Trong bối cảnh hậu khủng hoảng tài chính toàn cầu hiện nay, thiết nghĩ việc xác ñịnh các yếu tố ảnh hưởng ñến thị trường bất ñộng sản và cố gắng xây dựng mô hình ñịnh lượng ñể ño lường m
Lý do chọn ủề tài
Việc gia nhập Tổ chức Thương mại Quốc tế WTO đã giúp nền kinh tế Việt Nam hội nhập sâu rộng vào kinh tế toàn cầu Qua quá trình này, chúng ta ngày càng nhận thức rõ hơn về các hiện tượng và vấn đề của nền kinh tế thị trường, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản.
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nhưng sự phát triển quá nóng có thể dẫn đến tình trạng bong bóng, trong khi sự nguội lạnh kéo dài lại ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển bền vững Tại Việt Nam, hiện tượng bong bóng bất động sản đã gây ra nhiều khó khăn, buộc nền kinh tế phải đầu tư nhiều công sức và nguồn lực để xử lý.
Trong bối cảnh hậu khủng hoảng tài chính toàn cầu, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và xây dựng mô hình định lượng để đo lường mức độ bong bóng bất động sản là rất quan trọng Điều này giúp các nhà hoạch định chính sách có cơ sở vững chắc để đưa ra các biện pháp kiểm soát hiệu quả bong bóng bất động sản, từ đó phát triển bền vững thị trường bất động sản Việc này không chỉ góp phần củng cố mà còn duy trì tốc độ phát triển kinh tế của nước ta, thể hiện yêu cầu cấp thiết và liên tục trong thời gian tới Do đó, tác giả đã chọn đề tài “Kiểm soát bong bóng bất động sản để phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam”.
ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là căn bệnh của thị trường bất động sản (BĐS), cụ thể là hiện tượng bong bóng giá BĐS Nghiên cứu sẽ phân tích các chính sách điều tiết và vai trò quản lý thị trường BĐS của các cơ quan Nhà nước.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến bong bóng bất động sản và kiểm soát bong bóng này tại Việt Nam Đề tài sử dụng dữ liệu chính thức từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cùng với thông tin tham khảo từ các tổ chức trong và ngoài nước, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, tài chính, ngân hàng, và các phân tích chuyên sâu từ các chuyên gia liên quan.
Bằng cách sử dụng mô hình hồi quy với sự hỗ trợ của phần mềm thống kê Eview, bài viết này nhằm xác định các yếu tố và mức độ ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lợi bất động sản, một chỉ tiêu cụ thể để đo lường mức độ bùng nổ của thị trường bất động sản.
í nghĩa khoa học và thực tiễn của ủề tài nghiờn cứu
Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn khó khăn do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính toàn cầu, nhưng giá bất động sản, đặc biệt là đất nền và căn hộ, vẫn duy trì ở mức cao Đây là cơ hội để Chính phủ hoàn thiện hệ thống pháp luật và chính sách điều chỉnh thị trường bất động sản nhằm phát triển bền vững trong tương lai Đề tài này cung cấp cái nhìn toàn diện và chính xác hơn về hiện tượng bong bóng bất động sản, giúp Nhà nước quản lý và điều tiết thị trường hiệu quả hơn để tránh hiện tượng này Nó cũng nêu rõ thực trạng tồn tại bong bóng giá trong thị trường bất động sản, nhằm chỉ ra những vấn đề trong công tác quản lý của Nhà nước.
Việc xác định chỉ số tỷ suất sinh lợi bất động sản là rất quan trọng trong việc đo lường mức độ bong bóng bất động sản Nghiên cứu này tập trung vào việc thu thập dữ liệu và áp dụng các mô hình ước lượng từ các chương trình thống kê, nhằm phân tích các yếu tố tác động đến tỷ suất sinh lợi bất động sản trong giai đoạn 2005-2010.
Bài viết đề xuất một số giải pháp và kiến nghị để khắc phục tình trạng bong bóng bất động sản, nhằm hỗ trợ các nhà hoạch định chính sách đưa ra những biện pháp phù hợp Điều này sẽ giúp thị trường phát triển hài hòa, tránh rơi vào các tình trạng quá nóng hoặc quá nguội lạnh.
Cuối cựng, ủề tài cú giỏ trị tham khảo cho những ủối tượng muốn tỡm hiểu về lĩnh vực này.
Cỏc nội dung chớnh ủược trỡnh bày trong luận văn
Trong khuụn khổ một Luận văn cao học, tỏc giả cố gắng ủưa ra một số nội dung gợi ý ủối với cỏc cõu hỏi nghiờn cứu sau ủõy:
Hiện tượng bong bóng bất động sản là gì? Vai trò của bong bóng bất động sản đối với thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung là rất quan trọng Bong bóng bất động sản có thể dẫn đến sự tăng trưởng nhanh chóng của giá nhà đất, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nền kinh tế khi xảy ra sụp đổ Việc hiểu rõ về hiện tượng này giúp các nhà đầu tư và người tiêu dùng có những quyết định đúng đắn hơn trong thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản tại Việt Nam đang đối mặt với tình trạng bong bóng, tương tự như một số quốc gia khác Để kiểm soát hiện tượng này, Chính phủ đã áp dụng nhiều biện pháp và chính sách quản lý nhằm ổn định thị trường Các biện pháp này bao gồm việc siết chặt tín dụng, tăng cường quản lý dự án và khuyến khích phát triển bền vững Sự can thiệp kịp thời của Chính phủ là cần thiết để ngăn chặn rủi ro và bảo đảm sự phát triển ổn định cho thị trường bất động sản.
Để xây dựng mô hình định lượng xác định các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lợi bất động sản, cần phải khảo sát và đo lường được bong bóng bất động sản có tồn tại hay không Việc này giúp hiểu rõ hơn về các yếu tố tác động đến lợi nhuận trong lĩnh vực bất động sản.
4 Cỏc giải phỏp nào ủược ủặt ra ủể kiểm soỏt bong búng bất ủộng sản và phỏt triển bền vững thị trường Bất ủộng sản Việt Nam?
Nội dung của luận văn sẽ nghiờn cứu nội dung giải ủỏp cho cỏc cõu hỏi trờn ủõy.
MỘT SỐ NỘI DUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VÀ HIỆN TƯỢNG BONG BONG BẤT ðỘNG SẢN
Một số nội dung về bất ủộng sản và thị trường bất ủộng sản
1.1.1.1 Quan ủiểm của cỏc nhà kinh tế về Bất ủộng sản:
Bất động sản không chỉ bao gồm nhà ở mà còn bao gồm các không gian làm việc, cơ sở thương mại, nơi thờ cúng, cơ sở giáo dục, cũng như các khu vực giải trí và thư giãn Nó phản ánh một phạm vi rộng lớn các hoạt động kinh doanh và thể chế liên quan đến việc phát triển, mua bán và sử dụng đất đai cùng các kiến trúc xây dựng Theo quan niệm này, bất động sản được định nghĩa là bất kỳ tài sản nào có thể sở hữu hoặc chiếm hữu, bao gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình như quyền hợp đồng, chứng thư tài chính, tiền lãi và nhãn hiệu.
Thuật ngữ bất động sản được hiểu theo ba cách cơ bản Thứ nhất, nó đề cập đến các tài sản hữu hình như nhà cửa Thứ hai, bất động sản được coi là một tập hợp các quyền liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng các tài sản thực thể Cuối cùng, thuật ngữ này cũng chỉ ngành hoặc các hoạt động kinh doanh liên quan đến việc mua bán, vận hành và bố trí các tài sản thực thể.
Các nhà kinh tế học nghiên cứu mối quan hệ tương tác giữa bất động sản và các yếu tố nội tại như quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng, vật liệu xây dựng, và lao động Họ cũng xem xét ảnh hưởng của các yếu tố này đến sự phát triển kinh tế ở các cấp độ địa phương, quốc gia và khu vực.
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế toàn cầu, được coi là một phần thiết yếu của tài sản và sự giàu có của quốc gia Tài sản của nhiều công ty, bao gồm các tổ chức tài chính, công ty bảo hiểm và sản xuất, thường chứa đựng một tỷ lệ lớn bất động sản, cả dưới hình thức chứng khoán hóa và nắm giữ trực tiếp Đối với cá nhân, bất động sản thường là phần lớn trong danh mục đầu tư, với việc vay vốn để mua nhà Sự thay đổi trong giá trị bất động sản có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế quốc gia, kinh tế địa phương, cũng như tài chính của doanh nghiệp và hộ gia đình.
Tirtiroglu and Associate Editors – Journal of Real Estate Liturature 1995; Fundamental Real Estate Prices: An Impirical Estimation with International Data –
1.1.1.2 Một số ủặc trưng cơ bản quan trọng của BðS
Bất động sản có những đặc điểm nổi bật như khả năng chuyển đổi thành tiền mặt thấp, thời gian giao dịch kéo dài và chi phí giao dịch cao Ngoài ra, lĩnh vực này còn chịu sự quản lý chặt chẽ từ phía nhà nước và pháp luật, cùng với sự co giãn của nguồn cung bất động sản.
Một đặc trưng quan trọng của bất động sản là giá cả có xu hướng biến động theo chu kỳ Sự biến động này phản ánh tính chu kỳ của thị trường bất động sản, và đã được nhiều nhà nghiên cứu tổng kết qua các quan sát tại nhiều quốc gia khác nhau, như Stephen Malpezzi và Susan M Wachter (2004).
Goetzman and Wachter (1997); Abraham and Hendershott (1996); Wheaton
1.1.2 M ộ t s ố n ộ i dung v ề th ị tr ườ ng b ấ t ủộ ng s ả n
1.1.2.1 Khỏi niệm thị trường Bất ủộng sản
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên liên quan, bao gồm hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn Đây là "nơi" diễn ra các hoạt động này, trong đó vai trò của quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hoặc kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
Về vai trò can thiệp của nhà nước trong sự phát triển của thị trường bất động sản, các nhà kinh tế học chia thành hai trường phái chính Trường phái đầu tiên cho rằng thị trường bất động sản nên phát triển một cách tự nhiên và tự điều chỉnh mà không cần sự can thiệp của nhà nước Ngược lại, trường phái thứ hai nhấn mạnh rằng nhà nước cần kiểm soát và can thiệp vào quá trình phát triển của thị trường bất động sản để đảm bảo sự ổn định và bền vững.
1.1.2.2 Phõn loại thị trường Bất ủộng sản
Thị trường bất động sản (BĐS) có thể được phân loại theo nhiều tiêu chí, bao gồm mục đích sử dụng, khu vực địa lý và thời gian tham gia thị trường Bài viết này sẽ phân tích các phân khúc thị trường BĐS, đặc biệt là những phân khúc ảnh hưởng lớn đến sự biến động nóng hoặc lạnh của thị trường trong thời gian gần đây, bao gồm thị trường căn hộ, thị trường đất nền - biệt thự, và các loại hình khác như căn hộ cho thuê.
Thị trường căn hộ tại Việt Nam đã trải qua nhiều biến động, đặc biệt là giai đoạn 2006-2007 khi các dự án căn hộ thu hút đông đảo nhà đầu tư Tuy nhiên, từ năm 2009 đến nay, các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm, mặc dù đã áp dụng nhiều biện pháp khuyến mãi, giảm giá và hỗ trợ lãi suất Tình hình càng trở nên nghiêm trọng khi đến giữa năm 2011, thị trường căn hộ tại TP HCM và Hà Nội phải đối mặt với tình trạng cung vượt cầu, khiến nhiều dự án phải chào bán với giá hấp dẫn nhưng lượng người mua vẫn không tăng Điều này phản ánh sự chênh lệch giữa giá cả căn hộ và khả năng chi trả của người tiêu dùng, đồng thời đặt ra thách thức lớn cho các nhà quản lý trong việc kiểm soát và hoạch định thị trường bất động sản.
Thị trường đất nền và biệt thự trong giai đoạn 2006-2007 đã thu hút sự quan tâm lớn từ giới đầu tư, phù hợp với tâm lý an cư lạc nghiệp của người Việt Nam Tuy nhiên, sau khủng hoảng kinh tế toàn cầu, thị trường này đã rơi vào tình trạng thiếu thanh khoản do nhu cầu thực tế hạn chế, với phần lớn người có khả năng mua chỉ mong muốn sở hữu một căn nhà trung tâm để thuận tiện cho sinh hoạt và làm việc Các dự án đất nền và biệt thự mới chủ yếu phục vụ cho đầu tư kiếm lời hoặc bảo toàn tài sản trong bối cảnh kinh tế bất ổn và lạm phát gia tăng Sự tích tụ nguồn vốn lớn trong loại hình này đã gây áp lực lên nguồn lực xã hội, dẫn đến việc các cơ quan quản lý phải thành lập đoàn thanh tra các biệt thự bỏ hoang.
Thị trường căn hộ cho thuê đang nổi lên như một phân khúc đầu tư hấp dẫn trong lĩnh vực bất động sản Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đã mua căn hộ để cho người nước ngoài thuê tại các khu đô thị mới như Ciputra ở Hà Nội và Phú Mỹ Hưng ở TP HCM, nhằm tạo nguồn thu nhập ổn định Tuy nhiên, một số nhà đầu tư đã gặp khó khăn do thanh khoản thấp trong thị trường và buộc phải chuyển sang đầu tư dài hạn Các nhà đầu tư tổ chức và nước ngoài đang đầu tư vào những dự án lớn với tầm nhìn dài hạn để phục vụ nhu cầu cho thuê Thị trường căn hộ cho thuê vẫn được đánh giá có tiềm năng phát triển mạnh mẽ nhờ vào sự gia tăng giao thương giữa Việt Nam và thế giới.
1.1.2.3 ðặc ủiểm của thị trường Bất ủộng sản a Hầu hết ở cỏc quốc gia cú nền kinh tế thị trường, thị trường BðS ủều hỡnh thành và phỏt triển qua 4 cấp ủộ: sơ khởi, tập trung hoỏ, tiền tệ hoỏ và tài chính hoá
Cấp độ sơ khởi là giai đoạn mà mọi người có thể bắt đầu xây dựng nhà ở của mình, chỉ cần có một mảnh đất là đủ để hình thành một ngôi nhà và được coi là bất động sản Trong giai đoạn này, các chính sách về đất đai, chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc kiểm soát thị trường.
Giai đoạn cấp ủộ tập trung hoỏ là thời kỳ quan trọng trong quá trình phát triển của các doanh nghiệp xây dựng Trong giai đoạn này, do những hạn chế về vốn và năng lực xây dựng, không phải ai cũng có khả năng hình thành và phát triển các dự án bất động sản lớn Chính vì vậy, các chính sách xây dựng cùng với vai trò của các doanh nghiệp và cơ quan quản lý xây dựng trở nên quyết định trong việc kiểm soát thị trường bất động sản.
Hiện tượng bong búng bất ủộng sản
Trong nền kinh tế thị trường, Keynes phõn biệt hoạt ủộng "doanh nghiệp" và hoạt ủộng "ủầu cơ" (speculation) (Keynes 1936, [170]) Theo lý thuyết này thỡ :
Doanh nghiệp là hoạt động dự đoán khả năng sinh lợi của vốn trong dài hạn, nhằm tối ưu hóa tỷ suất lợi nhuận cho các khoản đầu tư trong suốt thời gian khai thác Điều này còn được gọi là hiệu quả biên của tư bản.
Đầu cơ là hoạt động dự đoán tâm lý thị trường, tập trung vào việc dự đoán các biến động giá cả trong ngắn hạn của các tài sản.
Hoạt ủộng ủầu cơ trờn một thị trường cụ thể cú hai mặt tớch cực và tiờu cực Theo ủú:
Hoạt động đầu cơ đóng vai trò tích cực trong việc thúc đẩy sự sôi động của thị trường, gia tăng giao dịch và từ đó nâng cao thanh khoản cũng như quy mô của thị trường.
Ở khía cạnh tiêu cực, đầu cơ thổi phồng có thể khiến thị trường bùng phát, dẫn đến tình trạng lệch lạc và xuất hiện hiện tượng bong bóng, từ đó trở thành mầm mống cho sự sụp đổ của thị trường.
1.2.2 Bong búng tài s ả n và bong búng b ấ t ủộ ng s ả n
Bong bóng tài sản hình thành khi nhu cầu của nhà đầu tư đối với một loại tài sản tăng cao, dẫn đến giá cả giao dịch của tài sản đó tăng nhanh chóng, vượt xa mức giá hợp lý và không còn căn cứ vào các chỉ số cơ bản hay giá trị thực của tài sản.
Hiện tượng bong bóng tài sản trong phát triển kinh tế thường diễn ra theo chu kỳ, bắt đầu bằng giai đoạn mở rộng nhanh chóng sau thời kỳ thị trường thu nhỏ Trong chu kỳ này, giá tài sản tăng mạnh, thường vượt xa các chỉ số tài chính cơ bản, và thường xảy ra ở một số ngành cụ thể Kết thúc chu kỳ là sự sụt giảm giá nhanh chóng và mạnh mẽ, dẫn đến làn sóng bán tháo ồ ạt.
Bong bóng đầu tư là một hiện tượng phản ánh sự nhạy cảm trong cảm xúc con người, giống như những bong bóng xà phòng mà trẻ em thường thích thổi Chúng tạo ra cảm giác mong muốn tồn tại mãi mãi, nhưng thực chất, đa phần chúng không được cấu tạo từ vật liệu thực Khi bong bóng vỡ, tiền đầu tư dựa trên ảo giác sẽ nhanh chóng biến mất, dẫn đến sự sụp đổ không thể tránh khỏi.
Sụp đổ là hiện tượng giảm mạnh tổng giá trị thị trường, thường gắn liền với sự vỡ bong bóng Khi bong bóng vỡ, nhiều nhà đầu tư sẽ đồng loạt bán tài sản, tạo ra làn sóng bán tháo trong khi nhu cầu mua vào gần như không có, dẫn đến giá tài sản giảm nhanh và gây thua lỗ nặng nề Hành động bán hoảng loạn là dấu hiệu chung của thị trường sau khi bong bóng vỡ, khiến nhiều người muốn bán nhưng lại không có ai mua Tình trạng này dẫn đến sự sụt giảm nhanh chóng trên mọi khía cạnh, gây ra suy sụp và tác động tiêu cực đến tất cả mọi người Thông thường, sau khi thị trường sụp đổ, sẽ xuất hiện giai đoạn suy thoái kinh tế.
Mối liên hệ giữa bong bóng và sụp đổ thị trường có thể so sánh với mây và mưa Cụ thể, có mây nhưng không có mưa, nhưng nếu có mưa thì chắc chắn phải có mây Bong bóng được ví như mây, trong khi tình trạng sụp đổ thị trường giống như mưa Lịch sử cho thấy sụp đổ thị trường thường là hệ quả từ việc bong bóng thị trường vỡ; mây càng dày, tức là bong bóng càng to, thì mưa sẽ càng lớn.
1.2.2.2 “Bong búng” bất ủộng sản:
Bong bóng bất động sản là một dạng bong bóng tài sản đặc trưng, phản ánh tình trạng giá trị tài sản tăng cao một cách không hợp lý so với giá trị thực tế Theo định nghĩa, bong bóng bất động sản xảy ra khi các giao dịch mua bán được thực hiện với mức giá vượt xa giá trị thực của bất động sản Richard Herring đã chỉ ra những vấn đề liên quan đến bong bóng này, nhấn mạnh sự bất ổn và rủi ro trong thị trường bất động sản.
Susan Watcher cho rằng, "sự hình thành của một bong bóng bất động sản thường bắt nguồn từ sự gia tăng ban đầu của giá bất động sản, điều này là hệ quả của việc tăng cường nhu cầu đối với chính bất động sản đó."
Bong bóng bất động sản là hiện tượng giá bất động sản tăng liên tục và nhanh chóng, không dựa vào các yếu tố kinh tế cơ bản, vượt quá giá trị thực Nếu tình trạng này tiếp tục, bong bóng sẽ dễ dàng vỡ, dẫn đến giá bất động sản giảm mạnh và đột ngột.
Bong bóng bất động sản thường hình thành trong chu kỳ kinh tế với lãi suất thấp và tín dụng dễ dàng nhờ chính sách mở rộng tiền tệ, nhằm hỗ trợ phát triển kinh tế Tuy nhiên, điều này thường đi kèm với sự quản lý nhà nước lỏng lẻo trong lĩnh vực bất động sản và thiếu sự quan tâm đúng mức từ chính phủ để định hướng thị trường Tính chu kỳ của bong bóng bất động sản đã được Fred Foldvary tổng hợp từ học thuyết về chu kỳ và học thuyết về bất động sản, được kiểm nghiệm qua chu kỳ 18 năm của bất động sản Mỹ do nhà kinh tế Homer Hoyt thực hiện cùng nhiều nghiên cứu khác.
Bong bóng bất động sản có thể xuất hiện trong thị trường bất động sản của một địa phương, vùng, quốc gia, khu vực và thậm chí ở bình diện toàn cầu, như minh chứng rõ ràng là cuộc khủng hoảng tài chính giai đoạn 2007 – 2010 đã liên quan đến sự sụp đổ của bong bóng bất động sản trên toàn thế giới.
Richard Herring và Susan Watcher cho rằng bong bóng bất động sản có thể xuất hiện độc lập mà không cần đi kèm với khủng hoảng ngân hàng và khủng hoảng tài chính, và ngược lại, khủng hoảng ngân hàng và khủng hoảng tài chính cũng có thể xảy ra mà không liên quan đến bong bóng bất động sản Hai tác giả này nhấn mạnh rằng bong bóng bất động sản và bong bóng tài chính-ngân hàng có mối quan hệ tương quan đáng kể với nhiều cuộc khủng hoảng đã xảy ra ở các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển.
1.2.3 Ả nh h ưở ng c ủ a bong búng b ấ t ủộ ng s ả n ủế n s ự phỏt tri ể n c ủ a n ề n kinh t ế
Kinh nghiệm kiểm soỏt bong búng bất ủộng sản của một số quốc gia trên thế giới
1.3.1.1 Tình trạng thị trường: Ước tớnh khoảng hơn 20% trong tổng số gần 1.500 tỷ USD ủể hỗ trợ nền kinh tế thoỏt khỏi khủng hoảng năm 2008 của Chớnh Phủ Trung quốc ủó chảy vào bất ủộng sản khiến thị trường tăng núng Năm 2009, tổng trị giỏ nhà ủược bỏn tại Trung Quốc lên tới 560 tỷ USD – một con số kỷ lục, tăng 80% so với năm 2008
Giá căn hộ tại các thành phố lớn hiện nay tương đương với mức tiết kiệm của ba thế hệ, khiến nhiều hộ gia đình trung lưu không thể mua nhà Chi phí trả nợ thế chấp chiếm hơn 80% thu nhập trung bình của một gia đình Tại Thượng Hải, những căn hộ trị giá hàng triệu USD ngày càng phổ biến, với nhiều người mua nhà nhanh hơn cả việc mua thực phẩm Một nhà đầu tư đã mua tới 54 căn hộ chỉ trong một ngày Các nhà đầu tư đang tích cực gom bất động sản với hy vọng giá sẽ tiếp tục tăng trong tương lai.
Nhiều khu thương mại tại các thành phố lớn đang rơi vào tình trạng trống rỗng với lượng khách thuê giảm sút, trong khi nhiều khu căn hộ cũng bị bỏ hoang Tỷ lệ trống tại các cao ốc văn phòng cho thuê đã tăng lên 22,4% trong quý III/2009, đứng thứ 9 trong số 103 thị trường được khảo sát bởi CB Richard Ellis (CBRE) Con số này chưa bao gồm các dự án sắp hoàn thành và chuẩn bị khai trương, như tòa tháp 74 tầng China World Tower 3, cao nhất Bắc Kinh.
Với tư cách là nền kinh tế lớn và phát triển nhanh nhất toàn cầu, Trung Quốc đã đóng vai trò quan trọng trong việc giúp thế giới thoát khỏi cuộc khủng hoảng tài chính Chính quyền Bắc Kinh nhận thức rõ sự sụp đổ của bong bóng bất động sản có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế toàn cầu, vì vậy đã áp dụng nhiều biện pháp kiểm soát thị trường bất động sản trong các năm 2009, 2010 và những tháng đầu sau đó.
Năm 2011, theo phương châm "Để kiểm soát thị trường bất động sản, cần phải kiềm chế sự tăng giá của các dự án nhà ở mà không để xuất hiện nguy cơ phá sản."
1.3.1.2 Phản ứng của Chính phủ Trung Quốc: áp dụng hàng loạt biện pháp:
+ Tăng thuế chuyển nhượng nhà
+ đánh thuế bất ựộng sản ựối với nhà ở nhằm tăng phắ ựối với những người sở hữu nhiều căn hộ
Ngân hàng nhà nước sẽ siết chặt hoạt động cho vay mua nhà, đặc biệt đối với các khoản vay mua nhà lần hai Quy định mới sẽ tăng tỷ lệ vốn tự có từ 40% hiện tại lên 50% - 60% cho các trường hợp vay mua nhà thứ hai.
+ Tăng lói suất ủối với cỏc khoản cho vay mua nhà
+ Thắt chặt tớn dụng ủối với cỏc dự ỏn xõy dựng nhà;
+ Nâng tỷ lệ dự trữ bắt buộc nhằm làm giảm vốn khả dụng của ngân hàng thương mại
Kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng ở mức hợp lý là rất quan trọng, đồng thời yêu cầu các ngân hàng phải tuân thủ nghiêm ngặt các chính sách và quy định liên quan đến tín dụng bất động sản.
+ Cõn nhắc tăng giỏ ủồng nhõn dõn tệ so với ủụla Mỹ 1.3.1.3 Nhóm giải pháp kỹ thuật – hỗ trợ:
Đẩy nhanh chương trình xây dựng nhà giá thấp nhằm ổn định thị trường, tập trung vào việc tăng cường cung cấp nhà diện tích nhỏ, giá rẻ cho các gia đình có thu nhập thấp.
+ Yờu cầu cỏc tổ chức tài chớnh ưu ủói cho người mua nhà lần ủầu và ủể ở; + Cấm bỏn nhà trờn giấy cho cỏc nhà ủầu tư thứ cấp
+ Tạo thờm nhiều trở ngại ủối với những người ủó cú nhà nhưng vẫn muốn mua thêm theo kiểu trả góp
Người mua nhà cần chứng minh rằng căn nhà đầu tiên là tài sản của mình để được hưởng ưu đãi về thuế chuyển nhượng Đối với trường hợp mua căn nhà thứ hai, để nhận ưu đãi về lãi suất, người mua cần chứng minh rằng diện tích nhà ở của họ nhỏ hơn mức bình quân của địa phương.
Đẩy mạnh cơ cấu lại kinh tế và giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn thu tài chính là cần thiết, vì sự phụ thuộc này có thể khiến chính quyền địa phương không muốn kiềm chế tình trạng giá bất động sản tăng.
+ Yờu cầu cỏc cụng ty Bất ủộng sản ước tớnh mức thua lỗ nếu giỏ nhà ủất cú thể giảm tới 60% thay cho mức 30% theo mục tiờu trước ủú
Các nhà thầu không được phép đầu tư lợi tức vào các dự án bất động sản mới, đồng thời cũng có những quy định nghiêm ngặt về vốn đối với việc xây dựng bất động sản.
V ớ i vi ệ c th ự c hi ệ n ủồ ng lo ạ t cỏc bi ệ n phỏp này, th ị tr ườ ng B ấ t ủộ ng s ả n Trung Qu ố c b ắ t ủầ u cú nh ữ ng d ấ u hi ệ u h ạ nhi ệ t
Chính phủ Singapore đã sớm nhận định rằng các khoản vay chi phí thấp nhằm hỗ trợ phục hồi kinh tế sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đã dẫn đến sự gia tăng đầu tư vào thị trường bất động sản và làm tăng giá nhà, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp Để tránh tình trạng bong bóng bất động sản, chính phủ đã chủ trương hạ nhiệt dần thị trường này, đồng thời không muốn ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển của nền kinh tế Do đó, chính phủ Singapore đã áp dụng một số biện pháp nhằm điều chỉnh thị trường bất động sản.
Chính phủ đang tăng quỹ xây dựng nhà ở và công bố nhiều hơn các lô đất để bán Đồng thời, sẽ áp dụng mức thuế cao đối với những người "lướt sóng" bất động sản nếu họ muốn bán lại trong vòng một năm kể từ khi mua.
+ Tỉ lệ cho vay cũng ủược giảm từ 90% xuống cũn 80% giỏ trị bất ủộng sản
Cấm cho vay kém lãi suất đối với một số dự án xây dựng nhà ở và ngừng cho phép các nhà đầu tư không phải trả lãi vay để mua các căn hộ đang được xây dựng.
Thị trường bất động sản Singapore đang có dấu hiệu hạ nhiệt với lượng giao dịch nhà đất chậm lại, thậm chí giảm tới 88% ở một số quận Theo thống kê từ Viện khảo sát và định giá Singapore (SISV), chỉ có 899 hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được ghi nhận trong ba tuần đầu tháng 5 năm 2011, con số này thấp hơn nhiều so với 3.060 giao dịch trong tháng 4.
THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ CỦA CHÍNH PHỦ
Thực tiễn phỏt triển của thị trường bất ủộng sản và hiện tượng bong
2.1.1 Giai ủ o ạ n tr ướ c kh ủ ng ho ả ng tài chớnh toàn c ầ u
Trước năm 1993, Việt Nam vừa mở cửa kinh tế trong một thời gian ngắn, và Luật Đất đai 1987 được ban hành, quy định nghiêm cấm việc mua bán đất đai.
Trong thời kỳ này, các quan hệ chuyển nhượng và mua bán bất động sản của dân cư diễn ra một cách tự phát, chủ yếu là những giao dịch ngầm và không chính thức giữa các bên.
Giai đoạn 1993 – 1999 đánh dấu sự ra đời của Luật Đất đai 1993, chính thức công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân Quyền này trở thành đối tượng đầu tư của nhiều công ty như Minh Phụng – Epco và Huy Hoàng, với nguồn tài chính chủ yếu từ vốn vay ngân hàng và cá nhân có nguồn vốn nhàn rỗi, dẫn đến cơn sốt đất lần thứ nhất (1993-1994) Tuy nhiên, cơn sốt này nhanh chóng bị dập tắt khi nhà nước áp dụng các biện pháp hành chính, điển hình là vụ xử Minh Phụng – Epco với khoản nợ ngân hàng lên tới 6.000 tỷ đồng và 33 triệu USD Tòa án đã định giá tổng tài sản của công ty này để thi hành án trị giá hơn 2.232 tỷ đồng Sau cơn sốt, thị trường bất động sản trải qua đợt trũng băng lần thứ nhất kéo dài từ 1995 – 1999, khi các nhà đầu tư đồng loạt bán đất để thu hồi vốn và trả nợ ngân hàng.
Giai đoạn 2000 – 2006 chứng kiến cơn sốt bất động sản lần thứ hai, đặc biệt từ năm 2000 đến 2002, khởi nguồn từ việc các nhà đầu tư áp dụng chính sách và quy định pháp luật của nhà nước, đặc biệt là chủ trương của TP HCM về việc cho phép phân lô hộ lẻ Các văn bản quan trọng như văn bản số 695/CV-UB-QLĐT ngày 22/02/1999 và văn bản số 4081/UB-QLĐT ngày 28/9/1999, cùng với Luật số 25/2001/QH10 ngày 19/06/2001, đã tạo điều kiện cho Việt Kiều và một số đối tượng khác mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam Hiệp định thương mại Việt-Mỹ năm 2001 cũng mang lại nhiều thuận lợi cho sự phát triển kinh tế của Việt Nam Dựa trên các văn bản pháp quy này, các nhà đầu tư đã mua đất tại nhiều vùng ven, đặc biệt là khu vực TP HCM, và tự tổ chức phân lô bán nền Theo ước tính của Viện Kinh tế TP.HCM, lượng vốn đầu tư trong cơn sốt lần hai này đạt khoảng 6 tỷ USD.
Theo số liệu từ Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, trong 6.000 ha đất đô thị hóa ở vùng ven, chỉ có 10% diện tích được xây dựng hạ tầng và nhà ở Cơn sốt bất động sản này chấm dứt khi TP HCM ban hành chỉ thị 05/2002/CT-UB vào ngày 13/03/2002, yêu cầu dừng thực hiện việc phân lô bán nền hộ lẻ Tiếp theo là Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP cấm phân lô bán nền khi chưa có hạ tầng kỹ thuật dự án Sau cơn sốt thứ hai, thị trường bất động sản rơi vào thời kỳ ảm đạm kéo dài suốt năm năm (2002 – 2006).
Giai đoạn 2007 – 2008 chứng kiến cơn sốt bất động sản lần ba, tập trung vào căn hộ cao cấp và biệt thự, chủ yếu do luồng vốn đầu tư nước ngoài tăng mạnh sau khi Việt Nam gia nhập WTO Sự tăng trưởng ấn tượng của nền kinh tế và thị trường chứng khoán trong năm 2007 đã tạo ra lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư, dẫn đến việc họ chuyển hướng đầu tư vào bất động sản để giảm rủi ro Tuy nhiên, cơn sốt này nhanh chóng bị dập tắt khi cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ bùng phát, làm chậm lại dòng vốn đầu tư vào Việt Nam, cùng với chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ nhằm chống lạm phát, khiến thị trường bất động sản rơi vào suy thoái kéo dài.
2.1.2 Giai ủ o ạ n sau kh ủ ng ho ả ng tài chớnh toàn c ầ u
Kể từ sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều đợt sốt giá cục bộ tại một số địa phương, khu vực, thường gắn liền với quy hoạch phát triển hạ tầng và các khu đô thị mới của nhà nước Thời gian diễn ra sốt giá thường rất ngắn, chỉ kéo dài vài tháng, sau đó lại chững lại Sốt giá cũng xảy ra ở nhiều phân khúc và các vùng miền khác nhau Những biến động của thị trường bất động sản luôn gắn liền với việc thực thi các chính sách kinh tế vĩ mô của chính phủ Việt Nam.
Từ đầu năm 2008, chính phủ Việt Nam đã phải áp dụng nhiều biện pháp để kiểm soát lạm phát và ổn định tình hình kinh tế trong bối cảnh khủng hoảng tài chính toàn cầu Một trong những biện pháp nổi bật là yêu cầu các ngân hàng mua tín phiếu bắt buộc với tổng trị giá 20.300 tỷ đồng Những biện pháp này đã khiến thị trường chứng khoán giảm mạnh, trong khi thị trường bất động sản cũng ghi nhận lượng giao dịch sụt giảm đáng kể, đặc biệt là phân khúc căn hộ, dẫn đến giá cả nhiều dự án bất động sản giảm mạnh và tình trạng thanh khoản kém.
Năm 2009, để khắc phục tình trạng kinh tế khó khăn do chính sách thắt chặt năm 2008, chính phủ Việt Nam đã áp dụng nhiều biện pháp kích thích như hỗ trợ lãi suất, miễn giảm thuế và giãn thời hạn nộp thuế Kinh tế Việt Nam có cơ hội phục hồi sau giai đoạn khó khăn, với thị trường chứng khoán ghi nhận sự tăng trưởng ấn tượng, giúp khôi phục một phần giá trị đã mất Thị trường bất động sản cũng được hưởng lợi từ sự gia tăng giao dịch, đặc biệt là các dự án liên quan đến quy hoạch và xây dựng cơ sở hạ tầng Tuy nhiên, tình trạng khó khăn tiếp tục diễn ra đến năm 2010 Đầu năm 2011, chính phủ Việt Nam một lần nữa nhấn mạnh việc cải cách và giải quyết các yếu kém của nền kinh tế, quyết định áp dụng chính sách tài khóa và tiền tệ thắt chặt Điều này dẫn đến khó khăn trở lại cho thị trường bất động sản, với nhiều hiện tượng vỡ nợ liên quan đến kinh doanh bất động sản và một số dự án giảm mạnh giá bán để xả hàng, tạo nên bức tranh ảm đạm cho thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2011, dự kiến kéo dài sang năm 2012.
2.1.3 Nh ậ n ủị nh v ề th ị tr ườ ng b ấ t ủộ ng s ả n Vi ệ t Nam :
Qua phõn tớch nờu trờn, cú thể rỳt ra một số nhận ủịnh sau ủõy:
Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua ba đợt sốt lớn được xem là "bong bóng phình to" trong khoảng thời gian 8 năm, với mỗi đợt sốt kéo dài từ 1 đến 2 năm, cụ thể là vào các năm 1993-1994, 2000-2001 và 2007-2008 Giữa các đợt sốt này, thị trường cũng chứng kiến những giai đoạn "đóng băng" và "ngủ đông".
Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn biến động, với các phân khúc nổi bật trong các đợt sốt như: đất nền (1993-1994), nhà mặt tiền và dự án phân lô (2000-2001), và gần đây nhất là căn hộ cao cấp và biệt thự (2007-2008) Sự chuyển dịch này phản ánh xu hướng hiện đại hóa, tích tụ tư bản và năng lực xây dựng của nền kinh tế Đây cũng được xem là thành công của Chính phủ trong việc đưa thị trường bất động sản Việt Nam tiệm cận với sự phát triển của thị trường bất động sản toàn cầu.
Trong ba đợt sốt, hai đợt sốt đầu tiên gắn liền với các quy định mới của nhà nước và nguồn vốn đầu tư chủ yếu là vốn nhàn rỗi, do đó sau đợt sốt, giá cả trên thị trường chỉ giảm rất ít hoặc chững lại Ngược lại, đợt sốt lần thứ ba có nguyên nhân bắt nguồn từ nguồn tài chính dồi dào trong nền kinh tế, khiến giá cả tăng cao Khi nhà nước thắt chặt chính sách tiền tệ, giá cả trên thị trường rơi tự do, nhiều dự án giảm 50%-60% so với đỉnh điểm.
Phương pháp can thiệp của nhà nước đối với thị trường trong các cơn sốt có sự khác biệt rõ rệt, phản ánh sự tiến bộ trong cách tiếp cận của nhà nước Qua từng giai đoạn, nhà nước ngày càng áp dụng nhiều biện pháp mang tính thị trường hơn, nhằm điều chỉnh và hỗ trợ sự phát triển của thị trường Cụ thể, trong cơn sốt đầu tiên vào năm 1993, các công cụ can thiệp đã được sử dụng một cách phù hợp để quản lý tình hình.
Trong lịch sử phát triển thị trường chứng khoán Việt Nam, cơn sốt đầu tiên vào năm 1994 đã bị ngăn chặn bằng các biện pháp hành chính Cơn sốt thứ hai diễn ra từ năm 2000 đến 2001 cũng đã được dập tắt thông qua việc ban hành Luật mới Kể từ đó, thị trường chứng khoán đã trải qua giai đoạn ảm đạm kéo dài cho đến cơn sốt thứ ba từ năm 2006 đến đầu 2008 Tuy nhiên, sự bùng nổ này đã bị kiềm chế do chính phủ thực hiện các biện pháp thắt chặt tiền tệ trong bối cảnh khủng hoảng tài chính toàn cầu và lạm phát đang đe dọa Việt Nam cũng như các nền kinh tế lớn khác trên thế giới.
2.1.4 ð ỏnh giỏ m ứ c ủộ ả nh h ưở ng c ủ a cỏc nhõn t ố kinh t ế ủế n t ỉ su ấ t sinh l ợ i b ấ t ủộ ng s ả n trong giai ủ o ạ n 2005 – 2010 : ðề tài này nghiờn cứu mối quan hệ giữa biến chỉ số tỉ suất sinh lợi bất ủộng sản (TSSLBDS), tốc ủộ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP), lạm phỏt (CPI), tăng trưởng tín dụng (TTTD), tỉ suất sinh lợi chứng khoán (TSSLCK), vốn ủầu tư nước ngoài ủăng ký (FDIDK)
Cỏc biến ủều ủược thu thập theo quớ từ quớ 1 năm 2005 ủến quớ 4/2010 (26 quớ) và ủược tớnh theo tỉ lệ % (tốc ủộ tăng trưởng), trong ủú:
Chớnh sỏch quản lý thị trường BðS và cơ chế chống ủầu cơ
2.2.1 Các bi ệ n pháp ki ể m soát theo thông l ệ qu ố c t ế
2.2.1.1 Biện pháp kiểm soát bằng pháp luật
Là biện pháp cơ bản và nền tảng của các quan hệ pháp luật trong xã hội, các quy định này đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh các giao dịch trên thị trường bất động sản.
Mỗi khi một luật mới được ban hành và có hiệu lực, thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng nhiều hay ít, đặc biệt là ở những thị trường sơ khai, nơi vai trò của pháp luật rất quan trọng trong việc hình thành hoặc hạn chế bong bóng bất động sản Pháp luật ở đây cần được hiểu là tất cả các văn bản chính thức như luật, pháp lệnh, nghị định và chỉ thị từ các cấp nhà nước.
Trong quá trình phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam chịu ảnh hưởng lớn từ các văn bản pháp luật, bao gồm Luật đất đai 1993, các văn bản của Ủy ban nhân dân Tp Hồ Chí Minh, và Luật số 25/2001/QH10 Những quy định này đã tạo điều kiện cho sự phát triển của thị trường bất động sản qua các giai đoạn khác nhau Đặc biệt, Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Nghị định 69/2009/NĐ-CP đã góp phần điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất và giảm giá bất động sản Tuy nhiên, các chuyên gia đánh giá rằng hệ thống văn bản pháp luật hiện nay còn nhiều bất cập, vừa thiếu vừa thừa, với nhiều quy định chồng chéo và không nhất quán giữa các cấp.
Hỡnh 7: Hệ thống cỏc văn bản phỏp luật chủ ủạo chi phối thị trường bất ủộng sản
2.2.1.2 Biện pháp kiểm soát bằng chính sách tài khóa
Chính sách tài khóa đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết nền kinh tế và thị trường bất động sản Đây là một trong hai yếu tố chính mà chính phủ sử dụng để quản lý và phát triển kinh tế.
Chính sách tài khóa nới lỏng, trong điều kiện không có biến động lớn trên thị trường, sẽ tác động tích cực đến hoạt động kinh tế chung khi chính phủ gia tăng chi tiêu, đầu tư công hoặc giảm thuế Những nguồn lực tài chính từ các biện pháp này sẽ được bơm mạnh mẽ vào nền kinh tế Trong bối cảnh này, thị trường bất động sản cũng đóng vai trò quan trọng, đặc biệt là mối quan hệ giữa các yếu tố kinh tế và thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với các lĩnh vực khác như vốn, xây dựng, vật liệu và nhân lực, do đó sẽ có xu hướng tăng trưởng nhanh chóng, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của bong bóng bất động sản.
Chính sách tài khóa thắt chặt trong điều kiện thị trường không ổn định sẽ nhanh chóng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, dẫn đến giảm giá cả và lượng giao dịch Thực tế cho thấy, từ cuối năm 2010 đến đầu năm 2011, khi chính phủ áp dụng Nghị Quyết 11/NQ-CP, thị trường bất động sản đã rơi vào tình trạng sụt giảm, giao dịch gần như đình trệ, và bong bóng bất động sản trở nên "bất động" tương tự như tình trạng của toàn thị trường.
Từ năm 2010 trở về trước, Việt Nam chủ yếu thực hiện chính sách tài khóa nới lỏng, với giá trị trái phiếu chính phủ phát hành năm sau cao hơn năm trước, cùng với việc miễn giảm nhiều loại thuế nhằm khắc phục hậu quả của khủng hoảng kinh tế toàn cầu Đến năm 2011, chính sách tài khóa thắt chặt được áp dụng để kiềm chế lạm phát, thể hiện qua việc giảm chỉ tiêu phát hành trái phiếu và cắt giảm đầu tư công.
Thị trường bất động sản đang phát triển mạnh mẽ nhờ vào chính sách tài khóa mở rộng và đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của chính phủ Trong những năm qua, giá bất động sản thường tăng cao tại các khu vực có dự án hạ tầng được quy hoạch hoặc hoàn thành, như cầu, đường xá và khu đô thị Tuy nhiên, cần phải xem xét tác động của việc thắt chặt chính sách tài khóa vào năm 2011, liệu có làm giảm giá bất động sản hay không, điều này cần được xác minh qua thực tế.
2.2.1.3 Biện pháp kiểm soát bằng chính sách tiền tệ
Khi các yếu tố khác không thay đổi, sự biến động của khối lượng tiền trong lưu thông sẽ ảnh hưởng đến giá trị của một đơn vị tiền tệ Điều này dẫn đến sự thay đổi về giá cả hàng hóa, giá trị tài sản, thu nhập của dân chúng và thu nhập quốc dân.
Ngân hàng Trung ương có thể kiểm soát hoạt động kinh tế tổng thể và thị trường bất động sản thông qua việc điều chỉnh khối lượng tiền tệ trong lưu thông.
Theo lý thuyết, khi lượng tiền tệ gia tăng, thị trường bất động sản sẽ trở nên sôi động, kéo theo giá cả trên thị trường bất động sản có xu hướng tăng Nếu lượng tiền được gia tăng và duy trì liên tục, khả năng hình thành bong bóng bất động sản sẽ xảy ra và ngày càng phình to.
Vào năm 2007, nhiều ngân hàng thương mại đã lợi dụng chính sách tiền tệ lỏng lẻo của Ngân hàng Nhà nước để kích thích nền kinh tế, bằng cách tung ra hàng loạt chương trình hỗ trợ cho vay bất động sản với các điều kiện dễ dàng.
Năm 2007, thị trường bất động sản ghi nhận mức tăng trưởng hơn 70% so với cùng kỳ năm trước, nhờ vào sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng vốn đầu tư trên thị trường chứng khoán và lượng vốn FDI kỷ lục Kết quả là giá bất động sản tăng nhanh chóng, tạo ra cơn sốt nóng trên thị trường Nhiều người bắt đầu bàn tán về đầu tư bất động sản, dẫn đến tình trạng mua bán sang tay ồ ạt các nền đất và căn hộ, thường diễn ra ngay sau khi đăng ký mua trước với mức lợi nhuận rất cao, có trường hợp lãi hơn 500 triệu đồng chỉ trong một ngày.
Việc áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt dẫn đến việc giảm lượng tiền trong lưu thông, khiến thị trường bất động sản trở nên ảm đạm và trầm lắng Thị trường bất động sản phản ứng rất nhanh, gần như tức thời, trước những chính sách tiền tệ thắt chặt này.