Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán. Nghiên cứu thị trường nhà ở riêng lẻ TP.HCM.Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán. Nghiên cứu thị trường nhà ở riêng lẻ TP.HCM.Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán. Nghiên cứu thị trường nhà ở riêng lẻ TP.HCM.Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán. Nghiên cứu thị trường nhà ở riêng lẻ TP.HCM.Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán. Nghiên cứu thị trường nhà ở riêng lẻ TP.HCM.
GIỚI THIỆU
Bối cảnh nghiên cứu
Nhà ở là tài sản quan trọng nhất của các hộ gia đình, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị tài sản Biến động giá trị nhà ở ảnh hưởng mạnh mẽ đến hành vi tiêu dùng và có thể tác động đến tăng trưởng kinh tế (Case và các đồng sự, 2005) Vì vậy, giá bán và thời gian rao bán nhà ở là mối quan tâm hàng đầu của người bán Mục tiêu của họ là đạt được giá bán cao nhất trong thời gian rao bán ngắn nhất.
Theo các lý thuyết tìm kiếm trên thị trường nhà ở của Simon (1955) và các nhà nghiên cứu sau này như Wheaton (1990), Yavas (1992), Krainer và LeRoy (2002), Anglin, Rutherford và Springer (2003), Lin và Vandell (2007), cùng với Cheng và các đồng sự (2008), mục tiêu của người bán nhà thường mâu thuẫn nhau Cụ thể, khi người bán dành nhiều thời gian tìm kiếm người mua tiềm năng, họ có khả năng tìm được mức giá cao hơn cho căn nhà Do đó, người bán phải cân nhắc giữa việc đưa ra giá bán cao với thời gian rao bán dài, hoặc giá bán thấp với thời gian rao bán ngắn Giá rao bán không chỉ là một yếu tố quyết định trong sự đánh đổi này mà còn là tín hiệu về ngưỡng giá bán, ảnh hưởng đến số lượng người mua tiềm năng Một mức giá cao có thể làm giảm số lượng người mua nhưng nâng cao chất lượng của họ, dẫn đến khả năng đạt được mức giá bán cao hơn (Hoeberichts và các đồng sự, 2008) Tóm lại, các lý thuyết này khẳng định rằng giá bán và thời gian rao bán có mối quan hệ đồng biến, với giá rao bán là công cụ để thực hiện sự đánh đổi giữa hai yếu tố này.
Các nghiên cứu thực nghiệm cho thấy mối quan hệ đánh đổi thường xuyên bị vi phạm Cụ thể, Sirmans và các đồng sự (2005) đã kết luận rằng
Một tổng hợp từ 18 nghiên cứu cho thấy khoảng một nửa không phát hiện mối quan hệ ý nghĩa giữa giá bán và thời gian bán, trong khi 8 nghiên cứu lại phát hiện mối quan hệ trái ngược với lý thuyết Tương tự, Johnson và các đồng sự (2008) đã tổng hợp 104 nghiên cứu từ 1995 đến 2007, chỉ có 29 nghiên cứu xác nhận mối quan hệ đồng biến theo lý thuyết, trong khi 52 nghiên cứu phát hiện mối quan hệ nghịch biến và 24 nghiên cứu không tìm ra bằng chứng Benefield và các đồng sự (2014) cũng đã tổng hợp 197 nghiên cứu, trong đó 100 nghiên cứu xác nhận mối quan hệ nghịch biến giữa giá bán và thời gian rao bán nhà ở Điều này cho thấy, trong một số trường hợp, giá bán thấp có thể kéo dài thời gian rao bán và giảm khả năng bán của nhà ở.
Taylor (1999) đã phát triển một khuôn khổ lý thuyết để giải thích mối quan hệ nghịch biến giữa giá bán và thời gian bán nhà, nhấn mạnh sự ảnh hưởng của tâm lý kỳ thị trên thị trường bất động sản Khi chất lượng của căn nhà không thể được người mua quan sát dễ dàng, thời gian rao bán kéo dài sẽ trở thành tín hiệu mạnh mẽ cho thấy chất lượng "tồi" của căn nhà Kết quả là, giá bán của căn nhà sẽ bị giảm xuống do tâm lý tiêu cực của người mua.
Mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán nhà ở trên thị trường vẫn chưa rõ ràng, dẫn đến sự tranh cãi về tác động của chiến lược rao giá của người bán đối với khả năng bán nhà Nhiều tác giả như Asabere và Huffman (1992), McGreal, Adair và Brown (2009), Filippova và Fu (2011), Cirman cùng các đồng sự (2015) khuyến nghị cần thực hiện thêm nghiên cứu thực nghiệm để làm rõ sự tác động của các yếu tố này tại các thị trường bất động sản khác nhau Đặc biệt, cần chú trọng đến các thị trường nhà ở mới phát triển và các thị trường nhà ở nhỏ, nhằm nâng cao hiểu biết và hiệu quả hoạt động của các thị trường này.
Mỹ và các nước phát triển khác (do thuận lợi về dữ liệu) như hiện nay
Thị trường nhà ở Việt Nam, đặc biệt là tại TP.HCM, vẫn còn nhỏ và chỉ mới phát triển từ những năm 2000 Sự biến động của thị trường này rất khó lường Sự phát triển ban đầu của thị trường bất động sản diễn ra từ giai đoạn 1991 - 1993, nhờ vào các chính sách kinh tế đổi mới và sự ra đời của Luật đất đai.
Năm 1993, hoạt động mua bán và chuyển nhượng đất đai đã được công nhận hợp pháp (Nguyên và các đồng sự, 2014; Kim, 2007) Trong giai đoạn này, nhà ở riêng lẻ tự xây của các hộ gia đình là loại hình phát triển chủ yếu (Quang và Kammeier).
Trong giai đoạn 1995 - 1999, thị trường nhà đất Việt Nam rơi vào khủng hoảng do quản lý yếu kém từ cơ quan nhà nước, với gần 80% nhà tư nhân gặp vấn đề pháp lý Sự ra đời của nghị định 18 và nghị định 87 về chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất đã làm trầm trọng thêm tình hình Tuy nhiên, từ năm 2000 đến 2003, thị trường bắt đầu phục hồi khi chủ trương cho phép Việt kiều mua nhà được áp dụng, thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài lớn và kích thích tăng trưởng mạnh mẽ.
Luật đất đai 2003 và Nghị định 181/CP đã cấm phân lô bán nền, khiến thị trường nhà ở Việt Nam rơi vào tình trạng trầm lắng Tuy nhiên, khi Chính phủ cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng, thị trường đã bùng nổ giai đoạn tăng trưởng nóng từ 2006 đến 2008 Sự kiện khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 cùng với chính sách thắt chặt tiền tệ đã khiến thị trường nhà ở suy thoái một lần nữa Nhờ vào các gói kích cầu của Chính phủ và sự phục hồi của nền kinh tế, thị trường nhà ở đã bắt đầu phục hồi từ quý 3/2015 cho đến nay.
Thị trường nhà ở Việt Nam đang đối mặt với nhu cầu phát triển cấp bách, tuy nhiên, sự quản lý và điều tiết từ các cơ quan chức năng vẫn chưa hiệu quả, chủ yếu dựa vào các quy định hành chính không phù hợp với quy luật thị trường Điều này dẫn đến nhiều vấn đề trong quản lý và bồi thường giải phóng mặt bằng, gây bất bình trong dân cư và tạo điều kiện cho tham nhũng, ảnh hưởng tiêu cực đến tăng trưởng kinh tế và sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Nghiên cứu về quy luật vận hành của thị trường và các yếu tố tác động là cần thiết để cải thiện hoạt động mua bán và quản lý nhà nước Tuy nhiên, hiện tại, các nghiên cứu chủ yếu tập trung vào biến động giá nhà mà chưa chú trọng đến các chiến lược hành vi của người mua và người bán, cũng như tính thanh khoản và khả năng bán của bất động sản Đặc biệt, nghiên cứu về ảnh hưởng lên khả năng bán của nhà ở vẫn còn hạn chế tại Việt Nam, trong khi các nghiên cứu quốc tế chủ yếu đo lường tác động cố định của các yếu tố liên quan.
Mức độ khác biệt của căn nhà so với căn nhà bình quân mẫu có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị của nó Các yếu tố như động cơ của người bán cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định giá bất động sản.
Nghiên cứu đã chỉ ra rằng có sự khác biệt giữa mức giá rao bán thực tế và mức giá kỳ vọng trên thị trường nhà ở, ảnh hưởng đến khả năng bán (Cirman và các đồng sự, 2015) Mặc dù các yếu tố này đều tác động đến khả năng bán, nhưng các nghiên cứu trước đây chỉ xem xét tác động tĩnh của chúng Theo tác giả luận án, thời gian rao bán càng dài sẽ làm thay đổi hành vi của người mua (Taylor, 1999), do đó, cần thiết phải đo lường sự biến động trong tác động của các yếu tố này theo thời gian rao bán để hiểu rõ hơn về khả năng bán của nhà ở.
Thị trường nhà ở đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nhưng vẫn tồn tại mâu thuẫn giữa lý thuyết và thực nghiệm về tác động của chiến lược rao giá của người bán đối với giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán của nhà ở Sự khan hiếm nghiên cứu trong lĩnh vực này, đặc biệt tại các thị trường nhỏ như Việt Nam, đã thúc đẩy tác giả thực hiện nghiên cứu về mối quan hệ này tại TP.HCM Nghiên cứu sẽ đo lường tác động của chiến lược rao giá lên khả năng bán của nhà ở theo các mốc thời gian khác nhau (1 tháng, 3 tháng, 6 tháng và 9 tháng) để phân tích sự biến động của tác động này theo thời gian.
Nghiên cứu về giá nhà ở Việt Nam và quốc tế cho thấy hầu hết các nghiên cứu đều tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của căn nhà, bao gồm diện tích, tuổi tác, số lượng phòng ngủ và phòng tắm, cũng như chất lượng cấu trúc Những yếu tố này đa dạng và có vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị bất động sản.
Mục tiêu nghiên cứu
Tác giả nghiên cứu hai khía cạnh của thị trường nhà ở TP.HCM, bao gồm phân tích phía cung và cầu Về phía cung, nghiên cứu tập trung vào chiến lược rao giá của người bán Trong khi đó, phía cầu sẽ xem xét hành vi mua nhà chịu ảnh hưởng từ các đặc tính của căn nhà hiện tại Mục tiêu chính của nghiên cứu sẽ được cụ thể hóa thành các mục tiêu chi tiết hơn.
Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá của người bán và các yếu tố như giá bán, thời gian bán, cùng khả năng bán của căn nhà cho thấy rằng việc điều chỉnh giá phù hợp theo từng mốc thời gian rao bán có thể ảnh hưởng đáng kể đến hiệu quả giao dịch Người bán cần xem xét cách thức định giá để tối ưu hóa thời gian và khả năng bán, từ đó nâng cao cơ hội thành công trong thị trường bất động sản.
Bài viết này áp dụng lý thuyết hành vi tìm kiếm để phát triển một mô hình lý thuyết nhằm phân tích tác động của các đặc điểm căn nhà hiện tại của người mua đến hành vi mua nhà của họ Đồng thời, nghiên cứu cũng kiểm định mối quan hệ này thông qua kết quả thực nghiệm.
Câu hỏi nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu chính của luận án được xác định thông qua một số câu hỏi nghiên cứu cụ thể Đối với mục tiêu đầu tiên, nghiên cứu sẽ phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá của người bán và các yếu tố như giá bán, thời gian bán, cũng như khả năng bán của căn nhà tại các mốc thời gian rao bán khác nhau Các câu hỏi nghiên cứu sẽ được xây dựng để làm rõ các khía cạnh này.
Câu hỏi 1.1: Chiến lược rao giá có ảnh hưởng như thế nào đối với mức giá bán và thời gian rao bán của nhà ở?
Chiến lược rao giá có thể được coi là một tín hiệu tích cực cho người mua nhà về chất lượng của bất động sản (Taylor, 1999), đồng thời cũng có thể là một công cụ để phân loại chất lượng của người mua nhà (Cheng và các cộng sự, 2008).
Câu hỏi 1.3: Các đặc tính nào khác của căn nhà ảnh hưởng tới giá bán của nhà ở và thời gian rao bán của căn nhà?
Chiến lược rao giá và các đặc tính của căn nhà đóng vai trò quan trọng trong khả năng bán của bất động sản Một mức giá hợp lý cùng với những đặc điểm nổi bật như vị trí, diện tích và tiện ích sẽ thu hút nhiều người mua hơn Theo thời gian, nếu căn nhà không được bán, cần điều chỉnh chiến lược rao giá để phù hợp với thị trường, từ đó tăng cường khả năng thu hút người mua Sự thay đổi này có thể bao gồm giảm giá, cải thiện tình trạng căn nhà hoặc thay đổi cách tiếp thị để phù hợp với nhu cầu của thị trường hiện tại.
Mục tiêu của nghiên cứu là phát triển một khuôn khổ lý thuyết để phân tích ảnh hưởng của các đặc tính căn nhà hiện tại của người mua đến hành vi mua nhà của họ Để kiểm định lý thuyết này, nghiên cứu sẽ được cụ thể hóa thông qua các câu hỏi nghiên cứu.
Lý thuyết về hành vi tìm kiếm hợp lý trên thị trường nhà ở đề cập đến cách mà người mua nhà đưa ra quyết định dựa trên thông tin và đặc điểm của căn nhà hiện tại của họ Mô hình lý thuyết này rất phù hợp để phân tích tác động của các đặc tính căn nhà hiện tại đến hành vi tìm mua nhà, giúp hiểu rõ hơn về động lực và xu hướng của người tiêu dùng trong thị trường bất động sản.
Các đặc điểm của căn nhà hiện tại của người mua có tác động mạnh mẽ đến hành vi mua nhà của họ Kết quả thực nghiệm cho thấy rằng những yếu tố như kích thước, vị trí và tiện nghi của ngôi nhà hiện tại ảnh hưởng đến quyết định mua nhà mới Điều này phù hợp với các phân tích trong mô hình lý thuyết đã được phát triển, khẳng định rằng sự hài lòng với căn nhà hiện tại có thể thúc đẩy hoặc cản trở quá trình tìm kiếm và lựa chọn nhà mới.
Phương pháp nghiên cứu
Luận án có hai mục tiêu nghiên cứu riêng biệt, do đó tác giả sử dụng hai phương pháp nghiên cứu khác nhau Để phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá của người bán và các yếu tố như mức giá bán, thời gian rao bán cùng khả năng bán thành công của nhà ở (mục tiêu nghiên cứu số 1), luận án chủ yếu áp dụng phương pháp nghiên cứu định lượng Dữ liệu khảo sát được thu thập từ các giao dịch nhà ở riêng lẻ tại các quận TP.HCM trong khoảng thời gian từ tháng 9/2017 đến tháng 5/2018.
Dựa trên dữ liệu thu thập từ khảo sát, tác giả sẽ áp dụng mô hình hedonic để ước tính mức giá kỳ vọng thị trường của nhà ở Kết quả từ mô hình này cho phép đo lường giá trị căn nhà dựa trên các đặc tính của nó Mức giá kỳ vọng thị trường sẽ được sử dụng để xác định chiến lược rao giá của người bán, thể hiện qua tỷ lệ chênh lệch giữa giá rao bán và giá kỳ vọng thị trường.
Chiến lược rao giá của người bán sẽ được áp dụng trong các mô hình nghiên cứu định lượng để xác định mối quan hệ giữa giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán của căn nhà Kết quả từ các mô hình này sẽ giúp tác giả luận án trả lời các câu hỏi nghiên cứu đầu tiên Đối với mục tiêu nghiên cứu thứ hai, tác giả sẽ lược khảo lý thuyết hành vi tìm kiếm trên thị trường nhà ở và các kết luận chủ yếu từ các khuôn khổ lý thuyết này, cung cấp cơ sở lập luận cho hành vi tìm kiếm của người mua Tác giả cũng sẽ xem xét các mô hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng của các yếu tố khác lên hành vi mua nhà, nhằm chứng minh tính phù hợp của khuôn khổ lý thuyết chuẩn Dựa vào đó, tác giả sẽ phát triển mô hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng của đặc tính căn nhà đến hành vi người mua Cuối cùng, thông qua dữ liệu khảo sát giao dịch nhà ở tại TP.HCM từ 9/2017 đến 5/2018, tác giả sẽ kiểm định các kết quả phân tích để chứng minh tính đúng đắn của các kết luận lý thuyết qua việc đo lường sự khác biệt trong hành vi mua nhà giữa những người mua có đặc điểm căn nhà khác nhau.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Luận án nghiên cứu giao dịch mua bán nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM, tập trung vào các yếu tố như giá rao bán, giá bán thực tế, thời gian rao bán và các đặc điểm của căn nhà Các đặc tính được xem xét bao gồm cấu trúc, vị trí, khả năng tiếp cận và môi trường xung quanh Phạm vi nghiên cứu bao gồm các giao dịch diễn ra tại các quận của TP.HCM trong khoảng thời gian từ tháng 9 năm 2017 đến tháng 5 năm 2018.
Bố cục đề tài
Đề tài nghiên cứu được dự kiến bao gồm 6 phần chính như sau:
Chương 1: Giới thiệu Chương này giới thiệu về đề tài, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu và bố cục đề tài
Chương 2: Cơ sở lý thuyết Với hai mục tiêu nghiên cứu, hệ thống cơ sở lý thuyết của luận án cũng bao gồm hai nhóm cơ sở lý thuyết khác nhau, gồm: (1) nhóm các khuôn khổ lý thuyết về mối quan hệ giữa giá rao bán, giá bán và thời gian rao bán trên thị trường nhà ở để thông qua đó thấy được sự mâu thuẫn giữa các lập luận lý thuyết về các mối quan hệ giữa thời gian rao bán và giá bán trên thị trường nhà ở Và (2) nhóm khuôn khổ lý thuyết liên quan đến hành vi tìm kiếm trên thị trường nhà ở Nội dung này nhằm tạo cơ sở cho tác giả tiến hành phát triển mô hình lý thuyết nhằm phân tích ảnh hưởng của các đặc tính của căn nhà cũ lên hành vi mua nhà hiện tại của người mua dựa trên khuôn khổ lý thuyết tìm kiếm trên thị trường nhà ở
Trong chương này, tác giả trình bày cơ sở lý thuyết của mô hình khả năng bán nhà Cox, nhằm đo lường ảnh hưởng của chiến lược rao giá và các đặc tính khác của nhà ở đến khả năng bán.
Chương 3: Kết quả phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá đối với giá bán, thời gian rao bán, và khả năng bán của căn nhà Phần đầu tiên trong nội dung chương này, tác giả luận án sẽ tiến hành thảo luận về bộ dữ liệu và các biến số sẽ được sử dụng trong các mô hình nghiên cứu Tiếp sau đó là phần thảo luận về phương pháp và kết quả đo lường chiến lược rao giá của người bán Sau đó, chiến lược rao giá này sẽ được sử dụng làm biến giải thích trong các mô hình đo lường ảnh hưởng đến giá bán và thời gian rao bán của người bán Kết quả đo lường ảnh hưởng của chiến lược rao giá đến mức giá bán và thời gian rao bán của nhà ở sẽ giúp tác giả luận án trả lời ba câu hỏi đầu tiên trong mục tiêu nghiên cứu số 1 của luận án Phần tiếp theo trong chương này, tác giả luận án sẽ thảo luận về phương pháp đo lường khả năng bán của nhà ở tương ứng với các mốc thời gian khác nhau theo mô hình khả năng bán nhà
Kết quả ước tính từ mô hình Cox sẽ cung cấp thông tin quan trọng về khả năng bán nhà trong các khoảng thời gian 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng và 9 tháng Những dữ liệu này sẽ giúp tác giả luận án trả lời câu hỏi nghiên cứu số 4, liên quan đến mục tiêu nghiên cứu số 1, nhằm phân tích ảnh hưởng của chiến lược rao giá và các đặc tính của nhà ở đến khả năng bán của căn nhà.
Chương 4: Phát triển mô hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng của căn nhà trước đây của người mua lên hành vi tìm kiếm hiện tại của người mua nhà Trong nội dung chương này, tác giả luận án sẽ tiến hành phát triển mô hình lý thuyết về phân tích ảnh hưởng của căn nhà cũ lên hành vi của người mua nhà dựa trên các cơ sở lý thuyết của mô hình phân tích hành vi tìm kiếm trên thị trường nhà ở của người mua nhà
Dựa trên kết luận của mô hình lý thuyết, tác giả tiến hành kiểm định thực nghiệm ảnh hưởng của đặc tính căn nhà cũ đến hành vi mua nhà Nghiên cứu so sánh mức giá chấp nhận chi trả giữa hai nhóm người mua: nhóm có căn nhà cũ bị ngập và nhóm không bị ngập Kết quả từ mô hình lý thuyết và kiểm định thực nghiệm sẽ giúp tác giả trả lời các câu hỏi của mục tiêu nghiên cứu số 2 trong luận án.
Chương 5: Kết luận và kiến nghị Tổng kết những đóng góp mới từ kết quả nghiên cứu mà đề tài đã đạt được và đưa ra các kiến nghị về phía người mua và người bán.
CƠ SỞ LÝ THUYẾT
Một số khái niệm chính được sử dụng trong nghiên cứu
2.1.1 Khái niệm về nhà ở riêng lẻ
Theo phân loại của tổng điều tra dân cư và nhà ở Việt Nam (2009), nhà ở tại Việt Nam được chia thành ba loại chính: nhà kiên cố, nhà bán kiên cố và nhà tạm Tuy nhiên, phân loại này không phản ánh đầy đủ sự đa dạng của nhà ở tại các khu vực đô thị Theo UN-Habitat, nhà ở khu vực đô thị Việt Nam được phân thành năm loại: nhà cửa hàng, nhà hẻm, biệt thự, nhà tạm và căn hộ Nhà cửa hàng và nhà hẻm có cấu trúc tương tự, nhưng nhà cửa hàng thường được sử dụng cho mục đích thương mại Ngân hàng Thế Giới cũng phân chia nhà ở đô thị thành năm loại, trong đó nhà phố cũ và nhà phố mới tương đương với nhà cửa hàng và nhà hẻm của UN-Habitat Seo và Kwon (2017) gộp nhà phố cũ và mới thành nhà ống, và phân chia nhà ở tại TP.HCM thành nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà tạm, nhà ống và biệt thự) và nhà ở nhiều hộ gia đình (căn hộ chung cư).
Nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM được phân loại thành ba dạng: biệt thự, nhà ở liền kề dạng nhà ống và nhà tạm Tuy nhiên, để đảm bảo tính chính xác của dữ liệu nghiên cứu, luận án này sẽ chỉ tập trung vào hai loại hình nhà ở là nhà ở liền kề dạng nhà ống và biệt thự, loại trừ nhà tạm khỏi phạm vi nghiên cứu.
2.1.2 Một số khái niệm về giá của nhà ở
Theo dịch vụ đăng kê bất động sản Mỹ (MLS), giá rao bán (listing price) là mức giá mà người bán yêu cầu cho căn nhà của họ, còn được gọi là giá mong muốn (asking price) Đây là số tiền được công khai trên dịch vụ đăng kê bất động sản.
Trong luận án này, tác giả định nghĩa giá rao bán nhà ở là mức giá được người bán hoặc môi giới của họ công bố cho người mua hoặc nhà môi giới của người mua qua các phương tiện thông tin đại chúng và sàn giao dịch.
Giá giao dịch hay giá bán
Giá giao dịch hay giá bán là mức giá thực tế mà tài sản được bán, phản ánh số tiền mà người mua sẵn lòng trả và người bán chấp nhận nhận trong giao dịch bất động sản Giá bán này được xác định khi giao dịch diễn ra và chịu ảnh hưởng từ mối quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản khu vực, cũng như điều kiện của tài sản so với những bất động sản tương tự đã được bán Do đó, giá bán có thể cao hơn, thấp hơn hoặc bằng với mức giá rao bán Trong khuôn khổ nghiên cứu này, giá bán nhà ở được xác định là mức giá thực tế mà người mua trả cho người bán sau quá trình thương lượng, phản ánh mối quan hệ cung cầu hiện tại trên thị trường nhà ở và thể hiện sự đồng thuận giữa người mua và người bán.
Mức giá ngưỡng (Reservation Price) hay giá trị đầu tư
Theo nghiên cứu của Theo Miller và Geltner (2005), trong giao dịch bất động sản có hai giá trị ngưỡng quan trọng: giá trị ngưỡng của người mua và giá trị ngưỡng của người bán Giá trị ngưỡng của người mua, hay còn gọi là giá sẵn lòng mua, là mức giá tối đa mà người mua sẵn sàng chi để sở hữu căn nhà Ngược lại, giá trị ngưỡng của người bán, hay giá sẵn lòng bán, là mức giá tối thiểu mà người bán chấp nhận để chuyển nhượng tài sản Những giá trị này có sự khác biệt giữa các người mua do nhiều yếu tố như sở thích cá nhân, khả năng chấp nhận rủi ro, tình hình tài chính và các điều kiện thuế liên quan.
Trong lý thuyết tìm kiếm, mức giá ngưỡng được xác định tại điểm dừng tìm kiếm, với mức giá ngưỡng của người mua là mức giá cao nhất họ chấp nhận để mua nhà, trong khi mức giá ngưỡng của người bán là mức giá thấp nhất họ chấp nhận để bán Mức giá ngưỡng này có sự khác biệt giữa các cá nhân và chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác nhau (Turnbull và Sirmans, 1993).
Giá thị trường/Giá kỳ vọng thị trường/Giá hợp lý thị trường (Market Value or Fair market value)
Theo luật thuế của Mỹ, giá kỳ vọng thị trường của nhà ở được xác định là mức giá khi giao dịch trong điều kiện cạnh tranh, phản ánh giá trị thị trường dựa trên số tiền mà người mua có kiến thức sẵn lòng trả cho người bán Mức giá này thường không thể quan sát trực tiếp trên thị trường, vì vậy cần được ước tính thông qua tiền lệ hoặc phân tích các đặc tính của căn nhà như tình trạng cung cầu, bảo dưỡng, cải tạo, số phòng ngủ, nhà tắm, diện tích, tuổi và nhiều yếu tố khác (Hui và các đồng sự, 2012).
Thị trường nhà ở thường thiếu tính cạnh tranh, dẫn đến sự khác biệt về giá trị giữa người mua và người bán Chẳng hạn, người bán có thể đánh giá cao hồ bơi trong nhà như một tiện ích, trong khi người mua có con nhỏ lại coi đó là mối nguy hiểm, từ đó làm giảm giá trị của ngôi nhà Tương tự, một người bán tự hào về chất lượng ngôi nhà của mình có thể yêu cầu giá cao, nhưng nếu người mua chỉ quan tâm đến vị trí để kinh doanh, họ sẽ không đánh giá cao chất lượng và sẽ giảm giá đề xuất Ngoài ra, một ngôi nhà gần trường học hay bệnh viện có thể rất giá trị đối với người mua có con nhỏ hoặc vấn đề sức khỏe, nhưng lại không thu hút được người mua là thanh niên độc thân.
Giá kỳ vọng thị trường được định nghĩa là giá bán của nhà ở trong môi trường cạnh tranh, nơi người bán có kiến thức và không chịu áp lực Tuy nhiên, thực tế cho thấy các giao dịch nhà ở thường bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau từ cả người bán lẫn người mua, dẫn đến việc giá bán thực tế có thể lệch khỏi giá kỳ vọng thị trường.
Khi người bán cần tài chính để thanh toán nợ đáo hạn, họ thường chịu áp lực lớn hơn trong việc hoàn thành giao dịch, dẫn đến giá bán nhà có xu hướng thấp hơn so với giá kỳ vọng thị trường Ngược lại, nếu người mua tin rằng căn nhà sẽ mang lại nhiều lợi ích hơn trong tương lai so với những căn nhà khác, họ sẽ cảm thấy áp lực hoàn thành giao dịch hơn, khiến giá bán có thể vượt quá giá kỳ vọng thị trường.
Giá bán của nhà ở thường dao động quanh giá kỳ vọng thị trường của căn nhà, bị ảnh hưởng bởi các điều kiện thị trường; khi thị trường giảm, giá bán có xu hướng giảm và có thể thấp hơn giá trị thực, trong khi khi thị trường tăng, giá bán thường tăng và vượt giá trị căn nhà Thêm vào đó, vị thế trong tương tác giữa người mua và người bán cũng đóng vai trò quan trọng; nếu người bán có lợi thế (ví dụ, người mua cần gấp căn nhà), giá bán có thể cao hơn và ngược lại.
Giá kỳ vọng trên thị trường có thể được xác định từ giá bán của nhà ở, phản ánh mức giá mong đợi trong điều kiện cạnh tranh, khi cả người mua và người bán không bị áp lực trong giao dịch (Hui và các đồng sự, 2012).
2.1.3 Khái niệm về chiến lược rao giá
Chiến lược rao giá là khái niệm được Haurin (1988), Hui và các đồng sự (2012), Cirman và các đồng sự (2015) đề cập, nhằm chỉ ra sự khác biệt giữa mức giá rao bán và giá kỳ vọng trên thị trường bất động sản Người bán thường áp dụng hai chiến lược rao giá chính để thu hút người mua.
Rao giá dưới giá kỳ vọng thị trường
Chiến lược rao bán nhà với mức giá thấp hơn giá kỳ vọng thị trường nhằm thu hút sự quan tâm của người mua, từ đó rút ngắn thời gian bán Khi giá rao thấp, sự cạnh tranh giữa các người mua có thể dẫn đến việc họ đưa ra mức giá đề nghị cao hơn, giúp tăng giá bán cuối cùng Tuy nhiên, rủi ro của chiến lược này là nếu không thu hút đủ người mua, người bán có thể phải chấp nhận giá thấp hơn kỳ vọng Do đó, chiến lược này hiệu quả nhất ở những khu vực có nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế, như các khu nhà độc đáo hoặc gần trường học lớn.
Cơ sở lý thuyết
Luận án này nhằm phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá với giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán của nhà ở, đồng thời phát triển khuôn khổ lý thuyết về tác động của các đặc tính căn nhà cũ lên hành vi của người mua Nghiên cứu sẽ bao gồm hai nhóm khuôn khổ lý thuyết: (1) mối quan hệ giữa giá rao bán, giá bán và thời gian rao bán trên thị trường nhà ở; và (2) hành vi tìm kiếm của người mua nhà trên thị trường nhà ở.
Trong phần này, tác giả luận án trình bày cơ sở lý thuyết về các mô hình khả năng bán nhà Cox, được áp dụng để đo lường ảnh hưởng đến khả năng bán của căn nhà.
2.2.1 Một số khuôn khổ lý thuyết liên quan đến mối quan hệ giữa giá rao bán, giá bán và thời gian rao bán trên thị trường nhà ở
Hiện nay, có hai lý thuyết chính giải thích mối quan hệ giữa giá rao bán, giá bán và thời gian rao bán Cả hai lý thuyết này đều có cơ sở thực nghiệm vững chắc, nhưng lại đưa ra những dự đoán trái ngược về mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán (An và các đồng sự, 2013) Một trong hai lý thuyết là lý thuyết hành vi tìm kiếm của người bán, được phát triển từ lý thuyết tìm kiếm việc làm trên thị trường lao động.
Nghiên cứu của Wheaton (1990), Krainer và LeRoy (2002), Anglin, Rutherford, và Springer (2003), Lin và Vandell (2007), cùng với Cheng và các đồng sự (2008) đã mở rộng khả năng tái thương lượng trong lĩnh vực bất động sản Mô hình bán lẻ của Lazear (1986) và khung lý thuyết của Taylor (1999) cung cấp cơ sở cho một luồng nghiên cứu khác Các nghiên cứu thực nghiệm của Sirmans và các đồng sự (2005), Johnson và các đồng sự (2008), Benefield và các đồng sự (2014) cho thấy sự tương phản giữa các dự đoán về mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán từ hai luồng lý thuyết này, nhưng vẫn phù hợp với kết quả thực nghiệm Phần này sẽ trình bày các cơ sở lý thuyết liên quan đến hành vi của người bán trong việc xác định mức giá rao bán, thời gian rao bán và giá bán của nhà ở.
Khuôn khổ lý thuyết của Cheng và các đồng sự (2008) nghiên cứu mối quan hệ giữa thời gian rao bán và mức giá bán kỳ vọng của nhà ở Nghiên cứu này chỉ ra rằng thời gian rao bán có thể ảnh hưởng đáng kể đến giá bán mà người bán mong đợi.
Cheng và các đồng sự (2008) đã phát triển lý thuyết về mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán, bổ sung cho các nghiên cứu trước đây của Wheaton (1990), Krainer và LeRoy (2002), Anglin, Rutherford và Springer (2003), cùng Lin và Vandell (2007) Họ khẳng định rằng, mặc dù cho phép tái thương lượng giữa người bán và người mua, mối quan hệ đồng biến giữa thời gian rao bán và giá bán kỳ vọng vẫn được duy trì Cụ thể, những căn nhà có thời gian rao bán dài thường có giá trị giao dịch kỳ vọng cao hơn.
Ngoài ra, từ những phân tích trong khuôn khổ lý thuyết của Cheng và các đồng sự
Năm 2008, tác giả luận án đã chỉ ra rằng mức giá rao bán của người bán đóng vai trò như ngưỡng trên trong quá trình thương lượng giá cả giữa người mua và người bán Hơn nữa, khi mức giá rao bán cao hơn, mức giá bán kỳ vọng của căn nhà cũng sẽ tăng theo.
Kết hợp với kết luận của Cheng và các đồng sự (2008), có thể khẳng định rằng mức giá rao bán cao không chỉ phản ánh ngưỡng bán cao của người bán mà còn làm tăng kỳ vọng giá bán của căn nhà, đồng thời kéo dài thời gian rao bán Điều này cho thấy rằng mức giá rao bán đóng vai trò quan trọng trong việc xác định chiến lược giá và thời gian rao bán của bất động sản (Yavas và Yang, 1995; Han và Strange, 2015).
Khuôn khổ lý thuyết về tâm lý kỳ thị của Taylor (1999) giải thích mối quan hệ ngược chiều giữa giá bán và thời gian rao bán nhà ở, trái ngược với kết luận đồng biến của Wheaton (1990) Cheng và các đồng sự (2008) đã mở rộng lý thuyết của Wheaton, vì vậy tác giả sẽ trình bày lý thuyết của Cheng trước khi đề cập đến lý thuyết của Taylor Theo lý thuyết này, thời gian rao bán dài sẽ tạo ra tín hiệu về chất lượng kém của căn nhà, dẫn đến khó khăn trong việc bán và giá bán kỳ vọng sẽ giảm.
Khuôn khổ lý thuyết về hành vi câu cá của người bán nhà do Sun và Seiler (2013) nghiên cứu nhằm phân tích ảnh hưởng của tâm lý đánh giá cao hiện tại đến quyết định định giá của người bán, dẫn đến việc họ thiết lập mức giá yêu cầu cao hơn so với giá thị trường Kết quả phân tích của họ chỉ ra rằng tâm lý này có thể làm tăng khả năng bán được nhà nhưng cũng có thể kéo dài thời gian bán.
Nghiên cứu năm 2013 chỉ ra rằng, trong điều kiện bình thường, người bán thường có xu hướng đặt giá bán cao hơn giá thị trường của căn nhà Đặc biệt, khi tâm lý tự đánh giá cao của người bán gia tăng, sự chênh lệch giữa giá yêu cầu và giá thị trường càng lớn.
Tuy nhiên, từ những phân tích trong khuôn khổ lý thuyết của Sun và Seiler (2013)
Người bán nhà chất lượng thấp sẽ không có tâm lý "câu cá" do không đáp ứng điều kiện của hành vi này, dẫn đến mức giá yêu cầu của họ sẽ thấp hơn so với giá thị trường thực tế của căn nhà.
Và như vậy , từ kết luận mà tác giả luận án rút ra từ khuôn khổ lý thuyết của Sun và
Theo Seiler (2013) và mô hình lý thuyết của Taylor (1999), trong một thị trường nhà ở với thông tin bất cân xứng, những căn nhà có chất lượng thấp sẽ được bán với giá yêu cầu thấp hơn mức giá thị trường của các căn nhà tương tự Điều này tạo ra tín hiệu cho người mua rằng căn nhà có thể có chất lượng kém, dẫn đến việc căn nhà trở nên kém hấp dẫn, giá bán giảm và thời gian rao bán kéo dài Các khung lý thuyết này sẽ được trình bày chi tiết hơn ở phần dưới.
2.2.1.1 Cơ sở lý thuyết về mối quan hệ giữa giá và thời gian rao bán của Cheng và các đồng sự (2008)
Dựa vào các khuôn khổ lý thuyết trước đó của Wheaton (1990), Krainer và LeRoy
Năm 2002, Anglin và các đồng sự, cùng với Lin và Vandell (2007) và Cheng cùng các đồng nghiệp (2008), đã phát triển mô hình lý thuyết phân tích mối quan hệ giữa giá bán kỳ vọng và thời gian rao bán kỳ vọng của nhà ở, trong bối cảnh cho phép sự tái thương lượng giữa người bán và người mua Các mô hình này tiếp nối những nghiên cứu trước đó của Wheaton.
(1990), Krainer và LeRoy (2002), Anglin và các đồng sự (2003), Lin và Vandell (2007) đều không cho phép sự tái thương lượng giữa người mua và người bán)
Mô hình bắt đầu với giả định rằng tại thời điểm 0, một người bán nhà đưa ra mức giá P cho căn nhà của mình Những người mua tiềm năng sẽ xuất hiện ngẫu nhiên theo quy luật phân phối hàm mũ với tốc độ λ Phân phối này được cho là phù hợp hơn so với các dạng phân phối khác như phân phối normal, chi_square, gamma, và Weibull trong việc mô tả thời gian bán nhà trên thị trường (Bond và các đồng sự, 2007).
Tổng quan các nghiên cứu có liên quan
2.3.1 Tổng quan các nghiên cứu liên quan đến mối quan hệ giữa giá rao bán, giá bán và thời gian rao bán
Cubbins (1974), Belkin, Hempel và McLeavey (1976), cùng với Miller (1978) là những tác giả tiên phong trong việc nghiên cứu thực nghiệm mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán Các nghiên cứu này chủ yếu tập trung vào việc xây dựng mô hình thực nghiệm để ước lượng mối quan hệ giữa giá bán và thời gian bán, nhưng lại thiếu xem xét các yếu tố khác liên quan đến căn nhà.
Năm 1974, Cubbins đã thực hiện nghiên cứu với 83 quan sát tại Coventry, Anh, và nhận thấy mối quan hệ ngược chiều giữa giá bán và thời gian rao bán nhà Ông giải thích rằng giá nhà phản ánh chất lượng của bất động sản đối với người mua; tức là, giá rao bán cao hơn thường ngụ ý rằng chất lượng nhà tốt hơn, từ đó thúc đẩy việc bán nhanh hơn và đạt giá giao dịch cao hơn so với những căn nhà tương tự có giá thấp hơn Nhóm tác giả Belkin, Hempel và McLeavey cũng đã nghiên cứu về vấn đề này.
Năm 1976, một nghiên cứu đã sử dụng bộ dữ liệu hơn 1000 giao dịch nhà ở tại Hartford, Connecticut (1970 – 1973) để phân tích mối quan hệ giữa thời gian bán và tỷ lệ chênh lệch giữa giá rao bán và giá thực tế Nghiên cứu chia dữ liệu thành các nhóm theo khu vực địa lý và mức giá: nhóm giá thấp, trung bình và cao Kết quả cho thấy tỷ lệ chênh lệch giá có mối quan hệ ngược chiều với thời gian bán, tức là thời gian bán ngắn hơn khi giá rao bán gần với giá thực tế Ngược lại, thời gian bán kéo dài hơn khi giá rao bán cao và lệch xa khỏi giá thực tế, đặc biệt là ở nhóm nhà có mức giá cao Kết quả này trái ngược với nghiên cứu của Cubbins năm 1974.
Nghiên cứu của Miller (1978) về mối quan hệ giữa giá bán và thời gian bán nhà tại Columbus, Ohio đã phân chia 91 giao dịch nhà ở năm 1976 thành ba nhóm giá khác nhau: mức thấp, trung và cao Kết quả cho thấy không có mối quan hệ có ý nghĩa giữa giá bán và thời gian bán nhà Miller cũng phát hiện ra sự khác biệt trong mối quan hệ này giữa ba phân nhóm nhà ở, chỉ ra rằng mối quan hệ giữa giá bán và thời gian bán là phức tạp và biến đổi tùy thuộc vào từng thị trường Hơn nữa, nghiên cứu nhấn mạnh rằng thời gian bán nhà không chỉ bị ảnh hưởng bởi giá cả mà còn bởi nhiều yếu tố khác như đặc điểm căn nhà và vị trí địa lý Do đó, khi các yếu tố này khác nhau, mối quan hệ giữa giá bán và thời gian bán cũng sẽ có sự khác biệt.
Các nghiên cứu thực nghiệm đã chỉ ra mối quan hệ giữa giá bán và thời gian bán trong thị trường nhà ở, chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố như đặc điểm nhà ở, biến động thị trường và đặc điểm của nhà môi giới Nghiên cứu của Miller & Sklarz (1987) cho thấy các căn hộ có thời gian rao bán dài hơn và mức giá bán thấp hơn khi giá rao bán cao hơn giá trị thị trường Haurin (1988) đã phân tích 219 giao dịch nhà ở tại Columbus và kết luận rằng các đặc điểm không điển hình, như hồ bơi ở vùng lạnh, làm tăng thời gian bán lên 20% so với nhà điển hình, trong khi giá bán kỳ vọng lại cao hơn.
Haurin (1988) nghiên cứu tác động của đặc điểm nhà lên giá bán và thời gian bán, đồng thời chỉ ra rằng quy mô công ty môi giới ảnh hưởng trái chiều đến thời gian bán; cụ thể, các công ty môi giới lớn giúp rút ngắn thời gian rao bán Larsen và Park (1989) đồng tình với quan điểm này, cho rằng công ty môi giới lớn có khả năng bán nhà nhanh hơn so với công ty nhỏ Họ đã phân tích 433 giao dịch nhà ở tại Lancaster County, Nebraska, và phát hiện rằng tỷ lệ hoa hồng thấp hơn làm giảm thời gian bán Hai tác động trái chiều của tỷ lệ hoa hồng lên thời gian bán được giải thích: nỗ lực của nhà môi giới giảm khi tỷ lệ hoa hồng thấp, kéo dài thời gian bán, trong khi giá rao của người bán lại tạo mối quan hệ cùng chiều với thời gian bán.
Khi tỷ lệ hoa hồng thấp, người bán có khả năng giảm giá rao bán, điều này thu hút nhiều người mua tiềm năng hơn, giúp căn nhà được bán nhanh chóng Tác động này dẫn đến sự dịch chuyển sang trái của đường cong P/T Kết quả nghiên cứu của Larsen và Park đã xác nhận điều này.
Nghiên cứu năm 1989 cho thấy tỷ lệ hoa hồng thấp hơn dẫn đến thời gian bán bất động sản ngắn hơn, điều này cho thấy rằng ảnh hưởng của giá rao bán từ phía người bán vượt trội hơn so với nỗ lực của nhà môi giới.
Nghiên cứu của Kang đã kiểm tra tác động của việc định giá cao, tức là rao giá vượt quá giá trị thực, đối với thời gian bán nhà trong các điều kiện lãi suất thế chấp khác nhau.
Ferreira và Sirmans (1989) đã nghiên cứu tác động của việc rao bán vượt giá lên thời gian bán nhà tại Greenville, USA, với dữ liệu từ 117 giao dịch nhà ở (1976-1977) và 120 quan sát (1980) Kết quả cho thấy mối quan hệ giữa việc rao giá cao và thời gian bán là không rõ ràng khi lãi suất thị trường tăng cao Ngược lại, trong điều kiện lãi suất thế chấp thấp, việc rao vượt giá làm giảm thời gian bán, thể hiện qua sự dịch chuyển sang trái của đường cong P/T.
Nghiên cứu về 1,877 giao dịch nhà ở tại hai thành phố Bloomington và Normal (Mỹ) từ năm 1982 đến 1986 cho thấy chiến lược rao giá có ảnh hưởng đến thời gian bán nhà trong mọi điều kiện lãi suất Cụ thể, lãi suất thế chấp cao dẫn đến giá bán cao hơn, kéo dài thời gian bán, trong khi lãi suất thấp lại làm giá bán giảm và cũng làm tăng thời gian bán Kang & Gardner (1989) đã kết luận rằng lãi suất thế chấp không chỉ dịch chuyển đường cong P/T mà còn thay đổi độ dốc của nó từ dương sang âm.
Các nghiên cứu trong những năm 80 đã chỉ ra mối quan hệ phức tạp giữa giá bán và thời gian bán nhà, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố bên ngoài như đặc điểm của nhà ở, nhà môi giới và thị trường tài chính (lãi suất thế chấp) Cụ thể, nhà môi giới và điều kiện tài chính có thể tác động đến thời gian bán nhà, thậm chí thay đổi mối quan hệ giữa giá và thời gian bán Điều này phù hợp với lập luận của Miller năm 1978.
Theo Filippova và Fu (2011), các nghiên cứu gần đây trong lĩnh vực này có thể được phân loại thành ba hướng chính, trong đó hướng đầu tiên là tiếp tục tái xác định mối quan hệ giữa chiến lược rao giá và thời gian rao bán, chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố khác nhau.
Nghiên cứu này tập trung vào ba khía cạnh chính: đầu tiên, phân tích ảnh hưởng của các nhà môi giới và cách thức môi giới đến thời gian rao bán và mức giá; thứ hai, khảo sát thiết kế các chiến lược rao giá nhằm rút ngắn thời gian rao bán; và cuối cùng, nâng cao mức giá bán.
+ Nhóm các nghiên cứu về xác định lại mối quan hệ giữa chiến lược rao giá và độ dài thời gian rao bán:
Nhóm nghiên cứu này được chia thành hai nhóm nhỏ Nhóm đầu tiên tập trung vào các nghiên cứu thực nghiệm để mở rộng kiểm định mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán, đồng thời xem xét các yếu tố tác động và điều kiện khác nhau Nhóm thứ hai áp dụng các mô hình lý thuyết được phát triển dựa trên khung lý thuyết tìm kiếm trên thị trường lao động (Cirman và các đồng sự).
2015) để tìm hiểu bản chất của mối quan hệ giữa giá bán và thời thời gian rao bán nhà ở