TỔNG QUAN VỀ ĐẦU TƯ VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Bất động sản, hàng hóa bất động sản và hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản
Bất động sản được định nghĩa là các tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai, nhà ở, và các công trình xây dựng gắn liền với đất Ngoài ra, bất động sản còn bao gồm các tài sản khác liên quan đến đất đai và những tài sản được quy định bởi pháp luật.
- Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch mua bán và các giao dịch khác về bất động sản
1.1.2 Hàng hóa bất động sản:
Theo luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11, ban hành ngày 29 tháng 6 năm 2006, các loại bất động sản được công nhận là hàng hóa và có thể tham gia vào hoạt động kinh doanh.
Nhà và công trình xây dựng được phép kinh doanh theo quy định pháp luật về xây dựng bao gồm các loại như công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi và hạ tầng kỹ thuật Tuy nhiên, có một số loại nhà và công trình không được kinh doanh, bao gồm nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan nhà nước, công trình bí mật nhà nước, công trình an ninh, quốc phòng, cùng với các công trình được công nhận là di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và những công trình khác mà pháp luật cấm kinh doanh.
- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai
Bất động sản là nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất quy định trên phải có đủ điều kiện sau:
- Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: + Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
Nhà và công trình xây dựng mới cần tuân thủ các tiêu chuẩn chất lượng theo quy định pháp luật về xây dựng Đối với những công trình đã qua sử dụng, yêu cầu về chất lượng sẽ được các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Không có tranh chấp về quyền sỡ hữu;
+ không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
Để có hồ sơ hợp lệ cho nhà và công trình xây dựng, cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ hợp pháp khác Đối với các công trình đang xây dựng, cần có giấy phép xây dựng, hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt Đối với các dự án khu đô thị mới hoặc khu nhà ở chưa có giấy chứng nhận, cần có hồ sơ hoàn công, biên bản nghiệm thu và thiết kế bản vẽ thi công Cuối cùng, các nhà và công trình xây dựng hình thành trong tương lai cũng phải có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng đã được phê duyệt.
- Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:
+ Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
+ Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; + Không có tranh chấp;
+ Trong thời hạn sử dụng đất;
+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Trong trường hợp chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất thuộc các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở và hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, cần phải đảm bảo rằng có công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
1.1.3 Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản:
Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước
Tổ chức và cá nhân trong nước được phép kinh doanh bất động sản với các hoạt động như đầu tư xây dựng nhà ở và công trình để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.
+ Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
+ Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
+ Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;
Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đầu tư vào các công trình hạ tầng nhằm mục đích chuyển nhượng hoặc cho thuê Ngoài ra, có thể thuê quyền sử dụng đất đã được phát triển hạ tầng để cho thuê lại.
Tổ chức và cá nhân trong nước, cùng với tổ chức và cá nhân nước ngoài, cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đều có quyền kinh doanh dịch vụ bất động sản trong các lĩnh vực được quy định.
+ Dịch vụ môi giới bất động sản;
- Dịch vụ định giá bất động sản;
- Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
- Dịch vụ tư vấn bất động sản;
- Dịch vụ đấu giá bất động sản;
- Dịch vụ quảng cáo bất động sản;
- Dịch vụ quản lý bất động sản.
Khái niệm đầu tư, đặc điểm và vai trò của đầu tư vào thị trường bất động sản
1.2.1 Khái niệm Đầu tư kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua, …nhằm mục đích sinh lời Đầu tư kinh doanh bất động sản nhằm xây nhà để bán đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, vừa đáp ứng nhu cầu thuê văn phòng, kinh doanh thương mại, nhà hàng, khách sạn, thuê cơ sở hạ tầng để xây dựng hãng xưởng, nhà máy, …
- Đầu tư trung dài hạn do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản mang lại nếu đầu tư ngắn thì là đầu cơ
Vốn lớn nhưng linh hoạt là yếu tố quan trọng trong việc quản lý tài chính dự án, cho phép vay một lần hoặc nhiều lần tùy theo tiến độ Tuy nhiên, nó cũng chịu ảnh hưởng từ các yếu tố kinh tế như tăng hoặc giảm lãi suất Nếu vay một lần mà không sử dụng hết, doanh nghiệp vẫn phải trả lãi, dẫn đến tình trạng sử dụng vốn không hiệu quả.
- Lợi nhuận nhiều nhưng rủi ro cao xuất phát từ bản thân thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu, …
Khi thị trường bất động sản chuyển từ giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ sang tình trạng đóng băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng giảm, dẫn đến việc giao dịch gần như ngừng lại Điều này gây khó khăn tài chính cho các nhà đầu tư, thậm chí có thể dẫn đến tình trạng phá sản Hệ quả là khả năng thanh toán các khoản tín dụng của người vay cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng, có nguy cơ mất khả năng thanh toán.
Khi thị trường bất động sản phục hồi từ trạng thái đóng băng sang nóng sốt, nhà đầu tư có cơ hội chuyển bại thành thắng Giá bất động sản sẽ tăng nhanh chóng, mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư, với khả năng sinh lời từ một đến nhiều lần.
1.2.3 Vai trò của đầu tư vào thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, đặc biệt khi Việt Nam đã có sự tăng trưởng liên tục trong hơn 10 năm qua Đầu tư vào bất động sản không chỉ thúc đẩy sự phát triển của thị trường này mà còn tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển bền vững.
Khai thác hiệu quả nguồn vốn nhàn rỗi trong cộng đồng sẽ giúp đầu tư vào bất động sản, mang lại lợi nhuận và hiệu quả cao.
- Đầu tư vào thị trường bất động sản nhằm phát triển thị trường bất động sản nhằm phát triển nền kinh tế
Đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, trung tâm thương mại, tòa nhà cao tầng và chung cư lớn đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy tốc độ đô thị hóa, góp phần vào quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước.
Đầu tư mở rộng nhà xưởng là một chiến lược quan trọng giúp doanh nghiệp tăng quy mô và nâng cao lợi thế cạnh tranh trong bối cảnh hội nhập kinh tế Việc này không chỉ cải thiện năng lực sản xuất mà còn giúp doanh nghiệp thích ứng nhanh chóng với những thay đổi của thị trường.
- Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống hơn
Nhà nước có thể quản lý hiệu quả thị trường bất động sản thông qua việc thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư Các doanh nghiệp nhà nước sẽ có cái nhìn tổng quan hơn về sự phát triển của thị trường, từ đó điều tiết hợp lý nhằm đảm bảo sự phát triển đồng bộ giữa các lĩnh vực.
1.2.4 Sự khác biệt giữa thị trường bất động sản so với các thị trường khác:
- Thị trường bất động sản thường hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa
Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản bao gồm bốn giai đoạn chính: giai đoạn phồn vinh, khi thị trường sôi động; giai đoạn suy thoái, khi có dấu hiệu chững lại; giai đoạn tiêu điều, khi thị trường đóng băng; và giai đoạn phục hồi, khi thị trường bắt đầu nóng dần lên, có khả năng gây sốt.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
- Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường)
Thị trường bất động sản có sự liên kết chặt chẽ với thị trường vốn và tài chính, ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác trong nền kinh tế Sự phát triển của thị trường bất động sản không chỉ tác động đến các nhà đầu tư mà còn đến các ngành kinh tế khác, tạo ra một chuỗi liên kết quan trọng trong hệ thống tài chính.
Bất động sản là tài sản đầu tư gồm giá trị đất đai và thường yêu cầu vốn lớn cùng thời gian dài để hình thành và thu hồi Khi tham gia thị trường, bất động sản được trao đổi, mua bán và kinh doanh, giúp giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này khẳng định rằng thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong thị trường vốn.
Thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả tạo điều kiện thuận lợi cho việc huy động nguồn tài chính lớn, góp phần vào sự phát triển kinh tế thông qua các hình thức thế chấp và giải ngân.
Thị trường bất động sản (BĐS) có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường xây dựng, từ đó tác động đến các lĩnh vực như vật liệu xây dựng, đồ trang trí nội ngoại thất và thị trường lao động Sự biến động của thị trường BĐS không chỉ ảnh hưởng đến các ngành liên quan mà còn góp phần vào sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.
1.3.Những nhân tố tác động đến thu hút đầu tư thị trường bất động sản 1.3.1 Những yếu tố tác động thuận lợi
Đầu tư vào thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội và dân cư như các lĩnh vực khác Tuy nhiên, sự tác động của những yếu tố này đến việc thu hút đầu tư trong lĩnh vực bất động sản lại có những đặc điểm và biểu hiện riêng biệt.
- Sự phát triển kinh tế:
Kinh nghiệm thu hút đầu tư vào thị trường Bất động sản ở Mỹ
Thị trường Bất động sản Mỹ hiện đang phát triển mạnh mẽ nhờ vào các chính sách hỗ trợ Hai chính sách quan trọng nhất trong việc kích thích sự phát triển của thị trường là chính sách thuế và chính sách tín dụng, nhằm thúc đẩy đầu tư vào Bất động sản, cùng với chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Chính sách thuế đối với thị trường bất động sản tại Mỹ rất linh hoạt và phát triển, tùy thuộc vào từng tiểu bang nhưng vẫn tuân theo quy định của Cục thuế Liên Bang Hai sắc thuế quan trọng nhất ảnh hưởng đến thị trường Bất động sản bao gồm:
Khi mua bán bất động sản, cả người mua và người bán đều phải chịu thuế chuyển nhượng và các chi phí liên quan Người bán thường phải chịu thuế khi chuyển nhượng quyền sở hữu, trong khi người mua sẽ phải đóng thuế bất động sản dựa trên giá mua, có thể cao hơn nhiều so với giá cũ Một số tiểu bang đã cho phép chính quyền địa phương quyết định mức thuế chuyển nhượng, nhằm hỗ trợ xây dựng nhà ở giá rẻ cho người nghèo Cụ thể, mức thuế chuyển nhượng là 10 xu cho mỗi 100 USD cho các căn nhà dưới 600,000 USD, nhưng tăng lên 20 xu cho mỗi 100 USD nếu giá bán trên 600,000 USD và lên tới 30 xu cho mỗi 100 USD nếu giá bán vượt 1 triệu USD.
Ở Mỹ, khi sở hữu nhà, chủ sở hữu phải đóng thuế bất động sản cho địa phương Khoản thuế này được sử dụng để tài trợ cho các dịch vụ công cộng như giáo dục, an ninh, và cứu hỏa.
Tỷ lệ thuế bất động sản khác nhau giữa các tiểu bang, với California áp dụng mức thuế 1.25% và Texas có thể lên đến 2.5% Nhiều gia đình phải chuyển ra ngoại ô do thuế bất động sản tăng cao, trong khi một số địa phương giảm thuế để thu hút đầu tư Các doanh nghiệp thường đóng thuế cao hơn cư dân, dẫn đến sự phản đối về hệ thống thuế này Để xác định thuế, các địa phương thực hiện định giá lại bất động sản hàng năm, dựa trên giá thị trường từ các hội đồng tư vấn Người dân có quyền khiếu nại nếu cảm thấy thuế quá cao và có thể xin hoãn nộp thuế trong trường hợp khó khăn tài chính Một số tiểu bang cho phép hoãn thuế cho đến khi chủ nhà qua đời hoặc bán nhà, và California có chương trình giảm thuế cho một phần giá trị bất động sản.
Khi bán bất động sản, các cặp vợ chồng có thể miễn thuế thu nhập lên đến 500.000 USD từ lợi nhuận, trong khi người độc thân chỉ được 250.000 USD Mọi khoản lợi nhuận vượt mức này sẽ bị đánh thuế với mức thông thường là 15%, hoặc 5% nếu lợi tức chịu thuế thấp Để được hưởng ưu đãi này, người bán phải sở hữu và cư trú trong nhà ít nhất hai năm, không nhất thiết phải liên tục, trừ các trường hợp bất khả kháng Nếu nhà ở chưa đủ hai năm, chủ nhà sẽ phải đóng thuế 15% trên khoản lợi nhuận Ngoài ra, tiền hoa hồng cho môi giới bất động sản thường dao động khoảng 6% giá trị căn nhà.
- Chính sách tín dụng để đầu tư phát triển thị trường bất động sản ở Mỹ:
Việc vay tiền mua bất động sản ở Mỹ rất thuận lợi, chỉ cần người mua có thu nhập gia đình gấp ba lần khoản thanh toán hàng tháng và đủ tiền trả trước 20% giá trị bất động sản Ngoài ra, điểm tín dụng cao giúp người vay dễ dàng được chấp nhận mức vay cao mà không cần điều kiện bổ sung Quy trình thế chấp bất động sản diễn ra đơn giản tại văn phòng quận mà không cần sự phê duyệt của chính quyền thành phố Nhờ vào các công cụ tài chính đa dạng, nhiều nhóm dân cư với thu nhập khác nhau cũng có thể tham gia vào thị trường bất động sản.
Chính sách phát triển nhà cho người có thu nhập thấp là một nhu cầu cấp thiết, giúp họ có cơ hội sở hữu một căn nhà phù hợp với khả năng tài chính Tuy nhiên, vẫn còn nhiều người phải sống trong những chỗ ở tạm bợ, và tỷ lệ này chiếm một phần lớn trong xã hội Nhằm giải quyết vấn đề này, chính phủ Mỹ đã triển khai nhiều biện pháp để phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Chính sách hỗ trợ thuế cho các công ty bất động sản tại Mỹ là một trong những nỗ lực quan trọng nhằm phát triển dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp Nhờ vào việc giảm thuế, các công ty có khả năng cung cấp sản phẩm bất động sản với giá thấp hơn thị trường, từ đó giúp nhiều người dân thuộc các tầng lớp khác nhau có cơ hội sở hữu nhà trong khả năng tài chính của họ.
Chính sách hỗ trợ đã mang lại hiệu quả đáng kể trong việc khuyến khích các công ty bất động sản đầu tư vào nhà ở cho người có thu nhập thấp, thu hút 7 tỷ USD vốn đầu tư hàng năm và tạo ra hơn 70.000 căn hộ cho đối tượng này.
Một số bang ở Mỹ như Connecticut, Maryland, Minnesota, New Jersey, North Carolina, Pennsylvania và Virginia sử dụng trợ cấp TANF để hỗ trợ các hộ gia đình có thu nhập thấp trong việc thuê hoặc mua nhà Mỗi bang có cách xác định mức trợ cấp TANF khác nhau, tùy thuộc vào loại bất động sản và đối tượng nhận trợ cấp Chẳng hạn, Connecticut cung cấp TANF cho các gia đình lao động trong 21 tháng, trong khi Virginia hỗ trợ thuê nhà cho những người chưa có nhà Mặc dù hình thức hỗ trợ khác nhau, tất cả đều nhằm nâng cao khả năng sở hữu nhà cho cộng đồng thu nhập thấp, từ đó làm sôi động thị trường nhà ở và thúc đẩy các dự án đầu tư xây nhà cho người có thu nhập thấp.
Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Qua nghiên cứu kinh nghiệm của Mỹ trong việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản, chúng ta có thể rút ra những bài học quý giá về chiến lược và chính sách hiệu quả Những yếu tố như môi trường pháp lý minh bạch, chính sách thuế ưu đãi và cơ sở hạ tầng phát triển đồng bộ đã góp phần tạo ra sức hút cho các nhà đầu tư Bên cạnh đó, việc xây dựng thương hiệu và quảng bá thị trường cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút nguồn vốn đầu tư.
Để hạn chế đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản, chính phủ áp dụng thuế lũy tiến nhằm điều tiết thị trường Tuy nhiên, không có giới hạn về định mức nhà ở, và mức thuế lũy tiến không phụ thuộc vào diện tích sử dụng mà dựa vào giá trị bất động sản Giá tính thuế các loại bất động sản được xác định phù hợp với thị trường và được điều chỉnh mỗi 6 tháng.
Giá bất động sản ở Việt Nam đã tăng nhanh chóng, thậm chí lên đến vài trăm phần trăm chỉ trong vài tháng, tương tự như tình hình ở Mỹ Sự gia tăng này vượt xa tốc độ tăng thu nhập cá nhân, điều này được thể hiện qua giá cho thuê bất động sản, vốn phụ thuộc vào khả năng chi trả của người thuê Sự đầu cơ là một nguyên nhân chính dẫn đến bong bóng bất động sản Sau cơn sốt, thị trường bất động sản đã rơi vào tình trạng nguội lạnh, với giá giảm 50-60% so với đỉnh điểm và số lượng giao dịch rất hạn chế.
Ngân hàng Việt Nam đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành bong bóng bất động sản thông qua việc mở rộng tín dụng đầu tư Việc cho vay nhiều dẫn đến giá bất động sản tăng cao và lợi nhuận hứa hẹn lớn Tuy nhiên, các yếu tố như cho vay vượt khả năng chi trả, thiếu dữ liệu tín dụng, rắc rối pháp lý, và luật lệ yếu kém đã tạo điều kiện cho nạn đầu cơ phát triển mạnh mẽ trong ngành bất động sản ở Việt Nam.
Tình trạng sụp đổ trên thị trường cho vay bất động sản dẫn đến việc tỷ trọng nợ xấu trong hệ thống ngân hàng tăng mạnh Hệ quả này có thể đẩy một số ngân hàng có tỷ lệ cho vay bất động sản cao đến nguy cơ phá sản.
Thị trường cho vay dưới chuẩn tại Việt Nam đang đối mặt với những thách thức lớn, tương tự như những gì đã xảy ra ở Mỹ, do cơ chế đánh giá rủi ro tín dụng của hệ thống ngân hàng Mặc dù không có vấn đề lớn nếu giá bất động sản tiếp tục tăng và tín dụng được cấp với lãi suất thấp, nhưng tình hình đã chuyển biến xấu với mức nợ xấu gia tăng đáng kể Mức độ nghiêm trọng của nợ xấu phụ thuộc vào biến động của lạm phát, lãi suất và giá bất động sản trong tương lai, những yếu tố này lại rất khó dự đoán Một hàm ý quan trọng rút ra là cần có sự cảnh giác và điều chỉnh kịp thời trong quản lý rủi ro tín dụng.
Hệ thống ngân hàng áp dụng cơ chế hiệu quả để phát hiện và thiết lập giới hạn về số lượng và hạn mức vay cho cá nhân hoặc tổ chức từ một hoặc nhiều ngân hàng.
Hệ thống cơ sở dữ liệu tập trung cung cấp thông tin về rủi ro tín dụng của con nợ, giúp các ngân hàng dễ dàng tiếp cận và đánh giá.
Các ngân hàng cần có trách nhiệm và sẵn sàng chia sẻ dữ liệu khách hàng với nhau và các tổ chức đánh giá tín dụng để giảm thiểu tình trạng cho vay dưới chuẩn Mặc dù hiện nay tỷ lệ mất khả năng chi trả của con nợ vẫn thấp, tổng dư nợ trong hệ thống ngân hàng vẫn đang tăng mạnh, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã kiểm soát ở mức 30%/năm Khi nhu cầu bất động sản bão hòa hoặc giảm sút và các khoản vay bất động sản đến hạn thanh toán, số nợ không thu hồi có thể vượt quá khả năng kiểm soát, gây ra bất ổn nghiêm trọng cho ngành ngân hàng.
Để đáp ứng nhu cầu vốn lớn cho thị trường Bất động sản, nhiều quốc gia trên thế giới đã sử dụng Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản (REITs) Đây là một công cụ không mới mẻ, nhưng mỗi quốc gia có cách phát triển và quản lý riêng Việc học hỏi và áp dụng mô hình này sẽ giúp thu hút thêm nguồn vốn đầu tư vào thị trường Bất động sản Việt Nam.
Sự phát triển của thị trường bất động sản yêu cầu cung cấp đủ loại hình bất động sản, đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập thấp Phân khúc này không chỉ tạo cơ hội cho cư dân có thu nhập hạn chế mà còn góp phần vào sự phát triển chung của thị trường bất động sản Để thúc đẩy phân khúc nhà giá thấp, nhà nước cần khuyến khích các công ty đầu tư bất động sản tập trung vào các dự án này, giảm bớt thủ tục đầu tư và tạo điều kiện thuận lợi cho cư dân có thu nhập thấp tiếp cận sản phẩm bất động sản dễ dàng hơn.
Chương 1 trình bày lý luận về bất động sản và thị trường bất động sản, cùng với các yếu tố thuận lợi thu hút đầu tư cũng như những biến động bất lợi như giá nguyên liệu đầu vào, rủi ro, lãi suất, tỷ giá, giá vàng và giá xăng dầu Chương 2 phân tích thực trạng đầu tư bất động sản tại TP.HCM, chỉ ra những điểm yếu và hạn chế hiện tại Chương 3 sẽ định hướng giải pháp thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản dựa trên những phân tích này.
THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM THỜI GIAN QUA
Đánh giá thực trạng đầu tư vào thị trường bất động sản tại TP.HCM thời
2.1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam
Trên thị trường bất động sản Việt Nam, các sản phẩm chủ yếu bao gồm đất nền, nhà xây sẵn và căn hộ Ngoài ra, các sản phẩm cho thuê cũng rất đa dạng, bao gồm cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp, khu công nghiệp, khu chế xuất và trung tâm thương mại.
Thị trường bất động sản hiện nay bao gồm nhiều thành phần, từ các công ty nhà nước và tư nhân trong lĩnh vực kinh doanh nhà và xây dựng, đến các quỹ đầu tư trong và ngoài nước, cùng với sự tham gia của các nhà đầu tư cá nhân.
Thị trường bất động sản Việt Nam đã có sự hình thành và phát triển mạnh mẽ trong những năm gần đây, mặc dù chỉ mới trải qua 4 cơn sốt thị trường đáng chú ý vào các năm 1995 và 2000.
2002, 2007 và thị trường bị đóng băng vào 1997, 1999, 2004, 2005 và 2008 - 2009 Tình hình những năm gần đây như sau:
Trước năm 2003, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển năng động, mặc dù gặp một số khó khăn như cơ chế pháp lý chưa hoàn thiện và thị trường chính thức còn yếu kém Đặc biệt, thị trường chợ đen chiếm tỷ lệ lớn, lên tới 70%-80% tổng giao dịch bất động sản.
Từ cuối năm 2003, thị trường bất động sản Việt Nam đã gặp khó khăn do những thay đổi trong chính sách nhà nước và luật pháp mới Tuy nhiên, vào năm 2005, số lượng dự án cao ốc văn phòng và dự án công đã tăng đáng kể, với tổng diện tích khu dân cư đạt khoảng 21,8 triệu m², nâng diện tích bình quân đô thị lên 10,8 m²/người Đến năm 2008, hơn 1.500 dự án phát triển đô thị đã được phê duyệt, chiếm tổng diện tích khoảng 15.000 hecta và tổng mức đầu tư lên tới 43.300 tỷ đồng.
Vào năm 2006, thị trường bất động sản trong nước ghi nhận sự phục hồi rõ rệt với số giao dịch tăng 20% trong 6 tháng cuối năm so với 6 tháng đầu năm, và tăng 25% so với cùng kỳ năm 2005.
Với sự ổn định chính trị và nỗ lực của chính phủ trong việc cải thiện môi trường kinh doanh, Việt Nam đang thu hút ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản Sự gia nhập của Việt Nam vào WTO đã giúp các nhà đầu tư trước đây lo ngại về môi trường đầu tư cảm thấy an toàn hơn khi đầu tư vào quốc gia này.
Gần đây, nhiều doanh nghiệp từ Hàn Quốc, Mỹ, Úc, Trung Quốc, Singapore, Hồng Kông và Đài Loan đã thể hiện sự quan tâm mạnh mẽ đối với thị trường bất động sản Việt Nam Họ đặc biệt chú trọng đến các dự án xây dựng cao ốc, căn hộ cao cấp và nhà ở cho người thu nhập thấp tại các thành phố lớn.
Năm 2007 đánh dấu sự tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế Việt Nam với vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đạt kỷ lục và sự gia nhập WTO, tạo điều kiện cho nhiều công ty thâm nhập thị trường Đời sống người dân được cải thiện, sức tiêu dùng tăng nhanh, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở Nhu cầu về văn phòng chất lượng cao gia tăng do tiến trình cổ phần hóa các công ty Nhà nước, đặt ra áp lực lên thị trường văn phòng, khách sạn, khu vực bán lẻ và căn hộ Đây là thời điểm quan trọng để đầu tư vào bất động sản, với hy vọng thị trường sẽ tiếp tục phát triển.
Giá bất động sản bùng nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2007 nhưng qua đầu năm 2008,
2009 đến nay thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt nhanh chóng, các giao dịch của thị trường vẫn tiếp tục “đóng băng”
2.1.2 Thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh
Thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh đã trở thành một trong những thị trường sôi động nhất Việt Nam trong những năm gần đây, góp phần quan trọng vào sự phát triển đô thị và cải thiện chất lượng nhà ở Mặc dù vậy, thị trường này vẫn đang ở giai đoạn đầu phát triển và tiềm ẩn nhiều rủi ro do thiếu tính hoàn thiện trong cơ cấu luật pháp và chính sách Chính phủ Việt Nam cùng với chính quyền thành phố đang nỗ lực khắc phục những nhược điểm này nhằm đảm bảo thị trường bất động sản phát triển bền vững và lành mạnh, đóng góp tích cực vào nền kinh tế quốc gia.
Thị trường bất động sản trong những năm gần đây luôn trong tình trạng cung không đủ cầu, dẫn đến hiện tượng sốt giá và tăng giá nhanh chóng Sự biến động của thị trường chứng khoán đã khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang bất động sản, nơi có tiềm năng sinh lợi cao và rủi ro thấp hơn Với nền kinh tế tăng trưởng mạnh, Việt Nam gia nhập WTO, đời sống người dân cải thiện và thu nhập tăng cao, nhu
Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh đã chứng kiến nhiều sự kiện nổi bật, đặc biệt là sự gia tăng nhu cầu mua căn hộ tại các dự án như Vista, Sky Garden và Hoàng Anh Gia Lai vào giữa năm 2007 Sự kiện này đã đẩy giá căn hộ lên cao Nghị định 84/2007/NĐ-CP, ban hành ngày 25/5/2007, đã khuyến khích đầu tư nước ngoài bằng cách gia hạn thời gian sử dụng đất cho các nhà đầu tư từ 50 năm lên 70 năm, giúp họ tiết kiệm chi phí Bên cạnh đó, việc phê duyệt quyền sở hữu nhà đất cho một số nhóm Việt kiều và người nước ngoài tại Việt Nam đã làm đơn giản hóa quy trình thủ tục, tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư.
Cuối năm 2008 và đầu năm 2009, hàng loạt thông tư về chính sách thuế đã tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản, gây ra sự chững lại và khiến nhiều công ty bất động sản rơi vào tình trạng khó khăn.
Thông tư 129 quy định về việc tạm nộp thuế giá trị gia tăng theo tiến độ thu tiền của các dự án bất động sản, chia thành hai giai đoạn: trước năm 2003 và từ ngày 01/01/2009 trở đi Đến tháng 09/2009, nhiều công ty bất động sản phải đối mặt với nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước, dẫn đến tình trạng khủng hoảng tài chính nghiêm trọng cho không ít doanh nghiệp do việc kê khai thuế.
Thông tư 130 quy định rằng doanh nghiệp phải tạm nộp 2% thuế thu nhập doanh nghiệp dựa trên tổng số tiền thu theo tiến độ dự án Tuy nhiên, do thiếu sót trong điều kiện pháp lý, các doanh nghiệp không thể ghi nhận doanh thu và giá vốn một cách chính xác Điều này dẫn đến việc một số dự án, mặc dù đã xác định thua lỗ, vẫn phải thực hiện tạm nộp 2% vào ngân sách.
Thực trạng thu hút những nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản
Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO) đã tạo cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản tại TPHCM Nhiều nhà đầu tư từ Mỹ, Hàn Quốc, Australia, Trung Quốc và Singapore đang tìm hiểu thị trường Việt Nam, với dòng vốn đầu tư từ Hàn Quốc liên tục tăng, đạt 3.7 tỷ USD vào năm 2007 Các dự án đáng chú ý bao gồm Boo Young (170 triệu USD) và Lee&co (70 triệu USD) Công ty Daewon cũng mở rộng đầu tư với các dự án như Daewon Capital An Phú (20 triệu USD) và Daewon Bình Thạnh (29,5 triệu USD) Ngoài ra, các nhà đầu tư Đài Loan, Singapore và HongKong cũng tham gia với các dự án như Saigon Sport City (130 triệu USD) và Saigon Happiness Square (428 triệu USD) Sự gia tăng không chỉ về số lượng dự án mà còn về vốn đầu tư vào các công trình dang dở, như việc nâng cấp tòa tháp Kumho Plaza thành văn phòng hạng A.
Tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đã vượt 15 tỷ USD, với hơn 4 tỷ USD đã được giải ngân, đạt kỷ lục cao nhất từ trước đến nay Trong năm 2007, có gần 1.300 dự án mới với vốn đăng ký trên 13,4 tỷ USD và 314 dự án tăng vốn đầu tư hơn 1,6 tỷ USD Đặc biệt, tỷ trọng ngành dịch vụ, bao gồm cả dịch vụ bất động sản, đã tăng mạnh, chiếm 33% số dự án và trên 42% tổng vốn đầu tư, với gần 5,7 tỷ USD đổ vào lĩnh vực này TPHCM thu hút gần 2 tỷ USD đầu tư trực tiếp nước ngoài, chủ yếu vào kinh doanh tài sản và dịch vụ tư vấn, với 166 dự án có tổng vốn gần 970 triệu USD Ngành công nghiệp cũng ghi nhận 120 dự án với tổng vốn gần 264 triệu USD Hàn Quốc dẫn đầu với số lượng dự án đầu tư, trong số 33 quốc gia và vùng lãnh thổ có đầu tư vào TPHCM, với gần 2.560 dự án còn hiệu lực.
Nguồn vốn cho thị trường bất động sản TP.HCM bao gồm vốn từ nhà nước, nhà đầu tư nước ngoài và nguồn nội địa từ cá nhân, tổ chức trong nước Mặc dù chưa có số liệu cụ thể về lượng vốn từ các nhà đầu tư trong nước, nhưng đóng góp của họ là rất quan trọng Thị trường bất động sản TP.HCM được chia thành hai phân khúc: một là phân khúc lớn dành cho nhà nước và nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực tài chính mạnh, hai là phân khúc nhỏ hơn cho các nhà đầu tư trong nước, tập trung vào các khu vực đất ở và khu dân cư ven thành phố như Bình Chánh, Quận 7, Nhà Bè, Quận 9, Quận 12, Củ Chi, cũng như các dự án chung cư loại trung bình và khá mà các nhà đầu tư trong nước thực hiện thành công.
2.2.3 Thị trường tài chính: Thị trường chứng khóan, ngân hàng
Thị trường chứng khoán TP.HCM trong những năm gần đây đã trở nên sôi động, thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Sau giai đoạn “đóng băng” trong các năm 2004-2006, thị trường bất động sản đã hồi phục mạnh mẽ vào năm 2007, khi nguồn vốn từ chứng khoán chuyển hướng sang bất động sản Cổ phiếu của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản ngày càng thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư, tạo ra nguồn cung vốn dồi dào cho thị trường Hiện tại, có hơn 10 mã cổ phiếu của các công ty xây dựng và bất động sản đang được giao dịch trên sàn chứng khoán TP.HCM, bao gồm cổ phiếu VIC của Công ty Cổ phần Vincom, DCC của Công ty Cổ phần Xây dựng Công nghiệp, FPC của Công ty Cổ phần Full Power, HBC của Công ty Cổ phần Xây dựng Địa ốc Hòa Bình, và CII của Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng.
Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TPHCM (CII) đã phát hành cổ phiếu để huy động vốn cho các dự án, với vốn điều lệ 300 tỷ đồng, trong đó 149,5 tỷ đồng từ các pháp nhân và 150,5 tỷ đồng phát hành ra công chúng Khi thị trường bất động sản đóng băng, các nhà đầu tư chuyển vốn vào thị trường chứng khoán, nhưng sau một thời gian, họ lại rút bớt vốn để quay trở lại đầu tư vào bất động sản Hiện tại, nguồn vốn trên thị trường chứng khoán chủ yếu đến từ cổ phần của các công ty niêm yết và một phần từ cổ phiếu ở thị trường OTC Thị trường công cụ nợ, bao gồm kỳ phiếu và trái phiếu bất động sản, chưa hiệu quả do hàng hóa ít và khung pháp lý chưa hoàn chỉnh, dẫn đến việc không thu hút được nhiều vốn từ các nhà đầu tư Thị trường công cụ phái sinh cũng chưa hình thành, do đó nguồn vốn cho bất động sản từ thị trường này vẫn chưa được khai thác.
Mô hình thu hút vốn cho thị trường bất động sản thông qua thị trường chứng khóan tại TP.HCM
Các dự án bất độn Nhà đầu tư
(1) : Nguồn vốn của nhà đầu tư
(2) : Các loại chứng khoán bất động sản
(3) : Nguồn vốn đưa vào thị trường bất động sản
(4) : Nguồn vốn cung cấp cho các dự án bất động sản
Hệ thống ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp vốn cho thị trường bất động sản, với hơn 60% vốn đầu tư đến từ các khoản vay ngân hàng Chính sách cho vay của ngân hàng ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản, đặc biệt tại TPHCM Các ngân hàng thương mại hiện đang trở thành kênh cung cấp vốn chính cho các nhà đầu tư bất động sản, và nhiều ngân hàng đang thành lập công ty con chuyên về lĩnh vực này Ngoài việc cho vay trực tiếp cho nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp, ngân hàng còn phát hành trái phiếu đảm bảo bằng bất động sản, giúp huy động vốn để tiếp tục cho vay mua nhà Các trái phiếu này sẽ được giao dịch trên thị trường thứ cấp, góp phần tài trợ cho thị trường bất động sản nhà ở.
Trong thời gian qua, mặc dù nhiều ngân hàng đã triển khai tài trợ cho hoạt động mua nhà, nhưng sự phát triển vẫn bị hạn chế do thiếu thị trường vốn nợ và các công cụ như chứng khoán hóa khoản vay hay trái phiếu bảo đảm bằng bất động sản Điều này không chỉ kìm hãm nguồn cung do cầu hạn chế, mà còn làm khó khăn cho người dân trong việc tiếp cận tài chính tín dụng để mua nhà, cũng như giao dịch thứ cấp, từ đó ảnh hưởng đến việc xác định giá trị bất động sản theo quy luật thị trường.
Thị trường bất động sản TPHCM đang diễn ra nhiều giao dịch với hình thức đa dạng Trước đây, khi thị trường căn hộ chung cư chưa phát triển, giao dịch chủ yếu là mua bán căn hộ cũ với 100% tiền thanh toán ngay Tuy nhiên, với sự phát triển của thị trường bất động sản dự án và căn hộ cao cấp, cùng với sự tiến bộ của dịch vụ ngân hàng, nhiều hình thức thanh toán mới đã xuất hiện Khách hàng giờ đây có thể đăng ký mua bất động sản dự án từ giai đoạn đầu và góp vốn theo tiến độ, với thời gian thanh toán kéo dài lên đến 20 năm nếu vay ngân hàng Đây là phương thức huy động vốn chính của hầu hết các chủ đầu tư hiện nay.
Mối tương quan giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán56 2.4 Phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức, ưu điểm, nhược điểm và nguyên nhân
Sự thay đổi lớn về chính sách bất động sản và tiền tệ gần đây đã làm giảm sự sôi động của thị trường Nhiều chuyên gia dự đoán rằng tình trạng đóng băng sẽ kéo dài, đặc biệt trong phân khúc bất động sản cao cấp Những yếu tố này tiếp tục ảnh hưởng tiêu cực đến nhóm cổ phiếu bất động sản trong quý 4 năm 2010.
Mối quan hệ giữa giá vàng, chứng khoán, bất động sản và ngoại tệ luôn biến đổi theo từng thời điểm cụ thể, phản ánh sự tác động lẫn nhau với các chính sách kinh tế Mô hình dưới đây minh họa rõ nét mối tương quan này.
Vàng là trung tâm của mối tương quan
Trong bối cảnh kinh tế hiện tại, Mỹ và châu Âu đang cho thấy dấu hiệu phục hồi sau suy thoái, với Anh và Úc là những quốc gia phục hồi nhanh nhất Sự phục hồi kinh tế này đã dẫn đến sự khởi sắc của thị trường chứng khoán.
Khi thị trường chứng khoán tăng điểm mạnh, việc sử dụng nguồn vốn tiền tệ để mua chứng khoán hoặc hàng hóa trở nên phổ biến Đồng thời, giá dầu thô cũng tăng theo xu hướng tích cực của thị trường chứng khoán.
Khi thị trường chứng khoán Mỹ tăng điểm mạnh, chỉ số US-Index thường giảm, trong khi giá dầu thô và vàng tăng lên Ngược lại, nếu thị trường chứng khoán giảm điểm, giá hàng hóa cũng bị ảnh hưởng Thông thường, khi có nhiều vốn đầu tư đổ vào thị trường chứng khoán và hàng hóa, cầu tăng cao dẫn đến sự tăng giá Lúc này, giá trị đồng tiền thể hiện sự chuyển đổi sang thị trường chứng khoán và hàng hóa khác, bao gồm vàng, làm cho đồng tiền mất giá so với sự tăng lên của giá vàng.
Các nguyên nhân khiến nguồn vốn di chuyển vào thị trường cần được xem xét dựa trên yếu tố thông tin và các yếu tố đầu tư, đầu cơ tại từng thời điểm cụ thể.
Thị trường bất động sản thường xuyên công bố thông tin hàng tháng về doanh số nhà xây mới, doanh số nhà chờ bán và giấy phép xây dựng Những dữ liệu này được coi là yếu tố quan trọng, vì chúng ảnh hưởng đến hầu hết các lĩnh vực trong nền kinh tế.
Khi thị trường nhà đất gặp thông tin tiêu cực, điểm số trên thị trường chứng khoán sẽ bị ảnh hưởng giảm theo Hiện tại, thị trường bất động sản Mỹ vẫn chưa ổn định và phụ thuộc vào các gói cứu trợ kinh tế, những gói này có khả năng tăng cường niềm tin cho các nhà đầu tư trong bối cảnh nền kinh tế đang suy yếu.
Thị trường bất động sản và chứng khoán có mối liên hệ chặt chẽ, đặc biệt khi người dân có tiềm lực tài chính tốt hơn và cần tái cấu trúc tài sản Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam phát triển tích cực, bất động sản đã trở thành một phương tiện lưu trữ giá trị ưa chuộng, bên cạnh vàng và ngoại tệ mạnh như USD Xu hướng tăng giá bất động sản không chỉ thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư mà còn tạo ra động lực cho sự phát triển sôi động của thị trường này, vượt qua các hình thức đầu tư và tiết kiệm truyền thống.
Thị trường chứng khoán, ra đời vào giữa năm 2000, đã cung cấp một phương thức mới để khai thác nguồn vốn thặng dư trong xã hội, không chỉ giúp lưu trữ giá trị mà còn mang lại lợi nhuận đáng kể trong thời gian ngắn Dù trong 6 năm đầu tiên thị trường này chưa thu hút nhiều sự chú ý, nhưng sự bùng nổ của nó từ nửa cuối năm 2006 đến năm 2007 đã khiến đầu tư chứng khoán trở thành một lựa chọn quan trọng bên cạnh bất động sản Nhiều nhà đầu tư thậm chí đã quyết định chuyển đổi tài sản từ bất động sản sang chứng khoán để tận dụng cơ hội kinh doanh hấp dẫn.
Quí I năm 2007 ghi nhận mức cầu bất động sản tăng vọt của những nhà đầu tư thắng lợi trên mặt trận chứng khoán Lượng tiền mặt thu được từ các khoản lợi nhuận đầu tư chứng khoán không chỉ góp phần gia tăng số lượng giao dịch bất động sản mà còn tạo tính thanh khoản rất cao cho thị trường này Chính điều này, có lẽ, là lý do trực tiếp nhất dẫn tới cơn sốt bất động sản trong quãng thời gian còn lại của năm 2007
Giá nhà đất trong quý II năm 2007 tăng mạnh, tạo ra tâm lý vội vàng tham gia thị trường bất động sản Những người có nhu cầu thực sự cố gắng tìm kiếm và sở hữu bất động sản phù hợp với nguyện vọng và khả năng tài chính của mình trước khi giá tăng cao Đồng thời, một nhóm lớn người mua, chiếm từ 50%-60%, thực hiện các giao dịch đầu cơ với hy vọng chờ giá lên.
Từ tháng 4-2007, thị trường chứng khoán sụt giảm đã khiến công chúng phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận đầu tư và xem xét lại tiềm lực tài chính của mình Họ đang cân nhắc giữa hai lựa chọn đầu tư chính: bất động sản hoặc chứng khoán.
Năm 2008, giá nhà đất trở nên ổn định hơn, và trong bối cảnh biến động tài chính khó lường, nguồn lực đầu tư lại được định hướng vào bất động sản với những tài sản thực Mặc dù giá bất động sản không tăng đột ngột, nhưng xu hướng tăng trưởng liên tục được duy trì, đặc biệt là trong phân khúc căn hộ chung cư cao cấp.
Cuối năm 2007 và đầu năm 2008, thị trường chứng khoán gặp nhiều thất vọng, khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang bất động sản Giá nhà đất bắt đầu tăng cao một cách mạnh mẽ.
