được xây dựng bằng vật liệu sang trọng, có không gian rộng rãi và các công trình phụ như gara ô tô và sân vườn, nhắm đến đối tượng có thu nhập cao và quyền lực.
1.2 Điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh vào định giá bất động sản dân cư. Điều kiện về Bất động sản định giá áp dụng phương pháp so sánh: Bất động sản dân cư bao gồm nhà ở đơn lẻ, bất động sản chung cư, bất động sản biệt thự Bất động sản phải là những bất động sản có phổ biến trên thị trường, có những bất động sản so sánh tương tự đã được giao dịch. Điều kiện về mục đích định giá: những bất động sản dùng trong quá trình định giá có cùng mục đích sư dụng như để ở, bất động sản thuê, bất động sản dùng để thế chấp Điều kiện về thông tin thị trường: Khi thu thập và lựa chọn thông tin người định giá cần lựa chọn những thông tin cần chính xác và phù hợp với bất động sản cần định giá Sử dụng bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu cũng phải lựa chọn những bất động sản có nhiều yếu tố tương đồng và có ảnh hưởng đến giá của bất động sản Nên lựa chọn từ 4 đến 5 bất động sản để so sánh, người định giá sẽ tiến hành điều chỉnh và đưa ra được chỉ số giá trị.
Thông tin thị trường phải tương đối ổn định, thu thập từ những cuộc mua bán gần nhất so với thời điểm định giá.
1.3 Các yếu tố so sánh
Quyền về BĐS Điều kiện bán Điều kiện thanh toán
Các yếu tố điều chỉnh trong bất động sản bao gồm diện tích xây dựng, số lượng bếp và phòng ngủ, cùng với các đặc điểm vật lý khác Đối với chung cư, cần xem xét số tầng và vị trí căn hộ, cũng như chất lượng của nó Trong khi đó, đối với biệt thự, ngoài các yếu tố như quyền sở hữu, điều kiện thanh toán và vị trí, người định giá cần chú ý đến kiến trúc, chất liệu xây dựng, số lượng phòng, khuôn viên, lối vào, và sự hiện diện của gara ô tô hay khu nhà phụ để có sự so sánh và điều chỉnh chính xác.
1.4 Phương pháp điều chỉnh để rút ra chỉ số giá trị.
Sử dụng phương pháp điều chỉnh phân tích định lượng
- phân tích số liệu thứ cấp: sử dụng số liệu đã được xử lý, in ấn, nghiên cứu điều tra của cơ quan.
Trong phương pháp so sánh trực tiếp, bất động sản cần định giá được sử dụng làm chuẩn Nếu bất động sản so sánh có giá trị tốt hơn, giá của bất động sản này sẽ được điều chỉnh xuống Ngược lại, nếu bất động sản so sánh có giá trị kém hơn, giá của bất động sản chính sẽ được điều chỉnh lên.
Để định giá một bất động sản dân cư, ví dụ như một ngôi nhà, cần xem xét các đặc điểm cụ thể Ngôi nhà có tổng diện tích xây dựng 150m2, được thiết kế với 3 tầng, bao gồm 4 phòng ngủ, 1 phòng bếp và 3 nhà vệ sinh Diện tích sử dụng hiệu quả của ngôi nhà là 45m2.
Ta có 5 bất động sản so sánh tương tự với bất động sản mục tiêu như sau:
STT Các yếu tố so sánh BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3 BĐS 4 BĐS 5
5 Số phòng khách và bếp 1 1 1 1 1
7 Thời gian bán(trước mấy tháng so với thời điểm định giá)
8 Điều kiện bán thị trường thị trường thị trường thị trường bán cho người thân
9 Quyền lợi đối với BĐS toàn quyền sở hữu
10 Điều kiện thanh toán thanh toán ngay chậm 1 tháng chậm 3 tháng thanh toán ngay chậm 6 tháng
11 Vị trí tương tự nhau
Sau đó người định giá thực hiện bước điều chỉnh hợp các chỉ số giá trị:
Stt Các yếu tố so sánh BĐS mục tiêu BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3 BĐS so sánh 4 BĐS so sánh 5
3 Quyền về BĐS Toàn quyền sở hữu tương tự tương tự tương tự tương tự tương tự
4 Điều kiện bán thị trường thị trường thị trường thị trường thị trường người thân
5 Điều kiện thanh toán Thanh toán ngay thanh toán ngay chậm 1 tháng chậm 3 tháng thanh toán ngay chậm 6 tháng
6 Thời gian bán 6 tháng 3 tháng 10 tháng 2 tháng 1 tháng
7 Vị trí không phải điều chỉnh
8 Bếp và phòng ngủ không phải điều chỉnh
14 Giá điều chỉnh/ Diện tích dất sử dụng
Từ trên ta suy ra được giá điều chỉnh của bất động sản mục tiêu/ diện tích sử dụng đất=( (35.4*3)+(34.289*5)+(35.753*1)+(35.55*4)+(36.248*2))/15 35.154tr.đ/m2
Suy ra giá của bất động sản mục tiêu= 35.154*45= 158.946 tr.đ.
Định giá BĐS mua bán thương mại
2.1 Bất động sản thương mại.
Bất động sản thương mại hầu hết là những bất động sản tạo thu nhập như các văn phòng, trung tâm mua sắm, địa điểm công công
Mục đích sử dụng bất động sản rất đa dạng, bao gồm cả bất động sản công sở và thương mại Bất động sản thương mại có thể là các cửa hàng cung cấp hàng hóa, từ cửa hàng đơn lẻ đến trung tâm buôn bán phục vụ khu vực Đặc điểm nổi bật của loại hình bất động sản này là phục vụ mục đích kinh doanh, vì vậy vị trí của bất động sản đóng vai trò quan trọng Người định giá cần chú ý đến khả năng tạo thu nhập từ bất động sản để đưa ra quyết định chính xác.
2.2 Các yếu tố so sánh.
Trong phương pháp so sánh, khi định giá bất động sản thương mại thì người định giá cần thu thập và lựa chọn các yếu tố so sánh sau:
Quyền Bất động sản, điều kiện thanh toán, điều kiện bán, điều kiện thị trường, vị trí của bất động sản, thu nhập từ việc kinh doanh cửa hàng
2.3 Điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh vào định giá bất động sản thương mại.
Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thương mại yêu cầu các bất động sản so sánh phải tương tự với bất động sản mục tiêu, thường được định giá để cho thuê hoặc mua bán Các giao dịch cần diễn ra phổ biến trên thị trường và trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá Thị trường phải ổn định, và thông tin phải được lựa chọn, phân tích chính xác để đáp ứng yêu cầu của quá trình định giá.
Định giá bất động sản thương mại được thực hiện thông qua các phương pháp như so sánh trực tiếp, phân tích số liệu theo cặp, và kết hợp giữa phân tích định lượng và định tính.
Định giá mua bán một số loại BĐS khác
Bất động sản chuyên dùng có mục đích sử dụng đặc biệt và khác biệt so với các loại hình bất động sản khác Để định giá chính xác, cần áp dụng phương pháp so sánh với những bất động sản tương tự, phổ biến trên thị trường và nằm trong cùng khu vực Ngoài ra, thị trường cần có sự ổn định tương đối và thông tin thu thập phải đáp ứng yêu cầu của quá trình định giá.
Sử dụng phương pháp phân tích trực tiếp, phương pháp phân tích định lượng kết hợp với phân tích định tính.
Một số ý kiến về giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phương pháp so sánh
Tổ chức xây dựng cơ sở dữ liệu
Trong định giá có 3 nhóm thông tin cần thu thập và phân tích:
Thông tin chung về vùng bao gồm các khía cạnh xã hội, kinh tế, môi trường và sự can thiệp của chính phủ Việc phân tích xu hướng phát triển của vùng sẽ giúp hiểu rõ hơn về những ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, từ đó đưa ra những dự báo chính xác về tiềm năng đầu tư và phát triển trong tương lai.
Thông tin cụ thể về bất động sản có thể so sánh được bao gồm quy mô, diện tích sử dụng và diện tích đất xây dựng Để định giá bất động sản, cần tìm những bất động sản tương tự trong cùng một thị trường, có mục đích sử dụng, vật liệu xây dựng và loại hình xây dựng giống nhau Phân tích những yếu tố này sẽ giúp xác định chỉ số điều chỉnh chính xác.
Trong thị trường mục tiêu, việc phân tích cung cầu cạnh tranh là rất quan trọng Cần kiểm kê các bất động sản cạnh tranh, danh mục và giá bán, cũng như các bất động sản còn bỏ trống đang được chào mời Ngoài ra, tỷ lệ hấp thụ của thị trường cũng cần được xem xét kỹ lưỡng để hiểu rõ hơn về nhu cầu của bất động sản.
Phân tích việc sử dụng tối ưu bất động sản là cần thiết để xác định mục đích hiệu quả nhất cho mảnh đất Điều này bao gồm việc xem xét các mảnh đất tương tự trong khu vực và khả năng cạnh tranh của chúng Qua đó, cần đánh giá xem bất động sản mục tiêu đã được sử dụng hợp pháp và đạt hiệu quả cao nhất hay chưa.
1.2 Tổ chức hệ thống dữ liệu
1.2.1 Phân tích hệ thống số liệu
Hệ thống dữ liệu gồm: Các số liệu chung, số liệu cụ thể, số liệu về cung cầu cạnh tranh.
Các số liệu chung liên quan đến các yếu tố xã hội, kinh tế, chính quyền và môi trường đóng vai trò quan trọng trong việc định giá bất động sản Để đưa ra quyết định chính xác, người định giá cần nghiên cứu sự tương tác giữa bốn nhóm yếu tố này và ảnh hưởng của chúng đến giá trị bất động sản trong khu vực.
Phân tích xu hướng kinh tế là việc dự báo các điều kiện thị trường và hiểu rõ các xu hướng kinh tế, bao gồm quy mô và định hướng của những thay đổi trong nền kinh tế, từ đó xác định ảnh hưởng của chúng đến giá trị bất động sản.
Phân tích xu hướng kinh tế cụ thể tuỳ thuộc vào vấn đề cần định giá.
Phân tích xu hướng kinh tế quốc tế.
Phân tích xu hướng kinh tế quốc gia và vùng lãnh thổ: GDP, CPI
Phân tích các xu hướng kinh tế địa phương: thu nhập, việc làm, việc cấp giấy phép xây dựng.
Việc phân tích thị trường lao động và cơ sở kinh tế của vùng là rất quan trọng để xác định tỷ lệ thất nghiệp và cơ cấu việc làm, từ đó ảnh hưởng đến việc định giá bất động sản Tỷ lệ thất nghiệp thấp và thu nhập lao động tăng sẽ dẫn đến nhu cầu bất động sản cao hơn, làm giá bất động sản tăng Hơn nữa, cơ sở kinh tế của vùng, đặc biệt là khả năng phát triển hạ tầng, cũng đóng vai trò quan trọng trong xu hướng phát triển thị trường bất động sản Đầu tư vào hạ tầng không chỉ thu hút vốn đầu tư mà còn tạo ra nguồn cung bất động sản, đáp ứng nhu cầu của thị trường và ảnh hưởng đến giá cả.
Phân tích nguồn gốc và kiểu tăng trưởng của thành phố rất quan trọng, vì nó xác định hình thái phát triển như thành phố công nghiệp, thương mại hoặc dịch vụ Xu hướng tăng trưởng này ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản; nếu thành phố dự kiến phát triển thành một trung tâm công nghiệp, sẽ gia tăng nhu cầu về đất để xây dựng các khu công nghiệp Hơn nữa, việc phát triển cơ sở hạ tầng là cần thiết để thu hút vốn đầu tư nước ngoài Sự gia tăng giao dịch trên thị trường bất động sản yêu cầu người định giá phải có thông tin đầy đủ để xác định mục đích sử dụng bất động sản và xu hướng phát triển trong tương lai.
Phân tích các xu hướng ảnh hưởng đến đất nông thôn bao gồm khả năng cạnh tranh của vùng đất, ảnh hưởng đến giá bất động sản, và các xu hướng vi mô, vĩ mô Thị trường địa phương, dân số học, quy định chính phủ và quan điểm xã hội đều đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá sự phát triển kinh tế, cung cầu hàng hóa và tiềm năng thay đổi nhân khẩu học Đặc biệt, các quy định của chính phủ tác động đến giao dịch bất động sản và luật kinh doanh ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh, bao gồm thuế thu nhập doanh nghiệp và quyền sử dụng bất động sản Nhận thức xã hội và yếu tố phong thủy cũng ảnh hưởng đến định giá bất động sản Mức giá bất động sản cần phù hợp với thu nhập dân cư và phản ánh đúng giá trị thị trường, đồng thời cần xem xét các mức giá để so sánh và xác định chỉ số giá trị bất động sản mục tiêu Sự giao động trong xây dựng liên quan đến mật độ xây dựng và điều kiện cơ sở hạ tầng, cùng với chi phí xây dựng và thuế chuyển nhượng, cũng ảnh hưởng đến giá bất động sản.
Nguồn số liệu được sử dụng bao gồm thống kê từ các báo cáo kinh tế của chính phủ và chính quyền địa phương, thông tin từ các hiệp hội thương mại, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cùng với các chỉ số kinh tế hàng tháng được công bố trên báo chí và tạp chí Các dữ liệu này được thu thập và tổng hợp để đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy.
Các số liệu chi tiết về bất động sản cần định giá, bất động sản đã bán và đã cho thuê có thể so sánh, cùng với các đặc điểm của thị trường địa phương, là những yếu tố quan trọng trong việc định giá bất động sản.
Các yếu tố phản ánh đặc điểm thị trường bất động sản bao gồm số lượng giao dịch, khoảng cách thời gian giữa các cuộc bán, sự sẵn có của bất động sản trên thị trường, tỷ lệ hấp thụ và tỷ lệ quay vòng, cũng như các đặc điểm và động cơ của người mua và người bán Ngoài ra, việc sử dụng bất động sản trước và sau khi bán cũng đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá tình hình thị trường.
Dữ liệu được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm ghi chép tại trung tâm giao dịch, tài liệu đã được công bố trên báo chí và tạp chí Ngoài ra, thông tin cũng được lấy từ các chuyên gia như người định giá, quản lý bất động sản, môi giới, cùng với dữ liệu từ các nhà phát triển và xây dựng.
Số liệu cung cầu cạnh tranh
Người định giá bất động sản cần thực hiện việc kiểm kê nguồn cung cạnh tranh, bao gồm cả những bất động sản đang giao bán (cạnh tranh hiện tại) và những bất động sản đang trong quá trình xây dựng hoặc đã được phê duyệt (cạnh tranh tiềm ẩn).
Nghiên cứu cầu trong lĩnh vực bất động sản là một quá trình phức tạp, vượt ra ngoài hoạt động định giá thông thường Người định giá nên dựa vào số liệu từ các cơ quan nghiên cứu thị trường, nhưng cũng cần phát triển kỹ năng nghiên cứu để thực hiện phân tích cơ bản về cầu, bao gồm tỷ lệ bỏ trống và các lời mời chào từ các bất động sản cạnh tranh.
Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong điều kiện thị trường BĐS Việt Nam
2.1 Một số vấn đề còn tồn tại trong định giá bất động sản.
2.1.1 Những hạn chế trong quá trình thu thập, lựa chọn và phân tích thông tin sử dụng làm dữ liệu đầu vào trong quá trình định giá
Các yếu tố BĐS mục tiêu BĐS so sánh 1 BĐS so sánh
3 Các điều kiện thanh toán: hình thức thanh toán, phương thức thanh toán
4 Thời gian bán Đây là công việc đầu tiên của một qui trình định giá bất động sản.
Thông tin và số liệu về bất động sản mục tiêu cũng như bất động sản so sánh là yếu tố quan trọng trong quá trình định giá Những thông tin này có thể được cung cấp bởi khách hàng hoặc do chuyên viên định giá tự thu thập và phân tích Mặc dù có sự điều chỉnh, vẫn không thể tránh khỏi những khó khăn và sai sót trong quá trình này.
Thông tin về bất động sản mục tiêu được người định giá dựa vào dữ liệu do khách hàng cung cấp, bao gồm các văn bản luật, công trình kiến trúc phụ, chứng nhận sở hữu, diện tích đất và diện tích xây dựng, cũng như phương án xây dựng Tuy nhiên, thông tin này thường không đầy đủ và chính xác, đặc biệt khi so sánh với các bất động sản liên quan khác.
Thông tin thị trường hiện nay được thu thập khá phong phú, nhưng việc chọn lọc và xử lý để có dữ liệu tính toán hiệu quả vẫn chưa đạt yêu cầu Để thực hiện quá trình này, cần tìm kiếm các bất động sản so sánh tương tự, với đặc điểm hoặc cách sử dụng gần gũi với bất động sản mục tiêu Tuy nhiên, việc thu thập, phân loại và sắp xếp các dữ liệu so sánh chưa được thực hiện một cách chính xác, dẫn đến việc trung bình các chỉ số so sánh và gán trọng số không đúng Điều này có thể làm cho giá trị bất động sản mục tiêu bị sai lệch lớn.
2.1.2 Những hạn chế trong cách sử dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản.
Khi định giá bất động sản, người định giá thường dựa vào giá bán của các bất động sản tương tự trong cùng khu vực Họ sẽ điều chỉnh chỉ số giá của bất động sản mục tiêu bằng cách tính toán trung bình các giá so sánh Phương pháp này thể hiện quan điểm trung hòa mà không điều chỉnh theo đặc điểm của bất động sản mục tiêu Tuy nhiên, việc này không xem xét sự tương đồng giữa bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh để gán trọng số cho từng chỉ số giá trước khi tính toán giá trị của bất động sản mục tiêu.
Khách hàng thường chỉ quan tâm đến giá cuối cùng của bất động sản mà không để ý đến quá trình định giá, dẫn đến việc nhân viên định giá bỏ qua các bước quan trọng như thu thập dẫn chứng so sánh Hệ quả là giá trị bất động sản được đưa ra thiếu tính chính xác và không có cơ sở khoa học, chủ yếu dựa vào ý kiến chủ quan của người định giá.
Quá trình áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản có thể gặp sai khác, dẫn đến việc thu thập thông tin thị trường và thông tin so sánh trở nên vô ích, từ đó làm giảm tính khoa học và độ chính xác của phương pháp định giá.
2.2 Một số ý kiến về điều kiện áp dụng phương pháp.
Phương pháp so sánh là một trong những cách phổ biến để định giá bất động sản trên thị trường hiện nay Để áp dụng phương pháp này, cần có điều kiện về loại bất động sản và tình hình thị trường Những bất động sản được định giá phải là những tài sản được giao dịch bình thường và có thông tin đầy đủ Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam thường không ổn định, thông tin thiếu chính xác, và người định giá gặp nhiều khó khăn trong việc thu thập dữ liệu Thêm vào đó, chỉ số giá tiêu dùng không ổn định và lạm phát cao cũng ảnh hưởng đến tính chính xác của kết quả định giá.
Khi định giá bất động sản, người thực hiện cần có kinh nghiệm và khả năng lựa chọn các bất động sản so sánh phù hợp nhất với tài sản mục tiêu Những bất động sản so sánh này thường là các tài sản đã được bán hoặc đang chào bán trên thị trường, với ưu tiên cho những tài sản đã giao dịch thành công.
Cuộc mua bán cần được thu thập trong khoảng thời gian gần với thời điểm điều tra để đảm bảo tính chính xác Thông tin thu thập phải có độ tin cậy cao và trải qua quá trình kiểm tra, thẩm định nghiêm ngặt.
Đào tạo định giá viên về BĐS
Trong lĩnh vực định giá bất động sản tại Việt Nam, một trong những thách thức lớn là trình độ chuyên môn của các cán bộ định giá Hiện nay, số lượng định giá viên không chỉ hạn chế về số lượng mà còn yếu kém về chất lượng, do thị trường định giá bất động sản còn mới và chưa phát triển đầy đủ Điều này dẫn đến việc đội ngũ định giá viên chưa được đào tạo theo các tiêu chuẩn cần thiết Trong bối cảnh yêu cầu ngày càng cao về chất lượng định giá, việc nâng cao trình độ của các định giá viên trở nên cấp thiết Do đó, cần thiết phải xây dựng một quy trình đào tạo bài bản cho đội ngũ định giá viên để đáp ứng nhu cầu thực tiễn.
Nhà nước cần chú trọng nâng cao năng lực và tính chuyên nghiệp của những người làm công tác định giá bằng cách tổ chức các khóa đào tạo nghiệp vụ và cấp chứng chỉ hành nghề Để thực hiện điều này, cần thành lập cơ quan chức năng có trách nhiệm đào tạo, kiểm tra và giám sát hoạt động của các định giá viên Việc đào tạo có thể được thực hiện thông qua các trung tâm được Bộ Giáo dục cấp phép hoặc trong các trường cao đẳng, đại học chuyên ngành định giá bất động sản thuộc lĩnh vực kinh tế bất động sản.
Sau khi hoàn thành khóa đào tạo về định giá, người học có cơ hội tham gia vào lĩnh vực định giá và xin cấp giấy chứng nhận hành nghề định giá.
Theo Điều 55, khoản 1 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản, cá nhân sẽ được cấp chứng chỉ định giá bất động sản khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định.
- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
Có trình độ từ cao đẳng trở nên; Đã được đào tạo về định giá bất động sản;
Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất đống sản.
Để nâng cao chất lượng công tác định giá, việc đào tạo định giá viên là vô cùng cần thiết Bên cạnh đó, cần triển khai nhiều giải pháp nhằm hoàn thiện và phát triển thị trường định giá bất động sản tại Việt Nam.