Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm liên quan đến đấu giá Quyền sử dụng đất
Có nhiều khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng và hưởng lợi từ đất mà Nhà nước giao, cho thuê hoặc chuyển nhượng từ các chủ thể khác Quyền này có thể được thực hiện thông qua các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế hoặc tặng cho.
Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai nhằm phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, theo Nguyễn Đình Huệ (2015) trong "Giáo trình Luật Đất đai" của trường Đại học Luật Hà Nội.
Theo Luật đất đai 1993, quyền sử dụng đất (QSDĐ) của người sử dụng bao gồm các quyền năng luật định như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và một số quyền năng đặc biệt khác Quyền chiếm hữu thể hiện qua việc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và được pháp luật bảo vệ khi bị xâm phạm Quyền sử dụng cho phép người sử dụng khai thác lợi ích từ đất và hưởng thành quả lao động, đầu tư trên đất được giao Các quyền này có thể khác nhau tùy thuộc vào từng loại chủ thể và loại đất sử dụng.
Vào năm 2013, quyền sử dụng đất (QSDĐ) của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao bao gồm nhiều quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ và quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Quyền sử dụng đất là khả năng mà một cá nhân hoặc tổ chức có thể thực hiện và hưởng các quyền nhất định liên quan đến việc khai thác và sử dụng đất Những quyền này được pháp luật công nhận và bảo đảm thực hiện, tạo điều kiện cho việc quản lý và sử dụng tài nguyên đất hiệu quả.
1.1.1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất là một quá trình mua bán, trong đó món hàng được đưa ra với giá khởi điểm và bán cho người trả giá cao nhất Đây là phương pháp xác định giá trị của tài sản chưa biết giá hoặc có giá trị thay đổi Trong một số trường hợp, nếu giá ra không đạt mức tối thiểu (giá sàn), tài sản sẽ không được bán Đấu giá quyền sử dụng đất chỉ xuất hiện khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là tài sản có thể giao dịch trên thị trường bất động sản Nhà nước có thể trao quyền sử dụng đất qua hình thức đấu giá, cho phép giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất theo quy định pháp luật Về mặt pháp lý, đấu giá quyền sử dụng đất là quan hệ mua bán tài sản giữa cơ quan Nhà nước và các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, trong đó mỗi bên đều có quyền và nghĩa vụ nhất định theo quy định.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) được xem là tài sản, vì vậy, đấu giá QSDĐ thực chất là hình thức đấu giá tài sản Tuy nhiên, do QSDĐ có tính chất đặc biệt là tài sản phát sinh từ đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, mọi hoạt động liên quan đến QSDĐ đều gắn liền với đất đai Đấu giá QSDĐ có thể được coi là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức một cách công khai, khách quan, trung thực và bình đẳng giữa các bên tham gia, bao gồm cả hộ gia đình và cá nhân.
Có 9 nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất hoặc cơ quan đại diện cho Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu, bên cạnh đó là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất là người tham gia đấu giá và đưa ra mức giá cao nhất trong cuộc đấu giá được thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.
Đấu giá quyền sử dụng đất là quá trình mà Nhà nước trao quyền sử dụng hoặc cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá công khai, đảm bảo tính công bằng cho tất cả tổ chức và cá nhân tham gia.
1.1.2 Giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất
Có nhiều khái niệm liên quan đến giá đất, cụ thể như sau:
Theo Khoản 2 Điều 4 Luật Đất đai 2003, giá đất được xác định là số tiền trên một đơn vị diện tích đất, do Nhà nước quy định hoặc hình thành từ các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Theo khoản 19 điều 3, Luật đất đai 2013: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất [23]
Tóm lại: Giá đất là giá bán quyền sử hữu đất; là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định
Giá đất chịu ảnh hưởng từ nền kinh tế thị trường thông qua các quy luật cạnh tranh, giá trị, và cung cầu, đồng thời được Nhà nước điều tiết trong việc quản lý thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, giá đất còn phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi từ đất Để xác định giá đất một cách chính xác, cần xem xét đầy đủ các yếu tố tác động Giá đất hình thành từ đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án sử dụng đất thường phản ánh giá trị thực của đất, giúp hạn chế đầu cơ và tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố quan trọng, bao gồm vị trí của khu đất, khả năng đầu tư vào cơ sở hạ tầng, điều kiện kinh tế - xã hội cùng các công trình dịch vụ xung quanh Bên cạnh đó, khả năng sử dụng đất cho các mục đích và yêu cầu khác nhau cũng đóng vai trò quyết định trong việc định giá.
(4) Các phương pháp định giá: Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường; Phương pháp giá thành; Phương pháp thu nhập dữ liệu [29]
1.1.2.2.Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông dân tạo ra và nộp cho chủ sở hữu ruộng đất, tồn tại trong chủ nghĩa tư bản như một hệ quả của tư hữu ruộng đất Hiện nay, địa tô không còn gắn bó chặt chẽ với đất đai, mà là phần thặng dư thu nhập của nhà tư bản nông nghiệp, phản ánh mối quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, nhà tư bản nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Có ba loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, địa tô tuyệt đối và độc quyền không còn tồn tại, nhưng địa tô chênh lệch vẫn hiện hữu và thuộc sở hữu của Nhà nước Tại Việt Nam, ruộng đất là tư liệu sản xuất đặc biệt, nông dân sở hữu ruộng đất và chỉ phải nộp thuế sử dụng đất cho Nhà nước, trong khi người nước ngoài có thể thuê đất để kinh doanh.
Lãi suất ngân hàng là tỷ lệ phần trăm giữa số tiền gửi hoặc cho vay và mức lãi suất được ngân hàng quy định trong một khoảng thời gian nhất định, thường là một năm Tỷ lệ này phản ánh chi phí sử dụng vốn trong hệ thống ngân hàng.
Trong thị trường tự do, giá cả hàng hóa được xác định tại điểm cân bằng giữa cung và cầu Điều này xảy ra khi cả người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về các hàng hóa có tính chất tương tự Các hàng hóa này có khả năng điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả Tương tự, giá đất cũng chịu ảnh hưởng từ mối quan hệ cung cầu.
Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.1 Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất do Quốc Hội, Chính phủ và các Bộ, ngành Trung ương ban hành
- Quốc hội (2013), “Luật Đất đai 2013”; “Luật Đấu thầu 2013”;
- Chính phủ (2010), “Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm
2010 của Chính phủ về Bán đấu giá tài sản”;
- Chính phủ (2014), “Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ quy định về giá đất”;
- Chính phủ (2014), “Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ về thu tiền sử dụng đất”;
- Chính phủ (2014), “Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước”;
Nghị định số 135/2016/NĐ-CP, ban hành ngày 09/9/2016, của Chính phủ đã sửa đổi và bổ sung một số điều trong quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và thuê mặt nước.
- Bộ tư pháp (2010), “Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ
Tư pháp về quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản”;
- Bộ tài chính (2012), “Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ
Tài chính hướng dẫn cách xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm mục đích giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Bộ tài chính (2014), “Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ
Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014 NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất”;
- Bộ tài chính (2015), “Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ
Bộ Tài chính đã sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012, nhằm hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất Thông tư này áp dụng cho việc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, đảm bảo quy trình đấu giá diễn ra minh bạch và hợp lý.
- Chính phủ (2010), “Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm
2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản”
- Bộ tư pháp (2010),“Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ
Tư pháp về quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản”
- Bộ tư pháp (2012),”Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ
Tài chính về hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt
17 động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất”
1.2.2 Các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng
1.2.2.1.Các văn bản pháp lý
- Hội đồng nhân dân thành phố Hải Phòng (2014),”Nghị quyết số 30/NQ-
Vào ngày 11 tháng 12 năm 2014, HĐND thành phố Hải Phòng đã thông qua danh mục các dự án đầu tư cần thu hồi đất, cùng với mức vốn ngân sách nhà nước dành cho công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng trong năm 2015.
Hội đồng nhân dân thành phố Hải Phòng đã ban hành Nghị quyết số 10/NQ-HĐND vào ngày 22 tháng 7 năm 2015, nhằm thông qua việc bổ sung danh mục các dự án đầu tư sử dụng đất trồng lúa và rừng phòng hộ Nghị quyết này cũng xác định danh mục các dự án đầu tư cần thu hồi trên địa bàn thành phố trong năm 2015.
- Hội đồng nhân dân thành phố Hải Phòng (2016),”Nghị quyết số
Ngày 29/3/2016, HĐND thành phố Hải Phòng đã ban hành Nghị quyết 06/2016/NQ-HĐND nhằm xác định nhiệm vụ và giải pháp thu hồi các diện tích đất đã được giao hoặc cho thuê không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền, chậm đưa vào sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích, gây lãng phí tài nguyên đất.
Uỷ ban nhân dân thành phố Hải Phòng đã ban hành Quyết định số 1639/QĐ-UBND vào ngày 15/8/2016, quy định về việc đấu giá quyền sử dụng đất nhằm giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng Quy chế này nhằm mục đích quản lý hiệu quả việc sử dụng đất, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất.
- Hội đồng nhân dân thành phố Hải Phòng (2016),”Nghị quyết số 149/NQ-
Vào ngày 13 tháng 1 năm 2016, HĐND thành phố đã thông qua danh mục các dự án và công trình liên quan đến việc sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ và rừng đặc dụng Đồng thời, cũng đã xác định danh mục các dự án phải thu hồi đất và mức vốn ngân sách nhà nước dự kiến để bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố trong năm 2017.
- Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng (2014), “Quyết định số
71/2014/QĐ-UBND ngày 15/9/2014 của UBND Thành phố quy định về đấu giá
18 quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất trên địa bàn Thành phố Hải Phòng”
- Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng (2014),“Quyết định số 74/2014/QĐ-
UBND ngày 02/10/2014 của UBND Thành phố quy định về trình tự, thủ tục xác định giá đất”
- Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng (2012),“Văn bản số 2927/UBND-
Vào ngày 23/4/2012, UBND Thành phố đã ban hành TNMT nhằm áp dụng cơ chế tạm thời để lựa chọn tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, bán đấu giá quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố.
- UBND thành phố Hải Phòng (2016), “Quyết định số 1337/QĐ-UBND ngày
Vào ngày 11 tháng 7 năm 2016, Ủy ban Nhân dân thành phố Hải Phòng đã phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu và quy định quản lý theo đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 cho quận Kiến An, với mục tiêu phát triển đến năm 2025 và tầm nhìn mở rộng đến năm 2050.
- UBND thành phố Hải Phòng (2016), “Quyết định số 649/QĐ-UBND ngày
25/4/2016 của ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2016 quận Kiến An”
UBND thành phố Hải Phòng đã ban hành Quyết định số 1447/QĐ –UBND vào ngày 26 tháng 6 năm 2018, phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2018 cho quận Kiến An.
- UBND thành phố Hải Phòng (2016), “Quyết định số 2907/2014/QĐ –
UBND ngày 25/12/2014 của ủy ban nhân dân thành phố về việc ban hành giá đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng 05 năm 2015 -2019”
UBND thành phố Hải Phòng đã ban hành Quyết định số 01/2017/QĐ-UBND vào ngày 16/6/2017, nhằm điều chỉnh bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng cho giai đoạn 2015 - 2019.
1.2.2.2.Các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất
Các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hải Phòng được quy định chi tiết trong quy chế ban hành kèm theo Quyết định số 1639/2016/QĐ-UBND ngày 15 tháng 8 năm 2016 của UBND thành phố Nội dung quy chế này quy định về việc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng.
Các đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất được xác định theo khoản 2 điều 119 của Luật đất đai năm 2013 Đồng thời, những trường hợp không đủ điều kiện tham gia đấu giá được quy định tại điều 30 của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
* Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hải Phòng
Bước 1: Lập, thẩm định, phê duyệt phương án đấu giá
Dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được phê duyệt bởi Uỷ ban nhân dân thành phố, cơ quan Tài nguyên và Môi trường sẽ báo cáo Uỷ ban nhân dân cùng cấp để chỉ đạo đơn vị quản lý quỹ đất thực hiện lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, 3, 4 điều 4 Thông tư liên tịch số 14/2015-TTLT-BTNMT-BTP.
Các công trình nghiên cứu liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất 24 1 Các công trình nghiên cứu trong nước
1.4 Các công trình nghiên cứu liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất
1.4.1 Các công trình nghiên cứu trong nước
- Sách, báo và tạp chí
Nguyễn Thu Ngân (2012) trong bài viết “Lý luận và thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất” đăng trên Tạp chí Luật học, số 05, đã chỉ ra những bất cập trong quá trình thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất Bài viết tập trung vào các vấn đề liên quan đến chủ thể tham gia đấu giá, cũng như các điều kiện về vốn, kỹ thuật và khả năng tài chính của các chủ thể này.
25 thể khi tham gia ĐGQSDĐ; việc hộ gia đình tham gia ĐGQSDĐ và chế độ báo cáo về đấu giá tài sản [15]
Phạm Hùng Cường (2018) trong bài viết “Có hay không sự khác nhau giữa bán đấu giá quyền sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất” đã phân tích sự khác biệt giữa hai khái niệm này dựa trên quy định pháp luật Tác giả khẳng định rằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) được coi là một loại tài sản, cụ thể là bất động sản, và có thể được trao đổi, mua bán trên thị trường Tuy nhiên, trong thực tiễn, thuật ngữ “đấu giá quyền sử dụng đất” thường được sử dụng hơn, trong khi “bán đấu giá quyền sử dụng đất” có thể gây ra những vướng mắc về lý luận và thực tiễn liên quan đến chế độ sở hữu đất đai của Nhà nước.
Mai Văn Bưu (2017) trong bài viết “Vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” trên tạp chí Luật học số 06 đã chỉ ra những bất cập trong việc xử lý giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), như việc xử lý QSDĐ đã thế chấp, bảo lãnh, đấu giá QSDĐ để thi hành bản án dân sự, và đấu giá QSDĐ khi doanh nghiệp phá sản Tác giả kiến nghị Nhà nước cần nhanh chóng ban hành các quy định cụ thể về đấu giá QSDĐ nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong các trường hợp này.
- Luận án tiến sỹ Đặng Thu Hiên (2010), “Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt
Luận án tiến sĩ tại trường Đại học Luật Hà Nội đã nghiên cứu lý luận về ĐGQSDĐ, bao gồm khái niệm, đặc điểm, mục đích và vai trò của ĐGQSDĐ, cùng với sự cần thiết điều chỉnh pháp luật liên quan Nghiên cứu cũng xem xét các yêu cầu pháp luật ĐGQSDĐ, liên quan đến sở hữu đất đai và chính sách phát triển kinh tế thị trường của Đảng và Nhà nước Tác giả đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành, chỉ ra các thiếu sót và bất cập, đồng thời làm rõ thực tiễn thi hành pháp luật về ĐGQSDĐ, từ đó đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật ĐGQSDĐ tại Việt Nam.
Nguyễn Đình Tuyên (2012), “Bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
Luận văn thạc sĩ tại trường đại học kinh tế quốc dân Hà Nội đã phân tích lý luận về thu hồi đất và đánh giá thực trạng thu hồi đất ở thành phố Hà Nội từ năm 1995 đến 2006 Bài viết nêu rõ những kết quả đạt được, đồng thời chỉ ra những tồn tại, khó khăn và nguyên nhân liên quan đến thu hồi đất Trên cơ sở đó, luận văn đề xuất các giải pháp nhằm cải thiện quy trình thu hồi đất ở Hà Nội trong tương lai.
Trần Văn Khoa (2014), “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thuộc khu nhà ở sinh thái Vít Cốp - xã Tiền Phong - huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc”,
Bài luận văn thạc sĩ tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam tập trung vào việc đánh giá kết quả và hạn chế trong công tác định giá quyền sử dụng đất (ĐGQSDĐ) của dự án khu nhà sinh thái Vít Cốp, dựa trên lý luận về thị trường bất động sản và định giá đất Tác giả đã đưa ra các kiến nghị và đề xuất nhằm cải thiện công tác ĐGQSDĐ, đặc biệt là đối với các dự án trong giai đoạn hiện nay.
Phạm Ánh Phương (2016) trong luận văn thạc sỹ “Lý luận và thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất” đã chỉ ra những bất cập trong quy định về trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt là trong các trường hợp thế chấp, bảo lãnh khi quyền sử dụng đất được sử dụng làm tài sản đảm bảo hoặc khi doanh nghiệp tuyên bố phá sản Luật Đất đai năm 2013 được ban hành bởi Nhà nước đã tạo ra cơ sở pháp lý quan trọng nhằm khắc phục những vấn đề này trong đấu giá quyền sử dụng đất.
1.4.2 Các công trình nghiên cứu ở nước ngoài về công tác đấu giá đất đai
Xiaoyang Zhang (2013) trong bài viết "Đầu tư bất động sản tại Trung Quốc - dưới góc độ pháp luật và phân tích của các nhà đầu tư nước ngoài" đã phân tích các khía cạnh pháp lý liên quan đến đầu tư bất động sản tại Trung Quốc Tác giả nhấn mạnh rằng quyền sử dụng và quyền sở hữu đất đai ở Trung Quốc có sự phân chia rõ ràng: đất đô thị thuộc sở hữu Nhà nước trong khi đất nông thôn thuộc sở hữu tập thể Bài viết cũng đề cập đến các hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quy trình đấu giá quyền sử dụng đất, cung cấp cái nhìn sâu sắc về môi trường đầu tư cho các nhà đầu tư nước ngoài.
Christoppher J Mayer (2015) trong bài viết "Đánh giá hiệu quả của bất động sản đấu giá" đã phân tích quá trình đấu giá bất động sản tại Mỹ, một phương thức đã phát triển từ những năm 1970, cho phép bán các dự án nhanh chóng và tiết kiệm chi phí Ông cũng chỉ ra rằng đấu giá là một phương thức tiếp thị bất động sản hiệu quả Bài viết so sánh với các quốc gia như Úc và New Zealand, nhấn mạnh sự khác biệt trong việc công bố giá tối thiểu, trong khi Mỹ công khai thông tin này Mayer đã phân tích ưu nhược điểm của việc đấu giá các loại tài sản khác nhau và so sánh giữa phương pháp đấu giá kiểu Hà Lan và các kiểu đấu giá truyền thống, từ đó chỉ ra những lợi ích và hạn chế của từng phương thức.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Kiến An, thành phố Hải Phòng
Quận Kiến An, nằm cách trung tâm Hải Phòng khoảng 10 km, là cửa ngõ phía Tây Nam với hệ thống giao thông đường bộ, đường thủy và đường hàng không phát triển Quận gồm 10 phường: Bắc Sơn, Trần Thành Ngọ, Nam Sơn, Ngọc Sơn, Văn Đẩu, Tràng Minh, Phù Liễn, Đồng Hòa, Quán Trữ và Lãm Hà, có tổng diện tích 2.962,73 ha Kiến An giáp ranh với các quận Lê Chân, Dương Kinh và các huyện An Dương, An Lão, Kiến Thụy, được bao bọc bởi sông Lạch Tray và sông Đa Độ, tạo điều kiện thuận lợi cho giao lưu hàng hóa Đặc biệt, sông Đa Độ cung cấp nước ngọt cho sinh hoạt và sản xuất cho nhiều khu vực lân cận.
Từ tháng 11 đến tháng 3, khí hậu mùa đông tại khu vực này lạnh và khô với nhiệt độ trung bình khoảng 20,3°C Ngược lại, từ tháng 4 đến tháng 10, mùa hè diễn ra với thời tiết nồm mát và mưa nhiều, nhiệt độ trung bình vào khoảng 32,5°C Nhiệt độ trung bình hàng năm đạt 23,9°C, trong đó tháng 6 và 7 có thể ghi nhận nhiệt độ cao nhất lên đến 44°C, trong khi tháng 1 và 2 có thể giảm xuống dưới 5°C.
Mưa ở khu vực này có lượng trung bình từ 1.600 đến 1.800 mm mỗi năm, với khoảng 117 ngày mưa Mùa mưa kéo dài từ tháng 5 đến tháng 10, trong đó tháng 8 là tháng có lượng mưa lớn nhất, đạt khoảng 352 mm.
- Độ ẩm: Độ ẩm trung bình vào khoảng 80 – 85%, cao nhất vào tháng 7, 8 và tháng 9; thấp nhất là tháng 1 và tháng 12
2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội
- Tính đến thời điểm 30/11/2019, lĩnh vực thu ngân sách quận được giao tăng
Tính đến năm 2018, thu ngân sách quận đạt 68,56 tỷ đồng, trong khi doanh nghiệp ngoài quốc doanh chỉ chiếm 35,6% với 93 tỷ đồng, cho thấy sự phát triển hạn chế của các doanh nghiệp vừa và nhỏ, công nghệ lạc hậu và sức cạnh tranh thấp Mặc dù lệ phí trước bạ được giao 96 tỷ đồng, nguồn thu tại chỗ chỉ đạt khoảng 19% (18 tỷ đồng) Lĩnh vực bồi thường giải phóng mặt bằng là nhiệm vụ trọng tâm, mặc dù diện tích thu hồi đất không lớn, nhưng quy trình phức tạp đòi hỏi thời gian thẩm tra và giải quyết kiến nghị Nhờ sự quan tâm chỉ đạo của Thành ủy, HĐND, UBND và sự quyết tâm của các phòng, ban, ngành cùng với sự hỗ trợ của nhân dân, quận đã nỗ lực thực hiện các nhiệm vụ phát triển kinh tế.
2019 kinh tế - xã hội quận tiếp tục có bước phát triển tiến bộ so với cùng kỳ
Giá trị sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp do quận quản lý ước đạt 408 tỷ đồng, hoàn thành 100% kế hoạch và tăng 9% so với cùng kỳ Tổng mức bán lẻ hàng hóa đạt 4.088 tỷ đồng, tương đương 100,4% kế hoạch và tăng 19,5% so với năm trước Doanh thu dịch vụ lưu trú và ăn uống ước đạt 717,9 tỷ đồng, cũng đạt 100% kế hoạch và tăng 19,5% so với cùng kỳ.
Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, giá trị sản xuất nông, lâm, thủy sản đạt 112,32 tỷ đồng, vượt 102% kế hoạch và tăng 1,8% so với cùng kỳ Sản xuất công nghiệp tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định, trong khi thương mại - dịch vụ đảm bảo cung - cầu hợp lý Thu ngân sách tăng 21% so với năm trước, với một số sắc thuế đạt và vượt chỉ tiêu đề ra Công tác giải quyết nợ xây dựng cơ bản đã có nhiều nỗ lực, và chi ngân sách được thực hiện để đáp ứng các nhiệm vụ đột xuất cũng như phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội của quận.
Tổng thu ngân sách nhà nước ước đạt 547,38 tỷ đồng, hoàn thành 108% kế hoạch và tăng 21% so với cùng kỳ năm trước Trong đó, thu từ thuế và tài chính đạt 294,4 tỷ đồng, đạt 100% kế hoạch và tăng 23% so với cùng kỳ.
2.1.3.Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Kiến An , thành phố Hải Phòng
Quận Kiến An có vị trí địa lý thuận lợi và quỹ đất phát triển đô thị lớn, tạo điều kiện cho sự phát triển mạnh mẽ Môi trường không khí tương đối tốt, nhưng vẫn có tiếng ồn và khói bụi tại một số khu vực vào giờ cao điểm Chất lượng nước ngầm và nước mặt nhìn chung khá tốt, tuy nhiên, một số khu vực đông dân cư và làng nghề gặp vấn đề ô nhiễm Mặc dù tình trạng môi trường chưa đến mức báo động, nhưng với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, quận cần có biện pháp bảo vệ môi trường để thu hút đầu tư và phát triển bền vững, tránh nguy cơ ô nhiễm môi trường gia tăng.
Quận Kiến An có vị trí địa lý thuận lợi và đặc trưng riêng biệt, tạo điều kiện cho sự phát triển mạnh mẽ Với quỹ đất lớn cho phát triển đô thị, đặc biệt ở các phường Đồng Hòa, Văn Đẩu, Tràng Minh, Phù Liễn và Nam Sơn, quận đang tận dụng diện tích đất nông nghiệp còn nhiều Kinh tế quận tiếp tục ổn định và phát triển toàn diện, duy trì tốc độ tăng trưởng trong các ngành, lĩnh vực trọng yếu như sản xuất công nghiệp.
- tiểu thủ công nghiệp, thương mại, dịch vụ, nhất là khu vực kinh tế ngoài quốc doanh
Cơ cấu kinh tế đang chuyển dịch đúng hướng với sự gia tăng tỷ trọng thương mại, dịch vụ và du lịch, đồng thời thu ngân sách hàng năm đều đạt hoặc vượt chỉ tiêu Công tác quản lý quy hoạch, trật tự xây dựng đô thị, an toàn giao thông và vệ sinh môi trường có những chuyển biến tích cực Đầu tư xây dựng cơ bản tại quận tiếp tục tăng và hiệu quả, giúp diện mạo đô thị ngày càng đổi mới Các chương trình văn hóa xã hội trọng điểm được chỉ đạo và thực hiện đồng bộ, đạt kết quả tốt Điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội thuận lợi đã thu hút nhiều người từ các vùng khác đến làm ăn sinh sống, tạo nên một thị trường bất động sản sôi động.
Việc tổ chức quy hoạch các khu đất đấu giá để bán cho người dân là rất cần thiết, nhằm đáp ứng nhu cầu mua nhà để ở và kinh doanh Điều này không chỉ giúp người dân ổn định chỗ ở và yên tâm sản xuất kinh doanh mà còn tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước, từ đó có kinh phí để tái xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất tại quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 31 1.Tình hình quản lý nhà nước về đất đai quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 31
2.2.1.Tình hình quản lý nhà nước về đất đai quận Kiến An, thành phố Hải Phòng
UBND quận đã thực hiện Luật đất đai năm 2013 bằng cách ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật, bao gồm 25 công văn, 15 báo cáo, 8 thông báo, 14 tờ trình và 734 quyết định, nhằm quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả Hệ thống văn bản này tạo ra hành lang pháp lý vững chắc cho công tác quản lý nhà nước, đồng thời đảm bảo việc thực hiện các quy định của Nhà nước về đất đai được cập nhật và áp dụng kịp thời.
Khảo sát, đo đạc và lập bản đồ địa chính, bao gồm bản đồ hiện trạng và quy hoạch sử dụng đất, được thực hiện theo đúng quy định của các kỳ lập và điều chỉnh quy hoạch Điều tra tài nguyên đất chủ yếu tập trung vào việc thống kê diện tích đất qua các đợt kiểm kê UBND quận phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường cùng UBND tỉnh để thực hiện điều tra và xây dựng giá đất hàng năm tại địa bàn quận.
Để quản lý và sử dụng đất hiệu quả, bền vững, UBND quận đã hoàn thành quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2015 – 2020, nhằm khắc phục tình trạng quản lý lỏng lẻo và hạn chế quy hoạch treo Quy hoạch này là cơ sở pháp lý quan trọng để quản lý đất đai và bố trí sử dụng đất hợp lý.
Kế hoạch sử dụng đất năm 2025 yêu cầu các cấp, ngành, tổ chức và cá nhân tuân thủ nghiêm ngặt quy định về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất Mục tiêu chính của kế hoạch là đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động kinh tế - xã hội và an ninh quốc phòng một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả, đồng thời tăng cường bảo vệ và cải thiện môi trường sinh thái.
Giai đoạn 2015-2020, công tác quản lý giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất đã được thực hiện hiệu quả, tuân thủ quy định pháp luật và đáp ứng nhu cầu xã hội Việc thu hồi, giao và cho thuê đất trên địa bàn được đánh giá là đúng quy trình, bảo đảm lợi ích cho người dân và Nhà nước.
Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cùng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đã được thực hiện đúng theo Luật Đất đai Trong năm 2018, toàn quận đã cấp 5.239 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình và cá nhân, với tổng diện tích 478,9 ha, đạt 105,98% so với kế hoạch Cụ thể, đã cấp lần đầu 4.017 giấy với diện tích 416,9 ha và cấp đổi 1.075 giấy với diện tích 21,8 ha Đồng thời, đã tiếp nhận và trả kết quả cho 4.725 hồ sơ đăng ký chỉnh lý biến động đất đai.
Công tác thống kê và kiểm kê đất đai tại huyện được thực hiện đầy đủ và chính xác, với việc kiểm kê đất đai theo thông tư 28/2014/BTNMT và các văn bản liên quan trong năm 2018 Hoạt động này đã hoàn thiện và nộp sản phẩm theo đúng quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai quận Kiến An, thành phố Hải Phòng
Diện tích đất tự nhiên của quận bao gồm 1.152,39 ha đất nông nghiệp, 1.783,49 ha đất phi nông nghiệp và 26,85 ha đất chưa sử dụng Các phường trong quận như Quán Trữ, Lãm Hà, Đồng Hòa, Bắc Sơn, Nam Sơn, Ngọc Sơn, Trần Thành Ngọ, Văn Đẩu, Phù Liễn và Tràng Minh có sự phân bổ đất khác nhau Đất phi nông nghiệp chiếm diện tích lớn nhất, cho thấy tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, trong khi đất nông nghiệp chủ yếu được sử dụng cho sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản Đặc biệt, đất trồng lúa chiếm 731,08 ha, trong khi đất chưa sử dụng chủ yếu là đất bỏ hoang Để tránh lãng phí và đảm bảo sử dụng đất đúng quy hoạch, UBND quận cần thực hiện rà soát và quản lý chặt chẽ.
Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất quận Kiến An, thành phố Hải Phòng năm 2019
Phân theo đơn vị hành chính
Tổng diện tích đất tự nhiên
1.2 Đất trồng cây hàng năm khác
1.3 Đất trồng cây lâu năm 0,37 0,37
Phân theo đơn vị hành chính
2.6 Đất thương mại, dịch vụ 3,50 1,00 2,50
2.7 Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
(Nguồn: Quyết định số1373/QĐ-UBND ngày 11 tháng 6 năm 2019 của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng)
Bảng 2.2.Tình hình biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng
Tổng diện tích đất tự nhiên 2.962,73 2942,73 20,00
1.2 Đất trồng cây hàng năm khác 26,29 24,72 1,57
1.3 Đất trồng cây lâu năm 0,37 0,37 -
2.6 Đất thương mại, dịch vụ 3,50 3,55 (0,05)
2.7 Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp 139,12 140,61 (1,49)
Theo số liệu từ Phòng TN&MT quận Kiến An, thành phố Hải Phòng năm 2019, tổng diện tích đất tự nhiên của quận Kiến An đạt 2962,73 ha, tăng 20,0 ha so với năm 2018 Sự gia tăng này được ghi nhận là do phương pháp kiểm kê năm 2019 có sự khác biệt so với các năm trước.
Năm 2019, diện tích đất phi nông nghiệp chuyển từ đất nông nghiệp đạt 37 ha, với số liệu chính xác cao từ bản đồ khoanh đất Diện tích đất trồng lúa tăng lên 731,08 ha, tăng 8,11 ha so với năm 2018, trong đó có 1,57 ha chuyển sang đất trồng cây hàng năm khác Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đạt 1.793,49 ha, tăng 9,91 ha so với năm trước Tuy nhiên, đất thương mại, dịch vụ giảm 0,05 ha, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp giảm 1,49 ha, và đất chưa sử dụng giảm 3,08 ha.
Bảng 2.3: Kế hoạch sử dụng đất năm 2019 trên địa bàn Q Kiến An, TP.Hải Phòng
TT Mục đích sử dụng
I Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất
1.1 Đất nông nghiệp chuyển sang phi nông nghiệp 9,98 12,12 (2,14)
1.2 Chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong nội bộ đất nông nghiệp - - -
1.3 Chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong nội bộ đất phi nông nghiệp 1,00 1,03 (0,03) 1.4 Đất chưa sử dụng chuyển sang phi NN 7,86 4,53 3,33
II Kế hoạch thu hồi đất
III Kế hoạch đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng
(Nguồn: Trung tâm PTQĐ quận Kiến An, thành phố Hải Phòng năm 2019)
Nhận xét: Qua bảng 2.3 ta thấy, kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất năm
Năm 2019, tổng diện tích đất nông nghiệp chuyển sang phi nông nghiệp là 9,98 ha, giảm 2,14 ha so với năm 2018, chủ yếu từ đất trồng lúa và đất nuôi trồng thủy sản Kế hoạch sử dụng đất còn bao gồm việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong nội bộ đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng sang phi nông nghiệp Quy trình chuyển đổi này được thực hiện theo Quyết định số 1447/QĐ-UBND ngày 27/6/2018 và Quyết định số 1373/QĐ-UBND ngày 11/6/2019 của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng, với các chỉ tiêu và nội dung chi tiết cho từng phường Để xây dựng kế hoạch chi tiết cho từng phường, UBND quận dựa vào bản đồ địa chính và thực hiện rà soát thực tế các diện tích đất để quy hoạch phù hợp.
Kế hoạch thu hồi đất năm 2019 bao gồm 9,98 ha đất nông nghiệp và 1,00 ha đất phi nông nghiệp Để thực hiện thu hồi đất phục vụ cho các dự án, UBND quận đã chỉ đạo UBND phường và các phòng ban tiến hành kiểm kê diện tích đất bị ảnh hưởng Đồng thời, họp dân công khai về mức giá đền bù do thành phố quy định, nhằm thông báo cho người dân và tránh khiếu kiện có thể ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng.
Kế hoạch đưa 7,86ha đất chưa sử dụng vào sử dụng được thực hiện tại các phường Lãm Hà, Bắc Sơn, Ngọc Sơn, Phù Liễn và Tràng Minh Những diện tích này nằm trong khu vực đô thị chưa khai thác Trung tâm phát triển quỹ đất phối hợp với phòng tài nguyên môi trường tiến hành rà soát và đo đạc các khu đất hoang hóa, ao hồ để lập kế hoạch trình UBND quận xem xét phê duyệt.
Kế hoạch đưa 4,53 ha đất phi nông nghiệp chưa sử dụng vào khai thác được triển khai tại các phường Lãm Hà, Bắc Sơn, Ngọc Sơn, Phù Liễn và Tràng Minh Các diện tích này thuộc khu vực đô thị chưa được khai thác Để thực hiện, trung tâm phát triển quỹ đất phối hợp với phòng tài nguyên môi trường tiến hành rà soát, đo đạc và thống kê các khu đất hoang hóa, ao hồ, từ đó lập kế hoạch trình UBND quận xem xét và phê duyệt.
Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 39
2.3.1.Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất
Đối tượng tham gia đấu giá đất bao gồm các tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định tại khoản 2, điều 119 của Luật Đất đai 2013 Những đối tượng này cần có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc xây dựng nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Trong trường hợp có nhiều người tham gia đấu giá cùng một thửa đất, các quy định cụ thể sẽ được áp dụng.
Cá nhân tham gia đấu giá không được có quan hệ huyết thống như bố, mẹ, con hoặc anh chị em ruột, cũng như không có quan hệ hôn nhân như vợ, chồng Các tổ chức tham gia đấu giá cần phải độc lập về tài chính, không thuộc cùng một Tổng công ty hoặc Công ty mẹ và Công ty con Đối với doanh nghiệp liên doanh, các bên góp vốn trong liên doanh không được phép tham gia đấu giá Để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất cho dự án đầu tư, các đối tượng phải đảm bảo đủ năng lực tài chính và thực hiện ký quỹ theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố.
- Điều kiện được tham gia đấu giá: Các tổ chức, hộ gia đình cá nhân được đăng ký tham gia đấu giá khi có đủ các điều kiện sau:
Để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, người tham gia cần nộp đơn theo mẫu do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức nhà nước có chức năng đấu giá phát hành Đơn này phải bao gồm cam kết sử dụng đất đúng mục đích và đúng quy hoạch khi trúng đấu giá.
Sau khi hết thời hạn nộp hồ sơ tham gia đấu giá, việc xét duyệt điều kiện tham gia đấu giá sẽ được tiến hành Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc Trung tâm phát triển quỹ đất sẽ tổ chức quá trình này.
Để tham gia đấu giá, tổ chức cần đáp ứng đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật theo quy định pháp luật, với mỗi tổ chức chỉ được một đơn vị tham gia Đối với hộ gia đình và cá nhân, cần có năng lực hành vi dân sự và khả năng tài chính phù hợp với quy định Tuy nhiên, trong trường hợp đấu giá đất ở, không yêu cầu điều kiện về khả năng tài chính Mỗi hộ gia đình chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá.
Mỗi cá nhân chỉ được đăng ký đấu giá một lô đất trong khu vực quy hoạch, nhưng có thể tham gia đấu giá tối đa ba lô đất nếu chưa trúng đấu giá lô nào và đã nộp đủ tiền đặt cọc cùng phí đấu giá cho các lô đất tiếp theo.
Để tham gia đấu giá đất, người tham gia cần đăng ký với Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thành phố qua phòng Tài chính - Kế hoạch và mua bộ hồ sơ mời đấu giá Các tổ chức, cá nhân phải nộp tiền đặt cọc 5% giá khởi điểm của thửa đất, số tiền này sẽ được trừ vào tiền sử dụng đất nếu trúng đấu giá Ngoài ra, phí đấu giá là 0,1% tổng giá trị lô đất theo giá khởi điểm, không hoàn trả cho người đăng ký Quy trình xét duyệt điều kiện tham gia đấu giá được thực hiện bảo mật, lập biên bản và yêu cầu chữ ký xác nhận từ các bên tham gia Danh sách những người không đủ điều kiện sẽ được công khai tại đơn vị tổ chức đấu giá và đơn vị thực hiện phiên đấu giá quyền sử dụng đất.
Các thửa đất được tổ chức đấu giá phải đáp ứng các điều kiện như đã có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất cụ thể, cùng với quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt.
Các cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành về đất đai và xây dựng bao gồm 41 cấp Để thực hiện, cần đảm bảo đã được bồi thường giải phóng mặt bằng và có phương án đấu giá được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Giá khởi điểm cho vòng đấu thứ nhất được Hội đồng đấu giá quyết định dựa trên giá sàn do UBND thành phố quy định cho từng dự án cụ thể, trong khi giá khởi điểm cho các vòng đấu sau là mức giá cao nhất của vòng đấu trước Phí tham gia đấu giá tuân theo quy định tại điểm a khoản 2 điều 3 thông tư số 48/2017/Tt-BTC của Bộ Tài chính Tiền đặt trước được quy định từ 5% đến 20% giá khởi điểm, với mức tối thiểu là 100.000.000 đồng Kinh phí cho hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại điều 3 thông tư số 48/2017/TT-BTC, và việc quản lý, quyết toán các khoản chi phí phục vụ đấu giá thực hiện theo các điều 4, 5, 6, 7 của cùng thông tư này.
Đấu giá được thực hiện theo hình thức bỏ phiếu từng lô một, trong đó phiếu đấu giá cần ghi rõ họ tên, địa chỉ và mức giá cụ thể bằng số và chữ, không được tẩy xóa Các phiếu không đúng mẫu hoặc có tẩy xóa sẽ bị coi là không hợp lệ Nếu chỉ có một người tham gia đấu giá cho lô đất, Hội đồng đấu giá sẽ xem xét và đề nghị UBND giao quyền sử dụng đất cho người đó theo giá chuẩn đã được công bố.
- Quyền lợi và trách nhiệm của người trúng đấu giá:
Nhà nước sẽ giao đất hoặc cho thuê đất dựa trên kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, điều này được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trách nhiệm của người tham gia đấu giá là tuân thủ đầy đủ các cam kết đã đưa ra và đảm bảo thực hiện đúng quy định khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất, theo phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất cần thực hiện thanh toán đầy đủ số tiền sử dụng đất trong thời hạn quy định Việc hạch toán và quản lý số tiền thu được từ đấu giá là rất quan trọng để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quá trình sử dụng đất.
Sau khi Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt kết quả đấu giá, 42 tiền trúng đấu giá sẽ được nộp bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản vào tài khoản tạm giữ của phòng Tài chính - Kế hoạch thành phố Số tiền sử dụng đất thực tế mà người trúng đấu giá phải nộp sẽ được thanh quyết toán dựa trên diện tích thực tế của thửa đất sau khi bàn giao mốc giới.
Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn quận Kiến An, thành phố Hải Phòng
2.4.1.Khái quát các dự án đấu giá trên địa bàn quận Kiến An, thành phố Hải Phòng
2.4.1.1.Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại ngõ 939 đường Trần Nhân Tông, phường Văn Đẩu, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng
Khu vực quy hoạch nhà ở phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất nằm tại ngõ 939 đường Trần Nhân Tông, phường Văn Đẩu Phạm vi ranh giới khu vực này bao gồm: phía Tây Bắc giáp khu dân cư hiện trạng, phía Tây Nam giáp ngõ 939 đường Trần Nhân Tông, phía Đông Bắc giáp tuyến mương thoát nước và phía Đông Nam giáp khu dân cư hiện trạng.
Bảng 2.6 Quy hoạch sử dụng đất tại ngõ 939 đường Trần Nhân Tông, phường Văn Đẩu, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng
Ký hiệu Số TT lô Tổng số lô
Hệ số sử dụng (Lần)
Nhà ở liền kề từ lô 1 đến lô 8
Nhà ở liền kề từ lô 9 đến lô 26
(Nguồn: Quyết định số 1806/QĐ-UBND ngày 08/1/2017 của ủy ban nhân dân quận Kiến An, thành phố Hải Phòng)
Nhận xét: Qua bảng 2.6 ta thấy, Quy hoạch sử dụng đất tại ngõ 939 đường
Khu vực Trần Nhân Tông, phường Văn Đẩu, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng được quy hoạch trên nền tảng đất ở và đất giao thông, với tổng diện tích 1.970,20 m2 cho 26 lô đất đấu giá, chiếm 53,10% tổng diện tích quy hoạch Thiết kế bao gồm 5 tầng, với hệ số sử dụng từ 4,3 đến 4,8 lần Đặc biệt, diện tích đất dành cho công trình giao thông là 1.737,8 m2, chiếm 46,9% tổng diện tích quy hoạch, đảm bảo việc thực hiện quy hoạch theo đúng chỉ đạo của Thành phố.
2.4.1.2.Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại ngõ 61 đường Đấu Vũ 2 thuộc
Tổ dân phố Đấu Vũ 2, phường Văn Đẩu, quận Kiến An
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại ngõ 61 đường Đấu Vũ 2, phường Văn Đẩu, quận Kiến An, bao gồm khu đất có ranh giới phía Tây và Đông giáp ngõ bê tông cùng khu dân cư, phía Bắc giáp khu ruộng lúa, và phía Nam giáp ngõ bê tông và khu ruộng lúa Khu vực này có chỉ tiêu sử dụng đất giao thông tối thiểu 18%, cấp nước sinh hoạt 180 lít/người/ngày, cấp điện 4kw/hộ, rác thải phát sinh 1,3kg/người/ngày, và tỷ lệ thu gom rác thải đạt 100% Dự án sẽ hình thành 3 tuyến đường rộng 7m và bao gồm 02 khu nhà liền kề 6 tầng kết nối với hệ thống giao thông theo quy hoạch.
Bảng 2.7 cho thấy thống kê sử dụng đất với 20 lô đất đấu giá, tổng diện tích 1.628,50m2, chiếm 65,9% tổng diện tích quy hoạch Mỗi lô đất có diện tích từ 79,60 m2 đến 92,2 m2 Trong đó, 841,6 m2 được dành cho công trình giao thông, chiếm 34,1% tổng diện tích hiện có Thiết kế này đảm bảo đáp ứng nhu cầu sống của các hộ dân sau khi trúng đấu giá, cho phép họ chuyển về ngay sau khi kết thúc đợt đấu giá.
Bảng 2.7: Bảng thống kê sử dụng đất tại ngõ 61 đường Đấu Vũ 2 thuộc
Tổ dân phố Đấu Vũ 2, phường Văn Đẩu, quận Kiến An, Thành phố Hải Phòng
Ký hiệu Số TT lô
Hệ số sử dụng đất (Lần)
Nhà ở liền kề từ lô 1 đến lô
Nhà ở liền kề từ lô
(Nguồn: Quyết định số 1097/QĐ-UBND ngày 20/8/2018 của ủy ban nhân dân quận Kiến An, thành phố Hải Phòng)
2.4.1.3.Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Đồng Mía phường Ngọc Sơn, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng
Khu đất đấu giá nằm tại phường Ngọc Sơn, quận Kiến An, Hải Phòng, có tổng diện tích 17.861,62 m2, trong đó 8.828,37 m2 dành cho xây dựng nhà ở, 8.633,25 m2 cho giao thông và 400,00 m2 cho cây xanh Phía bắc giáp đất ở, phía đông tiếp giáp với Trường Đại học Hải Phòng và đất canh tác, phía nam giáp khu nhà ở Bãi Mía, và phía tây giáp mương nước của sân bay quân sự Kiến An Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho phép xây dựng nhà ở cao tối đa 5 tầng Hạ tầng kỹ thuật khu đất được quy hoạch theo quyết định số 478/QĐ-UBND ngày 15/3/2017 của UBND quận Kiến An, dựa trên bản đồ số 936/2017-TL do Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên - Môi trường lập ngày 05/9/2017.
Hạ tầng kỹ thuật khu đấu giá bao gồm san lấp mặt bằng, làm đường nội bộ, cấp điện và cấp nước, với hình thức đấu giá thu tiền sử dụng đất Tổng chi phí xây dựng được dự toán là 14.996,657 triệu đồng, trong đó chi phí xây dựng là 9.323,999 triệu đồng, chi phí thiết bị 1.074,449 triệu đồng, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng 2.385,360 triệu đồng, chi phí quản lý dự án 261,190 triệu đồng, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 943,873 triệu đồng, chi phí khác 407,248 triệu đồng, và chi phí dự phòng 600,538 triệu đồng Phương pháp định giá đất được thực hiện theo số 526/CTĐGĐ – VCHP ngày 23/7/2018 của công ty cổ phần thẩm định giá VCHP, áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất cụ thể tại khu vực cần định giá.
Nhận xét: Qua bảng 2.8 ta thấy, Quy hoạch sử dụng đất tại khu Đồng Mía,
P.Ngọc Sơn được cụ thể với từng loại đất như đất ở; Đất cây xanh; Đất giao thông Với 72 lô đất ở đem ra đấu giá, có quy hoạch 8.633,25m2 giành cho đường giao thông; 400m2 đất giành để trồng cây xanh tương ứng với tỉ lệ 48,33% và 2,24%; trong khi đó đất ở chỉ có 49,43% so với tổng diện tích khu đất đấu giá Mật độ xây
Việc quy hoạch trên địa bàn được thực hiện một cách rõ ràng và cụ thể, với diện tích đất liền kề được quy định rõ ràng để đưa ra đấu giá, đạt tỷ lệ từ 73% đến 78%.
Bảng 2.8: Quy hoạch sử dụng đất tại khu Đồng Mía, P.Ngọc Sơn, quận
Kiến An, Thành phố Hải Phòng
TT Loại đất Kí hiệu Tổng số lô
Hệ số sử dụng (Lần)
(Nguồn: Quyết định số 4478/QĐ-UBND của ủy ban nhân dân quận Kiến An, thành phố Hải Phòng)
2.4.2.Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại ngõ 939 đường Trần Nhân Tông, phường Văn Đẩu, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng
UBND thành phố Hải Phòng (2016), “Quyết định số 1639/QĐ-UBND ngày
Vào ngày 15 tháng 8 năm 2016, Ủy ban Nhân dân thành phố Hải Phòng đã ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất Quy chế này nhằm mục đích giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng.
UBND thành phố Hải Phòng (2019), “Quyết định số 2689/QĐ-UBND ngày
Vào ngày 04/11/2019, ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng đã phê duyệt giá đất cụ thể và giao đất cho UBND quận Kiến An nhằm đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho việc đấu giá quyền sử dụng đất với mục đích làm nhà ở Các khu vực liên quan bao gồm tổ dân phố Đẩu Sơn 1, ngõ 61 đường Đấu Vũ 2, tổ dân phố Đẩu Vũ 2, và ngõ 939 đường Trần Nhân Tông.
UBND thành phố Hải Phòng (2019), “Quyết định số 1737/QĐ-UBND ngày
11/6/2019 của ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng” về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2019 quận Kiến An
UBND quận Kiến An (2019), “Quyết định số 1626/QĐ-UBND ngày
Vào ngày 04/11/2019, Ủy ban Nhân dân quận Kiến An đã phê duyệt giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt trước để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất với mục đích xây dựng nhà ở tại ngõ 939 đường Trần Nhân Tông.
UBND quận Kiến An (2017), “Quyết định số 1806/QĐ-UBND ngày
Vào ngày 08/11/2017, Ủy ban Nhân dân quận Kiến An đã phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho khu đất đấu giá quyền sử dụng đất tại ngõ 939 đường Trần Nhân Tông, phường Văn Đầu, quận Kiến An.
UBND quận Kiến An (2019) đã công bố "Biên bản phiên đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại các lô đất nằm trong ngõ 939 đường Trần Nhân Tông, phường Văn Đầu, quận Kiến An".
Trung tâm kỹ thuật Tài Nguyên Môi trường (2018), “Bản đồ Trích lục địa chính số 83/2018-TL do Trung tâm kỹ thuật Tài Nguyên Môi trường lập ngày 28/02/2018”
Vào ngày 07/11/2019, Trung tâm phát triển quỹ đất quận Kiến An đã ký hợp đồng bán đấu giá số 01/19/TTPTQĐKA-HP.Auserco với Công ty đấu giá hợp danh HP.Auserco, liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Công ty đấu giá hợp danh HP.Auserco (2019), “Công văn số 95/CV-HP
Auserco ngày 02/12/2019 về việc thông báo kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại ngõ 939 đường Trần Nhân Tông”
Bảng 2.9: Quy định mức giá khởi điểm và bước giá tại đấu giá quyền sử dụng đất tại ngõ 939 Trần Nhân Tông,
Phường Văn Đẩu, Quận Kiến An, TP.Hải Phòng
Giá khởi điểm cả lô
Tiền mua hồ sơ (đồng/bộ)
(Nguồn: Quyết định 1626/QĐ-UBND ngày 04/11/2019 của ủy ban nhân dân quận Kiến An, thành phố Hải Phòng)
Nhận xét: Qua bảng 2.9 ta thấy, khu đất đấu giá quyền sử dụng đất tại ngõ
Tại địa chỉ 939 Trần Nhân Tông, P.Văn Đẩu, Q.Kiến An, TP.Hải Phòng, các lô đất được quy định chi tiết theo diện tích, với giá khởi điểm không thấp hơn 430.782.000 đồng/lô Bước giá được quy định là 50.000 đồng/m2, và tiền đặt trước là 80.000.000 đồng Chi phí mua hồ sơ dao động từ 200.000 đến 500.000 đồng/hồ sơ Dự kiến, tổng số tiền thu được từ việc đấu giá thành công các lô đất là khoảng 13.134.389.100 đồng, cùng với 2.080.000.000 đồng từ tiền đặt cọc trước Những khoản tiền này không chỉ đảm bảo mức thu tối thiểu theo yêu cầu của thành phố mà còn được trích ra để xây dựng các công trình giao thông phục vụ đời sống người dân Mức quy định rõ ràng của UBND quận góp phần đảm bảo tính khách quan và minh bạch, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tham gia đấu giá.
Nhận xét: Qua bảng 2.10 ta thấy, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại ngõ