Cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nước về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Cơ sở lý luận
2.1.1 Các khái niệm cơ bản
Quản lý là một chủ đề nghiên cứu quan trọng trong nhiều ngành khoa học, bao gồm cả khoa học tự nhiên và khoa học xã hội Mỗi lĩnh vực khoa học tiếp cận quản lý từ một góc độ riêng, dẫn đến việc hình thành những định nghĩa khác nhau về khái niệm này.
Với khái niệm trên, quản lý bao gồm: Chủ thể quản lý, đối tượng quản lý và khách thể quản lý
Chủ thể quản lý, bao gồm con người hoặc tổ chức, là tác nhân chính tạo ra các tác động quản lý Họ sử dụng các công cụ và phương pháp phù hợp theo những nguyên tắc nhất định để ảnh hưởng đến đối tượng quản lý Đối tượng quản lý là những thực thể trực tiếp tiếp nhận sự tác động này Tùy thuộc vào từng loại đối tượng, quản lý được phân chia thành các dạng khác nhau để phù hợp với từng tình huống cụ thể.
Khách thể quản lý đề cập đến sự tác động và điều chỉnh mà chủ thể quản lý thực hiện, bao gồm các hành vi của con người và các quá trình xã hội.
Quản lý được hình thành nhằm nâng cao năng suất và hiệu quả công việc, tập trung vào việc phát huy tối đa khả năng con người và ổn định, phát triển xã hội theo định hướng đã đề ra Mục đích của quản lý là đạt được những mục tiêu đã được xác định trước, từ đó giúp chủ thể quản lý lựa chọn các phương pháp và biện pháp tác động phù hợp với quy luật phát triển khách quan của xã hội.
Như vậy quản lý là hành động đưa các cá nhân trong tổ chức làm việc cùng nhau để thực hiện, hoàn thành mục tiêu chung
Là hoạt động của Nhà nước trên các lĩnh vực lập pháp, hành pháp và tư pháp nhằm thực hiện các nhiệm vụ, chức năng của Nhà nước
Quản lý nhà nước là sự tác động của các chủ thể có quyền lực nhà nước thông qua pháp luật đối với các đối tượng quản lý, nhằm thực hiện các chức năng đối nội và đối ngoại của Nhà nước Tất cả các cơ quan nhà nước đều tham gia vào chức năng này.
Theo G.V Atamantrruc (2004), quản lý nhà nước là sự tác động tổ chức và điều chỉnh của nhà nước lên hoạt động xã hội, cá nhân và tổ chức, nhằm duy trì hoặc cải tạo trật tự xã hội, dựa trên quyền lực của nhà nước.
Quản lý nhà nước, theo tác giả Phạm Đức Hòa (2012), có vị trí đặc biệt trong các loại hình quản lý khác như tự quản địa phương, quản trị, quản lý của các tổ chức xã hội, tự điều chỉnh nhóm và hành vi ứng xử cá nhân Điều này xuất phát từ những thuộc tính riêng biệt của quản lý nhà nước, cho thấy vai trò quan trọng của nó trong việc duy trì trật tự và phát triển xã hội.
Sự ảnh hưởng của nhà nước đối với các tác động định hướng mục tiêu, tổ chức và điều chỉnh trong quản lý là rất lớn Mặc dù có nhiều cách hiểu khác nhau về nhà nước và các biểu hiện của nó, nhưng hầu hết mọi người đều đồng ý rằng nhà nước nắm giữ quyền lực mạnh mẽ.
Nhà nước khác biệt với các cơ cấu xã hội khác bởi vì quyền lực nhà nước được tập trung và thực hiện trong xã hội, tạo ra mối quan hệ đối với con người Quyền lực này không chỉ đơn thuần là sự kiểm soát mà còn là mối tương giao, trong đó diễn ra nhiều nguyên nhân ảnh hưởng đến sự tương tác này.
Con người, thông qua sự tự nguyện hoặc bị ép buộc, chấp nhận sự tối thượng của ý chí người khác và các quy định về mục tiêu, giá trị, từ đó xây dựng cuộc sống phù hợp với những yêu cầu này Quyền lực tồn tại trong gia đình, nhóm, hay tập thể được duy trì qua truyền thống, tập quán và đạo đức, nhưng không thể so sánh với quyền lực nhà nước, vốn có tính chế định pháp luật và được thực hiện thông qua sức mạnh của bộ máy nhà nước với các phương tiện cưỡng chế.
Quản lý nhà nước có đặc tính phổ biến trong toàn bộ cộng đồng xã hội, và thậm chí còn mở rộng ra các cộng đồng xã hội khác, nằm trong khuôn khổ chính sách quốc tế mà nhà nước thực hiện.
Nhà nước là một hiện tượng xã hội phức tạp và đa diện, với vai trò là chủ thể quản lý, nó mang lại tính hệ thống cho quản lý nhà nước Tính chất hệ thống này có ý nghĩa nguyên tắc, giúp quản lý nhà nước đạt được sự hòa hợp, phối hợp, và sự trực thuộc cần thiết Điều này đồng thời đảm bảo tính mục tiêu, tính hợp lý và hiệu quả trong quá trình quản lý.
Trong xã hội, nhiều chủ thể tham gia vào quản lý như Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội và các đoàn thể nhân dân Quản lý nhà nước có những đặc điểm riêng biệt, nổi bật trong việc điều hành và tổ chức các hoạt động xã hội.
Chủ thể quản lý nhà nước bao gồm các cơ quan trong bộ máy nhà nước thực hiện các chức năng lập pháp, hành pháp và tư pháp Đối tượng mà các cơ quan này quản lý là toàn bộ nhân dân, tức là dân cư sống và làm việc trong phạm vi lãnh thổ quốc gia.
Quản lý nhà nước bao trùm mọi lĩnh vực trong đời sống xã hội như chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng và ngoại giao, với mục tiêu đáp ứng nhu cầu hợp pháp của nhân dân.
Cơ sở thực tiễn
2.2.1 Kinh nghiệm về quản lý nhà nước đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước tại một số nước trên thế giới
Trên toàn cầu, các chương trình xây dựng nhà ở xã hội đã được triển khai trong nhiều năm, mang lại lợi ích cho hàng trăm triệu người Kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển ở châu Âu và các nền kinh tế mới nổi ở châu Á cung cấp những bài học quý giá mà chúng ta có thể tham khảo và áp dụng.
Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu hỗ trợ những người có thu nhập thấp và chưa có nhà ở bằng cách cung cấp khoản vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất ưu đãi Cụ thể, lãi suất dao động từ 5,5% đến 6,5%/năm, trong đó đối tượng có thu nhập thấp nhất sẽ được vay 70% giá trị căn nhà với lãi suất chỉ 3%/năm.
Chính phủ Hàn Quốc yêu cầu các nhà đầu tư hạn chế xây dựng chung cư cao cấp nhằm tập trung nguồn vốn cho các dự án chung cư giá rẻ dành cho người có thu nhập thấp Để ổn định thị trường nhà ở, chính phủ cam kết tăng cường nguồn cung nhà và siết chặt hoạt động đầu cơ bất động sản Nhờ vào các biện pháp này, hiện tại, đa số người dân Hàn Quốc có cơ hội sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng.
Trước năm 2008, sự di cư ồ ạt từ nông thôn đến các thành phố lớn đã gây áp lực lên Chính phủ Trung Quốc trong việc cung cấp nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp Tuy nhiên, hiện nay, vấn đề này đã được giải quyết cơ bản nhờ vào những chính sách quản lý hiệu quả và tích cực.
Bộ Nhà ở đã lập kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội trên toàn quốc và phân bổ ngân sách hỗ trợ từ Trung ương cho các địa phương Các địa phương cần điều tiết kinh phí để phát triển nhà ở xã hội Chính phủ cũng miễn một số loại thuế và cung cấp vốn vay cho các công ty tham gia vào xây dựng nhà ở xã hội.
Về đối tượng thuê hoặc mua nhà ở do chính quyền địa phương quy định
Có 3 điều kiện áp dụng với đối tượng thuê hoặc mua nhà: thuộc diện thu nhập thấp so với thu nhập bình quân của địa phương, có diện tích nhà ở bình quân dưới 7m2/người và có tài khoản tại ngân hàng khoảng 90 nghìn tệ trở xuống Điều kiện này sẽ được điều chỉnh hàng năm cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế của địa phương
Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ người mua nhà khi công trình đạt 25% khối lượng, và Nhà nước không giới hạn mức huy động Người mua nhà lần đầu được Chính phủ cho vay tối đa 80% giá trị căn hộ, với 70% số tiền vay được ưu đãi lãi suất Quá trình giao dịch nhà ở diễn ra qua website để cơ quan quản lý kiểm soát, trong khi chủ đầu tư có quyền chọn khách hàng và thỏa thuận trực tiếp mà không cần qua sàn giao dịch bất động sản Đối với nhà ở trong khu phố cũ, việc bảo tồn được thực hiện và nếu chủ nhà thiếu tiền, Chính phủ sẽ hỗ trợ Tại các khu vực khác, nhà ở sẽ được tân trang, và nếu phải phá dỡ để xây dựng lại, cần đảm bảo xây dựng đồng bộ hạ tầng theo quy hoạch và tỷ lệ dân số.
Vào những năm 50, khoảng 1/4 dân số đô thị Singapore sống trong các khu ổ chuột và nhà phố cũ kỹ, thiếu thốn vệ sinh và tiện ích công cộng, dẫn đến tội phạm và tệ nạn xã hội Để giải quyết vấn đề này, Ủy ban Nhà ở và Phát triển (HDB) được thành lập vào năm 1960 với nhiệm vụ xây dựng và tái phát triển nhà ở, xóa bỏ khu ổ chuột và quản lý quỹ đất HDB đã đối mặt với thách thức cung cấp ít nhất 11.500 căn nhà mới mỗi năm, ưu tiên tăng cường xây dựng nhanh chóng và tiết kiệm chi phí.
5 năm của HDB, có 53.777 căn nhà được hoàn thành và như vậy trung bình cứ
Trong vòng 45 phút, một căn nhà mới có thể được hoàn thiện với thiết kế đơn giản và công năng tối ưu, đáp ứng nhu cầu nhà ở cấp thiết của cộng đồng Năm 1964, Chính phủ triển khai kế hoạch “Cung cấp quyền sở hữu nhà cho người dân” với các hình thức hỗ trợ vay thế chấp lãi suất thấp, giúp người dân dễ dàng sở hữu căn hộ Nhờ đó, nhà ở xã hội (NƠXH) không chỉ phục vụ cho người nghèo mà còn cho những ai mong muốn có ngôi nhà riêng Đến đầu những năm 1970, khoảng 1/3 dân số đã sở hữu nhà ở HDB, và đến cuối thập niên 1970, tình trạng thiếu hụt nhà ở đã được giải quyết, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.
Nhằm cải thiện đô thị và giảm thiểu tình trạng nhà ổ chuột, Hội đồng thành phố Paris đã quyết định vay vốn từ năm 1912 để tiến hành xây dựng các dự án phát triển.
Đến năm 1980, kinh tế Pháp suy thoái đã dẫn đến việc ngân sách cho nhà ở xã hội (NƠXH) giảm mạnh, khiến nhiều chung cư xuống cấp nghiêm trọng Để khắc phục tình trạng này, Thị trưởng thành phố đã khởi xướng một dự án khôi phục NƠXH, và dự án này sau đó đã được nâng lên thành một chương trình cấp quốc gia, với mục tiêu cung cấp 20 nghìn căn nhà cho người nghèo tại Thủ đô.
Chính sách nhà ở xã hội (NƠXH) tập trung vào việc đảm bảo người có thu nhập thấp được sống trong điều kiện tốt nhất Để hiện thực hóa ý tưởng này, không thể chỉ dựa vào lòng nhân đạo của nhà đầu tư bất động sản; do đó, nhà nước cần can thiệp bằng cách thiết lập khung pháp lý cho việc xây dựng chung cư xã hội, bao gồm cả bộ tiêu chí kỹ thuật cho căn hộ Mặc dù được gọi là NƠXH, nhưng các căn hộ này vẫn phải đảm bảo đầy đủ tiện nghi cần thiết cho cuộc sống hàng ngày của người dân đô thị.
Hiện nay, để bảo vệ quyền lợi cho người có thu nhập thấp, các công ty tư nhân chỉ được phép tham gia như nhà đầu tư thứ cấp trong các dự án xây dựng nhà ở Mỗi khu vực sẽ được tính toán cụ thể nhu cầu nhà ở xã hội (NƠXH) để phân bổ vào các dự án, với yêu cầu rằng NƠXH không được xây dựng thành khu vực riêng biệt Đối với các dự án có diện tích từ 800m2 sàn trở lên, tối thiểu phải có 2 căn hộ NƠXH Đồng thời, mỗi địa phương cần đảm bảo số căn hộ NƠXH chiếm 20% tổng số căn hộ trên địa bàn, đây là một sáng kiến đáng chú ý (Nguyễn Thị Quỳnh Anh, 2018).
Chương trình "một triệu" là sáng kiến của Đảng Dân chủ xã hội Thụy Điển nhằm xây dựng nhà ở trong 10 năm, với mục tiêu cung cấp căn hộ tốt và giá cả hợp lý cho toàn dân Kết hợp với chiến dịch xóa bỏ nhà ở tạm bợ và xuống cấp, chương trình đã thành công rực rỡ, xây dựng 1 triệu căn hộ từ 1965 đến 1975, chiếm gần 1/3 tổng số nhà ở hiện tại Các căn hộ tiêu chuẩn 3 phòng có diện tích tối thiểu 75m2, phù hợp cho gia đình 4 người Đến năm 2001, Thụy Điển tiếp tục đẩy mạnh xây dựng các căn hộ NƠXH chất lượng cao, đáp ứng nhu cầu của người dân.
2.2.2 Kinh nghiệm trong quản lý nhà nước đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước tại một số địa phương trong nước
2.2.2.1 Các văn bản liên quan đến quản lý nhà nước đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Thứ nhất: ban hành Thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của
Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, nhằm tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc quản lý và phát triển nhà ở tại Việt Nam.