GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU
Đặt vấn đề nghiên cứu
Ở các quốc gia phát triển tài chính cao, dịch vụ tài chính vượt trội hơn so với các nước kém phát triển (King & Levine, 1993; Bencivenga & các cộng sự, 1995; Esso, 2010) Tại đây, nguồn vốn dễ dàng tiếp cận từ thị trường chứng khoán và ngân hàng, bao gồm cả thế chấp bất động sản Ngược lại, ở những quốc gia có mức độ phát triển tài chính thấp, việc tiếp cận vốn chủ yếu thông qua thế chấp bất động sản, dẫn đến việc giảm thiểu sự không hoàn hảo của thị trường tài chính (Lim, 2018) Do đó, bất động sản đóng vai trò quan trọng trong phát triển tài chính, đặc biệt là ở những nước có nền tài chính còn hạn chế.
Sự phân tán thu nhập toàn cầu có thể được lý giải qua sự khác biệt về mức độ phát triển tài chính giữa các quốc gia, như đã được nghiên cứu bởi Buera và các cộng sự (2011) cũng như Buera và Shin.
Khi ngân hàng và thị trường chứng khoán hoạt động hiệu quả, cả hộ gia đình và doanh nghiệp có điều kiện thuận lợi để gia tăng của cải, từ đó kích thích tiêu dùng và đầu tư Bất động sản không chỉ được coi là hàng hóa tiêu dùng mà còn là một hình thức đầu tư Do đó, sự phát triển tài chính có thể dẫn đến việc gia tăng giá bất động sản, thậm chí tạo ra hiện tượng bong bóng trên thị trường bất động sản.
Tác động của phát triển tài chính đến thị trường bất động sản (TTBĐS) có thể được giải thích qua hiệu ứng của cải Lý thuyết này cho thấy sự gia tăng tài sản tài chính có thể dẫn đến sự gia tăng trong nhu cầu và giá trị bất động sản.
Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản (TTBĐS) Việt Nam đã được nghiên cứu từ những năm 1963 bởi Ando và Modigliani, và sau đó được mở rộng bởi Yoshikawa và Ohtaka cũng như Skinner Các nghiên cứu thực nghiệm gần đây, như của Gimeno và Martínez-Carrascal (2010), Che và các cộng sự (2011), Bahmani-Oskooee và Ghodsi (2018), và Lim (2018), đã chỉ ra rằng phát triển tài chính có thể thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS Tuy nhiên, nếu vốn đầu tư vào TTBĐS gia tăng một cách không kiểm soát, điều này có thể dẫn đến bong bóng bất động sản, gây ra nguy cơ khủng hoảng và suy giảm mạnh trong tương lai Do đó, phát triển tài chính có ảnh hưởng đáng kể đến TTBĐS.
Tác động của thị trường bất động sản (TTBĐS) đến phát triển tài chính chủ yếu được giải thích qua hiệu ứng tín dụng Khi TTBĐS phát triển, người sở hữu bất động sản dễ dàng tiếp cận vốn vay nhờ vào giá trị tài sản gia tăng, dẫn đến việc ngân hàng cung cấp nhiều tín dụng hơn Doanh nghiệp sở hữu bất động sản cũng cải thiện khả năng tiếp cận vốn để mở rộng đầu tư, làm thay đổi giá cổ phiếu trên thị trường chứng khoán (TTCK) Nhà đầu tư cũng có cơ hội nâng cao khả năng tiếp cận vốn, tăng thu nhập và mở rộng đầu tư vào TTCK, thúc đẩy sự phát triển của thị trường này Tuy nhiên, khủng hoảng trên TTBĐS có thể gây ra tác động tiêu cực đến phát triển tài chính, như cuộc khủng hoảng tài chính tại Hoa Kỳ năm 2007 đã chứng minh Như vậy, TTBĐS có ảnh hưởng đáng kể đến phát triển tài chính thông qua hiệu ứng tín dụng, đã được nhiều nghiên cứu trước đây như của Ghosh (1997) và Liow (1999), cũng như các nghiên cứu gần đây của Anundsen và Jansen (2013), Bahmani-Oskooee và Ghodsi (2018) xác nhận.
Phát triển tài chính và thị trường tài chính bất động sản (TTBĐS) có mối quan hệ tương tác hai chiều, với hiệu ứng của cải và hiệu ứng tín dụng kết hợp tạo ra chu kỳ tín dụng Kể từ khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2007, mối liên hệ giữa phát triển tài chính và TTBĐS đã thu hút sự chú ý của các nhà nghiên cứu và nhà hoạch định chính sách.
Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam
Mặc dù có nhiều nghiên cứu chỉ ra mối quan hệ giữa phát triển tài chính và các yếu tố kinh tế khác (Zhang & các cộng sự, 2015; Zhang & các cộng sự, 2016), nhưng vẫn tồn tại nhiều quan điểm tranh cãi xung quanh vấn đề này (Su, 2011; Su & các cộng sự, 2011) Đặc biệt, cách đo lường phát triển tài chính và mức độ tác động trong mối quan hệ này là những điểm cần được làm rõ hơn.
Việt Nam, một quốc gia đang phát triển với thị trường chứng khoán còn non trẻ từ năm 2000, phụ thuộc nhiều vào khu vực ngân hàng trong việc cung cấp vốn tín dụng Do đó, phát triển tài chính ở Việt Nam còn gặp nhiều hạn chế, với việc tiếp cận vốn chủ yếu thông qua thế chấp bất động sản Thị trường bất động sản cũng đang trong giai đoạn phát triển nhanh chóng, tuy nhiên, đã xảy ra tình trạng tăng trưởng quá mức, dẫn đến hiện tượng bong bóng bất động sản vào năm 2007 và nửa đầu năm sau đó.
Từ năm 2008, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng mạnh, đạt mức 200% so với trước năm 2007, chủ yếu do nguồn vốn từ hệ thống tài chính gia tăng Tuy nhiên, sau đó, thị trường bất động sản (TTBĐS) đã trải qua giai đoạn suy giảm nghiêm trọng do khó khăn kinh tế và sự phát triển không bền vững, kéo dài đến giữa năm 2012, ảnh hưởng lớn đến ngân hàng và thị trường chứng khoán Gần đây, với sự phục hồi của kinh tế toàn cầu và trong nước, cũng như sự cải thiện trong phát triển tài chính, TTBĐS đã bắt đầu tăng trưởng trở lại Điều này cho thấy có mối liên hệ giữa phát triển tài chính và TTBĐS Tuy nhiên, chưa có nghiên cứu thực nghiệm nào tại Việt Nam về vấn đề này, khiến cho mối quan hệ giữa phát triển tài chính và TTBĐS trở thành một lĩnh vực nghiên cứu thú vị và cấp thiết.
Nhận thức được những hạn chế trong các nghiên cứu trước đây và sự cần thiết của vấn đề này cả về lý luận lẫn thực tiễn, tác giả đã quyết định chọn đề tài luận án này.
Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản (TTBĐS) Việt Nam là chủ đề nghiên cứu quan trọng Luận án này sẽ hoàn thiện khung lý thuyết về phát triển tài chính và TTBĐS, đồng thời khám phá mối liên hệ giữa chúng Tác giả sẽ kế thừa kết quả từ các nghiên cứu trước và thực tiễn hiện tại để xây dựng và kiểm định mô hình nghiên cứu, nhằm làm rõ mối quan hệ giữa phát triển tài chính và TTBĐS tại Việt Nam.
Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam
Dựa trên kết quả nghiên cứu, tác giả đề xuất các chính sách nhằm thúc đẩy sự phát triển tài chính liên quan đến thị trường bất động sản Việt Nam.
Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam
Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu
Tác giả thực hiện luận án này nhằm nghiên cứu mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản (TTBĐS) Việt Nam Nghiên cứu sẽ cung cấp bằng chứng thực nghiệm quan trọng, từ đó đề xuất các hàm ý chính sách nhằm thúc đẩy sự phát triển tài chính gắn liền với TTBĐS tại Việt Nam.
Phát triển tài chính chủ yếu tập trung vào việc cải thiện độ sâu, hiệu quả, khả năng tiếp cận và ổn định của khu vực ngân hàng và thị trường chứng khoán Việc đo lường này cho phép thể hiện bản chất đa chiều của phát triển tài chính từ nhiều góc độ khác nhau Để đạt được mục tiêu nghiên cứu tổng quát, tác giả sẽ tiến hành các mục tiêu nghiên cứu cụ thể.
- Nghiên cứu mối quan hệ giữa độ sâu tài chính và TTBĐS Việt Nam.
- Nghiên cứu mối quan hệ giữa hiệu quả tài chính và TTBĐS Việt Nam.
- Nghiên cứu mối quan hệ giữa khả năng tiếp cận tài chính và TTBĐS Việt Nam.
- Nghiên cứu mối quan hệ giữa ổn định tài chính và TTBĐS Việt Nam.
Tác giả sẽ xem xét mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản (TTBĐS) Việt Nam trong cả ngắn hạn và dài hạn, nhằm xác định sự tồn tại và tính chất của mối quan hệ này Nếu mối quan hệ tồn tại, tác giả sẽ phân tích xem đó là một chiều hay hai chiều, cũng như thời gian ảnh hưởng của nó Sau khi hoàn thành các mục tiêu nghiên cứu, tác giả sẽ đề xuất các hàm ý chính sách nhằm thúc đẩy sự phát triển của tài chính và TTBĐS tại Việt Nam, dựa trên kết quả nghiên cứu đã thu thập Để đạt được điều này, tác giả sẽ lần lượt trả lời các câu hỏi nghiên cứu đã được đặt ra.
Mối quan hệ giữa độ sâu tài chính và thị trường bất động sản (TTBĐS) Việt Nam rất quan trọng, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế Độ sâu tài chính không chỉ tác động đến TTBĐS trong ngắn hạn mà còn có ảnh hưởng lâu dài, giúp cải thiện khả năng tiếp cận vốn và thúc đẩy đầu tư vào lĩnh vực này Sự liên kết giữa hai yếu tố này có thể tạo ra cơ hội phát triển bền vững cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Mối quan hệ giữa hiệu quả tài chính và thị trường bất động sản (TTBĐS) Việt Nam đóng vai trò quan trọng trong cả ngắn hạn và dài hạn Sự tương tác này không chỉ ảnh hưởng đến sự phát triển của TTBĐS mà còn tác động đến tình hình tài chính của các nhà đầu tư và doanh nghiệp trong ngành Việc phân tích mối quan hệ này giúp hiểu rõ hơn về xu hướng và biến động của thị trường, từ đó đưa ra những quyết định đầu tư hợp lý.
Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam
Mối quan hệ giữa khả năng tiếp cận tài chính và thị trường bất động sản (TTBĐS) Việt Nam rất quan trọng, ảnh hưởng đến sự phát triển của cả hai lĩnh vực Trong ngắn hạn, khả năng tiếp cận tài chính có thể tác động trực tiếp đến nhu cầu mua bán bất động sản, trong khi trong dài hạn, nó ảnh hưởng đến sự ổn định và tăng trưởng bền vững của TTBĐS Sự tương tác này thể hiện rõ ràng qua các chính sách tài chính và xu hướng đầu tư, góp phần định hình thị trường bất động sản Việt Nam.
Mối quan hệ giữa ổn định tài chính và thị trường bất động sản (TTBĐS) Việt Nam rất quan trọng, ảnh hưởng đến cả ngắn hạn lẫn dài hạn Ổn định tài chính giúp tăng cường niềm tin của nhà đầu tư và người tiêu dùng, từ đó thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS Ngược lại, một thị trường bất động sản vững mạnh cũng góp phần vào sự ổn định tài chính của nền kinh tế Do đó, sự tương tác giữa hai yếu tố này cần được chú trọng để đảm bảo sự phát triển bền vững cho cả lĩnh vực tài chính và bất động sản.
(5) Làm sao để thúc đẩy phát triển tài chính và TTBĐS Việt Nam?
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài luận án là mối quan hệ giữa phát triển tài chính và TTBĐS.
Đề tài luận án này sẽ nghiên cứu mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản (TTBĐS) tại Việt Nam Phát triển tài chính được định nghĩa qua các yếu tố như độ sâu tài chính, hiệu quả tài chính, khả năng tiếp cận tài chính và sự ổn định của hệ thống ngân hàng, đặc biệt là các ngân hàng thương mại và thị trường chứng khoán Tuy nhiên, nghiên cứu này không bao gồm sự phát triển của các tổ chức tài chính khác như công ty tài chính, công ty bảo hiểm, cũng như các thành phần khác của thị trường tài chính như thị trường trái phiếu hay thị trường ngoại hối.
Dữ liệu theo quý tại Việt Nam còn nhiều hạn chế, dẫn đến việc cải thiện khả năng tiếp cận tài chính và ổn định tài chính chủ yếu được đo lường qua thị trường chứng khoán Do đó, khả năng tiếp cận tài chính và ổn định tài chính của khu vực ngân hàng sẽ không được xem xét trong mô hình nghiên cứu.
TTBĐS Việt Nam chính thức hình thành theo Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 Do đó, thời gian phân tích được giới hạn từ quý 3 năm 2004 đến quý 4 năm 2018.
Phương pháp nghiên cứu
1.4.1 Phương pháp phân tích Để đạt được mục tiêu nghiên cứu đề ra, tác giả sử dụng kết hợp phương pháp phân tích định tính và định lượng, cụ thể:
Phương pháp phân tích định tính được tác giả áp dụng thông qua việc sử dụng phân tích tổng hợp và so sánh, kết hợp với các bảng và đồ thị để làm rõ mục tiêu nghiên cứu.
Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản tại Việt Nam được nghiên cứu thông qua phương pháp phân tích định tính Phương pháp này đóng vai trò quan trọng trong việc hoàn thiện khung lý thuyết và làm rõ thực trạng của vấn đề nghiên cứu.
Phương pháp phân tích định lượng trong nghiên cứu này được thực hiện bằng cách thu thập dữ liệu theo quý dưới dạng chuỗi thời gian Tác giả sẽ kiểm định sự tác động giữa các chuỗi dữ liệu thông qua các phương pháp như vector tự hồi quy (VAR), vector hiệu chỉnh sai số (VECM), và độ trễ phân phối tự hồi quy (ARDL), tùy thuộc vào đặc tính của bộ dữ liệu Để đạt được các mục tiêu nghiên cứu, tác giả sẽ kết hợp cả phương pháp phân tích định lượng và phân tích định tính.
Tác giả đã thu thập dữ liệu nghiên cứu dưới dạng chuỗi thời gian theo quý từ quý 3 năm 2004 đến quý 4 năm 2018, chủ yếu từ Tổng cục Thống kê Việt Nam (GSO) Dữ liệu này bao gồm tăng trưởng của thị trường bất động sản (TTBĐS) và các biến kiểm soát kinh tế vĩ mô như tăng trưởng kinh tế và chỉ số giá tiêu dùng Thông tin về phát triển tài chính của khu vực ngân hàng được lấy từ Quỹ Tiền tệ quốc tế (IFS - IMF), trong khi dữ liệu về thị trường chứng khoán được thu thập từ Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (SSC) Ngoài ra, tác giả cũng sử dụng dữ liệu từ Ngân hàng Thế giới, báo cáo thường niên của Ngân hàng Nhà nước và báo cáo tài chính của các ngân hàng thương mại để phân tích thực trạng, nhằm làm rõ hơn vấn đề nghiên cứu.
Đóng góp mới của đề tài luận án
1.5.1 Đóng góp mới của đề tài luận án về mặt khoa học Đề tài luận án được thực hiện dựa trên cơ sở lý luận, kế thừa kết quả của các công trình nghiên cứu trước có liên quan và tình hình thực tiễn về vấn đề nghiên cứu nên đảm bảo tính khoa học Với đề tài luận án này, tác giả kỳ vọng sẽ đóng góp về mặt khoa học thông qua việc hoàn thiện khung lý thuyết về mối quan hệ giữa phát triển tài chính và TTBĐS Ngoài ra, dựa vào những mục tiêu nghiên cứu đã nêu ở trên, tác giả kỳ vọng đề tài luận án sẽ đóng góp nhiều vấn đề mới có ý nghĩa khoa học như:
Tác giả sẽ tổng hợp và phân tích một cách hệ thống các nghiên cứu trước liên quan đến đề tài luận án Dựa trên những kết quả này, tác giả sẽ xác định các khoảng trống trong các nghiên cứu hiện có và tiến hành nghiên cứu tiếp theo.
Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam cần được nghiên cứu để lấp đầy khoảng trống hiện tại Đề tài luận án này có thể trở thành tài liệu tham khảo quý giá cho các nghiên cứu trong tương lai.
Mục tiêu chính của luận án là nghiên cứu mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản (TTBĐS), trong đó phát triển tài chính được đo lường qua các yếu tố như độ sâu tài chính, hiệu quả tài chính, khả năng tiếp cận tài chính và ổn định tài chính của ngân hàng và thị trường chứng khoán (TTCK) Phương pháp đo lường này mang lại ưu điểm lớn vì phản ánh bản chất đa chiều của phát triển tài chính từ nhiều góc độ khác nhau Đây là điểm mới của luận án so với các nghiên cứu trước, khi mà phần lớn chỉ tập trung vào độ sâu tài chính của ngân hàng và TTCK, trong khi một số nghiên cứu khác chỉ xem xét phát triển tài chính thông qua ổn định tài chính của TTCK.
Đề tài luận án này sẽ làm rõ cơ chế tác động giữa phát triển tài chính và TTBĐS, được giải thích qua lý thuyết hiệu ứng của cải và hiệu ứng tín dụng Mặc dù nhiều nghiên cứu trước đã kiểm định mối quan hệ này, nhưng rất ít nghiên cứu áp dụng lý thuyết để giải thích cơ chế tác động Do đó, việc hiểu rõ cơ chế tác động giữa phát triển tài chính và TTBĐS vẫn còn hạn chế trong các nghiên cứu hiện tại.
1.5.2 Đóng góp mới của đề tài luận án về mặt thực tiễn
Đề tài luận án không chỉ đảm bảo tính khoa học mà còn phù hợp với thực tiễn, mang lại giá trị thiết thực tại Việt Nam Tác giả mong muốn thông qua nghiên cứu này, sẽ làm sáng tỏ những vấn đề còn bỏ ngỏ và giải quyết những khoảng trống trong các nghiên cứu trước đó.
Đề tài luận án này tập trung vào mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản (TTBĐS) tại Việt Nam, một lĩnh vực còn nhiều hạn chế và đang trong giai đoạn phát triển Thị trường TTBĐS Việt Nam vẫn còn non trẻ, và việc thiếu hụt các nghiên cứu thực nghiệm về mối liên hệ giữa phát triển tài chính và TTBĐS càng làm nổi bật sự cần thiết phải khai thác vấn đề này.
Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản tại Việt Nam là vấn đề quan trọng, cần được nghiên cứu cả về lý luận lẫn thực tiễn Sự tương tác giữa hai lĩnh vực này ảnh hưởng trực tiếp đến sự ổn định và tăng trưởng kinh tế của đất nước Do đó, đề tài luận án sẽ tập trung vào việc phân tích và làm rõ những yếu tố tác động đến mối quan hệ này.
Mối liên hệ giữa sự phát triển tài chính và thị trường bất động sản tại Việt Nam hứa hẹn sẽ cung cấp những bằng chứng thực nghiệm có giá trị và ý nghĩa thiết thực cho quốc gia về vấn đề này.
Đề tài luận án này không chỉ mang lại giá trị thiết thực cho Việt Nam mà còn cho các quốc gia khác có đặc điểm tương đồng Nghiên cứu cho thấy, hầu hết các nghiên cứu thực nghiệm về mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản (TTBĐS) chủ yếu tập trung ở các quốc gia phát triển, trong khi các nghiên cứu tại các quốc gia đang phát triển như Việt Nam còn rất hạn chế Sự phát triển của ngân hàng, thị trường chứng khoán và TTBĐS tại các quốc gia đang phát triển ở Châu Á đã thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư lớn, điều này càng làm nổi bật tầm quan trọng của đề tài luận án này.
Đề tài luận án này tập trung vào việc đề xuất các hàm ý chính sách nhằm thúc đẩy phát triển tài chính và thị trường bất động sản (TTBĐS) tại Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế Chính sách phát triển tài chính và TTBĐS hiện tại còn nhiều hạn chế và chưa theo kịp với sự phát triển toàn cầu Do đó, việc xây dựng các hàm ý chính sách phù hợp là cần thiết để thúc đẩy sự phát triển này Bên cạnh đó, luận án cũng có thể trở thành tài liệu tham khảo hữu ích cho các nhà hoạch định chính sách và các nhà nghiên cứu trong lĩnh vực này.
Bố cục của đề tài luận án
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu đề ra, nội dung của đề tài luận án được trình bày thành 5 chương, gồm:
Chương 1 Giới thiệu nghiên cứu
Chương 1 tập trung giới thiệu về đề tài luận án Trên cơ sở các vấn đề phát sinh trong thực tiễn và khoảng trống trong các nghiên cứu trước, chương này sẽ giới thiệu và làm rõ mục tiêu nghiên cứu Đồng thời, chương 1 cũng làm rõ những đóng góp mới của đề tài luận án về mặt khoa học và thực tiễn.
TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC
Tổng quan lý thuyết về phát triển tài chính
Tài chính là sự vận động của các nguồn lực tài chính và vốn tiền tệ trong xã hội, phản ánh các quan hệ kinh tế trong phân phối tổng sản phẩm xã hội dưới hình thức giá trị Tài chính liên quan đến ba khu vực cơ bản: nhà nước, doanh nghiệp và hộ gia đình, với các nguồn lực tài chính được hình thành và vận động trên thị trường tài chính Theo Fabozzi và Drake, tài chính còn là việc áp dụng nguyên tắc kinh tế để ra quyết định phân bổ nguồn lực trong điều kiện không chắc chắn Như vậy, tài chính không chỉ là sự vận động của vốn tiền tệ mà còn phản ánh các mối quan hệ đa dạng trong nền kinh tế nhằm đáp ứng nhu cầu của các chủ thể xã hội.
Hệ thống tài chính đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối các mối quan hệ cung cầu về vốn, giúp dịch chuyển nguồn vốn từ những nơi có khả năng cung cấp đến những nơi cần vốn.
Vốn có thể được chuyển giao qua các công cụ tài chính trực tiếp trên thị trường tài chính, hoặc gián tiếp thông qua các tổ chức tài chính Hệ thống tài chính bao gồm hai thành phần chính: tổ chức tài chính và thị trường tài chính.
Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản tại Việt Nam là rất quan trọng Hệ thống tài chính không chỉ bao gồm các yếu tố như ngân hàng và các tổ chức tín dụng, mà còn bao gồm cả cơ sở hạ tầng tài chính, đóng vai trò then chốt trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản (Khanna & các cộng sự, 1992).
Tổ chức tài chính là đơn vị cung cấp dịch vụ tài chính, đóng vai trò trung gian giữa nhà đầu tư và người cần vốn Trong hệ thống tài chính, các tổ chức quan trọng bao gồm ngân hàng, công ty tài chính và công ty bảo hiểm.
Thị trường tài chính là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi và mua bán công cụ tài chính, cho phép bên cung cấp vốn hỗ trợ bên có nhu cầu về vốn Các công cụ tài chính đa dạng bao gồm chứng khoán vốn, chứng khoán nợ và chứng khoán phái sinh Thị trường tài chính được phân chia theo kỳ hạn thành thị trường tiền tệ (ngắn hạn) và thị trường vốn (trung và dài hạn) Hai thị trường tài chính quan trọng trong hệ thống tài chính là thị trường cổ phiếu và thị trường trái phiếu.
Cơ sở hạ tầng tài chính đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả hoạt động của tổ chức tài chính và thị trường tài chính Các thành phần chính của cơ sở hạ tầng này bao gồm các quy định, hệ thống pháp luật và hệ thống thanh toán, giúp hỗ trợ quá trình vận hành một cách mượt mà và hiệu quả hơn.
Hệ thống tài chính hiện nay đã trở thành một thực thể toàn cầu, không còn bị giới hạn bởi ranh giới địa lý hay chính trị, cho phép luân chuyển nguồn vốn một cách linh hoạt Sự phát triển của hệ thống tài chính đóng vai trò then chốt trong việc thúc đẩy nền kinh tế.
2.1.2 Khái niệm phát triển tài chính
Hiện nay, có nhiều khái niệm và cách hiểu khác nhau về phát triển tài chính trên toàn cầu Bài viết này sẽ giới thiệu các khái niệm phổ biến liên quan đến phát triển tài chính.
Khái niệm áp chế tài chính, được giới thiệu bởi Shaw và McKinnon vào năm 1973, là một trong những nền tảng quan trọng của phát triển tài chính Áp chế tài chính đề cập đến việc chính phủ can thiệp vào hệ thống tài chính thông qua các chính sách như lãi suất, dự trữ bắt buộc và kiểm soát tín dụng, với mục tiêu tác động đến nền kinh tế Tuy nhiên, sự can thiệp này có thể dẫn đến việc làm chậm quá trình phát triển kinh tế.
Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản ở Việt Nam rất rõ ràng, đặc biệt trong bối cảnh các quốc gia đang phát triển Áp chế tài chính có thể gây ra những hệ quả tiêu cực, khiến cho hệ thống tài chính không phát triển sâu rộng và đầu tư trong nền kinh tế chỉ tập trung vào một số tài sản như vàng và bất động sản Ngược lại, việc phát triển tài chính, thông qua việc giảm bớt sự can thiệp của chính phủ, có thể kích thích đầu tư và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Phát triển tài chính được hiểu là sự cải thiện chất lượng của năm chức năng chính trong hệ thống tài chính, bao gồm: (i) tạo ra và xử lý thông tin về cơ hội đầu tư tiềm năng, đồng thời phân bổ vốn dựa trên đánh giá; (ii) giám sát các khoản đầu tư và thực hiện quản trị doanh nghiệp sau khi cung cấp tài chính; (iii) tạo thuận lợi cho việc mua bán, đa dạng hóa và quản lý rủi ro; (iv) huy động vốn và tiết kiệm; và (v) tạo điều kiện cho quá trình trao đổi hàng hóa, dịch vụ Khái niệm này được Levine (2005) nêu ra, cho thấy rằng sự cải thiện chất lượng trong các chức năng của hệ thống tài chính chính là đại diện cho phát triển tài chính.
Phát triển tài chính đề cập đến việc nâng cao quy mô và hiệu quả của các tổ chức tài chính như ngân hàng, công ty tài chính và công ty bảo hiểm, cũng như thị trường tài chính (Zaman & các cộng sự, 2012).
Phát triển tài chính là một phần quan trọng của phát triển khu vực tư nhân, nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và giảm nghèo Nó bao gồm việc phát triển các tổ chức và thị trường tài chính để giảm chi phí giao dịch Do đó, phát triển tài chính cần tập trung vào độ sâu, khả năng tiếp cận và hiệu quả của các tổ chức và thị trường tài chính.
Phát triển tài chính là một yếu tố quan trọng, thể hiện sự cải thiện về độ sâu, hiệu quả, khả năng tiếp cận và gia tăng sự ổn định của các tổ chức và thị trường tài chính Khái niệm này được nghiên cứu bởi Olgu và các cộng sự (2014) và được công nhận bởi Ngân hàng Thế giới Theo đó, sự phát triển tài chính không chỉ tập trung vào độ sâu và hiệu quả mà còn nhấn mạnh tầm quan trọng của sự ổn định trong hệ thống tài chính.
Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam
Tổng quan lý thuyết về thị trường bất động sản
2.2.1 Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật
Bất động sản là những tài sản không thể di chuyển mà không làm thay đổi giá trị và tính năng sử dụng của chúng Cơ sở của bất động sản bao gồm đất đai và các vật gắn liền với đất (Liebs, 2004).
Theo Điều 105 của Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản được phân loại thành bất động sản và động sản Điều 107 của Bộ luật này cũng cung cấp những quy định chi tiết liên quan đến tài sản.
Bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản khác liên quan đến đất đai và nhà ở, theo quy định của pháp luật.
- Ngược lại, động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
Bất động sản bao gồm đất đai, nhà cửa, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất Những tài sản này được coi là bất động sản khi chúng tồn tại trên đất với một chức năng nhất định, và chức năng này sẽ không còn nếu tách rời khỏi đất đai.
2.2.2 Khái niệm thị trường bất động sản
TTBĐS có thể hiểu theo các quan điểm như sau:
TTBĐS đóng vai trò quan trọng trong việc xác định ai có quyền tiếp cận bất động sản, cách thức sử dụng bất động sản và mục đích sử dụng của nó.
- Quan điểm thứ 2: TTBĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hóa bất động sản (Thrall, 2002).
Theo quan điểm thứ 3, thị trường TTBĐS là nơi thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản, bao gồm chuyển nhượng, cho thuê và các dịch vụ khác Nghiên cứu của Theurillat và các cộng sự (2014) đã trình bày rõ ràng về khái niệm này.
Quan điểm thứ 4 cho rằng thị trường bất động sản (TTBĐS) là nơi diễn ra các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê và dịch vụ liên quan giữa các chủ thể, trong đó vai trò quản lý của nhà nước có ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển hoặc kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường này Quan điểm này rất phù hợp với tình hình tại Việt Nam, như đã được trình bày trong nghiên cứu của Thu và Perera (2011).
TTBĐS, hay thị trường bất động sản, bao gồm tất cả các giao dịch liên quan đến bất động sản như chuyển nhượng, cho thuê và các dịch vụ khác Trong thị trường này, vai trò quản lý của nhà nước là yếu tố quyết định, ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát triển hoặc kìm hãm hoạt động kinh doanh bất động sản.
2.2.3 Đo lường thị trường bất động sản
Hiện nay, có nhiều chỉ số để đo lường TTBĐS, nhưng chỉ số tăng trưởng TTBĐS là phù hợp nhất Chỉ số này được xác định thông qua sự gia tăng tiêu dùng và đầu tư (Y) vào TTBĐS của toàn bộ nền kinh tế trong một khoảng thời gian nhất định.
Y = I + C, trong đó I đại diện cho tổng giá trị đầu tư của doanh nghiệp và hộ gia đình vào thị trường bất động sản, bao gồm việc mua và xây dựng bất động sản C là tổng chi tiêu của hộ gia đình cho tiêu dùng liên quan đến bất động sản, chẳng hạn như chi phí thuê nhà ở.
Tăng trưởng thị trường bất động sản (TTBĐS) thường được đánh giá qua mức tăng trưởng tiêu dùng và đầu tư (Y), cho thấy sự gia tăng giá trị thị trường bất động sản thông qua hoạt động đầu tư và cho thuê nhà ở Chỉ số này phản ánh tổng thể các giao dịch trên TTBĐS Nhiều nghiên cứu đã được thực hiện để phân tích chỉ số tăng trưởng TTBĐS, bao gồm các nghiên cứu của Ni và Liu (2011) tại Trung Quốc, Hồng Kông và Hoa Kỳ; Assaf và cộng sự (2014) tại Jordan; Okwu và cộng sự (2017) tại Nigeria; cũng như các nghiên cứu của Lambertini và cộng sự (2017), Ume (2017) và Chen cùng Zhang (2017, 2018) tại Trung Quốc và Hoa Kỳ.
Su và Taltavull (2019) nghiên cứu tại Tây Ban Nha; Muda và các cộng sự (2020) nghiên cứu ở Indonesia.
Ngoài ra, TTBĐS còn được đo lường thông qua một số chỉ số khác, chẳng hạn như:
Chỉ số TTBĐS (Real Estate Market Index - REMI) được xây dựng dựa trên ba yếu tố quan trọng: giá cả giao dịch, số lượng giao dịch và thời gian một bất động sản được rao bán trên thị trường REMI cung cấp cái nhìn tổng quan về tình hình thị trường bất động sản; khi thị trường phát triển, giá cả bất động sản có xu hướng tăng, số lượng giao dịch gia tăng và thời gian rao bán giảm Chỉ số này đã được Zetland áp dụng để phân tích thị trường.
(2010) ứng dụng để tính toán tại California trong khoảng thời gian từ tháng 1 năm
2000 đến tháng 11 năm 2009, đồng thời cũng được đề cập đến trong nghiên cứu của Trần Thị Minh Thư và Trần Quốc Khánh (2013).
Chỉ số khả năng mua nhà (Housing Affordability Index – HAI) đo lường thời gian mà các hộ gia đình có thể tích lũy đủ tiền để mua nhà mà không cần vay mượn hay nhận hỗ trợ tài chính Aşici và các cộng sự đã áp dụng chỉ số này tại Thổ Nhĩ Kỳ trong giai đoạn từ tháng 6 năm 2007 đến tháng 12 năm 2009.
Lý thuyết giải thích mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản
2.3.1 Lý thuyết hiệu ứng của cải
Lý thuyết hiệu ứng của cải giải thích tác động của phát triển tài chính đến thị trường bất động sản (TTBĐS) thông qua giả thuyết thu nhập theo vòng đời và tiêu dùng Theo đó, tiêu dùng phụ thuộc vào thu nhập khả dụng và tổng tài sản, trong đó tổng tài sản bao gồm tài sản tài chính, bất động sản và các tài sản khác Khi phát triển tài chính được cải thiện, giá trị tài sản và lợi nhuận đầu tư của hộ gia đình và doanh nghiệp tăng lên, dẫn đến sự gia tăng chi tiêu và nhu cầu về nhà ở, từ đó thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS Ngược lại, khi phát triển tài chính suy giảm, giá trị tài sản giảm, khiến hộ gia đình và doanh nghiệp cắt giảm chi tiêu và đầu tư, làm cho TTBĐS kém phát triển hơn Ngoài ra, khi giá trị tài sản tài chính gia tăng, nhà đầu tư có xu hướng chuyển vốn từ ngân hàng hoặc thị trường chứng khoán sang bất động sản để tái cân bằng danh mục đầu tư.
1952) Với việc điều chỉnh danh mục đầu tư như vậy, tác động của phát triển tài chính đến TTBĐS có thể trở nên mạnh mẽ hơn.
2.3.2 Lý thuyết hiệu ứng tín dụng
Lý thuyết hiệu ứng tín dụng (credit effect) giải thích mối quan hệ giữa thị trường bất động sản (TTBĐS) và sự phát triển tài chính Nghiên cứu đầu tiên về hiệu ứng tín dụng này được thực hiện bởi Ghosh và các cộng sự, cho thấy sự ảnh hưởng của TTBĐS đối với phát triển tài chính.
TTBĐS có ảnh hưởng lớn đến khả năng tiếp cận vốn vay của những người sở hữu bất động sản, vì bất động sản thường được dùng làm tài sản thế chấp khi vay ngân hàng Sự phát triển của TTBĐS dẫn đến việc gia tăng lượng vốn tín dụng mà ngân hàng cung cấp cho nền kinh tế, từ đó cải thiện phát triển tài chính qua khu vực ngân hàng Hơn nữa, TTBĐS cũng tác động mạnh mẽ đến phát triển tài chính thông qua thị trường chứng khoán, khi các nhà đầu tư có thể sử dụng thông tin từ TTBĐS để đưa ra quyết định đầu tư Nhiều doanh nghiệp cũng tăng cường đầu tư vào TTBĐS nhằm cải thiện giá trị tài sản trên bảng cân đối kế toán, điều này không chỉ thể hiện cơ hội tăng trưởng mà còn ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của doanh nghiệp.
Sự thay đổi giá trị bất động sản ảnh hưởng đến giá trị tài sản trên bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp, từ đó tác động đến cơ hội tăng trưởng và lợi nhuận, dẫn đến biến động giá cổ phiếu Đối với nhà đầu tư cá nhân, khả năng tiếp cận vốn vay được cải thiện giúp gia tăng nguồn lực và mở rộng đầu tư vào thị trường chứng khoán Nghiên cứu của Liow và các cộng sự (2019) chỉ ra rằng khi thị trường bất động sản phát triển, lượng vốn tín dụng từ ngân hàng tăng lên, kéo theo sự biến động của thị trường chứng khoán, cho thấy bất động sản có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển tài chính.
+ Sự giàu có của hộ gia đình + Nhu cầu tiêu dùng và đầu tư
3 Hiệu ứng điều chỉnh danh mục đầu tư
- - - Thị trường bất động sản
Nhu cầu tiêu dùng và đầu tư Khả năng tiếp cận vốn vay
Nguồn: Liow và các cộng sự (2019).
Hình 2.2 Mối quan hệ giữa phát triển tài chính (thông qua TTCK) và TTBĐS
TTBĐS có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển tài chính, và ngược lại, sự phát triển tài chính cũng tác động đến TTBĐS Hiệu ứng của cải và hiệu ứng tín dụng tương tác với nhau, tạo ra hiệu ứng chu kỳ tín dụng (credit cycle effect) (Petrova, 2010) Cơ chế này lý giải tại sao cú sốc bất thường trên TTBĐS hoặc trong phát triển tài chính có thể dẫn đến những tác động qua lại dai dẳng (persistent effects) trong thời gian dài (Chen, 2001).
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Phương pháp tiếp cận
Đề tài luận án áp dụng cách tiếp cận lý thuyết và kết quả từ các nghiên cứu trước liên quan đến lĩnh vực nghiên cứu Quy trình nghiên cứu sẽ được thực hiện theo sơ đồ đã định.
Nguồn: Tác giả đề xuất.
Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu
Tác giả xác định mục tiêu nghiên cứu dựa trên vấn đề nghiên cứu đã nêu Sau đó, dựa trên lý thuyết và kết quả nghiên cứu trước, tác giả xây dựng mô hình nghiên cứu Tiếp theo, tác giả thu thập và phân tích dữ liệu bằng cách kết hợp phương pháp phân tích định tính và định lượng Phương pháp phân tích định lượng sử dụng VAR / VECM / ARDL để nghiên cứu mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản (TTBĐS) tại Việt Nam Dựa trên kết quả mô hình, tác giả đề xuất các hàm ý chính sách nhằm thúc đẩy phát triển tài chính và TTBĐS tại Việt Nam.
Giả thuyết nghiên cứu và mô hình nghiên cứu
Phát triển tài chính đóng vai trò quan trọng trong việc gia tăng giá trị tài sản của hộ gia đình và doanh nghiệp, từ đó thúc đẩy chi tiêu và nhu cầu về nhà ở cũng như đầu tư vào thị trường bất động sản (TTBĐS) Khi tài chính phát triển, người dân cảm thấy giàu có hơn, dẫn đến việc tăng cường đầu tư và tiêu dùng Ngược lại, sự suy giảm trong phát triển tài chính sẽ làm giảm giá trị tài sản, khiến hộ gia đình và doanh nghiệp cắt giảm chi tiêu, dẫn đến sự giảm sút trong TTBĐS Hiện tượng này thể hiện rõ hiệu ứng của cải và đã được xác nhận trong nhiều nghiên cứu trước đây, như của Liang và Cao (2007), Bunda và Zorzi (2010), và nhiều tác giả khác.
Numerous studies have contributed to the field, including works by Anundsen and Jansen (2013), Ding et al (2014), Hui and Chan (2014), Ibrahim and Law (2014), Lean and Smyth (2014), and Tsai (2015) Additionally, research by Phan Thị Bích Nguyệt and Phạm Dương Phương Thảo (2016), Shen et al (2016), Yuksel (2016), Cerutti et al (2017), and Gasparėnienė et al (2017) further enriches the literature, highlighting diverse perspectives and findings.
(2017), Shi và các cộng sự (2017), Zhao và các cộng sự (2017), Bahmani-Oskooee và Ghodsi (2018), Funkea và các cộng sự (2018), Jiang và các cộng sự (2018), Lim
Năm 2018, sự gia tăng vốn vào thị trường bất động sản (TTBĐS) có thể dẫn đến hiện tượng bong bóng, gây nguy cơ suy thoái trong tương lai Phát triển tài chính có thể tác động ngược đến TTBĐS trong dài hạn, điều này được xác nhận bởi nhiều nghiên cứu như của Liu và Su (2010), Yunus (2012), và Li cùng các cộng sự (2015) Mặc dù có nhiều quan điểm trái ngược, xu hướng chủ yếu cho thấy phát triển tài chính hỗ trợ TTBĐS, đặc biệt là từ nguồn vốn ngân hàng thông qua thế chấp Khi TTBĐS phát triển, người sở hữu bất động sản dễ dàng tiếp cận vốn vay, giúp mở rộng đầu tư và cải thiện phát triển tài chính Sự gia tăng tín dụng cũng thúc đẩy sự phát triển của ngân hàng và thị trường chứng khoán Gibson (2009) cho rằng TTBĐS có vai trò quan trọng trong việc cải thiện phát triển tài chính quốc gia, phù hợp với hiệu ứng tín dụng, điều này cũng được nhiều nghiên cứu khác xác nhận.
(2014), Hui và Chan (2014), Ibrahim và Law (2014), Tsai (2015), Phan Thị Bích Nguyệt và Phạm Dương Phương Thảo (2016), Shen và các cộng sự (2016), Yuksel
TTBĐS có thể dẫn đến bất ổn tài chính, đặc biệt là ở các nền kinh tế mới nổi Cuộc khủng hoảng tài chính vào cuối năm 2007 là một minh chứng rõ ràng cho mối nguy hiểm này (Zhao và các cộng sự, 2016; Bahmani-Oskooee và Ghodsi, 2018; Zhang & các cộng sự, 2017).
2016) Nhận định này phù hợp với quan điểm của Liu và Su (2010), Li và các cộng sự
Tác động của thị trường bất động sản (TTBĐS) đến phát triển tài chính vẫn còn nhiều ý kiến trái ngược, nhưng nhìn chung, xu hướng tác động chủ yếu là tích cực Tại Việt Nam, một quốc gia đang phát triển, khu vực ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp nguồn vốn tín dụng cho nền kinh tế.
Theo nghiên cứu của Vo (2016), việc thế chấp bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc cải thiện sự hoàn hảo của phát triển tài chính (Lim, 2018) Do đó, TTBĐS có ảnh hưởng đáng kể đến sự phát triển của lĩnh vực tài chính.
Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản (TTBĐS) tại Việt Nam là tích cực, với phát triển tài chính được đánh giá qua các yếu tố như độ sâu tài chính, hiệu quả tài chính, khả năng tiếp cận tài chính và sự ổn định của khu vực ngân hàng và thị trường chứng khoán Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng việc đo lường này phản ánh một cách toàn diện bản chất đa chiều của phát triển tài chính.
2016) Dựa trên cơ sở này, tác giả sẽ đề xuất các giả thuyết nghiên cứu như sau:
- Mối quan hệ giữa độ sâu tài chính và TTBĐS:
Khi độ sâu tài chính được cải thiện, vốn đầu tư vào thị trường bất động sản (TTBĐS) từ ngân hàng và thị trường chứng khoán (TTCK) sẽ gia tăng, đồng thời nhu cầu về nhà ở cũng tăng theo, thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS Ngược lại, sự phát triển của TTBĐS giúp người nắm giữ bất động sản dễ dàng tiếp cận vốn ngân hàng qua thế chấp, từ đó tăng lượng tín dụng cung ứng cho nền kinh tế Doanh nghiệp sở hữu bất động sản sẽ có nhiều cơ hội đầu tư, ảnh hưởng tích cực đến giá cổ phiếu trên TTCK Khi tiếp cận vốn dễ dàng, các hộ gia đình cũng có khả năng đầu tư vào TTCK, cho thấy TTBĐS góp phần cải thiện độ sâu tài chính Mối quan hệ giữa độ sâu tài chính và TTBĐS là tương hỗ, phù hợp với lý thuyết hiệu ứng của cải và hiệu ứng tín dụng, cũng như nhận định của Bunda và Zorzi.
Dựa trên các nghiên cứu của Hott (2011), Igan và các cộng sự (2011), Arestis và Gonzalez (2014), Shen và các cộng sự (2016), Choi và Park (2017), và Lim (2018), tác giả đề xuất giả thuyết nghiên cứu như sau:
Giả thuyết H 1 : Tồn tại mối quan hệ cùng chiều giữa độ sâu tài chính và TTBĐS Việt Nam.
- Mối quan hệ giữa hiệu quả tài chính và TTBĐS:
Hiệu quả tài chính gia tăng đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao chất lượng dịch vụ của ngân hàng và thị trường chứng khoán (TTCK), từ đó thúc đẩy sự phát triển của các dịch vụ tài chính và tăng cường lượng vốn vào thị trường bất động sản (TTBĐS) Khi TTBĐS phát triển, khả năng tiếp cận vốn vay của những người sở hữu bất động sản được cải thiện, dẫn đến việc ngân hàng tăng cường tín dụng cho nền kinh tế và nâng cao lợi nhuận Ngoài ra, nhà đầu tư có xu hướng mở rộng đầu tư sang TTCK khi tiếp cận được nguồn vốn, góp phần tăng hiệu suất hoạt động của thị trường này Như vậy, có thể thấy mối quan hệ tích cực giữa hiệu quả tài chính và TTBĐS, phù hợp với lý thuyết hiệu ứng của cải và hiệu ứng tín dụng Do đó, tác giả đề xuất giả thuyết nghiên cứu liên quan đến mối quan hệ này.
Giả thuyết H 2 : Tồn tại mối quan hệ cùng chiều giữa hiệu quả tài chính và TTBĐS Việt Nam.
- Mối quan hệ giữa khả năng tiếp cận tài chính và TTBĐS:
Khi khả năng tiếp cận tài chính được cải thiện, thị trường bất động sản (TTBĐS) sẽ dễ dàng tiếp cận nguồn vốn hơn, từ đó kích thích sự phát triển của TTBĐS Ngược lại, sự phát triển của TTBĐS tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp nắm giữ bất động sản trong việc tiếp cận vốn từ ngân hàng, giúp họ mở rộng quy mô Điều này dẫn đến việc thị trường chứng khoán (TTCK) hình thành nhiều doanh nghiệp lớn hơn, cải thiện khả năng tiếp cận tài chính qua TTCK Như vậy, có mối quan hệ cùng chiều giữa khả năng tiếp cận tài chính và TTBĐS, phù hợp với lý thuyết hiệu ứng của cải và hiệu ứng tín dụng Từ đó, tác giả đề xuất giả thuyết nghiên cứu: Giả thuyết H3: Tồn tại mối quan hệ cùng chiều giữa khả năng tiếp cận tài chính và TTBĐS Việt Nam.
Mối quan hệ giữa ổn định tài chính và thị trường bất động sản (TTBĐS) thể hiện rõ qua sự tương tác giữa biến động của thị trường chứng khoán (TTCK) và sự phát triển của TTBĐS Ổn định tài chính thường được đo bằng biến động của TTCK, mặc dù sự biến động này có thể chỉ ra bất ổn tài chính Khi TTCK tăng trưởng, lượng vốn từ TTCK thường chảy vào TTBĐS, thúc đẩy sự phát triển của lĩnh vực này Ngược lại, khi TTCK giảm, nhà đầu tư có xu hướng chuyển vốn sang TTBĐS, góp phần làm tăng trưởng TTBĐS Điều này cho thấy mối quan hệ cùng chiều giữa biến động TTCK và TTBĐS, phù hợp với lý thuyết hiệu ứng của cải và hiệu ứng tín dụng Từ đó, tác giả đề xuất giả thuyết nghiên cứu về sự tương tác này.
Giả thuyết H 4 : Tồn tại mối quan hệ cùng chiều giữa ổn định tài chính và TTBĐS
3.2.2.1.Cơ sở xây dựng mô hình nghiên cứu
Dựa trên kết quả từ các nghiên cứu trước và giả thuyết nghiên cứu, tác giả đã xây dựng mô hình nghiên cứu nhằm khám phá mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản (TTBĐS) tại Việt Nam Các biến trong mô hình nghiên cứu bao gồm các yếu tố quan trọng liên quan đến sự phát triển của cả hai lĩnh vực này.
Tác giả sử dụng chỉ số tăng trưởng TTBĐS (REM) do Tổng Cục Thống kê Việt Nam công bố để đo lường tình hình thị trường bất động sản Chỉ số này phản ánh mức tăng trưởng hàng quý so với cùng kỳ năm trước trong tiêu dùng và đầu tư vào TTBĐS của toàn bộ nền kinh tế.
Công thức Y = I + C thể hiện mối quan hệ giữa tổng giá trị đầu tư (I) của doanh nghiệp và hộ gia đình vào thị trường bất động sản (TTBĐS) và tổng chi tiêu (C) của hộ gia đình cho TTBĐS Trong đó, I bao gồm các khoản đầu tư như mua và xây dựng bất động sản, còn C là chi phí tiêu dùng như tiền thuê nhà.
Dữ liệu nghiên cứu
Hiện nay, nghiên cứu trên thế giới thường sử dụng ba loại dữ liệu chính: dữ liệu chuỗi thời gian, dữ liệu chéo và dữ liệu bảng, mỗi loại phục vụ cho các mục đích nghiên cứu khác nhau Đề tài luận án này nhằm phân tích mối quan hệ giữa phát triển tài chính và TTBĐS Việt Nam trong dài hạn, nhằm hiểu rõ các tác động ngắn hạn và dài hạn Do đó, tác giả sẽ thu thập dữ liệu theo dạng chuỗi thời gian.
Tác giả thu thập dữ liệu nghiên cứu theo quý từ quý 3 năm 2004 đến quý 4 năm 2018, sử dụng nguồn từ Tổng cục Thống kê Việt Nam (GSO) để phân tích tăng trưởng TTBĐS và các biến kiểm soát kinh tế vĩ mô Dữ liệu phát triển tài chính qua khu vực ngân hàng được lấy từ Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), trong khi dữ liệu từ thị trường chứng khoán được thu thập từ Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (SSC) Ngoài ra, tác giả còn tham khảo dữ liệu từ Ngân hàng Thế giới, báo cáo thường niên của Ngân hàng Nhà nước và báo cáo tài chính của các ngân hàng thương mại để làm rõ vấn đề nghiên cứu Việc sử dụng dữ liệu chuỗi thời gian theo quý là cần thiết do chỉ số giá bất động sản tại Việt Nam hiện chưa có độ tin cậy cao, do đó, tác giả quyết định nghiên cứu dựa trên tăng trưởng TTBĐS.
Tại Việt Nam, hệ thống tài chính chủ yếu tập trung vào ngân hàng và thị trường chứng khoán, trong đó thị trường trái phiếu còn nhỏ và chủ yếu là trái phiếu Chính phủ Do đó, tác giả đã thu thập dữ liệu phát triển tài chính từ khu vực ngân hàng và thị trường chứng khoán.
Quy mô của khu vực ngân hàng so với GDP
Quy mô thị trường chứng khoán so với GDP
Quy mô thị trường trái phiếu Chính phủ so với GDP
Quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp so với GDP
Nguồn: World Bank, Bộ Tài chính.
Hình 3.3 Quy mô khu vực ngân hàng, TTCK và thị trường trái phiếu tại Việt
Nam (năm 2018) Đối với dữ liệu phát triển tài chính thông qua TTCK, tác giả thu thập dữ liệu của
Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM là đại diện cho thị trường chứng khoán Việt Nam, trong khi Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội chỉ mới hoạt động từ ngày 14/07/2005, dẫn đến việc thu thập dữ liệu từ Sở này sẽ làm giảm thời gian nghiên cứu Hơn nữa, quy mô của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội nhỏ hơn nhiều so với Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM, và sự khác biệt trong quy định giữa hai Sở cũng khiến dữ liệu không đồng nhất nếu được kết hợp.
Giá trị vốn hoá thị trường (HOSE) Giá trị vốn hoá thị trường (HNX)
Nguồn: Ủy ban Chứng khoán nhà nước.
Hình 3.4 Giá trị vốn hoá của TTCK Việt Nam
Việc phân tích chuỗi dữ liệu ngắn về TTBĐS đã được thực hiện trong nhiều nghiên cứu trước đây, như nghiên cứu của Liang và Cao (2007) tại Trung Quốc từ 1999Q1-2006Q2 với phương pháp ARDL; Ibrahim (2010) tại Thái Lan từ 1995Q1-2006Q4 sử dụng VAR và VECM; Ibrahim và Law (2014) tại Malaysia từ 1999Q1-2011Q4 với VAR; Lean và Smyth (2014) tại Malaysia từ 2000Q1-2010Q3 với ARDL Tại Việt Nam, nghiên cứu của Phan Thị Bích Nguyệt và Phạm Dương Phương Thảo (2016) về chỉ số giá nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2009Q1-2014Q3 cũng cho thấy tầm quan trọng của việc phân tích dữ liệu TTBĐS Do đó, tác giả tin rằng khoảng thời gian từ 2004Q3 đến nay sẽ cung cấp nhiều thông tin quý giá cho các nghiên cứu tiếp theo.
2018Q4 là hợp lý và đảm bảo độ tin cậy để nghiên cứu.
