BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN VĂN ĐẠI PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Tp Hồ Chí Minh - Năm 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN VĂN ĐẠI PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS DƯƠNG KIM THẾ NGUYÊN Tp Hồ Chí Minh - Năm 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu tơi Những lý luận, nghiên cứu luận văn tơi tự tìm hiểu, phân tích Các số liệu, trích dẫn luận văncó nguồn gốc rõ ràng, bảo đảm độ tin cậy, khách quan xác Các kết chưa công bố nghiên cứu khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN NGUYỄN VĂN ĐẠI MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TÓM TẮT ABSTRACT DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT LỜI NÓI ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu .3 Mục tiêu nghiên cứu .6 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học đề tài .7 Kết cấu luận văn .8 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VÀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 1.1 Tổng quan hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 1.1.3 Vai trò, ý nghĩa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21 1.2 Các quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22 1.2.1 Lịch sử hình thành phát triển pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22 1.2.2 Quy định xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 25 1.2.3 Quy định thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .36 1.2.4 Chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 40 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 43 2.1 Thực trạng thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bình Dương .43 2.1.1 Thực tiễn xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bình Dương 43 2.1.2 Thực tiễn thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bình Dương .46 2.1.3 Thực tiễn thực quy định chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bình Dương 48 2.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50 2.2.1 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .50 2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật việc thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .53 2.2.3 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .54 2.3 Kiến nghị nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 55 2.3.1 Đối với người sử dụng đất 55 2.3.2 Đối với quan quản lý Nhà nước 56 KẾT LUẬN 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu, chữ viết tắt Nghĩa từ viết tắt BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật dân GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐ Hợp đồng LĐĐ Luật đất đai NSDĐ Người sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân TAND Tòa án nhân dân VKSND Viện kiểm sát nhân dân VPQLĐĐ Văn phòng quản lý đất đai TÓM TẮT LUẬN VĂN Tiêu đề: Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - thực tiễn thi hành tỉnh Bình Dương Tóm tắt: tỉnh Bình Dương địa phương có công nghiệp đầu nước, trở thành nơi tập trung lao động dân nhập cư từ nhiều địa phương khác đến Từ tạo nên nhu cầu đất cực lớn tạo điều kiện cho thị trường bất động sản ngày sôi động Nghiên cứu “Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - thực tiễn thi hành tỉnh Bình Dương” giúp hiểu rõ thực tiễn thi hành pháp luật hợp đòng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương định, cụ thể Bên cạnh thành tựu, kết đạt áp dụng pháp luật đất tỉnh Bình Dương cịn hạn chế Từ quy định pháp luật, trình áp dụng pháp luật đất đai vào thực tiễn tỉnh Bình Dương chưa đông bộ, doanh nghiệp cá nhân lợi dụng sơ hở quy định pháp luật đất đai để trục lợi Còn nhiều bất cập, vướng mắc văn quy phạm pháp luật đất đai cần sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với trình phát triển kinh tế thị trường Trên sở nghiên cứu, phân tích tác giả nêu khó khăn, vướng mắc, đồng thời đưa kiến nghị giải pháp cụ thể để khắc phục bất cập Kết nghiên cứu đề tài nguồn tài liệu tham khảo cho người làm công tác, quan quản lý đất đai, học sinh, sinh viên chuyên ngành đất đai Từ khóa: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ABSTRACT Title: Law on contract of transfer of residential land use right - practice in Binh Duong province Summary: Binh Duong province is the leading industry in the country, becoming a place to gather workers as well as immigrants from many other localities This creates a huge demand for residential land and facilitates an increasingly active real estate market Research "Law on transfer of residential land use right - practical implementation in Binh Duong province" helps to understand the practical implementation of the law on land use right transfer contracts in one locality specified, specifically Besides the achievements and results achieved when applying the law on residential land in Binh Duong province, there are still limitations From the provisions of the law, the process of applying land laws to reality in Binh Duong province is not comprehensive, businesses and individuals take advantage of loopholes in the provisions of the land law to make personal profits There are still many inadequacies and problems in the legal documents on land that need to be amended and supplemented to suit the development process of the market economy On the basis of research, the author's analysis highlighted difficulties and problems and proposed specific solutions and solutions to overcome these shortcomings The research results of this project will be a reference for working people, land management agencies, pupils and students of land specialties Keywords: Transfer of residential land use rights LỜI NÓI ĐẦU Lý chọn đề tài Theo quy định pháp luật hành đất đai phạm vi lãnh thổ Nước Cơng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam tài sản thuộc sở hữu tồn dân, có giá trị cốt lõi đời sống xã hội Nhà nước thống quản lý Là thành tố định đến phát triển tăng trưởng kinh tế xã hội quốc gia; đại địa bàn phân bố dân cư sinh sống; mống cho việc xây dựng sở để phát triển kinh tế, xã hội, an ninh - quốc phòng Trong giai đoạn phát triển xã hội, đất đai móng định để quốc gia phát triển Nghị Trung ương(TW) số 48 - NQ/TW Bộ Chính trị ngày 24/05/2005 q trình thực chiến lược xây dựng hồn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010 định hướng đến năm 2020, Nghị TW số 49-NQ/TW Bộ Chính trị ngày 02 tháng 06 năm 2005 thực chiến lược cải cách tư Pháp đến năm 2020 Đất đai có đặc tính cố định vị trí, khơng phải đối tượng giao dịch dân sự, QSDĐ lại chuyển quyền qua lại Chuyển giao giao dịch dân Qua thời kỳ, giai đoạn QSDĐ mở rộng, thu hẹp thu hồi theo pháp luật thời kỳ Từ tạo nên mâu thuẫn tính bền vững khơng giao dịch đất đai dịch chuyển QSDĐ Bên cạnh việc xác định đảm bảo quyền lợi hợp pháp chủ thể HĐ chuyển nhượng QSDĐ gặp khơng khó khăn quy định pháp luật cứ, hình thức xác lập QSDĐ quyền, nghĩa vụ NSDĐ Cùng với việc phân định mối quan hệ đất QSDĐ với quyền chuyển nhượng NSDĐ Cùng với phát triển kinh tế nhiều thành phần xã hội, theo xu hướng Cơng nghiệp hóa đại hóa ngày có nhiều tín hiệu tích cực rõ rệt, QSDĐ trở thành loại hàng hóa đặc biệt phát triển kinh tế tăng cường hội nhập quốc tế phương ngày sâu rộng, hoạt động giao dịch chuyển QSDĐ lĩnh vực đất đai diễn ngày sôi phong phú cụ thể là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, tặng cho, góp vốn, hùn hạp, thừa kế QSDĐ Chính mà QSDĐ ngày quan tâm nhiều kinh tế thị trường với nhiều mối quan hệ qua lại, NSDĐ có quyền đem QSDĐ để trao đổi với người có nhu cầu sử dụng khoản giá trị quy đổi thành tiền hay vật chất có giá trị khác mang cho Việc theo quy định pháp luật gọi “chuyển nhượng QSDĐ ” Nhà nước giao cho NSDĐ đất đó, họ khơng có nhu cầu sử dụng có nhu cầu khác họ có quyền chuyển giao nhận chuyển giao QSDĐ theo luật định Bình Dương tỉnh thuộc miền Đông Nam Bộ, thuộc vùng trọng điểm kinh tế phía nam Phía Đơng giáp tỉnh Đồng Nai, phía Bắc giáp tỉnh Bình Phước, phía Tây giáp tỉnh Tây Ninh phần Thành phố Hồ Chí Minh, phía Nam giáp Thành phố Hồ Chí Minh phía tỉnh Đồng Nai Theo Nghị số 136/NQ-CP ngày 29/12/2013 tổng diện tích tự nhiên Bình Dương là: 2.694,43 km2 (chiếm khoảng 0.83% diện tích nước, khoảng 12% diện tích miền Đơng Nam Bộ); với dân số: 2.071.000 người (Tổng cục thống kê - năm 2019); Mật độ dân số 768,5 người/km2 Cơ cấu sử dụng đất, tỉnh Bình Dương có 03 thành phố là: Thủ Dầu Một, Thuận An, Dĩ An; có 02 thị xã là: Bến Cát Tân Uyên; có huyện là: Dầu Tiếng, Phú Giáo, Bắc Tân Uyên Bầu Bàng Với 91 đơn vị hành cấp xã, gồm 45 phường, 04 thị trấn 42 xã Phân bổ diện tích loại đất kế hoạch 05 năm kỳ cuối (2016-2020), năm 2016 Bình Dương có 207.435 đất nông nghiệp 62.029 đất phi nông nghiệp; năm 2017 có 204.203ha đất nơng nghiệp 65.262ha đất phi nơng nghiệp; năm 2018 có 195.719ha đất nơng nghiệp 73.745ha đất phi nơng nghiệp; năm 2019 có 194.662ha đất nông nghiệp 74.802ha đất phi nông nghiệp; năm 2020 có 190.535 đất nơng nghiệp 78.929ha đất phi nơng nghiệp1 Qua năm có nhiều biến động đất đai, việc chuyển nhượng QSDĐ chiếm tỷ lệ cao so với loại biến động đất đai khác, với quy định Xem Nghị số 136/NQ-CP ngày 29/12/2013 55 Thí dụ, hành vi đơn phương chấm dứt HĐ46(việc đơn phương thừa nhận có HĐ thực tế) Do vậy, q trình xây dựng kỹ thuật lập pháp không nên đưa hủy bỏ HĐ vào thuộc trường hợp chấm dứt HĐ Bởi chấm dứt HĐ hiểu HĐ sau thực xong chấm dứt Về HĐ không pháp luật thừa nhận (là bị hủy bỏ), khơng thể quy cho chấm dứt HĐ Quy định làm nhiều người lầm tưởng, nhầm lẫn “hủy bỏ HĐ” nghĩa với “đơn phương chấm dứt HĐ” cho dù tính chất, chất, hậu pháp lý hai chế định hồn tồn khơng giống nhau47 2.3 Kiến nghị nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.3.1 Đối với người sử dụng đất - Tăng cường tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật liên quan đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ thủ tục hành lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ ở, để người dân có nhận thức đắn đầy đủ quy định pháp luật lĩnh vực đất đai nhằm hạn chế việc chuyển nhượng QSDĐ không quy định pháp luật, HĐ chuyển nhượng không tuân thủ nội dung hình thức theo quy định BLDS, Luật Đất đai, đảm bảo nguyên tắc “sống, làm việc theo Hiến pháp pháp luật” - Phát hành công bố rộng rãi trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ từ giao kết HĐ đến thực xong quyền nghĩa vụ theo HĐ Công bố trình tự, thủ tục giải tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp HĐ chuyển nhượng QSDĐ nói riêng trang thơng tin điện tử Bình Dương niêm yết trụ sở UBND xã, phường Giúp cho chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng hiểu rõ nắm bắt thơng tin liên quan đến hoạt động nhằm tuân thủ pháp luật bảo vệ quyền lợi bên Đồng thời giúp 46 Khoản Điều 422 Bộ luật Dân năm 2015 Nguyễn Thùy Trang năm 2013, Tạp chí Ngân hàng số 20/2013, Hợp đồng vô hiệu hủy bỏ hợp đồng, trang 50 - 55 47 56 chủ thể chủ động dễ dàng hoàn thành thủ tục chuyển nhượng thủ tục khởi kiện xảy tranh chấp Điều có ý nghĩa thiết thực bên quan hành quan giải tranh chấp - Tuyên truyền pháp luật cho người dân hiểu hậu việc khơng tn thủ hình thức HĐ, cố tình ghi giá đất HĐ thấp nhằm tránh nghĩa vụ nộp thuế, vay tiền hình thức“tín dụng đen” hình thức HĐ chuyển nhượng QSDĐ ảnh hưởng nhiều đến quyền lợi chủ thể Các hình thức tuyên truyền phải mang tính chất tập trung, cần có liên kết quan Nhà nước có thẩm quyền địa bàn tỉnh, quyền địa phương, quan, doanh nghiệp Công tác tuyên truyền phải đa dạng, phong phú hình thức phải phù hợp với đối tượng công chức, người lao động, người dân Mỗi đối tượng cần sử dụng biện pháp tuyên truyền phù hợp với trình độ điều kiện cơng việc cụ thể nhằm phát huy tối đa tác dụng hoạt động tuyên truyền 2.3.2 Đối với quan quản lý Nhà nước 2.3.2.1 Đối với quan quản lý Nhà nước đất đai Tiếp tục đẩy mạnh thực cải cách hành chính, nâng cao trách nhiệm quan quản lý Nhà nước đất đai Một là, tiếp tục đơn giản thủ tục đăng ký hồ sơ chuyển QSDĐ Trong đó, đăng ký QSDĐ gồm đăng ký ban đầu đăng ký biến động, đăng ký chuyển nhượng QSDĐ đăng ký có biến động để Nhà nước theo dõi cập nhật biến động đất Đây cơng việc bắt buộc, điều kiện tiên để quản lý nhà nước chuyển nhượng QSDĐ ở, bảo đảm an toàn cho tổ chức, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ Các thủ tục phải thực theo hướng vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ biến động đất đai mặt khác vừa bảo đảm thuận tiện cho bên chuyển nhượng nhận chuyển nhượng QSDĐ Cần phải đơn giản tối đa thủ tục đăng ký để giao dịch đất đai thực dễ dàng, thuận lợi, theo hướng khuyến khích NSDĐ thực đơn giản, dễ dàng 57 Mục đích việc đăng ký chuyển nhượng QSDĐ công khai quyền chủ thể đảm bảo an toàn pháp lý Do vậy, Nhà nước phải tôn trọng tạo điều kiện để NSDĐ thực quyền tự định đoạt việc chuyển nhượng QSDĐ ở, hạn chế thấp can thiệp hành khơng cần thiết việc chuyển nhượng QSDĐ Tạo điều kiện cho quan hệ đất đai vận động theo quy luật khách quan kinh tế thị trường QSDĐ quyền tài sản, NSDĐ thực quyền tài sản theo quy định Bộ luật dân Pháp luật đất đai quy định việc chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký chuyển QSDĐ Trong thực tế việc chuyển nhượng QSDĐ thực thực nhanh chóng, dễ dàng hay khơng lại tùy thuộc lớn vào công tác làm thủ tục, mà nhiều không phụ thuộc vào ý muốn người chuyển nhượng Như trái với chất giao dịch dân tôn trọng tự do, thống ý bên, giao dịch đất đai có yêu cầu đăng ký giao dịch đất đai phức tạp tài sản khác Về có hai giai đoạn: giai đoạn bên bán bên mua tự thỏa thuận giao kết HĐ giai đoạn quan nhà nước tiến hành thủ tục đăng ký cấp GCN QSDĐ Nhà nước bên chuyển - nhận quyền cần phải nắm thông tin tình trạng pháp lý đất tài sản đất Nhưng vấn đề phiền hà, sách nhiễu phức tạp Việt Nam, rào cản chuyển nhượng QSDĐ pháp luật Ở giai đoạn hai tốn nhiều thời gian tạo thêm nhiều khó khăn phiền hà cho người chuyển nhượng Thủ tục hành thực theo chế "một cửa" song nhiều địa phương cung cách làm việc cũ quan liêu, cửa quyền nhũng nhiễu, đặc biệt đô thị (nhu cầu chuyển nhượng lớn) Do quản lý nhà nước đất đai dấu ấn chế kinh tế tập trung chưa theo kịp với phát triển yêu cầu kinh tế thị trường Cái gốc cung cách làm việc quan liêu chưa có biện pháp hữu hiệu để "cải cách" Việc triển khai thực mơ hình cửa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phát huy 58 hiệu nhiều điều cần phải bàn tới nhân viên văn phịng đăng ký cơng chức nhà nước, hưởng lương ngân sách Vậy liệu có bảo đảm cho việc hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tổ chức, cá nhân không bị đùn đẩy đợi chờ, trả lại chưa đạt yêu cầu? Do vậy, cần kết hợp nhiều biện pháp khắc phục tình trạng xây dựng hịm thư góp ý, thiết lập đường dây nóng, phương tiện truyền thơng quan hành Nhà nước; có sách tiền lương phù hợp với vị trí, xử lý thật nghiêm khắc hành vi vi phạm pháp luật cán công chức nhà nước vi phạm pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Hai là, hoàn thiện hệ thống hồ sơ số, tài liệu địa Đây hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thức, ranh giới cho đất, mảnh đất cụ thể Công việc phụ thuộc vào trách nhiệm quan quản lý Nhà nước đất đai phải khẩn trương đầu tư thời gian, tài nhân lực thực nhanh chóng hiệu Tài liệu địa sở để cấp GCN QSDĐ ở, để xác định QSDĐ tổ chức, cá nhân, cho phép NSDĐ chuyển nhượng QSDĐ Khác với tài sản khác, việc chuyển nhượng QSDĐ việc quản lý nhà nước đất đai tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống tài liệu địa Vì vậy, địi hỏi hệ thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch sở để Nhà nước kiểm soát việc chuyển nhượng QSDĐ ở, sở pháp lý để bên thực quyền chuyển QSDĐ Do đó, hồ sơ địa phải quan đơn vị có thẩm quyền xác lập, lưu giữ cung cấp cho chủ sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ Nếu hệ thống hồ sơ xác lập khơng xác việc chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật Nhà nước không quản lý sử dụng đất 2.3.2.2 Đối với hệ thống Tịa án nhân dân cấp * Hồn thiện tổ chức hệ thống Tòa án nhân dân và nâng cao trình độ lực, đạo đức nghề nghiệp Thẩm phán 59 - Hàng năm số lượng vụ án tranh chấp dân nói chung tranh chấp HĐ chuyển nhượng QSDĐ nói riêng đơn vị Tòa án chiếm số lượng lớn ngày phức tạp Số lượng biên chế Thẩm phán tăng thêm so với năm trước đây, để giải khối lượng công việc lớn địi hỏi phải xác, cần thực nhiều biện pháp thu thập chứng để giải vụ án nên Thẩm phán phải cố gắng đảm bảo thời hạn giải giải vụ án pháp luật Do đó, cần tăng thêm số lượng thẩm phán có trình độ hiểu biết đất đai giải tranh chấp đất đai - Nâng cao trình độ Thẩm phán làm công tác giải tranh chấp Tòa án Việc bồi dưỡng lực, kỹ kinh nghiệm trình độ Thẩm phán vấn đề điều hoàn toàn cần thiết Thẩm phán cần nắm vững am hiểu quy định pháp luật giải tranh chấp sở quan trọng tham gia giải vụ án tranh chấp QSDĐ thực tiễn đạt hiệu cao - Cần tăng cường công tác hịa giải Tịa án, khuyến khích Thẩm phán tích cực kiên trì hịa giải giúp bên đương thỏa thuận với việc giải vụ án Điều có ý nghĩa vơ quan trọng vừa giúp đương tiết kiệm thời gian, chi phí vừa giữ tình cảm, lại tăng hiệu quả, hiệu lực thi hành vụ việc Đồng thời giúp Tòa án giảm tải việc thu thập, tài liệu chứng có liên quan, góp phần ổn định tình hình trị địa phương, giảm tình trạng khiếu nại, khiếu kiện kéo dài vụ án phải xét xử qua nhiều cấp đương chưa đồng ý với định Bản án Cần có sách khen thưởng Thẩm phán giải vụ án hòa giải thành nhằm tạo động lực cho Thẩm phán có thêm nhiệt huyết phát huy lực kinh nghiệm - Cần nâng cao phẩm chất trị, phẩm chất đạo đức lĩnh nghề nghiệp cho đội ngũ Thẩm phán Để giải tốt tranh chấp HĐ chuyển nhượng QSDĐ thời gian tới, đòi hỏi đội ngủ Thẩm phán phải có ý thức trị, đạo đức nghề nghiệp cao nhằm giải vụ án thấu tình đạt lý Khi xét xử cần phải “Cần kiệm, liêm chính, chí cơng vơ tư” để có tâm sáng, 60 lĩnh trị vững vàng, đánh giá chứng vụ án cách khách quan, tồn diện xác, khơng bị lơi kéo lợi ích khác tác động làm ảnh hưởng đến kết giải vụ án, ảnh hưởng đến lịng tin tơn trọng nhân dân quan xét xử - Tòa án nhân dân tối cao cần chủ trì mở lớp tập huấn kỹ giải loại án có tích chất phức tạp, kỷ thu thập chứng cứ, xét hỏi phiên tòa Hàng năm cần tổ chức hội nghị trực tuyến rút kinh nghiệm vụ án có vi phạm bị sửa, hủy để đơn vị Tòa án cấp rút kinh nghiệm tạo điều kiện cho Thẩm phán trao đổi vụ án cịn nhiều quan điểm khơng thống pháp luật quy định không rõ ràng nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc mà Tịa án gặp phải - Cần có kế hoạch hỗ trợ tài cho đơn trị Tịa án q trình giải vụ án, chi phí tố tụng thu thập chứng để giải vụ án, chẳng hạn chi phí trưng cầu định giá tài sản nhằm giúp thẩm phán chủ động tiến hành hoạt động liên quan đến việc giải vụ án * Tăng cường công tác phối hợp hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để giải kịp thời có đầy đủ tài liệu, chứng hoạt động xét xử vụ án tranh chấp QSDĐ đòi hỏi quan tư pháp quan hành địa phương cần tăng cường phối hợp hỗ trợ cho hoạt động cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến việc giải tranh chấp - Các quan tỉnh cần có phối hợp với q trình giải tranh chấp HĐ chuyển nhượng QSDĐ cách có hiệu nhằm đảm bảo việc giải tranh chấp có cứ, tránh tình trạng khiếu kiện kéo dài, khiếu kiện vượt cấp Cần sớm xây dựng ban hành quy chế phối hợp quan tư pháp quan hành nhằm hỗ trợ cung cấp thông tin cho việc giải tranh chấp đạt kết tốt - Cần có phối hợp việc giải thích án, thi hành án Tòa án, quan Thi hành án, Công an địa phương, Tư pháp địa phương để đảm bảo việc 61 cưỡng chế thi hành định án có hiệu lực pháp luật, tránh tình trạng kéo dài thời hạn thi hành án, Bản án tuyên không cụ thể nên việc thi hành án khó khăn, việc cưỡng chế thi hành án không thực làm ảnh hưởng đến quyền lợi đương - Các quan nhà nước, tổ chức đồn thể cần có phối hợp công tác tuyên truyền pháp luật đến tầng lớp nhân dân, việc tuyên truyền pháp luật cần thực thường xuyên, đồng nhiều hình thức khác lồng ghép vào họp, sinh hoạt địa phương, tổ chức thi tìm hiểu pháp luật đất đai để tăng thêm hiểu biết nâng cao ý thức tôn trọng nhận thức pháp luật tầng lớp nhân dân để người dân không bị lúng túng, bị động tham gia vào quan hệ pháp luật chuyển nhượng QSDĐ * Tăng cường chế giám sát, kiểm sát hoạt động giải tranh chấp Tòa án - Viện kiểm sát nhân dân với chức quan thực hành quyền công tố kiểm sát hoạt động tư pháp theo quy định Luật tổ chức Viện kiểm sát nhân dân Dó đó, để thực tốt chức kiểm sát đảm bảo định, án Tòa án tuân thủ quy định pháp luật, đơn vị Viện kiểm sát nhân dân cần kiểm sát chặt chẽ hoạt động tố tụng Tòa án để thực quyền yêu cầu, kiến nghị, kháng nghị để yêu cầu Tòa án khắc phục vi phạm, đảm bảo án tuyên có pháp luật phải thi hành - Tòa án nhân dân cấp cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát hoạt động nghiệp vụ đơn vị Tòa án cấp để kịp thời phát khắc phục vi phạm xảy hoạt động áp dụng pháp luật có biện pháp xử lý trường hợp có vi phạm việc áp dụng pháp luật trường hợp có biểu tham ơ, tư lợi cá nhân làm ảnh hưởng đến uy tín ngành Tòa án, gây lòng tin nhân dân quan xét xử - Các quan giám sát địa phương như: Đoàn đại biểu quốc hội, Hội đồng nhân dân cần tăng cường kiểm tra, giám sát hoạt động xét xử Tòa án thông qua án, định nhằm nâng cao chất lượng hoạt động tư pháp 62 chất lượng hoạt động áp dụng pháp luật việc giải tranh chấp HĐ chuyển nhượng QSDĐ Hạn chế tình trạng áp dụng sai pháp luật, không bảo vệ quyền lợi đương Để công tác thi hành quy định pháp luật thực quy định HĐ chuyển nhượng QSDĐ đạt kết tốt, nghiêm chỉnh tuân thủ pháp luật, sở lý luận thực tiễn, tác giả xây dựng số giải pháp Giải pháp hoàn thiện pháp luật quy định HĐ chuyển nhượng QSDĐ , tăng cường lãnh đạo phát huy lực chủ thể trình thi hành pháp luật Một số giải pháp quan trọng khác tăng cường cơng tác hướng dẫn, giải thích pháp luật, tăng cường công tác kiểm tra, giám sát trình thi hành, tăng cường phối hợp hoạt động quan có trách nhiệm áp dụng pháp luật tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến cho chủ thể pháp luật giải tranh chấp HĐ chuyển nhượng QSDĐ Hi vọng giải pháp góp phần khắc phục hạn chế công tác thực tốt quy định HĐ chuyển nhượng QSDĐ nước ta nói chung tương lai 63 KẾT LUẬN Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có vị trí, vai trị vơ quan trọng phát triển kinh tế - xã hội QSDĐ quyền tài sản đặc biệt, nhu cầu sử dụng đất tăng cao giá trị QSDĐ tăng ngược lại Chuyển nhượng đất hình thức giao dịch hình thành từ sớm Cùng với phát triển kinh tế xã hội, hình thức giao dịch có nhiều thay đổi Hiện nay, chuyển nhượng đất trở thành hình thức giao dịch sơi động phổ biến giao lưu dân thương mại hầu hết quốc gia giới Ở Việt Nam, đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân có QSDĐ Việc xây dựng nên QSDĐ Việt Nam tạo nên nét đặc thù giao dịch QSDĐ Nhà nước xây dựng khung khổ pháp lý cho đời vận hành thị trường chuyển nhượng QSDĐ theo xu hướng công khai, minh bạch Tuy nhiên, thực tiễn thi hành cho thấy, quy định chuyển nhượng QSDĐ tồn mâu thuẫn, bất cập Với đặc trưng thị trường BĐS Việt Nam nay, muốn thúc đẩy phát triển hoạt động chuyển nhượng QSDĐ cần phải hoàn thiện khung pháp lý chuyển nhượng QSDĐ theo hướng công minh bạch Hiện nay, tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp HĐ chuyển nhượng QSDĐ nói riêng diễn hầu hết địa phương nước khơng riêng Bình Dương Mặc dù tính chất, mức độ phạm vi tranh chấp khác nhìn chung tranh chấp HĐ chuyển nhượng QSDĐ không giải kịp thời, thấu tình đạt lý ảnh hưởng xấu đến trật tự, an tồn xã hội, làm cho tình cảm bên sứt mẽ, ảnh hưởng đến quyền lợi Nhà nước bên không thực quyền nghĩa vụ Do đó, để ổn định tình hình trị, giữ gìn tình cảm bên, tạo lòng tin nhân dân quan giải tranh chấp nâng cao nhận thức nhân dân pháp luật, nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật nhân dân Thì việc nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn giải tranh chấp HĐ chuyển nhượng QSDĐ điều cần thiết, nhằm ngày hoàn thiện quy định pháp luật chất lượng 64 giải tranh chấp TAND cấp đáp ứng nhu cầu thực tiễn, góp phần ổn định trật tự, an tồn, xã hội giữ gìn đồn kết quần chúng nhân dân, tạo lòng tin nhân dân vào Nhà nước, đảm bảo hài hòa lợi ích cộng đồng xã hội lợi ích Nhà nước Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ , tác giả khơng có tham vọng trình bày đầy đủ tất vấn đề liên quan đến HĐ chuyển nhượng QSDĐ mà tập trung giải vấn đề bật Mục đích cuối nhằm góp phần tạo môi trường pháp lý thuận lợi, bảo đảm lợi ích thiết thực chủ thể trình giao kết thực HĐ chuyển nhượng QSDĐ nước ta giai đoạn DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân năm 1995 Bộ luật Dân năm 2005 Bộ luật Dân năm 2015 Bộ luật Tố tụng dân năm 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011) Bộ luật Tố tụng dân năm 2015 Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001) Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung 2009) Luật Đất đai năm 2013 Luật Đầu tư năm 2014 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 11 Luật Nhà năm 2014 12 Luật Thi hành án dân năm 2010 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) 13 Luật Thương mại năm 2005 14 Luật Xây dựng năm 2014 15 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/ 10/ 2004 thi hành Luật Đất đai năm 2003 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai năm 2013 17 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/ 7/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Thi hành án dân 18 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 19 Văn phòng Trung ương Đảng (2016), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII 20 Phạm Hữu Nghị (2005) “Vai trò Nhà nước việc thực quyền sở hữu toàn dân đất đai”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, Hà Nội 21 Nguyễn Hồng Anh (2006), Một số vấn đề pháp lý chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, Tạp chí nghiên cứu lập pháp điện tử - 16/01/2006 22 Nguyễn Viết Tuấn (2006), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân Việt Nam, Đại học Luật, Hà Nội 23 Nguyễn Mạnh Bách (1974), Dân luật Việt Nam,nxb Trường Thọ, Sài Gòn 24 Đỗ Văn Đại (2006), Thực hợp đồng bị tun bố vơ hiệu, Tạp chí Khoa học pháp lý số 5/2006 25 Bộ Tư Pháp, Những nội dung BLDS nước CHXHCNVN, Dữ liệu nghiên cứu 26 Chính phủ (2014), Tờ trình số 287/TTr-CP ngày 15/8/2014 tờ trình số 287/TTr-CPngày 15/8/20 27 Huỳnh Văn Chương (2010), Bàn khái niệm quản lý đất đai, http://tndmt.huaf.edu.vn/index.php/vi/news/NCKH-HOP-TAC-QUOCTE/Ban-luan-ve-khai-niem-Dat-va-Quan-ly-dat-dai-117/ 28 Phan Huy Chú, dịch triều hiến chương lợi ích, phần Dư đại chí, nxb khoa học xã hội Hà Nội 29 Nguyễn Văn Cường, Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch quyền sử dụng đất vôhiệu – Pháp luật dân thực tiễn xét xử, NXB Thông tin truyền thông 30 Ngô Huy Cương (2009), Những bất cập khái niệm tài sản, phân loại tài sản củaB DS 2005 định hướng cải cách, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 9/2009 31 Đỗ Văn Đại (2010),Luật hợp đồng Việt Nam: án bình luận án, NXB Chính trị quốc gia 32 Đỗ Văn Đại (2010), Các biện pháp xử lý việc không thực hợp đồng trongpháp luật Việt Nam”, NXB Chính trị quốc gia 33 Đỗ Văn Đại (2010), Luật hợp đồng Việt Nam: án bình luận án, NXB Chính trị quốc gia 34 Đỗ Văn Đại (2013), Hình thức bắt buộc hợp đồng pháp luật dân ViệtNam, Tạp chí Luật học số 2/ 2013 35 Đỗ Văn Đại (2015), Điều chỉnh hợp đồng hoàn cảnh thay đổi, tham luận Hội thảo chế định hợp đồng Dự thảo BLDS (sđ), ngày 18/3/2015 36 Nguyễn Hoài Nam (2013), Hợp đồng CNQSDĐ - Những vấn đề lý luận thực tiễn, Đại học Luật, Hà Nội 37 Đại Việt sử ký toàn thư (tập 1,2, 3) 38 Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thơng dụng luật dân Việt Nam, nxb Trẻ - Tp HCM 39 Nguyễn Ngọc Điện (2015), Đăng ký bất đông sản Việt Nam, vấn đề lý luận thực tiễn, Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 6/2012 40 Phạm Hoàng Giang (2007), Ảnh hưởng điều kiện hình thức hợp đồng đến hiệu lực hợp đồng, Tạp chí Nhà nước Pháp luật Viện nhà nước số 03/2007 41 Nguyễn Ngọc Khánh (2003), Giao kết hợp đồng, Một số vấn đề lý luận thực tiễn “Một số vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật hợp đồng Việt Nam” Nguyễn Như Phát Lê Thu Thủy - Chủ biên) nxb CAND, Hà Nội 42 Nguyễn Minh Hằng (2012), Pháp luật đất đai hoạt động nghề luật sư, nxb Thông tin truyền thông 43 Lê Hồng Hạnh (2015), Khái niệm quyền tài sản thay cho vật quyền dự thảo BLDS sửa đổi, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 4/2015 44 Lê Minh Hùng (2010), Luận án tiến sĩ “Hiệu lực Hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam” Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 45 Phạm Thị Thanh Vân (2015), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Đại học Luật, Hà Nội 46 Tưởng Duy Lượng (2009), Pháp luật dân thực tiễn xét xử, nxb Chính Trị Quốc Gia 47 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Luận án tiến sĩ Luật học “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Đại học Luật Hà Nội 48 Đại học Luật Hà Nội 2013, Giáo trình luật Dân sự, nxb CAND 49 Đại học Luật Hà Nội 2013, Giáo trình luật Đất đai, nxb CAND 50 Hoàng Phê (chủ biên) (1996), Từ điển Tiếng Việt, nxb Đà Nẵng 51 Hà Văn Tiến (2010), luận văn thạc sĩ luật học “ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân Việt Nam ”, Đại học Luật Hà Nội 52 Tịa án nhân dân tỉnh Bình Dương (2016), (2017), (2018), (2019), Báo cáo tổng kết ngành Tòa án hai cấp Bình Dương 53 Nguyễn Thùy Trang (2013), Hợp đồng vô hiệu hủy bỏ hợp đồng, Tạp chí Ngân hàng số 20/2013 54 Nguyễn Thùy Trang (2016), Hoàn thiện số khái niệm liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, Tạp chí Dân chủ pháp luật điện tử ngày 31/03/2016 55 Nguyễn Thùy Trang (2016), Hợp đồng quyền sử dụng đất Bộ luật dân 2015, Tạp chí luật học số 7/2016 56 Nguyễn Thùy Trang (2017), Luận án tiến sĩ Luật học “Hợp đồng CNQSDĐ theo pháp luật hành Việt Nam”, Đại học Luật Hà Nội 57 Nghị định 43/2014/NĐ - CP Hướng dẫn Luật đất đai 58 Nghị định 01/2017/NĐ-CP Sửa đổi bổ sung Nghị định hướng dẫn luật đất đai 59 Nghị định 140/2016/NĐ-CP Về lệ phí trước bạ 60 Nghị định 76/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành số Điều Luật Kinh doanh Bất động sản ... QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 1.1 Tổng quan hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .. nghĩa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21 1.2 Các quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22 1.2.1 Lịch sử hình thành phát triển pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền. .. Thực trạng thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bình Dương .43 2.1.1 Thực tiễn xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bình Dương