TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Bất động sản
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Phân loại tài sản thành "bất động sản" và "động sản" bắt nguồn từ Luật cổ La Mã, trong đó bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và tài sản dưới lòng đất, mà còn là tất cả những sản phẩm do lao động con người tạo ra trên đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và mọi thứ liên quan hoặc gắn liền với đất đai, cũng như các yếu tố cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật các quốc gia trên thế giới đều thống nhất quan niệm rằng bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, mỗi hệ thống pháp luật lại có những đặc điểm riêng, thể hiện qua cách phân loại và tiêu chí phân loại bất động sản.
Hầu hết các quốc gia định nghĩa bất động sản là đất đai cùng với các tài sản liên quan, không thể tách rời khỏi đất đai, và được xác định dựa trên vị trí địa lý của nó Điều này được quy định trong các văn bản pháp lý như Điều 517 và 518 của Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, cũng như Điều 86 của Luật Dân sự Nhật Bản.
Theo Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga và các điều luật tương ứng của Đức, bất động sản được định nghĩa cụ thể là “mảnh đất” thay vì đất đai nói chung Sự ghi nhận này là hợp lý, vì đất đai là một phần của lãnh thổ và không thể trở thành đối tượng của các giao dịch dân sự.
Mỗi quốc gia có quan niệm riêng về tài sản "gắn liền" với đất đai được coi là bất động sản Theo Điều 520 Luật Dân sự Pháp, mùa màng chưa gặt và trái cây chưa bứt khỏi cây được xem là bất động sản, trong khi những thứ đã bứt khỏi cây lại được coi là động sản Tương tự, quy định này cũng tồn tại trong Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Ngược lại, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan định nghĩa bất động sản bao gồm đất đai, các vật gắn liền với đất và quyền sở hữu đất Luật Dân sự Đức cũng đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản liên quan.
Luật Dân sự Nga năm 1994 đã có những điểm khác biệt đáng chú ý về bất động sản so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này không chỉ liệt kê các loại bất động sản theo cách truyền thống mà còn đưa ra khái niệm chung rằng bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Đặc biệt, Luật này còn mở rộng định nghĩa về bất động sản bằng cách bao gồm những vật không liên quan đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” trong danh sách các loại bất động sản.
Theo Điều 107 của Bộ luật Dân sự năm 2015, bất động sản tại Việt Nam được định nghĩa bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản khác liên quan đến đất đai và nhà ở, cũng như các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Khái niệm bất động sản rất đa dạng và cần được quy định cụ thể theo pháp luật của từng quốc gia, với một số tài sản được coi là bất động sản ở quốc gia này nhưng lại được xếp vào danh mục động sản ở quốc gia khác Tại Việt Nam, các quy định về bất động sản vẫn còn mở và chưa có danh mục cụ thể cho các loại tài sản này.
1.1.2 Phân loại bất động sản
Dựa trên kinh nghiệm từ nhiều quốc gia, bất động sản có thể được phân loại thành ba loại chính: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình như nhà ở, nhà xưởng, các công trình thương mại dịch vụ, hạ tầng và trụ sở làm việc Những loại bất động sản này đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế và đáp ứng nhu cầu của thị trường.
Bất động sản không đầu tư xây dựng bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm và đất chưa sử dụng Những loại bất động sản này thường không được phát triển để phục vụ cho mục đích xây dựng mà chủ yếu giữ nguyên trạng thái tự nhiên hoặc phục vụ cho các hoạt động sản xuất nông nghiệp và khai thác tài nguyên.
Bất động sản đặc biệt: Công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, nghĩa trang, …
Theo Bộ Luật Dân sự Việt Nam, bất động sản được chia thành hai loại chính: đất đai và vật kiến trúc đã hoàn thành Đất đai bao gồm tất cả các loại đất theo quy định của Luật Đất đai, trong khi vật kiến trúc được phân loại thành các công trình nhà ở, công trình thương mại, công trình công nghiệp và công trình đặc biệt.
1.1.3 Một số quyền về bất động sản
1.1.3.1 Quyền sở hữu bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền sở hữu bất động sản được pháp luật công nhận và bảo vệ, cho phép chủ thể tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản bất động sản.
- Quyền chiếm hữu: là quyền đƣợc pháp luật bảo vệ để nắm giữ, quản lý bất động sản
Quyền sử dụng là quyền được pháp luật bảo vệ, cho phép khai thác các đặc tính hữu ích tự nhiên của bất động sản và hưởng lợi từ những đặc tính đó.
- Quyền định đoạt: là quyền chuyển giao quyền sở hữu bất động sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó
- Có 3 hình thức sở hữu về bất động sản bao gồm:
+ Sở hữu Nhà nước: Chủ sở hữu bất động sản là nhà nước
+ Sở hữu tập thể, cộng đồng: Chủ sở hữu bất động sản là tập thể hoặc cộng đồng
+ Sở hữu cá nhân: Chủ sở hữu bất động sản là cá nhân
Chủ sở hữu bất động sản có quyền thực hiện mọi hoạt động hợp pháp mà không xâm phạm quyền và lợi ích của người khác.
Thị trường bất động sản
1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản
Dựa trên phân tích lý luận về thị trường, các chuyên gia kinh tế và nhà nghiên cứu bất động sản trong nước và quốc tế đã đưa ra nhiều khái niệm quan trọng về thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản là không gian quyết định việc ai có quyền tiếp cận và sử dụng bất động sản, cũng như mục đích sử dụng của nó.
- Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp, cùng với các dịch vụ liên quan như môi giới và tư vấn Vai trò của quản lý nhà nước trong thị trường này có ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển hoặc kìm hãm hoạt động kinh doanh bất động sản.
Thị trường bất động sản là không gian diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản, bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn bất động sản.
Thị trường bất động sản là tổng hợp các giao dịch liên quan đến bất động sản, dựa trên mối quan hệ giữa hàng hóa và tiền tệ, diễn ra trong một không gian và thời gian cụ thể Hiện nay, có nhiều quan niệm khác nhau về thị trường này, nhưng có thể khái quát rằng nó bao gồm tất cả các hoạt động mua bán, cho thuê và chuyển nhượng bất động sản.
1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản
* Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản
Thị trường bất động sản giao dịch quyền và lợi ích từ việc sở hữu bất động sản, trong đó tài sản phải gắn liền với đất đai Đất đai không hao mòn và chỉ mất đi trong những trường hợp đặc biệt, do đó người sử dụng đất không quản lý như tài sản thông thường, mà họ sở hữu các quyền và lợi ích từ đất Tính chất này của đất đai ảnh hưởng đến tính đặc thù của giao dịch trên thị trường bất động sản Do đó, giá đất không phản ánh giá trị hàng hóa mà chỉ là chỉ số khả năng thu lợi hoặc hiệu quả đầu tư vào đất.
Thị trường bất động sản có sự khác biệt rõ rệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch Trong khi các loại hàng hóa thông thường yêu cầu có mặt tại địa điểm giao dịch để người mua và người bán có thể xem xét và thương lượng, thì bất động sản lại không nhất thiết phải có mặt tại địa điểm đó Các địa điểm giao dịch bất động sản rất đa dạng, bao gồm sàn giao dịch, phòng giao dịch, quán nước, nhà riêng, hoặc thậm chí giao dịch qua điện thoại và internet Điều này cho thấy tính linh hoạt trong phương thức giao dịch bất động sản, mặc dù bản chất của nó là cố định và không thể di dời.
* Thị trường bất động sản là thị trường không tập trung và mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
Bất động sản là hàng hóa cố định không thể di dời, chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố như tập quán, tâm lý và thị hiếu của từng vùng miền Mỗi địa phương có những đặc điểm tâm lý và thị hiếu khác nhau, điều này tạo ra sự đa dạng trong thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng lớn từ đặc điểm riêng của từng vùng, khu vực Dù là cùng một loại bất động sản, giá trị của nó có thể khác nhau tùy thuộc vào vị trí địa lý Điều này cho thấy rằng việc di chuyển bất động sản cũng như tâm lý, thị hiếu của người tiêu dùng không thể đơn giản chuyển từ nơi này sang nơi khác.
Thị trường bất động sản tại Việt Nam có tính không tập trung, trải rộng trên mọi vùng miền với sự khác biệt rõ rệt về kinh tế, văn hóa và xã hội Mật độ dân số không đồng đều dẫn đến nhu cầu bất động sản đa dạng về số lượng, mẫu mã và chất lượng Kết quả là, quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản ở các đô thị thường vượt trội hơn so với khu vực nông thôn.
* Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, được xem là tài sản lớn và hàng hóa đặc biệt Các giao dịch bất động sản không chỉ ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường mà còn tác động sâu rộng đến các hoạt động kinh tế và xã hội.
Chính phủ các quốc gia trên thế giới luôn chú trọng đến bất động sản và thị trường bất động sản, thường xuyên điều chỉnh chính sách nhằm huy động nguồn lực phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội Do đó, thị trường bất động sản bị chi phối và điều chỉnh chặt chẽ bởi hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, đặc biệt là các quy định liên quan đến đất đai và nhà ở.
* Thị trường bất động sản có nội dung phong phú nhưng là một dạng thị trường không hoàn hảo
Thị trường bất động sản là một hệ thống phức tạp bao gồm nhiều giao dịch đa dạng, phản ánh sự phong phú của nội dung trong lĩnh vực này Tuy nhiên, do bất động sản có vị trí cố định và mỗi khu vực lại mang những đặc trưng riêng về điều kiện tự nhiên, truyền thống, tập quán, cũng như tâm lý xã hội, nên sự hiểu biết về các giao dịch bất động sản trong từng thị trường địa phương cũng trở nên đa dạng và phức tạp.
17 không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước
Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản thông qua sự can thiệp vào đất đai nhằm đạt được các mục tiêu phát triển chung Thị trường bất động sản có tính dị biệt và thông tin hạn chế, trong khi quyết định về đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào Nhà nước, dẫn đến sự cạnh tranh không hoàn hảo Hơn nữa, do tính chất không tái tạo được của đất, thị trường bất động sản thường mang tính độc quyền và có xu hướng đầu cơ nhiều hơn so với các thị trường hàng hóa khác.
* Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn
Đầu tư vào bất động sản thường yêu cầu một lượng vốn lớn, phần lớn trong số đó được huy động từ thị trường vốn Khi bất động sản được giao dịch trên thị trường, các giá trị và quyền liên quan đến bất động sản sẽ được trao đổi, mua bán và kinh doanh, giúp giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ rằng thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối với thị trường vốn.
Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam
1.3.1 Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trước năm 1980
Giai đoạn từ 1954 đến 1980, đất nước Việt Nam đối mặt với hai nhiệm vụ quan trọng: xây dựng miền Bắc vững mạnh và đấu tranh thống nhất đất nước.
Theo Hiến pháp năm 1959, chế độ kinh tế thời kỳ này được xác định là "Nhà nước lãnh đạo hoạt động kinh tế theo một kế hoạch thống nhất," với sự tham gia của các cơ quan Nhà nước, tổ chức công đoàn, hợp tác xã và các tổ chức khác của nhân dân lao động (Điều 10) Thời kỳ này còn được gọi là kinh tế "kế hoạch hoá tập trung," trong đó "Kinh tế quốc doanh thuộc sở hữu toàn dân, giữ vai trò lãnh đạo trong nền kinh tế quốc dân và được nhà nước bảo đảm phát triển ưu tiên" (Điều 12).
Nhà nước khuyến khích sự phát triển của kinh tế Hợp tác xã, hình thức sở hữu tập thể của nhân dân lao động (Điều 13) Do đó, ruộng đất và ao hồ đều được đưa vào Hợp tác xã, dẫn đến việc không hình thành thị trường bất động sản cho đầu tư xây dựng.
Trong ngành công nghiệp, nhà nước khuyến khích các nhà tư sản dân tộc tham gia cải cách xã hội chủ nghĩa thông qua hình thức công tư hợp doanh (Điều 16) Do đó, thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ vẫn chưa phát triển Trong thời kỳ này, bất động sản nhà ở cùng với hạ tầng kỹ thuật và xã hội như nhà trẻ, trường học, bệnh viện được xem là phúc lợi xã hội, được nhà nước đầu tư từ ngân sách nhằm phục vụ cho nhân dân.
Trong lĩnh vực bất động sản nhà ở, Nhà nước không đáp ứng đủ nhu cầu, chỉ cung cấp 30% diện tích nhà ở cần thiết cho cán bộ công nhân viên chức đô thị Sự chuyển nhượng "trao tay" giữa những người có nhu cầu diễn ra do một số nhà ở đã có giấy chứng nhận sở hữu từ chế độ cũ Thị trường bất động sản "ngầm" hình thành do Nhà nước chậm thừa nhận và thiếu quy định pháp lý, dẫn đến việc chưa công nhận quyền sở hữu nhà ở và chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu bất động sản Điều này tạo ra một thị trường tự phát, không có sự quản lý của Nhà nước, với đặc điểm là chưa có khung pháp luật rõ ràng và thiếu các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ cung cấp thông tin thị trường bất động sản.
1.3.2 Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam từ năm 1980 đến trước năm 1993
Hiến pháp 1980 xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và cấm mua bán đất đai, dẫn đến việc Nhà nước không xây dựng hệ thống văn bản pháp luật cho thị trường bất động sản Do đó, việc đăng ký quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất không được thực hiện, vì đất đai được quản lý theo hình thức sở hữu toàn dân.
Từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90, quan hệ chuyển nhượng, mua bán, thuê mướn và cầm cố đất đai trong khu vực kinh tế nhà nước và kinh tế hợp tác xã chưa được công nhận.
Từ năm 1991 đến 2003, thị trường bất động sản tại các đô thị Việt Nam đã phát triển mạnh mẽ, với hiện tượng mua bán đất đai diễn ra sôi động Điều 12 của Luật đất đai 1988 cho phép người thừa kế hoặc người chưa có nhà ở được quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở sau khi được công nhận quyền sở hữu Thị trường bất động sản trong giai đoạn này chủ yếu mang tính tự phát, với sự hình thành của thị trường ngầm mua bán đất, phát triển từ quy mô nhỏ đến sôi động, nhưng chưa được pháp luật quy định, gây ảnh hưởng đến đời sống kinh tế xã hội.
Hiến pháp năm 1980 xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng từ cuối những năm 80 đến đầu những năm 90, thị trường đất đai và bất động sản đã trở nên sôi động Dù chưa có khung pháp lý rõ ràng cho thị trường này, nhiều giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng, cùng với các hình thức thuê mướn và thế chấp đã diễn ra đa dạng.
Kể từ khi có pháp lệnh nhà ở và đặc biệt là Luật đất đai 1993, thị trường bất động sản Việt Nam đã được khởi sắc, hình thành và dần phát triển Thị trường này không chỉ phản ánh sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế xã hội mà còn là kết quả của công cuộc đổi mới, mặc dù vẫn còn nhiều điều cần hoàn thiện.
1.3.3 Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam từ năm 1993 đến năm 2007
Luật Đất đai 1993 được ban hành dựa trên Hiến pháp sửa đổi 1992 và nhằm mục tiêu xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa với sự quản lý của Nhà nước Luật này đã trải qua nhiều lần sửa đổi, trong đó có lần sửa đổi bổ sung đầu tiên vào năm 1998.
Luật Đất đai, được sửa đổi hai lần vào năm 2001, đã quy định rõ ràng về tiền sử dụng đất và thẩm quyền giao đất Điều này giúp giải quyết các vấn đề liên quan đến phát triển thị trường bất động sản.
- Lần đầu tiên quyền sử dụng đất đƣợc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
Nhà nước cấp đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thông qua hai hình thức chính: giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất
- Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Các quy định pháp luật về đất đai và nhà ở đã góp phần hình thành và phát triển thị trường bất động sản Tuy nhiên, hiện nay tồn tại song song cả thị trường bất động sản chính thức và phi chính thức Nguyên nhân chính là do thiếu hệ thống chuyển nhượng đất đai và đánh thuế rõ ràng, dẫn đến việc chủ sử dụng đất lợi dụng thị trường không chính thức để bán quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, thậm chí không có giấy tờ hợp lệ Điều này gây tổn hại đến lợi ích quốc gia, dẫn đến tình trạng xây dựng bừa bãi, lộn xộn và phá vỡ quy hoạch đô thị Thực trạng thị trường bất động sản hiện nay cho thấy nhiều yếu tố đã góp phần vào sự tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản phi chính thức.
Nhiều bất động sản hiện nay thiếu đầy đủ điều kiện pháp lý trong các giao dịch như bán quyền sử dụng đất, thế chấp và cho thuê Việc hợp thức hóa các tài sản này gặp nhiều khó khăn do thủ tục phức tạp và rườm rà, cùng với đó là mức thuế và phí cao.
- Việc trốn nộp thuế và lệ phí đã trở thành thói quen trong quá trình thực hiện các giao dịch về bất động sản
Mục tiêu, quan điểm phát triển thị trường bất động sản
Báo cáo chính trị tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng nêu rõ :
Thúc đẩy sự hình thành và phát triển các loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa là rất quan trọng, đặc biệt chú trọng đến các thị trường còn sơ khai như thị trường lao động, chứng khoán, bất động sản và khoa học công nghệ Báo cáo chính trị của Đảng nhấn mạnh sự cần thiết phải hình thành và phát triển thị trường bất động sản.
Mục tiêu xây dựng và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam trong thời gian tới là khắc phục những tồn tại yếu kém hiện nay, chuẩn bị cơ sở cho sự hình thành và phát triển thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Điều này nhằm phát huy nguồn lực lớn cho phát triển kinh tế xã hội, đáp ứng xu hướng hội nhập khu vực và quốc tế, đồng thời đảm bảo việc thực hiện quy hoạch xây dựng và quản lý phát triển đô thị có trật tự, kỷ cương theo quy định của pháp luật.
Nhằm thực hiện mục tiêu trên, việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta phải quán triệt các quan điểm sau:
Thị trường bất động sản bền vững cần dựa trên đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nơi người mua và bán chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc thế chấp và góp vốn trong lĩnh vực bất động sản cũng chỉ được thực hiện bằng giá trị quyền sử dụng đất Giá trị này phụ thuộc vào hình thức giao đất hoặc thuê đất và phương pháp xác định giá trị Để tối ưu hóa nguồn lực từ đất đai, Nhà nước cần giao đất sử dụng ổn định lâu dài và cấp quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh Do đó, phát triển thị trường bất động sản phải phát huy các quyền này trong khuôn khổ quản lý thống nhất của Nhà nước, đồng thời không thể tách rời vai trò định hướng và điều tiết của Nhà nước trong cơ chế thị trường.
Phát triển thị trường bất động sản cần dựa trên nguyên tắc bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, nhằm khai thác tối đa mọi thế mạnh và nguồn lực Điều này đảm bảo rằng tất cả các thành phần kinh tế đều có quyền tham gia vào thị trường, không phân biệt doanh nghiệp nào Mỗi doanh nghiệp đều có quyền bán, mua, thuê, cho thuê, thế chấp và góp vốn liên doanh thông qua giá trị bất động sản, từ đó đáp ứng nhu cầu đa dạng trong sự hình thành và phát triển của thị trường.
Tất cả các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản đều được áp dụng đồng nhất các chính sách và biện pháp ưu đãi, bao gồm sử dụng quỹ đất để tạo vốn ban đầu, ưu đãi trong giao đất và thuê đất, hỗ trợ tín dụng, cùng với các chính sách thuế.
Dân sự hoá các quan hệ chuyển dịch bất động sản là yếu tố quan trọng để thị trường bất động sản phát triển bền vững Thị trường này chỉ có thể tiến triển khi các quan hệ chuyển dịch được thực hiện theo cơ chế thị trường Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và điều tiết vĩ mô thị trường thông qua các công cụ như chính sách, pháp luật và biện pháp hướng dẫn.
Quan hệ chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản là một mối quan hệ kinh tế và dân sự, chủ yếu được điều chỉnh bởi các công cụ và biện pháp kinh tế trong thị trường Do đó, việc mở rộng và dân sự hóa các quan hệ chuyển dịch bất động sản cần được coi là một quan điểm quan trọng trong quá trình xây dựng và phát triển thị trường bất động sản.
Phát triển thị trường bất động sản trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần nhằm khắc phục những hạn chế của cơ chế thị trường Điều này không chỉ phát huy vai trò của con người mà còn mở rộng cơ hội cho mọi cá nhân tham gia vào quá trình phát triển bất động sản Nhờ đó, mọi người đều có thể hưởng thụ thành quả từ sự phát triển này, góp phần giảm bớt khoảng cách giàu nghèo và nâng cao chất lượng cuộc sống, bao gồm các yếu tố như ăn, ở, đi lại, học tập và làm việc, đồng thời giữ gìn sự công bằng xã hội.
Nhà nước cung cấp hỗ trợ tài chính, kỹ thuật và đào tạo cho doanh nghiệp yếu kém nhằm nâng cao hoạt động sản xuất kinh doanh, đáp ứng nhu cầu bất động sản của xã hội Đồng thời, nhà nước cũng hỗ trợ người nghèo và người có thu nhập thấp để họ có khả năng mua hoặc thuê nhà ở Ngoài ra, nhà nước đầu tư hợp lý vào phát triển hạ tầng kỹ thuật và xã hội, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển.
Một số giải pháp cơ bản thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam
Để nhanh chóng hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, cần vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa Mục tiêu là xây dựng một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, được kiểm soát bởi hệ thống pháp luật và các biện pháp hướng dẫn giao dịch Đồng thời, cần khắc phục những tồn tại hiện nay của thị trường bất động sản Các giải pháp cơ bản để thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta trong thời gian tới bao gồm việc hoàn thiện khung pháp lý và tăng cường quản lý nhà nước.
* Từng bước xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường bất động sản
Xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật là yếu tố then chốt để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, góp phần hạn chế thị trường không chính thức Để tạo ra một môi trường pháp lý vững chắc, cần tiếp tục cải thiện Luật kinh doanh bất động sản, nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến quản lý và hoạt động trong lĩnh vực này Điều này là cần thiết để phát triển nền kinh tế thị trường bất động sản dưới sự quản lý vĩ mô của nhà nước.
Chính phủ cần tiếp tục cải cách chính sách tài chính đất đai, chủ động điều tiết giá đất trên thị trường dựa vào quan hệ cung - cầu Đồng thời, cần thúc đẩy nhanh chóng việc xây dựng lại hệ thống thuế liên quan đến đất đai, đảm bảo tính đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách đất đai.
Cải thiện chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan đến bất động sản là cần thiết để khuyến khích sử dụng hiệu quả tài sản, thúc đẩy giao dịch chính thức trên thị trường, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ và trốn thuế, góp phần tăng cường nguồn thu cho Nhà nước.
Cần có chính sách phù hợp giải quyết càng sớm càng tốt những tồn đọng về nhà đất do lịch sử để lại
Công tác quy hoạch sử dụng đất cần được coi trọng và thực hiện một cách chủ động để phát triển bất động sản hiệu quả và đúng mục đích Với diện tích đất đai có hạn và áp lực ngày càng tăng từ nhiều lĩnh vực, việc bố trí sử dụng đất hợp lý là rất cần thiết để vừa đáp ứng nhu cầu phát triển, vừa bảo vệ nguồn tài nguyên quý giá này Quy hoạch sử dụng đất không chỉ phải khả thi mà còn cần được công khai để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý.
* Thực hiện các giải pháp nhằm tăng cung bất động sản
Nhà nước cần thúc đẩy tốc độ cung cấp bất động sản bằng cách đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, giúp bất động sản đủ điều kiện tham gia thị trường Đồng thời, cần hỗ trợ vốn và đất đai cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để nâng cao khả năng phát triển và tạo lập bất động sản.
* Những giải pháp tài chính cơ bản
Phát triển thị trường vốn và tiền tệ là yếu tố quan trọng để huy động vốn đầu tư, từ đó hình thành một thị trường bất động sản vững chắc và lành mạnh Điều này sẽ giúp khắc phục tình trạng mất cân đối giữa cung và cầu trong lĩnh vực bất động sản.
Giá đất do nhà nước quy định phải phù hợp với sự phát triển kinh tế xã hội và giá thị trường trong điều kiện bình thường
Hỗ trợ vốn ban đầu và cho vay lãi suất thấp đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách nhà nước cho người nghèo, người có thu nhập thấp trong việc mua nhà hoặc thuê nhà
* Tổ chức hoàn thiện hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong sản xuất kinh doanh bất động sản
Tổ chức một mạng lưới tư vấn chuyên nghiệp về giao dịch bất động sản, bao gồm tư vấn thông tin thị trường, pháp luật, giá cả và thủ tục hợp đồng, là rất cần thiết để hỗ trợ các giao dịch hiệu quả trong lĩnh vực này.
Nâng cao vai trò quản lý nhà nước trong thị trường bất động sản là cần thiết để thúc đẩy công tác đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu các dự án có sử dụng đất Việc này sẽ tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh, từ đó góp phần kiểm soát giá cả bất động sản một cách hợp lý.
Tổ chức hệ thống dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường bất động sản, đảm bảo các thông tin đầy đủ, minh bạch và dễ tiếp cận
Bồi dưỡng nâng cao kiến thức cho công chức quản lý Nhà nước về bất động sản
Cần sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật minh bạch và đồng bộ trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là đổi mới chính sách tài chính cho thị trường này Đồng thời, cần chủ động điều tiết giá đất dựa trên quan hệ cung cầu và xây dựng khung pháp lý thuận lợi để chuyển đổi bất động sản thành nguồn vốn đầu tư.
Cần hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai từ Trung ương đến địa phương và nâng cao năng lực cho cán bộ quản lý nhà nước về đất đai Đồng thời, cần tăng cường thực thi các công cụ giám sát nhằm đảm bảo hiệu quả trong công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật Việc xây dựng chế tài xử phạt và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai là rất cần thiết để nâng cao hiệu quả quản lý.
1.5.2 Về phía ngân hàng và các định chế tài chính Điểm đột phá trong các chính sách đất đai và bất động sản hiện nay là tạo cơ chế thuận lợi để chuyển đƣợc nguồn vốn đầu tƣ tiềm ẩn trong bất động sản thành vốn đầu tƣ pháp triển bất động sản Do vậy, thời gian tới, ngân hàng và các chế định tài chính cần thực hiện đồng bộ các giải pháp sau:
Để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản, cần hoàn thiện cơ chế và chính sách nhằm tối đa hóa nguồn lực tài chính trong và ngoài nước Đồng thời, xây dựng hệ thống tài chính riêng là cần thiết Trong giai đoạn hiện tại, khi vẫn phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng, chính sách tài chính tiền tệ cần linh hoạt để tránh tạo ra bong bóng, đồng thời không thắt chặt quá mức để tránh làm đình trệ thị trường Về lâu dài, cần hình thành các hình thức tín dụng phát triển nhà ở như quỹ tiết kiệm hỗ trợ người lao động mua nhà và quỹ đầu tư tín thác bất động sản để tăng cường nguồn cung cấp vốn cho thị trường.
Để thu hút đầu tư nước ngoài hiệu quả, cần tăng cường các công cụ kích thích như bán doanh nghiệp Việt Nam và khuyến khích nhà đầu tư chiến lược mua cổ phiếu các công ty đã cổ phần hóa Đồng thời, cần cải thiện các biện pháp thu hút đầu tư nước ngoài và kiều hối thông qua việc nâng cao hiệu lực của hệ thống dịch vụ công.
Đầu tư nước ngoài vào bất động sản Việt Nam hiện đang chiếm tỷ trọng lớn trong tổng vốn đăng ký Tuy nhiên, các dự án FDI chủ yếu huy động vốn từ người mua nhà giống như các nhà đầu tư nội địa Do đó, cần thiết phải có giải pháp giúp các nhà đầu tư nước ngoài kết hợp kinh doanh, đầu tư, quản lý và tiếp thị dự án Việc này không chỉ nâng cao tính chuyên nghiệp của thị trường bất động sản mà còn tăng cường nguồn lực tài chính, kinh nghiệm quản lý và tầm nhìn chiến lược.
