Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phương pháp so sánh
Những khái niệm về định giá, sự cần thiết định giá BĐS
1.1 Khái niệm về định giá BĐS
Định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản cụ thể dưới hình thức tiền tệ, nhằm phục vụ cho các mục đích đã được xác định Hoạt động này ngày càng trở nên quan trọng và không thể thiếu trong thị trường bất động sản hiện nay.
Định giá bất động sản là một quy trình nghệ thuật và khoa học nhằm xác định giá trị của tài sản này cho các mục đích cụ thể tại một thời điểm nhất định Quá trình này cần xem xét các đặc điểm riêng của bất động sản cũng như các yếu tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.
Việc định giá bất động sản thực chất là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất Bất động sản bao gồm các tài sản không thể di dời như đất đai, nhà ở và công trình xây dựng, cùng với các tài sản liên quan khác theo quy định của pháp luật.
1.2 Sự cần thiết Định giá BĐS
Hàng hoá bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt với những đặc điểm khác biệt so với hàng hoá thông thường Địa điểm giao dịch bất động sản không thể di dời và thường diễn ra trong một khoảng thời gian dài, khiến cho việc chuyển đổi bất động sản thành tiền trở nên khó khăn Điều này dẫn đến việc dễ gặp phải các biến cố như biến động giá cả, thay đổi pháp luật và điều kiện môi trường Thiếu thị trường giao ngay và cần thời gian quảng cáo dài cũng làm tăng nhu cầu về các chuyên viên định giá chuyên nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.
Bất động sản (BĐS) có nhiều mục đích sử dụng khác nhau, dẫn đến nhu cầu định giá khi chuyển đổi mục đích hoặc quyền sử dụng Định giá BĐS phục vụ cho việc mua, bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, đánh thuế, hạch toán, thừa kế, đầu tư và giải quyết tranh chấp Định giá mua cần xem xét giá trị thị trường và khả năng tài chính của khách hàng, trong khi định giá bán phản ánh mong muốn của người bán và mối quan hệ giữa người mua và người bán Định giá thế chấp tương tự như định giá mua, nhưng phải xem xét giá trị trong thời kỳ thị trường khó khăn Đối với định giá cho thuê, cần dựa vào giá thuê của các BĐS tương tự Định giá bảo hiểm tập trung vào chi phí thay thế và đền bù cho thiệt hại Định giá đánh thuế dựa trên loại đất và khu vực, còn định giá cho hạch toán doanh nghiệp cần tính giá trị đất đai tại thời điểm xác định Định giá cho thừa kế và giải quyết tranh chấp tập trung vào giá trị trong quá khứ và tình trạng tài sản tại thời điểm xảy ra tranh chấp Cuối cùng, định giá cho mục đích đầu tư hướng tới giá trị trong tương lai.
Bất động sản (BĐS) được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, do đó việc xác định giá trị của từng loại BĐS là rất quan trọng Công việc định giá BĐS không chỉ giúp người mua và người bán đưa ra quyết định hợp lý mà còn đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong giao dịch.
Bất động sản (BĐS) có nhiều hình dạng và kích cỡ khác nhau, yêu cầu người có chuyên môn để định giá chính xác Chỉ những chuyên gia am hiểu về pháp luật mới có khả năng đánh giá các phức tạp pháp lý liên quan Sự biến đổi giá trị trong các vùng kinh tế và tính đa dạng của thị trường BĐS, cùng với nhiều mục đích sử dụng và quyền sở hữu khác nhau, đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc để nhận diện các hạn chế và đặc điểm của BĐS, từ đó cung cấp thông tin chính xác cho việc định giá.
Từ những lý do trên cho chúng ta thấy được sự cần thiết của việc định giá BDS.
1.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản.
1.3.1 Chính sách của nhà nước.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn hình thành và phát triển mạnh mẽ Để nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường cũng như quy trình định giá bất động sản, việc xây dựng một khung pháp lý hoàn chỉnh là cần thiết và cấp bách.
Chính sách và quy định của nhà nước về giá đất, như Nghị định 181 và Nghị định 188, đóng vai trò quan trọng trong việc định giá bất động sản Các chính sách phát triển kinh tế xã hội và quy hoạch phân bổ đất đai cũng ảnh hưởng đến quá trình định giá, cung cấp cơ sở cho người định giá xác định giá trị tài sản.
1.3.2 Sự quản lý của nhà nước
Mức độ quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản ảnh hưởng gián tiếp đến hoạt động định giá Khi quản lý nhà nước chặt chẽ, đồng bộ và thống nhất, thị trường sẽ hoạt động công khai và hiệu quả hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho người định giá trong việc thu thập và xử lý thông tin Hơn nữa, việc tăng cường kiểm tra và giám sát công tác định giá từ phía nhà nước sẽ nâng cao tính pháp lý và nghĩa vụ cho các trung tâm định giá.
1.3.3 Sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin.
Thị trường bất động sản hiện nay đang diễn ra trong một môi trường cạnh tranh khốc liệt, không chỉ về sản phẩm mà còn về thông tin liên quan Với giá trị lớn của bất động sản, quyết định mua bán thường cần thời gian cân nhắc kỹ lưỡng.
Theo lý thuyết định giá, thông tin về các giao dịch mua bán bất động sản cần phải đầy đủ và chính xác, với cả hai bên tham gia nắm rõ thông tin Để đạt được điều này, người định giá phải thu thập và nghiên cứu thông tin từ các nguồn đáng tin cậy Sự chính xác của thông tin phụ thuộc vào sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin và sự quản lý của nhà nước.
Thông tin đóng vai trò quan trọng trong việc xác định tính chính xác của công tác định giá bất động sản Phương pháp định giá so sánh chủ yếu dựa vào thông tin thị trường và giá cả của bất động sản mục tiêu Do đó, việc đảm bảo thông tin chính xác và đầy đủ là yếu tố then chốt để đạt được kết quả định giá chính xác Các số liệu về giao dịch tương tự, thông tin kinh tế - thị trường, cũng như quy định pháp luật và quy hoạch của chính phủ đều rất cần thiết trong quá trình định giá.
1.3.4 Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá
Người định giá đóng vai trò then chốt trong quá trình định giá bất động sản, bắt đầu từ việc thu thập thông tin cho đến việc xác định giá trị cuối cùng Sự ảnh hưởng của người định giá không chỉ quyết định kết quả định giá mà còn ảnh hưởng đến phương pháp thực hiện quy trình này.
Người định giá bất động sản dựa trên quy trình định giá hiện có để thu thập, điều chỉnh thông tin và lựa chọn phương pháp định giá phù hợp Chuyên môn và kinh nghiệm của họ, cùng với việc nắm bắt thông tin thị trường, giúp đưa ra kết quả chính xác hơn Công tác định giá yêu cầu người định giá phải có kiến thức về xây dựng, kiến trúc và hiểu biết về các vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá cũng ảnh hưởng đến quy trình xử lý thông tin và điều hoà các chỉ số giá trị.
1.3.5 Các yếu tố kinh tế – xã hội
Phương pháp định giá so sánh
2.1 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là cách xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách đối chiếu với giá của những bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường Phương pháp này dựa trên nguyên lý rằng giá thị trường của bất động sản liên quan chặt chẽ đến giá trị của các bất động sản có thể so sánh Đây là một phương pháp phổ biến và dễ áp dụng, giúp người dùng xác định mức giá dự kiến một cách hiệu quả mà không gặp khó khăn về kỹ thuật.
Bất động sản cần định giá phải có thị truờng, phải có nhiều bất động sản tương tự, có những cuộc mua bán tương tự.
2.2.2 Cơ sở khoa học của phương pháp
Phương pháp này dựa trên lý thuyết giá thị trường, so sánh bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự đã giao dịch Trong quá trình so sánh, cần chú ý đến các yếu tố như vị trí, thời điểm giao dịch và giá trị thu được.
2.2 Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp so sánh Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Bất động sản là tài sản đa năng, có thể được sử dụng cho nhiều mục đích hợp pháp hoặc không hợp pháp Về giá trị, bất động sản có thể tạo ra thu nhập ròng ngắn hạn hoặc dài hạn Trong số các cách sử dụng, một bất động sản thường được khai thác theo cách vừa hợp pháp vừa mang lại giá trị thu nhập ròng cao nhất trong một khoảng thời gian xác định, được gọi là "sử dụng cao nhất, tốt nhất".
Khái niệm "sử dụng cao nhất, tốt nhất" được định nghĩa là việc tối đa hóa giá trị bất động sản thông qua việc sử dụng hợp lý, có khả năng sửa chữa, được phép sử dụng và có tính khả thi tài chính Điều này nhằm mang lại giá trị cao nhất cho bất động sản được thẩm định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất là nguyên tắc quan trọng trong định giá bất động sản, góp phần xác định giá trị thị trường một cách chính xác.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất được thể hiện như sau:
Một bất động sản được coi là có giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó đáp ứng được nhiều lựa chọn sử dụng khác nhau.
Bất động sản được coi là có mức sử dụng cao nhất khi nó mang lại thu nhập ròng tối đa hoặc có giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai cao nhất.
Theo quy định pháp luật, một bất động sản được coi là có giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất khi việc sử dụng của nó được thực hiện hợp pháp và được nhà nước công nhận cũng như bảo vệ.
Một bất động sản được coi là có giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất khi thời gian tạo ra thu nhập ròng tối đa kéo dài lâu nhất.
Áp dụng nguyên tắc này giúp chuyên viên định giá đánh giá tác động của suy thoái và độ cũ mới của tòa nhà, cũng như các yếu tố như nâng cấp, cải tạo đất đai và tính khả thi của dự án khôi phục Điều này rất quan trọng trong nhiều trường hợp định giá khác nhau.
Giá trị thị trường của bất động sản phụ thuộc vào mối quan hệ giữa cung và cầu, cũng như sự thỏa thuận giữa người mua và người bán Do đó, khi nghiên cứu định giá bất động sản, cần xem xét cả yếu tố cung cầu hiện tại và dự đoán xu hướng trong tương lai.
Cầu bất động sản đề cập đến số lượng bất động sản, bao gồm đất đai và các tài sản trên đó, mà người tiêu dùng có khả năng chi trả và sẵn sàng chấp nhận tại một thời điểm cụ thể.
Cung bất động sản đề cập đến số lượng bất động sản có sẵn để giao dịch trên thị trường tại một thời điểm nhất định Mặc dù tổng cung đất đai là cố định, nhưng lượng cung của từng loại đất cụ thể hoặc cho một mục đích sử dụng nhất định có thể thay đổi, thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất khác nhau.
Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì sức mạnh thị trường chuyển về phía trước mua, giá thị trường sẽ giảm.
Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì có sự điều chỉnh thiếu hụt về hàng hoá đó, giá thị trường sẽ tăng lên.
Khi cả lượng cung và cầu đều tăng hoặc giảm, giá sẽ thay đổi tùy thuộc vào tốc độ biến động của chúng Giá sẽ tăng lên nếu tốc độ tăng của cầu vượt quá tốc độ tăng của cung, và ngược lại, giá sẽ giảm khi tốc độ giảm của cầu lớn hơn cung.
Nguyên tắc cung – cầu là yếu tố then chốt giải thích sự chênh lệch giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, cũng như giữa các vùng đô thị khác nhau Sự khác biệt này còn thể hiện rõ ràng trong các khu vực ven đô, ngay cả khi chúng thuộc cùng một vùng đô thị.
Vận dụng phương pháp định giá so sánh trong định giá một số loại BĐS mua bán
Định giá BĐS mua bán dân cư
1.1 Bất động sản dân cư
Bất động sản dân cư bao gồm các loại hình nhà ở phục vụ mục đích sinh hoạt như nhà ở đơn lẻ, biệt thự và chung cư Nhà ở đơn lẻ thường được thiết kế riêng biệt cho từng gia đình, phản ánh phong cách kiến trúc và điều kiện sống của họ Tại các thành phố, nhà ở dân cư thường là các căn nhà liền kề hoặc khối ghép, tạo nên sự gắn kết trong cộng đồng.
Bất động sản chung cư là hình thức nhà ở tập thể, phục vụ cho nhiều gia đình với mỗi gia đình sở hữu một căn hộ độc lập, liên kết qua hành lang chung Loại hình này phổ biến ở các thành phố lớn, thường có từ 5 đến 26 tầng, giúp tiết kiệm đất đai và chi phí đầu tư hạ tầng Chung cư còn cho phép áp dụng công nghệ xây dựng hiện đại và tiên tiến Tại các nước đang phát triển, chung cư chủ yếu phục vụ cho các gia đình có thu nhập trung bình trở xuống, nhưng thực tế ở Việt Nam, nhiều người có thu nhập thấp vẫn gặp khó khăn trong việc mua chung cư.
Bất động sản biệt thự là loại nhà thấp tầng được bao quanh bởi sân vườn, phục vụ cho các gia đình thuộc tầng lớp giàu có và có thu nhập cao trong các khu đô thị Đối tượng chính của biệt thự thường là những gia đình có đời sống kinh tế phát triển hoặc các cá nhân có quyền lực Những ngôi nhà này thường nằm trong khuôn viên rộng lớn, được xây dựng bằng vật liệu sang trọng và kiên cố, đồng thời cần có các công trình phụ như gara ô tô, sân và vườn nghỉ ngơi ngoài trời.
1.2 Điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh vào định giá bất động sản dân cư. Điều kiện về Bất động sản định giá áp dụng phương pháp so sánh: Bất động sản dân cư bao gồm nhà ở đơn lẻ, bất động sản chung cư, bất động sản biệt thự Bất động sản phải là những bất động sản có phổ biến trên thị trường, có những bất động sản so sánh tương tự đã được giao dịch. Điều kiện về mục đích định giá: những bất động sản dùng trong quá trình định giá có cùng mục đích sư dụng như để ở, bất động sản thuê, bất động sản dùng để thế chấp Điều kiện về thông tin thị trường: Khi thu thập và lựa chọn thông tin người định giá cần lựa chọn những thông tin cần chính xác và phù hợp với bất động sản cần định giá Sử dụng bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu cũng phải lựa chọn những bất động sản có nhiều yếu tố tương đồng và có ảnh hưởng đến giá của bất động sản Nên lựa chọn từ 4 đến 5 bất động sản để so sánh, người định giá sẽ tiến hành điều chỉnh và đưa ra được chỉ số giá trị.
Thông tin thị trường phải tương đối ổn định, thu thập từ những cuộc mua bán gần nhất so với thời điểm định giá.
1.3 Các yếu tố so sánh
Quyền về BĐS Điều kiện bán Điều kiện thanh toán
Các yếu tố điều chỉnh bất động sản bao gồm diện tích xây dựng, số lượng bếp, phòng ngủ và các đặc điểm vật lý khác Đối với chung cư, cần xem xét số tầng và vị trí căn hộ, cũng như chất lượng tổng thể Trong khi đó, với biệt thự, ngoài quyền sở hữu, điều kiện thanh toán và vị trí, người định giá cần chú ý đến kiến trúc, chất liệu xây dựng, số lượng phòng, khuôn viên, lối vào, và sự hiện diện của gara ô tô hoặc khu nhà phụ để thực hiện so sánh và điều chỉnh chính xác.
1.4 Phương pháp điều chỉnh để rút ra chỉ số giá trị.
Sử dụng phương pháp điều chỉnh phân tích định lượng
- phân tích số liệu thứ cấp: sử dụng số liệu đã được xử lý, in ấn, nghiên cứu điều tra của cơ quan.
So sánh trực tiếp trong định giá bất động sản là phương pháp sử dụng bất động sản cần định giá làm chuẩn Nếu bất động sản so sánh có chất lượng tốt hơn, giá của bất động sản so sánh sẽ được điều chỉnh xuống Ngược lại, nếu bất động sản so sánh kém hơn, giá của bất động sản cần định giá sẽ được điều chỉnh lên.
Để định giá một bất động sản dân cư, ví dụ như một ngôi nhà, cần xem xét các đặc điểm của nó Ngôi nhà có tổng diện tích xây dựng 150m2, gồm 3 tầng, 4 phòng ngủ, 1 phòng bếp và 3 nhà vệ sinh, với diện tích sử dụng là 45m2.
Ta có 5 bất động sản so sánh tương tự với bất động sản mục tiêu như sau:
STT Các yếu tố so sánh BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3 BĐS 4 BĐS 5
5 Số phòng khách và bếp
7 Thời gian bán(trước mấy tháng so với thời điểm định giá)
8 Điều kiện bán thị trường thị trường thị trường thị trường bán cho người thân
BĐS toàn quyền sở hữu
10 Điều kiện thanh toán thanh toán ngay chậm 1 tháng chậm 3 tháng thanh toán ngay chậm 6 tháng
11 Vị trí tương tự nhau
Sau đó người định giá thực hiện bước điều chỉnh hợp các chỉ số giá trị:
Stt Các yếu tố so sánh
BĐS mục tiêu BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2
3 Quyền về BĐS Toàn quyền sở hữu tương tự tương tự tương tự tương tự tương tự
4 Điều kiện bán thị trường thị trường thị trường thị trường thị trường người thân Mức điều chỉnh(tr.đ)
Thanh toán ngay thanh toán ngay chậm 1 tháng chậm 3 tháng thanh toán ngay chậm 6 tháng
6 Thời gian bán 6 tháng 3 tháng 10 tháng 2 tháng 1 tháng
7 Vị trí không phải điều chỉnh
8 Bếp và phòng ngủ không phải điều chỉnh
Diện tích dất sử dụng
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
Từ trên ta suy ra được giá điều chỉnh của bất động sản mục tiêu/ diện tích sử dụng đất=(
Suy ra giá của bất động sản mục tiêu= 35.154*45158.946 tr.đ.
Định giá BĐS mua bán thương mại
2.1 Bất động sản thương mại.
Bất động sản thương mại hầu hết là những bất động sản tạo thu nhập như các văn phòng, trung tâm mua sắm, địa điểm công công
Mục đích sử dụng bất động sản rất đa dạng, bao gồm cả việc sử dụng cho công sở nhằm cung cấp dịch vụ cho cá nhân hoặc nhóm ngành nghề nhất định.
Bất động sản thương mại bao gồm các cửa hàng bán lẻ và trung tâm thương mại phục vụ cho khu vực Đặc điểm nổi bật của loại hình bất động sản này là phục vụ mục đích kinh doanh, vì vậy vị trí của bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút khách hàng.
Người định giá phải quan tâm đến khả năng tạo thu nhập từ bất động sản.
2.2 Các yếu tố so sánh.
Trong phương pháp so sánh, khi định giá bất động sản thương mại thì người định giá cần thu thập và lựa chọn các yếu tố so sánh sau:
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
Quyền Bất động sản, điều kiện thanh toán, điều kiện bán, điều kiện thị trường, vị trí của bất động sản, thu nhập từ việc kinh doanh cửa hàng
2.3 Điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh vào định giá bất động sản thương mại.
Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thương mại áp dụng tương tự như đối với các loại bất động sản khác Điều kiện cần thiết là các bất động sản so sánh phải tương đồng với bất động sản mục tiêu và thường được định giá để cho thuê hoặc mua bán Các giao dịch phải diễn ra phổ biến trên thị trường và gần với thời điểm định giá, trong khi thị trường cần phải ổn định Thông tin được sử dụng cần được lựa chọn và phân tích một cách chính xác, phù hợp với yêu cầu của quá trình định giá.
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
Định giá bất động sản thương mại được thực hiện thông qua phương pháp so sánh trực tiếp, kết hợp với phân tích số liệu theo cặp Ngoài ra, quy trình này còn bao gồm phân tích định lượng và phân tích định tính để đảm bảo tính chính xác và toàn diện trong việc xác định giá trị tài sản.
Định giá mua bán một số loại BĐS khác
Bất động sản chuyên dùng có mục đích sử dụng đặc biệt và khác biệt so với các loại hình bất động sản khác Khi áp dụng phương pháp so sánh định giá, cần chọn những bất động sản phổ biến trong cùng khu vực, có đặc điểm tương tự với bất động sản mục tiêu Điều kiện thị trường cần ổn định và thông tin thu thập phải đáp ứng yêu cầu định giá.
Sử dụng phương pháp phân tích trực tiếp, phương pháp phân tích định lượng kết hợp với phân tích định tính.
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
Một số ý kiến về giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong
Tổ chức xây dựng cơ sở dữ liệu
Trong định giá có 3 nhóm thông tin cần thu thập và phân tích:
Thông tin chung về vùng bao gồm các yếu tố xã hội, kinh tế, môi trường và sự can thiệp của chính phủ Phân tích xu hướng phát triển của vùng sẽ giúp hiểu rõ hơn về tác động của nó đối với thị trường bất động sản Những yếu tố này không chỉ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản mà còn định hình cơ hội đầu tư trong tương lai.
Thông tin chi tiết về bất động sản có thể so sánh được bao gồm quy mô, diện tích sử dụng và diện tích đất xây dựng Việc tìm kiếm bất động sản có thể so sánh với bất động sản cần định giá trong cùng một thị trường, cùng mục đích sử dụng, loại vật liệu xây dựng và loại hình xây dựng là rất quan trọng Qua phân tích này, chúng ta có thể xác định chỉ số điều chỉnh phù hợp.
Trong thị trường mục tiêu, việc phân tích cung cầu cạnh tranh là rất quan trọng Cần kiểm kê các bất động sản cạnh tranh, bao gồm danh mục, giá bán và các bất động sản còn bỏ trống đang được chào bán Đồng thời, cần xem xét tỷ lệ hấp thụ của thị trường để hiểu rõ hơn về nhu cầu của bất động sản Nghiên cứu này sẽ giúp xác định xu hướng và cơ hội đầu tư hiệu quả.
Phân tích sử dụng tối ưu bất động sản yêu cầu xem xét đất như một mảnh trống và đánh giá số lượng mảnh đất tương tự có khả năng cạnh tranh Điều quan trọng là xác định mục đích sử dụng hiệu quả nhất cho bất động sản Từ đó, cần đánh giá xem bất động sản mục tiêu đã được sử dụng hợp pháp và đạt hiệu quả cao nhất hay chưa.
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
1.2.1 Phân tích hệ thống số liệu
Hệ thống dữ liệu gồm: Các số liệu chung, số liệu cụ thể, số liệu về cung cầu cạnh tranh.
Các số liệu chung cung cấp thông tin quan trọng về các yếu tố xã hội, kinh tế, chính quyền và môi trường Để định giá bất động sản chính xác, người định giá cần nghiên cứu sự tương tác giữa bốn nhóm yếu tố này và tác động của chúng đến giá trị bất động sản trong khu vực.
Phân tích xu hướng kinh tế là quá trình dự báo các điều kiện thị trường và hiểu rõ các xu hướng kinh tế, bao gồm quy mô và định hướng của những thay đổi trong nền kinh tế, từ đó đánh giá ảnh hưởng của chúng đến giá trị bất động sản Việc phân tích này cần được điều chỉnh cụ thể tùy thuộc vào vấn đề cần định giá.
Phân tích xu hướng kinh tế quốc tế.
Phân tích xu hướng kinh tế quốc gia và vùng lãnh thổ: GDP, CPI
Phân tích các xu hướng kinh tế địa phương: thu nhập, việc làm, việc cấp giấy phép xây dựng.
Phân tích thị trường lao động và cơ sở kinh tế của vùng là yếu tố quan trọng trong việc định giá bất động sản Tỷ lệ thất nghiệp và cơ cấu việc làm sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản; khi tỷ lệ thất nghiệp thấp và thu nhập lao động tăng, nhu cầu về bất động sản cũng sẽ tăng theo, dẫn đến sự gia tăng giá cả Hơn nữa, cơ sở hạ tầng của vùng đóng vai trò quyết định trong xu hướng phát triển thị trường bất động sản, bởi việc đầu tư vào hạ tầng không chỉ nâng cao giá trị bất động sản mà còn thu hút thêm vốn đầu tư xây dựng.
Ket-noi.com cung cấp tài liệu miễn phí về các công trình trong khu vực Khi một vùng có tiềm năng phát triển mạnh mẽ, nó sẽ tạo ra nguồn cung bất động sản dồi dào, đáp ứng nhu cầu địa phương và tác động đến giá trị bất động sản.
Phân tích nguồn gốc thành phố và kiểu tăng trưởng: Việc phân tích này xem thành phố phát triển theo hình thái gì,
Thành phố công nghiệp, thương mại và dịch vụ đang có xu hướng tăng trưởng mạnh mẽ, ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản Khi một thành phố phát triển thành trung tâm công nghiệp, nhu cầu về đất xây dựng khu công nghiệp sẽ gia tăng, đồng thời việc xây dựng cơ sở hạ tầng trở nên thiết yếu để thu hút vốn đầu tư nước ngoài Sự gia tăng này dẫn đến nhiều giao dịch bất động sản, yêu cầu người định giá phải có thông tin đầy đủ để xác định mục đích sử dụng và xu hướng tương lai của bất động sản.
Phân tích các xu hướng ảnh hưởng đến đất nông thôn là điều cần thiết để hiểu rõ khả năng cạnh tranh của các vùng đất này Khả năng cạnh tranh không chỉ tác động đến giá bất động sản mà còn phản ánh các xu hướng vi mô và vĩ mô trong khu vực Việc xem xét những yếu tố này giúp định hình chiến lược phát triển bền vững cho các vùng nông thôn.
Khi phân tích thị trường địa phương, cần xem xét các yếu tố như dân số học, quy định của chính phủ và quan điểm xã hội Việc đánh giá sự phát triển kinh tế địa phương cũng như khả năng cung và cầu hàng hóa từ phía khách hàng là rất quan trọng Đồng thời, cần đánh giá tiềm năng thay đổi và đặc điểm nhân khẩu học Đặc biệt, các quy định của chính phủ có ảnh hưởng lớn đến giao dịch bất động sản và luật kinh doanh sẽ điều tiết các hành vi trong hoạt động kinh doanh.
Ket-noi.com cung cấp tài liệu miễn phí cho việc nhập doanh nghiệp và các quyền liên quan đến hàng hóa bất động sản, đồng thời nhấn mạnh tầm quan trọng của yếu tố xã hội và nhận thức của khách hàng trong quá trình định giá bất động sản Các yếu tố như phong thủy và kiến trúc có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, từ đó cần điều chỉnh hợp lý Mức giá bất động sản cần phù hợp với thu nhập của người dân và phản ánh đúng giá trị thị trường Việc so sánh các mức giá giúp rút ra chỉ số giá trị của bất động sản mục tiêu Sự biến động trong xây dựng ảnh hưởng đến mật độ xây dựng và điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đồng thời xác định các chi phí xây dựng công trình là rất quan trọng Ngoài ra, thuế và vấn đề tài chính trong kinh doanh bất động sản, như thuế chuyển nhượng 1% đối với cá nhân và 2% đối với đất đai, cũng có tác động lớn đến giá của bất động sản.
Nguồn số liệu được sử dụng trong việc định giá bao gồm thống kê từ các báo cáo kinh tế của chính phủ và địa phương, cùng với dữ liệu từ các hiệp hội thương mại và doanh nghiệp bất động sản Ngoài ra, các chỉ số kinh tế hàng tháng được công bố trên báo và tạp chí cũng góp phần vào việc thu thập thông tin này.
Các số liệu quan trọng bao gồm thông tin chi tiết về bất động sản cần định giá, bất động sản đã bán và đã cho thuê có thể so sánh, cùng với các đặc điểm của thị trường địa phương.
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
Thị trường bất động sản được phản ánh qua nhiều yếu tố quan trọng, bao gồm số lượng giao dịch bất động sản, khoảng thời gian giữa các giao dịch, và sự sẵn có của bất động sản trên thị trường Tỷ lệ hấp thụ và tỷ lệ quay vòng cũng là chỉ số quan trọng, cho thấy mức độ hoạt động của thị trường và số lượng giao dịch diễn ra Ngoài ra, động cơ và đặc điểm của người mua và người bán, cùng với việc sử dụng bất động sản trước và sau khi bán, đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá tình hình thị trường.
Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong điều kiện thị trường BĐS Việt Nam
2.1 Một số vấn đề còn tồn tại trong định giá bất động sản.
2.1.1 Những hạn chế trong quá trình thu thập, lựa chọn và phân tích thông tin sử dụng làm dữ liệu đầu vào trong quá trình định giá Đây là công việc đầu tiên của một qui trình định giá bất động sản.
Thông tin và số liệu về bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh là nền tảng quan trọng cho công việc định giá Các thông tin này có thể được cung cấp bởi khách hàng hoặc được thu thập, phân tích bởi chuyên viên định giá Mặc dù có sự điều chỉnh, vẫn có thể xảy ra những vướng mắc và sai sót không thể tránh khỏi.
Thông tin về bất động sản mục tiêu mà người định giá sử dụng chủ yếu dựa vào dữ liệu do khách hàng cung cấp, bao gồm các văn bản luật, công trình kiến trúc phụ, chứng nhận sở hữu, diện tích đất và xây dựng, cùng với phương án xây dựng Tuy nhiên, thông tin này thường không đầy đủ và chính xác, ảnh hưởng đến việc so sánh với các bất động sản liên quan.
Thông tin thị trường bất động sản hiện có rất phong phú, nhưng việc lựa chọn và xử lý thông tin để tạo ra dữ liệu tính toán chính xác vẫn chưa đạt yêu cầu Để thực hiện hiệu quả, cần phải tìm kiếm những bất động sản so sánh tương tự, có đặc điểm và cách sử dụng giống với bất động sản cần phân tích.
Ket-noi.com cung cấp tài liệu miễn phí cho việc định giá bất động sản mục tiêu Trong quá trình sử dụng dữ liệu so sánh, người định giá thường chưa thu thập và phân loại thông tin một cách chính xác, dẫn đến việc sắp xếp các tài sản không đúng thứ tự Điều này gây ra sai số lớn trong việc tính toán giá trị bất động sản mục tiêu, do các chỉ số so sánh trung bình và việc gán trọng số không chính xác.
2.1.2 Những hạn chế trong cách sử dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản.
Khi định giá bất động sản, người thực hiện thường dựa vào giá bán của các bất động sản tương tự trong cùng khu vực Họ điều chỉnh chỉ số để đưa ra giá cho bất động sản mục tiêu bằng cách chia đều các giá so sánh, thể hiện quan điểm trung hoà mà không xem xét sự tương đồng cụ thể với bất động sản mục tiêu Phương pháp này không đánh giá mức độ giống nhau giữa các bất động sản, do đó không gắn trọng số cho từng chỉ số giá trước khi tính toán giá trị bất động sản mục tiêu.
Khách hàng thường chỉ chú trọng vào giá cuối cùng của bất động sản mà không quan tâm đến quy trình định giá, dẫn đến việc nhân viên định giá bỏ qua các bước quan trọng Họ thường không thu thập đủ dẫn chứng so sánh để điều chỉnh giá, mà thay vào đó đưa ra giá trực tiếp cho bất động sản Vì vậy, việc áp dụng phương pháp định giá này không đạt hiệu quả tối ưu.
Ket-noi.com cung cấp tài liệu miễn phí chính xác, tuy nhiên, nội dung chủ yếu dựa vào ý kiến đánh giá chủ quan của người định giá bất động sản, mà không có cơ sở khoa học rõ ràng.
Sự khác biệt trong việc áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản có thể làm cho việc thu thập thông tin thị trường và thông tin so sánh trở nên không hiệu quả, dẫn đến cách định giá thiếu tính khoa học và độ chính xác.
2.2 Một số ý kiến về điều kiện áp dụng phương pháp.
Phương pháp so sánh là một trong những cách định giá bất động sản phổ biến trên thị trường hiện nay Để áp dụng phương pháp này, cần xem xét các điều kiện liên quan đến bất động sản và tình hình thị trường.
Bất động sản định giá là những tài sản giao dịch bình thường trên thị trường với thông tin đầy đủ Tuy nhiên, thị trường Việt Nam thường không ổn định, thông tin thiếu chính xác, khiến người định giá gặp khó khăn trong việc thu thập dữ liệu Chỉ số giá tiêu dùng không ổn định và lạm phát cao cũng góp phần làm giảm độ chính xác của kết quả định giá.
Khi định giá bất động sản, người thực hiện cần có kinh nghiệm và khả năng chọn lựa các bất động sản so sánh gần gũi với bất động sản mục tiêu Những bất động sản so sánh này bao gồm các tài sản đã được bán hoặc đang chào bán, ưu tiên là những tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường.
Cuộc mua bán cần được thu thập trong khoảng thời gian gần với thời điểm điều tra để đảm bảo tính chính xác Thông tin thu thập phải có độ tin cậy cao và cần được kiểm tra, thẩm định một cách chặt chẽ.
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
Đào tạo định giá viên về BĐS
Trong lĩnh vực định giá bất động sản tại Việt Nam, một trong những thách thức lớn là trình độ chuyên môn và nghiệp vụ của cán bộ định giá còn hạn chế Số lượng định giá viên hiện nay không chỉ thiếu về mặt số lượng mà còn yếu về chất lượng, do thị trường định giá bất động sản còn mới mẻ và chưa phát triển đầy đủ Điều này dẫn đến việc số lượng định giá viên không đáp ứng được nhu cầu thực tế, đặc biệt là về trình độ chuyên môn chưa được đào tạo theo quy chuẩn rõ ràng Trong bối cảnh hiện nay, yêu cầu nâng cao chất lượng định giá là cấp thiết, và bước đầu tiên là cải thiện trình độ của người định giá viên Do đó, việc xây dựng một quy trình đào tạo định giá viên là rất cần thiết.
Nhà nước cần chú trọng cải thiện năng lực và trình độ làm việc của những người định giá bằng cách tổ chức đào tạo nghiệp vụ và cấp chứng chỉ hành nghề Để thực hiện điều này, cần thành lập cơ quan chức năng chuyên trách đào tạo, kiểm tra và giám sát hoạt động định giá Việc đào tạo định giá viên có thể được thực hiện thông qua các trung tâm đào tạo được Bộ Giáo dục cấp phép, cũng như trong các trường cao đẳng, đại học chuyên ngành định giá bất động sản.
Ket-noi.com kho tài liệu miễn phí
Sau khi hoàn thành khóa đào tạo về định giá cơ bản và tham gia vào lĩnh vực định giá, bạn sẽ có cơ hội xin cấp giấy chứng nhận hành nghề định giá.
Theo khoản 1 điều 55 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản, cá nhân sẽ được cấp chứng chỉ định giá bất động sản khi đáp ứng đủ các điều kiện quy định.
Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
Có trình độ từ cao đẳng trở nên; Đã được đào tạo về định giá bất động sản;
Để nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản, việc đào tạo định giá viên trở nên cần thiết Hơn nữa, cần triển khai nhiều giải pháp nhằm hoàn thiện và phát triển thị trường định giá bất động sản tại Việt Nam.