ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Lƣơng Đại Tôn NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội – 2012 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Lƣơng Đại Tôn NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Địa Chính Mã số: 60.44.80 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS THÁI THỊ QUỲNH NHƯ Hà Nội – 2012 LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập thời gian hồn thành khóa luận tốt nghiệp mình, em nhận dạy giúp đỡ tận tình thầy khoa Địa Lý mơn Địa chính, trường Đại Học Khoa Học Tự Nhiên, Đại Học Quốc Gia Hà Nội Thầy cô truyền đạt cho chúng em kiến thức tảng kiến thức chun mơn để em hồn thành tốt khóa luận bổ sung cho công việc Qua đây, em xin gửi đến thầy cô lời cảm ơn chân thành Đặc biệt em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến cô Thái Thị Quỳnh Như, người trực tiếp giúp đỡ em suốt trình nghiên cứu, hồn thành khóa luận tốt nghiệp Trong thời gian làm khóa luận ln định hướng, góp ý, sửa chữa chỗ sai sót giúp cho đề tài tốt nghiệp em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 28 tháng 12 năm 2012 Học viên Lƣơng Đại Tơn CHÚ THÍCH CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết đầy đủ Từ viết tắt BĐS Bất động sản HĐND Hội đồng nhân dân MĐSDĐ Mục đích sử dụng đất NN Nhà nước NSNN Ngân sách nhà nước GTCT Giá trị cơng trình SDĐ Sử dụng đất SXKD Sản xuất kinh doanh TĐ Thuê đất TNR Thu nhập ròng TSDĐ Tiền sử dụng đất TSSS Tài sản so sánh MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương - TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ THUÊ ĐẤT 1.1 Khái niệm giá đất giá thuê đất 1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Đơn giá thuê đất 1.2 Các nguyên tắc phương pháp định giá đất 1.2.1 Các nguyên tắc xác định giá đất 1.2.2 Các phương pháp xác định giá đất 11 1.3 Vai trò định giá quản lý Nhà nước giá 14 1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê đất 15 1.4.1 Yếu tố thông thường 15 1.4.2 Yếu tố khu vực 18 1.4.3 Yếu tố cá biệt 18 Chương - ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 26 2.1 Điều kiện tự nhiên, khinh tế - xã hội tình hình sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội 26 2.1.1 Vị trí địa lý 26 2.1.2 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 27 2.1.3 Công tác giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 32 2.2 Đánh giá thực trạng xác định giá thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 33 2.2.1 Quy định việc định giá thuê đất 33 2.2.2 Nhu cầu khối lượng dự án xác định giá thuê đất 46 2.2.3 Thực trạng xác định giá thuê đất 48 Chương 3- ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 73 3.1 Về chế, sách 73 3.2 Về cơng tác tổ chức thực xác định giá thuê đất 75 3.3 Về giá đất sản xuất kinh doanh, giá thuê đất 76 3.4 Một số giải pháp khác 78 KẾT LUẬN 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài (1) Trong q trình cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị ngày tăng Việc chuyển đổi chế quản lý kinh tế từ kinh tế kế hoạch hóa sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý sử dụng đất đai, quản lý Nhà nước giá đất định giá đất phải đổi để phù hợp với thể chế kinh tế (2) Luật Đất đai 1993 xác định đất có giá, “ Nhà nước xác định giá loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất cho thuê đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại đất thu hồi đất; Chính phủ quy định khung giá loại đất vùng theo thời gian (Luật Đất đai 1993, Điều 12); “trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, người bị Nhà nước thu hồi đất đền bù thiệt hại (Điều 27)” (3) Thủ đô Hà Nội với vai trị trung tâm trị - hành quốc gia, trung tâm lớn văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế giao dịch quốc tế, động lực phát triển vùng đồng sông Hồng nước Cùng với q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa hội nhập kinh tế giới, sách khuyến khích đầu tư nước, thành phố Hà Nội thu hút nhiều dự án đầu tư lớn tầm cỡ quốc gia địa phương với tham gia nhiều nhà đầu tư lớn nước Tuy nhiên vấn đề quản lý thực nghĩa vụ tài đất đai tổ chức giao đất, cho thuê đất ngày trở lên phức tạp khó khăn (4) Thời gian vừa qua, UBND Thành phố tập trung đạo Sở, ban ngành hoàn thiện chế sách quản lý đất đai nói chung lĩnh vực xác định nghĩa vụ tài tổ chức, doanh nghiệp thuê đất địa bàn Thành phố nói riêng Kết năm 2011 tiền thu từ cho thuê đất 1.175 tỷ đồng chiếm 12% tổng khoản thu từ đất Tuy nhiên, theo báo cáo Cục thuế thành phố Hà Nội tính đến tháng quý II năm 2012, địa bàn toàn thành phố có 3.376 lơ đất cần xác định xác định lại đơn giá thuê đất, đó: 1.840 đơn vị sử dụng 1.908 lô đất với tổng diện tích 21.705.400 m2 đất chưa có định giao đất, cho thuê đất; 1.368 đơn vị sử dụng 1.468 lơ đất với tổng diện tích 6.580.692 m2 đất có định cho thuê đất Hợp đồng thuê đất cần xác định lại Mặc dù vậy, để áp dụng quy định pháp luật có liên quan việc xác định giá thuê đất đơn vị tổ chức nhằm đảm bảo quy định nhanh chóng khó khăn phức tạp Xuất phát từ lý này, chọn thực đề tài “Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác xác định giá thuê đất cho tổ chức kinh tế địa bàn thành phố Hà Nội” Mục tiêu nghiên cứu Tìm hiểu quy định giá đất, phương pháp định giá đất chế sách liên quan đến việc xác định giá thuê đất, đơn giá thuê đất Tìm hiểu thực trạng việc áp dụng phương pháp định giá để xác định giá thuê đất đơn giá thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội Từ đề xuất số giải nhằm nâng cao hiệu công tác xác định giá thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu chế sách liên quan đến việc xác định giá thuê đất, đơn giá thuê đất - Nghiên cứu phương pháp định giá đất - Điều tra, tìm hiểu việc áp dụng phương pháp định giá để xác định giá, đơn giá thuê đất đơn giá thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội - Phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác xác định giá thuê đất, làm rõ số nguyên nhân, khó khăn vướng mắc q trình thực việc thực việc xác định giá thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội - Đề giải pháp, kiến nghị đề xuất nhằm nâng cao hiệu việc xác định đơn giá thuê đất, đẩy nhanh tiến độ thực thủ tục hành quản lý sử dụng đất đai Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian: Xác định giá thuê đất tổ chức kinh tế cho thuê đất thực nghĩa vụ tài địa bàn thành phố Hà Nội Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu: sử dụng để thu thập thông tin tư liệu công tác giao đất, cho thuê đất - Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê số liệu giá sản xuất kinh doanh giá thuê đất phục vụ cho mục đích nghiên cứu - Phương pháp điều tra giá đất thị trường: điều tra giá đất thị trường địa bàn nghiên cứu - Phương pháp tổng hợp phân tích để đánh giá làm rõ thực trạng công tác xác định giá thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội đề xuất giải pháp có tính khoa học phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hồn thiện việc thực sách liên quan đến xác định giá thuê đất Cơ sở tài liệu để thực Luận văn Luật đất đai 2003; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thông.tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30/11/2007 Bộ Tài hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 Bộ Tài việc sửa đổi, bổ sung Thơng tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Các báo cáo cấp: UBND thành phố Hà Nội, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài liên quan đến vấn đề nghiên cứu - Các giáo trình sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống sách pháp luật đất đai,… - Tài liệu chuyên ngành chuyên gia; - Thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế địa phương ... nhiên kinh tế xã hội 27 2.1.3 Công tác giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 32 2.2 Đánh giá thực trạng xác định giá thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 33 2.2.1 Quy định việc định giá thuê. .. trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác xác định giá thuê đất cho tổ chức kinh tế địa bàn thành phố Hà Nội? ?? Mục tiêu nghiên cứu Tìm hiểu quy định giá đất, phương pháp định giá đất chế sách... xác định giá thuê đất, đơn giá thuê đất Tìm hiểu thực trạng việc áp dụng phương pháp định giá để xác định giá thuê đất đơn giá thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội Từ đề xuất số giải nhằm nâng cao