Tổng quan tàı lıệu
Cơ sở khoa học về quy hoạch sử dụng đất và gıá đất
2.1.1 Cơ sở khoa học về quy hoạch sử dụng đất và thực hiện quy hoạch sử dụng đất
2.1.1.1 Cơ sở khoa học về quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất đai là một hiện tượng kinh tế - xã hội, thể hiện ba tính chất quan trọng: kinh tế, kỹ thuật và pháp chế.
Tính kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất đai;
Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật như điều tra, khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu;
Tính pháp chế đóng vai trò quan trọng trong việc xác lập tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất theo quy hoạch, nhằm đảm bảo việc sử dụng và quản lý đất đai tuân thủ đúng quy định của pháp luật.
Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp lý của Nhà nước nhằm tổ chức và quản lý đất đai một cách đầy đủ, hợp lý và hiệu quả Điều này bao gồm việc phân bổ quỹ đất cho các mục đích và ngành nghề khác nhau, cũng như tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất Mục tiêu của quy hoạch là nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội và bảo vệ đất đai, môi trường.
Quy hoạch sử dụng đất đai (QHSDĐ) là một hệ thống quản lý đất đai được triển khai ở nhiều cấp độ khác nhau, từ vĩ mô đến vi mô Tại Việt Nam, hệ thống này bao gồm 4 cấp theo Điều 25 - Luật đất đai 2003: quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh (bao gồm các tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương), cấp huyện (bao gồm quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) và cấp xã (bao gồm xã, phường, thị trấn) Quy hoạch sử dụng đất cấp xã được gọi là quy hoạch chi tiết, vì nó liên quan trực tiếp đến từng thửa đất cụ thể.
Quy hoạch sử dụng đất được xây dựng trên những luận điểm khoa học cơ bản sau:
Quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm việc xác định định hướng sử dụng đất phù hợp với mục tiêu phát triển, xây dựng chính sách sử dụng đất hiệu quả, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất, và kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng đất.
Sử dụng tài nguyên đất bao gồm việc đánh giá tiềm năng đất đai, bố trí sử dụng đất phù hợp với các mục đích khác nhau, phân hạng đất một cách hợp lý và xác định các loại hình sử dụng đất tối ưu.
Để đạt được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, cần dự báo nhu cầu sử dụng đất cho phát triển, cấu trúc và phân bổ lãnh thổ hợp lý Điều này giúp xây dựng cơ cấu sử dụng đất phù hợp với yêu cầu đa dạng hóa, chuyên môn hóa và phát triển tổng hợp trong sản xuất.
Để thích ứng với xu thế hợp tác hóa, khu vực hóa và toàn cầu hóa, Việt Nam cần hình thành các vùng lãnh thổ đối tác và xác định nhu cầu về đất chuyên dùng cho lĩnh vực kinh tế dịch vụ Điều này đặc biệt quan trọng đối với các liên doanh và tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, nhằm thúc đẩy sự phát triển bền vững và nâng cao hiệu quả kinh tế.
Dựa trên đặc điểm và thuộc tính của đất đai, cùng với các nguồn lực tự nhiên và yếu tố kinh tế xã hội, việc tổ chức sử dụng đất cần được thực hiện dựa trên những căn cứ khách quan và thực tiễn.
- Hiệu quả sử dụng đất theo quan điểm sinh thái, bền vững, phù hợp xã hội và bảo vệ môi trường.
Quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ) đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và sử dụng hiệu quả tài nguyên đất Đây là công cụ thiết yếu để tạo ra các điều kiện lãnh thổ cần thiết nhằm tối ưu hóa việc sử dụng đất Tại Việt Nam, QHSDĐ được hiểu là hệ thống các biện pháp của Nhà nước nhằm tổ chức và quản lý tài nguyên đất một cách hiệu quả, đồng thời bảo vệ môi trường để phát triển bền vững, với việc phân bố quỹ đất cho các mục đích sử dụng khác nhau.
QHSDĐ là công cụ dự báo quan trọng, thể hiện các mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế - xã hội Sau khi được phê duyệt, nó trở thành phương tiện quản lý nhà nước về đất đai, giúp các cấp, ngành điều chỉnh việc khai thác và sử dụng đất phù hợp với từng giai đoạn phát triển Đồng thời, QHSDĐ cũng góp phần xử lý các vấn đề bất cập và vi phạm pháp luật liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai Trong hệ thống quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch cấp tỉnh đóng vai trò trung tâm, tạo ra khung sườn liên kết giữa tổng thể và cụ thể, cũng như giữa Trung ương và địa phương.
Nó ảnh hưởng trực tiếp đến việc sử dụng đất của các Bộ, ngành, vùng và huyện, đồng thời cũng góp phần cụ thể hóa, bổ sung và hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất toàn quốc (Đoàn Công Quỳ, 2006).
2.1.1.2 Cơ sở khoa học về thực hiện quy hoạch sử dụng đất a Khái niệm về thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai
Hiện nay, quy hoạch sử dụng đất đai chưa có khái niệm cụ thể, nhưng mục đích của nó là tổ chức lại việc sử dụng đất theo đúng mục đích, hạn chế lãng phí và tránh chuyển đổi mục đích tuỳ tiện Điều này giúp bảo vệ quỹ đất nông nghiệp, đặc biệt là đất lúa và đất rừng, ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực như tranh chấp và lấn chiếm đất, đồng thời bảo vệ sự cân bằng sinh thái và môi trường Việc thực hiện quy hoạch hợp lý còn góp phần ổn định tình hình chính trị và an ninh quốc phòng ở từng địa phương, đặc biệt trong bối cảnh chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường.
Sau khi nội dung quy hoạch sử dụng đất đai được phê duyệt, việc thực hiện quy hoạch sẽ bao gồm một loạt các hoạt động có hệ thống Những hoạt động này sẽ dựa trên căn cứ pháp lý của quy hoạch để tiến hành bố trí và sử dụng đất đai theo kế hoạch đã đề ra.
Thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai là một chuỗi hoạt động có tổ chức chặt chẽ, logic và theo trình tự nhất định, nhằm triển khai các nội dung quy hoạch đã được phê duyệt Nội dung của việc thực hiện quy hoạch này bao gồm các bước cụ thể để đảm bảo sử dụng đất hiệu quả và bền vững.
Cơ sở thực tıễn về thực hıện quy hoạch sử dụng đất và gıá đất
Luật Đất đai năm 2003 cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, dẫn đến giá đất nông nghiệp trong khu vực quy hoạch đô thị cao hơn nhiều so với ngoài khu vực quy hoạch Giá đất được xác định theo mục đích sử dụng, trong đó đất sản xuất nông nghiệp ở khu vực quy hoạch có giá cao hơn do tiềm năng chuyển đổi thành đất ở Đất nông nghiệp có năng suất thấp, dẫn đến lợi nhuận và hiệu quả sử dụng thấp, nhưng nếu chuyển sang đất chuyên dùng hoặc đô thị, năng suất và lợi nhuận sẽ cao hơn, kéo theo giá đất tăng Do đó, giá đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, với khả năng sinh lợi cao hơn khi sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau.
Quy hoạch sử dụng đất có thể thay đổi vị trí và đặc điểm của thửa đất, từ đó ảnh hưởng đến giá trị của nó Trong bối cảnh dân số gia tăng và nhu cầu đất đai cho các mục đích ngày càng lớn, quy hoạch sử dụng đất trở nên cực kỳ quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản Khi quy hoạch được phê duyệt, người dân sẽ tự tin đầu tư vào đất, từ đó gia tăng giao dịch và có thể làm cho giá đất tăng cao hơn nhiều so với giá trị thực.
2.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1 Thực tiễn về thực hiện quy hoạch sử dụng đất và giá đất trên Thế giới
2.2.1.1 Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
Quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong quản lý đất đai của mỗi quốc gia và đã được thực hiện từ nhiều năm trước Tùy thuộc vào điều kiện của từng nước, phương pháp và quan điểm quy hoạch sử dụng đất có những đặc thù riêng Ở các quốc gia phát triển như Đức và Mỹ, quy hoạch sử dụng đất gắn liền với việc giải quyết yêu cầu về môi trường và đảm bảo sử dụng đất bền vững, dẫn đến tính khả thi cao trong quy hoạch Các nguyên tắc về sử dụng đất đã được thông qua tại thành phố New York từ năm trước đây.
Từ năm 1916 đến những năm 30, hầu hết các Bang của Mỹ tuân thủ nguyên tắc quy hoạch đất đai, nhưng đến những năm 70, họ đối mặt với các vấn đề môi trường và bảo tồn di tích lịch sử, dẫn đến sự ra đời của Luật đất đai mới với tầm nhìn xa hơn Ở Đức, đặc biệt là Berlin, hệ thống quy hoạch sử dụng đất đã được thiết lập sớm, với bản đồ tỉ lệ 1:50.000 từ năm 1994, và thường xuyên được điều chỉnh để phù hợp với thay đổi kinh tế và xã hội, đảm bảo sử dụng đất hiệu quả và bền vững Tại Pháp, quy hoạch sử dụng đất được xây dựng theo mô hình hoá nhằm tối ưu hóa hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng tài nguyên và lao động, thúc đẩy sự phát triển kinh tế thông qua quy hoạch tuyến tính.
Hệ thống pháp luật đất đai ở các nước phát triển được xây dựng hoàn thiện, giúp quy hoạch sử dụng đất hiệu quả về kinh tế, xã hội và môi trường Ngược lại, các nước kém phát triển gặp khó khăn do thiếu kinh phí và nhân lực chuyên môn, dẫn đến hệ thống Luật đất đai không đồng bộ và quy hoạch sử dụng đất kém hiệu quả, ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển kinh tế.
2.2.1.3 Công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới
Mục đích của định giá đất: Với mục đích quản lý sử dụng đất khác nhau, các nước khác nhau có mục đích định giá đất khác nhau.
Bảng 2.1 Mục đích định giá đất của một số nước trên thế giới
Như vậy, mục đích định giá đất của các nước nói chung là:
Làm cơ sở để tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất;
Làm cơ sở để tiến hành bồi thường khi Nhà nước thu hồi hoặc chiếm đoạt đất cho các mục đích công cộng;
Tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất;
Giải quyết các tranh chấp về đất đai;
* Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất:
Có 5 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới là: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp giá thành,phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư (ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này).
Bảng 2.2 Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất
Trong trường hợp bán đất cho Nhà nước, giá bán sẽ được xác định theo giá địa chính của đất Đối với việc định giá đất tại Úc, cần phải xác định giá trao đổi trên thị trường.
Belize Thông qua khảo sát giá thị trường, Phòng định giá cấp huyện có trách nhiệm thực hiện theo Luật.
Estonia Phương pháp so sánh bán, phương pháp thu thập tư bản hóa, phương pháp chi phí và kết hợp là được sử dụng trong đánh giá.
Hungari Gía được xác định phù hợp với giá mua bán tại từng địa phương.
Phần Lan Quy định về việc mua bán đất, giá đất do sự th a thuận giữa người mua và người bán.
Giá trị thị trường của bất động sản tại Croatia được định nghĩa là mức giá mà bất động sản có thể đạt được hoặc đã đạt được trên thị trường vào thời điểm mua.
Malaysia Đất đô thị được tiến hành theo phương pháp định giá bất động sản.
Thụy Phải thực hiện định giá cho các bất động sản có khả năng đóng thuế theo quy định pháp luật Đối với những bất động sản không có khả năng đóng thuế, việc định giá là không cần thiết Quy trình định giá dựa trên các yếu tố quyết định giá trị của bất động sản.
2.2.2 Thực tiễn về thực hiện quy hoạch sử dụng đất và giá đất tại Việt Nam
2.2.2.1 Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam Ở Việt Nam, từ năm 1994 Chính phủ đã đã triển khai xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nước đến năm 2010 Năm 1997, Quốc hội có Nghị quyết số: 01/1997/QH9 về quy hoạch sử dụng đất cả nước 5 năm 1996 – 2000 và được Quốc hội khoá XI phê duyệt tại kỳ họp thứ 5.
Tại kỳ họp thứ 6 Quốc Hội khóa XIII vào ngày 29.11.2013, Luật đất đai năm 2013 đã được thông qua, quy định về quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam Quy hoạch này bao gồm các cấp độ như quốc gia, tỉnh, huyện, cũng như các lĩnh vực quốc phòng và an ninh Thời gian kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm, trong khi kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và cho quốc phòng, an ninh là 5 năm Đối với cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất được lập hàng năm.
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện bao gồm định hướng sử dụng đất trong 10 năm, xác định diện tích các loại đất theo quy hoạch cấp tỉnh và nhu cầu sử dụng đất cấp huyện, cấp xã Kế hoạch sử dụng đất hàng năm dựa vào quy hoạch cấp tỉnh, nhu cầu sử dụng đất của các ngành và khả năng huy động nguồn lực Theo Điều 46 Luật đất đai 2013, việc điều chỉnh quy hoạch chỉ thực hiện khi có sự thay đổi trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, hoặc do thiên tai, và khi có sự điều chỉnh từ quy hoạch cấp trên.
Việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất chỉ được tiến hành khi có sự thay đổi trong quy hoạch sử dụng đất hoặc khi khả năng thực hiện kế hoạch sử dụng đất thay đổi.
Việc lập quy hoạch sử dụng đất đã xác định cơ cấu sử dụng đất hợp lý và thực hiện theo quy định của Luật đất đai, từ đó nâng cao hiệu quả trong quản lý và sử dụng đất Điều này không chỉ phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội và an ninh quốc phòng mà còn góp phần cải thiện đời sống nhân dân.
Việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và tăng thời hạn giao đất nông nghiệp lên 50 năm đã tạo điều kiện cho nông dân năng động hơn trong sản xuất Các chính sách khuyến khích sản xuất hàng hóa, bố trí hợp lý cây trồng và vật nuôi, cùng với việc khôi phục và phát triển vườn cây ăn trái, cây công nghiệp có giá trị cao, đã góp phần nâng cao hiệu quả sản xuất nông nghiệp Đồng thời, việc phát triển nuôi trồng thủy sản cũng giúp hạn chế chuyển đổi đất nông nghiệp sang mục đích khác.