Cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản
Cở sở lý luận
2.1.1 Những vấn đề chung về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản
2.1.1.1 Khái niệm và phân loại về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS
Thuế là khoản đóng góp bắt buộc cho nhà nước, được quy định bởi pháp luật, nhằm đáp ứng nhu cầu chi tiêu của nhà nước Đây là hình thức phân phối lại nguồn tài chính xã hội, không mang tính hoàn trả trực tiếp cho người nộp Khi nộp thuế, người nộp không nhận được lợi ích nào mà chỉ thực hiện trách nhiệm và nghĩa vụ đối với nhà nước (Lê Xuân Trường, 2010).
- Căn cứ theo đối tượng đánh thuế, thuế được chia thành:
+ Thuế thu nhập trong đó có thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp.
Thuế tài sản bao gồm thuế sử dụng tài sản nhà nước như thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế tài nguyên, cùng với thuế chuyển nhượng tài sản, bao gồm thuế chuyển giao quyền sử dụng đất và thuế đối với việc thuê mua, bán các tài sản như nhà và xe cộ.
Thuế tiêu dùng áp dụng cho hàng hóa và dịch vụ lưu thông trong nước cũng như hoạt động xuất nhập khẩu, bao gồm các loại thuế như thuế giá trị gia tăng và thuế tiêu thụ đặc biệt.
- Căn cứ theo tính chất chuyển giao của thuế thì thuế được chia thành hai loại là thuế trực thu và thuế gián thu:
Thuế gián thu là loại thuế mà người nộp thuế không phải là người chịu thuế, mà họ nộp thay cho người tiêu dùng Đặc điểm nổi bật của thuế gián thu là nó được tính vào giá cả hàng hóa và dịch vụ Điều này dẫn đến việc gánh nặng thuế được chuyển giao từ người nộp thuế theo quy định sang người tiêu dùng thông qua cơ chế giá cả Tại Việt Nam, các loại thuế gián thu bao gồm thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất khẩu và thuế nhập khẩu.
Thuế trực thu là loại thuế trực tiếp đánh vào phần thu nhập của những người có nghĩa vụ nộp thuế, trong đó đối tượng nộp thuế và đối tượng chịu thuế là một Đặc điểm nổi bật của thuế trực thu là nó tác động trực tiếp đến người nộp thuế, làm giảm thu nhập của họ mà không có sự chuyển giao gánh nặng thuế cho người khác Tại Việt Nam, các loại thuế trực thu bao gồm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân và thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đang ngày càng trở thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhà nước Trong lĩnh vực bất động sản, thuế không chỉ là một yếu tố khách quan mà còn là phần thiết yếu không thể thiếu của mỗi quốc gia.
* Khái niệm về quản lý thu thuế:
Quản lý thu thuế là các biện pháp nghiệp vụ do cơ quan chức năng thực hiện nhằm thu ngân sách nhà nước đầy đủ, kịp thời và đúng quy định Điều này bao gồm việc xây dựng kế hoạch thu thuế, tổ chức các biện pháp hành thu và thiết lập bộ máy ngành thuế để đảm bảo hiệu quả trong việc thu thuế từ đối tượng nộp.
* Khái niệm thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS:
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập từ giá trị gia tăng khi cá nhân chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quyền thuê bất động sản Loại thuế này phát sinh không thường xuyên và phụ thuộc vào các giao dịch trên thị trường chuyển nhượng bất động sản Căn cứ để tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm thu nhập tính thuế và thuế suất theo quy định của Quốc hội năm 2007.
Theo Luật thuế thu nhập cá nhân được Quốc Hội ban hành vào ngày 21/01/2007, thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là khoản thu nhập có được từ việc chuyển nhượng các loại bất động sản.
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm cả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất);
+ Chuyển nhượng nhà ở (kể cả nhà ở hình thành trong tương lai);
+ Chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;
+ Góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp;
+ Ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng hoặc quản lý, sử dụng như người ủy quyền.
2.1.1.2 Đặc điểm của thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là một loại thuế đặc thù, vừa thuộc về thuế thu nhập cá nhân vừa liên quan đến lĩnh vực bất động sản, với những đặc điểm riêng biệt.
Thuế TNCN là một hình thức thuế bắt buộc theo quy định của pháp luật, nhằm phân phối thu nhập và thể hiện quyền lực của Nhà nước.
+ Thuế TNCN là thuế trực thu Do vậy người nộp thuế cũng là người chịu thuế;
Thuế TNCN là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập hợp pháp của cá nhân, thể hiện sự đồng nhất giữa người nộp thuế theo luật và người chịu thuế về mặt kinh tế Người chịu thuế TNCN không thể chuyển giao gánh nặng thuế cho đối tượng khác tại thời điểm bị đánh thuế.
Kỳ tính thuế đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản diễn ra khi có phát sinh giao dịch, do đó, việc đánh thuế không đều đặn và phụ thuộc vào tình hình thị trường bất động sản.
2.1.1.3 Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS
Cá nhân có quyền sử dụng đất và khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản theo quy định pháp luật, cần phải nộp thuế thu nhập cá nhân Việc chuyển nhượng bất động sản của cá nhân được phân thành hai loại.
Thứ nhất, cá nhân có quyền sử dụng đất, khi chuyển nhượng BĐS theo quy định của pháp luật đều phải nộp thuế TNCN;
Thứ hai, cá nhân chuyển nhượng BĐS, được chuyển nhượng BĐS là đồng sở hữu, cụ thể:
Cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ hoạt động CNBĐS là đối tượng phải nộp thuế TNCN từ CNBĐS.
Thu Nhập từ chuyển nhượng BĐS là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng BĐS bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bao gồm nhiều loại tài sản như nhà ở, kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng Ngoài ra, các tài sản khác gắn liền với đất còn có sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp và ngư nghiệp, bao gồm cây trồng và vật nuôi.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
- Thu nhập từ chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước;
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản;
- Trường hợp chuyển nhượng BĐS là đồng sở hữu, đối tượng nộp thuế là từng cá nhân đồng sở hữu;
Cở sở thực tiễn trong quản lý thu thuế thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động
2.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN TRONG QUẢN LÝ THU THUẾ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG
2.2.1 Tình hình quản lý thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS ở nước ta
Tại hội thảo về Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN), nhiều ý kiến cho rằng quy định đánh thuế 2% trên giá trị chuyển nhượng bất động sản, ngay cả khi người bán chịu lỗ do thị trường đóng băng, là "không thực tiễn và không phù hợp với điều kiện cụ thể của Việt Nam".
Theo Luật Thuế TNCN, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước, và các khoản thu nhập khác từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Thuế TNCN mới quy định rõ ràng về thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, công trình xây dựng trong tương lai; quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước; và các khoản thu nhập khác từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Thu nhập chịu thuế TNCN từ bất động sản bao gồm cả thu nhập phát sinh từ việc ủy quyền quản lý bất động sản, trong đó người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng hoặc thực hiện quyền lợi như chủ sở hữu bất động sản theo quy định pháp luật.
Theo quy định của Luật Thuế TNCN cũ, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, thừa kế và quà tặng bất động sản giữa các thành viên trong gia đình được miễn thuế Tuy nhiên, Nghị định hướng dẫn Luật Thuế TNCN mới đã mở rộng quy định này, cho phép miễn thuế đối với cả thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Theo Luật Thuế TNCN cũ, có hai phương pháp tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản: thứ nhất, áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập thực lãi, được xác định bằng cách lấy giá bán trừ đi giá mua và chi phí chuyển nhượng; thứ hai, áp dụng thuế suất 2% trên giá bán khi không xác định được giá mua của bất động sản.
Việc xác định giá vốn của bất động sản theo quy định cũ chưa đầy đủ, chỉ áp dụng cho bất động sản có nguồn gốc từ chuyển nhượng và được Nhà nước giao Thực tế, còn nhiều loại bất động sản khác như thừa kế, đất chuyển mục đích sử dụng, và đất hợp pháp hóa chưa được đề cập Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản được tính bằng Giá trị chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%.
Những hành vi tránh thuế chủ yếu:
Theo Điều 4 Luật Thuế Thu nhập cá nhân, nếu cá nhân chỉ có một nhà ở hoặc đất ở duy nhất, thì thu nhập từ việc chuyển nhượng tài sản này sẽ được miễn thuế Tuy nhiên, quy định này cũng tạo ra kẽ hở cho những người sở hữu nhiều bất động sản, khi họ có thể tự khai báo tài sản của mình là duy nhất để tránh nghĩa vụ thuế.
Sự thiếu kết nối trong hệ thống thông tin quản lý cá nhân của cơ quan nhà nước đang dẫn đến thất thu ngân sách lớn, vì không thể theo dõi chi tiết sở hữu bất động sản của từng cá nhân trên nhiều địa bàn khác nhau.
Người sở hữu nhà và đất trong cùng một khu vực có thể kê khai theo địa chỉ trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, nhưng cơ sở dữ liệu của các quận huyện lại quản lý theo địa chỉ mới được cấp đổi Do đó, cơ quan thuế phải dựa vào văn bản tự cam kết của người kê khai vì chưa có thông tin chính xác để đối chiếu.
Thứ hai, chuyển nhượng/cho tặng qua trung gian.
Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế TNCN 2007 quy định: “Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau” thì được miễn thuế TNCN Lợi dụng quy định này, nhiều trường hợp đã sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế.
Trong trường hợp hai anh em cọc chèo chuyển nhượng bất động sản cho nhau, theo Khoản 1, Điều 4 của Luật, họ phải nộp thuế Tuy nhiên, để tránh thuế, người rể đầu tiên thực hiện chuyển nhượng cho bố vợ, và sau đó bố vợ lại chuyển nhượng cho người rể thứ hai Cả hai giao dịch này đều thuộc diện miễn thuế, giúp người bán nhà không phải nộp thuế.
Hay như tại Khoản 4 Điều 4 Luật Thuế TNCN 2007 (sửa đổi, bổ sung năm
Theo quy định năm 2012, thu nhập từ việc nhận thừa kế và quà tặng bất động sản giữa các thành viên trong gia đình như vợ chồng, cha mẹ với con cái, cha mẹ nuôi với con nuôi, cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể, ông bà với cháu, và anh chị em ruột sẽ được miễn thuế.
Nếu căn nhà đứng tên vợ chồng anh trai và anh ruột cùng chị dâu tặng nhà cho em trai, thì em trai vẫn phải nộp thuế TNCN cho khoản "quà tặng" này, vì giao dịch giữa chị dâu và em chồng không được miễn thuế Trong trường hợp này, người vợ có thể tặng phần sở hữu của mình cho chồng, sau đó anh trai sẽ thực hiện thủ tục tặng nhà cho em trai Hoặc vợ chồng anh trai có thể tặng nhà cho bố mẹ, rồi bố mẹ sẽ tặng lại nhà đó cho em trai.
Thứ ba, lợi dụng sự thông thoáng của hệ thống văn bản pháp luật.
Vụ việc Công ty cổ phần Sữa Việt tránh thuế TNCN khi bán nhà là một ví dụ điển hình về việc lợi dụng quy định của hệ thống văn bản pháp luật.
Nam (Vinamilk) Chủ sở hữu căn nhà số 190 Nguyễn Đình Chiểu, Phường 6, Quận 3, TP Hồ Chí Minh đã làm giấy tặng nhà cho con gái Tại Khoản 1, 4 Điều