Cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản
Cở sở lý luận
2.1.1 Những vấn đề chung về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản
2.1.1.1 Khái niệm và phân loại về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS
Thuế là khoản đóng góp bắt buộc theo quy định của pháp luật, áp dụng cho các cá nhân và tổ chức thuộc đối tượng chịu thuế, nhằm đáp ứng nhu cầu chi tiêu của nhà nước Đây là hình thức phân phối lại tài chính xã hội, không hoàn trả trực tiếp cho người nộp thuế.
Tại thời điểm nộp thuế, người nộp thuế không nhận được lợi ích nào, mà chỉ thực hiện trách nhiệm và nghĩa vụ của mình đối với nhà nước (Lê Xuân Trường, 2010).
- Căn cứ theo đối tượng đánh thuế, thuế được chia thành:
Thuế thu nhập bao gồm thuế thu nhập cá nhân và thuế thu nhập doanh nghiệp, trong khi thuế tài sản bao gồm thuế sử dụng tài sản nhà nước, thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế tài nguyên Ngoài ra, thuế chuyển nhượng tài sản liên quan đến thuế chuyển giao quyền sử dụng đất và các giao dịch thuê mua, bán tài sản như nhà và xe cộ.
Thuế tiêu dùng áp dụng cho hàng hóa và dịch vụ lưu thông trong nước cũng như xuất nhập khẩu, bao gồm các loại thuế như thuế giá trị gia tăng và thuế tiêu thụ đặc biệt.
- Căn cứ theo tính chất chuyển giao của thuế thì thuế được chia thành hai loại là thuế trực thu và thuế gián thu:
Thuế gián thu là loại thuế mà người nộp thuế không phải là người chịu thuế trực tiếp, mà họ thu thuế từ người tiêu dùng thông qua giá cả hàng hóa và dịch vụ Đặc điểm nổi bật của thuế gián thu là nó được tích hợp vào giá bán, dẫn đến việc chuyển giao gánh nặng thuế từ người nộp thuế theo quy định sang tay người tiêu dùng Tại Việt Nam, các loại thuế gián thu phổ biến bao gồm thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất khẩu và thuế nhập khẩu.
Thuế trực thu là loại thuế trực tiếp đánh vào thu nhập của những đối tượng có nghĩa vụ nộp thuế, trong đó người nộp thuế và người chịu thuế là một Đặc điểm nổi bật của thuế trực thu là nó giảm phần thu nhập của người nộp thuế mà không có hiện tượng chuyển giao gánh nặng thuế cho người khác Tại Việt Nam, các loại thuế trực thu bao gồm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân và thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đang ngày càng trở nên quan trọng trong việc tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước Thuế trong lĩnh vực bất động sản là một phần thiết yếu và không thể thiếu của mỗi quốc gia.
* Khái niệm về quản lý thu thuế:
Quản lý thu thuế là các biện pháp nghiệp vụ do cơ quan chức năng thực hiện nhằm thu ngân sách nhà nước, bao gồm các hoạt động hướng về đối tượng nộp để đảm bảo thu thuế đầy đủ, kịp thời và đúng quy định Điều này bao gồm việc xây dựng kế hoạch thu thuế, tổ chức các biện pháp hành thu và quản lý bộ máy ngành thuế.
* Khái niệm thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS:
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập từ giá trị gia tăng khi chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quyền thuê bất động sản Loại thuế này phát sinh không thường xuyên và phụ thuộc vào các giao dịch trên thị trường chuyển nhượng bất động sản Căn cứ để tính thuế bao gồm thu nhập tính thuế và thuế suất theo quy định của Quốc hội (2007).
Theo Luật thuế thu nhập cá nhân được ban hành bởi Quốc Hội vào ngày 21/01/2007, thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng các loại bất động sản.
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm cả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất);
+ Chuyển nhượng nhà ở (kể cả nhà ở hình thành trong tương lai);
+ Chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;
+ Góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp;
+ Ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng hoặc quản lý, sử dụng như người ủy quyền
2.1.1.2 Đặc điểm của thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là một loại thuế kết hợp giữa thuế thu nhập cá nhân và thuế trong lĩnh vực bất động sản, với những đặc điểm riêng biệt.
Thuế TNCN là một hình thức thuế bắt buộc, được quy định bởi pháp luật, nhằm phân phối thu nhập và thể hiện quyền lực của Nhà nước.
+ Thuế TNCN là thuế trực thu Do vậy người nộp thuế cũng là người chịu thuế;
Thuế TNCN là loại thuế trực thu áp dụng cho thu nhập hợp pháp của cá nhân Với đặc điểm là thuế trực thu, nó thể hiện sự đồng nhất giữa người nộp thuế theo quy định pháp luật và người chịu thuế về mặt kinh tế Người chịu thuế TNCN không thể chuyển giao gánh nặng thuế cho các đối tượng khác tại thời điểm thu thuế.
Kỳ tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản diễn ra theo từng lần phát sinh, do đó việc đánh thuế không đều đặn và phụ thuộc vào tình hình thị trường chuyển nhượng bất động sản.
2.1.1.3 Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS
Cá nhân có quyền sử dụng đất và khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản theo quy định pháp luật, phải nộp thuế thu nhập cá nhân Việc chuyển nhượng bất động sản của cá nhân được phân thành hai loại.
Thứ nhất, cá nhân có quyền sử dụng đất, khi chuyển nhượng BĐS theo quy định của pháp luật đều phải nộp thuế TNCN;
Thứ hai, cá nhân chuyển nhượng BĐS, được chuyển nhượng BĐS là đồng sở hữu, cụ thể:
Cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ hoạt động CNBĐS là đối tượng phải nộp thuế TNCN từ CNBĐS
Thu Nhập từ chuyển nhượng BĐS là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng BĐS bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Cở sở thực tiễn trong quản lý thu thuế thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động
2.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN TRONG QUẢN LÝ THU THUẾ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG
2.2.1 Tình hình quản lý thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS ở nước ta
Tại hội thảo về Luật Thuế thu nhập cá nhân, nhiều ý kiến cho rằng việc áp dụng thuế TNCN 2% trên giá trị chuyển nhượng đối với bất động sản mua vào lúc giá cao nhưng bán ra khi thị trường đóng băng, dẫn đến lỗ, là “thiếu thực tiễn và không phù hợp với điều kiện cụ thể của Việt Nam”.
Theo Luật Thuế TNCN trước đây, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước; cùng với các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Thuế TNCN mới quy định rõ ràng về thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, công trình xây dựng tương lai; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất và mặt nước; cùng các khoản thu nhập khác từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Thu nhập chịu thuế TNCN từ bất động sản bao gồm cả khoản thu nhập phát sinh từ việc uỷ quyền quản lý bất động sản, trong đó người được uỷ quyền có quyền chuyển nhượng hoặc có quyền tương tự như người sở hữu bất động sản theo quy định pháp luật.
Theo quy định mới của Nghị định hướng dẫn Luật Thuế TNCN, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai, sẽ được miễn thuế Điều này mở rộng phạm vi miễn thuế trước đây chỉ áp dụng cho thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, thừa kế, và quà tặng giữa các thành viên trong gia đình như vợ chồng và cha mẹ với con cái.
Theo quy định của Luật Thuế TNCN cũ, có hai phương pháp tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản: Thứ nhất, áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập thực lãi, được xác định bằng cách trừ giá mua và chi phí chuyển nhượng từ giá bán Thứ hai, áp dụng thuế suất 2% trên giá bán trong trường hợp không xác định được giá mua của bất động sản.
Việc xác định giá vốn của bất động sản theo quy định cũ chưa đầy đủ, chỉ áp dụng cho bất động sản chuyển nhượng từ Nhà nước, trong khi còn nhiều loại bất động sản khác như thừa kế, chuyển mục đích sử dụng và hợp pháp hóa chưa được đề cập Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản được tính bằng giá trị chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%.
Những hành vi tránh thuế chủ yếu:
Theo Điều 4 Luật Thuế Thu nhập cá nhân, cá nhân chỉ có một nhà ở hoặc đất ở duy nhất sẽ được miễn thuế khi chuyển nhượng Người chuyển nhượng bất động sản phải tự khai báo và chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin Tuy nhiên, quy định này tạo ra kẽ hở cho nhiều người có nhiều tài sản bất động sản khai báo sai là tài sản duy nhất nhằm trốn thuế.
Hiện nay, tình trạng này diễn ra phổ biến, dẫn đến thất thu lớn cho ngân sách Nguyên nhân là do hệ thống thông tin quản lý cá nhân của cơ quan nhà nước chưa được kết nối đồng bộ trên toàn quốc, gây khó khăn trong việc quản lý chi tiết quyền sở hữu bất động sản của từng cá nhân ở nhiều địa bàn khác nhau.
Người sở hữu nhà và đất trong cùng một khu vực có thể kê khai theo địa chỉ ghi trên giấy chứng nhận quyền sở hữu khi gửi thông tin cho cơ quan thuế Tuy nhiên, cơ sở dữ liệu tại các quận huyện lại quản lý theo địa chỉ mới được cấp đổi, dẫn đến việc cơ quan thuế cần văn bản tự cam kết từ người kê khai do thiếu thông tin chính xác để đối chiếu.
Thứ hai, chuyển nhượng/cho tặng qua trung gian
Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế TNCN 2007 quy định: “Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau” thì được miễn thuế TNCN Lợi dụng quy định này, nhiều trường hợp đã sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 4 của Luật, trường hợp hai anh em cọc chèo chuyển nhượng bất động sản cho nhau sẽ phải nộp thuế Tuy nhiên, để lách luật, người rể đầu tiên thực hiện chuyển nhượng cho bố vợ, và sau đó bố vợ lại chuyển nhượng cho người rể thứ hai Cả hai giao dịch này đều được miễn thuế, giúp người bán nhà tránh phải nộp thuế.
Theo Khoản 4 Điều 4 của Luật Thuế TNCN 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012), thu nhập từ việc nhận thừa kế hoặc quà tặng là bất động sản giữa các thành viên trong gia đình như vợ chồng, cha mẹ với con cái, cha mẹ nuôi với con nuôi, và ông bà với cháu đều được miễn thuế.
Nếu căn nhà đứng tên vợ chồng anh trai, khi anh ruột và chị dâu tặng nhà cho em trai, thì em trai vẫn phải nộp thuế TNCN cho khoản “quà tặng” này, vì giao dịch tặng giữa chị dâu và em chồng không được miễn thuế Trong trường hợp này, người vợ có thể thực hiện thủ tục tặng phần sở hữu của mình cho chồng, sau đó anh trai sẽ làm thủ tục tặng nhà cho em trai Hoặc vợ chồng anh trai có thể tặng nhà cho bố mẹ, và sau đó bố mẹ sẽ tặng lại nhà đó cho em trai.
Thứ ba, lợi dụng sự thông thoáng của hệ thống văn bản pháp luật
Vụ việc Công ty cổ phần Sữa Việt tránh thuế TNCN khi bán nhà là một ví dụ điển hình về việc lợi dụng quy định của hệ thống văn bản pháp luật.
Nam (Vinamilk) Chủ sở hữu căn nhà số 190 Nguyễn Đình Chiểu, Phường 6, Quận 3, TP Hồ Chí Minh đã làm giấy tặng nhà cho con gái Tại Khoản 1, 4 Điều
