PHẦN MỞ ĐẦU
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ của một khóa luận thì khóa luận này chỉ tập trung nghiên cứu các vấn đề sau:
Các quy định của pháp luật hiện hành về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán
Thực tiễn áp dụng thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tại huyện Cẩm Thủy b.Phạm vi nghiên cứu
Khóa luận này nghiên cứu các quy định pháp luật về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán theo pháp luật Việt Nam, đồng thời phân tích thực tiễn áp dụng tại huyện Cẩm Thủy từ khi Bộ luật Dân sự năm 1995 được ban hành đến nay.
Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích những bất cập trong thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán, đồng thời đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật liên quan đến vấn đề này.
Phương pháp nghiên cứu
Khóa luận này dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin về sở hữu tài sản, kết hợp với tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng về chính sách phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Nội dung nghiên cứu nhằm làm rõ các nguyên tắc cơ bản trong việc phát triển kinh tế, đồng thời nhấn mạnh tầm quan trọng của việc áp dụng các lý thuyết này vào thực tiễn.
12 giải quyết các vấn đề đặt ra trong khóa luận, các phương pháp nghiên cứu đã được sử dụng bao gồm: so sánh, đánh giá, phân tích, tổng hợp.
Ý nghĩa của khóa luận
Dựa trên những đánh giá và bình luận từ các tác giả cũng như nhà làm luật đã được công bố, khóa luận khi hoàn thành sẽ đóng góp những điểm chính sau đây:
Hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn về thời điểm chuyển giao quyền sỏ hữu trong hợp đồng mua bán
Nghiên cứu thực tiễn về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu tại huyện Cẩm Thủy đã chỉ ra những vướng mắc, chồng chéo và bất cập trong pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về vấn đề này Các kết quả nghiên cứu có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho các cơ sở đào tạo và nghiên cứu luật học, đồng thời cung cấp giá trị tham khảo cho các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật tại Việt Nam.
Kết cấu khóa luận
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của khóa luận bao gồm 3 phần:
Chương 1: Những vấn đề lý luận và pháp lý về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán
Chương 2: Thực trạng pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán và Thực tiễn áp dụng thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán hàng hóa tại huyện Cẩm Thủy
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN
Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản
1.1.1.Khái niệm hợp đồng mua bán
Trong lịch sử phát triển của nền sản xuất xã hội, có hai hình thức kinh tế chính: kinh tế tự nhiên và kinh tế hàng hóa Kinh tế tự nhiên chỉ sản xuất để thỏa mãn nhu cầu của người sản xuất trong nội bộ, trong khi kinh tế hàng hóa liên quan đến mối quan hệ kinh tế giữa người sản xuất thông qua thị trường và việc mua bán sản phẩm Hàng hóa không chỉ đáp ứng nhu cầu tiêu dùng mà còn thúc đẩy quá trình trao đổi, dẫn đến sự xuất hiện của tiền tệ, vốn là một hàng hóa đặc biệt Giá trị hàng hóa được biểu hiện qua giá cả, và mặc dù giá cả có thể thay đổi, tổng giá trị hàng hóa vẫn không thay đổi Quá trình trao đổi hàng hóa chủ yếu diễn ra qua mua bán, tuân theo quy định của nhà nước và đạo đức xã hội Mua bán tạo ra quan hệ pháp luật, xác định quyền và nghĩa vụ của người mua và người bán, đồng thời ảnh hưởng đến quyền tài sản của các bên liên quan.
Hợp đồng mua bán hàng hóa là thỏa thuận giữa các bên nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ pháp lý trong quan hệ mua bán Theo Điều 428 BLDS 2005, hợp đồng mua bán tài sản quy định bên bán phải giao tài sản và nhận tiền, trong khi bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và thanh toán cho bên bán Hợp đồng này không chỉ làm chấm dứt quyền sở hữu của người bán mà còn phát sinh quyền sở hữu cho người mua đối với tài sản được giao.
Hợp đồng theo phương diện khách quan được hiểu là tập hợp các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành hoặc công nhận, nhằm điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong quá trình chuyển giao lợi ích giữa các bên liên quan.
Hợp đồng được hiểu là thỏa thuận giữa các bên nhằm thiết lập, điều chỉnh hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ pháp lý giữa họ.
Trong hợp đồng mua bán, các bên có quyền tự do thỏa thuận mọi nội dung, và pháp luật luôn bảo vệ sự tự do ý chí này Tuy nhiên, pháp luật không can thiệp vào các thỏa thuận giữa các bên, trừ một số trường hợp mà pháp luật quy định cụ thể Chẳng hạn, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hình thức hợp đồng phải được lập thành văn bản theo quy định pháp luật, do đó các bên không được tự do thỏa thuận về hình thức của hợp đồng.
Sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng mua bán được pháp luật tôn trọng, tuy nhiên, trong một số trường hợp, các bên cũng cần tuân thủ các quy định pháp luật Những quy định này vừa thể hiện sự tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các chủ thể, vừa mang tính xã hội nhằm bảo vệ lợi ích chung liên quan đến các tài sản.
Tài sản đặc biệt như đất đai, nhà ở và phương tiện giao thông cần được nhà nước quản lý để duy trì ổn định và trật tự xã hội Các quy định pháp luật đóng vai trò quan trọng trong việc tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia vào quan hệ hợp đồng mua bán, từ đó thúc đẩy sự phát triển của hoạt động mua bán.
1.1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán
Hợp đồng mua bán là một dạng hợp đồng dân sự, có những đặc điểm riêng như: thể hiện ý chí và sự thống nhất của ít nhất hai bên, tạo ra, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ pháp lý Để hợp đồng mua bán có hiệu lực, các thỏa thuận trong hợp đồng không được vi phạm pháp luật, trái với đạo đức xã hội và cần được thể hiện theo hình thức phù hợp với quy định pháp luật.
Bên cạnh đó, hợp đồng mua bán tài sản còn có những đặc điểm sau:
Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ
Trong hợp đồng mua bán, mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với bên kia và quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ Hai nghĩa vụ chính trong hợp đồng này là bên bán phải bàn giao hàng hóa cho bên mua, trong khi bên mua có trách nhiệm thanh toán cho bên bán.
Hợp đồng song vụ là loại hợp đồng mà các bên đều có nghĩa vụ đối với nhau, với quyền lợi phụ thuộc vào việc thực hiện nghĩa vụ của bên kia Việc thực hiện hợp đồng cần tuân thủ đúng đối tượng, chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức và các thỏa thuận khác Pháp luật bảo đảm quyền kiểm tra việc thực hiện hợp đồng cho các bên liên quan.
Khi các bên có thỏa thuận cho phép bên mua hoặc đại diện của bên mua kiểm tra hàng hóa trước khi giao hàng, bên bán phải đảm bảo rằng bên mua hoặc đại diện của họ có điều kiện thuận lợi để thực hiện việc kiểm tra này.
Theo quy định, bên mua hoặc đại diện của bên mua cần kiểm tra hàng hóa trong thời gian ngắn nhất có thể, trừ khi có thỏa thuận khác Nếu hợp đồng có điều khoản về vận chuyển hàng hóa, việc kiểm tra có thể được hoãn đến khi hàng hóa được chuyển tới địa điểm đến.
Bên bán không chịu trách nhiệm về những khiếm khuyết của hàng hóa nếu bên mua đã biết hoặc lẽ ra phải biết nhưng không thông báo cho bên bán trong thời gian hợp lý.
Bên bán có trách nhiệm đối với những khiếm khuyết của hàng hóa mà bên mua đã kiểm tra, nếu các khiếm khuyết này không thể phát hiện trong quá trình kiểm tra thông thường và bên bán đã biết hoặc lẽ ra phải biết nhưng không thông báo cho bên mua.
Hợp đồng mua bán là hợp đồng có đền bù
Hợp đồng đền bù là loại hợp đồng trong đó một bên thực hiện nghĩa vụ cho bên kia và nhận lại lợi ích vật chất từ bên đó.
Thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán
1.2.1 Khái niệm thời điểm chuyển quyền sở hữu
Pháp luật Việt Nam hiện chưa định nghĩa cụ thể về thời điểm chuyển quyền sở hữu Thông thường, quyền sở hữu tài sản được chuyển giao sau khi hai bên ký hợp đồng và hoàn thành nghĩa vụ của mình Bên bán sẽ giao tài sản và nhận tiền, trong khi bên mua có nghĩa vụ thanh toán và quyền nhận quyền sở hữu tài sản Do đó, thời điểm chuyển quyền sở hữu được xác định là khi bên mua nhận quyền sở hữu tài sản từ bên bán.
Theo quy định tại điều 439 BLDS 2005 thời điểm chuyển quyền sở hữu:
Quyền sở hữu tài sản mua bán sẽ được chuyển cho bên mua ngay khi tài sản được chuyển giao, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên hoặc quy định pháp luật khác.
2 Đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể thừ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó
3.Trong trường hợp tài sản mua bán chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên bán”
Pháp luật xác định rõ quyền sở hữu cho từng loại tài sản trong các trường hợp cụ thể, giúp các bên tham gia hợp đồng tránh nhầm lẫn Điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi thực hiện hợp đồng mua bán.
Theo Điều 62 Luật Thương mại 2005, quyền sở hữu hàng hóa sẽ được chuyển từ người bán sang người mua khi hàng hóa được chuyển giao, trừ khi có thỏa thuận khác Đối với hàng hóa thông thường, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên; nếu không có thỏa thuận, quyền sở hữu sẽ được chuyển giao ngay khi hàng hóa được chuyển từ bên bán sang bên mua.
Theo quy định tại khoản 5 điều 93 của luật Nhà ở năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, và bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự tại điều 16 của luật này, trừ trường hợp bên bán là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc có thỏa thuận khác Quyền sở hữu nhà ở sẽ được chuyển cho bên mua từ thời điểm hợp đồng được công chứng trong giao dịch giữa cá nhân với cá nhân, hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng với tổ chức kinh doanh nhà ở, hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.
Đối với tài sản đặc thù như nhà ở, pháp luật quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán nhà ở là khi hợp đồng được công chứng đối với giao dịch giữa cá nhân với cá nhân Đối với giao dịch mà một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu sẽ do các bên thỏa thuận.
Theo quy định tại khoản 3 điều 188 của Luật Đất đai 2013, các hoạt động liên quan đến tài sản đất đai như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đều phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai Những giao dịch này chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký vào sổ địa chính.
Theo quy định của pháp luật Đất đai, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đất trong hợp đồng chuyển nhượng là khi bên bán đăng ký vào sổ địa chính để chuyển quyền sở hữu cho bên mua.
1.2.2 Ý nghĩa của việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán
Việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản trong hợp đồng mua bán có các ý nghĩa sau:
Để xác định chủ sở hữu tài sản trong hợp đồng mua bán, cần căn cứ vào thời điểm chuyển quyền sở hữu Mục đích chính của hợp đồng là chuyển quyền sở hữu từ bên bán sang bên mua, với bên bán mong muốn nhận tiền và bên mua mong muốn nhận tài sản Cuối cùng, bên mua tham gia vào quan hệ mua bán để trở thành chủ sở hữu tài sản Việc xác định ai phải chịu các nghĩa vụ phát sinh từ tài sản, như nghĩa vụ nộp thuế và bồi thường thiệt hại, cũng rất quan trọng trong quá trình này.
Trong hợp đồng mua bán, khi một bên chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho bên khác, bên nhận chuyển nhượng sẽ trở thành chủ sở hữu và phải chịu mọi trách nhiệm liên quan đến tài sản đó Điều này bao gồm nghĩa vụ nộp thuế đối với tài sản như bất động sản và nghĩa vụ bồi thường thiệt hại đối với các tài sản cần đăng ký quyền sở hữu.
Việc xác định chủ sở hữu tài sản như ô tô, xe máy, hay súng săn là rất quan trọng để xác định trách nhiệm trong trường hợp xảy ra tranh chấp Đặc biệt, trong hợp đồng mua bán, việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu giúp xác định ai phải chịu rủi ro đối với tài sản Khi tài sản đã được chuyển giao, người sở hữu mới sẽ gánh chịu mọi rủi ro liên quan đến tài sản đó Điều này cũng giúp tránh tranh chấp giữa các bên tham gia giao dịch, đặc biệt khi tài sản đang trong quá trình vận chuyển và có rủi ro xảy ra.
1.2.3 Mối quan hệ giữa thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời điểm chuyển rủi ro
Trong quan hệ mua bán hàng hóa, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời điểm chuyển rủi ro có mối liên hệ chặt chẽ Nếu xác định đúng thời điểm chuyển quyền sở hữu, sẽ là cơ sở để xác định ai sẽ chịu rủi ro khi xảy ra sự kiện khách quan gây thiệt hại Hơn nữa, quy định của pháp luật về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu và rủi ro cần được thống nhất để tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia giao dịch, giúp áp dụng pháp luật hiệu quả trong trường hợp xảy ra rủi ro và hạn chế tranh chấp.
Khái quát lịch sử quá trình phát triển của chế định pháp luật về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán
Trong giai đoạn nhà nước phong kiến, luật Dân sự Việt Nam không được tách ra thành một bộ luật riêng mà được quy định trong các bộ luật phong kiến như Lê Triều hình luật và Nguyễn Triều hình luật Các lĩnh vực dân sự chủ yếu tập trung vào các vi phạm liên quan đến hôn nhân, gia đình và chia di sản thừa kế, trong khi chưa có quy định cụ thể về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong giao dịch mua bán tài sản.
Trong giai đoạn pháp thuộc, người Pháp đã ban hành ba bộ luật dân sự khác nhau cho ba miền Việt Nam: Bộ luật dân sự Nam Kỳ (1833), Bộ luật dân sự Trung Kỳ (1936) và Bộ luật dân sự Bắc Kỳ (1931) Các bộ luật này quy định rõ ràng thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với hàng hóa.
Sau ngày 02/9/1945, do tình hình chiến tranh với Pháp, chính phủ của Chủ tịch Hồ Chí Minh tiếp tục áp dụng Bộ luật Dân sự Bắc kỳ năm 1931, dẫn đến việc các quy định về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hàng hóa vẫn được giữ nguyên.
Vào ngày 25/5/1950, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh số 97/SL nhằm sửa đổi một số quy định trong dân luật, trong đó có quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu đất đai Đến ngày 10/7/1959, Tòa án nhân dân tối cao miền Bắc Việt Nam ra chỉ thị số 772/TATC để đình chỉ áp dụng luật cũ của phong kiến đế quốc, dẫn đến việc thiếu vắng một Bộ luật Dân sự thực thụ Trong giai đoạn này, các quy định về nghĩa vụ dân sự chủ yếu được điều chỉnh bởi các văn bản dưới luật như thông tư, chỉ thị, nghị định, và pháp lệnh Quy định về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đã được quy định trong pháp lệnh về hợp đồng kinh tế năm 1989, pháp lệnh về hợp đồng dân sự năm 1991 và pháp lệnh về nhà ở năm 1991, mặc dù các pháp lệnh này vẫn còn nhiều hạn chế.
Các quy định hiện hành đang chồng chéo và mâu thuẫn, gây khó khăn trong việc áp dụng pháp luật, đặc biệt là trong việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu.
Năm 1995, Quốc hội Việt Nam thông qua Bộ luật Dân sự (BLDS) có hiệu lực từ ngày 01/07/1996, quy định cụ thể về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tại điều 432 Tuy nhiên, sau 10 năm thi hành, BLDS 1995 bộc lộ nhiều hạn chế và bất cập, không còn phù hợp với sự chuyển đổi nhanh chóng của nền kinh tế thị trường và thiếu rõ ràng trong một số quy định Nhiều văn bản luật mới như Luật Nhà ở và Luật Đất đai đã ra đời nhưng chưa được BLDS điều chỉnh, đặc biệt là về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu Ngày 14/06/2005, Quốc hội đã thông qua BLDS 2005, có hiệu lực từ 01/01/2006 Tuy nhiên, BLDS 2005 vẫn tồn tại nhiều bất cập và mâu thuẫn, dẫn đến việc Quốc hội hiện đang dự thảo sửa đổi BLDS, trong đó có điều khoản liên quan đến việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu.
Hiện nay, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu không chỉ được quy định trong Bộ luật Dân sự mà còn được cụ thể hóa trong các luật chuyên ngành như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thương mại, và Luật Sở hữu trí tuệ Ngoài ra, các nghị định và thông tư hướng dẫn thi hành như Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng đóng vai trò quan trọng trong việc hướng dẫn thực hiện các quy định này.
CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 3013, NĐ 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật nhà ở năm 2005…
Quy định pháp luật một số nước về thời điểm chuyển quyền sở hữu
Việt Nam, một quốc gia chịu nhiều tàn phá từ chiến tranh, có hệ thống pháp luật còn non trẻ Hệ thống pháp luật của nước ta chủ yếu được xây dựng dựa trên sự kế thừa từ các nước phát triển như Liên bang Nga và Cộng hòa Pháp, đồng thời phù hợp với những điều kiện khách quan của đất nước.
BLDS Liên bang Nga 1994 quy định rằng quyền sở hữu hàng hóa chuyển từ người bán sang người mua khi người bán hoàn thành nghĩa vụ giao hàng, và đối với tài sản phải đăng ký, quyền sở hữu chuyển giao khi hoàn thành thủ tục đăng ký tại văn phòng công chứng Điều này tương đồng với quy định trong BLDS Việt Nam, nhưng ở Liên bang Nga, quy định về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu được thống nhất trong BLDS, không nằm trong các luật chuyên ngành khác, giúp tránh sự chồng chéo trong áp dụng pháp luật Thủ tục hành chính đăng ký tài sản cũng rất đơn giản, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong quá trình đăng ký tài sản mua bán.
Theo quy định tại BLDS Pháp 1804, thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán được xác định dựa trên thỏa thuận giữa các bên, bao gồm thời điểm tài sản được chuyển giao từ bên bán sang bên mua và thời điểm tài sản được công chứng đối với bất động sản.
BLDS của Pháp có quy định tương đồng với BLDS Việt Nam về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, nhưng các quy định này đã được thiết lập từ năm 1804 và vẫn chưa có sự thay đổi hay bổ sung Điều này cho thấy trình độ lập pháp cao của Pháp và sự phù hợp với thực tiễn xã hội Hơn nữa, chế độ hành chính và quản lý pháp luật của Pháp, đặc biệt là trong thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản mua bán, đã tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của các quan hệ mua bán.
BLDS Nhật Bản quy định rằng thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán được xác định theo thỏa thuận của các bên, tức là quyền sở hữu chuyển từ người bán sang người mua khi hợp đồng được coi là ký kết Quy định này thể hiện sự tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên trong quan hệ mua bán, phản ánh ý thức pháp luật cao của người dân Nhật Bản Với tỷ lệ vi phạm pháp luật thấp nhất thế giới, các quy phạm pháp luật tại Nhật Bản chủ yếu nhằm điều chỉnh các quan hệ có lợi cho nhân dân, không mang tính cưỡng chế cao, từ đó thúc đẩy sự phát triển kinh tế tối đa.
Mỗi quốc gia có quy định riêng về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán, nhưng mục tiêu chung của pháp luật là thúc đẩy phát triển kinh tế, giảm thiểu vi phạm pháp luật và tối đa hóa quyền sở hữu của người dân, đặc biệt trong lĩnh vực dân sự.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG THỜI ĐIỂM CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU TRONG HỢP ĐỒNG
MUA BÁN HÀNG HÓA TẠI HUYỆN CẨM THUỶ
Cẩm Thủy là huyện trung du miền núi thuộc phía tây bắc Thanh Hóa, cách thành phố Thanh Hóa 70km, với diện tích 425,03km2 Huyện có quốc lộ 217 và đường Hồ Chí Minh đi qua, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động giao thương, đặc biệt với thủ đô Hà Nội Cẩm Thủy nổi bật với tiềm năng khai thác khoáng sản như đá vôi, các loại quặng và đất quý hiếm, đồng thời cũng có thế mạnh trong phát triển nông nghiệp.
Huyện Cẩm Thủy nổi bật với sản phẩm chủ lực như cây mía, lạc và ngô có giá trị cao, cùng với tổng đàn gia súc lớn, bao gồm hàng nghìn con trâu bò và triệu con gia cầm, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển ngành chế biến Định hướng phát triển của huyện tập trung vào việc mở rộng diện tích cây công nghiệp và thúc đẩy ngành khai thác khoáng sản theo hướng công nghiệp hóa Nhờ vào những điều kiện này, quan hệ mua bán tại Cẩm Thủy đang phát triển mạnh mẽ Tuy nhiên, quá trình áp dụng pháp luật trong quan hệ mua bán hàng hóa cũng gặp nhiều bất cập, đặc biệt là trong việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu theo hợp đồng mua bán, với Bộ luật Dân sự quy định ba thời điểm xác định quyền sở hữu.
Thời điểm do các bên thỏa thuận
Luật hợp đồng thuộc lĩnh vực luật tư, cho phép các bên tự do thể hiện ý chí Mọi thoả thuận giữa các bên sẽ được pháp luật tôn trọng, miễn là không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái với đạo đức xã hội, bao gồm cả việc thỏa thuận về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu.
BLDS 2005 quy định nguyên tắc quyền tự do cam kết và thỏa thuận trong việc xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự, với điều kiện những cam kết này không vi phạm pháp luật và đạo đức xã hội (Điều 4) Cụ thể, khoản 1 Điều 389 nhấn mạnh rằng các bên có quyền tự do giao kết hợp đồng, nhưng phải tuân thủ pháp luật và các chuẩn mực đạo đức xã hội.
Luật thương mại 2005 quy định rằng các bên có quyền tự do thỏa thuận trong khuôn khổ pháp luật, thuần phong mỹ tục và đạo đức xã hội để xác lập quyền và nghĩa vụ trong hoạt động thương mại Nhà nước cam kết tôn trọng và bảo vệ quyền này.
Đối với hợp đồng mua bán tài sản, quyền tự do thỏa thuận của các bên tham gia vào quan hệ mua bán nhà nước được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật.
Hợp đồng mua bán tài sản là thỏa thuận giữa bên bán và bên mua, trong đó bên bán cam kết giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, trong khi bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và thanh toán cho bên bán, theo quy định tại điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2005.
Hợp đồng dân sự ưu tiên tôn trọng thỏa thuận giữa các bên tham gia trong quan hệ mua bán, đặc biệt là về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu Điều này nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các chủ thể khi thực hiện giao dịch Theo Khoản 1 Điều 439 Bộ luật Dân sự 2005, nguyên tắc này được quy định rõ ràng.
Quyền sở hữu tài sản mua bán sẽ được chuyển cho bên mua ngay khi tài sản được chuyển giao, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại Điều 62 Luật Thương mại 2005, quyền sở hữu hàng hóa sẽ được chuyển từ người bán sang người mua khi hàng hóa được chuyển giao, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên hoặc pháp luật quy định khác Việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu này rất quan trọng trong quan hệ mua bán, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các chủ thể tham gia.
Sự tự do thỏa thuận trong quan hệ mua bán được thể hiện qua các hình thức như mua thử, mua trả chậm, trả dần và chuộc tài sản đã bán.
Khoản 1 điều 460 BLDS 2005 : “1 Các bên có thể thỏa thuận về việc bên mua được dung thử vật mua trong thời hạn được gọi là thời hạn dung thử Trong thời hạn dùng thử, bên mua có thể trả lời mua hoặc không mua; nếu hết thời hạn dùng thử mà bên mua không trả lời thì coi như đã chấp nhận mua theo các điều kiện đã thỏa thuận trước khi nhận vật dùng thử
Khoản 1 điều 461 BLDS 2005 Mua trả chậm, trả dần: “ 1 Các bên có thể thoải thuận về việc mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong một thời hạn sau khi nhận vật mua; bên bán được bảo lưu quyền sở hữu của mình đối với vật bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”
Khoản 1 điều 462 BLDS 2005: “1 Bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại.”
Các quy định trong Bộ luật Dân sự và các luật chuyên ngành khuyến khích các bên tham gia vào quan hệ mua bán phát huy quyền tự do thỏa thuận Pháp luật chỉ đóng vai trò điều chỉnh để đảm bảo các quan hệ này phù hợp với định hướng phát triển của đất nước và lợi ích xã hội.
Hiện nay, huyện Cẩm Thủy có sự đa dạng trong các quan hệ mua bán hàng hóa, từ thực phẩm hàng ngày đến các giao dịch lớn như gia súc, gia cầm, và vật liệu xây dựng Dù quy mô giao dịch khác nhau, sự thỏa thuận giữa các bên tham gia luôn đóng vai trò quyết định trong các quan hệ mua bán Theo thống kê của TAND huyện Cẩm Thủy về các vụ việc dân sự và mua bán tài sản trong năm 2013 và 2014, những thông tin này càng khẳng định tính chất phong phú của thị trường địa phương.
Năm Vụ việc dân sự
Vụ việc về mua bán hàng hóa
Vụ việc đem ra xử lý
Nguồn: TAND huyện Cẩm Thủy
Theo thống kê của TAND huyện Cẩm Thủy, số vụ việc mua bán hàng hóa xảy ra rất ít và chủ yếu được giải quyết thông qua thỏa thuận giữa các bên Trong trường hợp có tranh chấp, tòa án sẽ tiến hành hòa giải để bảo vệ quyền lợi của các bên Tuy nhiên, qua các vụ việc được giải quyết, vấn đề tự do thỏa thuận trong quan hệ mua bán đang tạo ra nhiều kẽ hở, cho phép các đối tượng xấu lợi dụng để chiếm đoạt tài sản một cách phi pháp, điển hình là vụ án dân sự theo hồ sơ thụ lý số 56/2013/DS ngày 15 tháng 4 năm 2013.
+ Nguyên đơn: bà Bùi Thị Lan sinh năm 1966 trú tại làng Săm xã Cẩm Bình huyện Cẩm Thủy
+ Bị đơn: bà Cao thị Mơ sinh năm 1969 trú tại làng Săm xã Cẩm bình huyện Cẩm Thủy
Thời điểm tài sản được chuyển giao
Trong hợp đồng mua bán, để hợp đồng có giá trị pháp lý, các bên phải có ý chí thống nhất tham gia giao kết Nếu không đạt được thỏa thuận, pháp luật sẽ quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản Thời điểm này thường xảy ra khi tài sản được chuyển giao, đặc biệt là đối với các hợp đồng mua bán tài sản không yêu cầu đăng ký quyền sở hữu theo quy định pháp luật.
Theo quy định tại khoản 2, điều 168 của Bộ luật Dân sự 2005, quyền sở hữu đối với động sản sẽ có hiệu lực từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ khi có quy định khác của pháp luật.
Khoản 1 điều 439 BLDS 2005 quy định: “ quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác”
Luật Thương mại 2005 quy định rằng quyền sở hữu hàng hóa sẽ chuyển từ người bán sang người mua khi hàng hóa được giao nhận, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc quy định pháp luật khác Điều này áp dụng cho các mặt hàng như quần áo, sách vở, giày dép, và quyền sở hữu sẽ được chuyển giao khi người bán hoàn thành nghĩa vụ giao hàng.
Mua bán hàng hóa cần dựa trên sự thỏa thuận và ý chí của các bên trong hợp đồng Chỉ khi các bên đều có ý định thực hiện hợp đồng, thì việc ký kết mới diễn ra, và hành vi giao hàng từ bên bán cho bên mua mới được thực hiện.
BLDS 2005 hiện chưa quy định rõ ràng về thời điểm chuyển giao tài sản Thời điểm chuyển giao tài sản được hiểu là lúc bên có quyền hoặc người đại diện hợp pháp của họ trực tiếp nắm giữ và chi phối tài sản đó.
Theo quy định pháp luật, thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản động sản là khi hàng hóa được chuyển giao Bộ Luật Dân sự không quy định cụ thể về thời điểm này, có thể là khi bên bán giao hàng trực tiếp cho bên mua, khi các bên ký hợp đồng, khi hoàn thành nghĩa vụ trong hợp đồng, hoặc khi bên bán giao hàng cho người vận chuyển của bên mua.
Trong một số tình huống, tài sản đã được chuyển nhượng cho bên mua nhưng vẫn chưa được bên mua nắm giữ trực tiếp, vì bên bán vẫn đang quản lý tài sản đó Điều này xảy ra khi hai bên đã ký hợp đồng nhưng bên bán chưa thực hiện giao hàng Ngoài ra, trong trường hợp bên bán đã chuyển giao tài sản cho người vận chuyển của bên mua, quyền sở hữu đã được chuyển giao nhưng bên mua vẫn không quản lý trực tiếp tài sản Nếu xảy ra rủi ro trong quá trình vận chuyển, cần xác định bên nào sẽ chịu trách nhiệm về tài sản đó.
Trong trường hợp Ông A và Ông B ký hợp đồng mua bán xi măng, tài sản đã được bên bán chuyển giao cho người vận chuyển của bên mua Tuy nhiên, trong quá trình vận chuyển, xi măng gặp phải một trận mưa lớn.
Theo Điều 34 Bộ luật Dân sự, không quy định rõ thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, dẫn đến khó khăn trong việc xác định chủ thể chịu rủi ro trong quan hệ mua bán hàng hóa Điều này gây bất lợi cho các bên tham gia giao dịch.
Hiện nay, việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong giao dịch mua bán hàng hóa qua mạng gặp nhiều khó khăn Đặc biệt, khi bên bán giao hàng cho bên mua thông qua bên vận chuyển như công ty vận chuyển hoặc bưu điện, việc phân định trách nhiệm khi có rủi ro xảy ra đối với tài sản mua bán trở nên phức tạp Trong những trường hợp này, cần làm rõ bên nào sẽ chịu trách nhiệm: bên bán, bên mua hay bên vận chuyển.
Chuyển quyền sở hữu hàng hóa từ bên bán sang bên mua là quá trình mà bên bán chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt hàng hóa cho bên mua Sau khi quyền sở hữu được chuyển nhượng, bên mua sẽ trở thành chủ sở hữu thực sự, nắm giữ đầy đủ quyền năng của chủ sở hữu Việc xác định quyền sở hữu đã được chuyển giao hay chưa, và ai là người sở hữu trong các trường hợp cụ thể, là rất quan trọng để các bên biết ai sẽ chịu rủi ro đối với tài sản trước các chủ thể thứ ba.
Theo Khoản 1, Điều 440 Bộ luật Dân sự (BLDS), bên bán chịu rủi ro đối với tài sản mua bán cho đến khi tài sản được giao cho bên mua Ngược lại, bên mua sẽ chịu rủi ro từ thời điểm nhận tài sản, trừ khi có thỏa thuận khác Điều 57 của Luật Thương mại 2005 quy định rằng trong trường hợp có địa điểm giao hàng xác định, rủi ro về mất mát hoặc hư hỏng hàng hóa sẽ được chuyển cho bên mua khi hàng hóa đã được giao cho bên mua hoặc được bên mua ủy quyền nhận hàng tại thời điểm giao.
Theo Điều 58 Luật Thương mại 2005, rủi ro về mất mát hoặc hư hỏng hàng hóa sẽ chuyển cho bên mua khi hàng hóa được giao cho người vận chuyển đầu tiên, trừ khi có thỏa thuận khác Điều 59 quy định rằng nếu hàng hóa đang được người nhận hàng giữ mà không phải là người vận chuyển, rủi ro sẽ chuyển cho bên mua khi họ nhận chứng từ sở hữu hoặc khi người nhận hàng xác nhận quyền chiếm hữu Theo Điều 60, nếu hàng hóa đang trên đường vận chuyển, rủi ro sẽ chuyển cho bên mua kể từ thời điểm giao kết hợp đồng, trừ khi có thỏa thuận khác Cuối cùng, Điều 61 nêu rõ rằng trong các trường hợp không được quy định tại các điều trên, rủi ro về mất mát hoặc hư hỏng hàng hóa thuộc về bên mua, và bên bán sẽ vi phạm hợp đồng nếu không nhận hàng.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Thương mại 2005, thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời điểm chuyển rủi ro đối với hàng hóa có mối liên hệ chặt chẽ và không thể tách rời Luật Thương mại quy định cụ thể về các thời điểm chuyển rủi ro, điều này giúp xác định rõ trách nhiệm của các bên trong giao dịch thương mại.
Thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký
Hiện nay, các loại tài sản pháp luật yêu cầu phải đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm nhà ở, quyền sử dụng đất, phương tiện giao thông cơ giới, súng săn và súng thể thao Những tài sản này cần được đăng ký quyền sở hữu do tính chất đặc thù và giá trị lớn của chúng, cả về vật chất lẫn tinh thần Việc đăng ký không chỉ giúp quản lý tài sản mà còn hạn chế tranh chấp liên quan đến đất đai và nhà ở Đối với các tài sản tiềm ẩn nguy hiểm như phương tiện giao thông và vũ khí, việc đăng ký quyền sở hữu là cần thiết để bảo vệ quyền lợi của những người bị thiệt hại, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005 về bồi thường thiệt hại do nguồn nguy hiểm cao độ.
Các quy định pháp luật hiện nay về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền còn thiếu sự thống nhất và thường xuyên chồng chéo Đặc biệt, đối với tài sản bất động sản, vấn đề này càng trở nên phức tạp hơn.
Theo Khoản 1, Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005, bất động sản bao gồm các loại tài sản như: đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản liên quan đến nhà và công trình đó, các tài sản gắn liền với đất đai, và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng mua bán bất động sản thường liên quan đến hai loại tài sản chủ yếu là nhà ở và đất đai Đây cũng là những tài sản dễ xảy ra tranh chấp nhất, do quy định pháp luật hiện hành như Bộ luật Dân sự 2005, Luật Nhà ở 2005 (sửa đổi, bổ sung 2009) và Luật Đất đai.
2013, Luật Nhà ở 2014, và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 có hiệu lực pháp luật ngày 01/07/2015 vẫn chưa thực sự thống nhất với nhau
Theo Khoản 1, Điều 168 Bộ luật Dân sự, việc chuyển quyền sở hữu bất động sản sẽ có hiệu lực từ thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu, trừ khi pháp luật có quy định khác.
Theo quy định tại Điều 168 Bộ luật Dân sự, thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản (BĐS) là khi hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu, trừ khi các bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng.
Theo Khoản 2, Điều 439 Bộ luật Dân sự, quyền sở hữu tài sản sẽ được chuyển giao cho bên mua khi hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu, nếu tài sản đó thuộc danh mục phải đăng ký Điều này nhấn mạnh rằng thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản cần đăng ký chính là khi thủ tục đăng ký được thực hiện xong.
Khoản 5 điều 93 Luật Nhà ở 2005 sửa đổi, bổ sung 2009 Quy định
Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, và bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 16 Luật Nhà ở năm 2005, trừ trường hợp bên bán là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc có thỏa thuận khác Quyền sở hữu nhà ở sẽ được chuyển cho bên mua từ thời điểm hợp đồng được công chứng trong giao dịch giữa cá nhân với cá nhân, hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch có một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở, hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu được quy định tại khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở 2005 sửa đổi, bổ sung 2009.
Thời điểm 40 với nhà ở đánh dấu khi hợp đồng được công chứng và chứng thực cho giao dịch nhà ở giữa cá nhân với cá nhân, hoặc theo thỏa thuận giữa các bên trong trường hợp giao dịch có một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản.
Luật Đất đai 2013 không quy định cụ thể thời điểm chuyển nhượng quyền sở hữu quyền sử dụng đất trong hợp đồng mua bán Tuy nhiên, theo Khoản 3 Điều 188, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính Đồng thời, Khoản 1 Điều 168 Bộ luật Dân sự cũng xác định rằng việc chuyển quyền sở hữu bất động sản có hiệu lực từ khi hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu, trừ khi có quy định pháp luật khác Do đó, thời điểm chuyển nhượng quyền sở hữu quyền sử dụng đất được hiểu là khi hoàn tất thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Khoản 1, điều 95 Luật Nhà ở 2013 quy định rằng việc đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng và quản lý đất, trong khi việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chỉ thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Theo Luật Đất đai 2013, đất đai phải được đăng ký để nhà nước quản lý, còn nhà ở không bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu Tuy nhiên, đất đai và nhà ở là tài sản liên quan chặt chẽ và không thể tách rời Việc quy định hai loại tài sản này không thống nhất về thời điểm đăng ký quyền sở hữu có thể gây khó khăn trong việc xác định rủi ro cho chủ thể khi xảy ra sự cố liên quan đến quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất.
41 khi có sự kiện khách quan bất ngờ sảy ra gây thiệt hại về tài sản cho chủ thể thứ khác
Theo Khoản 1, Điều 64 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, việc mua bán, cho thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, và ủy quyền quản lý nhà ở phải được lập thành văn bản, gọi chung là hợp đồng về nhà ở Hợp đồng này phải tuân thủ quy định tại Khoản 2, Điều 93 của Luật Nhà ở và các quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) và nghị định liên quan Đặc biệt, theo Điều 405 BLDS, hợp đồng hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ khi có thỏa thuận khác Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là căn cứ xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán Theo quy định của BLDS (Khoản 2, Điều 439) và Luật Nhà ở 2005 sửa đổi, bổ sung 2009 (Khoản 5, Điều 93), thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm công chứng, chứng thực, không giống với thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất, được xác định khi hoàn thành thủ tục đăng ký (Khoản 3, Điều 188).
Do sự khác biệt trong quy định về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai, các bên tham gia hợp đồng mua bán đất có nhà ở thường gặp khó khăn trong việc xác định thời điểm chuyển nhượng quyền sở hữu Cụ thể, họ không biết nên áp dụng thời điểm đăng ký tại văn phòng công chứng hay thời điểm đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Theo khoản 3 của Luật Nhà ở 2005, được sửa đổi và bổ sung năm 2009, quy định rõ về vấn đề này.
Trong trường hợp có sự khác biệt giữa Luật này và các quy định pháp luật liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý sử dụng, giao dịch nhà ở, cũng như quản lý nhà nước về nhà ở, thì các quy định của Luật về nhà ở sẽ được áp dụng.
Luật Nhà ở năm 2014 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2015) quy định: “Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên
Theo Điều 12, bên thuê mua nhà ở sẽ được coi là đã hoàn tất giao dịch khi thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và nhận bàn giao nhà, trừ khi có thỏa thuận khác Đối với trường hợp góp vốn, tặng cho hoặc đổi nhà ở, thời điểm xác định là khi bên nhận bàn giao nhà từ bên góp vốn, bên tặng cho hoặc bên đổi Trong giao dịch mua bán giữa chủ đầu tư và người mua, thời điểm xác nhận là khi bên mua nhận bàn giao nhà hoặc khi thanh toán đủ tiền mua cho chủ đầu tư Đối với thừa kế, thời điểm xác định sẽ theo quy định của pháp luật về thừa kế.