Cơ sở lý luận và thực tiễn
Cơ sở lý luận về công tác quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở
2.1.1 Một số khái niệm về công tác quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở
Quản lý là một công việc mà người lãnh đạo học suốt đời và không bao giờ cảm thấy chán Nó không chỉ là nhiệm vụ của một nhà lãnh đạo thực thụ mà còn là sự khởi đầu cho những gì họ nghiên cứu Mỗi nhà lãnh đạo tài ba sẽ có những định nghĩa và cách giải thích khác nhau về quản lý.
Quản lý là quá trình tác động có ý thức của người quản lý lên đối tượng quản lý, nhằm điều hành và hướng dẫn các hành vi xã hội và cá nhân để đạt được mục tiêu chung, đồng thời tuân thủ các quy luật khách quan.
Chỉ huy và điều hành xã hội của các cơ quan nhà nước, bao gồm lập pháp, hành pháp và tư pháp, nhằm thực thi quyền lực Nhà nước thông qua các văn bản quy phạm pháp luật.
2.1.1.3 Quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở
Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất là sự can thiệp có tổ chức của Nhà nước thông qua pháp luật, nhằm điều chỉnh các hoạt động liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất Mục tiêu là duy trì và phát triển các mối quan hệ xã hội, bảo đảm trật tự pháp luật trong lĩnh vực đất đai, đồng thời thực hiện hiệu quả các chức năng và nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình xây dựng và bảo vệ đất nước.
Hiện nay ở nước ta đang quản lý bán đấu giá QSDĐ ở đất thông qua các hình thức như:
- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở và tổ chức thực hiện các văn bản đó
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua đó phát triển thị trường đất đai bằng hình thức đấu giá QSDĐ ở
- Quản lý việc tổ chức thực hiện đấu giá theo trình tự thủ tục quy định.
- Quản lý tài chính trong việc thực hiện đấu giá QSDĐ
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trúng đấu giá
2.1.1.4 Một số thuật ngữ liên quan
Đấu giá là hình thức bán hàng trong đó người mua sẽ lần lượt đưa ra giá Người nào trả giá cao nhất sẽ trở thành người trúng giá và được công nhận là chủ sở hữu của tài sản được đem ra đấu giá.
- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng
Định giá là quá trình ước lượng giá trị tài sản sở hữu cụ thể dưới dạng tiền tệ, nhằm phục vụ một mục đích xác định và tại một thời điểm cụ thể.
Định giá đất là quá trình ước lượng giá trị quyền sử dụng đất dưới dạng tiền tệ, nhằm phục vụ cho một mục đích sử dụng cụ thể và tại một thời điểm nhất định.
Giá cả, thị trường, giá thành và giá trị là những khái niệm liên quan chặt chẽ mà người định giá cần phân biệt rõ ràng trong quá trình định giá đất Việc hiểu rõ sự khác biệt giữa chúng sẽ giúp xác định giá trị chính xác của bất động sản.
Giá cả hình thành từ quá trình mua bán và thường dùng cho các giao dịch đã hoàn tất, là khoản thanh toán mà người mua và người bán đồng thuận tại thời điểm giao dịch Môi trường giao dịch phản ánh các điều kiện của thị trường, thể hiện sự dàn xếp giữa bên bán và bên mua thông qua cơ chế giá cả Thị trường có thể bị ảnh hưởng bởi yếu tố địa lý, điều kiện sản xuất, số lượng người tham gia giao dịch, và các yếu tố vận hành khác Đặc điểm của thị trường bất động sản phụ thuộc vào loại hình, vị trí, khả năng sinh lợi, hình thức đầu tư, và mong muốn của các bên tham gia.
Giá thành là yếu tố quan trọng trong việc đánh giá các khía cạnh của quá trình sản xuất, không chỉ phục vụ cho giao dịch mà còn để phân tích tình hình hiện tại Do đó, cần phân biệt rõ ràng giữa các loại giá thành như giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và giá thành phát triển.
Giá thành trực tiếp, hay còn gọi là "giá thành cứng", bao gồm chi phí lao động và nguyên vật liệu cần thiết cho việc xây dựng công trình Ngoài ra, tiền hoa hồng hợp đồng và lợi nhuận cũng được tính vào giá thành trực tiếp.
Giá thành gián tiếp bao gồm các chi phí ngoài lao động và nguyên vật liệu như quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm quyền lợi trong xây dựng và tiền thuê, thường được gọi là “giá thành mềm” Trong khi đó, giá thành phát triển đề cập đến chi phí nâng cấp bất động sản, bao gồm đất đai và các chi phí cần thiết để đưa bất động sản vào trạng thái sử dụng, khác với giá thành xây dựng, vốn bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà đầu tư cho dự án.
Mối quan hệ giữa giá cả, thị trường và giá thành tạo thành khái niệm tổng hợp của giá trị, với nhiều nghĩa trong hoạt động định giá, phụ thuộc vào chủ định và mục đích sử dụng Trên thị trường, giá trị thường được coi là dự báo lợi nhuận trong tương lai, phản ánh giá tiền của hàng hóa, tài sản hoặc dịch vụ tại một thời điểm nhất định Để tránh nhầm lẫn, người định giá sử dụng các thuật ngữ như “giá trị thị trường”, “giá trị sử dụng”, “giá trị đầu tư”, và “giá trị ước định” Trong đó, giá trị thị trường là trọng tâm của hầu hết hoạt động định giá và là mục đích chính của nó.
2.1.2 Cơ quan quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở
Chính phủ và UBND các cấp đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất, đảm bảo sự điều hành hiệu quả trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội.
Chính phủ sẽ ban hành hệ thống văn bản pháp luật nhằm quản lý và tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ được xác định, bao gồm cả mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội Điều này đảm bảo thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trên toàn quốc.
Cơ sở thực tiễn về quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở
2.2.1 Kinh nghiệm quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,4 triệu km² và dân số hơn 300 triệu người, trong đó đất đô thị chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên Là một quốc gia phát triển, Mỹ nổi bật với sự đa dạng về văn hóa và kinh tế.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Mỹ rất phát triển, có khả năng điều chỉnh các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp Luật đất đai công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân, với sự bảo hộ pháp lý chặt chẽ cho quyền này như một quyền cơ bản của công dân Những quy định này đã phát huy hiệu quả trong việc phát triển kinh tế, nâng cao giá trị đất đai và tăng cường hiệu quả sử dụng đất trong toàn xã hội.
Mặc dù Mỹ công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai vẫn khẳng định vai trò quan trọng của Nhà nước trong quản lý đất đai và đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước có quyền quyết định quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị, mục đích sử dụng đất, xử lý tranh chấp quyền sử dụng đất, ban hành quy định tài chính liên quan, và thu hồi đất tư nhân để phục vụ lợi ích công cộng với đền bù công bằng Quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở Mỹ thực chất tương đương với quyền sử dụng đất ở Việt Nam (Nguyễn Trọng Tuấn, 2016).
2.2.1.2 Kinh nghiệm của Trung Quốc
Từ ngày 01/07/1997, Trung Quốc đã tổ chức lại lãnh thổ với 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc trung ương và 1 khu vực hành chính đặc biệt là Hồng Kông Luật quản lý bất động sản tại Trung Quốc được Quốc hội khóa
Vào ngày 5/7/1994, kỳ họp thứ 8 đã thông qua quy định về quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước, theo lệnh số 24, có hiệu lực từ 1/1/1995 Quy định này cho phép người sử dụng đất được giao quyền sử dụng trong một số năm nhất định và yêu cầu nộp tiền cho Nhà nước liên quan đến quyền sử dụng đất, được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất cần tuân thủ quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch hàng năm của UBND cấp Tỉnh Đối với xuất nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở, UBND cấp Huyện phải căn cứ vào chỉ tiêu và phương án giao đất hàng năm, báo cáo với Chính phủ hoặc UBND Tỉnh để được phê chuẩn Quy trình xuất nhượng phải theo kế hoạch của UBND cấp Huyện, với việc giao thửa đất, mục đích sử dụng và thời hạn do các cơ quan quản lý cấp Huyện phối hợp xây dựng phương án và trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Quyền sử dụng đất từ xuất nhượng khi chuyển nhượng bất động sản phải đáp ứng các điều kiện quy định.
+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển nhà ở, nếu đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, thì dự án cũng cần có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác cho dự án phát triển đất.
Theo Luật đấu giá tài sản nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Trung Hoa năm 1996, đấu giá viên là người chủ trì cuộc bán đấu giá (Điều 14) và phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 15.
- Có bằng tốt nghiệp đại học và kinh nghiệm chuyên môn về bán đấu giá;
- Đã làm việc cho doanh nghiệp bán đấu giá từ hai năm trở lên;
- Có tư cách đạo đức tốt
Những cá nhân đã bị sa thải hoặc có Thẻ đấu giá viên bị tịch thu trong vòng năm năm, cùng với những người đang thi hành án hình sự vì các tội danh cố ý, sẽ không đủ điều kiện để trở thành Đấu giá viên.
Để trở thành đấu giá viên, những người đủ tiêu chuẩn cần tham gia kỳ thi tuyển chọn do Hiệp hội bán đấu giá tổ chức Nếu vượt qua kỳ thi, họ sẽ nhận được chứng chỉ Đấu giá viên từ Hiệp hội.
Về trình tự, thủ tục mở phiên đấu giá:
Cuộc bán đấu giá tài sản sẽ được tổ chức bởi đấu giá viên, người này có trách nhiệm công bố nội quy và các vấn đề cần thiết trước khi bắt đầu Trong quá trình điều hành, đấu giá viên sẽ lập biên bản bán đấu giá, và biên bản này sẽ được ký bởi cả người lập biên bản và đấu giá viên Khi cuộc đấu giá thành công, người mua tài sản mới sẽ ký vào biên bản.
Khi tài sản đấu giá cần thực hiện các thủ tục như thay đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu và giấy chuyển quyền sở hữu, người ủy quyền bán và người mua tài sản phải thực hiện các thủ tục cần thiết dựa trên văn bản bán đấu giá và các tài liệu liên quan.
Cơ quan quản lý bán đấu giá tài sản:
Cơ quan quản lý bán đấu giá tài sản có trách nhiệm trực tiếp trước chính phủ, đảm bảo hoạt động đấu giá diễn ra một cách thống nhất trên toàn quốc Sở Công nghiệp và Thương mại cấp giấy phép kinh doanh cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này Hiệp hội bán đấu giá tài sản, với tư cách là tổ chức xã hội và tự quản, giám sát các doanh nghiệp và đấu giá viên, đồng thời có quyền tổ chức kỳ thi và cấp chứng chỉ cho đấu giá viên theo quy định.
2.2.1.3 Kinh nghiệm của Nhật Bản
Tại Nhật Bản, việc đấu giá bất động sản chủ yếu diễn ra đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc theo quyết định của tòa án Sau khủng hoảng kinh tế, thị trường đấu giá quyền sử dụng đất cũng bị ảnh hưởng nặng nề, với các nhà kinh doanh bất động sản, con nợ và tòa án tập trung vào việc giải quyết các tài sản bị ngân hàng cầm cố Khi tòa án địa phương tịch thu tài sản của cá nhân không thanh toán được nợ, số tiền thu được từ việc bán tài sản sẽ được sử dụng để thanh toán các khoản nợ.
Trình tự đấu giá đất ở Nhật Bản như sơ đồ sau:
Quảng cáo bất động sản
Làm thủ tục tham gia
Quyết định cho phép bán
Thông báo hạn nộp tiền Đăng ký
(Chuyển nhượng quyền sở hữu)
Người tham gia đấu giá
Lựa chọn bất động sản Điều tra bất động sản
Bỏ giá cho bất động sản
- Trường hợp đấu giá thành công mà không trùng đấu giá thì người tham gia sẽ được trả lại tiền
- Trường hợp đặc biệt không bán được sẽ có các cách xử lý tài sản cụ thể riêng
Yêu cầu giao BĐS (Trong trường hợp có người chiêm)
Giao bất động sản Hình 2.2 Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản
Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học kỹ thuật, đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng gia đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng hiệu quả hơn (Hoàng Xuân Phương - Vũ Văn Hải, 2015)