Luận văn thạc sĩ thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh bắc ninh

MỞ ðẦU

Tớnh cấp thiết của ủề tài 1 1.2 Mục ủớch và yờu cầu của ủề tài 3 1.2.1 Mục ủớch

1) ðất ủai luụn là mối quan tõm lớn của ðảng, nhà nước và mọi tầng lớp nhõn dõn, Luật ủất ủai năm 1993 khẳng ủịnh “ðất ủai là tài nguyờn quốc gia vụ cựng quớ giỏ, là tư liệu sản xuất ủặc biệt, là thành phần quan trọng hàng ủầu của mụi trường sống, là ủịa bàn phõn bố cỏc khu dõn cư, xõy dựng cỏc cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, Quốc phòng và An ninh …” Trong nền kinh tế thị trường ủịnh hướng xó hội chủ nghĩa, ủất ủai là nguồn nội lực to lớn trong việc phát triển kinh tế xã hội

Việc đăng ký nhà nước về bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm quyền sở hữu bất động sản của người dân, đồng thời nâng cao tính tin cậy và thống nhất của dữ liệu địa chính Đăng ký bất động sản không chỉ là công cụ bảo vệ lợi ích của nhà nước và cộng đồng, mà còn bảo vệ quyền lợi của người sử dụng bất động sản.

Hệ thống đăng ký thuế mang lại nhiều lợi ích cho nhà nước và xã hội, bao gồm việc hỗ trợ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp và thuế chuyển nhượng Nó cung cấp tư liệu cần thiết cho các chương trình cải cách thuế, đồng thời là một cải cách pháp luật hành chính quan trọng Hệ thống này cũng giúp giám sát các giao dịch thuế, phục vụ cho quy hoạch và quản lý trật tự trị an hiệu quả.

Lợi ích của việc tăng cường an toàn về chủ quyền đối với bất động sản bao gồm khuyến khích đầu tư cá nhân, mở rộng khả năng vay vốn thông qua thế chấp, hỗ trợ các giao dịch bất động sản và giảm thiểu tranh chấp pháp lý.

2) Hệ thống ủăng ký ủất ủai hiện tại của Việt Nam ủang chịu một sức ộp ngày càng lớn, từ yờu cầu hỗ trợ sự phỏt triển của thị trường bất ủộng sản và cung cấp khuụn khổ phỏp lý ủể tăng thu hỳt ủầu tư Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất ủó cơ bản hoàn thành, nhưng nhu cầu giao dịch ủất ủai thỡ ngày càng cao Một nguyờn tắc cơ bản cho hệ thống ủăng ký ủất ủai là

Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội cung cấp chương trình luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, đảm bảo tính pháp lý và liên quan đến độ tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu chính.

Từ khi thực hiện Luật đất đai năm 2003 và cải cách hành chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, ngành đã nỗ lực đơn giản hóa thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai, thu hút nhiều dự án đầu tư nước ngoài Việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận đã trở nên công khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức giao dịch Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp ngày càng được nâng cao, góp phần cải cách hành chính hiệu quả Tuy nhiên, dịch vụ đăng ký và cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất, đặc biệt tại các dự án xây nhà để bán Hơn nữa, hồ sơ đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, dẫn đến sự khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho thấy cần nỗ lực hơn nữa trong việc triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương.

3) Tỉnh Bắc Ninh ủược tỏi lập năm 1997 theo Nghị quyết của quốc Hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá IX kỳ họp thứ 10 ngày 6/11/1996

Tỉnh Bắc Ninh có 8 đơn vị hành chính cấp huyện và 126 đơn vị hành chính cấp xã Trong đó, Thành phố Bắc Ninh có 19 đơn vị hành chính cấp xã, Thị xã Từ Sơn có 12 đơn vị, huyện Tiên Du có 14 đơn vị, huyện Yên Phong có 14 đơn vị, huyện Lương Tài có 14 đơn vị, huyện Gia Bình có 14 đơn vị, huyện Thuận Thành có 18 đơn vị và huyện Quế Võ có 21 đơn vị hành chính cấp xã.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 3

Trong những năm qua, nền kinh tế phát triển nhanh chóng theo hướng công nghiệp hóa và hiện đại hóa, đời sống của nhân dân không ngừng được cải thiện Bộ mặt đô thị và nông thôn có nhiều thay đổi, nhu cầu sử dụng đất cho các lĩnh vực kinh tế, đặc biệt là xây dựng cơ sở hạ tầng và nhà ở, tăng lên nhanh chóng Việc quản lý và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất theo quy hoạch và pháp luật trở thành một vấn đề cấp bách trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội hiện nay Minh bạch trong quản lý đất đai đóng vai trò quan trọng, đặc biệt trong việc đăng ký biến động sau cấp giấy chứng nhận và đăng ký cấp Giấy chứng nhận.

Trong bối cảnh hiện nay, tôi đã chọn thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai tại trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội với đề tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Ninh” Mục tiêu của nghiên cứu là phân tích thực trạng hoạt động của Văn phòng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện nhằm nâng cao hiệu quả công việc, phù hợp với tinh thần cải cách thủ tục hành chính và nhận được sự quan tâm từ các cấp, các ngành trong thực hiện.

1.2 Mục ủớch và yờu cầu của ủề tài

- Xỏc ủịnh cơ sở lý luận và thực tiễn về ðăng ký ủất ủai và hoạt ủộng của Văn phũng ủăng ký quyền sử dụng ủất

- đánh giá thực trạng hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ủất tỉnh Bắc Ninh từ khi ủược thành lập ủến 31/12/2011;

- ðề xuất một số giải phỏp nõng cao hiệu quả hoạt ủộng của Văn phũng ủăng ký quyền sử dụng ủất tỉnh Bắc Ninh trong giai ủoạn tới

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 4

- đánh giá ựược ựúng thực trạng hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ủất trong phạm vi nghiờn cứu;

- Cỏc số liệu ủiều tra, thu thập phải ủảm bảo ủộ chớnh xỏc, tin cậy;

- ðề tài phải ủảm bảo tớnh khoa học và thực tiễn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 5

TỔNG QUAN VỀ ðĂNG KÝ ðẤT ðAI VÀ

ðất ủai, bất ủộng sản, thị trường bất ủộng sản 5 1 ðất ủai

2.1.1 ðất ủai ðất ủai là một diện tớch cụ thể của bề mặt trỏi ủất, bao gồm tất cả cỏc cấu thành của mụi trường sinh thỏi ngay trờn và dưới bề mặt ủú như khớ hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng ủịa hỡnh, mặt nước (hồ, sụng suối, ủầm lầy ), cỏc lớp trầm tớch sỏt bề mặt cựng với nước ngầm và khoỏng sản trong lũng ủất, tập đồn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả hoạt ủộng của con người trong quỏ khứ và hiện tại ủể lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiờu thoỏt nước, ủường xỏ, nhà cửa )

Cỏc chức năng của đất đối với hoạt động sản xuất và sinh tồn của xã hội loài người rất đa dạng, bao gồm sản xuất, môi trường sống, cân bằng sinh thái, điều tiết khí hậu, tàng trữ và cung cấp nguồn nước, dự trữ nguyên liệu và khoáng sản, kiểm soát ô nhiễm và chất thải, không gian sống, bảo tồn sự sống và phân dị lãnh thổ Đất là điều kiện thiết yếu cho mọi quá trình sản xuất trong các ngành kinh tế quốc dân và hoạt động của con người Thiếu đất, không một ngành nào hay xí nghiệp nào có thể bắt đầu hoạt động, dẫn đến sự không tồn tại của con người Các nhà sinh thái học cũng nhận định rằng đất là "vật mang" của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên bề mặt đất Do đó, đất luôn mang trên mình các hệ sinh thái, và sự bền vững của các hệ sinh thái này phụ thuộc vào sự bền vững của "vật mang" Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất hỗ trợ.

Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội nhấn mạnh vai trò quan trọng của đất trong sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người Đất không chỉ là cơ sở tự nhiên mà còn là nền tảng cho mọi quá trình sản xuất Các mốc quan trọng trong nghiên cứu cho thấy đất được ví như "mẹ", trong khi lao động được coi là "cha", cùng nhau sản sinh ra mọi của cải vật chất Điều này khẳng định rằng đất là yếu tố thiết yếu, vững chắc giúp các hệ sinh thái tồn tại và phát triển.

Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất Điều này được quy định rõ trong các văn bản pháp lý như Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, và Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga.

96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang ðức…) Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng cú những nột ủặc thự theo những tiờu chớ riờng , vớ dụ:

Pháp luật Nga định nghĩa bất động sản là "mảnh đất" chứ không phải là đất đai nói chung Sự ghi nhận này là hợp lý vì đất đai nói chung là một phần của lãnh thổ, không thể trở thành đối tượng của giao dịch dân sự.

Theo điều 520 của Luật Dân sự Pháp, "mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây được coi là bất động sản, nếu bứt khỏi cây sẽ được xem là động sản." Quy định này cũng tương tự được áp dụng trong Luật Dân sự Nhật Bản và Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ, Sài Gòn cũ.

Luật Dân sự Thái Lan, tại điều 100, quy định rằng bất động sản bao gồm đất đai và các vật gắn liền với đất, cũng như những quyền liên quan đến việc sở hữu bất động sản.

- Luật Dõn sự ðức ủưa ra khỏi niệm BðS bao gồm ủất ủai và cỏc tài sản gắn với ủất

Cú hai cách diễn đạt chính về tài sản "gắn liền với đất đai" bao gồm: thứ nhất, miêu tả cụ thể các yếu tố được coi là gắn liền với đất đai; thứ hai, không giải thích rõ ràng về khái niệm này, dẫn đến những hiểu biết khác nhau về tài sản "gắn liền với đất đai".

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 7

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản với những điểm khác biệt so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này không chỉ liệt kê các loại bất động sản như trong các Luật Dân sự truyền thống mà còn đưa ra định nghĩa mới về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Ngoài ra, Luật này còn liệt kê những tài sản không liên quan đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng được xem là bất động sản.

Bộ luật Dân sự năm 2005 của Việt Nam quy định tại điều 174 rằng bất động sản bao gồm các tài sản như đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, cũng như các tài sản khác gắn liền với nhà và công trình xây dựng Ngoài ra, còn có các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Quy định về bất động sản trong pháp luật Việt Nam là một khái niệm rộng Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc Những đặc tính của bất động sản bao gồm: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau.

2.1.3 Thị trường bất ủộng sản

Thị trường bất động sản được định nghĩa là cơ chế trao đổi hàng hóa và dịch vụ bất động sản, nơi có sự can thiệp của chính phủ và hệ thống chính trị, cùng với nhu cầu và mong muốn của các bên tham gia.

Thị trường bất động sản bị chi phối bởi các quy luật kinh tế cơ bản như cung - cầu, giá trị và cạnh tranh Giống như các thị trường khác, thị trường bất động sản phân bổ hàng hóa thông qua cơ chế giá cả Trong một số trường hợp, chính phủ can thiệp vào việc phân bổ nguồn lực Việc kiểm soát sử dụng đất theo các quy định liên quan đến các khu quy hoạch cụ thể được xem là một hình thức phân bổ tài nguyên.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 8

Thị trường bất động sản kết nối cung và cầu thông qua các giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định trong khoảng thời gian cụ thể Thị trường này bao gồm ba phân khúc chính: thị trường mua bán, thị trường cho thuê bất động sản và thị trường thế chấp cùng bảo hiểm bất động sản Dựa vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường, thị trường bất động sản được chia thành ba cấp độ khác nhau.

- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng ủất (cũn gọi là thị trường ủất ủai);

- Thị trường cấp II: Là thị trường xõy dựng cụng trỡnh ủể bỏn, cho thuờ;

- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại [7]

Thị trường bất động sản không chỉ đơn thuần là giao dịch các tài sản mà còn là nơi giao dịch quyền và lợi ích liên quan đến bất động sản Vai trò của thị trường này rất quan trọng trong việc phân bổ và sử dụng hiệu quả tài nguyên thiên nhiên và tài sản quốc gia, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển bất động sản Nó cũng tác động trực tiếp đến các thị trường tài chính, chứng khoán, hàng hóa, lao động và liên quan đến nhiều lĩnh vực xã hội như việc làm và nhà ở.

ðăng ký ủất ủai, bất ủộng sản 8 1 Khỏi niệm về ủăng ký ủất ủai

2.2.1 Khỏi niệm về ủăng ký ủất ủai

2.2.1.1 ðăng ký Nhà nước về ủất ủai ð ðănăngg kkýý nhnhàà nưnướớcc vềvề ủủấấtt ủaủaii:: CỏCỏcc qquuyềyềnn vềvề bấbấtt ủộủộnngg sảsảnn ủưủượợcc phphỏỏpp l luuậậtt bbảảoo hộhộ sasauu kkhhii ủưủượợc củăủănngg kýký nhnhàà nưnướớc;c; khkhụụnngg chchỉỉ ququyyềềnn sởsở hhữữuu màmà cỏcỏcc ququyyềềnn khkhỏỏcc nhnhưư tthhếế chchấấpp,, chchoo ththuuờờ,, ththụụnngg hàhànnhh ủịủịaa dịdịchch cũcũnngg ủưủượợcc ủăủănngg kýký

Mộtt số nnưước cququyy ủịủịnnhh viviệệcc ủủăănngg kkýý làlà bắbắtt bbuuộộcc trtroonngg mộmộtt tthờhờii ggiianan nhnhấấtt ủủịịnhnh từtừ khkhii gigiaaoo dịdịcchh ủủưượợc ctthựhựcc hihiệệnn Nếu ququỏỏ tthờhờii hhạạnn,, hợhợpp ủồủồnngg gigiaaoo dịdịcchh khkhụụnngg cócó ggiiá á ttrịrị.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 9

CCú ú 22 hhệệ tthhốốnngg ủủăănngg kkýý bbấấtt ủủộộnngg ssảảnn::

Hệ thống đăng ký địa bàn (Deed Registration System) giúp việc ủng hộ đăng ký ủy quyền được thể hiện vào sổ ủng hộ ký (ngày tháng, mực khớp) và lưu trữ các chứng thư về quyền sở hữu và các văn bản khác.

Hệ thống đăng ký bản quyền (Title Registration System) giúp bảo vệ quyền sở hữu trí tuệ bằng cách ghi nhận và xác thực quyền sở hữu đối với các tác phẩm sáng tạo Việc đăng ký bản quyền không chỉ đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho tác giả mà còn tạo điều kiện thuận lợi trong việc xử lý tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của họ trước pháp luật Các quyền về bản quyền được đảm bảo bởi Nhà nước, góp phần thúc đẩy sự sáng tạo và phát triển văn hóa.

Nhà nước, liờn quan ủến tớnh tin cậy, sự nhất quỏn và tập trung, thống nhất của dữ liệu ủịa chớnh Khỏi niệm này chỉ rừ:

Đăng ký bất động sản là một chức năng và thẩm quyền của Nhà nước Chỉ những cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức việc đăng ký bất động sản.

Dữ liệu ủịa chớnh, hay còn gọi là hồ sơ ủịa chớnh, đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung trong quá trình đăng ký ủất ủai.

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu ủịa chớnh (hồ sơ ủịa chớnh)

2.2.1.2 Vai trũ, lợi ớch của ủăng ký Nhà nước về ủất ủai

- ðăng ký ủất ủai là một cụng cụ của nhà nước ủể bảo vệ lợi ớch nhà nước, lợi ớch cộng ủồng cũng như lợi ớch cụng dõn

- Lợi ớch ủối với nhà nước và xó hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng ủất, thuế tài sản, thuế sản xuất nụng nghiệp, thuế chuyển nhượng;

Giỏm sỏt giao dịch ủất ủai đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ hoạt động của thị trường bất ủộng sản, đồng thời phục vụ cho quy hoạch và kế hoạch sử dụng ủất, giao ủất cũng như thu hồi ủất hiệu quả.

Cung cấp tư liệu cho các chương trình cải cách đất đai là rất quan trọng, và việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng được xem là một cải cách pháp luật cần thiết.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 10

+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;

- Lợi ớch ủối với cụng dõn:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ủối với bất ủộng sản;

+ Khuyến khớch ủầu tư cỏ nhõn;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội

2.2.2 Cơ sở ủăng ký ủất ủai, bất ủộng sản

2.2.2.1 Hồ sơ ủất ủai, bất ủộng sản

Hồ sơ ủất ủai và bất ủộng sản, hay còn gọi là hồ sơ ủịa chớnh tại Việt Nam, là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan đến thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có quyền sở hữu đối với ủất ủai, bất ủộng sản Những hồ sơ này được lập ra nhằm phục vụ lợi ích của nhà nước cũng như bảo vệ quyền lợi của công dân.

Đối với Nhà nước, việc thu thuế là cần thiết để đảm bảo quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển nguồn lực một cách hợp lý và hiệu quả.

Việc lập hồ sơ cho cộng đồng đảm bảo quyền lợi cho người sở hữu và người sử dụng, giúp họ thực hiện giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với chi phí thấp.

2.2.2.2 Nguyờn tắc ủăng ký ủất ủai, bất ủộng sản ðăng ký ủất ủai, bất ủộng sản dựa trờn những nguyờn tắc:

- Nguyờn tắc ủăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp hồ sơ đăng ký bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 11

2.2.2.3 ðơn vị ủăng ký - thửa ủất

Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể riêng biệt và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký.

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ phiếu, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, và hiện tại chưa có quy định cụ thể Thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Đối với hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao yêu cầu cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn cần có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.

Văn phũng ủăng ký quyền sử dụng ủất 13 1 Khỏi quỏt về hệ thống ủăng ký ủất ủai Việt Nam

2.3.1 Khỏi quỏt về hệ thống ủăng ký ủất ủai Việt Nam

2.3.1.1 Trước khi cú Luật ðất ủai

Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ đã đề ra việc xây dựng hệ thống hồ sơ đăng ký thống kê ruộng đất, nhằm quản lý toàn bộ diện tích đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.

2.3.1.2 Từ khi cú Luật ðất ủai 1988 ủến 1993

- Luật ðất ủai 1988 ủiều 18 cú quy ủịnh

Khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc sang nhượng đất hợp pháp mà chưa đăng ký, người sử dụng phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước theo quy định.

2- Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và Uỷ ban nhõn dõn xó thuộc huyện lập, giữ sổ ủịa chớnh, vào sổ ủịa chớnh cho người sử dụng ủất và tự mỡnh ủăng ký ủất chưa sử dụng vào sổ ủịa chớnh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 14

3- Sau khi ủăng ký, người sử dụng ủất ủược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất.” [16].

Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201-ĐKTK vào ngày 14/7/1989 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201-ĐKTK Những văn bản này đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam.

Trong thời kỳ này, do sự biến động của thị trường ớt, Nhà nước đã nghiêm cấm mọi hoạt động mua bán, lấn chiếm và phát canh thu tụ ớt dưới mọi hình thức Phương thức quản lý ớt theo cơ chế bao cấp đã khiến cho hoạt động đăng ký ớt trở nên phức tạp.

2.3.1.3 Từ khi cú Luật ủất ủai năm 1993 ủến năm 2003

- Luật ủất ủai năm 1993 quy ủịnh

Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn Ủy ban nhân dân có trách nhiệm lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính những đất chưa sử dụng và theo dõi sự biến động trong việc sử dụng đất.

Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển mình của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng Mặc dù quyền sử dụng đất chưa được pháp luật công nhận là loại hàng hóa, nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động Việc chuyển nhượng mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là tại khu vực đất đô thị và đất nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp mà không thực hiện đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai theo Luật đất đai 1993 Công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tích cực Chính quyền các cấp ở địa phương đang nỗ lực cải thiện quy trình này.

Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đang nghiên cứu về vai trò quan trọng của việc quản lý chất thải trong lĩnh vực nông nghiệp Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp nhấn mạnh sự cần thiết phải nhận thức rõ ràng về nhiệm vụ này và tìm kiếm các giải pháp khắc phục hiệu quả Mục tiêu chính là nâng cao hiệu quả quản lý chất thải, từ đó góp phần bảo vệ môi trường và phát triển bền vững trong ngành nông nghiệp.

2.3.1.4 Từ khi cú Luật ủất ủai năm 2003 ủến nay

Theo quy định pháp luật hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng vào các mục đích nhất định, đồng thời cho phép họ thu hồi và công nhận quyền sử dụng đất Do đó, việc đăng ký đất đai tại Việt Nam là đăng ký quyền sử dụng đất mà Nhà nước đã giao cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân.

Luật đất đai năm 2003 quy định rõ ràng về nhiệm vụ đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cũng như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đăng ký quyền sử dụng đất được hiểu là việc ghi nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với một thửa đất cụ thể vào hồ sơ địa chính, nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản đã có hiệu lực, thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Thay vì nhiều loại giấy chứng nhận riêng biệt trước đây, giờ đây quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản được ghi nhận trong một mẫu Giấy chứng nhận duy nhất Cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường sẽ là đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục cấp Giấy chứng nhận mới Sự thay đổi này không chỉ giúp đơn giản hóa quy trình cấp giấy chứng nhận mà còn khắc phục tình trạng tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận khác nhau.

Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đã nghiên cứu về quyền sử dụng đất và các vấn đề liên quan đến bất động sản, nhấn mạnh rằng việc thống nhất thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu, và tình trạng pháp lý của bất động sản là rất cần thiết Việc này không chỉ giúp cải thiện tính minh bạch mà còn tạo lập một "lý lịch pháp lý" đầy đủ cho bất động sản Dữ liệu thông tin sẽ không còn bị thể hiện một cách lộn xộn và thiếu thống nhất như trước đây, từ đó nâng cao mức độ minh bạch về tình trạng pháp lý của bất động sản.

Luật quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình Theo Luật sửa đổi bổ sung một số điều liên quan đến Luật đầu tư xây dựng cơ bản, đặc biệt là tinh thần của Nghị định 88/2009/NĐ-CP, việc đăng ký thể hiện rõ quyền của người sử dụng đất và sở hữu tài sản, không còn cơ chế xin cho mà là đề nghị cơ quan nhà nước thực hiện các nội dung công việc theo quy định.

- Hệ thống ủăng ký ủất ủai cú hai loại là ủăng ký ban ủầu và ủăng ký biến ủộng

Mụ hỡnh tổ chức ủăng ký ủất ủai, bất ủộng sản ở một số nước 24 1 Australia: ðăng ký quyền (hệ thống Toren)

2.4.1 Australia: ðăng ký quyền (hệ thống Toren)

Tại Australia, việc đăng ký bất động sản được thực hiện bởi các cơ quan chính phủ của từng bang, bao gồm các cơ quan đăng ký đất đai, văn phòng đăng ký quyền sở hữu, cơ quan quản lý đất đai và cơ quan thông tin đất đai.

2.4.4.1 Văn phũng ủăng ký quyền ủất ủai của Northern Territory

Văn phòng đăng ký quyền sở hữu tại Northern Territory là một phần của Văn phòng đăng ký trung ương, có nhiệm vụ thực hiện đăng ký quyền sở hữu theo Hệ thống Torrens, bao gồm các phương tiện tra cứu và hệ thống thông tin sở hữu Tất cả bất động sản tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens, với sổ đăng ký là tập hợp các bản ghi đăng ký và bản lưu giấy chứng nhận quyền Các giao dịch như thế chấp, mua bán, cho thuê đều phải được ghi trên các giấy chứng nhận này Kể từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng giấy mà lưu trữ ở dạng điện tử, trừ khi chủ sở hữu yêu cầu in để phục vụ cho giao dịch thế chấp.

2.4.4.2 Cơ quan ủăng ký ủất ủai của Bang Victoria:

Hệ thống ủăng ký ủất ủai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan ủăng ký ủất ủai Victoria ủược thành lập theo Luật chuyển nhượng ủất ủai

1958 Cơ quan ủăng ký ủất ủai Victoria cú cỏc bộ phận: Dịch vụ ủăng ký

Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội cung cấp chương trình luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, với các bộ phận như Trung tâm thông tin và Bộ phận quản lý Hiện nay, hầu hết các quyền và bất động sản tại Bang Victoria đều phải được đăng ký quyền sở hữu Các quyền, giao dịch và biến động cần đăng ký bao gồm quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch và quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan.

2.4.4.3 Cơ quan quản lý ủất ủai Bang New South Wales Ở Bang New South Wales (NSW) việc ủăng ký ủất ủai do Cơ quan quản ký ủất ủai của bang thực hiện Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý ủất ủai cú cỏc bộ phận sau: ðo ủạc và bản ủồ; Bảo vệ tài nguyờn ủất; Quản lý ủất cụng; ðịnh giỏ; ðăng ký ủất ủai Hệ thống Torrens ủược ủưa vào NSW theo Luật BðS 1863 Từ thời ủiểm này tất cả ủất ủai do Hoàng gia cấp ủều ủược ủăng ký theo quy ủịnh của Luật này Hiện tại, hệ thống hồ sơ ủăng ký ủất ủai của NSW gồm 2 loại song hành là Hồ sơ cũ ủược lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ mới ủược lập từ năm 1961 Hồ sơ cũ ủược thiết kế dưới dạng ủúng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời Việc chuyển ủổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới khụng thực hiện ủồng loạt mà thực hiện dần khi cú giao dịch hoặc cú thay ủổi ủược ủăng ký vào hệ thống Những hồ sơ cũ ủó ủược thay thế vẫn ủược bảo quản làm tư liệu lịch sử và ủược sao chụp và lưu dưới dạng ủiện tử ủể tiện tra cứu ðể phục vụ tra cứu, bờn cạnh hồ sơ ủăng ký, một bản mục lục tờn người mua Mục lục này ủược lập dưới dạng sổ Hiện tại Quy trỡnh ủăng ký ủất ủai ủó ủược tin học hoỏ bằng Hệ thống ủăng ký quyền ủất ủai tự ủộng năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống ủăng ký quyền tớch hợp năm 1999 ðõy là Hệ thống Torrens ủược tin học hoỏ ủầu tiờn trên thế giới Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche ủược tớch hợp lờn hệ thống ủăng ký tự ủộng [28].

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp, với các nội dung chính bao gồm quy định về quyền sở hữu, thủ tục đăng ký và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội nghiên cứu về Bộ luật Dân sự 1804, quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố Điều này có nghĩa là nếu giao dịch chưa được công bố, nó chỉ tạo cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi.

Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là văn bản pháp lý đầu tiên quy định một cách hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền liên quan đến bất động sản, bao gồm cả những quyền không thể thế chấp như quyền sử dụng bất động sản liền kề và quyền sử dụng làm chỗ ở Luật cũng thiết lập cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng và giao dịch giữa các bên liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản.

Cho dự là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký bất động sản hay đăng ký theo địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, điều cần tuân thủ bốn nguyên tắc chung.

Hợp đồng và giao dịch phải được lập bởi công chứng viên, đây là điều kiện tiên quyết để đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký sau này Điều này không chỉ giúp kiểm tra tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng mà còn mang lại sự an toàn pháp lý cần thiết cho chủ sở hữu, giúp họ thực hiện quyền sở hữu mà không bị tranh chấp Văn bản công chứng với ngày tháng hiệu lực rõ ràng và giá trị chứng cứ chắc chắn cũng góp phần quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.

Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng quyền sở hữu là nguyên tắc quan trọng để đảm bảo tính liên tục trong việc đăng ký Mọi hợp đồng và giao dịch đều không được phép đăng ký nếu giấy tờ xác nhận quyền sở hữu trước đó chưa được đăng ký Nguyên tắc này được đặt ra nhằm cung cấp thông tin đầy đủ cho bên thứ ba và đảm bảo khả năng tái lập thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu một cách dễ dàng.

Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội nhấn mạnh rằng nguyên tắc quyền sở hữu bất động sản có phạm vi áp dụng chung Nếu chủ thể quyền không thực hiện đăng ký quyền sở hữu, mọi hành vi chuyển nhượng hoặc xác lập quyền sau này sẽ không có hiệu lực pháp lý đối với bên thứ ba.

- Thông tin về chủ thể

Các hệ thống công bố công khai thông tin về bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin về sở hữu chủ Do đó, cần xác định một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch Mọi hợp đồng và văn bản đăng ký phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện Tất cả hợp đồng và văn bản liên quan đến một pháp nhân cũng phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện Đối với cả pháp nhân và cá nhân, phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên.

- Thụng tin về bất ủộng sản

Kể từ cuộc cải cách năm 1955, tất cả tài liệu liên quan đến đăng ký bất động sản phải cung cấp thông tin cụ thể Trong trường hợp có nhiều giao dịch liên tiếp với cùng một bất động sản, thông tin phải đồng nhất Đối với bất động sản được chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu, thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin phải hoàn toàn phù hợp với hồ sơ địa chính Để phân biệt bất động sản này với các bất động sản khác, những thông tin cần thiết bao gồm tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ địa chính, và số bản đồ địa chính Ngoài ra, trong thực tiễn, người ta còn ghi thêm các thông tin như tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc, quán cây sồi, v.v…).

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 28

Pháp luật hiện hành quy định rõ ràng về các phần cụ thể trong nhà chung cư và bất động sản có nhiều chủ sở hữu, nhằm xác định quyền sở hữu Trong hợp đồng giao dịch, cần ghi rõ số lượng tài sản giao dịch bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung, nếu là nhà chung cư, hoặc kèm theo hồ sơ chia lô nếu là bất động sản phân chia lô.

2.4.3 Thụy ðiển ðăng ký ủất ủai ủược thực hiện ở Thuỵ ðiển từ thế kỷ thứ 16 và ủó trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp Hệ thống ðKðð ở Thuỵ ðiển cơ bản ủược hoàn chỉnh từ ủầu thế kỷ

Thực trạng hoạt ủộng của Văn phũng ủăng ký quyền sử dụng ủất ở nước

Theo báo cáo của Cục đăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai, tính đến ngày 12 tháng 12 năm 2011, cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập Văn phòng đăng ký cấp tỉnh Tỉnh Hậu Giang là địa phương thành lập sớm nhất vào ngày 06/09/2004, trong khi Điện Biên là tỉnh chậm nhất với thời gian thành lập vào ngày 28/03/2007 Đáng chú ý, có 39 tỉnh đã hoàn thành việc thành lập trong thời hạn quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP, trước ngày 01/07/2005.

2.5.1 Tình hình thành lập