Nội dung và phương pháp nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu
Hộ gia đình và cá nhân tham gia vào các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất tại ba phường nghiên cứu điểm của thành phố Các giao dịch này đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và phát triển đất đai, đồng thời ảnh hưởng đến đời sống kinh tế của cộng đồng Nghiên cứu sẽ tập trung vào các đặc điểm và xu hướng trong việc sử dụng đất của các hộ gia đình và cá nhân trong khu vực này.
Hạ Long trong giai đoạn 2014 - 2018.
Các văn bản liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Thời gian và địa điểm nghiên cứu
- Số liệu thu thập: Đánh giá giai đoạn năm 2014 đến năm 2018
- Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 03/2018 đến tháng 8/2019
Trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh và nghiên cứu điểm tại 3 phường (Hồng Gai, Bạch Đằng, Hà Trung thuộc thành phố Hạ Long).
Nội dung nghiên cứu
3.3.1 Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố
Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
- Điều kiện kinh tế xã hội
3.3.2 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hạ Long
- Tình hình quản lý đất đai thành phố Hạ Long
- Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 thành phố Hạ Long.
3.3.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2014- 2018
- Đánh giá về tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
+ Về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ Về quyền thừa kế quyền sử dụng đất;
+ Về quyền tặng, cho quyền sử dụng đất;
+ Về quyền thế chấp quyền sử dụng đất.
- Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất khi tiến hành giao dịch.
- Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long
3.3.4 Đề xuất một số giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất ở thành phố
Phương pháp nghiên cứu
3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Việc thực hiện các quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại các khu vực trung tâm và vùng có tốc độ đô thị hóa cao có những đặc thù riêng biệt Các phường được chọn để điều tra sẽ phản ánh rõ nét những khác biệt này trong quản lý và sử dụng đất đai.
+ Phường Hồng Gai: Là một trong các phường trung tâm của Thành phố
Hạ Long, đây được xem là nơi có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội mạnh của thành phố.
+ Phường Bạch Đằng: Đại diện cho phường có nhiều ngành nghề sản xuất, dịch vụ, kinh doanh phi nông nghiệp (Các nhà máy, công ty…)
+ Phường Hà Trung: Đại điện diện phương cho khu vực sản xuất than, địa hình khó khăn hơn phường khác của thành phố Hạ Long.
3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Thu thập tư liệu và số liệu sẵn có là bước quan trọng trong nghiên cứu, bao gồm hệ thống số liệu thống kê về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội, cùng với các thông tin tài liệu cơ bản liên quan đến nội dung nghiên cứu.
+ Thu thập các văn bản có liên quan tới việc thực hiện QSDĐ do Chính phủ, Bộ, Ban ngành, UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành;
+ Thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, KT-XH tại phòng Thống kê thành phố Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh.
+ Thu thập các số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Hạ Long, Phòng TN&MT TP Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh.
+ Thu thập các số liệu về tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Văn phòng quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long.
3.4.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
Phương pháp thu thập dữ liệu được thực hiện thông qua điều tra hộ gia đình và cá nhân, sử dụng bộ câu hỏi có sẵn nhằm đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại TP.
Tại Hạ Long, cuộc điều tra tập trung vào các hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, thu thập thông tin như tên chủ sử dụng, địa chỉ và tình hình sử dụng đất Điều tra sẽ xem xét việc thực hiện bốn quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp Dự kiến sẽ điều tra 120 hộ gia đình tại các phường nghiên cứu, với mỗi phường khảo sát 40 hộ Tiêu chí lựa chọn là các hộ có hộ khẩu thường trú tại ba phường nghiên cứu và đã thực hiện ít nhất một trong bốn quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2014 - 2018.
3.4.4 Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu
Phương pháp này tổng hợp và phân tích số liệu từ các đối tượng điều tra theo từng chỉ tiêu, nhằm so sánh và tổng hợp tài liệu liên quan đến báo cáo Mục tiêu là tìm hiểu quyền sử dụng đất tại thành phố Hạ Long qua các thời điểm cụ thể, đánh giá việc thực hiện các quyền này và đề xuất giải pháp cải thiện Số liệu được xử lý và tính toán bằng phần mềm Excel, từ đó phân tích các đặc trưng của quyền sử dụng đất tại các điểm nghiên cứu.
3.4.5 Phương pháp so sánh, đánh giá Đánh giá về việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn thành phố Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh được thực hiện thông qua các tiêu chí như: Giá đất (Giá QSDĐ trên thị trường); Thủ tục thực hiện các QSDĐ; Thời gian để hoàn thành các thủ tục; Các văn bản hướng dẫn; Khả năng thực hiện các quy định; Phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ; Cán bộ thực hiện, tiếp nhận hồ sơ, thủ tục; Vay vốn, thế chấp từ ngân hàng; Tìm kiếm thông tin và giao dịch; Lo ngại về chính sách thay đổi; Rủi ro khi giao dịch; Lo ngại về biến động của thị trường bất động sản.
Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long
Thành phố Hạ Long được thành lập vào ngày 27/12/1993, trên nền tảng của thị xã Hồng Gai Vào ngày 16/8/2001, theo Nghị định số 51/2001/NĐ-CP của Chính phủ, hai đơn vị hành chính Việt Hưng và Đại Yên từ huyện Hoành Bồ đã được sáp nhập vào thành phố Hạ Long Kết quả là thành phố Hạ Long hiện nay trải dài từ Yên Lập, gần với thị xã Quảng Yên, đến Đèo Bụt, sát với thành phố Cẩm Phả.
Từ 20 0 55’ đến 21 0 05’ vĩ độ Bắc; Từ 106 0 50’ đến 107 0 30’ kinh độ Đông Thành phố Hạ Long nằm ở vị trí Tây bắc vịnh Bắc bộ, có trục Quốc lộ 18A đi qua; cách Hà Nội 165 km về phía Tây, cách cửa khẩu Quốc tế Móng Cái 180km về phía Tây nam, với bờ biển dài trên 50 km.
Phía Bắc và Tây bắc giáp huyện Hoành Bồ.
Phía Nam thông ra biển qua vịnh Hạ Long và thành phố Hải Phòng.
Phía Đông và Đông bắc giáp thành phố Cẩm Phả.
Phía Tây và Tây nam giáp thị xã Quảng Yên
Hình 4.1 Sơ đồ vị trí, đơn vị hành chính thành phố Hạ Long
Hạ Long, với vị trí đắc địa và thuận lợi về giao thông thuỷ, bộ, là trung tâm chính trị, hành chính và kinh tế của tỉnh Quảng Ninh Thành phố sở hữu nhiều cơ quan đầu não, công trình kiến trúc hiện đại và đẹp mắt, phản ánh các giai đoạn phát triển lịch sử Hiện nay, Hạ Long còn nổi bật với các khu công nghiệp, khu dân cư mới, khu du lịch, bến cảng, trung tâm thương mại, siêu thị, ngân hàng, cùng hệ thống y tế và giáo dục lớn, góp phần vào sự phát triển hạ tầng của thành phố.
Thành phố Hạ Long có tổng diện tích tự nhiên là 27.515,75 ha, theo số liệu thống kê năm 2018 Nơi đây có Quốc lộ 18A chạy qua, cảng biển và bờ biển dài 50 km Đặc biệt, vịnh Hạ Long, với diện tích 1.553 km², đã nhiều lần được UNESCO công nhận là Di sản thiên nhiên thế giới.
Thành phố Hạ Long, gồm 20 phường và phần Vịnh Hạ Long, là thủ phủ của tỉnh Quảng Ninh và là một đơn vị hành chính quan trọng Nằm trong tam giác kinh tế phía Bắc, Hạ Long cách Hà Nội 165 km về phía Tây, Hải Phòng 70 km về phía Nam và cửa khẩu Quốc tế Móng Cái 180 km về phía Đông Đây cũng là trung tâm kinh tế, chính trị và văn hóa của tỉnh Quảng Ninh.
Thành phố Hạ Long sở hữu vị trí địa lý thuận lợi cho sự phát triển kinh tế và xã hội, nhờ vào hệ thống giao thông đa dạng bao gồm đường bộ, đường sắt, đường biển, đường sông và các cảng biển Đặc biệt, cảng khách Hòn Gai và cảng nước sâu Cái Lân tạo điều kiện cho Hạ Long thiết lập mối quan hệ giao lưu quốc tế với nhiều quốc gia, cũng như kết nối với các huyện, tỉnh và thành phố trong cả nước (UBND thành phố Hạ Long, 2018).
Hạ Long, thành phố ven biển thuộc vịnh Bắc Bộ, sở hữu địa hình đa dạng với đồi núi, thung lũng, vùng ven biển và hải đảo phong phú.
Vùng đồi núi bao quanh phía Bắc và Đông Bắc Quốc lộ 18A, chiếm 70% diện tích Thành phố, với các dải đồi cao từ 150 - 250m và ngọn núi cao nhất đạt 504m Cảnh quan này kéo dài từ Yên Lập đến Hà Tu, với độ dốc trung bình từ 15 - 20%, xen kẽ là những thung lũng nhỏ và hẹp.
Khu vực nằm ở phía Nam Quốc lộ 18A, là một dải đất hẹp với đất bồi tụ chân núi và bãi bồi ven biển Mặc dù là vùng đất thấp, nhưng địa hình không bằng phẳng, với độ cao trung bình từ 0,5 đến 5 mét.
Vùng hải đảo của Thành phố bao gồm hơn 750 hòn đảo lớn nhỏ, chủ yếu là đảo núi đá Đặc biệt, đảo Tuần Châu nằm ở phía Tây Nam đã được kết nối với đất liền qua một con đường dài 2 km, với diện tích lên tới 400 ha.
- Hạ Long có các dạng đá mẹ chính: đá phiến thạch, cát kết và đá vôi.
+ Đá phiến thạch: tùy theo địa hình và chế độ canh tác đã ảnh hưởng trực tiếp tới quá trình hình thành đất dày hay mỏng.
+ Đá vôi: phân bố ở các đảo ngoài biển, chủ yếu ở dạng đá gốc tươi.
Ngoài các loại đá, khu vực ven biển còn có mẫu chất phù sa với địa hình bằng phẳng, tạo ra đất dày và màu mỡ, rất thích hợp cho sản xuất nông nghiệp (UBND thành phố Hạ Long, 2018).
Thành phố Hạ Long có khí hậu ven biển, chia thành hai mùa rõ rệt: mùa đông từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau và mùa hè từ tháng 5 đến tháng 10 Với hệ thống đảo và đồi núi, khí hậu Hạ Long chịu ảnh hưởng lớn từ biển.
Nhiệt độ trung bình hàng năm tại khu vực này là 23,7°C, với mức dao động từ 16,7°C đến 28,6°C Nhiệt độ cao nhất ghi nhận được là 34,9°C, trong khi nhiệt độ tối đa tuyệt đối có thể lên tới 38°C Vào mùa đông, nhiệt độ trung bình thấp nhất đạt 13,7°C, và mức nhiệt độ tối thiểu có thể giảm xuống 5°C.
Lượng mưa trung bình năm là 1832 mm, phân bố không đều trong năm và chia thành 2 mùa.
- Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 chiếm từ 80 - 85% tổng lượng mưa cả năm, cao nhất là tháng 7 và tháng 8 đạt 350 mm.
- Mùa ít mưa từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, lượng mưa chỉ đạt từ 15 - 20% tổng lượng mưa cả năm, tháng có lượng mưa ít nhất là tháng 12, tháng 1 từ 4
- 40 mm. Độ ẩm không khí trung bình hàng năm là 84% Cao nhất có tháng lên tới
Hạ Long có hai loại gió chủ yếu là gió mùa Đông bắc và gió Tây nam, với tốc độ gió trung bình hàng năm đạt 2,8 m/s và gió mạnh nhất ghi nhận lên đến 45 m/s từ hướng Tây nam Khu vực biển kín giúp Hạ Long ít bị ảnh hưởng bởi bão lớn, với sức gió tối đa khoảng cấp 9 Tuy nhiên, các trận mưa bão lớn vẫn có thể gây thiệt hại đáng kể, đặc biệt tại những khu vực ven biển (UBND thành phố Hạ Long, 2018).
4.1.1.4 Thuỷ văn a Hệ thống sông chính
Các sông chính chảy qua địa phận Thành phố gồm có sông Diễn Vọng, sông
Vũ Oai, sông Man, sông Trới đổ vào vịnh Cửa Lục và sông Míp đổ vào hồ Yên Lập.
Khu vực Hạ Long có nhiều dòng suối nhỏ chảy từ Hồng Gai đến Hà Tu, Hà Phong Những con sông và suối này thường ngắn và có lưu lượng nước không ổn định, phụ thuộc vào địa hình dốc Mực nước tại đây có thể dâng lên nhanh chóng và cũng thoát nhanh do đặc điểm địa lý của khu vực.
Vùng biển Hạ Long chịu ảnh hưởng trực tiếp của chế độ nhật triều vịnh Bắc Bộ, biên độ dao động thuỷ triều trung bình là 3,6 m.
Đánh giá tình hình quản lý đất đai của thành phố Hạ Long
4.2.1 Tình hình quản lý về đất đai trên địa bàn thành phố Hạ Long
4.2.1.1 Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó
Trong những năm qua, Ủy ban nhân dân thành phố Hạ Long đã ban hành nhiều văn bản pháp quy nhằm quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả Những văn bản này không chỉ tăng cường sự lãnh đạo chỉ đạo mà còn tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho công tác quản lý đất đai trên toàn địa bàn thành phố.
- CV số 2997/UBND của UBND TP Hạ Long ngày 19/9/2011 “về việc khảo sát giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường”.
- Công văn số 4173/UBND ngày 23/12/2011 “V/v kiểm tra, rà soát việc giao đất lâm nghiệp, giao rừng cho các hộ gia đình, cá nhân”.
- Văn Bản số 460/UBND của UBND thành phố Hạ Long ngày 08/02/2013
“V/v tăng cường công tác cấp giấy CNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”
Văn Bản số 784/UBND của UBND TP Hạ Long, ban hành ngày 15/03/2013, nhằm mục tiêu tăng cường quản lý và sử dụng đất, giao đất, giao rừng, cũng như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp Nội dung văn bản nhấn mạnh tầm quan trọng của việc quản lý hiệu quả tài nguyên đất đai và rừng, góp phần bảo vệ môi trường và phát triển bền vững tại địa phương.
- Văn Bản số 783/UBND của UBND TP Hạ Long ngày 15/03/2013 “v/v tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân “.
Văn Bản số 1036/UBND của UBND TP Hạ Long ngày 02/04/2013 nhấn mạnh việc triển khai công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo chỉ đạo của UBND Tỉnh và Chỉ thị số 18-CT/TU ngày 12/3/2013 của Ban Thường vụ Thành ủy Hạ Long.
Văn Bản số 4499/UBND của UBND TP Hạ Long, ban hành ngày 26/11/2013, đề cập đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị quyết của Quốc hội và Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ.
Theo Kế hoạch số 197/KH-UBND ngày 22/12/2014 của UBND thành phố Hạ Long, việc kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 sẽ được thực hiện trên địa bàn thành phố Hạ Long nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất.
Ngoài ra UBND thành phố Hạ Long còn ban hành trên 7000 các Quyết định và Văn bản khác liên quan đến công tác quản lý đất đai.
4.2.1.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính
Thực hiện chỉ thị 364/CT của Thủ tướng Chính phủ, địa giới hành chính của Thành phố và các xã, phường đã được xác định và cắm mốc cố định tại thực địa Hồ sơ địa giới hành chính hiện đang được Ủy ban nhân dân các cấp quản lý, bao gồm 20 phường.
Trong quá trình thực hiện các nghị định của Chính phủ về thành lập và điều chỉnh địa giới hành chính của thành phố Hạ Long, các hồ sơ địa giới đã được điều chỉnh, bổ sung và cắm mốc theo quy định Các địa phương giáp ranh như thành phố Cẩm Phả, huyện Vân Đồn, huyện Hoành Bồ và thị xã Quảng Yên đã ký kết phân giới, cắm mốc Điều này cho thấy các mốc và tuyến địa giới hành chính đã được xác nhận tại thực địa, lập biên bản xác nhận mô tả địa giới và được thể hiện trên bản đồ địa giới hành chính của thành phố, đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật.
Tuyến địa giới hành chính giáp Biển Đông với huyện Cát Hải, thành phố Hải Phòng vẫn chưa được ký kết với các địa phương của Hải Phòng Thành phố Hạ Long đang chờ giải quyết và thống nhất về đường địa giới trước khi bổ sung và hoàn thiện Diện tích đất tự nhiên còn tranh chấp với thành phố Hải Phòng, theo số liệu của Sở Nội vụ Quảng Ninh, vẫn đang được xem xét.
- Diện tích mặt nước: 155,30 km 2
- Diện tích đất liền: 19,57 km 2
Trong đó các diện tích đất tự nhiên chưa thống nhất là diện tích thuộc phường Hùng Thắng và phường Tuần Châu thuộc thành phố Hạ Long.
4.2.1.3 Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất
* Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính
Từ năm 1997 đến 2000, dưới sự chỉ đạo của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh, thành phố Hạ Long đã thực hiện đo đạc bản đồ địa chính cho 18 xã, phường, phục vụ hiệu quả cho quản lý đất đai và phát triển kinh tế - xã hội Năm 2003, sau khi tiếp nhận 2 xã Đại Yên và Việt Hưng, Ủy ban nhân dân Thành phố đã sử dụng ngân sách địa phương để đo đạc đất chuyên dùng và đất dân cư của hai xã này, nhằm nâng cao công tác quản lý sử dụng đất.
Cuối năm 2008 và năm 2010, Thành phố đã hoàn tất công tác đo đạc bản đồ địa chính cho đất nông nghiệp tại phường Hà Phong, đồng thời thực hiện đo phủ toàn bộ diện tích đất lâm nghiệp cho tổ chức và hộ gia đình ở các phường Việt Hưng, Đại Yên, Hà Khẩu.
Bản đồ địa chính của mỗi phường được in thành 5 bộ, trong khi các hồ sơ địa chính như sổ mục kê, biên bản xác định ranh giới, hồ sơ kỹ thuật thửa đất và biên bản giao nhận diện tích được in thành 4 bộ, được lưu giữ tại các cơ quan chức năng và 1 bộ tại phường.
Việc sử dụng bản đồ địa chính hiện nay chưa đạt hiệu quả cao do thiếu sự chỉnh lý thường xuyên và chỉ tập trung vào khu dân cư, trong khi diện tích đất canh tác và rừng được đo vẽ sau này Điều này dẫn đến khó khăn trong việc lồng ghép các loại bản đồ từ các thời điểm khác nhau Bản đồ đo từ năm 1997-2000 đã có nhiều biến động, không còn đáp ứng yêu cầu phát triển hiện tại Do đó, cần có phương án đo chỉnh lý bổ sung và biện pháp sử dụng hợp lý nguồn tài liệu quý giá này.
* Công tác khảo sát, đánh giá, phân hạng đất.
Trong thời gian qua, tỉnh Quảng Ninh đã nhận được sự hỗ trợ từ các Bộ, Ngành Trung ương để thực hiện đánh giá và phân hạng đất đai Đồng thời, tỉnh đã xây dựng bản đồ nông hóa thổ nhưỡng cho 14 huyện, thành phố, thị xã, bao gồm cả thành phố Hạ Long Bản đồ này đã được Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt theo Quyết định số 1989/QĐ-UB ngày 17/6/2005.
4.2.1.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thành phố Hạ Long đã chú trọng đến công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai, bắt đầu từ quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội và quy hoạch chung đến năm 2020 Đến nay, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cho 20 phường, xã trong giai đoạn 2006-2010 đã hoàn thành, cùng với quy hoạch sử dụng đất cho toàn thành phố trong giai đoạn 2004-2010 Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2010-2015) đã được phê duyệt theo Quyết định số 568/QĐ-UBND ngày 19/3/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh Năm 2014, kế hoạch sử dụng đất năm 2015 của thành phố Hạ Long cũng đã được hoàn thành và phê duyệt theo Quyết định số 845/QĐ-UBND ngày 30/3/2015.
Việc thực hiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hiệu quả đã đóng góp tích cực vào quản lý đất đai của Thành phố, đặc biệt trong giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất Điều này không chỉ thu hút đầu tư cho các dự án mà còn tăng nguồn thu cho ngân sách và thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội theo hướng công nghiệp – dịch vụ – nông nghiệp Tuy nhiên, cần nghiên cứu và tính toán kỹ lưỡng trong công tác quy hoạch để khắc phục các tồn tại, đảm bảo chất lượng tốt hơn về tính ổn định, đồng bộ và khoa học.
4.2.1.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, giai đoạN 2014 - 2018
4.3.1 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long
4.3.1.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được hưởng 8 quyền sử dụng đất Tại thành phố Hạ Long, từ năm 2014 đến 2018, việc thực hiện các quyền này đã diễn ra và có những ảnh hưởng nhất định đến quản lý và phát triển đất đai trong khu vực.
Luật đất đai 2013 đã thiết lập khung pháp lý cho giao dịch đất đai, công nhận giá đất là công cụ quan trọng trong các quan hệ tài chính liên quan đến đất Trong bối cảnh kinh tế thị trường phát triển, hoạt động mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi nổi, mang lại nhiều lợi ích kinh tế cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân.
Hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) phải tuân theo quy định pháp luật Hộ gia đình và cá nhân cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký Đất đai của thành phố Trong quá trình chuyển nhượng QSDĐ, người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định tại Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008.
Bộ Tài Chính đã ban hành hướng dẫn thực hiện một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị Định số 47/2003/NĐ-CP về lệ phí trước bạ Người sử dụng đất cần nộp lệ phí địa chính, khoản tiền bắt buộc khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý các công việc liên quan đến địa chính, theo Thông tư số 63/2002/TT-BTC.
Bộ Tài Chính đã ban hành Thông tư 97/2006/TT-BTC vào ngày 16/10/2006, hướng dẫn thực hiện các quy định pháp luật liên quan đến phí, lệ phí và thẩm định địa chính Thông tư này quy định khoản thu áp dụng cho các đối tượng đăng ký và nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) có nhu cầu hoặc cần phải thực hiện thẩm định theo quy định.
Trong những năm gần đây, TP Hạ Long đã chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế, cùng với những cải thiện tích cực trong quản lý và sử dụng đất Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi nổi, cho thấy sự gia tăng về nhu cầu và hiệu quả trong việc thực hiện quyền này trên địa bàn thành phố trong giai đoạn 2014.
Bảng 4.2 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2014 -
TT Đơn vị hành chính
(Nguồn: Văn phòng Đăng ký QSDĐ thành phố Hạ Long, 2014 -2018)
Bảng 4.2 cho thấy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Hồng
Giai đoạn 2014 - 2018, thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thành phố Hạ Long diễn ra sôi động với 956 trường hợp, cho thấy xu hướng tăng trưởng liên tục qua từng năm.
Thị trường bất động sản tại thành phố ghi nhận sự gia tăng giao dịch QSDĐ chủ yếu phục vụ nhu cầu ở và đầu tư, nhờ vào các dự án lớn từ các tập đoàn như VinGroup, SunGroup và FLC Group Sự gia tăng này được thúc đẩy bởi việc phê duyệt quy hoạch chi tiết cho các khu đô thị tại các phường như Trần Hưng Đạo, Hồng Gai, Bạch Đằng, Bãi Cháy, Hồng Hà, Tuần Châu và Yết Kiêu.
Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các phường có điều kiện phát triển khác nhau thể hiện sự khác biệt rõ rệt Ở những phường có đất thương mại dịch vụ, hoạt động mua bán quyền sử dụng đất diễn ra sôi động hơn so với các phường vẫn còn diện tích đất nông nghiệp Tuy nhiên, qua các năm, tình hình này cũng có sự thay đổi đáng kể ở từng phường.
4.3.1.2 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Theo Điều 609 Bộ Luật Dân sự năm 2015, thừa kế quyền sử dụng đất là quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người đã mất sang người thừa kế, tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai Người thừa kế có thể là cá nhân hoặc tổ chức, với điều kiện cá nhân còn sống hoặc tổ chức còn tồn tại tại thời điểm mở thừa kế Thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện qua hai hình thức: thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật, trong đó thừa kế theo di chúc được ưu tiên hơn vì thể hiện ý chí của người để lại di sản.
Khi người sử dụng đất qua đời và để lại tài sản là một thửa đất, người thừa kế cần đến UBND thành phố Hạ Long hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường để đăng ký quyền sử dụng đất thừa kế Việc này áp dụng cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND thành phố Hạ Long hoặc UBND tỉnh Quảng Ninh cấp.
Trong những năm gần đây, nhận thức về giá trị quyền sử dụng đất và nguy cơ tranh chấp đất đai trong gia đình đã gia tăng, dẫn đến việc đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất tại thành phố Hạ Long tăng lên Từ năm 2014, xu hướng này ngày càng rõ nét, phản ánh sự quan tâm của người dân đối với việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp liên quan đến đất đai.
Năm 2018, thành phố Hạ Long ghi nhận 7.757 trường hợp thực hiện quyền thừa kế sử dụng đất Kết quả điều tra về tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại TP Hạ Long được thể hiện rõ trong bảng 4.3.
Bảng 4.3 Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2014 - 2018 ĐVT: trường hợp
TT Đơn vị hành chính
Từ nguồn dữ liệu của Văn phòng Đăng ký QSDĐ thành phố Hạ Long (2014 - 2018), thực tế cho thấy quyền thừa kế đất đai ở các phường không đồng đều do nhận thức pháp luật khác nhau Người dân chưa chủ động bảo vệ quyền lợi của mình và chưa hiểu rõ quyền lợi của người thừa kế Do đó, các cơ quan nhà nước cần tăng cường tuyên truyền về các quy định pháp luật liên quan đến thừa kế quyền sử dụng đất, đặc biệt khi giá trị đất đai ngày càng tăng cao.
4.3.1.3 Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất
Từ ngày 01/07/2004, quyền tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) chính thức được công nhận theo Luật Đất đai 2003 Quyền này được quy định chi tiết tại Điều 106 và khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai năm 2013.