TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất
Theo Điều 164 Bộ Luật Dân sự 2005, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản theo quy định pháp luật Sở hữu thể hiện mối quan hệ giữa các cá nhân trong việc tạo ra và phân phối tài sản, tư liệu sản xuất, và thành quả lao động Đối tượng của quyền sở hữu là tài sản cụ thể, trong khi chủ sở hữu có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, hoặc cộng đồng dân cư.
Quyền sở hữu là quyền mà pháp luật công nhận, cho phép chủ sở hữu thực hiện các quyền năng của mình đối với tài sản theo ý muốn Quyền sở hữu bao gồm ba quyền năng cơ bản.
Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu trong việc nắm giữ và quản lý tài sản của mình Theo quy định pháp luật, trong một số trường hợp, người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản, chẳng hạn như trong trường hợp nhà vắng chủ.
Quyền sử dụng tài sản là quyền của chủ sở hữu được khai thác công dụng và hưởng lợi từ tài sản đó Chủ sở hữu có quyền quyết định cách thức khai thác giá trị tài sản theo ý muốn của mình Ngoài ra, những người không phải là chủ sở hữu cũng có thể sử dụng tài sản nếu được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thể hiện rõ trong việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân.
Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu trong việc chuyển giao hoặc từ bỏ quyền sở hữu tài sản Chủ sở hữu có thể thực hiện quyền này qua hai phương thức: chuyển nhượng quyền sở hữu thông qua các giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, hoặc thừa kế; và làm cho tài sản không còn tồn tại thực tế bằng cách tiêu dùng, tiêu huỷ hoặc từ bỏ quyền sở hữu.
2.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai có thể được thể hiện qua nhiều hình thức, nhưng chủ yếu tồn tại dưới hai chế độ là sở hữu tư nhân và sở hữu công Ở Việt Nam, chế độ sở hữu đất đai đã phát triển qua các giai đoạn lịch sử, chịu ảnh hưởng của các hình thái kinh tế - xã hội khác nhau Quyền sở hữu toàn dân về đất đai được xác lập từ Hiến pháp 1959 và được khẳng định rõ ràng trong Hiến pháp 1980 và 1992 Cụ thể, Điều 17 Hiến pháp 1992 quy định rằng tất cả tài nguyên đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước và được quản lý theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992) Luật Đất đai 1993 cũng đã được sửa đổi và bổ sung để phù hợp với các quy định này.
Luật Đất đai đã được ban hành qua các năm 1993, 1998 và 2001 nhằm thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hóa các quy định về đất đai trong Hiến pháp.
Năm 2003, các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai được quy định, nhấn mạnh rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước có trách nhiệm thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật Việc sử dụng đất đai cần phải hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm, đồng thời phải bảo vệ, cải tạo và bồi dưỡng đất, cũng như bảo vệ môi trường để đảm bảo phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2013 quy định rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và quản lý thống nhất Theo Điều 4, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân theo quy định của luật Điều 13 nêu rõ quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai, trong khi Điều 22 xác định nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Nhà nước đảm bảo việc quản lý đất đai trên toàn quốc, nhằm sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch, bảo vệ lợi ích của cả Nhà nước và người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ quyền của chủ sở hữu, bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Nhà nước quản lý đất đai một cách tuyệt đối và không điều kiện, cho phép người sử dụng quyền chiếm hữu trên những khu đất cụ thể với thời gian hạn chế Sự chiếm hữu này nhằm mục đích sử dụng đúng theo quy định, thông qua các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất Quyền sử dụng đất của Nhà nước và quyền sử dụng đất của người sử dụng đều thống nhất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi trên từng thửa đất Nhà nước điều tiết nguồn thu từ đất theo pháp luật để phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia và cộng đồng, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người trực tiếp sử dụng đất.
Nhà nước khai thác công dụng và hưởng hoa lợi từ tài nguyên đất đai, tạo cơ sở pháp lý cho quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế Trong nền kinh tế đa dạng, Nhà nước không thể trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà cần tổ chức cho xã hội, bao gồm cả các tổ chức của Nhà nước, sử dụng đất cho nhiều mục đích khác nhau Do đó, quyền sử dụng đất (QSDĐ) được giao cho người sử dụng cụ thể như tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, với QSDĐ của Nhà nước được thể hiện qua quy hoạch sử dụng đất và việc hưởng hoa lợi từ đầu tư của Nhà nước.
Quyền định đoạt đất đai của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, bao gồm các quyền quản lý như giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Quyền định đoạt này ảnh hưởng đến pháp lý của từng thửa đất, thể hiện qua các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn quyền sử dụng đất Tuy nhiên, những quyền này bị hạn chế theo mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định của pháp luật.
Nhà nước đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai, với quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt theo quy hoạch và pháp luật Tuy nhiên, Nhà nước không sở hữu đất đai mà chỉ thực hiện quyền sở hữu của toàn dân Chủ sở hữu thực sự của đất đai là toàn dân, trong khi mỗi cá nhân không phải là đồng sở hữu mà có quyền sử dụng đất Người dân, bao gồm tổ chức, cá nhân và hộ gia đình, được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê để sử dụng Điều này được ghi nhận trong Hiến pháp và Luật Đất đai hiện hành, trong đó khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất” được xác định rõ ràng.
Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993, Nhà nước có trách nhiệm giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, và tổ chức chính trị, xã hội, cũng như hộ gia đình và cá nhân để sử dụng ổn định và lâu dài Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cho phép tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuê đất Những đối tượng này được gọi chung là người sử dụng đất trong khuôn khổ của Luật Đất đai.
Khái niệm "quyền sử dụng đất" là một sáng tạo pháp lý độc đáo của các nhà lập pháp Việt Nam, nhằm giải quyết vấn đề quyền lợi của người dân trong bối cảnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân và không thể phân chia Điều này cho phép người dân khai thác và sử dụng đất đai một cách hiệu quả, đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống, trong khi vẫn bảo đảm tính toàn dân và vai trò quản lý của Nhà nước Quyền sử dụng đất không chỉ giúp hài hòa lợi ích giữa quốc gia, Nhà nước và người dân mà còn thể hiện sự tiến bộ trong hệ thống pháp luật Việt Nam.
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Chế định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là một phần quan trọng của Luật Đất đai năm 2003, phản ánh chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tại Việt Nam Nghiên cứu sự hoàn thiện và phát triển của chế định này không chỉ giúp hiểu rõ hơn về quyền tài sản trong lĩnh vực đất đai mà còn thể hiện sự tiến bộ trong tư duy pháp lý của nước ta.
2.2.1 Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất
2.2.1.1 Cơ sở pháp lý phát sinh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Theo quan niệm truyền thống về sở hữu tài sản trong dân luật châu Âu, quyền sở hữu bao gồm ba nhóm quyền năng: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt Tại Việt Nam, do đặc thù chế độ sở hữu đất đai, đất thuộc sở hữu toàn dân với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu hay sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ trong thời hạn sử dụng Lý luận về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phát triển dựa trên quan điểm coi quyền lợi của người lao động là động lực phát triển xã hội, với hộ gia đình và cá nhân là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông, lâm nghiệp Việc công nhận quyền sở hữu tài sản QSDĐ của người lao động đã mang lại hiệu quả kinh tế rõ rệt, giúp Việt Nam từ một nước thiếu lương thực trở thành nước xuất khẩu gạo lớn thứ hai thế giới Như vậy, QSDĐ phát sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, nhưng lại trở thành một quyền độc lập tương đối.
2.2.1.2 Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và QSDĐ được biểu hiện ở các khía cạnh chủ yếu sau đây:
Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam quy định rằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) được hình thành từ quyền sở hữu toàn dân Điều này có nghĩa là người sử dụng đất chỉ có QSDĐ khi được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất ổn định lâu dài Tuy nhiên, pháp luật cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ qua nhiều hình thức như chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn, dẫn đến QSDĐ trở thành một quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu đất đai.
Mặc dù quyền sử dụng đất (QSDĐ) có thể tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường, nhưng giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và QSDĐ vẫn tồn tại sự khác biệt rõ rệt Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu, tồn tại trước, trong khi QSDĐ là quyền phát sinh sau khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ Hơn nữa, quyền sở hữu đất đai được xem là một quyền trọn vẹn, đầy đủ, trong khi QSDĐ lại là một quyền không trọn vẹn và không đầy đủ.
Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của QSDĐ thể hiện ở các khía cạnh sau:
Người sử dụng đất không nắm giữ đầy đủ quyền lực như Nhà nước, vốn là đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
Không phải mọi người có quyền sử dụng đất (QSDĐ) hợp pháp đều có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh hoặc góp vốn bằng QSDĐ Theo Điều 113 Luật Đất đai năm 2003, chỉ có hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới được phép chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với các hộ gia đình hoặc cá nhân khác Các chủ thể sử dụng đất khác không được pháp luật trao quyền này.
Theo Điều 111 của Luật Đất đai năm 2003, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, và góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê Tuy nhiên, tổ chức này không được phép chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê.
Không phải mọi người sử dụng đất đều có đủ 9 quyền năng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Chỉ những người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất trả tiền, với tiền sử dụng đất đã trả không từ ngân sách nhà nước, hoặc thuê đất với tiền thuê trả một lần cho toàn bộ thời gian thuê, hoặc thuê đất với tiền thuê trả trước cho nhiều năm, và thời hạn thuê còn ít nhất 5 năm mới được hưởng đầy đủ 9 quyền năng này.
Quyền sở hữu đất đai là quyền độc lập, trong khi quyền sử dụng đất (QSDĐ) lại phụ thuộc vào sự quản lý của Nhà nước Người sử dụng đất không thể tự quyết định mọi vấn đề liên quan đến đất mà phải tuân theo quy định của Nhà nước Ví dụ, sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, người nhận phải sử dụng đất theo mục đích ban đầu và không được tự ý thay đổi Vi phạm quy định này có thể dẫn đến việc Nhà nước thu hồi đất.
2.2.2 Vai trò của Nhà nước trong việc xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Luật Đất đai năm 1993 chỉ quy định vai trò quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, trong khi Luật Đất đai năm 2003 và 2013 đã mở rộng và phát triển quy định này Theo đó, Nhà nước không chỉ quản lý thống nhất đất đai trên toàn quốc mà còn đại diện cho chủ sở hữu đất, có quyền định đoạt và điều tiết các nguồn lợi từ đất đai, cũng như trao quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho người sử dụng Hơn nữa, các luật này xác định rõ các cơ quan Nhà nước thực hiện vai trò này và chỉ ra phương thức trao QSDĐ cho tổ chức, cá nhân thông qua ba hình thức: giao đất, cho thuê đất, và công nhận QSDĐ, đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Hiện nay, các quy định về quản lý nhà nước về đất đai chưa phân biệt rõ ràng giữa vai trò quản lý của Nhà nước và quyền lợi của chủ sở hữu đất Điều này dẫn đến sự chồng chéo trong các hoạt động quản lý và thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, gây khó khăn cho người sử dụng đất, đặc biệt trong các vấn đề như thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
2.3.1 Các nước phát triển Đa số các nước phát triển đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế nhưng có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác
2.3.1.1 Ôxtrâylia Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai rất sớm Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại là đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng ký bằng khoán thời gian sau 01/01/1875)
Theo quy định của luật pháp Ôxtrâylia, cả Nhà nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, mà không có sự phân chia giữa nhà và đất.
Người sở hữu đất có quyền sử dụng không gian từ 12 đến 60 mét theo quy định pháp luật Tất cả khoáng sản trong lòng đất như vàng, bạc, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, dầu mỏ, than đá và phốt phát đều thuộc sở hữu Nhà nước theo Sắc lệnh về đất đai 1933 Khi Nhà nước khai thác khoáng sản, cần ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và bồi thường thiệt hại tài sản trên đất.
Luật pháp Ôxtrâylia công nhận quyền sở hữu tuyệt đối đối với đất đai, cho phép chủ sở hữu không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền tự do chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không bị ràng buộc hay ngăn cản.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh theo Điều 10 của Sắc lệnh về đất đai 1902, đồng thời phải bồi thường cho chủ sở hữu Việc sử dụng đất cần tuân thủ quy hoạch và phân vùng, và đất phải được đăng ký quyền sở hữu Khi chuyển nhượng đất, chủ sở hữu phải nộp phí trước bạ và thực hiện đăng ký tại Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia (DOLA).
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai chủ yếu dựa vào quyền sở hữu tư nhân và kinh tế thị trường, nhưng vẫn có sự giám sát xã hội mạnh mẽ trong nhiều lĩnh vực như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát này phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường, mặc dù hệ thống pháp luật có thể khác nhau về chi tiết.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển bao gồm nhiều đạo luật và quy định nhằm điều chỉnh các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động như địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai đều được quy định rõ ràng trong luật pháp Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật và chính sách đất đai tại Thụy Điển.
Việc đăng ký quyền sở hữu đất đai là bắt buộc khi thực hiện chuyển nhượng, và người mua cần hoàn tất thủ tục này trong vòng 3 tháng kể từ ngày mua Để đăng ký, bên mua phải nộp hợp đồng chuyển nhượng cho toà án, nơi sẽ kiểm tra tính hợp pháp và đối chiếu với sổ đăng ký đất Nếu hợp pháp, toà án sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu cho người mua, lưu bản sao hợp đồng tại toà và trả bản gốc cho bên mua Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán Mặc dù việc đăng ký là quan trọng, nhưng hậu quả pháp lý chính lại đến từ hợp đồng chuyển nhượng, không phải từ việc đăng ký Ở Thụy Điển, hầu hết các chuyển nhượng đều được đăng ký, điều này giúp củng cố quyền sở hữu cho chủ mới, tạo ưu thế trong các tranh chấp và cần thiết khi thực hiện thế chấp.
Vấn đề thế chấp liên quan đến quyền sở hữu được đăng ký sau khi ký hợp đồng, nhưng quy trình thế chấp lại khác biệt Theo quy định pháp luật, có ba bước thực hiện thế chấp: (1) Người sở hữu đất phải nộp đơn xin thế chấp để vay tiền, và nếu được chấp thuận, toà án sẽ cấp văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp (2) Văn bản này được gửi cho bên cho vay, tuy nhiên, toà án không kiểm tra yêu cầu thế chấp cho đến khi bất động sản được sử dụng để vay vốn Các yêu cầu này bao gồm việc bên vay phải là chủ sở hữu bất động sản và bên cho vay cần đặt điều kiện cho bên vay (3) Nếu hợp đồng thế chấp bị vi phạm, bên cho vay có thể yêu cầu tịch thu tài sản để thu hồi nợ, quá trình này do Cơ quan thi hành pháp luật thực hiện và thường được xử lý trong vòng 6 tháng Tại ngân hàng, bên vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay, hợp đồng thế chấp và đơn xin đăng ký thế chấp, ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn đến toà án.
Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được xác định dựa trên giá thị trường, và người sở hữu còn được bồi thường cho các thiệt hại khác Chủ đất có quyền hưởng lợi ích kinh tế từ tài sản của mình, nhưng nếu tài sản phải nộp thuế, họ cũng phải thực hiện nghĩa vụ thuế Trong trường hợp bán tài sản, chủ đất sẽ được hưởng lợi nhuận nếu giá bán cao hơn giá mua, nhưng vẫn phải nộp thuế cho giao dịch đó Mặc dù chủ đất có quyền giữ lại tài sản, họ có thể bị yêu cầu bán nếu đất cần cho mục đích công cộng, và trong trường hợp này, họ có quyền yêu cầu bồi thường theo giá trị thị trường của tài sản.
2.3.1.3 Cộng hoà Liên bang Đức Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) đảm bảo quyền sở hữu đất và quyền thừa kế xây dựng, nhưng yêu cầu chủ sở hữu phải sử dụng tài sản phù hợp với lợi ích xã hội Quyền thừa kế xây dựng cho phép người thừa kế xây dựng và sử dụng công trình trên đất của người khác theo hợp đồng tối đa 99 năm, với nghĩa vụ trả 6-7% giá trị đất hàng năm Quyền này có thể được thế chấp và khi hết hạn hợp đồng, chủ đất sẽ mua lại công trình Ngoài ra, sở hữu từng phần cho phép người mua căn hộ sở hữu cả căn hộ và một phần đất trong toà nhà, với tỷ lệ phần trăm xác định dựa trên diện tích và vị trí của căn hộ.
Tại Cộng hòa Séc, quyền sở hữu nhà ở được ghi nhận trong Hiến pháp Kể từ sau năm 1989, khi nước này chuyển từ mô hình xã hội chủ nghĩa sang kinh tế thị trường, quá trình chuyển đổi sở hữu, bao gồm đất đai và bất động sản, đã diễn ra Hai nội dung chính của quá trình này là hoàn trả bất động sản cho chủ cũ và tư nhân hóa các tài sản công để xây dựng cơ cấu sở hữu phù hợp với cơ chế thị trường.
Thị trường bất động sản ở Cộng hòa Séc vẫn chưa phát triển hoàn thiện, với mức giá còn thấp so với các nước EU Khác với Đức, luật pháp Séc không quy định quyền thừa kế xây dựng và quyền ưu tiên mua trước khi đất được bán.
Quyền sử dụng đất ở Việt Nam
2.4.1 Đất đai và vai trò của đất đai đối với sản xuất và đời sống Đất đai là cơ sở tự nhiên, là tiền đề đầu tiên của mọi quá trình sản xuất Đất đai tham gia vào hầu hết các quá trình sản xuất của xã hội, nhưng tùy thuộc vào từng ngành cụ thể mà vai trò của đất đai có sự khác nhau Nếu trong công nghiệp, thương mại, giao thông đất đai là cơ sở, nền móng để trên đó xây dựng nhà xưởng, cửa hàng, mạng lưới đường giao thông thì ngược lại trong nông nghiệp ruộng đất tham gia với tư cách yếu tố tích cực của sản xuất, là tư liệu sản xuất chủ yếu không thể thay thế được Đất đai có vị trí cố định và có giới hạn nhất định Chính vì đất đai không thể di chuyển ra các vị trí khác, không thể mở rộng diện tích theo ý thích của con người mà trong sản xuất cũng như trong đời sống phải sử dụng đất có một cách tiết kiệm, có hiệu quả nhất
Trong nông nghiệp, ruộng đất đóng vai trò quan trọng vừa là đối tượng lao động vừa là tư liệu lao động Khi con người sử dụng công cụ lao động để tác động lên đất, nó không chỉ thay đổi hình dạng mà còn nâng cao chất lượng, từ đó tăng năng suất cây trồng Ruộng đất được coi là tư liệu lao động thông qua các thuộc tính lý học, hóa học và sinh vật học ảnh hưởng đến cây trồng Sự kết hợp giữa đối tượng lao động và tư liệu lao động đã biến ruộng đất thành tư liệu sản xuất chủ yếu và không thể thay thế Do đó, việc sử dụng hiệu quả và tiết kiệm đất đai trong sản xuất nông nghiệp là điều cần thiết, đòi hỏi con người phải bảo vệ và phát triển hợp lý, đồng thời đảm bảo mối quan hệ hài hòa giữa đất đai và các nguồn lực khác để phát triển kinh tế - xã hội và đảm bảo an ninh quốc phòng.
2.4.2 Quá trình hình thành, phát triển các quy định về quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam
Pháp luật về đất đai tại Việt Nam bắt đầu với Luật cải cách ruộng đất năm 1953 và được tiếp nối bởi Luật Đất đai đầu tiên được Quốc hội thông qua vào ngày 29/12/1987 Luật này nhằm điều chỉnh các quan hệ quản lý và sử dụng đất, thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội VI của Đảng và phù hợp với Hiến pháp 1980 (Điều 19).
20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1988 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” [11]
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1988 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở [15] Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai [15] Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”
Hiến pháp 1992 quy định rằng tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Vì vậy, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993.
Luật Đất đai 1993, được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực từ 15/10/1993, kế thừa các nội dung của Luật Đất đai 1988 và bổ sung quyền cho người sử dụng đất Cụ thể, luật quy định 5 quyền cơ bản: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất Điều này cho thấy xu hướng mở rộng quyền lợi cho người sử dụng đất, cho phép họ tự định đoạt hạn chế quyền sử dụng đất của mình Tuy nhiên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn phải tuân thủ các điều kiện, nội dung và hình thức theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Từ năm 1993 đến 2003, tình hình kinh tế - xã hội Việt Nam phát triển nhanh chóng, dẫn đến sự phức tạp trong quan hệ đất đai do tác động của cơ chế kinh tế thị trường Nhiều vấn đề lịch sử chưa được giải quyết, trong khi các vấn đề mới phát sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa quy định Do đó, năm 1998, Luật Đất đai đã được sửa đổi, bổ sung, mở rộng quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất trả trước còn lại 5 năm có quyền thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn Để phù hợp với các luật mới được thông qua và nhằm cải cách hành chính, Luật Đất đai tiếp tục được đưa vào chương trình sửa đổi vào năm 2000 Ngày 29/06/2001, Quốc hội khóa X đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, điều chỉnh một số vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp sang các mục đích khác, cũng như thay đổi cơ cấu cây trồng và vật nuôi trên đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất muối và đất nuôi trồng thủy sản Tuy nhiên, việc chuyển đổi này phải tuân theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định pháp luật, đồng thời có thể bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng hợp pháp tại Việt Nam Điều này cho phép người sử dụng đất thực hiện thế chấp và bảo lãnh tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, cũng như tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài hoạt động tại Việt Nam.
Trong bối cảnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, việc quản lý và sử dụng đất sau ba năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã bộc lộ nhiều thiếu sót, yêu cầu sửa đổi Luật Đất đai 1993 để giải quyết các vướng mắc và đảm bảo tính ổn định của pháp luật Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004, đã kế thừa và bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân, đồng thời không quy định hạn chế trong chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp Nội dung quyền sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và quyền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, Luật Đất đai 2003 quy định quyền thuê đất và đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam, cho thấy sự điều chỉnh phù hợp với thực tiễn và mở rộng quyền của người sử dụng đất trong khuôn khổ sở hữu toàn dân.
Hiến pháp sửa đổi năm 2013, được Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 28-11-2013, đánh dấu một sự kiện lịch sử quan trọng trong thời kỳ xây dựng và hội nhập quốc tế của đất nước Hiến pháp này thể hiện tinh thần đổi mới, phản ánh nguyện vọng của đại đa số nhân dân và ý Đảng Các quy định về đất đai trong Hiến pháp đã được sửa đổi, bổ sung chặt chẽ hơn, khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện và quản lý thống nhất, đồng thời xác định đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, đóng vai trò quan trọng trong phát triển đất nước và được quản lý theo pháp luật.
Tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ và thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật QSDĐ được pháp luật bảo vệ, tuy nhiên, Nhà nước có quyền thu hồi đất trong những trường hợp cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh, hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng Quy trình thu hồi đất phải được thực hiện công khai, minh bạch và bồi thường theo quy định pháp luật Ngoài ra, Nhà nước có thể trưng dụng đất trong các tình huống khẩn cấp như chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, hoặc thiên tai.
Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ 01/07/2014, quy định quyền của Nhà nước đại diện cho toàn dân trong việc quản lý đất đai Nhà nước quyết định quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, bao gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, đất ở, và quy định thời hạn sử dụng Nhà nước cũng thực hiện việc trao quyền sử dụng đất qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, và công nhận quyền sử dụng đất, đồng thời có quyền thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, an ninh, và phát triển kinh tế - xã hội Ngoài ra, Nhà nước quy định nguyên tắc định giá đất, ban hành khung giá và bảng giá đất, quyết định chính sách thu, chi tài chính liên quan đến đất đai, và điều tiết giá trị tăng thêm từ đất thông qua các chính sách thuế và hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi.
Theo Điều 26 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước có trách nhiệm bảo vệ quyền sử dụng đất và tài sản hợp pháp của người sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Nhà nước cũng phải hỗ trợ người sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản không có đất do chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, đồng thời bồi thường khi thu hồi đất vì lợi ích quốc gia Việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng không được thừa nhận Ngoài ra, theo Điều 27, Nhà nước có chính sách hỗ trợ đất ở và đất sinh hoạt cho đồng bào dân tộc thiểu số, phù hợp với phong tục tập quán và điều kiện từng vùng.
Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện các QSDĐ của người dân tại thành phố Quảng Ngãi; tìm ra những tồn tại chính trong việc thực hiện các QSDĐ
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện các QSDĐ của người dân tại thành phố Quảng Ngãi.
Đối tượng nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu tập trung vào các hoạt động sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân tại thành phố Quảng Ngãi, bao gồm đất nông nghiệp, đất ở đô thị, đất ở nông thôn, và đất vườn, ao liền kề trong cùng thửa đất ở.
Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu được thực hiện tại thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi, với phạm vi điều tra chi tiết 120 hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất tại ba địa điểm: xã Nghĩa Dõng, phường Trương Quang Trọng và phường Lê Hồng Phong.
Đề tài này tập trung vào việc đánh giá kết quả thực hiện quyền sử dụng đất (QSDĐ) của hộ gia đình và cá nhân tại thành phố Quảng Ngãi trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2014.
Nội dung nghiên cứu
- Điều tra khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Quảng Ngãi
- Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi
- Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Quảng ngãi
- Tình hình thực hiện quyền chung của người sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi, bao gồm chủ yếu hai quyền sau:
+ Thực hiện quyền cấp GCNQSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân
+ Thực hiện quyền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi
Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất (QSDĐ) của hộ gia đình và cá nhân tại thành phố Quảng Ngãi trong giai đoạn 2010-2014 cho thấy sự phát triển đáng kể Các quyền liên quan đến QSDĐ được thực hiện đầy đủ, góp phần vào việc cải thiện đời sống người dân và thúc đẩy kinh tế địa phương Việc đánh giá này giúp nhận diện những thách thức và cơ hội trong việc quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả hơn trong tương lai.
+ Quyền chuyển chuyển nhượng QSDĐ
+ Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
+ Quyền thế chấp, góp vốn QSDĐ
- Đề xuất các giải pháp cho việc thực hiện các QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Quảng Ngãi
+ Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất
+ Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các QSDĐ
+ Giải pháp về chính sách.
