Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu
Bài viết phân tích các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhằm làm rõ quy trình xác lập và thực hiện hợp đồng, cũng như các vấn đề thường gặp trong tranh chấp, đặc biệt là tuyên bố vô hiệu hợp đồng Thông qua thực tiễn tư vấn tại công ty luật TNHH Hồng Long, bài viết chỉ ra những khó khăn khi áp dụng pháp luật vào việc xác lập và thực hiện hợp đồng, cũng như giải quyết tranh chấp liên quan Từ đó, bài viết đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện khung pháp lý về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia và tạo cơ sở xác định hiệu lực hợp đồng trong các vụ tranh chấp và khiếu kiện.
Khóa luận nghiên cứu làm rõ các câu hỏi lớn sau:
Pháp luật Việt Nam quy định rõ ràng về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên vẫn tồn tại một số bất cập cần được làm rõ Các quy định hiện hành có thể chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu thực tiễn, dẫn đến khó khăn trong việc thực hiện và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan Việc cải thiện và hoàn thiện các quy định này là cần thiết để tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong giao dịch.
Thực tiễn tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng tại công ty luật TNHH Hồng Long gặp phải nhiều khó khăn và bất cập, đặc biệt là trong việc áp dụng các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những vấn đề này ảnh hưởng đến hiệu quả và tính minh bạch trong quá trình giải quyết tranh chấp, đòi hỏi cần có sự cải tiến và điều chỉnh trong các quy định pháp luật để phù hợp với thực tiễn.
Thứ ba, những giải pháp kiến nghị nào được đề xuất nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Phương pháp và phạm vi nghiên cứu
Trong đề tài này, tác giả vận dụng một số phương pháp nghiên cứu như sau:
Phương pháp nghiên cứu phân tích, tổng hợp: các phương pháp này được vận dụng xuyên suốt nội dung trong đề tài nghiên cứu này.
Trong chương 2 của khóa luận, tác giả chủ yếu áp dụng phương pháp giải thích để làm rõ các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Phương pháp so sánh luật học, chủ yếu được áp dụng trong chương 2, giúp làm nổi bật những ưu điểm và mâu thuẫn trong quy định pháp luật Bằng cách đối chiếu quy định pháp luật đất đai với pháp luật dân sự, so sánh các quy định hiện hành với những quy định đã qua, cũng như so sánh một số quy định của Việt Nam với pháp luật Cộng Hòa Pháp, phương pháp này cung cấp cái nhìn sâu sắc về sự phát triển và tính hợp lý của hệ thống pháp luật.
Tác giả chủ yếu áp dụng phương pháp chứng minh trong chương 3, thông qua việc tư vấn giải quyết các vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhằm làm rõ những bất cập còn tồn tại.
Tác giả nghiên cứu và phân tích các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự, Luật đất đai, cùng các văn bản hướng dẫn thi hành như nghị định và thông tư Bài viết cũng xem xét thực tiễn tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng tại Công ty Luật TNHH Hồng Long Do giới hạn về thời gian và khả năng nghiên cứu, tác giả chỉ tập trung vào các quy định pháp luật áp dụng cho cá nhân và hộ gia đình trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngoài ra, tác giả cũng so sánh một số quy định pháp luật tương ứng của Cộng Hòa Pháp.
Kết cấu đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục văn bản pháp luật, tài liệu tham khảo thì nội dung khóa luận gồm 03 chương:
Chương 1: Khái quát chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay.
Chương 3 của bài viết tập trung vào thực tiễn tư vấn giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Công ty Luật TNHH Hồng Long Nội dung chương này sẽ phân tích các vấn đề pháp lý thường gặp, quy trình tư vấn và giải quyết tranh chấp, đồng thời đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực này Những kiến nghị này nhằm nâng cao hiệu quả và tính minh bạch trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai, góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất
Khái niệm quyền sử dụng đất bắt đầu được xác định từ khi chế độ sở hữu toàn dân được thiết lập, với Hiến pháp 1980 công nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu quản lý đất đai, nhưng chưa có Luật đất đai quy định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của Nhà nước cũng như người sử dụng đất.
Luật đất đai 1987 đánh dấu bước khởi đầu trong việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất (NSDĐ) Quyền sử dụng đất (QSDĐ) của NSDĐ chủ yếu được hình thành qua hoạt động giao đất, bên cạnh những trường hợp đang sử dụng đất Luật quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của NSDĐ, đồng thời ghi nhận QSDĐ như một hình thức thể hiện quyền sở hữu, với Nhà nước là đại diện.
Xét dưới góc độ quyền sử dụng đất (QSDĐ) như một loại tài sản, QSDĐ là khái niệm pháp lý thể hiện quyền năng khai thác công năng của đất đai Đây là loại tài sản đặc biệt, gắn liền với đất đai và được quy định trong Luật đất đai 1993, cho phép người sử dụng đất thực hiện các giao dịch trong thời hạn sử dụng QSDĐ trở thành quyền tài sản độc lập, với quan điểm cho rằng nó thuộc sở hữu của người sử dụng đất Pháp luật đất đai Việt Nam có nhiều điểm tương đồng với Trung Quốc, nơi QSDĐ được sử dụng như phương tiện điều phối đất đai, theo quy định tại Khoản 4 Điều 10 Hiến pháp CHND Trung Hoa năm 1982 (sửa đổi 1988) về quyền chuyển nhượng QSDĐ.
“bẩm sinh” của Nhà nước và không thể tách rời 1
Có hai điểm cần lưu ý để hiểu đúng định nghĩa Quyền sử dụng đất:
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) không đồng nghĩa với quyền sở hữu đất đai, mà là quyền phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất QSDĐ chỉ được hình thành khi có sự chấp thuận của Nhà nước thông qua việc giao đất hoặc cho thuê đất, và hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước Do đó, QSDĐ không phải là một "quyền tự nhiên", vì các quyền khai thác lợi ích từ đất đều do pháp luật quy định, với các hạn chế về thời hạn, diện tích và mục đích sử dụng.
Thứ hai, nội hàm QSDĐ vượt khỏi khuôn khổ “chật hẹp” của quyền sử dụng thông thường quy định tại Điều 189 BLDS 2015 Không đơn thuần chỉ
Việc khai thác công dụng và hưởng lợi từ quyền sử dụng đất (QSDĐ) không chỉ giúp tăng giá trị tài sản mà còn tạo cơ hội tham gia vào nhiều giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường Ngoài ra, QSDĐ thường được sử dụng làm tài sản bảo đảm để vay vốn tại các tổ chức tín dụng, góp phần nâng cao khả năng tài chính của cá nhân và doanh nghiệp.
Khái niệm quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã được đề cập từ những năm 70 của thế kỷ XX trong các văn bản pháp luật về đất đai, nhưng đến nay, hệ thống pháp luật Việt Nam vẫn chưa có quy định chính thức nào về khái niệm này Theo từ điển luật học của Viện Khoa học Pháp, QSDĐ được hiểu là quyền khai thác công dụng và hưởng lợi từ đất mà nhà nước giao cho thuê hoặc chuyển nhượng Trong khi đó, giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội định nghĩa QSDĐ là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
1 wang chenguang and Zhang Xianchu (1997), introduction to Chinese law, Sweet & Maxwell Asia, Hong Kong, pp.544.
2 Trần Quang Huy và Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội.
3 Viện khoa học pháp lý (2006), Từ điển luật học, NXB Từ điển Bách Khoa và NXB Tư pháp, Hà nội, tr.655. nước” 4
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) được định nghĩa là quyền tài sản của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, phát sinh từ việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc từ các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt QSDĐ phải tuân thủ các nguyên tắc, trình tự thủ tục, điều kiện và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
1.1.2 Khái niệm chuyển nhượng Quyền sử dụng đất
Trên thế giới, có hai mô hình sở hữu đất đai phổ biến Mô hình đầu tiên là các quốc gia như Hoa Kỳ và Nhật Bản, nơi thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai, bao gồm sở hữu tư nhân Mô hình thứ hai là các quốc gia như Việt Nam, Trung Quốc, Cu-Ba và Lào, áp dụng chế độ công hữu về đất đai Trong chế độ tư hữu, việc mua bán đất đai tương ứng với chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong chế độ công hữu.
Theo quy định hiện hành, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là việc người sở hữu QSDĐ chuyển giao quyền của mình cho bên khác thông qua 5 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn bằng QSDĐ Điều này cho thấy, chuyển nhượng QSDĐ là hành động mà Nhà nước cho phép người sử dụng đất tự do "định đoạt" quyền của mình một cách hợp pháp, trong khuôn khổ pháp luật.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hình thức phổ biến nhất trong việc chuyển nhượng đất đai Người sở hữu QSDĐ có thể chuyển nhượng khi không còn nhu cầu sử dụng hoặc cần tiền, thông qua hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Có ba yếu tố chính phân biệt hoạt động này với các hình thức chuyển nhượng khác: (i) sự chuyển giao đồng thời cả đất và QSDĐ; (ii) việc có đền bù được thể hiện rõ ràng.
4 Đại học luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật Đất đai , NXB Công an nhân dân, Hà nội, tr.92.
5 “Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai”, duthaoonline.quochoi.vn/
…/tong_hop_kinh_nghiem_nuoc_ngoai.doc, truy cập ngày 24/9/2020
Theo Khoản 10, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) được thực hiện trên cơ sở giá trị chuyển nhượng, đồng thời tài sản chuyển giao không có tính hoàn lại Người chuyển nhượng sẽ không còn mối liên hệ nào với đất và QSDĐ sau khi giao dịch hoàn tất, từ đó hình thành QSDĐ cho bên nhận chuyển quyền.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quá trình chuyển giao quyền sử dụng đất trong chế độ công hữu, trong đó bên chuyển nhượng giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, nhận lại một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật.
1.2 Khái quát quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) được định nghĩa tại Điều 697 BLDS 2005, nêu rõ rằng đây là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên chuyển nhượng giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, và bên nhận chuyển nhượng sẽ thanh toán cho bên chuyển nhượng Tuy nhiên, BLDS 2015 không quy định riêng về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà chỉ đề cập đến hợp đồng về QSDĐ Cụ thể, theo Điều 500 BLDS 2015, hợp đồng về quyền sử dụng đất là thỏa thuận cho phép người sử dụng đất thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, và góp vốn QSDĐ, đồng thời bên kia có trách nhiệm thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng.
QSDĐ là một hình thức hợp đồng đặc thù liên quan đến quyền sử dụng đất, khác với hợp đồng thông thường bởi vì nó bao quát toàn bộ các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.